Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2016

IMRRS 2016, 0101

LG Oldenburg, Urteil vom 14.08.2015 - 13 S 209/15

Der Vermieter hat sein Erlangungsinteresse an der Wohnung in der Kündigungserklärung ausreichend darzulegen. Hierfür muss er die Beweisgründe erläutern und angeben, warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht mehr zumutbar sind. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen kann eine formell unwirksame Kündigung nicht heilen.

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IMRRS 2016, 0110

AG Köln, Urteil vom 16.12.2015 - 221 C 282/15

1. Der Vermieter muss eine freistehende Alternativwohnung auch dann dem Mieter anbieten, wenn sie objektiv nicht für dessen Wohnbedürfnisse geeignet erscheint.

2. Der Vermieter darf bei einer freiwerdenden Wohnung nicht einfach Dritte dem Mieter vorziehen.

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IMRRS 2016, 0097

AG Gießen, Urteil vom 05.11.2015 - 48 C 48/15

Zusätzlich zur Minderung hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Minderungsbetrags, das nicht durch Erhebung der Räumungsklage entfällt.

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IMRRS 2016, 0109

BVerfG, Beschluss vom 08.12.2015 - 1 BvR 2921/15

1. Der Mieter kann sich im Verhältnis zu einem privaten Vermieter nicht unmittelbar auf ein Recht auf informationelle Selbstbestimmung berufen. Auch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung betrifft nicht unmittelbar das Rechtsverhältnis des Mieters zum Wohnungsvermieter oder dem Grundstückseigentümer.

2. Nimmt der Vermieter den Mieter auf Duldung des Einbaus von Funk-Rauchwarnmeldern in Anspruch, wird der Mieter hierdurch nicht in seinen Grundrechten verletzt. Das gilt auch dann, wenn die zum Einbau vorgesehenen Rauchwarnmelder über weitere Funktionen (hier: Möglichkeit der Fernwartung über ein Steuerungsgerät) verfügen, die gesetzlich nicht vorgeschrieben sind.

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IMRRS 2016, 0096

LG München I, Urteil vom 07.01.2015 - 14 S 2367/14

1. Ein nachvollziehbares Erlangungsinteresse für eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann bestehen, wenn der Vermieter zunächst aus der von ihm bewohnten Wohnung aus persönlichen Gründen auszieht und sie vermietet, 3 ½ Jahre später aber den Entschluss fasst, wieder dorthin zurückkehren zu wollen.*)

2. Ein Vermieter handelt nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er einen unbefristeten Mietvertrag abschließt und hierbei die spätere Eigenbedarfssituation lediglich fahrlässig nicht vorhergesehen hat.*)

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IMRRS 2016, 0099

LG München I, Urteil vom 21.01.2016 - 31 S 23070/14

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposée genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht. Dies gilt ebenso für eine lediglich telefonische Mitteilung durch einen Makler.*)

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IMRRS 2016, 0092

AG Donaueschingen, Urteil vom 27.08.2015 - 2 C 65/15

Erscheint der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses (ohne ersichtlichen Grund und ohne vorherige Entschuldigung oder auch nachträgliche Klarstellung im Prozess) nicht zum vereinbarten Übergabetermin, kann es ihm nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich im Hinblick auf den Kautionsrückzahlungsanspruch auf (höchst) streitige Gegenansprüche oder (etwaiges) Zurückbehaltungsrecht zu berufen.

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IMRRS 2016, 0078

AG Flensburg, Urteil vom 26.03.2015 - 62 C 245/13

1. Eine Beheizung durch Wärmecontracting entspricht nur der normalen Beheizung, sie stellt keine Wohnwertverbesserung dar.

2. Der Vermieter wälzt durch das Wärmecontracting Kosten auf den Mieter ab, die eigentlich er selbst zu tragen hätte. Dadurch ist beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich des Wärmecontractings ein angemessener Abschlag vorzunehmen.

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IMRRS 2016, 0086

LG München I, Urteil vom 14.01.2016 - 31 S 20691/14

1. Die Entscheidung des BGH vom 29.04.2015 (IMR 2015, 311) gilt nicht nur für Kinderlärm (hier: Lärm einer Großbaustelle).

2. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

3. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

4. Die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen seitens des Mieters ist nicht erforderlich. Es genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dass für die Bewältigung eines Großprojekts ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr- und Maschineneinsatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen erforderlich ist, liegt hierbei auf der Hand.

5. Bei über einen gewissen Zeitraum wiederkehrenden und wechselnden Beeinträchtigungen kann eine gleichbleibende durchschnittliche Minderungsquote gebildet werden.

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IMRRS 2016, 0076

LG Berlin, Beschluss vom 10.11.2015 - 67 S 369/15

1. Zur Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB.*)

2. Bei widerstreitendem Parteivortrag kann die durchschnittliche örtliche Betriebskostenlast vom Gericht gemäß den §§ 287, 291 ZPO auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Heranziehung einer von der Kommune erstellten Betriebskostenübersicht (hier: Betriebskostenübersicht 2015 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt des Landes Berlin) bestimmt werden.*)

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IMRRS 2016, 0072

LG Berlin, Urteil vom 21.09.2015 - 18 S 272/14

Stellen die gerügten Mängel, soweit tatsächlich vorhanden, ganz überwiegend eine minimale bis geringfügige Tauglichkeitsminderung dar, ist eine insgesamte maximale Minderungsquote von 5 % angemessen.

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IMRRS 2016, 0073

AG Münster, Urteil vom 28.07.2015 - 8 C 488/14

Der Mieter darf die Außenseite der Wohnungstür nicht (in einer Farbe seiner Wahl) streichen, das Recht auf Gestaltung der Mietsache betrifft lediglich die Innenräume einer Wohnung.

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IMRRS 2016, 0081

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015 - 21 S 13/15

1. Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadenersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn der Vermieter den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat.

2. Es kann nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein "Urinieren im Stehen" aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders (säure-) empfindliche Marmorboden durch ein solches Mieterverhalten beschädigt wird.

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IMRRS 2016, 0077

LG Berlin, Urteil vom 02.12.2015 - 18 S 183/15

1. Wird ein qualifizierter Mietspiegel hinsichtlich der Ermittlung der Spannenwerte als fehlerhaft und nicht wissenschaftlichen Grundsätzen genügend angegriffen, wird aufgrund des komplexen Ermittlungsprozesses der qualifizierte Mietspiegel als Ganzes in Frage gestellt.

2. Wenn beide Parteien Einwendungen gegen den qualifizierten Mietspiegel erheben, kann das Gericht der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten den Vorzug geben.

3. Die Verwertbarkeit des Berliner Mietspiegels 2013 bleibt offen.

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IMRRS 2016, 0067

AG Dortmund, Urteil vom 22.12.2015 - 427 C 7526/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB ist gemäß § 145 BGB ein Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags gemäß § 311 BGB und die Zustimmung des Mieters eine Annahme dieses Vertragsangebots gemäß § 151 BGB.

2. Für beide Erklärungen gelten die allgemeinen Vorschriften, soweit sich nicht aus den speziellen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB etwas anderes ergibt.

3. Deshalb kann die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen auch durch einen Vertreter erfolgen.

4. Der Vermieter kann die Zustimmung eines Vertreters jedoch analog § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, wenn der Erklärung keine Vollmacht beigefügt war.

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IMRRS 2015, 1478

AG Bremen, Urteil vom 01.10.2015 - 9 C 290/15

Wenn Vermieter bei ihrem Mieter die Stromversorgung unterbrechen, kann dieser einen Anspruch auf Unterlassung haben. Dies gilt besonders dann, wenn die Unterbrechung nicht rechtzeitig genug angekündigt worden ist.

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IMRRS 2016, 0024

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2015 - 63 S 71/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist insbesondere dann begründet, wenn aufgeschlüsselt ist, wie sich die Bruttomiete aus Nettomiet- und Betriebskostenanteil zusammensetzt.

2. Aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkostenV: außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt) hat der Vermieter grundsätzlich keinen vertraglichen Anspruch darauf, Heiz- und Warmwasserkosten nach einem pauschalen Entgelt abzurechnen.

3. Das Mieterhöhungsverlangen kann sich somit nur auf die in der Gesamtmiete enthaltenen Bruttokaltmiete beziehen.

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IMRRS 2016, 0032

BGH, Urteil vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14

1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.*)

2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)

3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.*)

4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)

IMRRS 2016, 0023

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 - 63 S 335/14

1. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird.

2. Durch den Ausgleich muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden, z. B. durch den Erlass der Nettokaltmiete (hier: für den ersten Monat).

3. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung schon dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.

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IMRRS 2016, 0021

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 07.10.2015 - 7 S 1731/15

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Regel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt eine bessere Informationsquelle dar.

2. Ein einfacher Mietspiegel ist zwar kein förmliches Beweismittel, er ist aber dennoch vor Gericht verwendbar. Für den Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete kommt ihm Indizwirkung zu.

3. Hat sich das Mietniveau nach der ursprünglichen Datenerfassung nicht außergewöhnlich verändert, kann ein einfacher Mietspiegel ohne erneute Datenerhebung fortgeschrieben werden, sofern diese nach anerkannten und geeigneten statistischen Grundsätzen erfolgt.

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IMRRS 2016, 0020

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.05.2015 - 7 S 1731/15

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Regel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt eine bessere Informationsquelle dar.

2. Ein einfacher Mietspiegel ist zwar kein förmliches Beweismittel, er ist aber dennoch vor Gericht verwendbar. Für den Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete kommt ihm Indizwirkung zu.

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IMRRS 2016, 0002

AG Bremen, Urteil vom 05.02.2015 - 9 C 0515/14

Eine Mietzinsvereinbarung, die im unmittelbaren Zusammenhang mit einem unwirksamen Mietanhebungsverlangen steht, ist unwirksam.*)

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IMRRS 2015, 1517

LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 - 10 S 112/15

Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde.*)

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IMRRS 2015, 1507

AG Bremen, Urteil vom 12.11.2015 - 9 C 155/15

1. Der Vermieter muss im Räumungsprozess nach Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu den behaupteten Nachteilen hinreichend substantiiert vortragen.*)

2. Die Behauptung, dass die gewählte Verwertungsart von der finanzierenden Bank diktiert worden sei, ist für sich genommen unbeachtlich.*)

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IMRRS 2015, 1501

LG Wuppertal, Urteil vom 05.11.2015 - 9 S 69/15

Keine konkludente Mietvertragsaufhebung durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe.*)

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IMRRS 2015, 1485

LG München I, Urteil vom 22.10.2014 - 14 S 3661/14

1. Zu den Anforderungen an eine Parteieinvernahme.*)

2. Das wiederholte verbotswidrige Parken eines Mieters in einer Grundstückseinfahrt kann im Einzelfall nach Abmahnung eine ordentliche Kündigung auch dann rechtfertigen, wenn es sich nur um jeweils kurzzeitige Verstöße handelt und es zu keiner Behinderung anderer Anwohner kommt.*)

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IMRRS 2015, 1499

AG Köln, Urteil vom 15.06.2013 - 226 C 50/12

1. Eine Verwirkung setzt ein Zeit- sowie ein Umstandsmoment voraus.

2. Sind seit der Abrechnung der Betriebskosten bis zur Beantragung des Mahnbescheids bzgl. der Nachzahlungen mehr als drei Jahre vergangen, so liegt das Zeitmoment vor.

3. Reagiert der Vermieter auf Schreiben des Mieters, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wird, in der Folgezeit nicht, ist auch das Umstandsmoment gegeben, da durch ein solches Verhalten des Vermieters bei dem Mieter der Eindruck entstehen darf, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird.

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IMRRS 2015, 1498

BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 Rz. 10, 13 m.w.N., IMR 2009, 334). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.*)

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.*)

IMRRS 2015, 1481

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2015 - 65 S 175/15

Kann ein Balkon aufgrund von entgegenstehenden rechtlichen Gründen (hier: Denkmalschutz) oder tatsächlichen Gegebenheiten gar nicht gebaut werden, entfällt das wohnwertmindernde Merkmal "kein Balkon".

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IMRRS 2015, 1459

AG München, Urteil vom 19.03.2015 - 412 C 29251/14

1. Der von der Mieterin gegenüber Dritten erhobene Vorwurf, der Vermieter habe sie sexuell belästigt, stellt eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.

2. In formeller Hinsicht genügt eine fristlose Kündigung den Anforderungen an das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB, wenn nur die Kerntatsachen genannt werden. Ergänzungstatsachen, wie der genaue Ort und Zeitpunkt der Verleumdungen, müssen nicht bereits in der Kündigung genannt werden.

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IMRRS 2015, 1455

AG Dortmund, Urteil vom 15.09.2015 - 425 C 1223/15

1. Der Vermieter hat erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen, dabei trifft ihn auch eine Preisermittlungspflicht.

2. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. Dazu muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen. Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung des einzelnen Angebots beschränken. Bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen umso höher.

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IMRRS 2015, 1453

AG Köln, Urteil vom 04.09.2014 - 217 C 218/13

Stellt sich in der Beweisaufnahme heraus, dass nicht der Mieter, sondern dessen ebenfalls in der Wohnung wohnender Sohn Urheber der behaupteten Beschimpfungen, Beleidigungen und Bedrohungen sein soll, ist die Kündigung gegenüber dem Mieter unwirksam.

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IMRRS 2015, 1452

AG Münster, Urteil vom 31.07.2015 - 55 C 1325/15

1. Ein Mieterwechsel und die damit verbundenen Arbeiten sind die üblicherweise zu erbringenden Dienstleistungen einer Hausverwaltung. Die damit verbundenen Tätigkeiten stellen daher keinen erheblich zusätzlichen Arbeitsaufwand dar.

2. Die Bearbeitung von Mietverträgen und Einholung persönlicher Daten, wie eine Selbstauskunft oder ein Gehaltsnachweis ist gerade eine zentrale Aufgabe im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen, die die Hausverwaltung für die Vermieterin ausgeführt hat. Die Kosten hierfür dürfen nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

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IMRRS 2015, 1430

AG Homburg, Urteil vom 07.10.2014 - 23 C 120/14

Eine insolvenzsichere Anlage der Mietkaution liegt nicht vor bei Anlage der Kaution auf einem auf den Vermieter lautenden Sparbuch ohne Kenntlichmachung, dass es sich um ein Kautionskonto handelt.

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IMRRS 2015, 1420

LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 - 65 S 318/15

1. Die systematische Vermarktung einer untervermieteten Wohnung durch den Untermieter ist von der dem Hauptvermieter erteilten Untervermietungserlaubnis nicht umfasst. Dies gilt erst recht, wenn der Untermieter die weitere Untervermietung dazu nutzt, in betrügerischer Weise Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erlangen.

2. Der Mieter kann sich auch bei bestehender Untervermietungserlaubnis nicht auf Unkenntnis des vertragswidrigen Verhaltens seines Untermieters berufen.

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IMRRS 2015, 1456

AG Köln, Urteil vom 04.06.2013 - 205 C 592/12

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurde oder geändert worden sind.

2. Die dafür verwandten Wohnwertmerkmale sind abschließend. Es ist unzulässig, andere Merkmale - etwa den Verwaltungsaufwand oder in der Person des Mieters liegende Umstände - zu berücksichtigen.

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IMRRS 2015, 1427

LG Siegen, Urteil vom 12.05.2015 - 1 S 121/11

1. Bei einem Einrohrheizungssystem wird ein erheblicher Teil der Wärme wegen der systembedingten höheren Vorlauftemperaturen nicht über die Heizkörper, sondern über das Rohrleitungssystem abgegeben. Die über die ungedämmten Heizungsrohre abgegebene Wärme wird von den Heizkostenverteilern nicht als Verbrauchseinheit erfasst.

2. Mieter der Wohnungen, welche einen über die als Rohrwärme abgegebenen hinausgehenden Wärmebedarf haben, werden gegenüber Mietern, die ihre Wohnung lediglich über die Heizungsrohre beheizen lassen können, benachteiligt.

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IMRRS 2015, 1434

AG Köln, Urteil vom 16.07.2015 - 226 C 49/12

1. Eine Verwirkung setzt ein Zeit- sowie ein Umstandsmoment voraus.

2. Sind seit der Abrechnung der Betriebskosten bis zur Beantragung des Mahnbescheids bzgl. der Nachzahlungen mehr als drei Jahre vergangen, so liegt das Zeitmoment vor.

3. Reagiert der Vermieter auf Schreiben des Mieters, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wird, in der Folgezeit nicht, ist auch das Umstandsmoment gegeben, da durch ein solches Verhalten des Vermieters bei dem Mieter der Eindruck entstehen darf, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird.

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IMRRS 2015, 1422

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2015 - 63 S 305/14

Übt ein Mieter das Zurückbehaltungsrecht aus, weil der Vermieter die Erteilung der Nebenkostenabrechnung unterlässt, so kommt er mit den Mietzahlungen nicht in Verzug. Voraussetzung ist allerdings, dass das Recht vor oder spätestens mit Eintritt des Verzugs erklärt werde.

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IMRRS 2015, 1419

BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 76/15

1. Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB a.F. unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. In allen vom Gesetz genannten Fällen ist daher die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben.

2. Bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent wird die Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

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IMRRS 2015, 1399

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2015 - 65 S 281/14

1. Würde der Mieter eine Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erleben und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretieren, so dass mit einer schweren und anhaltenden depressiven Störung gerechnet werden muss, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit, sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden ist, liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, hinter der das berechtigte Eigenbedarfsinteresse zurücktreten muss.

2. Zur Frage, inwieweit die Einschätzungen eines psychiatrischen Gutachters über die gesundheitlichen Folgen einer Räumung für den Mieter dessen eigene und trotz Suggestion durch den Gutachter gegenteilig gebliebenen Einschätzungen überlagern können.

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IMRRS 2015, 1398

LG Berlin, Urteil vom 13.05.2015 - 18 S 140/14

Unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen stellen nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache dar.

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IMRRS 2015, 1393

AG Norderstedt, Urteil vom 25.02.2015 - 44 C 130/14

Eine wirksame Mieterhöhung setzt voraus, dass in ihr die vom Vermieter verlangte Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet wird. Die Berechnung des Erhöhungsbetrags richtet sich nach der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten der angekündigten und durchgeführten Baumaßnahmen. Die Berechnung des Mieterhöhungsbetrags ist für die Mieter nur nachvollziehbar, wenn der Abzug der Kosten für die Staffelgeschosse von den Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen angegeben wird.

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IMRRS 2015, 1392

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015 - 65 S 240/15

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist unwirksam, wenn sie auf einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung beruht (hier im Rahmen der Erhöhungserklärung und des Mieterhöhungsverlangens).

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IMRRS 2015, 1385

AG Wiesbaden, Urteil vom 21.05.2015 - 92 C 1677/15

Voraussetzung für den Erlass einer Räumungsverfügung gegen einen Dritten gemäß § 940a Abs. 2 ZPO ist, dass der Dritte Besitzer der Wohnung ist. Nach herrschender Meinung besteht ein selbständiges Besitzrecht weder des minderjährigen noch des volljährigen Kindes eines Mieters.

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IMRRS 2015, 0840

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 25.06.2014 - 8 C 99/14

Ausländische Mieter, die aufgrund ihrer schweren Behinderung ihre Wohnung kaum verlassen können, haben ein besonders hohes Informationsbedürfnis. Hierauf müssen Vermieter im Rahmen der Interessenabwägung Rücksicht nehmen.

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IMRRS 2015, 0813

AG Gießen, Urteil vom 21.08.2014 - 48 C 73/14

1. Eine Klausel im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen kann trotz Verwendung von einer einschränkenden Formulierung wie "im Allgemeinen ..." eine unwirksame starre Fristenregelung darstellen.

2. Darüber hinaus sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, die Renovierungsfristen von drei Jahren für Küchen, Bäder/Duschen, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sowie sieben Jahre für alle anderen Nebenräume vorsehen.

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IMRRS 2015, 1394

LG Halle, Urteil vom 03.03.2014 - 3 S 21/13

1. Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter gemäß § 541 BGB verjähren nicht in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, sondern in der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB.

2. Nach Eintritt der Verjährung des Unterlassungsanspruchs muss der Mieter aber eine Beseitigung einer Parabolantenne durch den Vermieter auf dessen Kosten weiter dulden.

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IMRRS 2015, 1383

AG Köpenick, Urteil vom 23.06.2015 - 7 C 71/15

Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrages eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist, zumal wenn die verlängerte Frist nicht drucktechnisch hervorgehoben wird. Eine derartige Klausel wird nach § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil.

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IMRRS 2015, 1374

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.01.2015 - 2-17 S 51/14

Täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften belastet den Mieter nicht überobligatorisch.

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