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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2023, 1057

LG Essen, Urteil vom 04.07.2023 - 15 S 145/22

1. Der Vermieter preisfreien Wohnraums ist, sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, wenn diese eine vergleichbare Bauweise, Ausstattung und Größe aufweisen.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn an einem Gebäude überall Balkone vorhanden sind, beim anderen aber nur vereinzelt, wenn nur eines der Gebäude Parkflächen hat und nur eines Grünflächen besitzt und wenn in dem einen Gebäude zwei Wohnung je Etage liegen, im anderen aber nur eine viel größere Wohnung je Etage.

3. Die unzulässige Bildung einer Abrechnungseinheit führt nicht zwingend zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern stellt für sich genommen nur einen inhaltlichen Fehler dar.

4. Daher ist für jede Kostenposition zu prüfen, ob in der Abrechnung die erforderlichen Mindestangaben enthalten sind (formelle Anforderungen) und ob diese auch in materieller Hinsicht zutreffend sind.

5. Allerdings ist eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam zu behandeln, wenn offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind.

6. Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

7. Nur in Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet.

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IMRRS 2023, 1479

BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22

Zur Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung (im Anschluss an Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, IBRRS 2006, 0632 = IMRRS 2006, 0387; vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, IBRRS 2014, 1888 = IMR 2014, 319; vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17, IBRRS 2018, 0817 = IMR 2018, 141).*)

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IMRRS 2023, 1474

LG Berlin, Beschluss vom 16.02.2023 - 63 S 249/22

Vereinbarungen über die Abwälzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters sind im Zweifel eng auszulegen, so dass die Auferlegung des Betriebs und der Wartung einer vom Vormieter übernommenen Gasetagenheizung nicht bedeutet, dass der Mieter auch die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung zu übernehmen hat. Das gilt auch dann, wenn die Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrags sein soll.

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IMRRS 2023, 1473

AG Wedding, Urteil vom 30.08.2022 - 20 C 133/20

Fehlt es an einer konkreten Zustandsvereinbarung, schuldet der Vermieter gem. der §§ 133,157 BGB basierend auf der Verkehrssitte die nach dem Vertragszweck einerseits und der Art der Mietsache andererseits zu erwartende Beschaffenheit der Mietsache.

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IMRRS 2023, 1467

KG, Beschluss vom 06.11.2023 - 8 W 53/23

§ 41 Abs. 5 GKG gilt nicht - auch nicht analog - für den Gebührenwert von Klagen auf Feststellung einer Überschreitung der gem. § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete.*)

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IMRRS 2023, 1454

BFH, Urteil vom 20.06.2023 - IX R 17/21

1. Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt.*)

2. An den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit und den diesbezüglichen Ausnahmen, insbesondere bei der Vermietung eines Objekts mit mehr als 250 qm Wohnfläche, hält der Senat auch nach der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 fest.*)

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IMRRS 2023, 1450

AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022 - 94 C 21/22

Da der Vermieter in der Regel keine Möglichkeit hat, die Verunreinigung von Balkonen mit Taubenkot zu verhindern, kann der Mieter in diesem Fall weder die Miete mindern, noch von dem Vermieter die Reinigung des Balkons verlangen.*)

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IMRRS 2023, 1400

AG Zossen, Beschluss vom 02.06.2023 - 2 C 81/23

Besteht zu Lasten eines Untermieters ein Räumungsanspruch nach Beendigung eines Gewerberaummietvertrags zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter, hat der Untermieter keinen Anspruch auf Versorgungsgüter.

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IMRRS 2023, 1457

AG Charlottenburg, Urteil vom 09.06.2023 - 209 C 29/22

1. Nach Modernisierungsarbeiten vor Mietbeginn kann der Vermieter eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigende Miete vereinbaren; das Bestreiten des Mieters zu den Maßnahmen ist unbeachtlich, wenn der Vermieter eine substanziierte Berechnung vorgelegt und Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten hat.

2. Der Streitwert einer Klage auf Feststellung der zulässigen Miethöhe ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.

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IMRRS 2023, 1452

AG Wedding, Urteil vom 25.07.2023 - 16 C 315/22

1. Der Wohnraummieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Antrag auf Gestattung muss konkret angeben, welcher abgrenzbare Bereich der Wohnung in seinem Gewahrsam verbleiben soll (Anschluss an LG Berlin, IMR 2022, 58).

2. Eine teilweise Überlassung liegt nicht schon dann vor, wenn der Mieter persönliche Sachen in einem Schrank lagert und einen Wohnungsschlüssel behält (gegen LG Berlin, IMR 2022, 305).

3. Ein Anspruch auf Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung kann nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben bestehen, wobei die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters darzulegen und die Höhe der Untermiete sowie die Bereitschaft zur Zahlung eines Untermietzuschlags zu berücksichtigen sind.

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IMRRS 2023, 1443

LG Hanau, Beschluss vom 28.09.2023 - 2 S 94/22

1. Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache vertragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zustand.*)

2. Veränderungen der Mietsache hat der Mieter spätestens bei Mietende auch dann zu beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Mietbeginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war.*)

3. Das Begleichen der Rechnung ist für die gerichtliche Schadensschätzung gem. § 287 ZPO keine Voraussetzung, wenn sich der Geschädigte dieser Verpflichtung nicht sogleich durch Anspruchsabtretung entledigt und die Kosten nicht offensichtlich erkennbar überhöht sind. In diesem Fall kann der Schädiger der Erforderlichkeit der Aufwendungen nicht durch einfaches Bestreiten entgegentreten.*)

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IMRRS 2023, 1442

LG Hanau, Beschluss vom 11.09.2023 - 2 S 94/22

1. Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache vertragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zustand.*)

2. Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlechterungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Veränderungen hat er spätestens bei Mietende auch dann zu beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Mietbeginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war.*)

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IMRRS 2023, 1428

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 67 S 15/22

Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2023, 1280

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.05.2023 - 926 C 248/22

1. Auf einen im Mai 2021 abgeschlossen Mietvertrag, wo nur der Hamburger Mietspiegel 2019 veröffentlicht war, ist dennoch der erst im Dezember 2021 veröffentlichte Hamburger Mietspiegel 2021 mit Erhebungsstichtag 01.04.2021 anzuwenden.

2. Mithin muss es ein Vermieter hinnehmen, dass die "vereinbarte" Miete nicht der ortsüblichen Miete entspricht, dieser Mangel aber erst mit der späteren Veröffentlichung des Mietenspiegels - dessen Erhebungsstichtag wie hier vor dem Abschluss des Vertrags lag - offenbar wird.

3. Da es sich bei einem Mietenspiegel auch nicht um ein Gesetz oder eine (Rechts-)Verordnung handelt, greifen die (verfassungs-)rechtlichen Grundsätze für eine unzulässige Rückwirkung nicht.

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IMRRS 2023, 1182

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2023 - 65 S 198/22

1. Die bei Übermittlung einer Berufungsschrift verwendete Signatur verliert ihre Eigenschaft als qualifizierte elektronische Signatur i.S.d. Art. 26 eIDAS-VO, § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO nicht etwa dadurch, dass es sich um eine Signatur mit Dokumenteninhalt handelt ("enveloping signature"), d. h. eine Signatur, die mit dem zu übermittelnden Dokument dadurch verbunden ist, dass das Dokument in die Signatur eingebettet ist. Denn eine nachträgliche (unerkannte) Veränderung der Daten wird durch die Verwendung der Signatur nicht ermöglicht.

2. Wird eine Klageerweiterung im Urteil nicht erwähnt, so entfällt die Rechtshängigkeit dieser Ansprüche, wenn keine Urteilsergänzung nach § 321 ZPO auf Antrag einer Partei innerhalb der Frist des § 321 Abs. 2 ZPO erfolgt.

3. Die Mietbegrenzungsverordnung Berlin 2015 ist wirksam.

4. Eine Anschlussberufung, die sich gegen (eine) bisher am Verfahren nicht als Partei beteiligte Person(en) richtet, ist unzulässig.

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IMRRS 2023, 1417

LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2023 - 67 T 79/23

Die Zurückweisung eines auf Verlängerung der Räumungsfrist gerichteten Antrags ist verfahrensfehlerhaft, wenn das Gericht sie auf unzureichende Anmietbemühungen des Mieters stützt, ohne gleichzeitig tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen, ob, gegebenenfalls wann, intensivere Anmietbemühungen vor Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist zum Erfolg geführt hätten.*)

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IMRRS 2023, 1416

AG Köln, Urteil vom 26.09.2023 - 222 C 150/23

Die Versagung der Genehmigung eines sog. "Balkonkraftwerks" mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter ist nach derzeitiger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich, wohingegen die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden darf.*)

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IMRRS 2023, 1284

LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2023 - 64 S 40/23

1. Der i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbstständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe "Komplettumbau" der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können.*)

2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen." Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als "Komplettumbau" der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.*)

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IMRRS 2023, 1398

AG München, Urteil vom 10.03.2023 - 461 C 1702/21

Die Härtegründe müssen auch noch bei Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen, denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgt durch richterliches Gestaltungsurteil (vgl. § 574a Abs. 2 Satz 1 BGB).

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IMRRS 2023, 1395

VG Berlin, Beschluss vom 12.10.2023 - 6 L 166/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1391

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 21.04.2023 - 2 C 175/23

Es besteht keine allgemeine Vermutung dafür, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete zu entrichten hat.

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IMRRS 2023, 1360

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 - 64 S 270/22

1. Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf das Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst in Folge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vorneherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist. (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 266/18; Anschluss LG Berlin, IMR 2022, 487).*)

2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, so dass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an (Anschluss/Abgrenzung BGH, IMR 2011, 135).*)

IMRRS 2023, 1383

BGH, Urteil vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22

1. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt (Bestätigung von Senatsurteil vom 11.07.2014 - VIII ZR 349/13, Rz. 25, 30, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717).*)

2. Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.*)

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IMRRS 2023, 1369

LG München I, Beschluss vom 08.02.2023 - 14 S 7769/22

Unerlaubte Handlungen rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn sie zugleich eine Vertragsverletzung darstellen. Dies ist bei Beleidigungen beispielsweise dann der Fall, wenn diese ihren Ursprung im Mietverhältnis selbst haben. Wenn innerhalb des verfahrensgegenständlichen Anwesens zumal gegenüber Mitmietern, Nachbarn oder Besuchern zum Nachteil der Hausverwalterin des Vermieters eine Beleidigung erfolgt, ist der notwendige innere Zusammenhang offenkundig zu bejahen.

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IMRRS 2023, 1343

LG Bonn, Beschluss vom 19.04.2023 - 6 T 11/23

1. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt insbesondere dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.

2. Täuschungshandlungen einer Vertragspartei während der Mietzeit können jedenfalls zur Kündigung durch die andere Partei berechtigen, wenn sie gehäuft auftreten und das Vertrauensverhältnis hierdurch zerstört wird. Bei einer vereinzelten Vertragswidrigkeit ist zu fragen, ob die Belange einer Vertragspartei hierdurch erheblich verletzt oder gefährdet werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Vertragspartei durch die Täuschung der Gegenpartei einen Schaden erleidet oder von der Wahrung ihrer Interessen abgehalten wird.

3. Macht der Mieter in einem Lärmprotokoll wissentlich falsche Angaben zu vermeintlichen Lärmbelästigungen eines Mitmieters, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

4. Eine Abmahnung ist entbehrlich, da eine solche bei der nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis wieder herzustellen.

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IMRRS 2023, 1160

LG Berlin, Urteil vom 21.03.2023 - 65 S 159/22

Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) sind auf ein vor Inkrafttreten begründetes Vertragsverhältnis nicht anwendbar, wenn auf Wunsch des Mieters ein Austausch des Mietobjekts statt­gefunden hat; der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietob­jekts eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen.

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IMRRS 2023, 1368

BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 117/22

Zum Begriff der "Türnische" im Sinne der Vorschrift des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV.*)

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IMRRS 2023, 1363

BGH, Beschluss vom 08.08.2023 - VIII ZR 234/22

1. Ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls.

2. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen.

3. Eine grundlos falsche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündigung berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige.

4. Bei der einzelfallbezogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahrnehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat.

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IMRRS 2023, 1329

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.03.2023 - 713 C 106/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1184

LG Berlin, Urteil vom 20.09.2022 - 65 S 55/22

1. Dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, führt nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.

2. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung einer Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuer­barer Primärenergie.

3. Dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schüt­zenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss, ist nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen.

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IMRRS 2023, 1334

LG Hanau, Beschluss vom 02.06.2023 - 2 S 106/22

1. Bei Nichtvorliegen abweichender Parteivereinbarungen muss die Mietsache dem bei ihrer Errichtung herrschenden Stand der Technik entsprechen, wie er sich etwa in den zu diesem Zeitpunkt bestehenden DIN-Normen niederschlägt.*)

2. Jedenfalls bei Einbau neuer Fenster vor Abschluss des Mietvertrags muss der Vermieter den Mieter nicht auf die Notwendigkeit eines erhöhten Lüftungsverhaltens hinweisen.*)

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IMRRS 2023, 1318

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.10.2023 - 16 C 217/22

1. Der Umstand, dass die Wohnung nicht als Gesamtheit, sondern Zimmer für Zimmer an einzelne Nutzer vermietet wird, stellt keinen sachlichen Grund für die Nichtanwendung des Mietspiegels und die Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen angenommener Zugehörigkeit der Wohnung zu einem besonderen Teilmarkt dar.

2. Für die Bestimmung des Mietspiegelfelds einer Wohngemeinschaft ist die Wohnfläche der gesamten Wohnung und nicht nur der den einzelnen Nutzer entfallende Anteil zu Grunde zu legen. Denn die Anmietung eines einzelnen Zimmers mit gemeinsam genutzten Flächen ist vom Komfort her nicht gleichzusetzen mit einer kleinen Einzimmerwohnung.

3. Die Gemeinschaftsräume sind nicht allein durch die gemeinsame Nutzung mit anderen Personen negativ zu bewerten.

4. Bei einer Wohngemeinschaft können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht.

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IMRRS 2023, 1315

LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 - 67 S 77/22

Die Annahme des Negativmerkmals "Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks - auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)" nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits bei einer erheblichen Schadstelle an einem der nur beispielhaft genannten Gebäudeteile, die auf einen schlechten von dem durchschnittlichen Instandsetzungszustand ähnlicher Gebäude abweichenden Zustand des Gesamtgebäudes schließen lässt, zu bejahen sein.*)

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IMRRS 2023, 1335

OLG München, Beschluss vom 25.05.2023 - 33 Wx 36/23 e

1. Die Abwicklung des Nachlasses hat bei Abwicklungsvollstreckung mit tunlicher Beschleunigung zu erfolgen (Anschluss an OLG München BeckRS 1994, 30840582). Stellt es der Erblasser dem Testamentsvollstrecker frei, innerhalb welcher Frist eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu veräußern ist, führt diese Anordnung nicht dazu, dass Dauertestamentsvollstreckung angeordnet wäre. (Rn. 18 – 21)*)

2. Vermietet der Testamentsvollstrecker die zum Nachlass gehörende Immobilie und trennt die Mieteinnahmen nicht von seinem persönlichen Vermögen, setzt er die Erben dem Risiko aus, dass Eigengläubiger des Testamentsvollstreckers in den ungeteilten Nachlass vollstrecken können und damit auf eine Haftungsmasse Zugriff haben, die für Eigenverbindlichkeiten des Testamentsvollstreckers grundsätzlich nicht zur Verfügung steht. Eine derartige Pflichtverletzung rechtfertigt grundsätzlich die Entlassung des Testamentsvollstreckers. (Rn. 24 – 27)*)

3. Richtet der Testamentsvollstrecker, der die zum Nachlass gehörenden Immobilie vermietet, für die vom Mieter entrichtete Mietkaution kein separates Konto ein, um diese getrennt von seinem Vermögen zu verwahren, handelt es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung, die seine Entlassung aus dem Amt des Testamentsvollstreckers rechtfertigen kann. (Rn. 28)

Fehlen testamentarische Vorgaben für die Abwicklung eines Nachlasses, hat der Testamentsvollstrecker sie mit "tunlicher Beschleunigung" vorzunehmen. (Rn. 22)*)

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IMRRS 2023, 1321

VG Berlin, Urteil vom 08.08.2023 - 8 K 381.22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1314

LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 254/22

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)

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IMRRS 2023, 1313

LG Berlin, Beschluss vom 29.12.2022 - 64 S 254/22

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)

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IMRRS 2023, 1320

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 14.08.2023 - 2 A 2542/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1312

LG Berlin, Urteil vom 07.12.2022 - 64 S 151/22

1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung "ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien" abhängig gemacht wird, "die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs" abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel - mieterfeindlich - dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters "in dessen freies, d. h. an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen" gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, so dass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.*)

2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht.*)

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IMRRS 2023, 1311

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2022 - 67 S 147/22

Hat der Vermieter vereinbart, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, sondern der Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so rechtfertigt die weitere formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Minderung im Fall der Unterschreitung der Wohnfläche gegenüber der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von bis zu 10% jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB die Annahme einer von dem Vermieter gewährleisteten Mindestfläche mit der Folge, dass im Fall einer zu Lasten des Mieters gehenden Flächendifferenz von mehr als 10% die Minderungsbefugnis nicht ausgeschlossen ist.*)

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IMRRS 2023, 1301

LG Berlin, Urteil vom 28.09.2023 - 67 S 101/23

1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1, 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von § 574 Abs. 1, 2 BGB keine Berücksichtigung.*)

2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann "nicht zu rechtfertigen", wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist.*)

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IMRRS 2023, 1167

AG Besigheim, Urteil vom 22.06.2023 - 7 C 442/22

1. Zwar ist es nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass der Einbauküche ein eigenes rechtliches Schicksal zu Teil wird und sie nicht Teil der Mietsache bleibt, allerdings ist die formularmäßig vereinbarte Leihe einer Einbauküche inner­halb eines Mietvertrags wesentlich nachteilhafter für den Mieter, als wenn diese Teil der Mietsache wäre und damit mitvermietet wäre, da die Instandhaltungskosten in diesem Fall vom Vermieter zu tragen wären.

2. Letztlich dient die formularmäßige Verleihung einer Einbauküche der verdeckten Abwälzung von Instandhaltungskosten der Mietsache auf den Mieter.

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IMRRS 2023, 1262

BFH, Urteil vom 22.02.2023 - VI R 24/20

1. Mieter können die Steuerermäßigung gem. § 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auch dann geltend machen, wenn sie die Verträge mit den Leistungserbringern nicht selbst abgeschlossen haben.*)

2. Eine Wohnnebenkostenabrechnung, eine Hausgeldabrechnung, eine sonstige Abrechnungsunterlage oder eine Bescheinigung entsprechend dem Muster in Anlage 2 des BMF-Schreibens vom 09.11.2016 (BStBl. I 2016, 1213), die die wesentlichen Angaben einer Rechnung sowie einer unbaren Zahlung nach § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG enthält, reicht vorbehaltlich sich aufdrängender Zweifel an deren Richtigkeit für die Geltendmachung der Steuerermäßigung nach § 35a EStG regelmäßig aus.*)

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IMRRS 2023, 1156

LG Berlin, Beschluss vom 06.07.2022 - 65 S 65/22

Wird eine fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, so dürfte bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem (technischen) Gerät innewohnenden "Abnutzungsvorrates" auszugehen sein; seine Lebensdauer ist wohl - zumindest nahezu - vollständig abgelaufen. Insoweit können selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt wird, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt.

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IMRRS 2023, 1283

LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2023 - 64 S 40/23

1. Der i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbstständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe "Komplettumbau" der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können.*)

2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen." Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als "Komplettumbau" der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.*)

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IMRRS 2023, 1237

LG Berlin, Urteil vom 03.05.2022 - 67 S 305/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 1275

LG Bonn, Beschluss vom 26.07.2022 - 6 T 81/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1270

AG Paderborn, Urteil vom 30.01.2023 - 51 C 35/22

1. Der Rahmen einer vertragsgemäßen Nutzung ist jedenfalls dann überspannt, wenn ein sog. "Exzess" an Dübellöchern vorliegt.

2. Dies ist jedoch nicht zu bejahen, wenn sich ca. 200 Dübellöcher in etwa gleichmäßig auf die Wände und Decken von acht Räumen verteilten.

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IMRRS 2023, 1254

LG Berlin, Beschluss vom 04.05.2023 - 67 S 87/23

1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.*)

2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, IMR 2023, 393).*)

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.*)

4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu "richtigeren" Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

5. Zum prozessualen Risiko einer "Beweismittelflucht" in die zweite Instanz.*)

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IMRRS 2023, 1227

LG Stralsund, Beschluss vom 25.09.2023 - 8 T 94/23

Ein Mieter kann nicht im Wege einstweiliger Verfügung Vorschuss für den Einbau einer neuen Gastherme verlangen, wenn der Fortbestand des Mietvertrages zweifelhaft ist und der Vermieter die defekte Heizungsanlage schon vor Monaten entfernt hatte.

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