Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2016, 0968

AG Waiblingen, Urteil vom 12.08.2011 - 8 C 969/11

Für die Ermittlung der Kappungsgrenze ist die bislang bezahlte Miete heranzuziehen. Miete ist hierbei der vom Mieter bezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen. Auf den gesamten Restbetrag der monatlich zu zahlenden Miete ist die Kappungsgrenze anzuwenden unabhängig davon, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder um eine Nettomiete handelt.

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IMRRS 2016, 0956

LG Berlin, Urteil vom 12.02.2016 - 63 S 106/15

Eine wirksame Schönheitsreparaturklausel setzt nicht voraus, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde. Soweit die vom Vormieter verursachten Gebrauchsspuren unerheblich sind, bleiben diese außer Acht.

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IMRRS 2016, 0959

LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 - 63 S 273/15

1. Auch an denkmalgeschützten Gebäuden ist zwar ein fehlender Balkon im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2015 als wohnwertmindernd zu berücksichtigen, jedoch nicht ein feuchter Altbaukeller.

2. Bedarf ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss des Vertragsabschlusses mit Dritten, so wirkt sich sein bloßes Vorhandensein nicht wohnwerterhöhend aus.

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IMRRS 2016, 0945

LG Berlin, Beschluss vom 24.03.2016 - 67 S 59/16

Eine Verlängerung der Räumungsfrist "bis zum Abschluss des Berufungsverfahrens" ist nicht möglich, weil diese zur Vermeidung von Unklarheiten grundsätzlich datumsmäßig zu bestimmen ist.

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IMRRS 2016, 0958

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 61/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, IMR 2014, 99).*)

2. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2006 - V ZR 17/06, IMR 2006, 130).*)

3. § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.10.1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB a.F. Nr. 1).*)

4. Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.01.2012 - V ZR 272/10, IMR 2012, 204).*)

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IMRRS 2016, 0946

LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2016 - 63 T 2/16

Wird eine Wärmedämmung durch das Aufstellen eines Gerüstes und das Andübeln der Dämmplatten angebracht, so handelt es sich dabei um ein übliches Verfahren. Der dadurch entstehende Lärm ist hinzunehmen.

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IMRRS 2016, 0943

AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 24.02.2016 - 15 C 328/13

1. Wird eine Wohnung anhand der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2010 bewertet, kann ein Aufschlag gerechtfertigt sein, wenn zum Zeitpunkt der Bewertung bereits eine neue Richtwerttabelle vorliegt (hier: Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2015).

2. Wenn die von einer Durchgangsstraße ausgehenden Geräuschemissionen bereits unter dem Punkt "Lage" berücksichtigt worden ist, wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein zusätzlicher Abzug wegen Lärms vorgenommen.

3. Möglicherweise erkennbare Spuren der früheren Raumaufteilung finden keine Berücksichtigung bei der Bewertung, sofern sie kaum wahrnehmbar sind.

4. Auch eine Teilmodernisierung rechtfertigt eine Änderung der Baualtersklasse des Gebäudes, weil eine Anpassung an den Baustandard erfolgt.

5. Sind eine Badewanne und eine Dusche vorhanden, liegt eine überdurchschnittliche Ausstattung des Badezimmers im Rahmen der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach vor. Handtuch- und Toilettenpapierhalter aber gehören nicht zwingend zu einer gehobenen Ausstattung. Deren Fehlen kann mit einem Abschlag in Höhe von 1,5 % berücksichtigt werden.

6. Ein überdurchschnittlich großer Balkon (hier: mehr als 10 qm) rechtfertigt einen Zuschlag. Ergeben sich durch den Schnitt aber Nutzungseinschränkungen, kann ein Abschlag von bis zu 2 % vorgenommen werden.

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IMRRS 2016, 0952

AG München, Urteil vom 08.01.2016 - 461 C 19626/15

Ein Vermieter kann alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

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IMRRS 2016, 0832

AG Duisburg-Hamborn, Urteil vom 15.03.2016 - 7 C 274/13

1. Erheblicher Schimmelpilzbefall, der seine Ursache in dem Nutzerverhalten des Mieters hat, kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters auch wegen einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung begründen.

2. Zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendige Sachverständigenkosten hat der Mieter dem Vermieter als Schadensersatz zu ersetzen.

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IMRRS 2016, 0925

LG Aachen, Urteil vom 10.03.2016 - 2 S 245/15

Der Vermieter hat nach Ablauf der Abrechnungsfrist keinen Anspruch auf nicht geleistete Vorauszahlungen, wenn er in die Betriebskostenabrechnung statt der tatsächlich geleisteten Vorschüsse die Sollvorauszahlungen einstellt, ohne dies deutlich zu machen.

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IMRRS 2016, 0926

LG Berlin, Urteil vom 03.05.2016 - 67 S 357/15

1. Eine vermietete Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen.*)

2. Daran fehlt es, wenn der im Schlafraum installierte Heizkörper nebst seiner Zu- und Ableitungen während der Heizperiode auch bei Nullstellung des Thermostats in vollständig zugedrehtem Zustand bei Außentemperaturen von nicht über 18 Grad Celsius zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur auf über 18 Grad Celsius führt. Einen entsprechenden Mangel hat der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigen.*)

3. Ein andere Beurteilung gebieten grundsätzlich weder die Ausstattung der Wohnung mit einer sog. "Einrohrheizung" noch deren Lage in einem Plattenbau.*)

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IMRRS 2016, 0905

AG Saarbrücken, Urteil vom 13.04.2016 - 3 C 313/15

Ein vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht für zwei Jahre stellt für einen Studenten als Mieter eine unangemessene Benachteiligung dar und ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam.

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IMRRS 2016, 0904

AG Wedding, Urteil vom 17.02.2016 - 18 C 380/15

Ein Mieterhöhungsverlangen ist durch Einlegen in den Hausbriefkasten wirksam zugestellt, wenn zwar der Briefkasten defekt ist (fehlende Klappe), der Mieter den Mangel aber über ein Jahr lang hingenommen hatte.

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IMRRS 2016, 0912

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.11.2015 - 15 C 45/15

1. Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und ist damit ein qualifizierter Mietspiegel.

2. Muss der Mieter eine Stuckdecke erst von diversen Farb- und Lackschichten befreien und so reinigen und wiederherstellen, stellt sie im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.

3. Es gehört zu einer gepflegten Müllstandsfläche laut Berliner Mietspiegels 2013, dass jedenfalls die Flächen, die notwendigerweise berührt werden müssen, d.h. der Mülldeckel von Oben und von Unten in dem Bereich, in dem er als Greiffläche dient, regelmäßig feucht gereinigt werden und eine Grundreinigung der gesamten Müllstandsgefäße wenigstens einmal jährlich nach der Entleerung erfolgt.

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IMRRS 2016, 0911

LG München I, Urteil vom 02.06.2016 - 31 S 1387/16

1. Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt auch für die in der Betriebskostenabrechnung eingestellten Vorauszahlungen. Der Saldo ist für den Mieter gem. § 556 Abs. 3 S. 6 BGB grundsätzlich auch dann verbindlich, wenn hierbei nicht sämtliche Vorauszahlungen mit berücksichtigt worden sind. Das Berufen des Vermieters auf den Ablauf der Einwendungsfrist ist grundsätzlich auch nicht treuwidrig.

2. Fehlerhaft angesetzte Vorauszahlungen stellen (nur) materielle Fehler dar und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.

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IMRRS 2016, 0919

BGH, Urteil vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.*)

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IMRRS 2016, 0908

BFH, Urteil vom 14.04.2016 - VI R 5/13

1. Zivilprozesskosten sind als außergewöhnliche Belastungen nur insoweit abziehbar, als der Prozess existenziell wichtige Bereiche oder den Kernbereich menschlichen Lebens berührt.

2. Aufwendungen für zivilgerichtliche Auseinandersetzungen, die ihren Auslöser in Streitigkeiten über die Beendigung von Mietverhältnissen haben, können nicht als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden.

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IMRRS 2016, 0875

BGH, Urteil vom 11.05.2016 - VIII ZR 209/15

Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.*)

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IMRRS 2016, 0842

AG Hanau, Beschluss vom 01.03.2016 - 37 C 384/15

Eine Sicherungsanordnung kann sich nicht auf Mieten beziehen, die zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind.

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IMRRS 2016, 0831

AG München, Urteil vom 30.03.2015 - 425 C 731/15

Die Zahlung unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt, selbst wenn dies über einen Zeitraum von fast zwei Jahren geschieht, eine ordnungsgemäße Zahlung der Miete dar. Eine hierauf gestützte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam.

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IMRRS 2016, 0830

OLG Hamm, Urteil vom 22.01.2016 - 11 U 67/15

1. Eine studentische Wohngemeinschaft ist auf ein Zusammenleben regelmäßig jüngerer Erwachsener in einer vergleichbaren Lebenssituation ausgerichtet. Der dauerhafte Aufenthalt von Angehörigen einer anderen Generation ist ihr deshalb fremd, selbst wenn diese von einem Mitbewohner mit der Haustierbetreuung während Urlaubsabwesenheit betraut worden sind.

2. Dabei spielt es keine Rolle, ob der nunmehrige Störer den Hausrechtsinhaber, weil dieser seine Schlüssel vergessen hatte, zuvor einmal in die Wohnung gelassen hat oder ob dieser zuvor aus vom Störer mitgebrachten Lebensmitteln versorgt worden war; auch das (gemutmaßte) Motiv des Wohnungsverweises (hier: ungestörtes Konsumieren von Drogen) spielt keine Rolle.

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IMRRS 2016, 0797

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2016 - 63 S 219/15

Wird ein Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt und erhält der Vermieter einen einheitlichen Grundsteuerbescheid, sind die Mieter ohne weiteres entsprechend ihrem Anteil an dem Betrag zu beteiligen, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat.

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IMRRS 2016, 0803

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016 - 63 S 213/15

1. Eine Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern, sie kann einem Mieter im Verhältnis zum Vermieter keinen einseitigen Pflichten auferlegen.

2. Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Zahlung des Mieters zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen, muss der Mieter nicht unabhängig vom Zustand der Mietsache zahlen, die Schönheitsreparaturen müssen auch tatsächlich fällig sein.

3. Selbst wenn sich die Wohnung durch Verschulden des Mieters (hier: Verursachen eines Wasserschadens) in einem unvermietbaren Zustand befindet, muss der Vermieter die Wahrscheinlichkeit einer sofortige Anschlussvermietung konkret belegen, bevor er den (Vor)Mieter auf Mietausfall in Anspruch nehmen kann.

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IMRRS 2016, 0807

OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2016 - 12 UF 170/15

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden (entgegen OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14, IBRRS 2015, 0439 = IMRRS 2015, 0257).*)

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IMRRS 2016, 0804

LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2016 - 51 T 167/16

1. Der Räumungsschuldner muss die Tatsache, dass die Räumung seiner Wohnung aufgrund einer Grunderkrankung lebensgefährlich wäre (hier: drohender Herzinfarkt), durch Vorlage eines fachärztlichen Attestes belegen.

2. Das Gericht muss ihn auf dieses Erfordernis hinweisen.

3. Ist bereits eine fünfmonatige Räumungsfrist gewährt worden und ist nicht der Räumungsschuldner, sondern seine Lebensgefährtin, ist die Frist auf ein Mindestmaß (hier: einen Monat) zu beschränken.

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IMRRS 2016, 0796

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 63 S 199/15

Nutzt ein Rechtsanwalt seine Privatwohnung zwar für die Ausübung seines Berufs (hier: Angabe der Adresse bei der Rechtsanwaltskammer und Empfang von Post), findet aber kein Mandantenverkehr statt, ist eine Kündigung wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung nicht gerechtfertigt.

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IMRRS 2016, 0816

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 198/15

Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche.*)

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IMRRS 2016, 0795

LG Berlin, Beschluss vom 18.01.2016 - 65 T 259/15

Klagt der Mieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung, bemisst sich der Streitwert nach dem Jahresbetrag des voraussichtlichen Untermietzinses.

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IMRRS 2016, 0792

LG Köln, Urteil vom 15.04.2016 - 10 S 139/15

Stört ein Mieter wiederholt die Nachtruhe durch Lärm und laute Musik, verschmutzt er die Terrasse eines Mitmieters durch das Herabfallenlassen von Müll und anderen Gegenständen und beleidigt er Mitmieter, ist der Hausfrieden nachhaltig gestört und eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

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IMRRS 2016, 0784

LG Berlin, Urteil vom 09.01.2015 - 65 S 86/14

1. Die Tatsache, dass der Vermieter im Besitz des Schlüssels zur Wohnung ist, befreit den Mieter nicht von der Pflicht zur Mietzahlung.

2. Verweigert der Vermieter aber die Rücknahme der Wohnung, hat er keinen Rücknahmewillen. Dementsprechend steht ihm kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu.

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IMRRS 2016, 0805

LG Berlin, Beschluss vom 08.03.2016 - 51 T 167/16

1. Der Räumungsschuldner muss die Tatsache, dass die Räumung seiner Wohnung aufgrund einer Grunderkrankung lebensgefährlich wäre (hier: drohender Herzinfarkt), durch Vorlage eines fachärztlichen Attestes belegen.

2. Das Gericht muss ihn auf dieses Erfordernis hinweisen.

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IMRRS 2016, 0755

AG Eutin, Urteil vom 02.02.2016 - 23 C 862/15

1. Die vorübergehende Nutzung einer Wohnung durch den von der Tochter des Vermieters getrennt lebenden Schwiegersohn zur Ausübung einer Umgangsregelung bezüglich der gemeinsamen Kinder ist ein ausreichender Grund für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, erst nach Ablauf der Kündigungsfrist ihm zur Verfügung stehende Wohnungen der wegen Eigenbedarf gekündigten Mieterin anzubieten.

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IMRRS 2020, 0556

BGH, Urteil vom 12.05.2016 - III ZR 279/15

1. Eine Entgelterhöhung des Unternehmers (Heimträger) bei Änderung der Berechnungsgrundlage nach § 9 WBVG bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Verbrauchers (Heimbewohner). Dies gilt auch gegenüber Verbrauchern, die Leistungen nach dem SGB XI oder SGB XII in Anspruch nehmen.*)

2. Eine davon abweichende Vereinbarung, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist gem. § 16 WBVG unwirksam.*)

3. Die formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Entgelterhöhungsrechts des Heimträgers in Wohn- und Betreuungsverträgen benachteiligt den Verbraucher unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, da sie wesentlichen vertragsrechtlichen Grundsätzen widerspricht und dem Gesetzeszweck, den Heimbewohner als gleichberechtigten Verhandlungs- und Vertragspartner zu stärken, zuwiderläuft.*)

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IMRRS 2016, 0765

AG Brandenburg, Urteil vom 29.04.2016 - 31 C 266/15

1. Forderungen aus einem Gewerbe-Untermietsvertrag können zwar mittels Vertrags-Klausel schon im (Haupt-)Mietvertrag durch den Mieter/Untervermieter an den (Haupt-)Vermieter abgetreten werden, bei Wohnraum-Untermietsverträgen ist aber eine derartige Vertrags-Klausel unwirksam.*)

2. Zum Anspruch des (Haupt-)Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gegenüber dem Untermieter bei beendetem Hauptmietvertrag.*)

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IMRRS 2016, 0739

AG Frankenthal, Urteil vom 30.10.2014 - 3a C 270/14

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn er die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Er wird dann fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

3. Der Vermieter kann die Kaution nicht mit der Begründung zurückhalten, dass er gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung im Wege der Naturalherstellung hat; ein derartiges Zurückbehaltungsrecht steht mit dem Sinn und Zweck einer Kaution nicht im Einklang.

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IMRRS 2016, 0756

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 78/15

1. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, IMR 2010, 506 = NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.*)

2. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.*)

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IMRRS 2016, 0745

KG, Urteil vom 21.01.2016 - 8 U 164/15

1. Zu den Voraussetzungen für die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB*)

2. Wenn die Parteien einen schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag durch eine mündliche Vereinbarung abändern, müssen sie eine die Schriftform des § 126 BGB wahrende einheitliche Urkunde herstellen, wobei alle Vereinbarungen von der Unterschrift beider Vertragsparteien gedeckt sein müssen.*)

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IMRRS 2016, 0731

BGH, Beschluss vom 08.12.2015 - VIII ZR 129/15

1. Der Wert der Beschwer bestimmt sich in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt.

2. Für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht.

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IMRRS 2016, 0721

FG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2016 - 11 K 4274/13 E

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten, sondern als sofort abzugsfähige Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) bei den Einkünften aus Vermietung zu berücksichtigen.

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IMRRS 2016, 0713

LG München I, Beschluss vom 07.04.2016 - 31 S 3878/16

Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einen Kostenbeitrag zu - seitens des Vermieters durchzuführenden - Schönheitsreparaturen zu leisten, ist wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Im Ergebnis handelt es sich hierbei um eine vom BGH als unwirksam angesehene Quotenabgeltungsklausel (vgl. BGH Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13).

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IMRRS 2016, 0700

AG München, Urteil vom 10.07.2015 - 411 C 26176/14

Bei einer fristlosen Zahlungsverzugskündigung, die auch auf eine unrichtige Selbstauskunft zur Bonität und auf wiederholte Zahlungsrückstände gestützt wurde, kann eine Nachzahlung der offenen Mieten keine Heilung der Kündigung bewirken.*)

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IMRRS 2016, 0696

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.12.2015 - 532 C 395/15

Ein dem Eigenbedarfstatbestand "artverwandtes" sonstiges berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB liegt auch dann vor, wenn ein gemeinnütziger eingetragener Verein die vermieteten Räume benötigt, um diese einer Verwendung zuzuführen, die unmittelbar der Umsetzung seiner satzungsmäßigen, gemeinnützigen Ziele dient.

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IMRRS 2016, 0689

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 - 65 S 289/15

1. Der Vermieter hat eine Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten gegenüber seinen Mietern.

2. Allein die - nicht berechtigte - Forderung eines Mieters, eine Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Fertigstellung der Instandsetzung zu vereinbaren, begründet für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte.

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IMRRS 2016, 0688

LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15

Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

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IMRRS 2016, 0663

LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15

1. Der übliche vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnungseingangstür hat sich von einer bloßen Abgrenzungs- und Zugangsfunktion zu einer Dekorationsfläche z.B. in der Oster- und Weihnachtszeit gewandelt.

2. Das ganzjährige Anbringen eines Dekorationselements zum Willkommenheißen von Gästen ist zumindest dann vertragsgemäß, wenn sich kein anderer Mieter daran stört.

3. Ein bloßes Befürchten von Beschwerden seitens des Vermieters reicht nicht für einen Unterlassensanspruch aus.

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IMRRS 2016, 0657

AG Köln, Urteil vom 15.01.2013 - 205 C 283/12

Mit der Vereinbarung des Mieterwechsels in einer Wohngemeinschaft wird zugleich (konkludent) vereinbart, dass das neu in den Mietvertrag eintretende WG-Mitglied nicht für die vor seinem Eintritt begründeten und fällig gewordenen Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag (Altschulden) haftet.

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IMRRS 2016, 0652

BFH, Urteil vom 01.12.2015 - IX R 18/15

Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet.*)

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IMRRS 2016, 0632

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015 - 2-11 S 248/15

1. Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.

2. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

3. Auch gegenüber einer 88-jährige behinderte Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.

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IMRRS 2016, 0603

LG Berlin, Urteil vom 15.01.2016 - 65 S 145/15

Ein Einbauschrank bzw. Abstellraum stellt ein Merkmal der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung dar, auch wenn sich im oberen Drittel ein Sicherungskasten befindet sowie alte Rohre durch die Nische verlaufen. Die Orientierungshilfe setzt insoweit keine Mindestgröße voraus.

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IMRRS 2016, 0627

AG Halle/Saale, Urteil vom 20.08.2015 - 104 C 589/15

Auch der Austausch bereits installierter Rauchmelder durch solche, die per Funk auf Störungen überprüft werden können, stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, weil dadurch die jährliche Sichtüberprüfung überflüssig wird.

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