Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4801 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 1329

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.03.2023 - 713 C 106/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1184

LG Berlin, Urteil vom 20.09.2022 - 65 S 55/22

1. Dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, führt nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.

2. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung einer Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuer­barer Primärenergie.

3. Dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schüt­zenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss, ist nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen.

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IMRRS 2023, 1334

LG Hanau, Beschluss vom 02.06.2023 - 2 S 106/22

1. Bei Nichtvorliegen abweichender Parteivereinbarungen muss die Mietsache dem bei ihrer Errichtung herrschenden Stand der Technik entsprechen, wie er sich etwa in den zu diesem Zeitpunkt bestehenden DIN-Normen niederschlägt.*)

2. Jedenfalls bei Einbau neuer Fenster vor Abschluss des Mietvertrags muss der Vermieter den Mieter nicht auf die Notwendigkeit eines erhöhten Lüftungsverhaltens hinweisen.*)

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IMRRS 2023, 1318

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.10.2023 - 16 C 217/22

1. Der Umstand, dass die Wohnung nicht als Gesamtheit, sondern Zimmer für Zimmer an einzelne Nutzer vermietet wird, stellt keinen sachlichen Grund für die Nichtanwendung des Mietspiegels und die Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen angenommener Zugehörigkeit der Wohnung zu einem besonderen Teilmarkt dar.

2. Für die Bestimmung des Mietspiegelfelds einer Wohngemeinschaft ist die Wohnfläche der gesamten Wohnung und nicht nur der den einzelnen Nutzer entfallende Anteil zu Grunde zu legen. Denn die Anmietung eines einzelnen Zimmers mit gemeinsam genutzten Flächen ist vom Komfort her nicht gleichzusetzen mit einer kleinen Einzimmerwohnung.

3. Die Gemeinschaftsräume sind nicht allein durch die gemeinsame Nutzung mit anderen Personen negativ zu bewerten.

4. Bei einer Wohngemeinschaft können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht.

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IMRRS 2023, 1315

LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 - 67 S 77/22

Die Annahme des Negativmerkmals "Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks - auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)" nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits bei einer erheblichen Schadstelle an einem der nur beispielhaft genannten Gebäudeteile, die auf einen schlechten von dem durchschnittlichen Instandsetzungszustand ähnlicher Gebäude abweichenden Zustand des Gesamtgebäudes schließen lässt, zu bejahen sein.*)

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IMRRS 2023, 1335

OLG München, Beschluss vom 25.05.2023 - 33 Wx 36/23 e

1. Die Abwicklung des Nachlasses hat bei Abwicklungsvollstreckung mit tunlicher Beschleunigung zu erfolgen (Anschluss an OLG München BeckRS 1994, 30840582). Stellt es der Erblasser dem Testamentsvollstrecker frei, innerhalb welcher Frist eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu veräußern ist, führt diese Anordnung nicht dazu, dass Dauertestamentsvollstreckung angeordnet wäre. (Rn. 18 – 21)*)

2. Vermietet der Testamentsvollstrecker die zum Nachlass gehörende Immobilie und trennt die Mieteinnahmen nicht von seinem persönlichen Vermögen, setzt er die Erben dem Risiko aus, dass Eigengläubiger des Testamentsvollstreckers in den ungeteilten Nachlass vollstrecken können und damit auf eine Haftungsmasse Zugriff haben, die für Eigenverbindlichkeiten des Testamentsvollstreckers grundsätzlich nicht zur Verfügung steht. Eine derartige Pflichtverletzung rechtfertigt grundsätzlich die Entlassung des Testamentsvollstreckers. (Rn. 24 – 27)*)

3. Richtet der Testamentsvollstrecker, der die zum Nachlass gehörenden Immobilie vermietet, für die vom Mieter entrichtete Mietkaution kein separates Konto ein, um diese getrennt von seinem Vermögen zu verwahren, handelt es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung, die seine Entlassung aus dem Amt des Testamentsvollstreckers rechtfertigen kann. (Rn. 28)

Fehlen testamentarische Vorgaben für die Abwicklung eines Nachlasses, hat der Testamentsvollstrecker sie mit "tunlicher Beschleunigung" vorzunehmen. (Rn. 22)*)

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IMRRS 2023, 1321

VG Berlin, Urteil vom 08.08.2023 - 8 K 381.22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1314

LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 254/22

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)

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IMRRS 2023, 1313

LG Berlin, Beschluss vom 29.12.2022 - 64 S 254/22

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)

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IMRRS 2023, 1320

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 14.08.2023 - 2 A 2542/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1312

LG Berlin, Urteil vom 07.12.2022 - 64 S 151/22

1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung "ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien" abhängig gemacht wird, "die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs" abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel - mieterfeindlich - dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters "in dessen freies, d. h. an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen" gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, so dass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.*)

2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht.*)

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IMRRS 2023, 1311

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2022 - 67 S 147/22

Hat der Vermieter vereinbart, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, sondern der Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so rechtfertigt die weitere formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Minderung im Fall der Unterschreitung der Wohnfläche gegenüber der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von bis zu 10% jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB die Annahme einer von dem Vermieter gewährleisteten Mindestfläche mit der Folge, dass im Fall einer zu Lasten des Mieters gehenden Flächendifferenz von mehr als 10% die Minderungsbefugnis nicht ausgeschlossen ist.*)

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IMRRS 2023, 1301

LG Berlin, Urteil vom 28.09.2023 - 67 S 101/23

1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1, 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von § 574 Abs. 1, 2 BGB keine Berücksichtigung.*)

2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann "nicht zu rechtfertigen", wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist.*)

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IMRRS 2023, 1167

AG Besigheim, Urteil vom 22.06.2023 - 7 C 442/22

1. Zwar ist es nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass der Einbauküche ein eigenes rechtliches Schicksal zu Teil wird und sie nicht Teil der Mietsache bleibt, allerdings ist die formularmäßig vereinbarte Leihe einer Einbauküche inner­halb eines Mietvertrags wesentlich nachteilhafter für den Mieter, als wenn diese Teil der Mietsache wäre und damit mitvermietet wäre, da die Instandhaltungskosten in diesem Fall vom Vermieter zu tragen wären.

2. Letztlich dient die formularmäßige Verleihung einer Einbauküche der verdeckten Abwälzung von Instandhaltungskosten der Mietsache auf den Mieter.

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IMRRS 2023, 1262

BFH, Urteil vom 22.02.2023 - VI R 24/20

1. Mieter können die Steuerermäßigung gem. § 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auch dann geltend machen, wenn sie die Verträge mit den Leistungserbringern nicht selbst abgeschlossen haben.*)

2. Eine Wohnnebenkostenabrechnung, eine Hausgeldabrechnung, eine sonstige Abrechnungsunterlage oder eine Bescheinigung entsprechend dem Muster in Anlage 2 des BMF-Schreibens vom 09.11.2016 (BStBl. I 2016, 1213), die die wesentlichen Angaben einer Rechnung sowie einer unbaren Zahlung nach § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG enthält, reicht vorbehaltlich sich aufdrängender Zweifel an deren Richtigkeit für die Geltendmachung der Steuerermäßigung nach § 35a EStG regelmäßig aus.*)

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IMRRS 2023, 1156

LG Berlin, Beschluss vom 06.07.2022 - 65 S 65/22

Wird eine fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, so dürfte bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem (technischen) Gerät innewohnenden "Abnutzungsvorrates" auszugehen sein; seine Lebensdauer ist wohl - zumindest nahezu - vollständig abgelaufen. Insoweit können selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt wird, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt.

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IMRRS 2023, 1283

LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2023 - 64 S 40/23

1. Der i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbstständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe "Komplettumbau" der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können.*)

2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen." Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als "Komplettumbau" der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.*)

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IMRRS 2023, 1237

LG Berlin, Urteil vom 03.05.2022 - 67 S 305/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 1275

LG Bonn, Beschluss vom 26.07.2022 - 6 T 81/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1270

AG Paderborn, Urteil vom 30.01.2023 - 51 C 35/22

1. Der Rahmen einer vertragsgemäßen Nutzung ist jedenfalls dann überspannt, wenn ein sog. "Exzess" an Dübellöchern vorliegt.

2. Dies ist jedoch nicht zu bejahen, wenn sich ca. 200 Dübellöcher in etwa gleichmäßig auf die Wände und Decken von acht Räumen verteilten.

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IMRRS 2023, 1254

LG Berlin, Beschluss vom 04.05.2023 - 67 S 87/23

1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.*)

2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, IMR 2023, 393).*)

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.*)

4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu "richtigeren" Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

5. Zum prozessualen Risiko einer "Beweismittelflucht" in die zweite Instanz.*)

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IMRRS 2023, 1227

LG Stralsund, Beschluss vom 25.09.2023 - 8 T 94/23

Ein Mieter kann nicht im Wege einstweiliger Verfügung Vorschuss für den Einbau einer neuen Gastherme verlangen, wenn der Fortbestand des Mietvertrages zweifelhaft ist und der Vermieter die defekte Heizungsanlage schon vor Monaten entfernt hatte.

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IMRRS 2023, 1259

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 17/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1256

LG Berlin, Beschluss vom 17.01.2022 - 64 T 129/21

Ein auf § 940a Abs. 1 1. Alt. ZPO gestützter Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung wegen verbotener Eigenmacht kann nicht ohne jegliche Ermittlungen mit der Begründung als unzulässig verworfen werden, der Antragsgegner sei prozess-unfähig; das gilt jedenfalls dann, wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass für den Antragsgegner gerichtlich eine Betreuerin bestellt worden sein könnte. Hat die Antragstellerin nach Entdeckung ihres Besitzverlustes alsbald um gerichtlichen Rechtsschutz nachgesucht, kann ihr Antrag auch nicht mit der Begründung wegen zögerlichen prozessualen Verhaltens als nicht eilbedürftig verworfen werden, sie habe die Wohnung zuvor über einen Jahreszeitraum leer stehen lassen und vielleicht gar nicht bemerkt, dass ihr der Besitz schon viel früher entzogen worden sei.*)

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IMRRS 2023, 1222

VG Köln, Beschluss vom 13.07.2023 - 22 L 1016/23

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1200

LG Mannheim, Urteil vom 13.04.2022 - 4 S 45/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1201

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.03.2023 - 5 C 84/22

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 ist wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung nichtig (Anschluss an AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590; jedoch entgegen BGH, Urteil vom 05.07.2023 - VIII ZR 94/21, imr-online-Werkstatt).

2. Der Rechtsprechung des KG (Beschluss vom 29.09.2022- 12 W 26/22, IMRRS 2022, 1319) ist zu folgen, wonach der Streitwert für eine Klage wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nach dem Jahresbetrag der streitigen Mietdifferenz zu bemessen ist.

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IMRRS 2023, 1221

VG München, Urteil vom 27.07.2023 - M 10 K 21.5510

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1202

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.07.2022 - 210 C 348/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1219

VGH Bayern, Beschluss vom 21.08.2023 - 12 ZB 22.2373

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1210

AG Frankfurt, Urteil vom 30.11.2022 - 33 C 2205/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1207

LG Berlin, Beschluss vom 10.08.2020 - 64 S 189/19

1. Schadenersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter gem. §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur dann zu, wenn er dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern. (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMRRS 2018, 0422 = BGHZ 218, 22 ff.; ständige Rechtsprechung des BGH).*)

2. Das Gericht muss den Vermieter auf das nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshof grundsätzlich bestehende Erfordernis der Fristsetzung jedenfalls dann nicht hinweisen, wenn dieser sich auf einen Ausnahmetatbestand beruft und vorträgt, der Mieter habe sich ernsthaft und endgültig geweigert, Schönheitsreparaturen durchzuführen.*)

3. Der Vermieter kann die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen nicht dadurch umgehen, dass er schlichte Dekorationsmängel als Beschädigungen der Mietsache zu qualifizieren sucht.*)

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IMRRS 2023, 1189

LG Berlin, Urteil vom 30.08.2023 - 64 S 309/22

1. Eine allein durch das Kosteninteresse eines Inkassounternehmens oder seiner Prozessbevollmächtigten motivierte Klage ist mangels Rechtsschutzbedürfnis rechtsmissbräuchlich erhoben und damit unzulässig. So kann es liegen, wenn ein mit der Durchsetzung von Ansprüchen aus den Vorschriften über "die Mietpreisbremse" befasstes Inkassounternehmen den Vermieter gem. §§ 398, 556g Abs. 3 BGB aus abgetretenem Recht des Mieters auf Auskunft über Ausnahmetatbestände nach § 556e Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Anspruch nimmt, obwohl der Vermieter sich wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auf solche ihn begünstigenden Ausnahmetatbestände, sollten sie vorliegen, ohnehin nicht berufen könnte (Anschluss an/Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23.03.2022 - VIII ZR 133/20, IMRRS 2022, 0502).*)

2. Eine Klage ist gem. §§ 253 Abs. 1, 130a Abs. 3 ZPO formwirksam erhoben, wenn die in elektronischer Form eingereichte Klageschrift zwar nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg i.S.d. § 130a Abs. 4 ZPO an das Gericht übermittelt wird, aber mit einer qualifizierten elektronischen Signatur des Geschäftsführers der Prozessbevollmächtigten der Klägerin versehen ist. Diese Voraussetzung ist auch dann erfüllt, wenn die gerichtliche Software für die Aktenpflege und Aktenverwaltung bloß auf eine mit übersandte einfache ".pdf"-Kopie der Klageschrift zugreift, weil es die signierte Datei nicht verarbeiten kann, diese sich aber mit einem für das Gericht verfügbaren Signaturprüfungsprogramm öffnen und erfolgreich daraufhin überprüfen lässt, dass sie das qualifiziert elektronisch signierte Original der von der Gerichtssoftware verarbeiteten ".pdf"-Kopie enthält (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 14.02.2023 - 63 S 125/22 und LG Berlin, Urteil vom 20.06.2023 - 65 S 198/22, IMRRS 2023, 1182).*)

3. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten. (Anschluss an KG, Beschluss vom 29.09.2022 - 12 W 26/22, IMRRS 2022, 1319 = GE 2022, 1258 ff. und LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22, IMR 2023, 353 = GE 2023, 698 ff.; Entgegen BGH, Urteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 382/21, IMRRS 2022, 0807, und BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 117, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

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IMRRS 2023, 1187

LG Heidelberg, Urteil vom 22.06.2023 - 5 S 3/23

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist unwirksam, wenn nicht nachvollziehbar ist, wie sich die als Kündigungsgrund aufgeführten Mietrückstände errechnen könnten.

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IMRRS 2023, 1168

AG Heidelberg, Urteil vom 15.11.2022 - 21 C 51/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1148

AG Bonn, Urteil vom 01.09.2023 - 206 C 1/23

1. Im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls ist zu beurteilen, ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Durchsetzung einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht.

2. Die Vereinbarung einer Umzugskostenbeihilfe oder der Verzicht auf Schönheitsreparaturen können ergänzend für einen stillschweigenden Verzichtswillen sprechen.

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IMRRS 2023, 1181

LG München I, Beschluss vom 08.02.2023 - 14 T 1361/23

Eine Verlängerung der Räumungsfrist kommt nur in Betracht, wenn der Schuldner sich intensiv um eine Ersatzwohnung bemüht hat. Dabei beginnt die Handlungsfrist bei klarer Sach- und Rechtslage mit Erhalt der Kündigung, spätestens aber mit Stattgabe der Räumungsklage in erster Instanz oder einem Hinweis des Erstgerichts auf erhebliche Erfolgsaussichten der Räumungsklage.

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IMRRS 2023, 1113

AG Dresden, Urteil vom 16.02.2023 - 143 C 2593/22

1. Die Abgabe der Kündigungserklärung in einem Schriftsatz, der mit einer qualifiziert elektronischen Signatur versehen elektronisch bei Gericht eingereicht wird, genügt dem Schriftformerfordernis (§ 126a Abs. 1 BGB). Soweit der qualifiziert signierte Schriftsatz, der die Kündigung enthält, dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten zusammen mit dem Transfervermerk, der das Ergebnis der Integritäts- und Signaturprüfung aufweist, zugeht, ist das Schriftformerfordernis erfüllt.

2. Hat der besonders empfindliche Mieter nichts Besonderes vereinbart, kann er nur die Einhaltung des für alle geltenden Standards erwarten.

3. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.

4. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

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IMRRS 2023, 1171

LG München I, Beschluss vom 12.09.2023 - 14 T 9699/23

Sehbehinderte dürfen nicht einfach darauf verwiesen werden, sich die Schriftsätze von ihrem Anwalt vorlesen zu lassen. Sie haben vielmehr das Recht, die Dokumente selbst und eigenständig zur Kenntnis zu nehmen, und zwar so oft wie gewünscht. Deshalb müssen die Betroffenen kostenlos Audiodateien erhalten.

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IMRRS 2023, 1155

LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2023 - 65 S 111/22

1. Bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen hat der Mieter die Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung zu tragen.

2. Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters gehen dabei zwar nicht über das hinaus, was er - etwa im Fall einer nicht als sozial adäquat hinzunehmenden - Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste. Sie bleiben allerdings auch nicht dahinter zurück.

3. Der Mieter hat vorzutragen, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sind.

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IMRRS 2023, 1153

AG Köpenick, Urteil vom 10.11.2022 - 9 C 148/21

Bei umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls haben die Mieter einen wichtigen Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 1 BGB im Fall der fortgesetzten vorsätzlichen Täuschung des Vermieters bei den Betriebskostenabrechnungen.

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IMRRS 2023, 1162

BGH, Urteil vom 05.07.2023 - VIII ZR 94/21

1. Zur rechtzeitigen Bekanntmachung der Begründung zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, IMR 2020, 312 = BGHZ 225, 352).*)

2. Zur Frage der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB im Falle von zwischen denselben Parteien separat geschlossenen Verträgen über die Anmietung einer Wohnung und über die Nutzung eines Kellers.*)

3. Zur Berechnung der bei Mietbeginn zulässigen Miethöhe im Fall der Indexmiete gem. § 557b Abs. 4 BGB.*)

IMRRS 2023, 1159

LG Berlin, Beschluss vom 19.07.2023 - 64 S 260/22

Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigungserklärung kann als i.S.d. § 242 BGB missbräuchlich einzuordnen sein, wenn nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen der Bedarfsperson folgte, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der Wohnung geweckt und bestimmt wurden.*)

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IMRRS 2023, 1126

AG Neukölln, Urteil vom 09.05.2023 - 18 C 298/22

1. Die Bedrohung anderer Mieter und Bewohner des Hauses mit einer schweren Körperverletzung bzw. sogar mit dem Tod ist vom Vermieter nicht hinzunehmen und stellt einen Kündigungsgrund dar.

2. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich.

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IMRRS 2023, 1143

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2023 - 67 S 79/23

Waren die §§ 556d ff. BGB zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses verfassungsgemäß und landesrechtlich wirksam in Vollzug gesetzt, bleibt es im Falle der Preisrechtswidrigkeit der ursprünglichen Mietzinsabrede gem. § 556g Abs. 1 Satz 2, § 556d Abs. 1, 2 BGB bei deren teilweiser Unwirksamkeit, auch wenn sich die §§ 556d ff. BGB zu einem späteren Zeitpunkt als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten.*)

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IMRRS 2023, 1131

AG Tettnang, Urteil vom 03.02.2023 - 8 C 343/22

Für eine Eigenbedarfskündigung ohne Zusage zum Referendariatsplatz genügt es, wenn es nicht ausgeschlossen ist, dass der Begünstigte einen Referendariatsplatz erhält und nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Begünstigte sein Referendariat am Ort der begehrten Wohnung ableisten möchte.

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IMRRS 2023, 0980

LG Ravensburg, Beschluss vom 04.05.2023 - 1 S 22/23

Für eine Eigenbedarfskündigung ohne Zusage zum Referendariatsplatz genügt es, wenn es nicht ausgeschlossen ist, dass der Begünstigte einen Referendariatsplatz erhält und nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Begünstigte sein Referendariat am Ort der begehrten Wohnung ableisten möchte.

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IMRRS 2023, 1066

AG Hamburg, Urteil vom 01.11.2022 - 49 C 366/21

Es ist formell nicht ordnungsgemäß, verschiedene Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung zusammenzufassen, soweit es sich nicht ausnahmsweise um in ihrem Entstehungsgrund gleichartige Kosten handelt.

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IMRRS 2023, 0674

AG Pfaffenhofen, Urteil vom 27.11.2020 - 1 C 128/19

1. Da die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich im Falle einer Eingenbedarfskündigung regelmäßig nicht aus freien Stücken erfolgt, sondern um den Schaden zu begrenzen, und zu diesem Zeitpunkt regelmäßig noch kein Anlass besteht, über einen Schadensersatzanspruch wegen Vortäuschung des geltend gemachten Eigenbedarfs nachzudenken, vermag die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang nicht ohne Weiteres zu unterbrechen.

2. Hinzu kommen muss vielmehr, dass damit auch der Streit über den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf beigelegt wird bzw. mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden soll.

3. Entscheidungserheblich ist mithin, ob die Parteien durch den Abschluss des Räumungsvergleichs einen Schlussstrich unter die bisherige Vertragsbeziehung gezogen haben mit der Folge, dass der Mieter mit Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen wird, oder ob der Bestand des Eigenbedarfs gewissermaßen als Geschäftsgrundlage für die Räumungsbereitschaft des Mieters anzusehen ist mit der Folge, dass der Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn der Eigenbedarf in Wirklichkeit nicht besteht.

4. Der Eigentümer kann selbst dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, wenn er bisher nicht in seinem Haushalt lebende Haushaltshilfen, Pfleger*innen oder Hausmeister mit einem eigenen Wohnraum versorgen will. Voraussetzung ist lediglich, dass für die Beschäftigung solcher Personen ein Bedürfnis vorliegt und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist.

5. Insoweit ist es ausreichend, dass lediglich eine Hilfs- und Pflegeperson allgemein angegeben und darüber hinaus die Hilfs- und Pflegebedürftigkeit mittels ärztlicher Bescheinigung dokumentiert wird. Im Einzelnen ist nicht erforderlich, dass eine konkrete Person bereits benannt wird.

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IMRRS 2023, 1108

LG Hamburg, Urteil vom 13.12.2022 - 316 S 16/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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