Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4808 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2013, 1185

LG Hannover, Beschluss vom 22.02.2013 - 14 S 58/12

1. Eine Mietsicherheit kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Macht der Vermieter keine Ansprüche geltend, ist er nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist schon deshalb zur Freigabe und Herausgabe verpflichtet.

2. Eine Aufrechnung mit Zahlungsansprüchen gegen den Leistungsantrag auf Freigabe und Herausgabe eines Sparbuchs ist nicht zulässig. Gemäß § 387 BGB müssen die geschuldeten Leistungen gleichartig sein. Dies ist bei beiderseitigen Geldforderungen der Fall. Bei einem Freigabeanspruch und einem Zahlungsanspruch fehlt die Gleichartigkeit.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht ist bei Ansprüchen auf Rückgabe von Sicherheiten grundsätzlich ausgeschlossen.

IMRRS 2013, 1179

LG Freiburg, Urteil vom 05.07.2012 - 3 S 48/12

1. Der beharrliche Verstoß gegen das in einem Heimvertrag festgelegte Rauchverbot kann ein Kündigungsgrund i. S. des § 12 I 3 Nr. 3 WBVG auch bei eingeschränkter Steuerungs- und Einsichtsfähigkeit des Heimbewohners sein.*)

2. Vorgänge wie das Ausspucken oder Werfen von Essensresten sind in einem Pflegeheim nicht so ungewöhnlich, dass einzelne Vorfälle ohne Hinzutreten weiterer Umstände einen Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG darstellen könnten.*)

3. Betteln in der Umgebung eines Heimes ist kein Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG.*)

4. Wird aufgrund jeweils getrennter Heimverträge an Eheleute ein Doppelzimmer vermietet, kann die Pflichtverletzung nur eines der beiden dem jeweils Anderen nicht zugerechnet werden. Die Rechtsprechung, wonach es bei einer Mehrheit von Mietern genügt, wenn nur einer die Vertragswidrigkeit begeht, ist nicht entsprechend anwendbar.*)

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IMRRS 2013, 1168

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 22.03.2012 - Vf. 50-VI-11

1. Dass ein Gericht strengere Anforderungen angelegt hat als der BGH in seiner neueren Rechtsprechung zu den Begründungserfordernissen bei einer auf die speziellen Kündigungsgründe des § 543 II 1 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung, begründet keinen Verstoß gegen Art. 118 I bay.Verf.*)

2. Zwar werden zu der Frage, ob die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 III Nr. 2 BGB ex nunc oder rückwirkend eintritt, verschiedene Auffassungen vertreten. Es entspricht aber allgemeiner Meinung, dass die Kündigung mit der nachträglichen Befriedigung endgültig wirkungslos wird und das Mietverhältnis unverändert fortbesteht bzw. wieder auflebt.*)

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IMRRS 2013, 1160

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 - 65 S 200/12

Werden Vinylasbestplatten im Flurbereich einer Mietwohnung ohne besondere Staubschutzvorkehrungen entfernt, indem weder eine Absicherung gegen Staub (Befeuchtung und Sicherung von Nachbarbereichen) noch ein Aufsaugen der Reste und ein Binden ggf. vorhandener Reste durch Aufbringen einer Haftdispersion vorgenommen wurde, muss der Vermieter als Auftraggeber der Renovierung für die dem Mieter daraus erwachsenden Gesundheitsschäden einstehen und diesbezügliche Schäden ersetzen.

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IMRRS 2013, 1156

AG Hannover, Urteil vom 21.06.2012 - 503 C 13525/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 1153

LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 - 65 S 419/10

1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht. Ein neben der allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotential durch Asbestfasern freisetzende, gerissene oder gebrochene Fußbodenfliesen muss der Mieter nicht hinnehmen.

2. Selbst wenn anzunehmen ist, dass eine beschädigte Bodenfliese aufgrund der Belastung durch ein darauf stehendes Regal gerissen ist, führt dies nicht dazu, dass der Mangel pflichtwidrig als vom Mieter verursacht anzusehen ist. Das Aufstellen eines Regals stellt einen üblichen Mietgebrauch der Wohnung dar. Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fußbodenfliesen brechen.

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IMRRS 2013, 1152

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2012 - 63 S 177/12

1. Für die Wahrung der Textform des § 558a Abs. 1 Satz BGB genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht.

2. Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

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IMRRS 2013, 1138

LG Berlin, Urteil vom 19.03.2013 - 63 S 557/12

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i. S. d. § 558d BGB handelt. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es grundsätzlich nicht.*)

2. Die im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen befinden sich nicht in "bevorzugter Citylage".*)

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IMRRS 2013, 1117

LG Freiburg, Urteil vom 07.03.2013 - 3 S 7/13

1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen.*)

2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem Verzicht des Vermieters auf eine Vollstreckung aus diesem Vergleich für den Fall der jeweils vollständigen und pünktlichen Mietzahlung (für einen Zeitraum von vier Jahren), so kann eine Vollstreckung wegen eines geringen Fehlbetrages im Einzelfall treuwidrig sein (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 14.10.2009 - VIII ZR 272/08 -).*)

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IMRRS 2013, 1111

BVerfG, Beschluss vom 31.03.2013 - 1 BvR 1314/11

Die Zivilgerichte haben bei Streitigkeiten über die Anbringung von Parabolantennen durch Mieter eine fallbezogene Abwägung vorzunehmen, in die die Eigentümerinteressen des Vermieters an der - auch optisch - ungeschmälerten Erhaltung des Wohnhauses und die Informationsinteressen des Mieters an der Nutzung allgemein zugänglicher Informationsquellen einzustellen sind. Zu berücksichtigen ist auch das Interesse ausländischer Mieter am Empfang von Rundfunkprogrammen aus ihrer Heimat, einschließlich der besonderen Situation sprachlicher und kultureller Minderheiten.

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IMRRS 2013, 1103

AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2013 - 51 C 180/12

Der Wohnungsmieter hat einen Anspruch auf Entfernung eines im Treppenhaus eingebauten Zauns, der den Mieter am Zugang zu den Gemeinschaftsflächen und den Fenstern bzw. Lüftungsklappen im Treppenhaus hindert.*)

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IMRRS 2013, 1092

LG Berlin, Beschluss vom 22.03.2013 - 63 S 568/12

1. Die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung soll lediglich gewährleisten, dass der Mieter die Gesamtkosten ersehen kann. Für die materiell-rechtliche Kontrolle ist der Mieter auf die Belegeinsicht zu verweisen, so dass in der Abrechnung selbst die Gesamtkosten keiner näheren Erläuterung bedürfen.*)

2. Der Vermieter genügt seiner Abrechungspflicht, wenn im Mietvertrag wörtlich ein "Heizkostenvorschuss" vereinbart ist und er in der Abrechnung unter der Abrechnungsposition "Heizkosten" die im Abrechnungszeitraum angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten ohne nähere Aufgliederung und Erläuterung zusammenfasst.*)

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IMRRS 2013, 1086

BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 213/12

1. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden.*)

2. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157).*)

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IMRRS 2013, 1071

LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 13.03.2013 - L 2 AS 842/13 ER-B

Die wiederholte zweckwidrige Mittelverwendung (hier für Mietzahlungen) spricht dafür, dass der Leistungsempfänger bewusst die Miete nicht zahlt im Vertrauen darauf, dass Rückstände später übernommen werden. In einem solchen Fall sozialwidrigen Herbeiführens von Mietrückständen trotz ausreichender Mittel erscheint eine Hilfegewährung nicht gerechtfertigt (Anschluss an LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 1. März 2011 - L 12 AS 622/11 ER-B m. Hinweis auf LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. Dezember 2010 - L 3 AS 557/10 B ER -).*)

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IMRRS 2013, 1054

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.11.2012 - 33 C 3517/12

1. Befindet sich eine Mietwohnung schon beim Vertragsschluss in der Flugschneise eines großen Flughafens, stellt der Fluglärm auch dann kein Mietmangel dar, wenn erst nach Vertragschluss eine zusätzliche Landebahn eröffnet wird, die, die - ohnehin schon vorhandene - Lärmbelästigung erheblich erhöht. Der Mieter einer Wohnung in der Nähe eines Flughafens muss damit rechnen, dass der Flughafen erweitert und/oder Flugrouten geändert werden können.

2. Es stellt auch kein arglistiges Verhalten des Vermieters dar, wenn er beim Vertragsschluss den Mieter auf die ihm bekannte zukünftige Erweiterung des Flughafens nicht hinweist.

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IMRRS 2013, 1037

BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 379/12

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363).*)

IMRRS 2013, 1036

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.*)

IMRRS 2013, 1035

LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 - 61 S 21/12

Vom Mieter kann - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen - nicht verlangt werden, dass er mehr als 3 Mal täglich lüftet und alle Räumlichkeiten der Mietwohnungen durchgängig so beheizt, dass in den Räumen die Temperatur mindestens 20°C beträgt. Die übliche Temperatur für das Schlafzimmer beträgt 16°C - 18°C.

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IMRRS 2013, 2485

LSG Bayern, Urteil vom 21.01.2013 - L 7 AS 381/12

1. Ein Vermieter, dem das Jobcenter die Wohnungsmiete gemäß § 22 Abs. 7 SGB II direkt überweist, erhält dadurch keinen Leistungsanspruch, nur eine Empfangsberechtigung. Durch die Direktzahlung an den Vermieter erbringt das Jobcenter eine Leistung an den Leistungsberechtigten, dem das Arbeitslosengeld II bewilligt wurde.*)

2. Wenn die Leistungsbewilligung rechtswidrig ist oder wird, kann das Jobcenter den Bescheid gemäß §§ 45, 48 SGB X gegenüber dem Leistungsberechtigten zurücknehmen oder aufheben und von diesem gemäß § 50 Abs. 1 SGB X die Erstattung der an den Vermieter überwiesenen Miete verlangen. Den Vermieter kann das Jobcenter nicht gemäß § 50 SGB X durch Verwaltungsakt zur Erstattung der Miete verpflichten. Der allgemeine öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch setzt voraus, dass im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses Leistungen ohne rechtlichen Grund erbracht wurden oder sonstige rechtsgrundlose Vermögensverschiebungen stattgefunden haben. Ein Verwaltungsakt ist dazu nicht möglich. Eine spezialgesetzliche Regelung, insbes. § 50 SGB X, darf dadurch nicht umgangen werden.*)

3. Die §§ 44 ff SGB X sind ein geschlossenes System für die Aufhebung und Erstattung von zu Unrecht erbrachten Leistungen im Verhältnis zum Leistungsberechtigten und schließen einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch gegenüber dem Leistungsberechtigten aus.*)

4. Ob neben diesen Regelungen gegenüber einem Dritten (hier dem Vermieter) ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch bestehen kann, ist fraglich. Dies gilt besonders in Fällen, in denen ein Bewilligungsbescheid vorhanden war, eine Erstattung vom Leistungsberechtigten grundsätzlich möglich wäre und der Empfangsberechtigte von einer Empfangsberechtigung ausgehen konnte. Diese Frage kann für diese Fälle aber offen bleiben, weil der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch keinen Durchgriff auf den Vermieter gestattet. Das Jobcenter kann sich nur an den Leistungsberechtigten wenden, weil es nur zu diesem in einem Leistungsverhältnis steht (sog. Vorrang der Leistungskondiktion).*)

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IMRRS 2013, 0970

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2013 - 63 T 29/13

1. Bereits die bloße Ankündigung einer Außenmodernisierung, die ihrerseits mit einer Störung des geschützten Besitzes des Mieters verbunden sein wird (hier: Anbau eines Balkons), stellt grundsätzlich eine Besitzstörung dar, deren Unterlassung der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen kann.*)

2. Ob dem Vermieter ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch zusteht, ist für den aus § 862 Abs. 1 BGB folgenden Verfügungsanspruch des Mieters gemäß § 863 BGB unbeachtlich.*)

3. Aus § 554 Abs. 2 BGB folgt keine gesetzliche Stattung i. S. d. § 863 BGB zur Durchführung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Besitzstörung. Der Vermieter ist deshalb zur Erwirkung eines gerichtlichen Duldungstitels verpflichtet, wenn der Mieter nicht sein Einverständnis zur Durchführung der seinen Besitz störenden Außenmodernisierung erteilt hat.*)

4. Die für den Verfügungsanspruch erforderliche ernsthafte Besorgnis einer bevorstehenden Besitzstörung entfällt nicht durch das bloße Versprechen des Vermieters, von der angekündigten Maßnahme abzusehen. Erforderlich ist insoweit grundsätzlich die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.*)

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IMRRS 2013, 0969

AG Köln, Urteil vom 13.12.2011 - 211 C 19/10

1. Der Austausch ersichtlich abgenutzter oder beschädigter Teile bzw. die Anbringung von nicht vorhandenen Fliesen an Stellen, wo zuvor die Verfliesung im Rahmen von Reparaturarbeiten abgeschlagen worden ist, sowie insbesondere die Wiederherstellung eines uneingeschränkt gebrauchstauglichen WCs mit funktionierender Wasserspülung stellen keine Modernisierung, sondern reine Instandsetzungsarbeiten dar, die den vertragsgemäßen Gebrauch einer dem allgemeinen Lebensstandard entsprechenden Wohnung gewährleisten.

2. Bis zur Ausführung der notwendigen Reparaturarbeiten, um das Badezimmer in einen wohntauglichen Zustand zu versetzen, darf der Mieter mind. 15% der Miete einbehalten.

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IMRRS 2013, 0962

LG Wiesbaden, Urteil vom 15.03.2013 - 3 S 122/12

Nach Ende der Preisbindung gilt die letzte Kostenmiete als Vertragsmiete fort; bei einem sogenannten Schönheitsreparaturzuschlag handelt es sich lediglich um eine Kostenposition, die im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist.*)

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IMRRS 2013, 0958

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

IMRRS 2013, 0951

AG Neukölln, Urteil vom 20.09.2012 - 16 C 173/12

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist wirksam. Auf anderweitige Motive des Vermieters kommt es nicht an.

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IMRRS 2013, 0926

AG München, Urteil vom 15.02.2012 - 142 C 10921/11

1. Erfolgt eine Urheberrechtsverletzung (illegales Upload) vom Anschluss eines Mieters aus, spricht eine tatsächliche Vermutung für dessen persönliche Verantwortlichkeit.

2. Zu der Frage, ob ein Mieter eine nicht kontrollierbare Gefahrenquelle schafft, indem er weiteren Personen den Zugang zu seinem Internetanschluss gewährt.

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IMRRS 2013, 0918

LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012 - 9 S 47/11

1. Ersetzt der Vermieter eine Gasetagenheizung durch eine vermieterseits betriebene Gaszentralheizung, liegt darin ein konkludentes Vertragsangebot dahingehend, dass die Wohnung künftig vom Vermieter beheizt werden soll.

2. Der das duldende Mieter nimmt das Angebot an und schuldet die Betriebskosten der konkreten Heizungsanlage, nicht aber die zusätzlichen Kosten einer späteren weiteren Umstellung auf Wärmecontracting.

3. Auch eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betrag, weil sich die Parteien bei der ersten Umstellung konkludent darauf geeinigt haben, dass der Mieter die Kosten für Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung und Wartung zu tragen hatte, der Vermieter die Kosten der Abschreibung und die Kapitalbindung der Anlage.

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IMRRS 2013, 0911

BGH, Urteil vom 14.03.2013 - III ZR 253/12

1. Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu.*)

2. Ein dem Anspruch aus enteignendem Eingriff zugrunde liegendes gleichheitswidriges Sonderopfer kann allerdings dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter weiß beziehungsweise davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht.*)

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IMRRS 2013, 0906

AG Köpenick, Urteil vom 05.10.2012 - 4 C 64/12

1. Dübellöcher in den Wandfliesen stellen eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, da es bei einer schonenden Ausübung des Mietgebrauchs möglich ist, notwendige Bohrlöcher ausschließlich bei den Fugen anzubringen, ohne die Fliesen zu beschädigen.

2. Der Vermieter von Wohnraum ist nicht gehindert, mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, wenn er die vom Mieter gestellte Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietvertrages abgerechnet hat.

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IMRRS 2013, 0890

LG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013 - 10 S 170/12

Der Mieter ist verpflichtet, Einbauten und Einrichtungen zu entfernen, ohne dass es darauf ankommt, ob diese Gegenstände durch den Einbau zu wesentlichen Bestandteilen des Mietgebäudes geworden sind oder der Vermieter der Einrichtung zugestimmt hat oder nicht. Verletzt der Mieter seine Rückbaupflicht, stehen dem Vermieter grundsätzlich Schadenseratzansprüche zu.

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IMRRS 2013, 0880

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.10.2012 - 7 C 90/12

1. Urinpfützen im Bereich des Hauseingangs stellen einen Mangel der Mietsache dar. Das Urinieren in Hauseingängen gehört auch in Berlin nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses.

2. Ist der Mangel nicht erheblich, steht dem Mieter kein Mietminderungsrecht, sondern ein Zurückbehaltungsrecht zu, dessen Höhe nach den jeweiligen Umständen mit Rücksicht auf Treu und Glauben zu bestimmen ist. Kleinere Urinpfützen im Eingangsbereich eines Wohnhauses rechtfertigen ein Zurückbehaltungsrecht des betroffenen Mieters i.H.v. 10%.

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IMRRS 2013, 0867

AG Homburg, Urteil vom 18.09.2012 - 23 C 58/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 0859

AG München, Urteil vom 21.11.2012 - 433 C 7448/12

Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden.*)

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IMRRS 2013, 0830

LG Bonn, Urteil vom 15.11.2012 - 6 S 25/12

Ein Mietvertrag kann nicht ohne Weiteres dahingehend ausgelegt werden, dass sämtliche der Wohnung wohnungseigentumsrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte Gegenstand des Mietvertrages sind.*)

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IMRRS 2013, 0818

AG Offenbach, Urteil vom 08.02.2013 - 37 C 445/12

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mietzins für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden sollen, so kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen.*)

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IMRRS 2013, 0808

LG Berlin, Beschluss vom 29.11.2012 - 63 T 198/12

1. Eine Werkdienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil eines Arbeitsvertrages und ist regelmäßig Teil der Vergütung; es liegt kein selbstständiger Mietvertrag vor.

2. Eine Werkmietwohnung wird dagegen mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet. Dabei wird neben dem Arbeitsvertrag ein Mietvertrag abgeschlossen.

3. Haben die Parteien einen "Hauswart-Dienstvertrag" geschlossen und dabei weder eine vom Dienstvertrag unabhängige Vereinbarung über die Wohnung getroffen, noch sonstwie zu erkennen gegeben, dass sie die Überlassung der Wohnung abweichend vom bereits geschlossenen Dienstvertrag einer gesonderten mietrechtlichen Regelung unterwerfen wollen, handelt es sich um eine Werkdienstwohnung mit der Konsequenz, dass für Streitigkeiten hierüber die Arbeitsgerichte zuständig sind.

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IMRRS 2013, 0807

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2012 - 67 S 1/12

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

2. Die Frage, ob die in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung, nicht aber die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.

3. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auskömmliche Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vom Mieter zu fordern.

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IMRRS 2013, 0797

AG Wetzlar, Urteil vom 23.10.2012 - 38 C 1078/12

Wer ohne Kenntnis des Vertragsinhalts einen Mietvertrag unterzeichnet, kann sich nicht im Nachhinein auf seine fehlenden Sprachkenntnisse berufen.

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IMRRS 2013, 0793

LG Berlin, Urteil vom 20.11.2012 - 63 S 130/12

1. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse eingeordnet. Der Umfang der erforderlichen Bauarbeiten und die Höhe der aufgewendeten finanziellen Mittel sind irrelevant.

2. Eine Umwidmung von Gewerberaum in Wohnraum ist nicht mit einer "Errichtung" gleichzusetzen. Die Errichtung einer Wohnung liegt nur bei einer baulichen Neuschaffung vor.

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IMRRS 2013, 0792

LG Berlin, Urteil vom 26.11.2012 - 67 S 3/12

1. Eine Mieterhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

2. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nach den Verhältnissen aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestehen. Haben sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert, kann die Bewilligungsstelle der Bewilligung die geänderten Verhältnisse zu Grunde legen. Die Gesamtkosten, die Finanzierungsmittel oder die laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung aufgrund der Berechnung zu Grunde gelegt worden sind, sind in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen.

3. Die Gesamtkosten ändern sich nicht dadurch, dass das öffentlich geförderte Grundstück veräußert wird und der Erwerber einen höheren oder niedrigeren Kaufpreis zahlt, als er den Gesamtkosten entspricht, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Grunde gelegt worden sind.

4. Der Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln bebauten Grundstücks ist nicht verpflichtet, einen Kaufpreis einzusetzen, der geringer ist als die ursprünglichen Gesamtkosten.

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IMRRS 2013, 0731

AG Wolfratshausen, Urteil vom 28.06.2012 - 8 C 51/12

1. Die bloße Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus.

2. Werden eine ordentliche und eine fristlose Kündigung nacheinander ausgesprochen, ohne dass das Verhältnis der Kündigungen zueinander dem Mieter kenntlich gemacht wurde, sind beide Kündigungen unwirksam, da es für den Mieter nicht ersichtlich ist, welche Kündigung gilt und zu welchen Zeitpunkt er ausziehen muss.

3. Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist gesetzlich nicht geregelt. Ein Recht auf regelmäßige Wohnungsbesichtigungen gibt es nicht. Ein besonderer Anlass für eine Besichtigung kann angenommen werden, wenn Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt hat.

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IMRRS 2013, 0727

LG Bremen, Urteil vom 31.01.2013 - 6 S 23/12

1. Ein Vermieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Privatgutachten über den Zustand der Mietsache einholt, weil der Mieter zuvor Mängel der Mietsache gerügt hatte, kann die Kosten dieses Gutachtens in einem späteren Rechtsstreit, in dem es ausschließlich um rückständigen Mietzins geht, nicht von Mieter erstattet verlangen.*)

2. Dies gilt erst recht dann, wenn die behaupteten Mängel, wie dem Vermieter aus einer persönlichen Besichtigung der Mieträumlichkeiten bekannt ist, offensichtlich nicht vorliegen, der rückständige Mietzins gering ist und die Kosten für das Privatgutachten in keinem angemessenen Verhältnis mehr zur Höhe des rückständigen Mietzinses stehen.*)

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IMRRS 2013, 0687

OLG Koblenz, Beschluss vom 17.01.2013 - 5 U 983/12

1. Stürzt ein in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogenes vierjähriges Kind wegen eines nicht schließenden Fensterriegels aus dem Fenster der Mietwohnung, kann der gesetzliche Krankenversicherer wegen der Behandlungskosten nicht beim Vermieter Rückgriff nehmen, wenn die Kindesmutter den Unfall durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat (hier bejaht).*)

2. Dass ein Mangel der Mietsache dem Vermieter angezeigt wurde, muss der Mieter beweisen. Dazu gehört auch, dass der Adressat der Mangelanzeige Vertreter oder Empfangsbote des Vermieters war oder dass sie dem Vermieter auf andere Weise zugegangen ist. Klagt ein Sozialversicherungsträger aus übergegangenem Recht, trifft ihn die Beweislast.*)

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IMRRS 2013, 0671

AG Halle, Urteil vom 13.11.2012 - 95 C 4392/11

Ein ausländischer Mieter von Wohnraum, der zwar über ein Breitbandkabelanschluss verfügt, über welchen jedoch keine Programme aus dem Heimatland des Mieters angeboten werden, kann vom vermietenden Hauseigentümer verlangen, dass er die baurechtlich zulässige, von einem Fachmann ausgeführte Installation einer möglichst unauffälligen, technisch geeigneten Parabolantenne an einem für den Empfang von Satellitenprogrammen aus seinem Heimatland tauglichen Ort gestattet, an dem sie nach Einschätzung des Vermieters am wenigsten stört.

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IMRRS 2013, 0669

BGH, Urteil vom 06.02.2013 - VIII ZR 184/12

Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung.*)

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IMRRS 2013, 0666

LG Oldenburg, Urteil vom 14.02.2012 - 8 O 1464/11

Bewohnt ein minderjähriges Kind mit seinen Eltern ein Haus gemeinsam, ist es bereits angesichts seines Alters in der Weise im elterlichen Haushalt untergeordnet, dass es deren Weisungen in Bezug auf die Wohnung Folge zu leisten hat. Das ändert sich nicht durch den Eintritt der Volljährigkeit bei Fortsetzung der Wohngemeinschaft. Daher braucht der Vermieter kein gesondertes Räumungstitel gegen das mittlerweile volljährige Kind des Mieters.

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IMRRS 2013, 0663

LG München I, Urteil vom 17.08.2012 - 14 S 8110/12

1. Befindet sich ein vermietetes Anwesen aufgrund massiver Schäden in einem abrisswürdigen Zustand und ist eine Sanierung wirtschaftlich sinnlos, kann der Vermieter dem Mieter wegen beabsichtigter Verwertung kündigen, wenn bei Fortbestand des Mietverhältnisses nur ein unangemessen niedriger Kaufpreis zu erzielen wäre.

2. Eine Verwertungskündigung ist auch dann möglich, wenn ein Erwerber ein Grundstück im vermieteten Zustand mit dem Ziel der "Freikündigung" und des anschließenden Abrisses des Gebäudes zum Zwecke der Neuerrichtung von Wohnraum erworben hat .

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IMRRS 2013, 0659

AG Bremen, Urteil vom 27.07.2012 - 16 C 431/09

Zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters bei Einwendung besonderer Härtegründe i. S. d. § 574 BGB.*)

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IMRRS 2013, 0658

LG Itzehoe, Urteil vom 27.07.2012 - 9 S 23/11

1. Für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung ist es unerheblich, ob diese rechnerisch korrekt oder in gesetzlich zulässiger Weise erfolgt ist. Maßgebend ist allein, dass der Mieter den vermieterseits gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann.*)

2. Zur Wahrung der Einwendungsfrist muss der Mieter seine Einwendungen dergestalt konkretisieren, dass der Vermieter erkennen kann, welche Position der Beanstandung unterliegt und gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist. Dabei genügt es, wenn der Mieter den jeweiligen Abrechnungsfehler identifizierbar und von anderen Abrechnungsfehlern abgrenzbar mitteilt.*)

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IMRRS 2013, 0654

BGH, Beschluss vom 22.01.2013 - VIII ZR 104/12

1. Bei einem Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Besitz(wieder)einräumung ist der Wert des Beschwerdegegenstandes nicht nach § 6 ZPO, sondern nach der Sondervorschrift des § 8 ZPO zu bestimmen.

2. Lässt sich die streitige Zeit nicht ermitteln, ist § 9 ZPO für die Berechnung der Beschwer entsprechend anwendbar. Gemäß § 9 ZPO bemisst sich die Beschwer nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Miete.

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IMRRS 2013, 0653

LG Berlin, Urteil vom 01.11.2012 - 67 S 88/12

Haben die Mieter der kostenpflichtigen Nutzung des Fahrstuhls in ihrem Mietshaus zugestimmt, obwohl sie es auch verweigern durften, können sie vom Vermieter die Rückforderung der bereits bezahlten Aufzugskosten verlangen, wenn er sie beim Abschluss des Mietvertrages auf ihr Verweigerungsrecht nicht hingewiesen hat.

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