Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2014, 1445

AG Reinbek, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 15/14

1. Ein Vermieter darf seinen Mietern nicht generell das Halten von Hunden und Katzen verbieten. Ein solches Tierhaltungsverbot ist zumindest dann unwirksam, wenn es per AGB-Klausel erfolgt.

2. Im Falle einer unwirksamen Tierhaltungsklausel ist zu prüfen, ob die Haltung von Hunden eine vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung darstellt. Dies richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls.

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IMRRS 2014, 1393

AG Neukölln, Urteil vom 17.07.2014 - 12 C 178/13

Die Prüfung der Vereinbarkeit der Berliner Kappungsgrenzen-VO mit höherrangigem Recht ist nicht Sache der Zivilgerichte, sondern liegt in der Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte. Solange nichts Gegenteiliges entschieden wird, ist die Kappungsgrenzen-VO bei Mieterhöhungsverlangen in Berlin anwendbar.

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IMRRS 2014, 1448

BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.*)

2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)

3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)

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IMRRS 2014, 1392

LG Berlin, Beschluss vom 13.05.2014 - 67 S 105/14

Der Mieter hat einen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter in Bezug auf Modernisierungsarbeiten unabhängig davon, ob der Vermieter materiell-rechtlich die Modernisierungsarbeiten ausführen darf. Dulden muss der Mieter die Maßnahmen nur dann, wenn der Vermieter einen gerichtlichen Duldungstitel gegen ihn erwirkt hat.

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IMRRS 2014, 1437

AG München, Urteil vom 23.09.2014 - 461 C 12361/14

Der Mietvergleichsspiegel München ist nicht für die Nachbargemeinde Neubiberg anwendbar.

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IMRRS 2014, 1391

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 65 S 94/14

Ein Fördervertrag mit dem Vermieter steht einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, wenn die verlangte Miete die durch den Fördervertrag festgelegte Obergrenze nicht übersteigt und das Verlangen im Übrigen gerechtfertigt ist.

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IMRRS 2014, 1390

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 - 63 S 31/14

Die Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar.

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IMRRS 2014, 1407

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.09.2013 - 229 C 91/13

Ein Mieter, der die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen begehrt, muss im Klageantrag diejenige Maßnahme, der der Vermieter zustimmen soll, hinreichend präzise bezeichnen. Dazu gehören Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Dauer der baulichen Maßnahmen. Dabei müssen die Angaben so genau sein, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich auf die Maßnahmen einzustellen und insbesondere die anderen Bewohner des Hauses rechtzeitig über die baulichen Maßnahmen informieren zu können.

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IMRRS 2014, 1389

LG Konstanz, Urteil vom 19.12.2013 - 61 S 30/13

1. Mieter müssen nur diese Betriebskosten tragen, die entweder im Mietvertrag oder kraft sonstiger Vereinbarung von denen zu tragen sind. Der Vermieter darf keine weiteren Kosten auf die Mieter abwälzen.

2. Eine Klausel im Mietvertrag des Inhalts, dass die Aufrechnung durch den Mieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit dem Vermieter schriftlich angekündigt werden muss, um gegen Mietzinsforderungen aufrechnen zu können, ist unwirksam.

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IMRRS 2014, 1440

AG Köln, Urteil vom 19.02.2014 - 214 C 239/13

Im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung über Ansprüche aus einem Mietvertragsverhältnis kann sich der Mieter nicht auf - vermeintliche - Verstöße des Vermieters gegen sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) ergebende Verpflichtungen berufen.

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IMRRS 2014, 1432

AG München, Urteil vom 03.02.2014 - 417 C 17705/13

1. Eine ordentliche Kündigung des Mieters ist gerechtfertigt, wenn nach Abmahnung mit Kündigungsandrohung drei- bis viermal in der Woche zu den nächtlichen Ruhezeiten über mehrere Stunden hinweg durch Lärm aus der Wohnung des Mieters in andere Wohnungen dringt.*)

2. Dies gilt insbesondere für quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, u. a. durch die Benutzung einer Schaukel, die jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Derartige Geräusche in der Nacht entsprechen nicht mehr dem normalen Wohngebrauch und müssen deshalb von anderen Mietern nicht als sozialadäquat hingenommen werden.*)

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IMRRS 2014, 1387

LG Lübeck, Urteil vom 07.03.2014 - 1 S 106/13

Stellen die Mieter einen großen Schrank vor der nördlichen Außenwand des Schlafzimmers und kommt es später zu Schimmelbildung an dieser Wand, ist das den Mietern nicht vorzuwerfen. Der durchschnittliche Mieter kann mangels ausreichender Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schranks zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Die Mieter können daher vom Vermieter die Beseitigung des Schimmels verlangen.

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IMRRS 2014, 1371

LG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2014 - 307 T 21/14

1. Der Schuldner bleibt auch im Falle eines Verfahrens gemäß § 887 ZPO grundsätzlich zur Erfüllung berechtigt.

2. Die Duldung der Erfüllung kann für den Gläubiger jedoch unzumutbar sein.

3. Dabei ist auch das Verhalten des Gläubigers selbst zu berücksichtigen.

4. Jedenfalls ein Nachbesserungsversuch ist dem erfüllungswilligen Schuldner zuzugestehen.

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IMRRS 2014, 1359

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.09.2013 - 213 C 121/13

1. Es liegt kein Eigenbedarf vor, wenn dem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und er diese nicht zur Anmietung anbietet.

2. Allein der Umstand, dass ein anderer Mieter beabsichtigt, zu einem späteren Zeitpunkt eine Wohnung anzumieten, genügt nicht als sachlicher Grund für die Befristung eines Mietvertrages. Wenn Wohnräume weiterhin für eine Vermietung zur Verfügung stehen, ist dem bisherigen, gekündigten Mieter der Vorrang einzuräumen.

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IMRRS 2014, 1357

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 19.11.2013 - 7 S 3185/13

Zur Widerlegung der Wirkung eines qualifizierten Mietspiegels reicht nicht aus, lediglich durch Gutachten eine andere ortsübliche Miete zu ermitteln, wie das bei einem einfachen Mietspiegel möglich ist. Vielmehr sind eine methodische Durchleuchtung des qualifizierten Mietspiegels und zusätzlich eine neue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich.

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IMRRS 2014, 1414

LG Gießen, Beschluss vom 11.02.2014 - 1 S 257/13

1. Ein Gutachten zur Begründung einer Mieterhöhung genügt den Anforderungen nur dann, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist. Hierzu zählt, wie sich aus § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass nicht nur die neuen Vertragsmieten der letzten Monate als Vergleichsmieten in dem Sachverständigengutachten angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten 4 Jahren entwickelt haben.

2. Fehlt die Berücksichtigung der Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren,l führt dies zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

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IMRRS 2014, 1413

LG Gießen, Beschluss vom 24.01.2014 - 1 S 257/13

1. Ein Gutachten zur Begründung einer Mieterhöhung genügt den Anforderungen nur dann, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist. Hierzu zählt, wie sich aus § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass nicht nur die neuen Vertragsmieten der letzten Monate als Vergleichsmieten in dem Sachverständigengutachten angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten 4 Jahren entwickelt haben.

2. Fehlt die Berücksichtigung der Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren,l führt dies zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

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IMRRS 2014, 1356

LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013 - 4 S 610/12

1. Der Vermieter ist nur verpflichtet nachvollziehbar über die Betriebskosten, nicht über die gesamten Kosten der Verwaltung des Grundstücks abzurechnen.

2. Wird ein einheitlicher Vertrag geschlossen, aber rechnet der mit der Hauswarttätigkeit Beauftragte getrennt über die umlagefähigen Hausmeistertätigkeiten und nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ab, liegt auch darin eine sachgerechte Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit, wenn dem Vertrag getrennte Leistungsbeschreibungen und entsprechend ausgewiesene Kostenanteile zu Grunde liegen.

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IMRRS 2014, 1341

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2014 - 65 S 85/14

Für die Annahme des Sondermerkmals "Dusche getrennt von Badewanne" ist es erforderlich aber auch ausreichend, dass sich neben einer Badewanne im Badezimmer auch eine separate Dusche befindet. Besondere Anforderungen an die Qualität der sanitären Einrichtungen sowie den Grundriss des Bades werden nicht gestellt.

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IMRRS 2014, 1348

AG Schöneberg, Urteil vom 14.02.2013 - 107 C 277/12

Von einem modernen Bad i. S. des Berliner Mietspiegels kann nur beim Vorhandensein einer Einbaubadewanne ausgegangen werden.

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IMRRS 2014, 1376

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.09.2014 - 33 C 2232/14

Das Internet als umfassendes Medium der Vermittlung von Informationen und als vollständig anerkannter Teil der gesellschaftlichen Teilhabe am sozialen und kulturellen Leben ist bei der Frage nach dem Umfang des Empfangs von Programmen aus dem Heimatland, die der Mieter ohne Parabolantenne empfangen kann, zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2014, 1347

LG Wiesbaden, Urteil vom 22.08.2013 - 3 S 71/13

Nach mehr als dreifachem Ablauf der Verjährungsfrist und aufgrund des Umstands, dass die Kaution überhaupt erst im Zusammenhang mit anderen inzwischen unstreitig nicht durchgreifenden und nicht mehr streitgegenständlichen Kündigungsgründen gefordert wurde, ist ein Anspruch auf Gestellung einer Mietkaution verwirkt.

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IMRRS 2014, 1342

LG Berlin, Beschluss vom 03.01.2014 - 65 S 445/13

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse für die ordentliche Kündigung sind im Kündigungsschreiben anzugeben. An dessen Begründung sind zwar keine übertrieben hohen Anforderungen zu stellen, der Kündigungsgrund muss jedoch so konkret beschrieben werden, dass der Kündigungsempfänger den Vorwurf prüfen kann. Hierzu ist das vorgeworfene vertragswidrige Verhalten nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen zu bezeichnen.

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IMRRS 2014, 1375

LG Dortmund, Urteil vom 20.08.2014 - 17 S 48/10

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 1339

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2014 - 65 S 56/12

1. Der Vermieter muss den Mieter darüber informieren, wie sich die geplante Modernisierungsmaßnahme auf die zu zahlende Mete auswirkt. Er ist zur Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten verpflichtet, die er aufgrund von Erfahrungswerten, Angaben des Wärmelieferanten bzw. dem rechnerisch ermittelbaren Wärmebedarf für die Wohnung ohne unverhältnismäßigen Aufwand ermitteln kann.

2. Die an zwei Brandwänden des Grundstücks vorgenommene Wärmedämmung führt zu keiner Modernisierung der Wohnung, wenn diese nicht in einem von den Brandwänden abgeschlossenen Gebäudeteil liegt, weil dadurch weder der Komfort erhöht noch eine Energieeinsparung für diese Wohnung erzielt wird.

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IMRRS 2014, 1338

AG München, Urteil vom 19.09.2013 - 423 C 16401/13

1. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, muss er beweisen, dass und wann das Verlangen zugegangen ist.

2. Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtigungsscheins oder nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde.

3. Ein erneutes Erhöhungsverlangen im Schriftsatz muss direkt an den Mieter gerichtet sein. Zudem findet es nur Beachtung, wenn die Zustimmungsfrist vor dem mündlichen Verhandlungstermin abgelaufen ist.

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IMRRS 2014, 1370

AG Hamburg, Beschluss vom 13.02.2014 - 48 C 315/11

1. Der Schuldner bleibt auch im Falle eines Verfahrens gemäß § 887 ZPO grundsätzlich zur Erfüllung berechtigt.

2. Die Duldung der Erfüllung kann für den Gläubiger jedoch unzumutbar sein.

3. Dabei ist auch das Verhalten des Gläubigers selbst zu berücksichtigen.

4. Jedenfalls ein Nachbesserungsversuch ist dem erfüllungswilligen Schuldner zuzugestehen.

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IMRRS 2014, 1336

LG Berlin, Urteil vom 07.03.2014 - 63 S 575/12

Gestattet ein Mietvertrag dem Mieter die Gestaltung der Freiflächen nach seinen individuellen Wünschen, ohne dass ein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz begründet wird, lässt dies schließen, dass der Mieter die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen selbst tragen und Ansprüche des Mieters auf den Ersatz von Aufwendungen insoweit ausgeschlossen sein sollen. Der Vermieter, der dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen und in dessen eigenem Interesse zu verändern, kann nicht verpflichtet werden, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu ersetzen.

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IMRRS 2014, 1318

LG München I, Urteil vom 23.07.2014 - 14 S 20700/13

1. Eigenbedarfskündigung und Verbot der Schlechterstellung nach § 528 ZPO in der Berufungsinstanz: Zur Bindungswirkung der tatsächlichen Feststellungen hinsichtlich der Wirksamkeit der Kündigung im Falle des § 574a BGB, wenn nur der Vermieter Berufung einlegt.*)

2. Zur Abwägung der widerstreitenden Interessen im Rahmen von § 574 BGB bei Krebserkrankung der wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieterin und akuter Suizidalität der Mieterin. *)

3. Zu den Anforderungen an die Mitwirkungspflicht des Mieters zur Herbeiführung der Räumungsfähigkeit.*)

4. Im Rahmen der Abwägung widerstreitender, indes grundgesetzlich geschützter Interessen auf beiden Seiten eines Wohnraummietverhältnisses unter § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Schutz von Leben und Gesundheit des suizidgefährdeten Mieters im Allgemeinen Vorrang vor bloß finanziellen Interessen des Vermieters (hier: Vermeiden der Anmietung von Hotelunterkünften anlässlich gebotener Nachsorgeuntersuchungen nach einer Krebserkrankung). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung kann vom Mieter in dieser Lage zudem nicht verlangt werden, sich zur Herbeiführung seiner Räumungsfähigkeit in stationäre Behandlung - womöglich auf einer geschlossenen Station für einen nicht absehbaren Zeitraum - zu begeben.

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IMRRS 2014, 1317

AG Brandenburg, Urteil vom 01.09.2014 - 31 C 32/14

1. Übersendet ein Mieter den Schlüssel von dem Mietobjekt an den Vermieter mittels einfachen Brief (mit Rückschein) und geht der Schlüssel hierbei dann verloren, so hat der Mieter grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen.*)

2. Der Mieter schuldet die Rückgabe sämtlicher ihm zur Mietsache überlassenen Schlüssel. Die Rückgabe wird, falls besondere Abreden fehlen, am (Wohn-)Sitz des Vermieters geschuldet.

3. Bei Übersendung eines zurückzugebenden Schlüssels mittels Briefs gegen Rückschein bleibt der Mieter für die Erfüllung seiner Rückgabepflicht darlegungs- und beweisbelastet, wenn der Vermieter einwendet, der zugestellte Briefumschlag habe keinen Schlüssel enthalten.

4. Auch wenn der Mieter dem Vermieter nach einem ihm zuzurechnenden Schlüsselverlust grundsätzlich die Kosten für ein ausgetauschtes Schloss mit neuen Schlüsseln zu ersetzen hat, ist ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen.

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IMRRS 2014, 1315

LG Kiel, Urteil vom 22.01.2014 - 7 S 68/13

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

2. Wird die ortsübliche Miete nur auf der Basis des sogenannten IVD-Preisspiegels, der Wohnungen aus einem größeren Wirtschaftsraum erfasst, ohne die Bestandsmieten in der betreffenden Gemeinde zu berücksichtigen, ist diese Ermittlung keine tragfähige Grundlage zur Rechtfertigung einer Mieterhöhung.

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IMRRS 2014, 1307

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.09.2014 - 2 W 61/14

Der Streitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung der Berechtigung der Mietminderung bestimmt sich nach § 9 ZPO auf den 3,5-fachen Jahresbetrag der Minderung.

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IMRRS 2014, 1296

AG Gießen, Urteil vom 16.06.2014 - 48 C 231/13

Ein Vermieter verstößt gegen Treu und Glauben und ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt und dann den Wegfall der Nutzungsabsicht nicht mitteilt. Das gilt auch dann, wenn der Grund für den Eigenbedarf zwar nach dem Ablauf der Kündigung wegfällt, der Mieter aber in der Wohnung trotz Kündigung aufgrund eines Vergleichs mit dem Vermieter weiterhin wohnt.

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IMRRS 2014, 1281

AG Steinfurt, Urteil vom 13.02.2014 - 21 C 1668/12

1. Eine Terrorversicherung gehört als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung.

2. Zu den Kosten innerhalb der Rechnungsposition „Hausmeister“ gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Kosten für Lohn- und Gehaltsabrechnungen an den Steuerberater sind jedoch Verwaltungskosten und sind nicht umlagefähig.

3. Der Vermieter kann den Winterdienst Dritten übertragen, auch wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Mieter in Eigenregie den Winterdienst auszuführen haben. Die Möglichkeit der Kostenumlage kann aber nur erfolgen, wenn die Mieter ihrer Verpflichtung schuldhaft nicht nachgekommen sind oder einer Fremdvergabe ausdrücklich zugestimmt haben. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

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IMRRS 2014, 1272

AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 - 26 C 492/13

1. Der Mieter muss die Fenster und Terrassentüren seiner Wohnung zum Lüften oder aus anderen Gründen vollständig öffnen können. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung und muss vom Vermieter gewährleistet werden

2. Das Eindringen der Nachbarkatze durch die geöffneten Fenster stellt eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Kläger an der Nutzung der Wohnung dar, die vom betroffenen Mieter nicht geduldet werden muss. Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, diesen vertragswidrigen Zustand durch geeignete Maßnahmen zu beenden.

3. Das Eindringen der Nachbarkatze in die Wohnung verringert den Wohnwert und rechtfertigt eine Mietminderung.

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IMRRS 2014, 1271

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2014 - 67 S 432/13

1. Nebenkostenabrechnungen sind auch dann formell ordnungsgemäß, wenn der Ersteller zwar nicht erkennbar ist, der Vermieter sie jedoch für und gegen sich gelten lassen will.

2. Die Möglichkeit des Vermieters, über die Betriebskosten abzurechnen, unterliegt nicht der Verjährung.

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IMRRS 2014, 1270

LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 481/12

1. Die Einhaltung der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen muss nicht begründet werden.

2. Grundsätzlich muss der Vermieter den Anfall konkret angesetzter Betriebskosten beweisen. Legt er aber eine dezidierte Aufstellung der einzelnen Betriebskosten, muss der Mieter konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung als Ganzes oder einzelne Posten vorbringen. Der Mieter kann sich grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten.

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IMRRS 2014, 1267

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2014 - 63 S 238/13

1. Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die für die Nebenkostenabrechnung relevanten Unterlagen nicht von sich aus gewähren, sondern auf Verlangen des Mieters.

2. Der Mieter kann keine Mietminderung von sich aus vornehmen, wenn er keinen Mietmangel angezeigt hat.

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IMRRS 2014, 1269

LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 - 63 S 373/13

1. Bei Modernisierungsarbeiten ist der Mieter nicht verpflichtet, innerhalb seiner Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen, auch wenn er zur Duldung der Modernisierung an sich verpflichtet ist. Das gilt auch dann, wenn er die Wohnung untervermietet hat.

2. Mietminderung tritt bei einer Verringerung der Gebrauchstauglichkeit selbst dann ein, wenn der Mieter die Wohnung überhaupt nicht nutzt.

IMRRS 2014, 1266

LG München I, Urteil vom 26.02.2014 - 14 S 20377/13

1. Die Berechnung der Miete nach einem qualifizierten Mietspiegel muss in dem Mieterhöhungsverlangen selbst enthalten sein. Es muss dem Mieter ohne Weiteres eine Überprüfung möglich sein, welche Aussagen der qualifizierte Mietspiegel über seine Wohnung enthält, damit er das Verlangen auch nachvollziehen kann.

2. Für die Berechnung der Miete in München ist es nicht erforderlich, dass eine gesonderte Wertfeststellung für jedes betroffene Gebäude durchgeführt wird. Es ist ausreichend, wenn sich der Arbeitskreis für die Mietspiegelerstellung an der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für Auswertungszwecke verwendete Wohnlagenkarte orientiert.

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IMRRS 2014, 1263

AG Dortmund, Urteil vom 12.08.2014 - 425 C 4765/14

1. Das Mieterhöhungsverlangen ist bei einer fehlerhaften Einordnung in den Mietspiegel zumindest dann formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter den Fehler leicht erkennen kann (hier fehlende Terrasse). Das gilt auch, wenn dadurch der obere Spannenwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes überschritten wird.

2. Ein am anderen Ende des Grundstücks liegender Mietergarten ist mit einer Terrasse nicht vergleichbar.

3. Sieht der örtliche Mietspiegel einen Abzug bei der Beheizung mit Fernwärme vor, so ist ein Abzug auch dann vorzunehmen, wenn die Wohnung mittels Wärmecontracting beheizt wird.

4. Sieht der Mietspiegel einen festen Abschlag bei Überschreitung einer bestimmten Lärmbelastung im 24 Stunden-Pegel vor, bedeutet das nicht, dass bei Nichterreichen dieses Grenzwerts die Wohnung nicht unterhalb des Medians eingeordnet werden kann.

5. Ein nach 30 minütigem Fußweg zu erreichendes Naherholungsgebiet stellt keinen Lagevorteil dar.

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IMRRS 2014, 1262

AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 425 C 2787/14

1. Zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, wenn im Mietvertrag sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen abgewälzt wurden als auch eine Verpflichtung zur Wohnungsrückgabe in Weiß und zur Erneuerung des Teppichbodens nach 5 Jahren enthalten ist.*)

2. Aufgrund des Summierungseffekts sind in diesem Fall alle drei Regelungen unwirksam.*)

3. Das gilt selbst dann, wenn man Teile der Regelungen ausnahmsweise als Individualvereinbarung bewerten sollte.*)

4. Die Verpflichtung zur Erneuerung des Teppichbodens nach 5 Jahren ist gemäß § 307 BGB unwirksam. Bei einer individualvertraglichen Vereinbarung kann sich nicht Nichtigkeit aus § 139 BGB ergeben, wenn die einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wegen einer unangemessenen Benachteiligung nichtig ist.*)

5. Bei Teppichböden normaler Qualität ist von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen.*)

6. Der Mieter ist berechtigt, im Badezimmer Bohrlöcher in die Fliesen zu setzen, wenn er übliche Ausstattungsgegenstände anbringen will.*)

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IMRRS 2014, 1260

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04.09.2013 - 531 C 351/12

1. Vereinbaren die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege des Vergleichs (im Räumungsprozess), nachdem der Mieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen ausdrücklich bestritten hat, muss im konkreten Einzelfall entschieden werden, ob Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs entfallen.

2. Die Generalquittung im Vergleich ist als Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs auszulegen, wenn der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich schließt, nachdem er eine Ersatzwohnung gefunden hat.

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IMRRS 2014, 1259

AG Münster, Urteil vom 17.01.2014 - 61 C 568/13

1. Sollen die Gründe für den Eigenbedarf nachträglich entfallen sein, muss der Vermieter das Wegfallen substanziiert und plausibel erläutern.

2. Hat der Vermieter vor der Eigenbedarfskündigung aus anderen Gründen dem Mieter eine Kündigung angedroht und versetzt er nach dem Auszug des Mieters nicht zeitnah die Wohnung in einen bewohnbaren Zustand, so spricht dies für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.

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IMRRS 2014, 1247

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014 - 2-13 S 177/12

1. Mietverträge über Räume, die nach dem Vertragszweck zur Weitervermietung oder zur anderweitigen Überlassung an Dritte bestimmt sind, sind keine Wohnraummietverträge. Das gilt auch, wenn eine juristische Person Räumlichkeiten anmietet, um sie dem Geschäftsführer als Wohnung zu überlassen.

2. Wird eine vermietete Wohnung unbewohnbar, weil das Gebäude saniert wird und die Wohnung dadurch in einem rohbauartigen Zustand versetzt wird, hat der Vermieter gegen die WEG einen Anspruch auf die Erstattung der entgangenen Miete. Dieser Anspruch umfasst sowohl die Indexmieterhöhungen als auch die Betriebskostenvorauszahlungen.

3. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss die Höhe und den Umfang des Schadensersatzes nicht regeln, weil ihnen die Kompetenz hierzu fehlt.

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IMRRS 2014, 1240

BGH, Beschluss vom 26.08.2014 - VIII ZR 352/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 1205

AG Brandenburg, Urteil vom 08.08.2014 - 31 C 304/13

1. Ein Vermieter kann von dem Mieter nicht verlangen, dass dieser eine lediglich auf der Rasenfläche des vom Mieter mit angemieteten Gartens aufgestellten Parabolantenne entfernt.*)

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Parabolantenne in dem von ihm angemieteten Garten aufgestellt und nicht an der Hauswand befestigt hat.

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IMRRS 2014, 1209

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.04.2014 - 18 C 366/13

1. Der Vermieter ist nicht gehalten ist, für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausschließlich die Terminwünsche des Mieters zu beachten; die Duldungspflicht des Mieters bezieht sich in zeitlicher Hinsicht auf die üblichen Arbeitszeiten an Werktagen.

2. Der Vermieter ist allerdings gehalten, auf die Belange des Mieters - so weit möglich - Rücksicht zu nehmen.

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IMRRS 2014, 1170

AG Günzburg, Urteil vom 21.07.2014 - 2 C 837/13

Befindet sich der Sitz des Vermieters nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden. Existiert eine dem Ort des Mietobjekts näher gelegene Zweigstelle des Vermieters, müssen die Belege dort vorgelegt werden, selbst wenn besagte Zweigstelle nur sporadisch und/oder halbtags besetzt ist.

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IMRRS 2014, 1169

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.01.2014 - 33 C 3112/13

Der Anspruch auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen endet mit Eintritt der Abrechnungsreife. Werden Mietrückstände im Wege einer Saldoklage geltend gemacht, ohne dass in Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlung aufgeschlüsselt wird, ist die Klage mit Eintritt der Abrechnungsreife unbegründet.

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