Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4727 Entscheidungen insgesamt

Online seit März

IMRRS 2024, 0361

LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2023 - 64 S 123/22

1. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.

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IMRRS 2024, 0360

AG Halle/Saale, Urteil vom 09.01.2024 - 97 C 607/23

Wohnungsprostitution rechtfertigt - nach Abmahnung - eine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2024, 0348

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 26.10.2023 - 16 S 25/23

Verweigert der Vermieter die - im Mietvertrag vorbehaltene - Zustimmung zur Tierhaltung, ohne dass gewichtige Gründe gegen eine Tierhaltung sprechen, liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung durch den Mieter unter dem Gesichtspunkt der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor.

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IMRRS 2024, 0368

LG Berlin, Urteil vom 01.02.2022 - 67 S 175/21

Das Entfallen des vom Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) bei Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung setzt das vergebliche Anbieten der Mängelbeseitigungsarbeiten in einer den Annahmeverzug begründenden Weise unter Mitteilung konkreter Terminvorschläge durch den Vermieter voraus. Allenfalls dann kann der Mieter nach § 242 BGB zu einem Mitwirken bei der Abstimmung eines Termins verpflichtet sein.*)

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IMRRS 2024, 0359

BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23

1. Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbeschwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO gebunden (st. Rspr.; im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27.04.2021 - VIII ZB 44/20, Rz. 10 m.w.N., IBRRS 2021, 1670 = IMRRS 2021 = NJW-RR 2021, 737).*)

2. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, IMR 2015, 220).*)

3. Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07, Rz. 14, IBRRS 2008, 2211 = IMRRS 2008, 1307 = WuM 2008, 472; Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08, Rz. 1, IBRRS 2009, 0166 = IMRRS 2009, 0104 = WuM 2009, 36).*)

IMRRS 2024, 0338

LG Berlin, Urteil vom 05.12.2023 - 67 S 178/23

Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenat des BGH zu baubedingten Umfeldmängeln der Mietsache weicht von der des XII. Zivilsenats des BGH - und den literarischen Äußerungen von dessen Senatsmitgliedern - ab.*)

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IMRRS 2024, 0335

LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024 - 64 S 319/21

Nach Vorgabe des VIII. Zivilsenats des BGH soll ein Vermieter nicht schon für jede mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des bis zur Veränderung der äußeren Umstände gewohnten Nutzens der Mietsache einzustehen haben, sondern nur für solche Umfeldveränderungen, die er selber nach Maßgabe des § 906 BGB abwehren kann oder nur gegen Ausgleichszahlung hinnehmen muss. Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung (Anschluss/Umsetzung BGH, IMR 2022, 51, und IMR 2020, 274; entgegen LG Hamburg, IMR 2023, 447).*)

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IMRRS 2024, 0331

LG Bochum, Urteil vom 26.05.2023 - 9 S 123/22

1. Werden in einer Nebenkostenabrechnung unter dem Punkt "Kosten der Straßenreinigung" die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Grundstücksflächen angesetzt, so ist dies bereits formell unwirksam, da dies nicht den Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV entspricht.

2. Auch die Abrechnung der Hausreinigung unter der Position "Hausmeister" ist formell nicht ordnungsgemäß.

3. Der Mieter muss mitteilen, dass aus seiner Sicht die Höhe der Gesamtbetriebskosten einzelner, konkret bezeichneter Positionen oder der Umlagemaßstab unzutreffend ist. Unzureichend ist es daher, wenn der Mieter pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt oder pauschale Rügen gegen einzelne Kostenpositionen erhebt.

4. Aus der Angabe der nach dem Mietvertrag aus Mietersicht allein umlagefähigen Positionen ergibt sich eindeutig, dass alle weiteren Positionen als nicht umlagefähig gerügt werden sollen. Zu verlangen, diese alle im Einzelnen aufzuführen, würde eine bloße Förmelei darstellen.

5. Unter die Position "Kosten für Wasserverbrauch" können nicht die Kosten des Niederschlagswassers eingestellt werden.

6. Die Kosten für Gartenpflege und Winterdienst stellen eine andere Kostenposition dar als die Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich benutzter Grundstücksflächen.

7. Da Gegenstand einer Minderung die gesamte Miete, also auch der vom Mieter geschuldete Abgeltungsbetrag für die Betriebskosten ist, ist eine Minderung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen.

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IMRRS 2024, 0322

AG Oranienburg, Urteil vom 21.11.2023 - 21 C 213/22

Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann auch im Rahmen des qualifizierten Hennigsdorfer Mietspiegels in entsprechender Anwendung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO zur Orientierungshilfe innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne herangezogen werden.

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IMRRS 2024, 0316

LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024 - 67 S 177/23

1. Verlangt der Mieter gem. § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter, den vereinbarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.*)

2. § 556g Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides Statt.*)

3. Zur Durchbrechung des Grundsatzes des Vorrangs der Zulässigkeits- vor der Begründetheitsprüfung.*)

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IMRRS 2024, 0320

AG Rheinbach, Urteil vom 23.08.2023 - 3 C 110/21

1. Aufgrund einer fehlenden Warmwasserversorgung kann der Mieter 20%, aufgrund des Lärms durch aufgestellte Trocknungsgeräte 10%, aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Fahrstuhls 3% und des Kellers 20% - sowohl in Gestalt des Wäschekellers/Gemeinschaftskellers als auch in Gestalt des mietvertraglich zugewiesenen Kellerraums jeweils 10% - der Miete mindern.

2. Ein Zurückbehaltungsrecht an der (geminderten) Miete kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Vermieter sich pflichtwidrig weigert, seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des Mietobjekts nachzukommen, nicht aber dann, wenn er alle Anstrengungen unternimmt, um die Schäden unverzüglich zu beseitigen.

3. Für eine ordentliche Kündigung genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

4. Die ordentliche Kündigung wird durch eine Schonfristzahlung nicht unwirksam.

5. Zwar kann eine Kündigung in der elektronischen Form des § 126a BGB erfolgen, allerdings muss dann, wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.

IMRRS 2024, 0317

LG München I, Urteil vom 02.08.2023 - 14 S 3149/23

Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen.

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IMRRS 2024, 0301

LG Berlin II, Beschluss vom 17.02.2024 - 67 T 108/23

1. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO trägt der Mieter.*)

2. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reicht zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus.*)

3. Die bloße Einreichung von Bewerbungsunterlagen erbringt ohne Weiteres keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat.*)

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IMRRS 2024, 0299

AG Brandenburg, Urteil vom 07.12.2023 - 34 C 67/21

1. Genauso wie der Mieter einer gemieteten Wohnung nicht Einzelanweisungen des Vermieters im Hinblick auf Art und Muster der anzubringenden Tapeten und deren im zeitlichen Abstand erfolgenden Tapetenerneuerungen unterliegt, so kann dem Mieter eines Gartens auch nicht im Einzelnen vom Vermieter vorgegeben werden, welche Pflanzen einzupflanzen sind.

2. Ob ein Vermieter auch das Setzen von Sträuchern und Bäumen verbieten bzw. ob er dann später deren Beseitigung/Entfernung begehren kann, hängt von der Beurteilung des Einzelfalls, hier insbesondere von der Größe des Gartens ab. Ein zusätzlicher Maßstab ist auch die Ortsüblichkeit.

3. Ist genügend Platz vorhanden und sind zudem nicht mehr als unerhebliche Störungen zu befürchten, so hat der Vermieter auch die Anpflanzung von (Obst-)Bäumen durch hierzu bereite Mieter zu dulden. Die Grenze dieser Duldungsverpflichtung ist dann erreicht, wenn eine völlige Umgestaltung des Gartens erfolgt.

4. Der Gebrauch des Gartens eines gemieteten Hauses umfasst regelmäßig u. a. das Aufstellen von Regentonnen.

5. Solange eine Gefahr für das Haus und/oder das zugehörige Gartengrundstück nicht durch die gepflanzten Bäume und/oder die Regentonne droht, kann der Vermieter auch nicht vom Mieter verlangen, dass dieser die Bäume und/oder die Regentonne beseitigt bzw. entfernt.

6. Ein drohender Marderbefall stellt in der Regel eine Gefahr für das Haus des Vermieters in diesem Sinn dar, zu deren Abwehr er auch geeignete Maßnahmen treffen darf.

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IMRRS 2024, 0300

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 65 S 191/22

1. Wenn der Vermieter den Zwischenmieter als Hauptmieter nur deshalb einschaltet, um die zwingenden Vorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen und die - formal vom Zwischenmieter begründeten - (Unter-)Mietverhältnisse jederzeit faktisch dadurch nach eigenem Belieben zu beenden, dass er von diesen die an keine weitere Voraussetzung als die der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geknüpfte Räumung nach § 546 Abs. 2 BGB verlangt, so handelt es sich um gewerbliche Weitervermietung und § 565 BGB greift.

2. Für eine gewerbliche Weitervermietung spricht auch, wenn der Mieter die Wohnung komplett dem Dritten überlässt und selbst keinen Gewahrsam begründet.

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Online seit Februar

IMRRS 2024, 0295

LG Berlin II, Urteil vom 25.01.2024 - 67 S 264/22

1. Mieter können unter Berufung auf die sog. Sozialklausel nach Abwägung mit den Vermieterinteressen unter gewissen Voraussetzungen die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses verlangen, auch wenn die zuvor ausgesprochene Kündigung wirksam ist.

2. Solche Voraussetzungen sind gegeben, wenn sich die Mieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung über einen Zeitraum von fast zwei Jahren auf eine Vielzahl von Wohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet beworben haben, jedoch aufgrund der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie des nur noch geringen Angebots freier Wohnungen mit ihren Bewerbungen keinen Erfolg haben und auch über das sog. Geschützte Marktsegment in absehbarer Zeit kein freier Alternativwohnraum in Berlin für die Mieter zur Verfügung steht.

3. Dies gilt erst recht, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nicht besonders dringlich ist.

4. Die Miete ist in diesem Fall aber auf ein marktübliches Niveau anzuheben (vgl. LG Berlin, IMR 2024, 95).

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IMRRS 2024, 0293

LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023 - 2 S 35/22

Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietzahlung nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, IMRRS 2017, 1083, nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters besteht. Dieser Rückerlangungswille kann vorliegend nicht angenommen werden, da der Beklagte trotz Kündigung durch den Kläger von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Fall nicht.*)

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IMRRS 2024, 0174

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.01.2024 - 6 C 45/23

1. Eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch bedarf eines Sonderanlasses und einer kurzen Vertragsdauer.

2. Weder die Befristung des Mietvertrags noch der Umstand, dass Möbel überlassen wurden, begründet für sich einen Sonderanlass. Überdies übersteigt auch eine Vermietungsdauer von zwei Jahren den Zeitraum einer kurzen Vertragsdauer.

3. Ein Oberlicht ermöglicht Lichtzufuhr, aber kein Austausch der Luft mit Frischluft. Dies ist aber erkennbarer Zweck eines Fensters. Dementsprechend vermag ein Oberlicht ein Fenster nach außen zur ausreichenden Belüftung des Bades nicht zu ersetzen.

4. Ein allgemeiner Anspruch auf Auskunft über die Untermietverhältnisse, die geschlossenen Verträge einschließlich Untermietzins und Laufzeit besteht nicht.

5. Eine Auskunftspflicht nach Treu und Glauben setzt ein dem Grunde nach bereits bestehender Leistungsanspruch, der nur bezüglich Inhalt und/oder Höhe noch nicht feststeht, voraus.

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IMRRS 2024, 0279

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.11.2023 - 33 C 2124/21

Wird ein privater Vermieter zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben herangezogen, hat dieser ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB, wenn er von einer Behörde als Träger öffentlicher Aufgaben – meist in Form eines Verwaltungsaktes – in Anspruch genommen wird und dem Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Nachteile – beispielsweise in Form von Bußgeldern oder Ersatzvornahme – drohen.

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IMRRS 2024, 0280

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2023 - 49 C 294/22

Ist eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfs als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.*)

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IMRRS 2024, 0143

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 24.02.2023 - 533 C 159/22

1. Ob ein Verstoß gegen die Mülltrennung einen Kündigungsgrund darstellt, erscheint fraglich.

2. Jedenfalls bei geringen Müllmengen ist dies aber zu verneinen.

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IMRRS 2024, 0251

LG Hamburg, Urteil vom 13.10.2023 - 311 S 25/23

1. Eine Gebrauchsüberlassung liegt immer dann vor, wenn ein Dritter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Mieter ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung erwirbt, dergestalt, dass er die Wohnung unter Ausschluss des Mieters gebrauchen darf.

2. Eine Gebrauchsüberlassung ist aber auch bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung dergestalt aufnimmt, dass der Dritte das Recht haben soll, die gesamte Wohnung neben oder zusammen mit dem Mieter zu nutzen.

3. Ab einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen spricht eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist.

4. Eine fristlose Kündigung ist berechtigt, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist nicht beendet.

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IMRRS 2024, 0151

AG Koblenz, Urteil vom 25.01.2024 - 142 C 1732/23

Wird trotz einheitlichen Mietvertrags die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz begehrt, so macht der Vermieter zwei gesonderte Teil-Mieterhöhungen geltend. Teil-Mieterhöhungen aber können nicht verlangt werden.

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IMRRS 2024, 0266

AG Münster, Urteil vom 24.07.2023 - 28 C 323/23

1. Regelmäßige nächtliche Feiern, zumal unter der Woche, und lautstarke Streitereien, stellen auch in einem nicht so hellhörigen Haus keine vertragsmäßige Nutzung mehr dar.*)

2. Auch wenn die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Lärmbelästigungen auf Seiten des Vermieters ein gewichtiges Interesse darstellt, spricht eine Abwägung der Parteiinteressen für eine verhältnismäßig lange Räumungsfrist, wenn einer Familie mit sechs, zum Teil noch sehr kleinen, Kindern die Obdachlosigkeit droht, weil eine Wohnung für eine achtköpfige Familie schwer zu finden ist.

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IMRRS 2024, 0249

LG Berlin, Beschluss vom 09.11.2023 - 66 S 38/23

Eine unerfahrene Bedarfsperson, die noch nicht zu einem eigenständigen Leben in einer mehr als 130 qm großen Wohnung fähig ist, ist kein Grund für Eigenbedarf.

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IMRRS 2024, 0247

LG Neuruppin, Beschluss vom 30.06.2023 - 4 T 38/23

1. Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

2. Allerdings ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf des Vermieters in einer anderen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, was unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu beurteilen ist.

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IMRRS 2024, 0260

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2023 - 64 S 322/20

Überwiegt das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie am Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen, kann sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung des - fachgerechten - Anbaus einer Markise ergeben. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann der Vermieter die Genehmigung davon abhängig machen, dass der Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung nachweist und eine zusätzliche Mietsicherheit leistet.*)

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IMRRS 2024, 0210

AG Schweinfurt, Urteil vom 29.01.2024 - 3 C 1081/23

1. Liegt der Anfangsverdacht einer Straftat durch den Vermieter vor, liegt keine leichtfertige Anzeige wider besseres Wissen durch den Mieter vor. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann dadurch nicht begründet werden.

2. Der zeitliche Abstand zwischen Erstattung der Strafanzeige und Ausspruch der Kündigung von über 10 Monaten spricht gegen die Zerstörung des wechselseitigen Vertrauens.

3. Der Nachweis der endgültigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses setzt konkreten Sachvortrag voraus, bloße Behauptungen des Vermieters reichen nicht aus.

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IMRRS 2024, 0246

LG Bremen, Urteil vom 21.09.2023 - 2 S 258/20

1. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung setzt eine Aufteilung nach Gewerken nicht voraus.

2. Eine Aufschlüsselung nach den einzelnen angefallenen Gewerken ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

3. Es begegnet keinen Bedenken, wenn die getrennt angeführten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u. Ä.) nebst Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefasst und nicht für jede Baumaßnahme einzeln ausgewiesen werden.

4. In der Beauftragung eines rechtlich selbstständigen Unternehmens ist trotz einer Konzernzugehörigkeit keine Eigen-, sondern eine Drittleistung zu sehen.

5. Anlagen können zwar der Erläuterung und Konkretisierung des Vortrages dienen, diesen aber nicht vollständig ersetzen und sie müssen zudem aus sich heraus verständlich sein

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IMRRS 2024, 0142

AG München, Urteil vom 29.11.2023 - 416 C 18778/23

1. Mit dem Einwurf von Schreiben in den Briefkasten kann in München Stadt bis ca. 20.00 Uhr gerechnet werden.

2. Ein Zuschlag für die alleinige Gartennutzung kann durch richterliche Schätzung festgelegt werden.

3. Das Gericht darf einen Inflationszuschlag auf den Münchner Mietspiegel 2023 (sog. "Stichtagsdifferenz") berücksichtigen.

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IMRRS 2024, 0091

LG Lübeck, Beschluss vom 10.01.2024 - 7 T 11/24

Die sich aus bzw. über § 850c ZPO ergebenden Pfändungsfreigrenzen sind nicht mit der Begründung, dass ein Schuldner keine Miete zahle, abzusenken.*)

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IMRRS 2024, 0225

AG Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024 - 49 H 3/23

1. Es ist nicht zulässig, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen.

2. Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist Aufgabe der Vermieterseite. Bei einer Begründung per Gutachten hat der Vermieter dessen Kosten zu tragen.

3. Der Vermieter darf die ihm gesetzlich obliegende Verpflichtung der Mieterhöhungsbegründung nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens auf das Gericht abwälzen.

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IMRRS 2024, 0231

LG Göttingen, Beschluss vom 14.03.2023 - 5 T 43/23

1. Wenn es aufgrund Erledigung nicht mehr zur Durchführung einer (ohne die Erledigung gebotenen) Beweisaufnahme kommt, sind die Kosten in der Regel gegeneinander aufzuheben.

2. Das Verfahren gem. § 91a Abs. 1 ZPO dient nicht der Klärung schwieriger Rechtsfragen, so dass sich auch unter diesen Blickwinkel eine Kostenaufhebung als sachgerecht darstellt.

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IMRRS 2024, 0130

LG Hanau, Urteil vom 15.11.2023 - 2 S 107/22

Wer eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nur zwei Wohnungen vermietet, kann das Mietverhältnis gem. § 573a BGB erleichtert kündigen. Das gilt allerdings nur, wenn er dort seinen Lebensmittelpunkt hat, nicht aber, wenn er die Wohnung nur ab und zu nutzt.

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IMRRS 2024, 0226

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.08.2023 - 25 C 80/23

1. Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. So wenig der Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung.

2. Auf Seiten des Mieters sind in die Interessenabwägung allerdings (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt.

3. Setzt der Vermieter lediglich die eigene Weiterbewirtschaftung mit dem Verkauf nach Abriss und Neubau in Relation und setzt sich nicht mit der Möglichkeit eines Weiterverkaufs im Ist-Zustand oder nach Durchführung baulicher Maßnahmen auseinander, fehlt es schon an einer hinreichenden Interessenabwägung.

4. Eine angemessene Wohnraumversorgung meint lediglich die Versorgung mit nach Größe, Ausstattung und Miete für breite Schichten der Bevölkerung geeigneten Wohnraum. Ausreichend ist also ein mangelfreier Durchschnittszustand.

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IMRRS 2024, 0161

AG Münster, Urteil vom 28.11.2022 - 98 C 1780/22

1. Ein Eigenbedarf setzt nicht voraus, dass der Vermieter in der Wohnung zukünftig seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Auch die gelegentliche Nutzung einer Wohnung kann - zumindest wenn diese gelegentliche Nutzung auf unbestimmte Zeit angelegt ist - einen Eigenbedarf begründen.

2. Das Tatbestandsmerkmal "als Wohnung benötigt" setzt nicht voraus, dass auf Seiten des Vermieters eine Art "Notsituation" vorliegt, dem Vermieter also quasi die Situation droht, selbst "auf der Straße zu stehen" oder zumindest derzeit unzureichend untergebracht zu sein.

3. Dementsprechend kann Eigenbedarf bestehen, wenn der Vermieter im selben Haus bereits eine große Dachwohnung bewohnt, ihm diese aber zu groß und zu weit oben ist.

4. Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen.

5. Bleiben Zweifel am Eigennutzungswunsch ist die Kündigung unwirksam.

6. Solche Zweifel werden insbesondere dadurch begründet, dass zwischen den Parteien bereits vor der Kündigung Streit um die Höhe der Miete und die darin enthaltenen Betriebskosten bestanden haben.

7. Zweifel bestehen auch dann, wenn nach dem Ausspruch der Kündigung die Verhandlungen über eine Erhöhung der Miete noch fortgesetzt werden.

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IMRRS 2024, 0220

BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 211/22

Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.*)

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IMRRS 2024, 0215

BGH, Beschluss vom 28.11.2023 - VIII ZR 77/23

1. Den Mieter trifft eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter zusammen mit einem Sachverständigen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, um eine Mieterhöhung vorzubereiten.

2. Zwar ist die Besichtigung der Wohnung für die Wirksamkeit eines vorprozessualen Sachverständigengutachten nicht zwingend erforderlich, das hat aber nicht zur Folge, dass deshalb kein Besichtigungsanspruch besteht.

3. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehört auch deren Erhaltungszustand. Dieser kann grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden.

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IMRRS 2024, 0158

AG Spandau, Urteil vom 17.10.2022 - 6 C 217/21

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung zu klären, bei der beispielsweise die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung zu berücksichtigen sind (vgl. LG Berlin Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16, IMRRS 2016, 1884).

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IMRRS 2024, 0156

AG Köpenick, Urteil vom 13.09.2022 - 7 C 36/22

Die gesetzliche Begrenzung zur Höhe der Mietkaution verbietet nicht eine Überschreitung der Grenze zur Absicherung von zusätzlichen Risiken (hier: Zusatzkaution für die Erlaubnis zur Hundehaltung in Wohnung mit Parkett).

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IMRRS 2024, 0159

LG München I, Urteil vom 19.10.2022 - 14 S 7692/22

1. Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens kann in eine Abmahnung umgedeutet werden.

2. Sowohl die Herabwürdigung von Mitbewohnern als "Nazis" als auch die sexistisch-sexualisierte Beleidigung der Ehefrau eines Mitgesellschafters der Vermieterin mit den Worten "Fick dich, du fette Proletenhausfrau!" rechtfertigen eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum.

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IMRRS 2024, 0155

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2023 - 67 S 83/23

Eine ergänzende Vertragsauslegung für eine Zustimmung des Vermieters zu zukünftigem Mieterwechsel scheidet aus, wenn bei Vertragsschluss die Mieter zwar mitteilten, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst nach Berlin ziehen, um ein typisch studentisches WG-Leben zu führen, der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit einem künftigen Wechsel in der Mieterstruktur nicht erklärt hatte (Anschluss und Fortführung von BGH, IMR 2022, 302).

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Online seit Januar

IMRRS 2024, 0165

LG Hannover, Urteil vom 21.03.2023 - 20 S 51/22

Zwar ist eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt. So liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in diesem Sinn dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Von einer "alsbaldigen Anmeldung des Eigenbedarfs" kann nach Ablauf von 7 Jahren aber nicht die Rede sein.

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IMRRS 2024, 0160

LG München I, Urteil vom 23.11.2022 - 14 S 10546/22

1. Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar.

2. Das Verschulden des Mieters an der Auflösung des Kautionskontos entfällt nicht deshalb, weil (mit)ursächlich ein Bankfehler war, da der Sperrvermerk nicht notiert war.

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IMRRS 2024, 0164

BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 75/23

Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht.*)

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IMRRS 2024, 0077

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 - 210 C 176/23

1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen für Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ist unklar, weil der Außenanstrich von Fenstern davon auch erfasst sein kann (Anschluss an AG Hamburg, IMR 2023, 182).

2. Nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Verpflichtung dann insgesamt als unbillig zu werten mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters sind.

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IMRRS 2024, 0131

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2023 - 64 S 31/23

1. Modernisiert ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten das Badezimmer der Wohnung, baut dort neue Sanitärobjekte ein und bringt erstmals Fliesen an, so mag ein nachfolgend durch Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretener Vermieter zwar Eigentümer dieser Einbauten geworden sein. Die formale Eigentümerstellung des Vermieters hindert den Mieter aber nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers, denn er bleibt gem. § 539 Abs. 2 BGB berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen.*)

2. Nimmt ein Wohnungsmieter eigenmächtig bauliche Maßnahmen in der Wohnung vor, so stellt allein dies und die unterbliebene Einbindung des Vermieters noch nicht notwendig einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses dar. Handelt es sich objektiv um eine wohnwertverbessernde Modernisierung und trägt der Vermieter einen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis nicht vor, liegt eine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten nicht vor. Das kann selbst dann gelten, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde, sodass die angestrebte Wohnwertverbesserung in Frage steht. Dem Vermieter mag dann zwar ein Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zustehen. Ist dem Mieter der von ihm geschaffene Zustand gleichwohl genehm und hat er dafür erhebliche Kosten auf sich genommen, so kann es dem Vermieter zuzumuten sein, seinen Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Zustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses und der Fälligkeit seines Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand zurückzustellen.*)

3. Der fachgerechte Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen stellt einen Eingriff in die Bausubstanz nicht dar und bedarf deswegen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.*)

4. Je nach den Umständen des Einzelfalls rechtfertigt der Versuch eines Mieters, das Prozessgericht über für den Rechtsstreit relevante Tatsachen zu täuschen, nicht zwangsläufig die Kündigung des Mietverhältnisses. Ging von dem Täuschungsversuch objektiv keine Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus und hat der Vermieter seinerseits wiederholt die Vertragsrechte des Mieters missachtet, indem er die Existenz eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen erklärt hat, mag der einmalige Verstoß des Mieters gegen seine Vertragspflichten noch nicht hinreichend schwer wiegen, um die Beendung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.*)

IMRRS 2024, 0125

AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 - 203 C 73/23

1. Das Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB wird durch Ausübung für die jeweilige Abrechnung verbraucht.*)

2. Eine nachträgliche Anpassung der Vorauszahlungen kann jedenfalls dann nicht auf § 313 BGB gestützt werden, wenn die veränderten Umstände, auf die sie gestützt wird, bereits bei der vorherigen Ausübung des Anpassungsrechts nach § 560 Abs. 4 BGB bekannt waren.*)

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IMRRS 2024, 0094

LSG Sachsen, Urteil vom 14.12.2023 - L 7 AS 869/18

Für einen 3-Personen-Haushalt im Vergleichsraum Kamenzer Land (Landkreis Bautzen) liegt für den Zeitraum von Oktober 2013 bis August 2016 unter Berücksichtigung eines Weiterentwicklungsberichts ein schlüssiges Konzept ("Konzept 2013 in der Fassung der Weiterentwicklung wie im Konzept 2016") vor.*)

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IMRRS 2024, 0133

LG Würzburg, Beschluss vom 27.03.2023 - 44 S 119/23

Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt.

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