Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4808 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2015

IMRRS 2015, 1060

AG Wedding, Urteil vom 10.02.2015 - 11 C 103/14

Eine fristlose Kündigung ist auch ohne Abmahnung begründet, wenn der Mieter oder ein Dritter, dessen Verhalten der Mieter sich zurechnen lassen muss, die abgeschaltete Baustromversorgung wieder in Betrieb nimmt und über ein Kabel seine Wohnung mit Strom versorgt.

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IMRRS 2015, 1055

LG Berlin, Urteil vom 17.07.2015 - 63 S 220/11

Der Berliner Mietspiegel 2009 ist zur Ermittlung der ortüblichen Miete im Innenstadtgebiet Berlin-Mitte weder als qualifizierter Mietspiegel noch als einfacher Mietspiegel heranzuziehen.

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IMRRS 2015, 1026

LG Berlin, Urteil vom 17.12.2014 - 67 S 66/14

Birgt das, was allgemein als üblicher Bauablauf angesehen werden kann, für einen Mieter, der unter schweren psychischen Problemen leidet, die Gefahr der Dekompensation bis zur existentiellen Krise, so kann keine Duldung einer umfangreichen Sanierung verlangt werden.

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IMRRS 2015, 1027

LG Berlin, Beschluss vom 01.12.2014 - 67 S 397/14

Die pünktliche, aber fortgesetzt unvollständige Mietzahlung allein genügt nicht für eine Kündigung aus wichtigem Grund. Ein solcher liegt erst vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet.

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IMRRS 2015, 1009

AG Charlottenburg, Urteil vom 03.03.2015 - 234 C 106/14

Die Mieterin, die ihrem Ehegatten Vollmacht erteilt hatte, sie in mietrechtlichen Angelegenheiten zu vertreten, haftet für Pflichtverletzungen ihres Ehegatten (vorliegen: strafbare Handlungen gegenüber Beauftragten des Vermieters) nach § 278 BGB.

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IMRRS 2015, 1029

AG Duisburg, Urteil vom 12.03.2015 - 79 C 3529/14

1. Gegen die Kosten für Kabelfernsehen von 251,62 Euro für ein Kalenderjahr bestehen keine Bedenken. Sie sind insbesondere nicht unangemessen hoch.

2. Die Vorlage eines Dienstleistungsvertrags, der die Pflichten eines Hausmeisters beinhaltet, reicht als Beleg für Nebenkosten nicht aus. Aus ihm ergibt sich insbesondere nicht, wann welche Arbeiten wo in der Immobilie verrichtet und wie diese abgerechnet worden sein sollen.

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IMRRS 2015, 1005

AG Flensburg, Urteil vom 17.06.2015 - 65 C 106/15

Der Vermieter kann trotz Verjährung der Schadensersatzforderungen (BGB § 548) noch mit der Kaution aufrechnen.

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IMRRS 2015, 1028

LG Bonn, Urteil vom 08.01.2015 - 6 S 138/14

Die Ausschlussfrist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung wird durch eine "lediglich fristwahrende" Abrechnung mit bewussten Falschangaben nicht gewahrt.

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IMRRS 2015, 1006

LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2015 - 65 S 527/14

1. Will der Vermieter die Erforderlichkeit eines Innenanstrichs der Fenster prüfen, ist der Mieter verpflichtet, den Zutritt zu den Mieträumen zwecks Prüfung des Zustands der Mietsache zu gestatten. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zur Durchführung des Innenanstrichs nicht verpflichtet sei, diesen jedoch gleichwohl vorgenommen hat.

2. Ein absichtlich vereitelter Besichtigungstermin kann die Kündigung rechtfertigen.

3. Bestreitet der Mieter einerseits dem Vermieter das Recht auf Mieterhöhung und verweigert die Zustimmung und veranlasst andererseits das JobCenter durch falsche Angaben bezüglich des Eintritts der Mieterhöhung zu einer Erhöhung die Leistungen, mag das strafrechtlich relevant sein, stellt aber keine für die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters erforderliche (erhebliche) Verletzung von Pflichten aus dem Mietverhältnis dar.

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IMRRS 2015, 1004

LG Berlin, Urteil vom 16.04.2015 - 67 S 14/15

1. Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt. Die Treuwidrigkeit ist allenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten.*)

2. Das Berufungsgericht hat eine in einem gemäß § 283 ZPO nachgelassenen erstinstanzlichen Schriftsatz erklärte neuerliche Kündigung gemäß § 533 Nr. 2 ZPO nur zu berücksichtigen, wenn sie auf einer mit einer zuvor in den Rechtsstreit eingeführten Kündigung kongruenten Tatsachengrundlage beruht.*)

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IMRRS 2015, 0937

AG Koblenz, Urteil vom 26.03.2015 - 152 C 3763/14

1. Bei einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vereinbarten Fläche von mehr als 10% ist die Miete automatisch entsprechend gemindert.

2. Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

3. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt.

4. Das ist erst der Fall, wenn die Räume vermessen werden.

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IMRRS 2015, 0997

AG Rheine, Urteil vom 26.01.2015 - 10 C 331/14

1. Ein Anspruch auf eine Umlage der auf eine Differenz entfallenden Wasserkosten besteht nur dann, wenn die Abweichung zwischen der vom Hauptzähler angezeigten Verbrauchsmenge und der Verbrauchsmenge der Summe der Einzelwasserzähler nicht über ein vertretbares Maß hinausgeht.

2. Der Vermieter trägt die Betriebskosten selbst, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes bestehen oder die nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch der Vermieter entstehen.

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IMRRS 2015, 0996

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015 - 18 S 92/14

Nimmt der Vermieter ungenehmigte Umbauten über längere Zeit (hier: mehr als fünf Jahre) widerspruchlos hin, ist sein Rückbauverlangen während des Mietverhältnisses treuwidrig.

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IMRRS 2015, 0995

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 - 63 S 183/14

1. Der Einbau einer bodentiefen Fenstertür mit Verlegung des Heizkörpers als Zutritt zu einem nachträglich angebauten Balkon im Innenhof ist eine vom Mieter zu duldende Modernisierung; das gilt auch dann, wenn der Anbau der Balkone ohne Ankündigung erfolgte.

2. Der Mieter hat auch den Anbau eines Balkons oberhalb seiner Wohnung als Modernisierung zu dulden, weil die einzelne Wohnung nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern das ganze Gebäude bei der Abwägung zu berücksichtigen ist.

3. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine (wenig benutzte) Tür zum Treppenhaus in den Seitenflügel zu vermauern, auch wenn sie im Mietvertrag nicht erwähnt ist.

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IMRRS 2015, 0971

AG Offenbach, Urteil vom 07.07.2015 - 37 C 29/15

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist erst dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser beschlossen wurde.

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IMRRS 2015, 0970

AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2014 - 420 C 6682/14

1. Bei einer Klage auf Zahlung von über Jahren entstandenen Mietrückständen ist für die Bestimmung des Streitgegenstandes erforderlich, dass angegeben wird, für welchen Monat welcher Betrag verlangt wird.

2. Wenn neben den Mietzinsansprüchen noch Ansprüche auf Betriebskostenzahlungen, Mahn- und Rechtsanwaltskosten verlangt werden, muss in der Klage angegeben werden, wie sich die Klageforderung genau zusammensetzt.

3. Die bloße Bezugnahme auf ein - mehrseitiges - Mieterkontoblatt genügt nicht.

4. Eine solche "Saldoklage" ist weiterhin als unzulässig abzuweisen.

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IMRRS 2015, 0969

LG Dortmund, Beschluss vom 18.05.2015 - 1 S 47/15

1. Bei einer Klage auf Zahlung von über Jahren entstandenen Mietrückständen ist für die Bestimmung des Streitgegenstandes erforderlich, dass angegeben wird, für welchen Monat welcher Betrag verlangt wird.

2. Wenn neben den Mietzinsansprüchen noch Ansprüche auf Betriebskostenzahlungen, Mahn- und Rechtsanwaltskosten verlangt werden, muss in der Klage angegeben werden, wie sich die Klageforderung genau zusammensetzt.

3. Die bloße Bezugnahme auf ein - mehrseitiges - Mieterkontoblatt genügt nicht.

4. Eine solche "Saldoklage" ist weiterhin als unzulässig abzuweisen.

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IMRRS 2015, 0955

LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 - 67 S 140/15

1. Zum gerichtlichen Prüfungsmaßstab für die im Individualprozess vorzunehmende Kontrolle einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel.*)

2. Eine (2-Zimmer-)Wohnung ist renovierungsbedürftig, wenn die Fenster zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen.*)

3. Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, die eine derart renovierungsbedürftige Wohnung zum Gegenstand hat und den Mieter hinsichtlich des Übergabezustandes der Wohnung undifferenziert und ohne angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2015, 0939

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 16.06.2015 - Vf. 12-VII-14

1. Kommt der Verfassungsgerichtshof bei der Überprüfung einer bayerischen Rechtsverordnung zu der Überzeugung, dass die zugrunde liegende bundesrechtliche Ermächtigung gegen das Grundgesetz verstößt, hat er gemäß Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen. Die Gültigkeit der gesetzlichen Ermächtigung ist entscheidungserhebliche Vorfrage bei der Überprüfung der darauf beruhenden Verordnung.*)

2. Im Hinblick auf § 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB besteht kein Anlass zu einer Vorlage an das Bundesverfassungsgericht, weil nicht ersichtlich ist, dass diese bundesrechtliche Ermächtigung gegen das Grundgesetz verstößt.*)

3. Wird der landesrechtliche Normgeber aufgrund einer bundesrechtlichen Ermächtigung tätig, muss er die darin enthaltenen Vorgaben beachten. Eine Prüfung der abgeleiteten Norm auf ihre Vereinbarkeit mit dem Landesverfassungsrecht ist nur insoweit eröffnet, als die bundesrechtliche Ermächtigung dem landesrechtlichen Normgeber einen Gestaltungsspielraum einräumt.*)

4. Die Regelung des § 1 b i. V. m. Anlage 2 WoGeV, wonach in den aufgeführten Gemeinden die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen 15 v. H. beträgt, verstößt nicht gegen Normen der Bayerischen Verfassung.*)

5. Das von der Staatsregierung bei der Auswahl der Gemeinden angewandte Verfahren ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.*)

6. Aus einzelnen gleich formulierten Tatbestandsmerkmalen zur Wohnungsmangellage in § 558 Abs. 3 Satz 2 und § 577 a Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht zwingend zu folgern, dass die danach jeweils möglichen Verordnungsregelungen für dieselben Gebiete gelten müssten.*)

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IMRRS 2015, 0938

LG Itzehoe, Urteil vom 10.07.2015 - 9 S 34/14

1. Für den Eintritt der Erfüllungswirkung kommt es grundsätzlich nicht auf eine Leistungsbestimmung an.

2. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Dritter die Leistung bewirken will. Dann kommt sie dem Schuldner nur im Rahmen einer Tilgungsbestimmung zugute.

3. Die Tilgungsbestimmung muss in der Regel konkrete Anhaltspunkte im Hinblick auf das Mietverhältnis enthalten.

4. Eine Nachholung der Tilgungsbestimmung kommt nach dem Ablauf der Schonfrist nicht mehr in Betracht.

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IMRRS 2015, 0934

LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 - 67 T 149/15

Der Vermieter kann vom Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Das setzt wie bei § 546 Abs. 2 BGB Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz voraus.*)

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IMRRS 2015, 0933

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.11.2014 - 24 U 155/14

Die Sicherheitserwartungen eines Mieters dürfen nicht so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden zu erwarten. Da sowohl mit einer planmäßige Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als durch eine unplanmäßige durch andere Nutzer zu rechnen ist, muss der Mieter sich darauf einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.*)

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IMRRS 2015, 0922

LG Chemnitz, Beschluss vom 19.02.2014 - 3 T 521/13

1. Eine Sicherungsanordnung gemäß § 283a Abs. 1 ZPO kann nur erfolgen, wenn die Zahlungsklage eines Räumungsprozesses eine hohe Aussicht auf Erfolg hat und darüber hinaus die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.

2. Von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs bei einem Mangel ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt.

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IMRRS 2015, 0899

LG Kleve, Urteil vom 15.01.2015 - 6 S 90/14

Es ist für § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausreichend, dass die Vermietung von Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch erfolgte. Weiterer Voraussetzungen, wie die Vorschrift für Zeitmietverträge vorsieht, bedarf es nicht. Auf die Unabdingbarkeit dieser Vorschriften kommt es nicht an, denn deren Anwendbarkeit ist durch § 549 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Nur wenn es an den besonderen Umständen mangelt, die gemäß § 549 BGB für die kurze Dauer maßgeblich sind, gilt die Vorschrift über Zeitmietverträge.

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IMRRS 2015, 0897

BGH, Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 14/15

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.*)

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IMRRS 2015, 0896

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.*)

2. Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.*)

3. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.*)

4. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

IMRRS 2015, 0895

BGH, Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13

1. Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).*)

2. Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummietvertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht entgegen.*)

3. Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12.10.2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rz. 13 m.w.N.).*)

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IMRRS 2015, 0887

LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15

1. Die Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte.*)

2. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit gerichtlicher Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle der Anonymisierung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen (offen gelassen).*)

3. Zum konkludenten Abschluss eines Beweisvertrages bei vom Mieter prozessual unwidersprochener vermieterseitiger Einordnung der Wohnung in den örtlichen Mietspiegel im Rahmen der Klageschrift (offen gelassen).*)

4. Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 "Bevorzugte Citylage" nicht.*)

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IMRRS 2015, 0858

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 21.01.2015 - 17 C 247/14

1. Erhebt der Mieter gegen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nur pauschale und damit unbeachtliche Einwendungen, kann der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

2. Der Mieter hat keinen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer zukünftigen Betriebskostennachforderung geltend macht.

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IMRRS 2015, 0884

AG Brandenburg, Urteil vom 22.05.2015 - 31 C 256/14

Wird laut Mietvertrag auch ein "Balkon geplant" mitvermietet, so gilt dies als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist.

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IMRRS 2015, 0864

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 - 63 S 369/14

1. Hat der Mieter mit Wissen des Vorvermieters seine Wohnung längere Zeit als Geschäftsadresse genutzt, ist weder eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter wirksam, wenn der Mieter zeitnah eine Änderung seiner Geschäftsadresse beurkunden lässt und die äußerlichen Hinweise vom Briefkasten beseitigt.

2. Eine per E-Mail erklärte Kündigung wahrt nicht die Schriftform.

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IMRRS 2015, 0871

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015 - 18 S 411/13

1. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Mieterhöhung, mit der die aus dem Mietspiegel ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete deutlich überschritten war.

2. Bei dem Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Die Kritik an der Wohnungseinstufung ist nicht geeignet, den Status des Mietspiegels in Frage zu stellen.

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IMRRS 2015, 0863

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 - 63 S 257/14

1. Die Modernisierungsankündigung muss noch keine Informationen zum Inhalt haben, die potenzielle, aber noch nicht erhobene Härteeinwände des Mieters beeinträchtigen.

2. Bei der geplanten Modernisierung einer Heizungsanlage ist es nicht erforderlich, im Modernisierungsankündigungsschreiben gesondert darauf hinzuweisen, dass die Wohnung während der winterlichen Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet wird.

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IMRRS 2015, 0856

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.02.2015 - 235 C 399/14

Die Möglichkeit, ohne vertragliche Nutzung mit Dritten kostenlos die Grundprogramme empfangen zu können, reicht aus, das positive Merkmal "rückkanalfähiger Breitbandanschluss" nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel als vorhanden anzunehmen.

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IMRRS 2015, 0852

BGH, Urteil vom 10.06.2015 - VIII ZR 99/14

1. Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf - wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses - dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 08.04.2009 - VIII ZR 231/07, IMR 2009, 188 = NJW 2009, 2059 Rz. 11 m.w.N.; vom 13.06. 2012 - VIII ZR 356/11, Rz. 10, IMR 2010, 1000 - nur online; Beschluss vom 07.09.2011 - VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rz. 3).*)

2. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 07.09.2011 - VIII ZR 343/10, a.a.O.).*)

3. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 - VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rz. 9; vom 26.10.2009 - II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rz. 18; vom 18.09.2012 - II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rz. 22; vom 22.04. 2015 - IV ZR 504/14, Rz. 15).*)

4. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 - VIII ZR 276/99, Rz. 18; vom 20.09.2006 - VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rz. 22; Beschluss vom 19.09.2006 - X ZR 49/05, Rz. 27). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung - wie etwa einer namhaften Abstandszahlung - verpflichtet.*)

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IMRRS 2015, 0826

AG Aachen, Urteil vom 26.03.2014 - 110 C 176/13

Trägt der Vermieter vor, der Mieter habe in den Vorjahren gleichartige Nebenkostenabrechnungen mit entsprechenden Rechenschritten erhalten, ohne diese zu beanstanden, kann sich daraus kein Recht ableiten, bei der Rechnungserstellung auf die Offenlegung von Rechenschritten zur Bildung des zu verteilenden Gesamtbetrags zu verzichten.

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IMRRS 2015, 0822

LG Potsdam, Urteil vom 27.02.2015 - 13 S 46/14

Versäumt der Vermieter für die Umnutzung der Mieträume von einer gewerblichen Nutzung in eine Wohnraumnutzung eine nach der Bauordnung erforderliche Genehmigung zu beantragen und muss der Mieter infolgedessen in eine neue Wohnung ziehen, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig.

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IMRRS 2015, 0821

LG Berlin, Beschluss vom 13.03.2015 - 65 S 477/14

Für das Vorliegen eines Mietmangels in Gestalt einer Flächenabweichung kommt es nicht darauf an, ob eine bestimmte Mietfläche vereinbart wurde. Sofern der Vermieter keine entsprechende Beschaffenheitsangabe in Bezug auf die Mietfläche abgeben möchte, muss er dies im Vertrag eindeutig durch einen entsprechenden Nachsatz zu Ausdruck bringen. Darüber hinaus stellt, wenn im Mietvertrag nur eine ca.-Angabe zur Wohnfläche angegeben worden ist, eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar.

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IMRRS 2015, 0839

BVerfG, Beschluss vom 24.06.2015 - 1 BvR 1360/15

1. Eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse ist aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes erst nach Erschöpfung des Zivilrechtswegs möglich.

2. D. h. ein Vermieter muss zunächst einen neuen Mietvertrag mit einer über der Mietpreisbremse liegenden Miete abschließen und versuchen, diese Miete vor den ordentlichen Gereichten durch alle Instanzen erfolgreich einzuklagen.

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IMRRS 2015, 0834

AG Osnabrück, Beschluss vom 17.03.2015 - 42 C 734/15

Fordert der Vermieter die Zustimmung und Zahlung einen erhöhten Mietzins, ist bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung anzusehen.

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IMRRS 2015, 0788

AG Chemnitz, Urteil vom 30.08.2013 - 18 C 1977/11

1. Erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht, steht dem Wohnraummieter diesem gegenüber ein Zurückbehaltungsrecht insbesondere an der laufenden Miete (Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung) in Höhe von maximal der noch nicht abgerechneten Betriebskostenvorauszahlungen zu.

2. Die Verurteilung von Mietzahlungen bei mangelnder Betriebskostenabrechnung erfolgt Zug-um-Zug gegen Erstellung der konkreten Betriebskostenabrechnung.

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IMRRS 2015, 0820

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.02.2015 - 7 C 43/14

1. Bei Graffiti an der Erdgeschossfassade eines Wohnhauses handelt es sich nicht um einen Mangel der Mietsache (hier: Wohnung im 2. OG), wenn keine besondere Beschaffenheit der Fassade des Hauses vereinbart ist und es sich nicht um eine Luxusimmobilie bzw. eine solche handelt, die seitens des Mieters zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal "Einhebelmischbatterie" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 liegt dann vor, wenn Einhebelmischbatterien zumindest an der überwiegenden Anzahl der Zapfstellen vorhanden sind (im Anschluss an LG Berlin, Urt. v. 25.11.2014, 67 S 365/14).

3. Ein älterer Farbanstrich, vereinzelte Putzschäden und kleinere Farbabplatzungen rechtfertigen nicht die Annahme eines ungepflegten Treppenhauses.

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IMRRS 2015, 0836

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 216/14

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.*)

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IMRRS 2015, 0830

LG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015 - 13 S 154/14

Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen.*)

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IMRRS 2015, 0810

AG Bad Kreuznach, Urteil vom 20.09.2013 - 24 C 25/13

Die Klausel eines Mietvertrags, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise vom Farbton des Wand- oder Deckenanstrichs oder von einer anderen Tapetenart - abzuweichen, ist unwirksam.

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IMRRS 2015, 0829

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 290/14

Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.*)

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IMRRS 2015, 0811

AG Köpenick, Urteil vom 21.10.2014 - 7 C 84/14

Die Vermieterstellung ergibt sich primär aus dem Vertragsrubrum sowie der Unterschrift auf Vermieterseite. Der Zusatz "Haus-" oder "Grundstücksverwaltung" begründet nicht die Vermutung eines Handeln in fremden Names.

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IMRRS 2015, 0809

AG Tübingen, Urteil vom 05.06.2015 - 2 C 1095/14

Verlangt die Versicherung vom Vermieter mindestens einmal jährlich eine fachgerechte Wartung der Warnmelder in sämtlichen Wohnungen/Räumen, ist der Mieter, auch wenn er die Wohnung bereits ordnungsgemäß mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, zur Duldung der Installation einheitlicher Geräte durch den Vermieter verpflichtet.

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IMRRS 2015, 0796

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.09.2014 - 25 C 219/13

Ein über Monate andauernder, ständiger Lärm tagsüber, aber auch in den Abend- und Nachtstunden, teilweise mit Klingeln bei den Nachbarn, stellt, auch im Falle eines schuldunfähigen Verursachers, eine unzumutbare und dauerhafte Störung des Hausfriedens dar, der zur fristlosen Kündigung berechtigt. Bei der vorzunehmenden Abwägung der Belange des Vermieters, des Mieters und anderer Mieter ist allerdings unter Berücksichtigung der Wertentscheidung des Grundgesetzes zu beachten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten oder Kranken ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist.

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IMRRS 2015, 0776

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2015 - 67 S 299/14

1. Der Berliner Mietspiegel 2013 knüpft für das wohnwerterhöhende Merkmal eines großen und geräumigen Balkon an eine Grundfläche von mehr als 4 qm an.

2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal der Modernisierung der Heizungsanlage sind später eingetretene Veränderungen im Rahmen der Versorgung und der Eigentumsverhältnisse bezüglich der Anlage unbeachtlich.

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