Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

4809 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2017

IMRRS 2017, 0584

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2017 - 63 S 132/16

1. Werden Verbrauchsablesewerte von Heizung und Warmwasser nicht vorgelegt, kann der Mieter dies erfolgreich beanstanden. Das der Abrechnung zugrunde gelegte Verhältnis der verbrauchsabhängigen Kosten muss nachvollziehbar und überprüfbar sein.

2. Allein die Möglichkeit, am eigenen Heizkostenverteilern die die eigene Mietwohnung betreffenden Werte ablesen zu können genügt nicht, denn für die Überprüfung der Umlage bedarf es gerade auch der Ablesewerte der anderen Wohnungen.

 Volltext


IMRRS 2017, 0586

LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 - 63 S 124/16

1. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschuldeten Gesamtmiete stellen die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbstständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung dar und sind innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar.

2. Änderungen materieller Fehler zu Lasten des Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig und können regelmäßig keine höhere Nachzahlung begründen. Das gilt aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind. Hierbei handelt es sich nicht um Nachzahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

3. Beschränkt sich die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis.

4. Eine Mietpartei hat, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft.

 Volltext


IMRRS 2017, 0581

AG Lübeck, Beschluss vom 09.01.2017 - 31 C 2199/16

Im Falle der Mieterhöhung bestimmt sich der kündigungsrelevante Betrag der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB nicht nach dem Betrag, der jeweils zu dem Zeitpunkt geschuldet war, in dem Zahlungsverzug eingetreten ist, sondern einheitlich nach dem Betrag, der zu dem Zeitpunkt geschuldet war, in dem das Kündigungsrecht entstanden wäre.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0568

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16

1. Werden für das Mieterhöhungsverlangen sowie die Zustimmung ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet, liegt ein Fernabsatzgeschäft vor, das den §§ 312 ff. BGB unterfällt (entgegen LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15, IMR 2017, 52).

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem liegt allerdings nur dann vor, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen..

3. Von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem kann nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zu Nutze macht und die dabei zu schließenden Geschäfte sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen.

4. Dies ist zu verneinen, wenn es sich bei dem Erhöhungsschreiben um ein inhaltlich auf den Mieter bezogenes individuell gefertigtes Schreiben handelt, das sich von vorneherein konkret auf die von ihm inne gehaltene Wohnung bezieht.

 Volltext


IMRRS 2017, 0563

AG München, Urteil vom 07.04.2016 - 432 C 1707/16

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen".

 Volltext


IMRRS 2017, 0543

OLG Hamm, Urteil vom 22.02.2017 - 30 U 115/16

Der Abschluss eines eigenen (Haupt-)Mietvertrages mit dem Hauptvermieter und Grundstückseigentümer entbindet den Untermieter gegenüber dem Untervermieter bei fortbestehendem (Haupt-)Mietvertrag des Untervermieters mit dem Hauptvermieter/Grundstückseigentümer nicht von seiner vertraglichen Herausgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Untermietverhältnisses.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0531

LG Hannover, Beschluss vom 17.08.2016 - 4 T 20/16

1. Ein Mieter befindet sich nur dann im Verzug, wenn er die Nichtzahlung der Miete auch zu vertreten hat.

2. Der Mieter hat einen Entschuldigungsgrund, wenn aufgrund schwerer Erkrankung nicht in der Lage war, seine finanziellen Angelegenheiten selbstständig zu regeln (hier: Stationäre Krankenhausbehandlung nach Hirninfarkt).

 Volltext


IMRRS 2017, 0539

BGH, Beschluss vom 14.03.2017 - VIII ZR 50/16

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt keinen Beschluss der zu Grunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus.

 Volltext


IMRRS 2017, 0535

AG Karlsruhe, Urteil vom 03.02.2017 - 6 C 2930/16

1. Der Konsum und der professionelle Anbau von Marihuana in einer Wohnung durch den Mieter berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

2. Infolge dessen, dass es sich bei dem unerlaubten Anbau von Marihuana um eine vorsätzliche Straftat handelt, ist eine vorherige Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich.

 Volltext


IMRRS 2017, 0528

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.11.2016 - 33 C 2568/16

1. Mieter haben im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf zu achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengelände frei von nicht in dem Haus geduldeter Tiere zu halten. Das Anfüttern und Anlocken von Tieren ist deshalb ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

2. Tauben verursachen eine starke Verunreinigung durch ihren Kot und sind Träger von Ungeziefer. Durch beides kann es zur Verbreitung von Infektionen kommen.

 Volltext


IMRRS 2017, 0526

LG München I, Urteil vom 12.10.2016 - 14 S 6395/16

1. Allein der Umstand, dass ein Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet, begründet die Besorgnis, dass er die Wohnung nicht rechtzeitig räumen und herausgeben werde.

2. Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter seine Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben muss. Eine Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, rechtsgeschäftliche Erklärungen nur gegenüber einer Person abzugeben, auch wenn sie gegenüber mehreren Personen abzugeben wäre (hier: drei im Mietvertrag genannte Parteien), ist unwirksam. Eine solche Gesamtwirkung für alle Mieter der Mietsache benachteiligt die übrigen Mieter unangemessen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es vom Vermieter abgegeben wird. Bei Verkauf des Mietobjekts ist die Eintragung in das Grundbuch für die Vermieterstellung entscheidend.

IMRRS 2017, 0525

AG Schöneberg, Urteil vom 02.11.2016 - 103 C 196/16

1. Der Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd ist eine Modernisierungsmaßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, weil keine offene Flamme mehr vorhanden ist und die Unfallgefahr bei Betrieb des Herdes verringert wird.

2. Müssen die Mieter neue Töpfe anschaffen, die sich für den Induktionsherd eignen, sind dies Aufwendungen, für die der Mieter einen Vorschussanspruch hat.

 Volltext


IMRRS 2017, 0521

LSG Bayern, Beschluss vom 07.03.2017 - L 7 AS 181/17 ER

Bei einem Antrag auf darlehensweise Übernahme von Mietschulden ist zu prüfen, ob die Wohnung, insbesondere nach der zweiten Kündigung, dadurch noch gesichert werden kann.

 Volltext


IMRRS 2017, 0488

AG Lichtenberg, Urteil vom 02.02.2017 - 4 C 169/16

1. Ist die Wohnanschrift im Straßenverzeichnis nicht als hoch verkehrslärmbelastet bezeichnet, ist die Merkmalgruppe "Wohnumfeld" ohne substantiierten Vortrag des Mieters als positiv zu bewerten.

2. Eine gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, die nur den Mietern zugänglich ist, wirkt sich wohnwerterhöhend aus.

 Volltext


IMRRS 2017, 0509

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 92/16

Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen.

 Volltext


IMRRS 2017, 0501

VerfGH Saarland, Beschluss vom 28.03.2017 - Lv 1/17

Stellt eine Sozialbehörde auf Veranlassung des Vermieters die Fortzahlung der Kosten der Unterkunft eines Sozialleistungsempfängers nach einer durch den Vermieter ausgesprochenen unberechtigten Kündigung des Mietverhältnisses ein, so bestehen gegen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges dann keine verfassungsrechtlichen Bedenken, wenn sich der Sozialleistungsempfänger in keiner Weise bemüht hat, gegen die Entscheidung des Sozialleistungsträgers vorzugehen.

 Volltext


IMRRS 2017, 0495

AG Wedding, Urteil vom 05.10.2016 - 18 C 152/16

1. Verweigert ein langjähriger bis dahin unauffälliger Mieter Modernisierungsmaßnahmen (hier: Austausch von Kachelofen durch zentralen Brennwertkessel), aber ist bereit Instandsetzungsmaßnahmen (hier: an der Trinkwasserleitung) zu dulden, ist eine Kündigung nicht gerechtfertigt.

2. Würde die Modernisierung zu einer erheblichen Mieterhöhung für den Mieter führen, und haben auch andere Mieter den Modernisierungsmaßnahmen widersprochen, besteht kein berechtigtes Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis mit dem Mieter zu beenden.

 Volltext


IMRRS 2017, 0487

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2017 - 67 S 14/17

1. Der Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von 3.517,53 EUR rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung - unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete - auch bei einem langjährigen Wohnraummietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB im Falle einer Mietermehrheit zumindest dann, wenn die Mieter im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast keine Gründe dargetan haben, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen.*)

2. Schonfristzahlungen des Mieters nach Zugang einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung berühren die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Hält der Vermieter trotz Schonfristzahlung an der ordentlichen Kündigung fest, handelt er auch nicht treuwidrig.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0483

LG Berlin, Urteil vom 10.02.2017 - 63 S 71/16

1. Erfasst die Kündigungsschutzklauselverordnung ausweislich des Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck auch alle bereits bestehenden Mietverhältnisse, schließt die Kündigungssperrfrist auch eine Eigenbedarfskündigung aus.

2. Für die Anwendbarkeit der Verordnung ist der Zeitpunkt der Kündigung entscheidend, nicht der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs.

 Volltext


IMRRS 2017, 0482

LG Berlin, Urteil vom 01.02.2016 - 65 S 292/16

1. Ein Sachverständigengutachten ist ungeeignet, eine ortsübliche Vergleichsmiete darzulegen, wenn die Wohnung unzutreffend beschrieben wurde (hier: falsche Zimmeranzahl, kein Dielenboden, keine Gegensprechanlage).

2. Hält der Sachverständige sich nicht an die bindenden Vorgaben des Gesetzes (§ 558 Abs. 2 BGB), ist sein Gutachten unvollständig und unzutreffend.

3. Fehlt eine ausreichende Anzahl an Vergleichswohnungen für "Substandard-Wohnungen" (hier: ohne Bad und Sammelheizung), darf die Datengrundlage durch Weglassen anderer zwingender Merkmale nicht erweitert und verfälscht werden.

 Volltext


IMRRS 2017, 0492

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

1. Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, Rz. 15, IMRRS 2016, 1751 = NZM 2017, 23).*)

IMRRS 2017, 0481

LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016 - 63 S 86/15

1. Mieter müssen die Anbringung von Heizkostenverteilern dulden, denn Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der Heizung sind in einem Mehrfamilienhaus zwingend vorgeschrieben.

2. Der Austausch von Heizkörpern ist zu dulden, wenn diese aufgrund ihres Alters ihre regelmäßige Lebenserwartung fast erreicht haben und ein Austausch deshalb als wirtschaftlich sinnvoll anzusehen sei.

 Volltext


IMRRS 2017, 0480

LG Berlin, Beschluss vom 30.01.2017 - 65 S 462/16

Hat die zuständige Behörde bereits geprüft und mitgeteilt, dass auch im Hinblick auf eine künftige Milieuschutzverordnung keine Einwände gegen eine Modernisierungsmaßnahme (hier: Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade) bestehen, entfällt die Duldungspflicht des Mieters nicht wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften.

 Volltext


IMRRS 2017, 0469

LG Berlin, Urteil vom 02.09.2016 - 65 S 146/16

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam, wenn der Vermieter dieses mit dem geltenden Mietspiegel begründet, aber gleichzeitig erklärt, dass er diesen nicht für einen qualifizierten Mietspiegel hält.

2. Auch ein einfacher Mietspiegel ist eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und versetzt den Mieter in die Lage, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht.

 Volltext


IMRRS 2017, 0420

LG Bochum, Urteil vom 19.07.2016 - 11 S 33/16

1. Feuchtigkeit und Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer einer Wohnung sind ein Mangel der Mietsache.

2. Liegt die Ursache der Feuchtigkeit und Schimmelbildung darin, dass die Tür zum Schlafzimmer nachts verschlossen wurde und sich die Luft deshalb mit zu viel Feuchtigkeit anreicherte und eine Kondensatbildung förderte, ist dieses Verhalten den Mietern nicht vorwerfbar.

3. Das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht ist kein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten. Vielmehr erfolgt die Lüftung in der Regel über die Fenster, was dem durchschnittlichen Mieter auch bekannt ist.

 Volltext


IMRRS 2017, 0468

LG Berlin, Urteil vom 12.08.2016 - 65 S 108/16

1. Führt der Anbau eines Balkons zur Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten, weil sowohl ein Aufenthalt im Freien ermöglicht und die Frischluftzufuhr der Wohnung verbessert wird, aber die Fläche auch saisonal für Blumen, Wäschetrocknung und Vorratshaltung genutzt werden kann, geht mit dieser Baumaßnahme auch eine Gebrauchswerterhöhung der Wohnung einher.

2. Es gehört zur Natur eines Balkons, dass dieser besser einsehbar ist, als die eigentlichen Wohnräume einer Wohnung.

3. Werden gegen mit dem Balkonanbau verbundene Folgemaßnahmen (hier: Balkontür, Verlegung des Heizkörpers und Kabelschacht in der Küche) keine berechtigten Einwände erhoben, ist der Anbau zu dulden.

 Volltext


IMRRS 2017, 0471

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0464

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.11.2016 - 15 C 10/16

1. Es besteht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn der Mietzins bereits die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel überschreitet.

2. Ergibt ein Ortstermin, dass eine Müllstandsfläche auch nach größerer Säuberungsaktion nicht gepflegt aussieht und auch keine besonders ruhige Wohnlage vorliegt, sondern der Geräuschpegel des nahegelegenen Straßenkreuzungsbereichs im Haus deutlich wahrzunehmen ist, kann die Merkmalgruppe Wohnumfeld nicht positiv eingeschätzt werden.

 Volltext


IMRRS 2017, 0457

LG Hamburg, Urteil vom 20.09.2016 - 333 S 11/16

1. Die europäische Zahlungsverzugsrichtlinie, die vorsieht, dass eine Zahlung innerhalb der Frist beim Vertragspartner eingegangen sein muss, gilt nicht für Wohnraummietverhältnisse mit einem Verbraucher.

2. Der Wortlaut "Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen" und das Ziel der Richtlinie - den Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr und reibungsloses Funktionieren des Binnenmarkts und Förderung der Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen und des Mittelstands - sind eindeutig und erlauben keine Erweiterung des Anwendungsbereichs.

3. Eine Mietzahlung erfolgt rechtzeitig, wenn der Mieter diese innerhalb der ersten drei Werktage des Monats entrichtet.

 Volltext


IMRRS 2017, 0455

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.10.2016 - 7 S 1846/16

1. Unklarheiten in den mietvertraglichen Vereinbarungen gehen zu Lasten des Vermieters (Verwenders). Gibt es mehrere Vertragsfassungen, gilt bei Unklarheiten diejenige, die für den Mieter günstiger ist.

2. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

 Volltext


IMRRS 2017, 0391

LG Berlin, Urteil vom 26.10.2016 - 65 S 305/16

1. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

2. Die Verjährung kann gehemmt werden, durch Einreichung einer Klage beim zuständigen Gericht, vor Ablauf der Verjährungsfrist. Wird allerdings der angeforderte Gerichtskostenvorschuss nicht eingezahlt und deshalb die Klage zunächst nicht zugestellt, wird keine Hemmung der Verjährung herbeigeführt.

3. Mietvertragsklauseln sind häufig "Allgemeine Geschäftsbedingungen". Legt eine Klausel den Beginn der Verjährungsfrist einheitlich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fest, weicht diese Regelung für den Vermieter vom Gesetz (§ 548 BGB) ab und benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen.

4. Nimmt ein Vermieter die Wohnung freiwillig schon vor Ende des Vertragsverhältnisses zurück, hätte er mit einer solchen Klausel die Möglichkeit einer zeitnahen Weitervermietung, ohne das Risiko eines früheren Beginns der Verjährungsfrist.

 Volltext


IMRRS 2017, 0436

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2016 - 63 S 35/16

1. Die Frist, Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung zu erheben, beginnt am Tag nach dem Zugang der Abrechnung (hier Zugang, 01.09.2014, Fristbeginn 02.09.2014) und endet taggenau ein Jahr später (hier: 02.09.2015).

2. Aus einer Modernisierungsankündigung müssen die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandsetzung nachvollziehbar getrennt werden. Es ist ausreichend, wenn der Endbetrag nach Gewerken aufgeschlüsselt und der Verteilungsmaßstab angegeben wird.

3. Nimmt eine Erhöhungserklärung Bezug auf die Ankündigung, in welcher sämtliche Tatsachen, die die Eigenschaft der Maßnahmen als Modernisierung rechtfertigen, dargestellt und erläutert sind, wird der Mieter in die Lage versetzt, sowohl den Umfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des Gebrauchswertes und die nachhaltige Einsparung von Energie zu ersehen.

 Volltext


IMRRS 2017, 0467

AG Neustadt/Aisch, Urteil vom 25.08.2016 - 1 C 321/15

Bei übermäßigen Lagern von Gerümpel und Müll in einer Mietwohnung sowie einer ungenügenden Beheizung liegt eine erhebliche Pflichtverletzung und Gefährdung des Mietobjekts vor. Der Vermieter ist deshalb zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

IMRRS 2017, 0435

LG Berlin, Urteil vom 16.11.2016 - 65 S 187/16

1. Mieter müssen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen, wenn das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel wirksam begründet wurde.

2. Holzdielen sind nicht mit hochwertigem Parkett vergleichbar, aber im abgezogenen, also gepflegtem Zustand, als Naturbodenbelag mit einem modernen PVC Boden gleichwertig.

 Volltext


IMRRS 2017, 0429

BGH, Beschluss vom 24.01.2017 - VIII ZR 285/15

1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

2. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der BetrKV entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich.

3. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung ist hingegen unzulässig. Eine Ausnahme besteht lediglich bezüglich der - sachlich eng zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.

 Volltext


IMRRS 2017, 0406

AG Ludwigsburg, Urteil vom 29.12.2016 - 7 C 1931/16

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter zu erklären und zu begründen.

2. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Nur durch konkrete Hinweise auf ein geeignetes Begründungsmittel, kann der Mieter sich während der Überlegungsfrist schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

3. Das Mieterhöhungsverlangen kann z. B. auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen gestützt werden. Eine Auskunft einer Stadtverwaltung über durchschnittliche Mietpreise genügt nicht.

 Volltext


IMRRS 2017, 0421

LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016 - 316 O 247/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IMRRS 2017, 0324

LG Köln, Urteil vom 24.02.2017 - 1 S 32/15

Ist das Badezimmer der Mietwohnung nur mit einer Badewanne (ohne Duschaufsatz) und nur halbhoch gefliest vermietet, stellt das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung dar.

 Volltext


IMRRS 2017, 0366

AG Schwelm, Urteil vom 16.02.2017 - 27 C 228/16

1. Eine Garagenkündigung in einem einheitlichen Mietvertrag ist auch dann unzulässig, wenn der Mietvertrag eine AGB-Regelung enthält, dass das Mietverhältnis über die Garage gesondert gekündigt werden kann.

2. Eine entsprechende Vorschrift innerhalb einer Vielzahl von Regelungen eines vorformulierten Mietvertrags verstößt gegen § 305c BGB und reicht nicht aus.

 Volltext


IMRRS 2017, 0397

AG Lennestadt, Urteil vom 03.08.2016 - 3 C 107/16

1. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, Kopien der Belege nach Ende des Mietverhältnisses an den ausgezogenen Mieter zu übersenden.

2. Hatte der Mieter zu verschiedenen Terminen Gelegenheit zur persönlichen Belegeinsicht oder hätte eine bevollmächtigte Person benennen können, fehlt ihm für eine Klage das Rechtsschutzbedürfnis.

 Volltext


IMRRS 2017, 0403

BGH, Beschluss vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16

Zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude).*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0394

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 - 67 S 7/17

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß § 536 Abs. 4, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0392

LG Berlin, Urteil vom 01.09.2016 - 6 O 70/16

1. Gibt ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit zum potentiellen Mieter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam.

2. Eine ohne Zwang freiwillig übergebene Bürgschaft führt nicht zu einer Übersicherung (§ 551 BGB).

3. Es besteht kein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft, solange das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortbesteht, denn zu diesen Bedingungen zählt auch die selbstschuldnerische Bürgschaft.

 Volltext


IMRRS 2017, 0389

LG Berlin, Urteil vom 22.02.2017 - 65 S 395/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IMRRS 2017, 0364

VG Hamburg, Beschluss vom 21.11.2016 - 9 E 5604/16

1. Die Änderung der Nutzung eines Wohngebäudes als Bordell zum Zwecke der Ausübung gewerblicher Prostitution - auch im Rahmen der sogenannten Wohnungsprostitution - ist genehmigungsbedürftig.

2. In einem allgemeinen Wohngebiet ist eine Wohnungsprostitution jedoch wegen des mit ihr verbundenen Störpotentials nicht zulässig und kann sofort untersagt werden.

3. Verantwortlich für die Übereinstimmung einer Nutzung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist nicht nur derjenige, der die bauliche Anlage konkret nutzt, sondern jeder über die bauliche Anlage Verfügungsberechtigte.

4. Sobald der Eigentümer und Vermieter vom Verdacht einer ungenehmigten Nutzung einer Wohnung weiß, ist er dazu verpflichtet, den Gebrauch der Wohnung zu überprüfen und eine ordnungsgemäße Nutzung sicherzustellen.

 Volltext


IMRRS 2017, 0350

LG Berlin, Beschluss vom 07.02.2017 - 67 S 20/17

1. Größere Substanzschäden der Dekoration (hier: Risse an der Wohnzimmerdecke) sind auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen.*)

2. Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die mangelnde Kooperation des Mieters bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0344

AG Brandenburg, Urteil vom 24.02.2017 - 31 C 179/14

Absandungen und Abblätterungen bei nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen im Bad aufgrund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos sind kein von den Mietern zu ersetzender Schaden (§§ 241, 280, 281 BGB), sondern Abnutzungen im Sinne von § 538 BGB.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0345

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2017 - 67 S 408/16

Die Erklärung des Jobcenters, nicht näher bezeichnete Mietschulden des Mieters "nach aktuellem Stand" zu übernehmen, stellt keine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters dar.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0335

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.01.2017 - 120 C 12/16

1. Der Vermieter muss einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe beweisen, der Mieter, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war bzw. nicht schuldhaft vom ihm verursacht wurde.

2. Werden die Beschädigungen durch den Hund des Mieters verursacht, so hat dies der Mieter zu vertreten, denn die Beschädigungen erfolgten mindestens fahrlässig.

 Volltext


IMRRS 2017, 0295

AG Pforzheim, Urteil vom 06.02.2017 - 6 C 260/16

Liegt ein vom Vermieter zu vertretender Mangel nicht vor, kann ihm die Verletzung einer vertraglichen Schutzpflicht nicht vorgeworfen werden und ein Mieter hat keinen Schmerzensgeldanspruch wegen des von ihm behaupteten Körperschadens infolge "Mobbings" durch den Vermieter.

 Volltext