Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2015, 0775

LG Berlin, Urteil vom 26.01.2015 - 67 S 241/14

Die Miete ist grundsätzlich aus Grundmiete und Betriebskosten zusammengesetzt, einer weiteren Vereinbarung bedarf es nicht.

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IMRRS 2015, 0767

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 - 67 S 28/15

1. Zur Auslegung einer - befristeten - Untermieterlaubnis.*)

2. Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung.*)

3. Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis hat, unverzüglich alles ihm tatsächlich und rechtlich Mögliche tun, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters stellt insbesondere nach erfolgter Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar.*)

4. Ein zur anteiligen Gebrauchsüberlassung berechtigendes Interesse besteht gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, wenn der Mieter neben der angemieteten Wohnung eine weitere in derselben Stadt belegene Wohnung in nicht unerheblichem Ausmaß zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter nicht nur in der vom Mieter angemieteten Wohnung, sondern auch an zwei weiteren Orten wohnhaft ist.*)

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IMRRS 2015, 0744

AG Wedding, Urteil vom 10.02.2015 - 11 C 271/14

Der Mieter ist berechtigt, vom Vermieter die Erlaubnis für eine Überlassung der Wohnung an einen Familienangehörigen (hier: Sohn) zu verlangen, auch wenn er dort nicht mehr wohnt. Eine derartige Gebrauchsüberlassung berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietvertrags.

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IMRRS 2015, 0771

BGH, Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14

1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10, IMR 2013, 92; vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14, IMR 2009, 413).*)

2. Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen.*)

3. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12, IMR 2013, 92; vom 23.09. 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17, IMR 2009, 413).*)

IMRRS 2015, 0740

LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 - 67 S 77/15

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2015, 0675

LG Hannover, Beschluss vom 04.03.2015 - 19 S 88/14

1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung.

2. Auch sozialadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten.

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IMRRS 2015, 0715

LG Berlin, Urteil vom 04.09.2014 - 18 S 362/13

Ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, ist nicht verwertbar.

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IMRRS 2015, 0677

AG Hannover, Urteil vom 06.10.2014 - 420 C 14076/13

1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung.

2. Auch sozialadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten.

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IMRRS 2015, 0676

LG Hannover, Beschluss vom 12.01.2015 - 19 S 88/14

1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung.

2. Auch sozialadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten.

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IMRRS 2015, 0713

AG Lübeck, Urteil vom 06.05.2015 - 31 C 2752/14

1. Eine offensichtliche Lücke in einem Wohnungsmietvertrag durch die Formulierung "Betriebskosten i.S.d." ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung durch die gesetzlichen Regelungen der §§ 556 f. BGB auszufüllen.

2. Die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, ist auch dann ausreichend für eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, wenn sich aus dem Mietvertrag nicht ergibt, welche Betriebskosten der Mieter konkret zu tragen hat.

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IMRRS 2015, 0712

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.01.2015 - 14 C 265/14

Wirft ein Mitmieter gefährliche oder ekelerregende Gegenstände wie Glasbehälter, Flaschen oder Toilettenpapier auf den Weg vor dem Hauseingang, kann dies eine Mietminderung um 5 % rechtfertigen.

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IMRRS 2015, 0706

AG Halle, Urteil vom 14.03.2014 - 99 C 2552/13

1. Die Anbringung eines Rauchwarnmelders ist als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555d Abs. 1 BGB zu verstehen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert.

2. Das Anbringen des Rauchmelders ist nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden und deswegen nicht gemäß § 555c Abs. 4 BGB mit der üblichen Frist anzukündigen.

3. Das Anbringen des Rauchmelders stellt auch bei starken Rauchern, die ihrem Hobby nur in den Räumen, wo der Rauchmelder anzubringen ist, nachgehen, keine besondere Härte im Sinne von § 555d Abs. 2 BGB dar, die Duldungspflicht bleibt daher bestehen.

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IMRRS 2015, 0720

BGH, Urteil vom 15.04.2015 - VIII ZR 281/13

1. Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.*)

2. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. *)

3. Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.*)

IMRRS 2015, 0719

LG München I, Beschluss vom 13.01.2015 - 14 S 24161/14

Die Bezeichnung des Vermieters als "fette Kaugummidrecksau" und "Dreckige Schweinedrecksau" durch den Mieter rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2015, 0718

AG München, Urteil vom 30.10.2014 - 433 C 13417/14

Die Bezeichnung des Vermieters als "fette Kaugummidrecksau" und "Dreckige Schweinedrecksau" durch den Mieter rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2015, 0674

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.07.2014 - 11 C 545/13

1. Eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung ist in der Angabe der "Ca."-Wohnungsgröße dann nicht zu sehen, wenn durch die nachfolgende Aufführung der vermieteten Räume der "räumliche Umfang" bestimmt wird.

2. Der Mieter ist mit dem nach Ablauf der Einwendungsfrist geltend gemachten Einwand, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegte Wohnfläche sei unzutreffend, selbst dann ausgeschlossen, wenn er diese Unrichtigkeit erst später erkennt.

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IMRRS 2015, 0708

AG München, Urteil vom 28.11.2014 - 474 C 18543/14

Die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit "Sie promovierter Arsch" rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2015, 0668

AG Hannover, Urteil vom 01.10.2014 - 412 C 8478/13

Typische Umweltgeräusche wie Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr, die durch haustechnische Anlagen verursachten Geräusche, wie Strömgeräusche des Heizwassers in Heizkörpern, Schaltgeräusche von in Wohnungen installierten Heizungsanlagen, Betriebsgeräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen aus dem Hausleitungsnetz sowie die Laufgeräusche und andere Lebensäußerungen von Mietern im selben Objekt sind, solange die unterhalb der maßgeblichen Höchstwerte liegen, ohne weiteres hinzunehmen und berechtigen die betroffenen Mieter nicht zur Mietminderung.

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IMRRS 2015, 0696

AG Hamburg, Urteil vom 27.08.2014 - 41 C 14/14

1. Bei der Bestimmung des Erstattungsanspruchs nach § 555a Absatz 3 BGB gelten die Grundsätze der Schadensminderungspflicht und der Vorteilsausgleichung. Der Mieter darf jedoch grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten und ist nicht verpflichtet, den billigsten Weg zu wählen. Allerdings lässt sich ein Erstattungsanspruch bei Unbenutzbarkeit einer Wohnung nicht schon deshalb begründen, weil die Ersatzwohnung im Vergleich zur Mietwohnung weniger komfortabel ist.

2. Die infolge einer Mietminderung auf Null wegen Unbenutzbarkeit der Wohnung ersparten Mietzahlungen sind vom Erstattungsanspruch für anderweitige Unterbringung in Abzug zu bringen.

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IMRRS 2015, 0665

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.08.2014 - 20 C 50/14

1. Einwendungen eines Mieters gegen die vom Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttokalt- bzw. Teilinklusivmiete (zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit einem Mietspiegel, der auf Nettokaltmieten basiert) angesetzte Höhe des Betriebskostenanteils sind nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter diese nach Belegeinsicht aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert.

2. Durch die Vorlage von einzelnen Detailfotos des Treppenhauses genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast für das von ihm behauptete wohnwertmindernde Merkmal "Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" nicht.

3. Graffiti an den straßenseitigen Außenwänden eines Gebäudes und an der Außenseite der Hauseingangstür begründen kein wohnwertminderndes Merkmal.

4. Das wohnwertmindernde Merkmal "keine Fahrradabstellmöglichkeit" liegt nicht vor, wenn es auf dem Hof einen Fahrradständer gibt.

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IMRRS 2015, 1525

BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 194/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0649

LG Berlin, Urteil vom 16.03.2015 - 18 S 138/14

1. Für die Frage einer Schädigung sowie insbesondere auch einer konkreten Gesundheitsgefährdung durch Asbestrückstände im Fußboden einer Mietwohnung kommt es darauf an, in welchem räumlichen Ausmaß nachträgliche Beschädigungen der Fußbodenplatten aufgetreten sind und innerhalb welchem Zeitraum der Mieter diesen ausgesetzt war.

2. Allein die Behauptung, die schweren Erkrankungen seien auf jahrelange Asbestbelastung zurückzuführen, rechtfertigt keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter.

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IMRRS 2015, 0688

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 - 2-11 S 86/14

1. Auch die langjährige Duldung seitens des Vermieters einer unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung von Verschlägen im Keller durch den Mieter führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung.

2. Da ein Mietvertrag auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet ist, kann der Mieter ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert. Der Vermieter bleibt vielmehr zum jederzeitigen Widerruf der Nutzung berechtigt.

3. Bei einer unentgeltlichen Nutzung kann es sich nicht um einen Mietvertrag handeln, sondern allenfalls um eine Leihe oder ein Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung, so dass gemäß § 604 Abs. 1, 2 BGB eine jederzeitige Rückforderung der Räume geltend gemacht werden kann, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist.

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IMRRS 2015, 0645

VerfGH Berlin, Beschluss vom 18.02.2015 - VerfGH 8/14

Das mit Art. 103 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Recht auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 VvB garantiert den Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens, sich mit tatsächlichen und rechtlichen Argumenten behaupten zu können. Das Gericht muss danach die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis nehmen und in Erwägung ziehen. Das heißt allerdings nicht, dass das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muss. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Etwas anderes gilt aber, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt, sofern die Frage nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder der Parteivortrag offensichtlich unsubstantiiert war.

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IMRRS 2015, 0663

AG Reinbek, Urteil vom 04.07.2014 - 15 C 77/14

1. Ein Anspruch auf Erstellung eines Lüftungskonzepts gemäß DIN 1946/6 ist primär nur für die am Bau bzw. an der Renovierung Beteiligten verbindlich und bezieht sich nicht unmittelbar auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter.

2. Der Vermieter hat eine mietvertragliche Nebenpflicht, den Mieter auf etwaige Veränderungen bei den Anforderungen an das Lüftung- und Heizverhalten aufzuklären.

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IMRRS 2015, 0682

BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 193/14

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber.*)

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IMRRS 2015, 0681

BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 161/14

1. Zur Pflicht des Wohnraumvermieters, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen.*)

2. Die Frage, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, betrifft die haftungsbegründende Kausalität und bedarf daher des Vollbeweises (§ 286 Abs. 1 ZPO).*)

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IMRRS 2015, 0658

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2015 - 216 C 461/14

Wenn ein Mieter einen Vermieter oder dessen Mitarbeiter beleidigt, dann darf der Vermieter ihm unter Umständen kündigen. Das gilt allerdings nicht bei Beleidigungen im "unteren Spektrum".

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IMRRS 2015, 0638

AG Bergen, Urteil vom 08.04.2015 - 25 C 193/14

Das sogenannte Rohrwärmekorrekturverfahren nach der VDI-Richtlinie 2077 stellt einen statthaften Verbrauchsermittlungs- und Abrechnungsmodus dar, der wissenschaftlichen Standards genügt und den Verbrauch adäquat abbildet.

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IMRRS 2015, 0631

AG Wetzlar, Beschluss vom 03.12.2013 - 38 C 1006/13

1. Zahlt der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters auch weiterhin die vereinbarte Brutto-Miete und liegen keine weiteren Gründe für eine Einstellung der Warmwasserversorgung vor, ist der Vermieter zumindest dann, wenn der Mieter mehrere in der Wohnung lebende Familienangehörige zu versorgen hat, nach Treu und Glauben zur Fortsetzung der Versorgung verpflichtet (Anschluss an BGH, 06.05.2009 - XII ZR 137/07, IBRRS 2009, 1801; IMRRS 2009, 0941).

2. Kürzt der Mieter wegen der Einstellung der Versorgungsleistungen die Miete, wird diese dadurch nicht nachträglich gerechtfertigt.

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IMRRS 2015, 0610

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 07.05.2015 - 8 W 49/15

1. Nach den zwingenden Voraussetzungen des § 1961 BGB hat das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, wenn der Vermieter dies bei unbekannten Erben beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass (hier: Räumung und Zahlung) geltend zu machen.

2. Der Anordnung einer Nachlasspflegschaft steht nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist.

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IMRRS 2015, 0630

AG Hamburg, Urteil vom 20.03.2014 - 40a C 76/13

1. Eine formularmäßige Klausel zum Verbot des Anbringens von Parabolantennen ohne Ausnahmetatbestand und Abwägungsmöglichkeit, enthält eine unangemessene Benachteiligung von Mietparteien ausländischer Herkunft und ist deshalb insgesamt unwirksam.

2. Bei dauerhaft in Deutschland lebenden Ausländern ist deren besonderes Informationsinteresse zu beachten, so haben sie insbesondere ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechtzuerhalten.

3. Der Verweis auf einen Kabel- oder Internetanschluss, der gar keinen oder keinen ausreichenden Zugang zu Heimatprogrammen des Mieters bietet, ist nicht ausreichend. Auch muss der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten und in einwandfreier Qualität die von ihm gewünschten Heimatsender empfangen können.

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IMRRS 2015, 0628

KG, Beschluss vom 13.04.2015 - 8 U 212/14

1. Nach beendetem Mietvertrag umfasst die Rückgabepflicht des Mieters neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen.*)

2. Zur Kostentragungspflicht bei verzögerter Klagerücknahme einer zunächst zulässigen und begründeten Klage.*)

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IMRRS 2015, 0654

BGH, Beschluss vom 17.03.2015 - VIII ZR 298/14

Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Erbengemeinschaft, ist es zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ausreichend, wenn die vermietenden (Mit-)Erben aus der Vertragsurkunde "bestimmbar" sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 = IMRRS 2006, 1367).

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IMRRS 2015, 0625

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015 - 63 S 202/14

1. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen sind zwar keine laufenden Zahlungen, stellen dennoch Mietzahlungen dar. Somit gehören sie zum Umfang der Hauptleistungspflichten des Mieters. Deren Nichtzahlung stellt eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann.

2. Der Vermieter kann grundsätzlich Abrechnungseinheiten zu bilden, ohne das besonders erläutern zu müssen.

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IMRRS 2015, 0607

LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 - 63 S 192/14

1. Ein Mietspiegel ist taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Reihenhaus.

2. Sind in einem Mietspiegel keine Erhebungsdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser enthalten, ist davon auszugehen, dass tendenziell die ortsübliche Miete für derartige Wohnungen höherpreisig ist als für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

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IMRRS 2015, 0603

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014 - 23 S 241/13

Es stellt einen Mietmangel dar, wenn infolge des Wegfalls des zuvor durch die Außenrollläden bewirkten Sicht- und Sonnenschutzes kein Schutz durch eine Wärmedämmung allein, sondern nur in Kombination mit dem Anbringen von Innenjalousien erreicht werden kann.

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IMRRS 2015, 0605

LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 - 67 S 355/14

1. Vertiefungen in den Fußbodendielen, die bis in das Holz reichen, mit deutlich wahrnehmbaren farblichen Unterschieden stellen erhebliche Beschädigungen des Fußbodens dar. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Mängel zu beseitigen.

2. Der Umstand, dass der beschädigte Dielenfußboden in dem Protokoll zur Wohnungsübergabe nicht erwähnt wird, lässt keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Zustand des Dielenfußbodens zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe zu.

3. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindest-Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnung entspricht.

4. Der Mieter darf davon ausgehen, dass er zur Aufbewahrung seiner Küchenutensilien als normale, zeitgemäße Nutzung Hängeschränke an den dafür infrage kommenden Wänden befestigen kann. Küchenwände, die wegen ihrer einfachen Gipsplattenbeplankung nicht geeignet sind, die Befestigung von Wandschränken zu ermöglichen, weisen keine zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Beschaffenheit auf.

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IMRRS 2015, 0600

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 16.09.2014 - 7 S 3431/14

Ist dem Mieterhöhungsverlangen weder ein Mietspiegel beigefügt noch offen gelegt, dass sich überhaupt eine Mietpreisspanne aus dem Mietspiegel ergibt oder wie diese sich errechnet, ist dem Mieter ohne Weiteres eine Prüfung der richtigen Einordnung der Wohnung nicht möglich.

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IMRRS 2015, 0591

LG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2015 - 10 S 160/14

Die Wohnflächenangaben in einem Mietvertrag sind nicht nach den Berechnungsgrundsätzen der Wohnflächenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung zu berechnen, wenn sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags (im Fall: im Jahr 1997) nach Auslegung der Vertragserklärungen auf den einfach zu handhabenden Maßstab "Länge mal Breite" der Grundflächen verständigten.*)

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IMRRS 2015, 0494

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.03.2015 - 203 C 527/14

1. Vermieter dürfen bei einem Mieterhöhungsbegehren nicht ohne Weiteres den Mietspiegel der Gemeinde außer Acht lassen.

2. Dies gilt insbesondere für den Berliner Mietspiegel. Bei diesem sind die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt.

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IMRRS 2015, 0584

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2015 - 41 C 941/14

Sofern ein qualifizierter Mietspiegel besteht und dieser Angaben über die streitgegenständliche Wohnung enthält, muss das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters diese Angaben beeinhalten. Zur Mitteilung ist der Vermieter auch verpflichtet, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel stützt.

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IMRRS 2015, 0609

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rz. 14 ff = IMR 2007, 377). *)

IMRRS 2015, 0601

AG Ludwigsburg, Urteil vom 09.10.2014 - 11 C 3005/13

Bei der Formulierung "fällige, geringe, auch im Bereich des Untergeschosses (Keller, Waschküche, Heizraum) Renovierungsarbeiten sind beim Einzug zu übernehmen", handelt es sich um eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung, die den Mieter unangemessen benachteiligt.

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IMRRS 2015, 0577

LG Verden, Beschluss vom 20.03.2015 - 2 T 23/15

Wird der Mieter einer von einer Zwangsverwaltung betroffenen Wohnung bei der Inbesitznahme nicht angetroffen, kann der Zwangsverwalter die im Haus lebenden und anwesenden Familienmitglieder informieren. Die Kenntnis seiner Ehefrau muss sich der Mieter dann zurechnen lassen, da diese im gleichen Haushalt lebt und somit als Empfangsvertreterin anzusehen ist.

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IMRRS 2015, 0598

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.05.2015 - 235 C 133/13

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und kann deshalb nicht zur Berechnung der Miethöhe herangezogen werden.

IMRRS 2015, 0574

AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015 - 232 C 262/14

1. Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich trotz der gegen die Erhebungsmethodik erhobenen wissenschaftlichen Einwände um eine taugliche Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete, die einem Sachverständigengutachten deutlich überlegen ist.

2. Allein ein 4-Plattenherd mit Unterschrank ohne weitere Merkmale ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

3. Bei der Beheizung durch Fernwärme handelt es sich nicht um ein positives Merkmal, weil Fernwärme einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen ist.

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IMRRS 2015, 0596

BGH, Urteil vom 16.01.2015 - V ZR 110/14

1. Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist.*)

2. Nach dem auf den Besitzschutzanspruch (§ 862 Abs. 1 BGB) entsprechend anzuwendenden Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.*)

3. Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung gehört.*)

4. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führt im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.*)

5. Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander.*)

6. Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen.*)

IMRRS 2015, 0573

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.10.2014 - 14 C 496/13

1. Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der WEG durchgereicht wird.

2. Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt zu verrechnen.

 Volltext


IMRRS 2015, 0594

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 21/13

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).*)