Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4716 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2007

IMRRS 2007, 0390

KG, Beschluss vom 19.10.2006 - 12 U 178/05

1. Eine "Vorenthaltung" im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist; dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich.*)

2. Keine bloße Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung, sondern eine nur teilweise Rückgabe ist gegeben, soweit der Mieter seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist, so dass nach den Umständen des Einzelfalles nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist.*)

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IMRRS 2007, 0389

OLG Celle, Beschluss vom 16.02.2007 - 2 U 9/07

Eine unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters kann nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges führen, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, dass sie der Vermieter prüfen kann.*)

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IMRRS 2007, 0385

AG Dresden, Urteil vom 23.06.2006 - 140 C 4830/05

Der Mieter kann wegen mangelhafter Hausmeisterleistungen allenfalls die Miete mindern, er ist jedoch nicht berechtigt, den auf ihn entfallenden Anteil in der Betriebskostenabrechnung zu kürzen.

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IMRRS 2007, 0384

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.06.2005 - 314B C 105/05

1. Die Instandhaltungspflicht eines Vermieters ist nicht nur auf die reine Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beschränkt. Bei Reparaturen muss auch auf den optischen Eindruck geachtet werden.

2. Dementsprechend muss der Mieter auch den Austausch zweier beschädigter Fliesen durch zwei andere Fliesen nicht akzeptieren, die unterschiedliche Farben haben und sich auch von den übrigen unbeschädigten Fliesen farblich unterscheiden.

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IMRRS 2007, 0374

BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.*)

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IMRRS 2007, 0370

KG, Beschluss vom 25.09.2006 - 12 U 118/05

1. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten. Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit in den Mieträumen, obliegt es ihm unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit für die Feuchtigkeit, darzulegen und zu beweisen, dass Feuchtigkeit in den Mieträumen aufgetreten ist und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt.

2. Es obliegt einem Vermieter bei dem Vorwurf von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, darzulegen und zu beweisen, dass das Gebäude frei von Isoliermängeln ist, bautechnisch also einwandfrei errichtet wurde.

3. Zu den Anforderungen an den Sachvortrag für eine Mietminderung wegen Feuchtigkeitseinbrüchen bzw. Schimmelpilzbefall.

4. Zur Problematik der Mietminderung wegen unzureichender Heizleistung.

5. Entscheidend für die zuerkannte Mietminderung ist die abstrakte Herabsetzung der Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch, also die generelle Eignung der Mängel hierfür. Auf die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung kommt es nicht an.

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IMRRS 2007, 0352

AG Gifhorn, Beschluss vom 06.10.2006 - 13 C 852/06 (I)

1. Zur Problematik des Haltens einer Würgeschlange in der Wohnung.

2. Zur Problematik der bestrittenen Nutzung der Wohnung zu kommerziellen Sexualdienstleistungen.

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IMRRS 2007, 0350

BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 122/05

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.*)

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IMRRS 2007, 0346

BVerfG, Beschluss vom 27.10.2006 - 1 BvR 1320/04

1. Können die Interessen des Mieters durch Anschluss an einen Kabelanschluss, der Zugang zu Programmen der Heimatsprache ermöglicht, nicht angemessen befriedigt werden, kann auch eine Pflicht des Vermieters zur Duldung der Anbringung einer Parabolantenne gegeben sein.

2. Ist zwar der Empfang von Programmen in der gewünschten Sprache durch Anschluss an eine Kabelanlage in der Wohnung möglich, will der Mieter aber weitere fremdsprachige Programme mit Hilfe einer Parabolantenne empfangen, dann ist zu prüfen, ob das Recht des Vermieters auf eine optisch angemessene Gestaltung des in seinem Eigentum befindlichen Hauses oder das Informationsinteresse des Mieters zurückzutreten hat.

3. Haben schon mehrere Mieter Parabolantennen angebracht, verstößt es nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, wenn die Zivilgerichte bei der Frage, ob der Vermieter die Zustimmung zur Anbringung einer Parabolantenne verweigern darf, berücksichtigen, inwieweit er den anderen Mietern die Anbringung einer Parabolantenne an der Fassade des Hauses untersagt und dies auch durchsetzen kann.

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IMRRS 2007, 0297

KG, Urteil vom 14.12.2006 - 8 U 83/06

Zum Widerruf des Vermieters hinsichtlich einer Gartennutzung durch den Mieter.*)

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IMRRS 2007, 0283

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006 - 64 S 416/05

Der Vermieter darf auch nach Abtretung der Mietforderung an einen Dritten wegen Zahlungsverzugs kündigen.

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IMRRS 2007, 0274

BGH, Beschluss vom 28.11.2006 - VIII ZB 9/06

1. Für Klagen auf Mieterhöhung gilt § 9 ZPO.

2. Die Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich im Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit am dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags.

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IMRRS 2007, 0257

KG, Urteil vom 21.12.2006 - 8 U 56/06

Zur Einhaltung der Schriftform bei nicht mehr vorhandenen Anlagen zum Mietvertrag.*)

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IMRRS 2007, 0254

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.2005 - 24 U 257/03

1. Mit Umschreibung des Grundbuchs stehen dem neuen Eigentümer Nutzungsentschädigungsansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis nur zu, wenn der Voreigentümer selbst Vermieter war.*)

2. Der nicht weichende Mieter haftet aber nach Eigentumsübergang dem Neueigentümer nach Bereicherungsrecht, im Falle der Kenntnis von der fehlenden Nutzungsberechtigung auch verschärft aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.*)

3. Zur Schätzung einer Nutzungsentschädigung, wenn Verwendungsersatzansprüche und ein Wegnahmerecht des Mieters vertraglich ausgeschlossen sind.*)

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IMRRS 2007, 0245

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.10.2006 - 2/17 S 60/06

1. Es ist Aufgabe des Vermieters, beim Einbau neuer Isolierverglasung auch die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen.

2. Mieter sind nicht ohne weiteres verpflichtet, ihr Lüftungs- und Heizverhalten den geänderten Bedingungen anzupassen.

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IMRRS 2007, 0237

LG Bremen, Urteil vom 18.10.2006 - 1 S 181/06

Stellen Mieter kurz nach Abschluss des Mietvertrages in ihrer Wohnung Feuchtigkeit und damit einhergehende Schimmelbildung fest, so dürfen sie wegen der möglichen Gesundheitsbeeinträchtigung fristlos kündigen

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IMRRS 2007, 0236

LG Coburg, Urteil vom 19.09.2001 - 33 S 94/01

Wenn ein Mieter bewusst einen längerfristigen Vertrag eingeht, dann muss er sich auch bei einer Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse daran halten. Denn ein Mieter kann nicht auf der einen Seite die Vorteile des längerfristigen Mietvertrages in Anspruch nehmen, ohne sich andererseits im Ernstfall an die vertraglich vereinbarte Laufzeit zu halten.

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IMRRS 2007, 0235

AG Coburg, Urteil vom 14.05.2001 - 15 C 165/01

Wenn ein Mieter bewusst einen längerfristigen Vertrag eingeht, dann muss er sich auch bei einer Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse daran halten. Denn ein Mieter kann nicht auf der einen Seite die Vorteile des längerfristigen Mietvertrages in Anspruch nehmen, ohne sich andererseits im Ernstfall an die vertraglich vereinbarte Laufzeit zu halten.

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IMRRS 2007, 0233

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.07.2006 - 316 C 120/06

1. Die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Mietvertrag ist nichtig, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und somit gegen den § 307 Abs. 1 BGB verstößt.

2. Es handelt sich dabei um den verbotenen Versuch, Aufwendungen für die Wahrnehmung eigener Interessen auf den Mieter abzuwälzen.

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IMRRS 2007, 0209

OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006 - 3 W 18/06

Für die Schlüssigkeit einer Mietzahlungsklage über mehrere Monate ist es erforderlich - aber auch ausreichend, dass die streitgegenständlichen Mietperioden und darauf entfallende eingeklagte Mieten angegeben werden. Eventuell kann es auch erforderlich sein, die Mieten in Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung aufzugliedern.

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IMRRS 2007, 0205

OLG Köln, Beschluss vom 18.01.2006 - 22 U 164/05

Die Kündigungs gilt auch dann als dem Mieter zugegangen, wenn sie der Schwägerin des Mieters übergeben wird, die in demselben Mehrfamilienhaus wohnt.

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IMRRS 2007, 0182

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.01.2007 - 3 W 2/07

1. Ein auf Miete klagender Vermieter hat jeden Monat mit einem angeblichen Mietrückstand und den in diesem Monat nach seiner Ansicht aufgelaufenen Rückstand anzugeben.*)

2. Soweit ein klagender Vermieter Zahlungen des beklagten Mieters vorträgt, ist dies unerheblich, solange er diese Zahlungen nicht als gerade auf den rückstandsbetroffenen Monatszins geleistet einräumt. Ein klagender Vermieter hat nicht darzulegen, für welche Zeiträume er etwaige Zahlungen des Mieters verrechnet habe. Die Tilgungsbestimmung steht allein dem Schuldner zu, § 366 Abs. 1 BGB und geht im Übrigen selbst wenn der Schuldner sein Leistungsbestimmungsrecht nicht ausübt, keineswegs auf den Gläubiger über; vielmehr gilt in diesem Fall § 366 Abs. 2 BGB. Die Verrechnungsbefugnis eines klagenden Vermieters ist daher rechtlich nicht zu begründen.*)

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IMRRS 2007, 0138

LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2006 - 67 S 392/06

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Renovierung in weißer Farbe auszuführen, ist wirksam. Unterzeichnet der Mieter ein Rückgabeprotokoll, in dem die zur Renovierung erforderlichen Arbeiten aufgeführt sind, so erkennt er damit zudem seine Renovierungspflicht an.

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IMRRS 2007, 0116

BGH, Urteil vom 20.12.2006 - VIII ZR 112/06

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (Fortführung von BGH, Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701).*)

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IMRRS 2007, 0085

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2006 - 19 T 33/06

Eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist dann möglich, wenn es einer Vertragspartei aus wichtigem Grund nicht mehr zumutbar ist, die normale Beendigung des Mietverhältnisses abzuwarten. Für die Wirksamkeit der Kündigung müssen diese wichtigen Gründe aber genau und detailliert aufgeführt sein.

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IMRRS 2007, 0065

OLG Köln, Urteil vom 27.01.2006 - 1 U 6/05

Die ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts kann ausnahmsweise auch bei Rückgabe nur eines Schlüssels vorliegen, wenn der Mieter den Besitz zu Gunsten des Vermieters vollständig aufgegeben hat und ihm den ungestörten Gebrauch der Mieträume ermöglicht.

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IMRRS 2007, 0043

OLG Dresden, Urteil vom 28.07.2006 - 5 U 581/06

Entspricht die Treppe (hier: Raumspartreppe), die zum Dachboden führt, nicht den baurechtlichen Anforderungen (hier: § 32 SächsBauO), so liegt ein Sachmangel des Hauses gemäß § 536a Abs. 1 BGB vor und der Vermieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Mieter bei ihrer Benutzung stürzt.

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IMRRS 2007, 0042

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.08.2006 - 5 W 468/06

Der Streitwert einer Räumungsklage bei Mitbenutzung von Nebenräumen, die möglicherweise zwar nicht in den Vertrag mit einbezogen sind, aber deren Nutzung nach dem unwidersprochenen Vortrag des Mieters durch den Mietzins abgegolten sein sollen, beträgt das Zwölffache des monatlichen Mietzinses.

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IMRRS 2007, 0031

BGH, Urteil vom 01.12.2006 - V ZR 112/06

Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen.*)

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IMRRS 2007, 0020

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - VIII ZR 71/06

1. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (im Anschluss an IMR 2006, 2).

2. Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann; ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters - oder dessen Bevollmächtigten - nicht zugemutet werden kann.

3. Ein Anspruch auf Übersendung weiterer Abrechnungsbelege wird auch nicht dadurch vertraglich begründet, dass der Bevollmächtigte des Vermieters dem vom Mieter beauftragten Mieterschutzverein auf dessen Bitte hin mehrere Belege zu der Betriebskostenabrechnung übermittelt hat.

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IMRRS 2007, 0016

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.11.2006 - 3 U 88/06

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163).*)

2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.).*)

3. Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).*)

4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im Übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.).*)

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IMRRS 2007, 0008

KG, Urteil vom 30.10.2006 - 8 U 38/06

1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.*)

2. Stehen zwischen dem Zeitpunkt, wo der Vermieter die Mietsache zurückerhält und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.*)

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Online seit 2006

IMRRS 2006, 3174

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.10.2005 - 2 U 23/05

Zu den Voraussetzungen für einen schuldbefreienden Übergang des Mietverhältnisses auf einen Dritten.*)

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IMRRS 2006, 3169

LG Hamburg, Urteil vom 13.09.2005 - 307 O 127/05

Zur Frage der Kündigung wegen ausgefallener Heizungsanlage.

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IMRRS 2006, 3143

BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06

1. Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.*)

2. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.*)

IMRRS 2006, 3120

OLG Dresden, Beschluss vom 18.07.2006 - 10 W 816/06

Vereinbaren die Parteien in einem Mieterhöhungsprozess ein Vergleich, dass zur Abgeltung der während des Prozesses aufgelaufenen Erhöhungsbeträge ein bestimmter Betrag zu zahlen ist, dann ist die Summe der streitigen Mieterhöhungsbeträge für die Zeit ab Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens werterhöhend zu berücksichtigen.

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IMRRS 2006, 3116

KG, Urteil vom 04.07.2005 - 8 U 13/05

1. Ein Mieter hat sich an den Kosten eines Müllschluckers zu beteiligen, sofern ihm die Nutzung des Müllschluckers aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Die Kostenbeteiligungspflicht entfällt nicht, wenn er den Müllschlucker tatsächlich nicht nutzt.*)

2. Beanstandet ein Mieter die Isoliereigenschaft einer Fensterfront erstmals nach Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, weil ihm die verbrauchsabhängig ermittelten Heizkosten zu hoch erscheinen, liegt ein Sachmangel, der die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache einschränkt, nicht vor. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant.*)

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IMRRS 2006, 3115

BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06

Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.*)

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IMRRS 2006, 3092

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.09.2006 - 10 U 30/06

1. Zur Anwendung des § 180 BGB auf eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.*)

2. Ein Mietrückstand ist dann nicht mehr unerheblich im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.*)

3. Der Mieter, der dem Vermieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht infolge der Vertragsbeendigung vorenthält, kann sich nicht darauf berufen, während der Vorenthaltung sei eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts eingetreten, die bei Fortbestehen des Mietverhältnisses eine weitere Minderung des Folge gehabt hätte.*)

4. Macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht umfassend geltend, steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zu.*)

5. Macht der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des befristeten Mietvertrags einen Mietausfallschaden geltend, sind etwaige zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Neuvermietung eintretende Tauglichkeitsbeschränkungen nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ebenso zu berücksichtigen wie sie bei einem fortbestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen gewesen wären, denn auch insoweit hätte die Klägerin bei Auftreten eines Mangels nur einen gemäß § 536 Abs. 1 BGB reduzierten Mietzins verlangen können.*)

IMRRS 2006, 3076

BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419).*)

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IMRRS 2006, 3074

BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.*)

IMRRS 2006, 3054

OLG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2005 - 3 U 8/05

1. Der Rechtsanwalt hat die Pflicht, potentielle Beweismittel auf ihre Brauchbarkeit innerhalb eines möglichen Klageverfahrens sorgfältig zu prüfen.

2. Soweit er zur Feststellung streiterheblicher Tatsachen ein Beweisverfahren durchführt oder auf dessen Ergebnisse zurückgreift, hat er ein dort erstelltes Sachverständigengutachten auf seine Verwertbarkeit im folgenden Prozess zu untersuchen. Hierbei hat er sich mindestens die Fragen vorzulegen, ob der Sachverständige die Beweisfrage zutreffend erfasst und ergiebig beantwortet hat, ob er hierbei von zutreffenden und verlässlichen Anknüpfungstatsachen ausgegangen ist, ob er diese methodengerecht untersucht und ob er seine Untersuchungsergebnisse plausibel und widerspruchsfrei dargestellt hat. Erkennbaren Bedenken gegen hinreichende Sach- und Fachkunde oder wegen fehlender forensischer Erfahrung hat er Rechnung zu tragen.

3. Das Vorliegen der verwerflichen Gesinnung bedarf im Gewerbemietbereich auch bei einem objektiv überhöhten Mietzins einer besonderen Feststellung.

4. Die Geltendmachung offensichtlich aussichtsloser Rechtspositionen ist generell geeignet, die Verhandlungsbereitschaft des Gegenüber spürbar zu verschlechtern und die Verhandlungsposition des erkennbar Unberechtigten nachhaltig zu schwächen; sie birgt in sich die greifbare Gefahr, dass der die offensichtlich aussichtslose Position geltend machende Vertreter einer Partei sich selbst als sachkundiger, kompetenter oder gar vertrauenswürdiger Verhandlungspartner gegenüber der anderen Partei unumkehrbar diskreditiert.

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IMRRS 2006, 3051

BGH, Beschluss vom 21.02.2006 - VIII ZA 14/05

Ein einseitiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum belastet diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.

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IMRRS 2006, 3043

OLG Köln, Beschluss vom 06.02.2006 - 16 Wx 197/06

1. Der Mieter eines Wohnungseigentümers kann die Miete mindern und ggf. das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn er von einem anderen Wohnungseigentümer beleidigt und bedroht wird.

2. Der vermietende Wohnunsgeigentümer kann in einem solchen Fall vom beleidigenden Wohnungseigentümer den Mietausfall als Schadensersatz verlangen.

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IMRRS 2006, 3041

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2006 - 10 U 164/05

Jede Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass der Mieter zuvor Einsicht in die Unterlagen genommen hat. Pauschale Beanstandungen muss der Vermieter nicht beachten.

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IMRRS 2006, 3008

LG Rostock, Urteil vom 17.03.2006 - 1 S 2/04

1. Eine Mietminderung wegen zu geringer Größe der Wohnung ist durchführbar, wenn bei der Wohnflächenberechnung im Mietvertrag die ungedeckten Terasse mitberechnet wurde. Nach § 44 der Zweiten Berechnungsverordnung, die zur Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche heranzuziehen ist, sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Dachgärten und Freisitzen nur dann hälftig zur Berechnung heranzuziehen, wenn sie gedeckt sind.

2. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche bedarf es keiner weiteren Feststellung der Minderung der Tauglichkeit der Wohnung; vielmehr kann der Mieter die Miete um den Prozentsatz der Abweichung mindern und frühere Überzahlungen nach § 812 BGB zurückfordern.

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IMRRS 2006, 2995

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 - 10 U 46/06

1. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

2. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag erst später endet.

3. Mit der Rückgabe der Schlüssel, gibt der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig auf. Der Vermieter kann sich nach der Rückgabe der Schlüssel durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

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IMRRS 2006, 2993

OLG Rostock, Urteil vom 02.06.2006 - 3 U 113/05

1. Hat die Genehmigungsbehörde ein Negativattest erteilt, ist die Frage der Einhaltung des Schriftformerfordernisses im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 4 PrKV jedenfalls für die Zeit vor Erteilung des Attestes nicht mehr durch das Zivilgericht zu prüfen.

2. Wählen die Parteien zur Mietanpassung einen Index, der gar nicht mehr erhoben wird, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass sich die Parteien an einem vom statistischen Bundesamt ermittelten und veröffentlichten Index orientieren wollen.

IMRRS 2006, 2987

BGH, Urteil vom 27.09.2006 - VIII ZR 80/06

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.*)

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IMRRS 2006, 2979

BGH, Urteil vom 20.09.2006 - VIII ZR 279/05

Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will.*)

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