Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4808 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2012, 0054

BGH, Urteil vom 26.10.2011 - VIII ZR 269/10

Für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung genügt es, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann.

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IMRRS 2012, 0051

AG Düsseldorf, Urteil vom 18.08.2011 - 50 C 3305/11

Die Rechtsstellung des Mitmieters wird durch den Tod des Mieters nicht beeinträchtigt; er tritt im Wege der Sonderrechtsnachfolge in den Vertrag ein. Das Erbrecht wird verdrängt, und zwar auch dann, wenn der Mitmieter gleichzeitig Erbe ist. Inhaber der Mieterrechte und -pflichten wird ausschließlich der überlebende Mitmieter, bzw. im Nachhinein seine Erben.

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IMRRS 2012, 0022

AG Köln, Urteil vom 20.04.2011 - 201 C 546/10

1. Eine Mietminderung von 15 % ist angemessen, wenn die Warmwasserversorgung aufgrund Sanierungsarbeiten an einem Tag nicht gewährleistet wird.

2. Wird eine Rohrinnensanierung mit schädlichen Baustoffen (hier Epoxidharz) vorgenommen, und ist infolge dessen das Wasser in der Wohnung als Trinkwasser nicht geeignet und für sonstige Nutzung (etwa zur Körperhygiene) nur bedingt geeignet, so kann der Mieter die Miete um 20 % monatlich mindern.

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IMRRS 2012, 0021

AG Coesfeld, Urteil vom 12.07.2011 - 4 C 54/10

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2012, 0019

BGH, Urteil vom 07.12.2011 - VIII ZR 206/10

1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.*)

2. Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.*)

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IMRRS 2012, 0018

BGH, Urteil vom 07.12.2011 - VIII ZR 118/11

1. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, IMR 2010, 412 = NJW 2010, 3363; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.*)

2. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, IMR 2007, 105 = NJW 2007, 1059).*)

IMRRS 2012, 0012

LG Lüneburg, Urteil vom 07.12.2011 - 6 S 79/11

1. Die Eigenbedarfskündigung darf nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war.

2. Als vorhersehbar gilt ein Bedarf, der innerhalb von 21 Monaten ab dem Abschluss des Wohnungsmietvertrags für den 19-jährigen, ältesten Sohn des Vermieters geltend gemacht wird.

3. Zur Klageerweiterung in der Berufungsinstanz: hier Unsachdienlichkeit.

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IMRRS 2011, 3927

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - XII ZR 210/09

1. Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.*)

2. Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.*)

3. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.*)

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IMRRS 2011, 3865

LG Hamburg, Urteil vom 29.04.2011 - 322 O 53/09

1. Der Ausgleichsanspruch des Gebäude-Feuerversicherers des Vermieters gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters setzt einen den Mieter verpflichtenden Haftpflichtfall voraus. Daran fehlt es, wenn sich nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Überzeugung ausschließen lässt, dass die Brandursache außerhalb der Verantwortungssphäre des Mieters gelegen hat. Verbleibende Zweifel gehen auch nach anwendbaren mietrechtlichen Beweislastregeln des § 538 BGB zu Lasten Vermieters.

2. Der Ausschluss für unter das RVA der Feuerversicherer fallende Rückgriffsansprüche in Nr. 4.2 BBR steht dem Ausgleichsanspruch entsprechend den Grundsätzen der Doppelvers. nicht entgegen.

3. Lässt sich insbes. in Fällen der der Beschädigung oder Vernichtung der Mietsache durch Brand nicht ausschließen, dass der Schadeneintritt vom Mieter in keiner Weise veranlasst oder beeinflusst worden ist, weil nicht ausgeschlossen ist, dass ein Dritter die Ursache gesetzt hat, für den keine der beiden Seiten einzustehen hat, so bleibt es bei der Beweislast des Vermieters.

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IMRRS 2011, 3864

AG Bad Segeberg, Urteil vom 06.10.2011 - 17 C 336/10

1. Wird eine Wohnungseingangstür im Rahmen eines Feuerwehreinsatzes beschädigt, hat grundsätzlich der Vermieter der Wohnung für eine ordnungsgemäße Instandsetzung der Tür zu sorgen.*)

2. Erneuert ein Unternehmer die Eingangstür einer Wohnung und kann er nicht beweisen, dass der Mieter der Wohnung ihn hiermit beauftragt hat, kann er von dem Mieter die Zahlung der für die Instandsetzung der Tür angefallenen Kosten nicht verlangen; ein Werkvertrag mit dem Mieter kommt auch nicht dadurch konkludent zustande, dass der Mieter von den Instandsetzungsarbeiten Kenntnis hat und diese duldet, denn das in der Instandsetzung der Tür zu sehende konkludente Angebot des Unternehmers auf Abschluss eines Werkvertrages richtet sich grundsätzlich an den jeweiligen Vermieter/Eigentümer der Wohnung.*)

3. Ansprüche aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht können dem Unternehmer gegen den Mieter einer Wohnung bei der Instandsetzung einer beschädigten Wohnungseingangstür allenfalls dann zustehen, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter für diese Kosten aufzukommen hat; dies ist nicht der Fall, wenn die Wohnungseingangstür allein infolge eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache beschädigt worden ist.*)

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IMRRS 2011, 3784

BGH, Urteil vom 14.09.2011 - VIII ZR 301/10

1. Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (Fortsetzung von IMR 2011, 308).

2. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen (Fortführung von IMR 2006, 301).

3. Nimmt der Vermieter es vor der Abmahnung über viele Jahre widerspruchslos hin, dass der Mieter Zahlungen abweichend von der vertraglichen Fälligkeitsregelung jeweils erst zur Monatsmitte leistet, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar. Dieser Grundsatz greift jedoch nicht, wenn die unregelmäßigen Zahlungen nur knapp ein Jahr bis zur Abmahnung hingenommen werden (Abgrenzung zu IMR 2011, 275).

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IMRRS 2011, 3631

BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10

1. Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.*)

2. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.*)

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IMRRS 2011, 3627

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2011 - 67 S 109/10

1. Ein Rechtsstreit ist nicht durch den vom Ex-Betreuer des Mieters geschlossenen gerichtlichen Räumungsvergleich beendet worden, wenn es an einer gemäß § 1907 Abs. 1 S. 2 BGB erforderlichen Genehmigung des Vormundschaftsgerichts fehlt.

2. Eine Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist.

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IMRRS 2011, 3578

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2010 - 63 S 451/10

Jedenfalls nach Ablauf der Eichfristen der vorhandenen Heizkostenverteiler bzw. der Kalt- und Warmwasserzähler muss der Mieter den Einbau neuer - gegebenenfalls auch zur Funkablesung geeigneter - Geräte dulden.

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IMRRS 2011, 3572

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2011 - 67 S 58/11

Leistet ein Wohnraummieter trotz Abmahnung die vertraglich vereinbarte Kaution (hier: Barkaution) nicht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

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IMRRS 2011, 3555

BGH, Urteil vom 09.11.2011 - VIII ZR 87/11

Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, IMR 2010, 364 = WuM 2010, 490).*)

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IMRRS 2011, 3400

LG Bielefeld, Beschluss vom 15.06.2011 - 23 T 442/10

1. Eine Kreditaufnahme kann mit Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden, wenn und soweit sie die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet.

2. Die Gemeinschaft ist grundsätzlich zur Deckung ihres kompletten Finanzbedarfs durch Vorschusszahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet, ohne sich übermäßig zu verschulden. Eine Darlehensaufnahme zur (langfristigen) Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen entspricht somit in aller Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IMRRS 2011, 3396

BGH, Urteil vom 16.11.2011 - VIII ZR 106/11

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.*)

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IMRRS 2011, 3390

LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 09.06.2011 - 15 S 151/10

Die Einstufung einer Wohnung als Dienstwohnung beurteilt sich nach ihrer tatsächlichen Nutzung. Es handelt sich um keine Dienstwohnung, wenn die streitbefangenen Räume tatsächlich am allgemeinen Wohnungsmarkt teilnehmen.

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IMRRS 2011, 3389

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.08.2011 - 2-11 S 110/11

Der Fortsetzungswiderspruch des betagten, multipel schwer erkrankten, seit 40 Jahren in der für Eigenbedarf beanspruchten Wohnung lebenden Mieters kann im Einzelfall durch ein vorrangiges Vermieterinteresse daran überlagert sein, dass sich der gewünschte Umzug in die eigene, größere Wohnung für die weitere Entwicklung der beiden Kinder des Vermieters als äußerst vorteilhaft darstellt.

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IMRRS 2011, 3388

BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11

Zum Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

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IMRRS 2011, 3387

BGH, Urteil vom 03.11.2011 - III ZR 105/11

1. Der Geschäftsbesorger, der es übernommen hat, eine Ferienwohnung im eigenen Namen aber für Rechnung des Eigentümers an Feriengäste zu vermieten, ist nach Ausführung des Auftrags beziehungsweise Beendigung des Vertragsverhältnisses ungeachtet eines sodann bestehenden Wettbewerbsverhältnisses mit dem Eigentümer diesem gegenüber verpflichtet, unter Vorlage der Verträge mit den Mietern über die während der Geschäftsbesorgung vorgenommenen Vermietungen Auskunft zu erteilen und Rechenschaft abzulegen (Fortführung des Senatsurteils vom 8. Februar 2007 - III ZR 148/06, NJW 2007, 1528).*)

2. Zum Beginn der Verjährung eines solchen Auskunfts- und Rechenschaftslegungsanspruchs.*)

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IMRRS 2011, 3381

AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011 - 17 C 288/11

Die Kosten für Rauchmelderwartung sowie für Wasserfiltereinbau sind keine sonstigen Betriebs- sondern Instandsetzungskosten und dürfen daher nicht auf den Mieter umgelegt werden.

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IMRRS 2011, 3282

LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2010 - 67 T 18/10

1. Einer Kündigung wegen bisheriger unpünktlicher Mietzahlungen und offener Mietforderungen steht nicht entgegen, dass der Mieter zwischenzeitlich eine Übernahme der Mietrückstände beim JobCenter beantragt hat.

2. Die Rechtsprechung des BGH, wonach sich ein Mieter im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ein etwaiges Verschulden des JobCenters nicht anrechnen lassen muss, weil das JobCenter bei der Überweisung der Miete nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter handelt (IMR 2010, 5), greift hier nicht, da das Jobcenter hier noch gar nicht eingeschaltet war und somit mit den unpünktlichen Zahlungen nichts zu tun hat.

3. Auch spielt es keine Rolle, ob den Mieter ein Verschulden an der Nichtzahlung der Mieten trifft. Denn es kommt nach § 543 Abs. 1 BGB für die außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auf die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abwägung der beiderseitigen Interessen an. § 543 Abs. 1 BGB erwähnt den Gesichtspunkt des Verschuldens nur als einen der Beispielsfälle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

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IMRRS 2011, 3281

BGH, Beschluss vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt.*)

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IMRRS 2011, 3276

LG Dresden, Urteil vom 25.02.2011 - 4 S 73/10

Derjenige Mieter, der angesichts einer über viele Jahre währenden Schadstoffexposition in seinem Wohnungs- und Arbeitsumfeld (hier: Asbestbelastung der "Sanierungsdringlichkeitsstufe I") heute mit der Gewissheit leben muss, dass bei ihm ein deutlich erhöhtes Risiko besteht, an Lungenkrebs oder anderen Krankheitsbildern der Lunge verfrüht zu versterben, kann wegen seiner psychischen Beeinträchtigung vom Vermieter jedenfalls dann Schmerzensgeld verlangen, wenn diesem infolge eines früheren Verdachtshinweises seitens des Mieters bzw. infolge der besonderen Asbestproblematik in den Neuen Bundesländern vor "der Wende", als flächendeckend schwach gebundene Asbestprodukte verwendet worden sind, das Erkrankungsrisiko bekannt sein musste.

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IMRRS 2011, 3274

AG München, Urteil vom 24.10.2011 - 424 C 12307/11

1. Der vermietende Wohnungseigentümer selbst hat einen Anspruch gegen seinen Mieter auf Duldung des Rückbaus einer baulichen Veränderung, auch wenn der Mieter die Wohnung bereits mit der Veränderung angemietet hat.

2. Der Begriff der "Erhaltung" in § 554 Abs. 1 BGB ist - ähnlich dem Fall öffentlich-rechtlicher Vorgaben - entsprechend weit auszulegen.

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IMRRS 2011, 3272

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 26.04.2011 - 4 PA 246/10

Sind die Angaben des Antragstellers zu seinen Einkünften nicht nachvollziehbar, weil zwischen den angegebenen Einkünften und dem Bedarf und Aufwand zum Lebensunterhalt eine erhebliche "Deckungslücke" besteht, kann die Behörde den Antrag auf Gewährung von Wohngeld mangels anderer Möglichkeiten der Sachaufklärung in vollem Umfang ablehnen oder zwecks Ermittlung des Jahreseinkommens den Betrag, den der Antragsteller im Laufe eines Jahres für seinen Lebensunterhalt aufwendet, schätzen; dieser Schätzung können die sozialhilferechtlichen Regelsätze und die Aufwendungen für Miete sowie andere unabweisbare Verpflichtungen zugrunde gelegt werden.*)

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IMRRS 2011, 3228

BGH, Urteil vom 14.09.2011 - VIII ZR 10/11

Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet.*)

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IMRRS 2011, 3227

LG Koblenz, Urteil vom 28.01.2010 - 14 S 318/08

Die zwischen den Mietvertragsparteien getroffene Vereinbarung eines späteren Zugangs der Nebenkostenabrechnung verstößt nicht gegen § 556 Abs. 4 BGB, wenn es sich um eine Abrede zwischen den Parteien, die einer konkreten Situation geschuldet ist und auf die beide Vertragspartner Einfluss nehmen konnten, handelt.

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IMRRS 2011, 3168

BGH, Beschluss vom 13.09.2011 - VIII ZR 45/11

1. Enthält die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms, führt dies weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Meiters.

2. Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist zulässig.

3. Es kommt nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist.

4. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.

5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben, so beadrf es eines Umlageschlüssels nicht und die Grundsteuer ist lediglich "direkt" an den Mieter weiterzugeben.

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IMRRS 2011, 3115

AG Wedding, Urteil vom 20.05.2010 - 22a C 308/09

Besteht über das Internet-Fernsehen die Empfangsmöglichkeit von Sendern in der Sprache des ausländischen Mieters, kann der Vermieter die Beseitigung einer Parabol-Antenne verlangen.

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IMRRS 2011, 3097

AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 18.03.2011 - 641 C 363/10

Durch die Verwahrlosung einer Wohnung und der sich daraus ergebenden Gefahr eines Ungezieferbefalls sowie dem daraus resultierenden Gestank sind weitere Nutzer eines Hauses in der Nutzung ihrer Wohnungen in nicht auf Dauer zumutbarer Weise gestört.

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IMRRS 2011, 3066

OLG Köln, Urteil vom 06.09.2011 - 9 U 40/11

Ist unstreitig bzw. vom Vermieter nachgewiesen, dass ein Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters durch Mietgebrauch entstanden ist, so trifft den Mieter die uneingeschränkte Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen eines von ihm zu vertretenden Pflichtenverstoßes mit der Folge seiner Beweisfälligkeit bei Unaufklärbarkeit der Brandursache*)

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IMRRS 2011, 2969

OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011 - 13 U 1179/10

Der Insolvenzverwalter kann gemäß § 366 BGB bestimmen, dass bei der Auskehrung von Erlösen für Gegenstände, die einem Vermieterpfandrecht unterliegen, zunächst Masseverbindlichkeiten getilgt werden sollen.

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IMRRS 2011, 2959

BGH, Urteil vom 21.09.2011 - VIII ZR 97/11

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.*)

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IMRRS 2011, 2956

OLG Köln, Beschluss vom 12.09.2011 - 5 U 78/11

1. Durch die Beauftragung eines Maklers kommt ein Zwangsverwalter bei Leerstand einer Wohnung in aller Regel seinen Pflichten ausreichend nach. Ein mit dem Markt vertrauter und ständig mit Vermietungen befasster Makler hat grundsätzlich bessere Möglichkeiten, einen Mieter zu akquirieren, als der Zwangsverwalter selbst. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Zwangsverwalter weiß oder sich ihm aufdrängen muss, dass der Makler keine oder keine ausreichenden Vermittlungstätigkeiten entfaltet.

2. Fehlt eine rechtzeitige Abrechnung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur die Nachforderung des Abrechnungsbetrags ausgeschlossen, der die geschuldeten Vorauszahlungen übersteigt; nicht geleistete Vorauszahlungen können vom Vermieter dagegen auch bei Abrechnung nach Fristablauf noch geltend gemacht werden.

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IMRRS 2011, 2929

BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 50/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2919

BGH, Urteil vom 17.10.1995 - VI ZR 246/94

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2917

BGH, Urteil vom 22.12.1995 - V ZR 334/94

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2903

AG Dortmund, Urteil vom 24.05.2011 - 425 C 10136/10

Bereits 1974 wurden, jedenfalls mangels abweichender Vereinbarung, Fenster geschuldet, die bauartbedingt keine oder zumindest nur eine vernachlässigbare Kondenswasserbildung aufweisen. Deshalb ist zumindest bei Vermietung einer Wohnung im Jahre 2008, die mit derartigen Aluminiumfenstern der ersten Generation, d. h. ohne thermische Trennung, ausgestattet ist, ein Mangel gegeben, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss auf die von den Fenstern ausgehenden Beeinträchtigungen hinweist und diesen Zustand ausdrücklich mit dem Mieter als vertragsgemäß vereinbart.

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IMRRS 2011, 2902

AG Erfurt, Urteil vom 26.01.2011 - 5 C 530/10

Auch der Leihvertrag kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Besteht der geltend gemachte Eigenbedarf zu Gunsten eines Familienangehörigen, sind an das Vorliegen des Eigenbedarfs erhöhte Anforderungen zu stellen.

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IMRRS 2011, 2876

BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.*)

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IMRRS 2011, 2875

BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 242/10

1. Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden.*)

2. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden.*)

3. Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.*)

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IMRRS 2011, 2864

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.01.2011 - 2-11 S 7/11

Wird die Sanierung einer kompletten Etage durch teilweise Nutzung mit einer Wohnung gehindert, kommt für die angestrebte Vollsanierung der vom Mieter bewohnten, seit längerem nicht renovierten Wohnung die Kündigung aus berechtigtem Interesse in Betracht (BGB § 573 Abs. 1).

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IMRRS 2011, 2829

BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 326/10

Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.*)

IMRRS 2011, 2818

BGH, Urteil vom 21.09.2011 - VIII ZR 47/11

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.09.2009 - VIII ZR 344/08, IMR 2009, 414).

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IMRRS 2011, 2754

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2011 - 65 S 321/10

Angesichts seiner Doppelfunktion als Handtuch-/Wäschetrockner und Wärmequelle stellt ein Handtuchheizkörper, gegen den ein schlichter Wandheizkörper ausgetauscht wird, ebenso eine Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 554 BGB dar wie der Einbau einer Mischbatterie, eines Hänge-WC mit Spülstopp-Vorrichtung oder eines größeren Waschbeckens oder einer Doppelspüle dar.

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IMRRS 2011, 2735

LG Hamburg, Urteil vom 07.07.2011 - 307 S 162/10

Sowohl bei der Betriebskostenabrechnung als auch bei einem Mieterhöhungsverlangen ist die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn diese von der tatsächlichen Wohnfläche weniger als 10% abweicht.

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IMRRS 2011, 2727

AG Hagen, Urteil vom 23.11.2010 - 15 C 286/10

Verzichtete der Vermieter aufgrund der finanziellen Verhältnisse des Mieters über einen Zeitraum von mehreren Jahren auf die Betriebskostennachzahlungen, kann der Mieter nicht ohne Weiteres darauf vertrauen, dass der Vermieter für die Zukunft Ansprüche auf Nachzahlung nicht geltend machen kann. Eine Verwirkung kommt nämlich nicht in Betracht.

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