Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4728 Entscheidungen insgesamt

Online seit Januar

IMRRS 2024, 0133

LG Würzburg, Beschluss vom 27.03.2023 - 44 S 119/23

Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt.

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IMRRS 2024, 0010

OLG Hamburg, Urteil vom 20.07.2023 - 4 U 16/23

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus, ohne dass eine Absicht zur Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst erforderlich wäre. Dabei reicht es aus, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Zwischenmieters und der Förderung seines Geschäftsbetriebs dient. Dies ist der Fall, wenn ein Arbeitgeber als Zwischenmieter Wohnungen anmietet um sie an seine Arbeitnehmer weiterzuvermieten, etwa in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können.

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IMRRS 2024, 0119

LG Lübeck, Beschluss vom 02.01.2024 - 7 T 240/23

Gegen einen Beschluss über die Versagung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung zum Abschluss eines Mietvertrags über ein im Eigentum der betroffenen Person stehenden Hausgrundstück steht einem testamentarischen Schlusserben keine Beschwerdebefugnis im Sinne von § 59 Abs. 1 FamFG zu.*)

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IMRRS 2024, 0097

AG Völklingen, Beschluss vom 10.01.2023 - 5 C 188/22

1. Eine mietvertragliche Klausel, mit der die Kleinreparaturen dem jeweiligen Mieter auferlegt werden, ist nur dann wirksam, wenn sie

a) den Mieter nicht verpflichtet, die Reparaturarbeiten selbst vorzunehmen oder einen Handwerker selbst zu beauftragen,

b) eine Kostengrenze für den Einzelfall festlegt,

c) bei Überschreitung dieser Kostengrenze keine Beteiligung des Mieters vorsieht,

d) eine Gesamtobergrenze für einen bestimmten Zeitraum vorsieht,

e) die jeweilige Reparatur auf solche Teile der Mietsache begrenzt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

2. Eine Kostenobergrenze von 150 Euro im Einzelfall sowie eine Gesamtobergrenze von 8% der Jahresgrundmiete ist zulässig.

3. Eine Kleinreparaturklausel muss sich nicht auf Bestandteile der Wohnung beschränken, die sich zu Beginn des Mietverhältnisses in einem neuwertigen Zustand befunden haben.

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IMRRS 2024, 0105

AG Hamburg, Urteil vom 24.11.2023 - 49 C 235/23

1. Geschuldete Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.

2. Aus der Rüge des Mieters wegen einer Überhöhung der Miete ergibt sich nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können, sondern nur das Recht des Mieters, eine etwaige Überzahlung zurückfordern zu können.

3. Ein Möblierungszuschlag kann sich nur auf zusätzliche Möblierungen, die über die Standardausstattung hinausgehen, beziehen.

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IMRRS 2024, 0104

AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2022 - 13 C 285/18

1. Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume, sind dem Mieter in der Regel nicht gestattet.

2. Der Einbau einer Badewanne inklusive der Verlegung von Wasserleitungen und der Verfliesung sowie der Einbau eines Boilers, ohne den Vermieter darüber zu informieren, stellen eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters dar, die eine Kündigung rechtfertigen.

3. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst auch die Entfernung von Einrichtungen und Aufbauten sowie sonstigen baulichen Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat.

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IMRRS 2024, 0075

AG München, Beschluss vom 06.03.2023 - 463 C 13911/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2024, 0079

LG Berlin II, Urteil vom 09.01.2024 - 67 S 184/23

1. Im Falle des Auszugs eines von mehreren Mietern haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder verringert wird.*)

2. Der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung setzt nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorhanden ist.*)

3. § 553 Abs. 2 BGB erfordert eine an sämtlichen Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Zumutbarkeitsprüfung. Schematische Wertungen, die für die Erhebung eines Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter ausreichen lassen, sind wegen des sich aus dem Wortlaut der Norm ("zuzumuten") und der Gesetzessystematik ergebenden Ausnahmecharakters des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt.*)

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IMRRS 2024, 0068

AG Bonn, Urteil vom 19.01.2022 - 205 C 209/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2024, 0076

AG München, Urteil vom 09.02.2023 - 463 C 13911/22

Der Mieter muss seine Zahlungsverzögerung aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten auch dann vertreten, wenn ihn an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit kein Verschulden trifft, z. B. bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit. Der Mangel der zur Erfüllung erforderlichen Geldmitteln schließt den Verzug nicht aus.

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IMRRS 2024, 0070

AG Köln, Urteil vom 08.02.2022 - 203 C 200/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2024, 0109

LG München I, Beschluss vom 30.11.2023 - 31 S 10140/23

1. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt eine nachträgliche Abrechnung zu Lasten des Mieters, durch die ein Guthaben verringert wird, nicht aus.

2. Der Vertrauensschutz des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB beschränkt sich auf die Höhe der Vorauszahlungen. Darüber hinaus gewährt das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zu Gunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.

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IMRRS 2024, 0039

AG Mannheim, Urteil vom 26.07.2022 - 5 C 4313/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2024, 0020

AG Landsberg, Urteil vom 14.02.2023 - 1 C 242/22

Die Klausel "Mieter und Vermieter vereinbaren, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses erstmalig mit Ablauf von vier Jahren ab Abschluss des Mietvertrags möglich ist" in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam.

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IMRRS 2024, 0111

LG Würzburg, Beschluss vom 10.05.2023 - 44 S 119/23

Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt.

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IMRRS 2024, 0053

BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 7/23

Zum Vorliegen eines Binnensachverhalts i.S.v. Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO bei einem Mietvertrag über eine im Inland gelegene Mietwohnung.*)

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IMRRS 2024, 0050

VGH Bayern, Beschluss vom 20.11.2023 - 12 ZB 21.2188

1. Wohnnutzung, nicht hingegen eine (gewerbliche) Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung, liegt vor, wenn in einer Wohnung (weitere) Personen leben, die jeweils über ein eigenes Schlafzimmer verfügen, das eine hinreichende Rückzugsmöglichkeit ins Private gestattet, während der übrige Wohnraum nebst Küche, Bad und Flur gemeinsam genutzt werden. Dass eine Nutzung nur für einen begrenzten Zeitraum und nicht auf lange Dauer angelegt ist, ändert an der Erfüllung des Begriffs des Wohnens nichts.*)

2. Die Vermietung eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft beispielsweise an einen Arbeitnehmer, der sich aus Anlass eines Arbeitsauftrags in einer Kommune aufhält und währenddessen nicht nur eine Heimstatt im Alltag, sondern in der Regel sogar (vorübergehend) seinen Lebensmittelpunkt in dieser Gemeinschaft begründet, ist regelmäßig nicht als Fremdenbeherbergung, sondern als Wohnen zu qualifizieren mit der Folge, dass die Annahme einer Zweckentfremdung nicht in Betracht kommt.*)

3. Das Zweckentfremdungsrecht erschöpft sich im "Bestandsschutz von Wohnraum". Es vermittelt deshalb kein Recht, bestimmte Wohnformen in ihrer "Wertigkeit" zu definieren und gegenüber anderen, insbesondere solchen von längerer Dauer, zu diskriminieren oder gar als "sozialschädlich" anzusehen und deshalb für "bekämpfungsbedürftig" zu erachten.*)

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IMRRS 2024, 0046

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2023 - 67 S 159/23

Nach einer – von einer Zerstörung zu unterscheidenden – Beschädigung der Mietsache kann der Vermieter den vom Mieter geltend gemachten Gewährleistungs- und Herausgabeansprüchen ein Überschreiten der sog. „Opfergrenze“ nicht entgegenhalten, wenn er die Mietsache nach dem Schadensereignis – unter Verwendung von Versicherungsleistungen – tatsächlich wieder aufgebaut hat.*)

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IMRRS 2024, 0024

LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2023 - 67 S 241/23

1. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Ablauf der Verjährungsfrist die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen einer Verschlechterung der Mietsache, hat die Aufrechnung mangels Gleichartigkeit der Ansprüche keinen Erfolg, sofern der Vermieter nicht in unverjährter Zeit seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeübt und statt der Wiederherstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag vom Mieter verlangt hat.*)

2. Für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an der Kaution gilt im Ergebnis nichts anderes.*)

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IMRRS 2024, 0011

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 65 S 22/23

Ein - im Mietvertrag nicht ausgewiesener - Möblierungszuschlag ist nicht zu addieren. Die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe und Berechtigung eines Zuschlags für eine konkret zu bezeichnende Möblierung trägt der Vermieter.

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IMRRS 2024, 0037

LG Berlin, Urteil vom 30.11.2022 - 66 S 249/19

1. Trotz Vorliegen der Voraussetzungen des § 138 Abs. 4 ZPO kann das Bestreiten mit Nichtwissen ausnahmsweise unzulässig sein, wenn für den Standpunkt der bestreitenden Partei jeder Anhaltspunkt fehlt. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Vermieter die Echtheit der Unterschriften seiner Mieter in der Vollmachterteilung sowie der Abtretungsvereinbarung eines Rechtsdienstleisters mit Nichtwissen bestreitet, obwohl die Unterschriften sich nicht von den Unterschriften unterscheiden, mit denen die Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, aus dem der Vermieter seine Rechtsstellung ableitet. Zudem kann sich ein Vermieter bei derartigen Zweifeln bei seinen Mietern erkundigen, so dass er in einer günstigeren Position ist, als es eine nach § 138 Abs. 4 ZPO durch Bestreiten mit Nichtwissen vorgehende Partei im Regelfall sein wird.

2. Das streitgegenständliche Vorgehen des Rechtsdienstleisters ist von seiner Befugnis als eingetragener Inkassodienstleister gedeckt. Die dabei genutzten Vertragsbedingungen und die daraus folgenden Modalitäten der Tätigkeit sind ebenfalls rechtmäßig und haben die Entstehung durchsetzbare Rechtsansprüche zur Folge. Es liegt weder ein Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, noch sind die Vertragsbedingungen im Vergleich zu den Vergütungsregelungen für Rechtsanwälte oder wegen mangelnder Transparenz zu beanstanden.

3. Die Vorschriften des BGB zur Mietpreisbremse sind verfassungsgemäß. Das gleiche gilt für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung.

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IMRRS 2024, 0112

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2023 - 67 S 51/22

1. Wird eine Wohnung möbliert zu einer Inklusivmiete vermietet, welche die kalten und warmen Betriebskosten, die Kosten für Strom, Internet/Telefon sowie einen Möblierungszuschlag enthält, kann die verfahrensfehlerfreie Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete nicht mit dem Berliner Mietspiegel ermittelt werden, weil dieser zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf unmöblierte Mietsachen abstellt; insoweit handelt es sich bei der Möbliertvermietung um einen eigenen Wohnungsteilmarkt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und der preisrechtlich zulässigen Miete ist in derartigen Fällen nur durch zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

2. Eine Vermietung zum lediglich vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei der Inanspruchnahme von Hotel-und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vor, ferner während zeitlich befristeter Berufstätigkeit oder bestimmter Veranstaltungen. An der Kurzfristigkeit fehlt es dabei in der Regel jedenfalls dann, wenn die Nutzungszeit einen Zeitraum von mehr als einem Jahr beträgt.

3. Der Vermieter kann sich auf eine bestandsgeschützte Vormiete nur berufen, wenn diese ihrerseits zulässig war.

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Online seit 2023

IMRRS 2023, 1663

BGH, Beschluss vom 10.10.2023 - VIII ZR 45/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1632

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 02.03.2023 - 913 C 32/23

1. Der Vermieter darf - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - auch mit streitigen Forderungen gegen eine Kautionsforderung aufrechnen bzw. auf ein liquides (oder hinterlegtes) Kautionsguthaben zugreifen.

2. Dementsprechend kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche nicht im einstweiligen Verfügungsverfahren verhindern.

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IMRRS 2023, 1609

LG Hannover, Urteil vom 15.02.2023 - 7 S 66/22

Geht der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags davon aus, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst wieder zu benötigen, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 242 BGB unwirksam. Dies gilt auch im Fall der Kündigung eines Vermieters, der ein öffentliches Interesse an der Wohnung geltend macht.

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IMRRS 2023, 1639

AG Kreuzberg, Urteil vom 15.09.2023 - 14 C 142/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1610

LG Hannover, Beschluss vom 20.07.2023 - 7 S 66/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1608

AG München, Urteil vom 24.11.2022 - 419 C 6699/22

Dritte i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nur diejenigen Personen, die nicht schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß an dem Gebrauch der Mietsache teilhaben.

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IMRRS 2023, 1145

VG Ansbach, Beschluss vom 21.08.2023 - 3 S 23.1454

Die Vermietung eines Reihenhauses an Arbeiter, die eine Unterkunft für einen Arbeitseinsatz benötigen, stellt eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar.

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IMRRS 2023, 1615

LG Berlin, Urteil vom 07.12.2023 - 67 S 20/23

Eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 BGB, § 308a Abs. 1 ZPO, ist dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung des Mietzinses anzuordnen.*)

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IMRRS 2023, 1319

VerfGH Sachsen, Beschluss vom 30.08.2023 - Vf. 40-IV-23 (HS)

1. Eine fristlose Kündigung ist auch gegenüber einem psychisch kranken oder schuldunfähigen Mieter möglich, wenn trotz Abmahnung der Hausfrieden systematisch, wiederholt und nachhaltig gestört wird mit der Folge der vorzeitigen Kündigung von anderen Mietern und der Nichtvermietbarkeit angrenzender Wohnungen.

2. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Gesundheitszustand bedarf es dann nicht.

IMRRS 2023, 1293

LG München I, Urteil vom 15.03.2023 - 14 S 14047/22

1. Eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

2. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Eigennutzungswunsch mit einiger Sicherheit und im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eintreten wird.

3. Auch wenn man nicht fordern will, dass der beabsichtigte Nutzungswunsch des Vermieters sich zeitlich unmittelbar an das Ende der Kündigungsfrist anschließt, stellt eine Kündigung jedenfalls dann eine unzulässige sog. Vorratskündigung dar, wenn sie für einen Zeitpunkt erklärt wird, zu dem der Nutzungswunsch des Vermieters schon nach dem eigenen Sachvortrag ganz offensichtlich noch nicht besteht (hier erst 8 Monate später).

4. Die Kündigungsfrist kann auch schon vor dem beabsichtigen Nutzungswunsch enden, wenn die Zwischenzeit für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden soll. Eine solche Absicht muss aber im Kündigungsschreiben klar zum Ausdruck gebracht werden.

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IMRRS 2023, 1576

AG Düsseldorf, Urteil vom 01.08.2023 - 56 C 157/23

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.

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IMRRS 2023, 1557

LG Essen, Beschluss vom 06.11.2023 - 10 S 122/23

1. Werden in der Verhandlung - möglicherweise unrechtmäßige - Videoaufzeichnungen gezeigt und die Parteien verhandeln danach rügelos zu Sache, sind spätere Rügen ausgeschlossen.

2. (Verdeckte und offene) Foto-, Film- oder Videoaufnahmen stellen ohne Zustimmung des Abgelichteten regelmäßig einen Eingriff in Art. 2 Abs. 1 GG dar und verletzen sein Recht am eigenen Bild. Dies gilt auch für Aufnahmen, die in der Öffentlichkeit zugänglichen Bereichen erfolgen. Diese können aber - soweit nicht der unantastbare Intimbereich betroffen ist - im Einzelfall gerechtfertigt und damit ausnahmsweise verwertbar sein, wenn das Interesse an der Verwertung der Aufnahmen das Interesse des Beweisgegners an Privatsphäre überwiegt.

3. Beleidigungen und Bedrohungen des Vermieters durch den Mieter führen zur fristlosen Kündigung.

4. Bei schweren Beleidigungen und der Bedrohung des Lebens des Vermieters bedarf es regelmäßig keiner vorherigen Abmahnung.

5. Der Mieter muss im Rahmen der Rückgabe, die ihn zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet, auch Umbauten und sonstige bauliche Änderungen ohne Rücksicht auf die damit verbundenen Kosten beseitigen. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hat.

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IMRRS 2023, 1228

AG Ludwigshafen, Urteil vom 16.06.2023 - 2b C 35/23

1. Die Abmahnung hat Warmfunktion und muss dem Mieter daher nur das beanstandete Verhalten - hier: die Art und Weise der Gartennutzung - vor Augen führen.

2. Der Mieter darf im Garten Brennholz lagern.

3. Der Mieter darf den Garten allerdings nicht vermüllen.

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IMRRS 2023, 1572

KG, Beschluss vom 21.09.2023 - 16 UF 83/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1560

BGH, Urteil vom 25.10.2023 - VIII ZR 147/22

1. Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.*)

2. Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen (vgl. Senatsurteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13, IMR 2014, 366 = NJW 2014, 2566 Rz. 14). So ist etwa zu berücksichtigen, ob das unredliche Prozessverhalten des Mieters der Abwehr einer unberechtigten Kündigung des Vermieters dienen sollte (vgl. Senatsurteil vom 04.12.1985 - VIII ZR 33/85, IBRRS 1985, 0091 = WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB a.F.]).*)

3. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berücksichtigt werden können, wenn sie nachträglich entstanden sind, findet ausschließlich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war.*)

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IMRRS 2023, 1521

AG München, Urteil vom 03.06.2022 - 411 C 17846/21

Für die Geltendmachung von Rückzahlungsansprüche aus § 556g BGB reicht es aus, wenn von einem Mieter in einer von mehreren Mietern angemieteten Wohnung die Rüge ausspricht. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung.

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IMRRS 2023, 1499

AG München, Urteil vom 05.05.2022 - 419 c 20261/19

Ist eine GbR zu dem Zweck gegründet worden, einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis zu kreieren, den es ansonsten nicht gegeben hätte, ist ein solches Vorgehen als Umgehungsgeschäft nach § 242 BGB treuwidrig und macht die Eigenbedarfskündigungen unwirksam.

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IMRRS 2023, 1532

LG Freiburg, Beschluss vom 24.11.2023 - 4 T 183/23

Wenn einem Betreuer der Aufgabenkreis der Wohnungsangelegenheiten zugewiesen ist, rechtfertigt die notwendige Tätigkeit bei Abwicklung und Auflösung des Wohnraums, den der Betroffenen zuletzt zur Miete bewohnt hat, grundsätzlich nicht die Festsetzung der gesonderten Vergütungspauschale nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 VBVG.*)

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IMRRS 2023, 1515

AG Dresden, Urteil vom 31.03.2023 - 147 C 3768/22

1. Wird in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters für die Heizkosten nur der zu zahlende Betrag genannt, ohne dass dem Mieter die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung beigereicht wird, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Wird dem Mieter nicht binnen Jahresfrist eine formell wirksame Heizkostenabrechnung ausgereicht, ist der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB mit Nachforderungen auf die Heizkosten ausgeschlossen.

2. Erfolgt die Nebenkostenabrechnung in einem Abrechnungsschreiben über allgemeine Betriebskosten und Heizkosten und ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam, führt dies nicht auch zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung über die sonstigen Betriebskosten, zumindest dann nicht, wenn mietvertraglich getrennte Vorauszahlungen für Betriebs- und für Heizkosten vereinbart sind und auch im Abrechnungsschreiben selbst zwischen Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen differenziert wird und die Höhe der jeweiligen Kostenanteile getrennt angegeben sind, da es dann keine einheitliche Zweckbestimmung für die Leistung von Vorauszahlungen bezüglich aller Betriebskosten gibt. Insbesondere wird hierdurch auch nicht die Prüfbarkeit der Abrechnung beeinträchtigt.

3. Die Zweckbestimmung der erfolgten Vorauszahlungen einerseits auf Heizkosten, andererseits auf sonstige Betriebskosten, wird nicht nachträglich dadurch aufgehoben, dass der Vermieter bei der Abrechnung der auf den Mieter entfallenden Heizkosten und der auf ihn entfallenden sonstigen Betriebskosten aufaddiert und von dieser Summe den Gesamtbetrag der auf Heizkosten und auf sonstige Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen abgesetzt hat.

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IMRRS 2023, 1482

AG München, Urteil vom 06.09.2022 - 461 C 4815/22

1. Der Anspruch auf Mieterhöhung rechtfertigt die Änderung der Mietstruktur (hier Umwandlung einer Gesamtmiete für Wohnung und Garage in eine Einheitsmiete) nicht.

2. Der Vermieter kann den Mietanteil für die Garage nicht erhöhen, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Garage getrennte Mietanteile ausgewiesen sind, denn § 558 BGB sieht nur eine Erhöhung der Miete für Wohnraummiete vor.

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IMRRS 2023, 1504

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 21 C 50/23

Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt begrifflich zunächst voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen. Fehlt in den Fällen der behaupteten Eigennutzungsabsicht ein ernsthafter Nutzungswille, so ist die Kündigung bereits aus diesem Grunde unwirksam.

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IMRRS 2023, 1519

BGH, Urteil vom 20.09.2023 - VIII ZR 247/22

Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen - auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d ff. BGB) spezialisierten - Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leistungsaufforderung des von dem Mieter zuvor eingeschalteten örtlichen Mietervereins keine Reaktion gezeigt hat.*)

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IMRRS 2023, 1483

AG München, Urteil vom 21.07.2022 - 463 C 20434/21

Hat der Mieter mehr als 14 Std. zugewartet, um der Hausverwaltung einen Wasserschaden zu melden, und hat er das Wasser im Bad stundenlang austreten lassen, stellt dieses Verhalten eine schwere Sorgfaltspflichtverletzung dar.

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IMRRS 2023, 1507

BFH, Urteil vom 17.08.2023 - III R 59/20

1. Die Hinzurechnung von Aufwendungen eines Anbieters von Ferienimmobilien für die vorübergehende Überlassung der Ferienobjekte nach § 8 Nr. 1 Buchst. e des Gewerbesteuergesetzes setzt voraus, dass das Vertragsverhältnis zwischen dem Anbieter und dem Eigentümer des Objekts seinem wesentlichen rechtlichen Gehalt nach ein Mietverhältnis ist.*)

2. Ob das Vertragsverhältnis zwischen dem Ferienimmobilienanbieter und dem Objekteigentümer einen Mietvertrag oder einen Vermittlungsvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter darstellt, hängt vom Inhalt und der Durchführung des geschlossenen Vertrags ab. Für die Einordnung als Mietvertragsverhältnis spricht insbesondere, dass der Anbieter die Objekte im eigenen Namen vermarktet und vom Eigentümer keine Vermittlungsprovision erhält, sondern diesem ein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zahlt.*)

3. Eine Zuordnung der im fiktiven Eigentum des Ferienimmobilienanbieters stehenden Objekte zu dessen Anlagevermögen kommt insbesondere dann in Betracht, wenn er die Objekte langfristig anmietet und nach seinem Geschäftsmodell bestrebt ist, einen weitgehend unveränderten Bestand an Objekten zu erhalten und den Reisekunden anzubieten.*)

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IMRRS 2023, 1475

AG Friedberg, Urteil vom 24.03.2023 - 2 C 790/22

Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen muss die Angabe der Vergleichswohnungen hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage (links, rechts usw.) so genau erfolgen, dass der Mieter sie ohne Probleme und ohne eigenständige Nachforschungen gleich finden kann.

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IMRRS 2023, 1476

AG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 - 49 C 299/22

Wenn zur Begründung einer Mieterhöhung ein veralteter Mietenspiegel verwendet wird, hat das noch nicht zwingend die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge. Ändert sich jedoch im Rahmen der danach veröffentlichten Mietenspiegel die Struktur und Kategorisierung zum vorherigen Mietenspiegel grundlegend, entspricht das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den vorgelegten Mietenspiegel nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhungserklärung.

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IMRRS 2023, 1472

LG Saarbrücken, Beschluss vom 12.05.2023 - 10 S 3/23

1. Aus dem Gebot der wechselseitigen Rücksichtnahme innerhalb der Hausgemeinschaft können sich Grenzen für die Nutzung der Mietsache durch den Einzelnen ergeben. Welche konkreten Verhaltensweisen dabei noch sozialüblich sind oder die Grenze des dem anderen zumutbaren Mietgebrauchs überschreiten und deshalb den Hausfrieden zu beeinträchtigen geeignet sind, bestimmt sich entweder nach den vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere der Hausordnung - oder, sofern solche fehlen, nach der Verkehrssitte.

2. Eine Störung des Hausfriedens liegt demnach in einem Verhalten, das das Zusammenleben über das in einer Hausgemeinschaft als sozialüblich hinzunehmende Maß beeinträchtigt.

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IMRRS 2023, 1477

AG München, Urteil vom 19.08.2022 - 414 C 10005/21

Liegen bei den im Mieterhöhungsgesuch genannten Vergleichswohnungen drei Wohnwertmerkmale vor, die mit dem Mietobjekt im Wesentlichen übereinstimmen, etwa Art, Größe und Lage, kommt es auf die Frage der Ausstattung (renoviert oder unrenoviert) sowie der Beschaffenheit (Zuschnitt) bei der vorzunehmenden Gesamtschau nicht mehr an.

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