Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4716 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2008, 0227

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 269/06

Zur Frage der Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts.*)

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IMRRS 2008, 0178

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.12.2005 - 2 U 128/05

1. Der Katalog der wichtigen Gründe für eine fristlose Kündigung in § 543 Abs. 2 BGB ist nicht abschließend, sondern beschränkt sich auf gesetzliche Beispiele.*)

2. Der Versuch einer Vertragspartei, dem Vertragspartner unberechtigt vertragliche Rechte abzuschneiden (hier: Recht zur Untervermietung), die für diesen nicht unwesentlich sind, begründet aufgrund der darin liegenden Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag dem Grundsatz nach ein Recht zur fristlosen Kündigung, sofern die vertragsbrüchige Partei nach einer Abmahnung nicht einlenkt.*)

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IMRRS 2008, 0134

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07

1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.*)

2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.*)

IMRRS 2008, 0132

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.12.2007 - 2 U 200/07

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mieter zu verlangen.*)

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IMRRS 2008, 0101

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.*)

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IMRRS 2008, 0068

AG Oldenburg, Urteil vom 19.12.2007 - E4 C 4229/07 (IX)

1. Zur Problematik substantiierter Einwendungen gegen einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung und deren Höhe, wenn der Mieter niemals Einsichtnahme in die Belege verlangt hat.

2. Es besteht keine Pflicht eines Vermieters, den Mietern die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege unaufgefordert zu unterbreiten.

3. Reagiert der Mieter weder auf die Nebenkostenabrechnung noch auf ein Mahnschreiben der Hausverwaltung, so hat er die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert. Eines weiteren Schreibens durch einen Rechtsanwalt bedarf es dann nicht; dessen Kosten kann der Vermieter deshalb nicht nach § 286 BGB ersetzt verlangen.

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IMRRS 2008, 0061

LG Koblenz, Beschluss vom 24.08.2007 - 6 T 102/07

Braucht der Vermieter für eine Pflegeperson seiner auch in dem Gebäude wohnenden Eltern den vermieteten Wohnraum, ist eine Kündigung wegen Wohnungsbedarfs zulässig.

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IMRRS 2008, 0056

BGH, Urteil vom 05.12.2007 - XII ZR 183/05

Dem Zessionar von künftigen Mietzinsforderungen kann gemäß § 404 BGB auch die erst nach der Zession eingetretene eigenkapitalersetzende Funktion der Gebrauchsüberlassung entgegengehalten werden, soweit die geltend gemachten Mietzinsforderungen nach Eintritt der eigenkapitalersetzenden Funktion entstanden sind.*)

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IMRRS 2008, 0053

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.11.2007 - 24 U 117/07

Beruft sich der auf Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung verklagte Mieter auf einen (mündlich geschlossenen) Wohnraummietvertrag, so ist für diese Rechtsstreitigkeit ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum belegen ist.*)

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IMRRS 2008, 0051

LG Essen, Urteil vom 29.11.2007 - 102 S 240/07

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (keine Nachforderung auf Betriebskosten, wenn mehr als ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums keine Abrechnung erfolgt ist) ist auf das Verhältnis von Grundversorger und Mieter nicht analog anwendbar.

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IMRRS 2008, 0046

BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.*)

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IMRRS 2008, 0038

LG Darmstadt, Urteil vom 07.03.2007 - 4 O 529/06

Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

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IMRRS 2008, 0003

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007 - 24 U 92/07

1. Gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters auch ausgeschlossen, wenn er wegen behaupteter Mängel ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet hat.*)

2. Zum Schaden des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache.*)

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IMRRS 2007, 2514

OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2007 - 9 U 89/07

Ein Mietvertrag genügt dann dem Schriftformerfordernis, wenn ihm ein Grundrissplan beigefügt ist, der zwar weder maßstabsgerecht ist, noch zutreffend die Größe des Objekts bezeichnet, dem aber das Objekt als solches zu entnehmen ist und in dem der Mietgegenstand von benachbarten, anderweitig zu vermietenden Räumen abgegrenzt wird. Selbst wenn der Mietvertrag durch schlüssiges Handeln dadurch abgeändert wird, dass der Vermieter über Jahre hinweg eine im Mietvertrag nicht genannte Nebenkostenart in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und die Abrechnung vom Mieter beanstandungslos ausgeglichen wurde, entfällt die Schriftform jedenfalls dann nicht, wenn sich die Kosten im Verhältnis zur Gesamtmiete (vorliegend 2 % - 4 %) nur unwesentlich verändern (im Anschluss an OLG Hamm OLGR 2006, 138 ff.).*)

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IMRRS 2007, 2506

BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

1. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.*)

2. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

3. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b).*)

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IMRRS 2007, 2499

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06

1. Hat das erstinstanzliche Gericht keine Veranlassung gesehen, die Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil es den Streitwert auf über 600 € festgesetzt hat und deswegen von einem entsprechenden Wert der Beschwer der unterlegenen Partei ausgegangen ist, hält aber das Berufungsgericht diesen Wert nicht für erreicht, so muss das Berufungsgericht, das insoweit nicht an die Streitwertfestsetzung des Erstgerichts gebunden ist, die Entscheidung darüber nachholen, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind.*)

2. Hat das Berufungsgericht diese Entscheidung nicht getroffen, weil es hierzu keine Notwendigkeit gesehen hat, hat es aber die Revision zugelassen, ist angesichts dessen, dass die Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO und die Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO identisch sind, davon auszugehen, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ebenso als erfüllt angesehen und demgemäß die Berufung als zugelassen behandelt hätte, wenn ihm die Notwendigkeit einer Entscheidung hierüber bewusst gewesen wäre.*)

3. Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag

"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters."

hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.*)

4. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.*)

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IMRRS 2007, 2479

KG, Beschluss vom 12.04.2007 - 12 U 65/06

Eine juristische Person ist kein Wohnberechtigter, der sich kraft Gesetzes auf das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG berufen kann; ein derartiges Kündigungsrecht ist jedoch dann vertraglich vereinbart, wenn die Parteien die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete (§§ 8 - 11 WoBindG) ihrem Mietverhältnis zu Grunde gelegt haben.*)

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IMRRS 2007, 2471

BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.*)

IMRRS 2007, 2454

AG Krefeld, Urteil vom 12.06.2007 - 12 C 301/06

1. Es ist allgemein bekannt, dass mit dem Schwarzschimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung einhergeht. Diese berechtigt zur Kündigung.

2. Liegen die Wände der Wohnung sämtliche ungedämmt auf der Decke der Tiefgarage (Beton) auf, so entsteht hierdurch eine Wärmebrücke, die zur Auskühlung der Wände führt. Damit ist bei normalem Beheizen und Belüften mit Auftreten von Kondensationsfeuchte und dem damit verbundenen Schimmelpilzbefall zu rechnen. Dies stellt ein Mangel der Wohnung dar, der im Hinblick auf auftretenden Schimmelpilzbefall zu einer Minderung von mindestens 50% der Bruttomiete berechtigt.

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IMRRS 2007, 2453

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2007 - 67 S 337/06

Nach der Rechtsprechung des BGH (IMR 2007, 1092 - nur online) kann ein Mieter zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungsperiode unterlässt. Jedoch besteht dieser Anspruch dann nicht, wenn - wie hier - in dem Mietvertrag keine Vorauszahlungen, sondern Pauschalbeträge auf die Betriebskosten vereinbart sind. Die Vereinbarung einer Pauschale schließt eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Abrechnung aus.

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IMRRS 2007, 2452

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2007 - 65 S 272/05

Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH nur erforderlich, dass sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der Vorauszahlungen enthält. Die Angabe einzelner Rechnungen ist hingegen nicht erforderlich.

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IMRRS 2007, 2451

LG Wiesbaden, Urteil vom 20.09.2007 - 2 S 30/07

1. In den Fällen der Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist der Vermieter berechtigt, im nächsten Mieterhöhungsverlangen einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu fordern. Es ist kein überzeugender sachlicher Grund ersichtlich, warum zwischen einem Mietvertrag mit einer unwirksamen Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen und einem solchen, in dem von Anfang an die Schönheitsreparaturen beim Vermieter verbleiben, differenziert werden sollte.

2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist zu berücksichtigen, dass die Verantwortlichkeit und das Kostenrisiko für die Schönheitsreparaturen als vertragliche Hauptpflicht Entgeltcharakter haben.

3. Klauseln über Schönheitsreparaturen haben einen entgeltlichen Wert, so dass ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist.

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IMRRS 2007, 2432

OLG Celle, Beschluss vom 27.11.2007 - 2 W 116/07

Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.*)

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IMRRS 2007, 2427

BGH, Beschluss vom 30.10.2007 - VIII ZR 163/07

1. Der maßgebliche Jahresbetrag für die Errechnung des Räumungsstreitwerts ist aus dem höchsten Entgelt zu errechnen, wenn das Entgelt aufgrund einer Staffelmiete in verschiedenen Zeiträumen verschieden hoch ist

2. Nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG umfasst das Entgelt neben dem Nettogrundentgelt auch Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden. Diese Vorschrift findet auch bei der Ermittlung des Räumungsstreitwerts Anwendung, da für die Bestimmung des Entgelts in § 41 Abs. 2 GKG auf Absatz 1 verwiesen wird.

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IMRRS 2007, 2421

LG Coburg, Urteil vom 31.10.2007 - 13 O 507/06

Zu den Rechten und Pflichten und insbesondere der Garantenstellung eines Mieters im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung.

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IMRRS 2007, 2399

BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.*)

2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).*)

3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).*)

4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.*)

IMRRS 2007, 2398

LG Konstanz, Urteil vom 08.09.2006 - 11 S 52/06

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2007, 2397

BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 260/06

Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten.*)

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IMRRS 2007, 2391

OLG Bremen, Urteil vom 05.04.2007 - 2 U 7/2007

1. Die Frage, ob bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die in § 314 Abs. 3 BGB für die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen festgelegte „angemessene Frist“ einzuhalten ist, kann offenbleiben.

2. Jedenfalls kann einem Vermieter, der zunächst die Rechtskraft der Verurteilung zur Zahlung des Mietzinses und die Zahlung bis zu einer gesetzten Frist abwartet, sodann Weihnachten und Neujahr verstreichen lässt und dann nochmals ein Vierteljahr, nachdem die Mietzahlungen wieder erfolgten – in der Hoffnung der Zahlung auch der Ausstände, zuwartet, nicht vorgehalten werden, die Kündigung erfolge zu spät, weil es sich bei diesem Verhalten um ein Entgegenkommen gegenüber dem Mieter handelt, in der Hoffnung, dieser werde durch nunmehr vollständig mietvertragstreues Verhalten eine fristlose Kündigung entbehrlich machen. Es ist nicht angebracht, dem Vermieter seine besondere Geduld gegenüber dem Mieter über § 314 Abs. 3 BGB zum Nachteil gereichen zu lassen.

3. Wird in einem Vergleich auf Lebensdauer des Mieters die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, so wird hierdurch regelmäßig die außerordentliche Kündigung nicht ausgeschlossen.

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IMRRS 2007, 2363

BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.*)

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IMRRS 2007, 2321

BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06

1. In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.*)

2. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.*)

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IMRRS 2007, 2301

OLG Celle, Beschluss vom 12.10.2007 - 2 U 152/07

Eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des durch verbotene Eigenmacht entzogenen Besitzes kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn der unrechtmäßige Besitzer den Besitz an der Sache zwischenzeitlich einem Dritten überlassen hat.*)

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IMRRS 2007, 2298

LG Gießen, Urteil vom 10.11.2006 - 1 S 221/06

Zur Wahrung der Schriftform ist es erforderlich, dass das Mietobjekt durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend bestimmbar ist, was auch für die Nebenräume zu gelten hat.

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IMRRS 2007, 2297

KG, Urteil vom 13.10.2006 - 3 U 3/06

Schließt der Hausverwalter einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ab, so haftet er dem Vermieter auf Schadensersatz.

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IMRRS 2007, 2294

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.06.2007 - 3 U 210/06

1. Ein Wohnrecht im Sinne von § 1093 BGB kann durch schlichte Eintragungsbewilligung des Eigentümers begründet werden. Eine förmliche Einwilligung des Berechtigten ist nicht erforderlich.*)

2. Die Kollision eines dingliche Wohnrechts mit einem mietvertraglichen Nutzungsanspruch fällt unter die Regelung der § 577 Satz 1 BGB i.V.m. § 571 I BGB a.F. (entspricht § 567 Satz 1 i.V.m. § 566 I BGB n.F.), weil dem Inhaber des Wohnrechts durch die Ausübung des Rechts aus dem Mietvertrag der allein ihm nach § 1093 BGB zustehende Gebrauch entzogen wird. Das gilt auch dann, wenn dem Inhaber des Wohnrechts die Überlassung des Nutzungsrechts an einen anderen nicht gestattet worden ist, er die Wohnung seinerseits somit auch nicht vermieten dürfte. Der Konflikt zwischen den konkurrierenden Nutzungsberechtigten führt nicht zur Annahme von Unmöglichkeit, sondern wird so gelöst, dass der Mietvertrag weiterbesteht, während der Inhaber des Wohnrechts, solange der Mietvertrag besteht, nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" an Stelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt.*)

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IMRRS 2007, 2280

BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07

Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.*)

IMRRS 2007, 2270

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.01.2007 - 10 U 134/06

Die Schriftform des § 566 BGB a.F. ist mit der Bezeichnung der Vermieterseite mit "Grundstückseigentümer" im Rubrum des Mietvertrags gewahrt.

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IMRRS 2007, 2239

OLG München, Beschluss vom 27.09.2006 - 8 U 3250/06

Hat sich der gewerbliche Hauptmieter von Wohnraum im Mietvertrag verpflichtet, den Wohnraum nur mit den bei ihm jeweils üblichen, gemeinnützigkeitsrechtlich vorgeschriebenen Mietverträgen weiterzuvermieten, kann er sich nicht gegenüber einer Mieterhöhung des Vermieters auf § 8 WoBindG oder § 5 WiStrG berufen.

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IMRRS 2007, 2237

KG, Urteil vom 11.10.2007 - 8 U 210/06

Zu den Voraussetzungen, unter denen ein deutscher Staatsangehöriger mit kurdischer Herkunft vom Vermieter die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der Wohnung zum Empfang kurdischer Fernsehprogramme verlangen kann.*)

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IMRRS 2007, 2214

BVerfG, Beschluss vom 30.05.1997 - 1 BvR 1797/95

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2007, 2208

OLG Koblenz, Urteil vom 25.10.2007 - 5 U 1148/07

1. Bei einer Doppelvermietung kann der ausgegrenzte Mieter seinen Besitzanspruch gegenüber dem Vermieter nicht durch eine einstweilige Verfügung sichern. Die älteren mietvertraglichen Ansprüche haben keinen Vorrang.*)

2. Behaupten die Vertragsparteien eines teilnichtigen Rechtsgeschäfts mit salvatorischer Klausel, der Rest solle auch ohne den nichtigen Teil gelten, trifft einen Dritten, der entgegen der Erhaltensklausel den Vertrag als Ganzen für unwirksam hält, die Beweislast.*)

IMRRS 2007, 2176

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 14.08.2007 - 10 A 1219/06

Die Vermietung möblierter, in der vom Vermieter bewohnten Wohnung gelegener Gastzimmer an Messegäste ist bauplanungsrechtlich als Beherbergung (§§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) und nicht als Nutzung für Wohnzwecke (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauNVO) einzustufen.*)

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IMRRS 2007, 2149

LG Mannheim, Urteil vom 14.02.2007 - 4 S 62/06

1. Wenn die Parteien mietvertraglich keine anderweitige Vereinbarung geschlossen haben und der Vermieter bauseits keine das Aufstellen von Möbeln unmittelbar an die Außenwand verhindernde Vorkehrungen getroffen hat (z.B. durch Anbringen einer Bodenleiste), ist der Mieter berechtigt, die Möbel direkt an der Wand aufzustellen.

2. In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern - wie er in der Regel bei Möbelstücken vorliegt - Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.

3. Die Schadensersatzhöhe für gebrauchsuntaugliche Möbel wegen Schimmelbildung kann auf der Basis des Anschaffungspreises abzüglich eines Abschlages "neu für alt" vom Gericht geschätzt werden und richtet sich nicht nach dem Wiederbeschaffungswert für gebrauchte Möbel.

4. Dem Vermieter obliegt die Entscheidung über Art und Weise einer Mangelbeseitigung nur solange, wie die von ihm beabsichtigten Maßnahmen nicht zu einer unzulässigen Änderung des vertragsgemäßen Gebrauches führt. Aus diesem Grunde wird in der Regel eine Innendämmung zur Feuchtigkeitsbeseitigung ausscheiden.

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IMRRS 2007, 2148

OLG Bremen, Urteil vom 05.04.2007 - 2 U 7/07

1. Schließen die Parteien in beiderseitiger Anwesenheit von Rechtsanwälten einen gerichtlich protokollierten Vergleich, in dem es u.a. heißt: "Auf Lebzeiten des Beklagten verzichtet der Kläger auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages", so ist der Kläger auch dann nicht an einer Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzuges des Beklagten gehindert, wenn der Beklagte als Gegenleistung für den vom Kläger ausgesprochenen Verzicht seinerseits bestimmte Vermögensgegenstände endgültig aufgegeben hat.*)

2. Die streitige Frage, ob die in § 314 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung, dass nämlich die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund nur innerhalb einer angemessenen Frist ausgesprochen werden kann, nachdem der Berechtigte vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, auf eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzug des Mieters anzuwenden ist, bleibt offen.*)

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IMRRS 2007, 2146

BGH, Urteil vom 05.07.2007 - IX ZR 185/06

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist.*)

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IMRRS 2007, 2135

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.04.2007 - 10 W 58/07

1. Dem Kläger obliegt die Behauptungs- und Beweislast für eine von § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO abweichende Kostenentscheidung nach billigem Ermessen gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO.*)

2. Offen bleibt, ob auch für das Verfahren nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO vor dem Landgericht Anwaltszwang (§ 78 ZPO) besteht.*)

3. Die Zuständigkeit des Landgerichts für eine Räumungsklage gemäß §§ 23 Satz 1 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG setzt einen schlüssigen Klägervortrag zum Vorliegen eines gewerblichen Mietverhältnisses voraus.*)

4. Dass der Mieter von Räumlichkeiten diese zu gewerblichen Zwecken (mit-) benutzt, lässt für sich allein nicht den Schluss auf eine gewerbliche Vermietung zu.*)

5. Ein Wohnraummietverhältnis bleibt auch dann ein solches, wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung - vertragswidrig - eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.*)

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IMRRS 2007, 2124

OLG Rostock, Beschluss vom 08.06.2007 - 3 W 23/07

Ein Vorenthalten i. S. von § 546a BGB scheidet aus, wenn der Vermieter an einzelnen dem Mieter gehörenden und in den Mieträumen bzw. auf dem Grundstück befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht ausübt, welches den Mieter daran hindert, diese zu entfernen.*)

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IMRRS 2007, 2121

OLG Schleswig, Urteil vom 15.02.2007 - 11 U 99/06

1. Von der Einigung auf Verpflichtung zur Bestellung eines Wohnungsrechtes ist nur auszugehen, wenn der Wille zur Grundstücksbelastung genügend klar ausgedrückt wird; im Zweifel ist Miete anzunehmen.*)

2. Ein auf Lebenszeit geschlossener Mietvertrag kann jedenfalls dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beendet werden, wenn eine Verwaltertätigkeit Grundlage des Nutzungsverhältnisses ist und der Verwaltervertrag wegen Unstimmigkeiten vorzeitig beendet wird.*)

3. Ein Schriftsatz in einem Räumungsrechtsstreit genügt der Form des § 568 BGB, wenn darin für den beklagten Mieter eindeutig erkennbar wird, dass eine materiell-rechtliche Willenserklärung (Kündigung) abgegeben wird.*)

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IMRRS 2007, 2104

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.05.2007 - 10 W 29/07

Nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können die vormaligen Lebensgefährten regelmäßig wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

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IMRRS 2007, 2102

BVerfG, Beschluss vom 29.05.2007 - 1 BvR 624/03

1. Wählt ein Berufungsgericht das Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO aufgrund einer willkürlichen Auslegung und Anwendung dieser Verfahrensnorm, verletzt es dadurch den verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz.

2. Eine Berufungszurückweisung durch unanfechtbaren Beschluss ist ausgeschlossen, wenn damit eine Abweichung von der Rechtsprechung eines übergeordneten Gerichts verbunden ist.

3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Mieter, der sich gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, nur konkrete Sachmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast des Mieters.

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