Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2016, 1333

AG Nienburg, Beschluss vom 23.08.2016 - 6 C 159/16

Die Minderungsbeträge berechnen sich in Abhängigkeit von den Außentemperaturen und sind somit für jeden Monat gesondert festzustellen. Die Minderungsquote verringert sich daher sukzessive bei zunehmend wärmeren Kalendermonaten.

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IMRRS 2016, 1565

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.06.2015 - 2-11 S 233/15

1. Das Wohnwertmerkmal "Ausstattung" umfasst alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und wofür der Mieter keine besondere Vergütung zahlen muss (z.B. Bodenbeläge).

2. Ein Mietzuschlag "restaurierter Altbau" setzt voraus, dass sich in über 50 % der Wohn- und Schlafräume originales Echtholzparkett oder originale Massivholzdielen in gutem Zustand befinden.

3. Ein Zuschlag "Bodenbeläge" setzt dagegen keinen Originalbodenbelag voraus.

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IMRRS 2016, 1564

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2016 - 18 S 295/15

1. Ein einfacher Mietspiegel ist ein Indiz dafür, dass die darin angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

2. Die Frage, ob der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, ist unabhängig von der Frage, ob der Mietspiegel hinreichende Grundlage einer gerichtlichen Schätzung sein kann.

3. Die Verwendung einfacher Mietspiegel garantiert eine rasche Entscheidung und erleichtert dem Vermieter in erheblichem Maße die prozessuale Darlegungslast.

4. Sachverständige können die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht mit vertretbaren Aufwand genauer feststellen. Ein Sachverständigengutachten erfordert deshalb einen Kosten- und Zeitaufwand der zum Streitwert nicht in angemessenem Verhältnis stünde.

5. Der Vorteil eines einfachen Mietspiegels besteht deshalb vor allem darin, dass dieser auf erheblich breiterer Tatsachenbasis beruht und weitere Rechtsverfolgungskosten vermeidet.

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IMRRS 2016, 1561

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2016 - 65 S 383/14

1. Der Vermieter hat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.

2. Die Ankündigung dient dazu, den Mieter frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen zu informieren, damit er auf Grundlage dieser Informationen vorab prüfen kann, ob und von welchen der ihm zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte.

3. Die Wahl, ob vorhandene Fenster oder andere wesentliche Bestandteile der im Eigentum des Vermieters stehenden Mietsache instand gesetzt werden, liegt im Ermessen des Vermieters, nicht des Mieters.

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IMRRS 2016, 1537

AG Pfaffenhofen/Ilm, Urteil vom 04.03.2016 - 1 C 829/15

1. Ein Mieter eines Mehrfamilienhauses haftet nicht für einen Schaden, den seine Gäste an der Wohnungstür eines anderen Mieters verursachen. Sofern der gastgebende Mieter die Gäste nicht dazu animiert hat, handelt es sich bei der Schadensverursachung des Gastes um einen Exzess.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Haftung für Verschulden Dritter auf die Mieter abwälzt, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

3. Für die Frage, ob der Mieter für Schlierenbildung im Parkett aufkommen muss, ist der Zeitwert des Parkettfußbodens entscheidend. Um diesen festzustellen, sind Angaben des Vermieters zu Alter und Zustand des Parkettbodens bei Übergabe der Wohnung an den Mieter notwendig.

4. Instandsetzungen und Instandhaltungen sind Teil der Vermieterpflichten und können nur in geringem Umfang auf den Mieter übertragen werden.

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IMRRS 2016, 1529

AG Saarbrücken, Urteil vom 07.10.2016 - 36 C 348/16

1. Umlagefähige Betriebskosten sind nur solche Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Gebäude sowie der Anlagen und Einrichtungen entstehen.

2. Kosten, die durch Mieterwechsel entstehen sind einmalige Aufwendungen, die nicht mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden können.

3. Sollen Gesamtkosten auf Mieter umgelegt werden, muss ein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel angewandt werden.

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IMRRS 2016, 1498

LG Berlin, Urteil vom 23.03.2016 - 65 S 314/15

1. Schließt der Vermieter im Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft ein Wechselrecht der Mitglieder der Wohngemeinschaft nicht ausdrücklich aus, hat die Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft.

2. Dies gilt nicht nur bei studentischen Wohngemeinschaften, sondern auch bei entsprechenden Zusammenschlüssen von Menschen im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft, ohne dass diese eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bilden und dabei anderen Tätigkeiten nachgehen oder Berufe ausüben.

3. Mangelnde Solvenz des potentiellen Mieters ist ein wichtiger Grund, aus dem der Vermieter das Eintrittsrecht eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft ablehnen kann.

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IMRRS 2016, 1526

BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 23/16

1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

2. Dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nimmt der Klausel nicht ihren Charakter als Allgemeine Geschäftsbedingung; die gewählte Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung wäre nur dann nicht gegeben, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar von dem Vertragspartner des Verwenders nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre.

3. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

4. Eine Klausel

"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."

ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist. Sie ist damit zulässig (vgl. Leitsatz 3).

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IMRRS 2016, 1497

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2016 - 65 S 386/15

1. Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Allein Wunsch und Wille, die Wohnung selbst oder für Angehörige zu nutzen, reicht ebenso wenig, wie der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen.

2. Zum Schutz des Mieters darf überprüft werden, ob der Erlangungswunsch ernsthaft besteht, nicht missbräuchlich geltend gemacht wird und auch keine andere Wohnung des Vermieters zur Verfügung steht. Konkrete Einwände des Mieters, die erhebliche Zweifel an der Richtigkeit des Eigennutzungswunsches des Vermieters begründen, müssen gerichtlich überprüft und die Umstände lebensnah gewürdigt werden.

3. Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben sich aus einem vom Vermieter verfolgten Verkauf der Wohnung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung des Mieters.

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IMRRS 2016, 1496

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2016 - 65 S 177/16

1. Die materielle Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels (i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB) überprüft werden.

2. Während dem qualifizierten Mietspiegel eine Vermutungswirkung zukommt (§ 558d Abs. 3 BGB), stellt ein einfacher Mietspiegel nur ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend widergeben. Diese Indizwirkung kann durch Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erschüttert werden.

3. Maßgeblich für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht der Zeitpunkt der Errichtung, sondern der zum aktuellen Zeitpunkt übliche Mindestausstattungsstandard (z.B. Elektrizitätsversorgung).

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IMRRS 2016, 1513

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2016 - 2-11 S 61/15

1. Ein Vermieter kann das Kautionsguthaben nur berechtigt in Anspruch nehmen, wenn er beweist, dass ein Schaden vorliegt, dessen Ursache aus dem Obhutsbereich des ehemaligen Mieters stammt.

2. Erst wenn der Vermieter eine Schadensursache aus seinem eigenen Pflichtenkreis und durch Dritte ausschließt, muss sich der Mieter entlasten.

3. Schäden an Türen und Fußboden (hier: Schleifspuren durch verzogene Türzargen wegen Haussetzungen und durch Zeitablauf und Abnutzung alte defekte Fenstergriffe) hat der Mieter nicht zu vertreten. Diese stellen keinen über eine vertragsgemäße Abnutzung hinausgehenden Schaden dar.

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IMRRS 2016, 1495

AG Spandau, Urteil vom 31.03.2015 - 5 C 4/15

1. Kann ein 2,61 qm großer Kellerraum wegen Feuchtigkeit nicht vertragsgemäß genutzt werden, ist eine Mietminderung von 3% angemessen aber auch ausreichend. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Höhe von 25 % ist nicht berechtigt.

2. Erklärt der Mieter ausdrücklich, zukünftig geschuldete Miete nicht mehr begleichen zu wollen, ist eine Klage des Vermieters auf künftige Leistung der Miete zulässig und begründet.

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IMRRS 2016, 1483

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.07.2015 - 10 C 326/14

1. Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn der Mieter die fällige Miete vor Rechtshängigkeit begleicht.

2. Durch die Zahlung wird auch eine mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.

3. Die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst aufgrund des Wortlauts "die Kündigung" auch solche ordentlichen Kündigungen, die sich auf denselben Sachverhalt stützen, der die fristlose Kündigung begründete.

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IMRRS 2016, 1484

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.03.2016 - 33 C 4224/15

1. Ein Mieter ist verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und dem Vermieter in diesem Zusammenhang zu angemessener Tageszeit Zutritt zur Mietwohnung zu gewähren.

2. Die Zutrittsgewährung ist keine rechtsgeschäftliche Erklärung, sondern eine Kundgebung des tatsächlichen Willens.

3. Gibt der Mieter durch sein Verhalten Anlass zur Klageerhebung, hat er die entstehenden Kosten zu tragen.

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IMRRS 2016, 1506

LG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016 - 23 S 18/15

1. Eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist, sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt, der Störende vor der Kündigung abgemahnt wurde und dass zwischen Störung und Ausspruch der Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang besteht.

2. Durch Rauchen in einer Mietwohnung allein wird die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch noch nicht überschritten. Ein Mieter darf in seiner Wohnung rauchen. Die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch wird vielmehr erst dann überschritten, wenn der Mieter bei Ausübung des grundsätzlich vertragsgemäßen Rauchens in der Wohnung das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB nicht genügend beachtet, etwa indem er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie z. B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, nicht ergreift, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen.

3. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung sind an die Prüfung des nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauchs im Einzelfall strenge Anforderungen zu stellen.

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IMRRS 2016, 1477

AG Lünen, Urteil vom 07.04.2016 - 7 C 507/15

Eine Wohnung, bei der das Badezimmer und sämtliche Böden umfangreich saniert wurden, ist nicht vergleichbar mit einer Wohnung, bei der sich das Bad noch im Ursprungszustand (Baujahr 1962) befindet und auch keine neuen Bodenbeläge bei Anmietung durch den Vermieter eingebaut wurden.

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IMRRS 2016, 1474

AG München, Urteil vom 11.11.2015 - 416 C 27402/14

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit Entgelten von Vergleichswohnungen begründet, müssen die Angaben der Vergleichswohnungen zutreffend (hier: Baujahr; Vergleichsmiete) und die Lage im Haus eindeutig identifizierbar sein.

2. Der Mieter muss überprüfen können, ob die Wohnungen mit der Mietwohnung tatsächlich vergleichbar sind.

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IMRRS 2016, 1473

AG Köpenick, Urteil vom 25.05.2016 - 6 C 14/16

1. Eine erneuerte Fassade und ein erneuertes Dach sind wohnwerterhöhende Merkmale in den Merkmalgruppen "Gebäude" und "Wohnumfeld", die einen Mietpreiszuschlag von 20% des Spannoberwertes zum Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen.

2. Wohnwertmindernde Merkmale in der Merkmalgruppe "Bad" stehen der Mieterhöhung nicht entgegen.

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IMRRS 2016, 1467

AG Saarbrücken, Urteil vom 24.08.2016 - 3 C 490/15

1. Mängelbeseitigung ist vorrangig Sache des Vermieters.

2. Ein Selbstbeseitigungsrecht des Mieters setzt voraus, dass dem Vermieter Gelegenheit zur Mangelbeseitigung gegeben wurde und dieser sich in Verzug befindet.

3. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz für eine eigenmächtige Reparatur kann nicht auf § 539 BGB gestützt werden.

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IMRRS 2016, 1462

AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016 - 2 C 202/16

1. Zahlt der Mieter für eine Wohnung, die in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um 10% übersteigt, kann er die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.

2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens einen sog. einfachen Mietspiegel (hier: den Berliner Mietspiegel 2015) heranziehen. Auch ein solcher Mietspiegel darf in die Überzeugungsbildung des Gerichts mit einfließen.

3. Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Trägt der Vermieter substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein.

4. Zur Berechnung der zulässigen Höchstmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2015.

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IMRRS 2016, 1366

LG Berlin, Urteil vom 21.04.2016 - 19 T 27/16

1. Gibt der Insolvenzverwalter eines Wohnungsmieters die Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab, so erhält der Mieter mit deren Wirksamwerden die volle Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.

2. Der Rückzahlungsanspruch für eine vom Mieter vor Insolvenzeröffnung geleistete Kaution geht mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung auf den Mieter über und verbleibt nicht bei der Insolvenzmasse.

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IMRRS 2016, 1454

AG Schöneberg, Urteil vom 18.02.2016 - 106 C 282/15

Selbst wenn eine Asbestbelastung im Liegestaub noch nicht vorliegt, hat der Mieter eine Asbestsanierung der Wohnung zu dulden,

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IMRRS 2016, 1450

LG Saarbrücken, Urteil vom 26.08.2016 - 10 S 3/16

Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Mietzinszahlung bis zur Erfüllung des mietvertraglichen Anspruchs auf Mängelbeseitigung nicht zu, wenn der Mieter die Mietsache von einer Erbengemeinschaft angemietet hat, deren Mitglied er ist, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts die finanzielle Grundlage der Erbengemeinschaft für eine Mängelbeseitigung zerstört und der Mieter nicht vorträgt, welche Maßnahmen er als Mitglied der Erbengemeinschaft ergriffen hat, um an einer Beschlussfassung zur Beseitigung der Mängel mitzuwirken.*)

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IMRRS 2016, 1447

BGH, Urteil vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15

1. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a oder Nr. 3 b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. 07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4).*)

2. Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.*)

3. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.*)

4. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14, IMR 2015, 7 = NJW 2015, 406 Rz. 18).*)

IMRRS 2016, 1437

BGH, Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15

1. Eine Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

2. Der innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten führt lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietzahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt bleibt.

3. Die sich für die ordentliche Kündigung dann stellende Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert zu ihrer Beantwortung eine umfassende Heranziehung der Umstände des Einzelfalls.

4. Eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit kann den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer ordentlichen Kündigung entlasten und ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit eröffnen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen.

5. Es ist Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass er diese Pflichtverletzungen aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

6. Hierfür genügt es, dass der Mieter darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet hat.

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IMRRS 2016, 1426

LG Essen, Urteil vom 21.07.2016 - 10 S 43/16

1. Begehrt der Kläger die Feststellung der Berechtigung zur Minderung nicht nur für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft, ist eine etwaige Leistungsklage auf Erstattung überzahlter Miete nicht vorrangig.

2. Eine defekte Telefonleitung stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar.

3. Dies rechtfertigt eine Mietminderung von 10%.

4. Die Pflicht zur Reparatur von Telefonleitungen trifft das Telekommunikationsunternehmen, mit dem ein Vertrag über die Erbringung von Telekommunikationsdienstleistungen geschlossen wurde. Den Vermieter trifft vor diesem Hintergrund lediglich die Pflicht, dem Telekommunikationsunternehmen den Zugang zum Haus zu ermöglichen und die Zustimmung zu den erforderlichen Arbeiten zu erteilen sowie diese zu dulden.

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IMRRS 2016, 1419

AG Frankenthal, Urteil vom 21.07.2016 - 3a C 183/16

1. Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn sich die Parteien bei Mietvertragsschluss darauf geeinigt haben, dass dergleichen jedenfalls ohne Genehmigung des Vermieters verboten ist.

2. Allerdings kann sich der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, nach Treu und Glauben nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen.

3. in einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht.

4. Nichts anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist grundsätzlich unbeachtlich.

5. Solange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist, ist die optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum des Vermieters augenscheinlich gegeben. Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich.

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IMRRS 2016, 1406

LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2016 - 67 S 209/16

Setzt der Vermieter eine in der Mietvertragsurkunde formwirksam getroffene Staffelmietvereinbarung im Verlaufe des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos aus, kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter im Nachhinein nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Schriftform der Staffelmietvereinbarung durch die formlos getroffene Vereinbarung unheilbar verletzt worden sei. Ein etwaiger Schriftformverstoß ist gemäß § 242 BGB wegen Unredlichkeit und fehlenden schutzwürdigen Eigeninteresses des Mieters im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unbeachtlich.*)

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IMRRS 2016, 1404

AG Saarbrücken, Urteil vom 09.09.2016 - 36 C 195/15

1. Die Zustellung mit Einwurf-Einschreiben dokumentiert nicht, welchen Inhalt das zugestellte Schriftstück hat.

2. Möchte der Vermieter vom Mieter für bei dessen Auszug vorhandene Schäden Ersatz, so muss ein eingeholtes Angebot den konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen zugeordnet werden können.

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IMRRS 2016, 1396

BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 178/15

Unterstellt ein Gericht nur einen unwesentlichen Teil eines zusammenhängenden Vortrags einer Partei als wahr, während es den wesentlichen, entscheidungserheblichen Vortrag und den hierzu erfolgten Beweisantritt übergeht, liegt darin eine Gehörsverletzung.*)

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IMRRS 2016, 1383

LG Hamburg, Urteil vom 10.05.2016 - 316 S 80/15

1. Eine im Formularmietvertrag enthaltene Empfangs-Bevollmächtigungsklausel ist wirksam.*)

2. Selbst wenn der Kündigungsempfänger geschäftsunfähig ist, genügt der Zugang der Kündigungserklärung an den - notariell - Generalbevollmächtigten. Der Bestellung eines Betreuers bedarf es insoweit nicht.*)

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IMRRS 2016, 1390

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23.09.2015 - 5 N 6.13

1. Der öffentlich geförderte Wohnraum muss allein dem Wohnen dienen, um dem Ziel des § 1 WoFG gerecht zu werden - nämlich Wohnraumversorgung der Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen könnten und auf Unterstützung angewiesen sind.

2. Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Zugang der Wohnungssuchenden nicht nur von einem Wohnbedürfnis, sondern darüber hinaus von wohnzweckfremden Voraussetzungen abhängig gemacht wird.

3. Vermietet eine gemeinnützige GmbH die öffentlich geförderte Wohnung einer betreuten, therapeutischen Wohngemeinschaft weiter, so ist diese Weitervermietung rechtmäßig.

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IMRRS 2016, 1384

AG München, Urteil vom 20.05.2015 - 415 C 3152/15

Zwar darf ein Mieter grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings darf auch durch die Aufnahme dieser Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung liegt auch dann vor, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird.

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IMRRS 2016, 1378

LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 - 67 S 162/16

Zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB des für eine zum 1. Hinterhof eines Mietshauses ausgerichteten Wohnung zu leistenden Mietzinses wegen erheblicher (Lärm-)Beeinträchtigungen, die von einem nach Mietvertragsschluss im 2. Hinterhof des Mietshauses aufgenommenen Hotelbetrieb mit 60 Zimmern, Apartments und Ferienwohnungen ausgehen.*)

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IMRRS 2016, 1377

AG Dresden, Urteil vom 29.08.2016 - 146 C 310/16

1. Ein durch einen Hausverwalter ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es nicht ausdrücklich im Namen des Vermieters begehrt wird.*)

2. Bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters aus den Umständen ergibt, was bei einer Vertretung durch die dem Mieter bekannte Hausverwaltung der Fall ist. Die Vertretung muss im Mieterhöhungsbegehren selbst nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter muss in diesem auch nicht namentlich benannt werden.*)

3. Auf in einem qualifizierten Mietspiegel genannte Ausstattungsmerkmale zur Einordnung der Wohnung in eine (höhere) Ausstattungsklasse kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn es sich um vom Mieter selbst finanzierte Verbesserungen handelt.*)

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IMRRS 2016, 1368

AG Hamburg, Urteil vom 20.05.2016 - 25a C 315/15

1. Beantragt der Mieter eine Untervermietungserlaubnis und ist der Vermieter verpflichtet, diese zu erteilen, liegt keine unerlaubte Untervermietung vor.

2. Zieht die Tochter der Mieterin mit ihren Kindern in die Mietwohnung, während die Mutter sich bereits in einem Pflegeheim zur Kurzzeitpflege befindet, und verstirbt die Mutter dort, ohne nochmals in ihre Wohnung zurückzukehren, so haben Mutter und Tochter dennoch in einem gemeinsamen Haushalt gelebt, so dass die Tochter nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eintritt.

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IMRRS 2016, 1367

VG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 6 K 112.16

Für die zeitweise Vermietung von Zweitwohnungen zu Ferienzwecken muss eine Ausnahmegenehmigungen nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erteilt werden, denn durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer tritt kein Wohnraumverlust ein.

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IMRRS 2016, 1353

BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24.03.1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, IMR 2006, 3).*)

2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB.*)

3. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.*)

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IMRRS 2016, 1346

AG Neu-Ulm, Urteil vom 06.04.2016 - 5 C 228/16

Bei einer Mehrheit von Vertragspartnern können Gestaltungsrechte wie das Kündigungsrecht von Verträgen nur einheitlich durch alle Vertragspartner ausgeübt werden. Zur Vertragsaufhebung durch Vereinbarung mit dem Vermieter oder zur Vertragsbeendigung durch Kündigung sind deshalb nur alle Mieter gemeinschaftlich berechtigt.

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IMRRS 2016, 1327

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2016 - 67 S 19/16

1. Die Formularklausel "Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer von ./. Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters auszuführen" ist als Individualvereinbarung nicht als dauerhaftes Modernisierungsverbot des Vermieters mit Zustimmungsvorbehalt des Mieters auszulegen.*)

2. Zur Anwendung des § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) auf Formularklauseln in einem vom Vermieter unaufgeforderten Nachtrag zum Mietvertrag.*)

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IMRRS 2016, 1326

AG Saarbrücken, Beschluss vom 20.06.2016 - 121 C 217/16

1. Eine formell wie materiell korrekte Nebenkostenabrechnung wird mit Zugang beim Mieter fällig.

2. Ob dem Mieter eine die Fälligkeit tangierende Prüffrist für die Einsichtnahme in die Belege und deren Kontrolle einzuräumen ist, bleibt offen.

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IMRRS 2016, 1324

AG Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2016 - 3 C 498/15

1. Verbleibt nach Räumungsaufforderung durch den Vermieter lediglich vorübergehend eine eingetopfte Zimmerpflanze in einem Bereich des Treppenhauses, den der Mieter alleine nutzt, liegt darin kein Kündigungsgrund wegen Versperrens des Notausgangs.

2. Widerspricht der Mieter einem möglichen Eigenbedarf, liegt darin auch keine Mietvertragsverletzung.

3. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv zu unterstützen.

4. Selbst wenn der Mieter verkaufserschwerende Bemerkungen gegenüber potentiellen Erwerbern macht oder Wohnungsbesichtigungen erschwert, liegt darin keine Störung des Hausfriedens.

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IMRRS 2016, 1329

BGH, Urteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15

§ 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.*)

IMRRS 2016, 1288

LG Wuppertal, Urteil vom 27.08.2015 - 9 S 50/15

1. Ein Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution kann auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses bestehen.*)

2. Trägt der Vermieter, der die Kaution einklagt, schlüssig dazu vor, dass die Kaution zur Sicherung bestehender Zahlungsansprüche benötigt wird, so ist der Klage stattzugeben, ohne dass es einer Beweisaufnahme über diese Forderung bedarf.*)

3. Auf eine inzwischen eingetretene Verjährung dieses Anspruchs kommt es nach § 215 BGB in der Regel nicht an. Es ist nicht erforderlich, dass die Aktivforderung während der Verjährungsfrist auch geltend gemacht und/oder schlüssig begründet wird.*)

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IMRRS 2016, 1292

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 67 S 154/16

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal ("airbnb") angebotenen Mietwohnung an Touristen ist - ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung - grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.*)

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IMRRS 2016, 1289

LG Ellwangen, Urteil vom 10.06.2016 - 1 S 159/13

1. Beheizt der Mieter seine Wohnung mit einer strombetriebenen Infrarotheizung, so muss er die auf ihn entfallenden, ordnungsgemäß bestimmten, anteiligen Kosten für Heizung, Wasser und Kaltwasser trotzdem bezahlen.

2. Eine Betriebskostenabrechnung ist ordnungsgemäß, wenn der Vermieter zwar auf die VDI-Richtlinie 2077, die die mathematisch-technischen Methoden zur Heizkostenermittlung und -verteilung beschreibt, hingewiesen, jedoch deren technische Anwendungsvoraussetzungen nicht (vollständig) mitgeteilt hat.

3. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann ordnungsgemäß, wenn der Vermieter den Anteil der Niedrigverbraucher sowie die Standardabweichung nicht wiedergibt.

4. Der Vermieter muss auch nicht darlegen und erläutern, auf welche Weise er die als Verbrauchswerte in der Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat.

5. Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2016, 1291

LG Berlin, Beschluss vom 02.08.2016 - 67 S 187/16

1. Verlangt der Eigentümer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung und Herausgabe der Mietsache von einem Dritten, ohne dass sich eine der Parteien auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses beruft, bemisst sich der Gebührenstreitwert nicht gemäß § 41 Abs.1, Abs. 2 GKG, sondern gemäß § 6 Satz 1 ZPO nach dem Verkehrswert der überlassenen Räume.*)

2. Wird die Räumung und Herausgabe im einstweiligen Verfügungsverfahren verlangt und die Hauptsache damit vorweggenommen, ist gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG kein Abschlag auf den Hauptsachenstreitwert vorzunehmen.*)

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IMRRS 2016, 1287

LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15

1. Wird die ortsübliche Marktmiete um mehr als 50 % überschritten, liegt Mietwucher vor.

2. Die Wohnflächenberechnung ist zunächst anhand der Vereinbarung der Mietvertragsparteien vorzunehmen. Fehlt eine solche, muss die Bestimmung nach dem ortsüblichen Berechnungsmodus (z.B. Mietspiegel) vorgenommen werden. Ist auch das nicht möglich, können die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen (II. Berechnungsverordnung, Wohnflächenverordnung) herangezogen werden.

3. Für einen etwaigen Möblierungszuschlag muss dem jeweiligen Möbelstück ein Zeitwert bei vertragsgemäßer Nutzung beigemessen werden.

4. Dass der Wohnraum von "randständigen Personen" genutzt werde, die diesen deutlich mehr strapazierten, rechtfertigt keinen Mietzuschlag.

5. Teppich bzw. Laminat können nicht ohne Weiteres als hochwertiger Bodenbelag angesehen werden. Eine Bewertung mit 3 von 4 möglichen Punkten benachteiligt den Vermieter deshalb nicht unangemessen.

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IMRRS 2016, 1283

AG Neukölln, Urteil vom 07.06.2016 - 11 C 314/15

1. Das Schließen von Müllabwurfanlagen und Müllhebeschächten ist keine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt.

2. Wenn der Mieter dann seinen Restmüll selbst zu den Müllbehältern nach unten bringen muss, liegt darin weder eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache noch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.

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IMRRS 2016, 1244

LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 - 63 S 209/15

1. Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht.

2. Eine unzutreffende Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit.

3. Eine fehlende Wärmedämmung ist nicht gleich eine "unzureichende" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013. Entscheidend für die Unzureichbarkeit ist ausschließlich der Vergleich mit anderen nach Baualter und Ausstattung vergleichbaren Häusern.

4. Für ein 1918 erbautes Haus ist eine fehlende Wärmedämmung nicht unzureichend.

5. Ein Garten, der wegen der Gefahr herunterfallenden Putzes, nicht nutzbar ist, ist trotzdem wohnwerterhöhend. Maßgeblich ist allein das Vorhandensein, etwaige Mängel bleiben außer Betracht.

6. Eine ruhige Lage in einer Großstadt bedeutet keine vollkommene Stille.

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