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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2017, 0394

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 - 67 S 7/17

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß § 536 Abs. 4, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.*)

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IMRRS 2017, 0392

LG Berlin, Urteil vom 01.09.2016 - 6 O 70/16

1. Gibt ein Dritter aus freundschaftlicher Verbundenheit zum potentiellen Mieter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam.

2. Eine ohne Zwang freiwillig übergebene Bürgschaft führt nicht zu einer Übersicherung (§ 551 BGB).

3. Es besteht kein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft, solange das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortbesteht, denn zu diesen Bedingungen zählt auch die selbstschuldnerische Bürgschaft.

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IMRRS 2017, 0389

LG Berlin, Urteil vom 22.02.2017 - 65 S 395/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0364

VG Hamburg, Beschluss vom 21.11.2016 - 9 E 5604/16

1. Die Änderung der Nutzung eines Wohngebäudes als Bordell zum Zwecke der Ausübung gewerblicher Prostitution - auch im Rahmen der sogenannten Wohnungsprostitution - ist genehmigungsbedürftig.

2. In einem allgemeinen Wohngebiet ist eine Wohnungsprostitution jedoch wegen des mit ihr verbundenen Störpotentials nicht zulässig und kann sofort untersagt werden.

3. Verantwortlich für die Übereinstimmung einer Nutzung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist nicht nur derjenige, der die bauliche Anlage konkret nutzt, sondern jeder über die bauliche Anlage Verfügungsberechtigte.

4. Sobald der Eigentümer und Vermieter vom Verdacht einer ungenehmigten Nutzung einer Wohnung weiß, ist er dazu verpflichtet, den Gebrauch der Wohnung zu überprüfen und eine ordnungsgemäße Nutzung sicherzustellen.

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IMRRS 2017, 0350

LG Berlin, Beschluss vom 07.02.2017 - 67 S 20/17

1. Größere Substanzschäden der Dekoration (hier: Risse an der Wohnzimmerdecke) sind auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen.*)

2. Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die mangelnde Kooperation des Mieters bei der Beseitigung von (Bagatell-)Mängeln weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.*)

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IMRRS 2017, 0344

AG Brandenburg, Urteil vom 24.02.2017 - 31 C 179/14

Absandungen und Abblätterungen bei nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen im Bad aufgrund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos sind kein von den Mietern zu ersetzender Schaden (§§ 241, 280, 281 BGB), sondern Abnutzungen im Sinne von § 538 BGB.*)

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IMRRS 2017, 0345

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2017 - 67 S 408/16

Die Erklärung des Jobcenters, nicht näher bezeichnete Mietschulden des Mieters "nach aktuellem Stand" zu übernehmen, stellt keine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters dar.*)

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IMRRS 2017, 0335

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.01.2017 - 120 C 12/16

1. Der Vermieter muss einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe beweisen, der Mieter, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war bzw. nicht schuldhaft vom ihm verursacht wurde.

2. Werden die Beschädigungen durch den Hund des Mieters verursacht, so hat dies der Mieter zu vertreten, denn die Beschädigungen erfolgten mindestens fahrlässig.

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IMRRS 2017, 0295

AG Pforzheim, Urteil vom 06.02.2017 - 6 C 260/16

Liegt ein vom Vermieter zu vertretender Mangel nicht vor, kann ihm die Verletzung einer vertraglichen Schutzpflicht nicht vorgeworfen werden und ein Mieter hat keinen Schmerzensgeldanspruch wegen des von ihm behaupteten Körperschadens infolge "Mobbings" durch den Vermieter.

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IMRRS 2017, 0323

LG Kempten, Urteil vom 22.02.2017 - 53 S 1283/16

Stellt ein Vermieter Kosten allesamt in ein Mieterkonto ein und verrechnet er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt.*)

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IMRRS 2017, 0322

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.09.2016 - 5 S 177/15

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist eine Nachfristsetzung nach § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB entbehrlich, wenn dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen nicht mehr vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckten Eingriffen in die Substanz des Mietobjekts (hier: übermäßige Verschmutzung) zusteht.*)

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IMRRS 2017, 0183

LG Bochum, Urteil vom 20.10.2015 - 11 S 53/15

1. Im Hinblick auf das Vorliegen eines Mangels ist insbesondere die vereinbarte Beschaffenheit der Vertragsparteien maßgeblich.

2. Fehlt es an einer ausdrücklichen Parteivereinbarung, so ist der geschuldete Standard durch Auslegung zu ermitteln.

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IMRRS 2017, 0317

BGH, Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.*)

2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.*)

3. Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21.01.2009 - VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13).*)

IMRRS 2017, 0197

LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016 - 67 S 247/16

Der pauschale Hinweis des Vermieters, die von ihm vermietete Wohnung "für eigene Zwecke" zu benötigen, genügt nicht den bei einer Eigenbedarfskündigung bestehenden strengen Begründungserfordernissen. Zur Erfüllung der gesetzlichen Begründungspflicht muss der Vermieter vielmehr alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge offenlegen, aus denen sich der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 BGB ergibt, und den Mieter in die Lage versetzen zu überprüfen, ob die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angegriffen werden kann.

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IMRRS 2017, 0314

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 21.09.2016 - 9 C 148/16

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0265

AG Lichtenberg, Urteil vom 02.02.2016 - 20 C 450/15

1. Das positive Wohnwertmerkmal "moderne gesteuerte Entlüftung" im Bad ist nur erfüllt, wenn das System automatisch die Be- und Entlüftung kontrolliert, also selbsttätig ermittelt, wann eine Entlüftung erforderlich ist (z. B. durch Feuchtigkeitssensoren oder Bewegungssensoren).

2. Eine zentral gesteuerte Abluftanlage, die an einen Lichtschalter gekoppelt ist und noch Ausschalten des Lichts noch etwa 5 Minuten nachlüftet, stellt keine moderne gesteuerte Entlüftung im Sinne des Mietspiegels dar.

3. Die Merkmalgruppe 2, die Küche, ist negativ einzuordnen, wenn diese kein Fenster und keine ausreichende Lüftung sowie keine Heizung hat. Eine Beheizung durch den dahinterliegenden Wohnraum reicht nicht.

4. Das positive Wohnwertmerkmal einer gepflegten Müllstandsfläche ist nicht erfüllt, wenn der Vortrag sich darin erschöpft, dass der Vermieter behauptet, alles in seiner Macht stehende zu tun, um die Müllfläche nicht ungepflegt erscheinen zu lassen.

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IMRRS 2017, 0271

AG Naumburg, Urteil vom 25.01.2016 - 12 C 270/15

1. Das Vorhalten eines Müllgroßcontainers mit einem Fassungsvermögen von 1.100 l für lediglich 14 Bewohner verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der umgelegte Kostenanteil für die Mülllenkungsgebühr ist deshalb auf das wirtschaftliche Maß zu reduzieren.

2. Weichen die in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Hauswartkosten von einem regionalen Betriebskostenspiegel ab, ist eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat.

3. Für einen Hauswart, der unstreitig Gartenarbeiten in erheblichem Umfang (hier: Rasenfläche von ca. 230 qm) übernimmt, ist ein Kostenaufschlag von 100 % gegenüber dem regionalen Betriebskostenspiegel vertretbar, aber auch ausreichend.

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IMRRS 2017, 0270

LG Duisburg, Urteil vom 05.07.2016 - 13 S 27/16

1. Wird nach wirksamer Kündigung eine Wohnung weiter genutzt, besteht ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der Grundmiete, der ebenso wie die Miete fällig wird. Diese Nutzungsentschädigung kann mit der Kautionsrückzahlung verrechnet werden.

2. Eine ausdrückliche Erklärung der Aufrechnung ist nicht erforderlich. Es genügt vielmehr, wenn der ausdrückliche Aufrechnungswille eindeutig und klar erkennbar ist.

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IMRRS 2017, 0266

LG Bonn, Beschluss vom 18.11.2016 - 7 O 212/16

1. Es besteht eine ausschließliche Gerichtszuständigkeit für Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen bei dem Gericht, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Diese Regelung ist jedoch nicht anwendbar auf Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

2. Mietet ein Unternehmen möblierte Wohnungen für eine begrenzte Zeit an, um diese seinen Mitarbeitern im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit jeweils für begrenzte Zeit zur Verfügung zu stellen, liegt ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache vor. Vorübergehende Dauer meint nicht den Zeitraum (hier: etwa 1 Jahr), sondern vielmehr den Verwendungszweck.

3. Der ausschließliche Gerichtsstand soll dem Mieterschutz dienen, indem das Gericht in räumlicher Nähe des Mieters zuständig ist, wo dieser sich auskennt und die Beweisführung leichter möglich ist.

4. Fehlt eine Näheverbindung zum Mietobjekt, bleibt es bei der allgemeinen Regel, dass der Anspruch auf Mietzahlung am Sitz des Mieters zu erfüllen ist, sodass sich auch die Gerichtszuständigkeit danach richtet.

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IMRRS 2017, 0244

OLG Hamburg, Urteil vom 29.07.2016 - 8 U 5/16

1. Bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei, insbesondere einer als Erbengemeinschaft bezeichneten Personenmehrheit, müssen die zu ihr gehörenden einzelnen Miterben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein.

2. Die Schriftform gilt nur als gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen auch aus der von beiden Parteien unterschriebenen Vertragsurkunde ergeben.

3. Ein entgegen des Schriftformgebots geschlossener Mietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann wirksam mit ordentlicher Kündigungsfrist gekündigt werden.

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IMRRS 2017, 0243

AG Neukölln, Urteil vom 19.12.2016 - 10 C 391/16

1. Ein Mieter muss den Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld dulden, weil dies eine Modernisierungsmaßnahme ist, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht.

2. Die Angst vor einer Mieterhöhung rechtfertigt keine Ablehnung von Modernisierungsmaßnahmen.

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IMRRS 2017, 0242

LG Berlin, Beschluss vom 22.11.2016 - 63 S 97/16

1. Die Wärmemenge der Warmwasserversorgungsanlage ist nach der Neufassung der Heizkostenverordnung primär mit einem Wärmezähler zu messen. Nur ausnahmsweise, wenn die Wärmemengenmessung mit einem unzumutbaren Aufwand verbunden ist, soll das Berechnungsverfahren (§ 9 HeizkostenV) angewandt werden.

2. Die verpflichtende Messung mit Wärmezähler gilt nach dem 31.12.2013. Allerdings ergibt die Auslegung, dass auch für vor dem 31.12.2013 liegende Abrechnungszeiträume die Wärmemenge bereits nach der Berechnungsformel (§ 9 abs. 2 HeizkostenV n.F. analog) zu bestimmen ist, wobei es bis zum 31.12.2013 nicht auf einen unzumutbaren Aufwand ankommt.

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IMRRS 2017, 0192

AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 17.10.2016 - 5 C 449/16

1. Baumfällkosten zählen doch nicht zu den Kosten der Gartenpflege gem. § 2 Nr. 10 BetrKV, da diese offenkundig nicht laufend entstehen.

2. Keinesfalls können Baumfällkosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn es sich um einen morschen und kranken Baum handelt, der durch den Vermieter gefällt wird.

3. Durch das Fällen eines morschen und kranken Baums kommt der Grundstückseigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nach und beseitigt einen sonstigen Mangel i.S.d. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV.

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IMRRS 2017, 0232

LG Lübeck, Urteil vom 22.12.2016 - 14 S 98/15

1. Eine Klausel mit der Begrifflichkeit "RST Schönheiten" ist nicht unbedingt selbsterklärend, aber im Kontext des Mietvertrages zu lesen und mit dem Verständnis- und Erwartungshorizont des Mieters so auszulegen, dass es sich um eine Klausel zu "Schönheits- und Kleinreparaturen" handelt.

2. Eine mietvertragliche Vereinbarung zur Tragung der Schönheitsreparaturverpflichtung durch den Vermieter einerseits und die Einbeziehung der dafür aufzuwendenden Kosten in die Kostenmiete andererseits entspricht den gesetzlichen Bestimmungen.

3. Bei einer preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnung, für die der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt, darf er für diese maximal 8,50 Euro je qm Wohnfläche pro Jahr in die Kostenmiete einbeziehen.

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IMRRS 2017, 0177

LG Lübeck, Urteil vom 22.12.2016 - 14 S 178/15

1. Bei einer inhaltlich falschen Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter im laufenden Mietverhältnis bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen zu.

2. Wäremecontractingkosten sind nur umlagefähig, wenn dies vertraglich vereinbart worden ist. Contracting ist die gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch spezialisierte Unternehmen, bei denen der Contractor im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungsanlage und/oder Warmwasseranlage verantwortlich ist. Zum Entgelt der gewerblichen Wärmelieferung zählen nicht nur die reinen Verbrauchskosten, sondern auch die Kosten, die der Wärmelieferant dem Vermieter als bei der Wärmeerzeugung entstanden berechnet, einschließlich kalkulatorischer Kosten, sowie Gewinn.

3. Gartenpflegekosten können auf die Mieter nicht umgelegt werden, wenn die Garten- oder Parkflächen von jedermann genutzt werden können, unabhängig davon, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat. Umfasst das Garten- oder Parkareal mehrere Straßenzüge, fehlt eine Abzäunung des Geländes zu den angrenzenden Straßen und Wegen und können Bewohner anliegender Grundstücke das Gelände ohne weiteres als Abkürzung nutzen, spricht die Gestaltung der Anlage dafür, dass der Eigentümer diese stillschweigend für die Öffentlichkeit gewidmet hat.

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IMRRS 2017, 0211

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.08.2016 - 227 C 18/16

Bei der Beurteilung der Frage, welche Kündigungsschutzklausel-Verordnung Anwendung findet, kommt es auf den Zeitpunkt der Kündigung an, nicht auf den Zeitpunkt der Veräußerung.

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IMRRS 2017, 0181

LG Köln, Urteil vom 29.07.2016 - 10 S 15/16

1. Soll ein komplettes Haus zunächst renoviert und dann als Generationsunterkunft genutzt werden, ist es nicht rechtsmissbräuchlich, Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ohne diesen eine andere Wohnung im Haus anzubieten.

2. Ist bereits klar, dass eine Wohnung künftig durch eine andere Person bewohnt werden soll (hier: Mutter), steht diese Wohnung dem allgemeinen Mietmarkt nicht mehr zur Verfügung.

3. Daran ändert auch eine kurzfristige, befristete Zwischenvermietung an einen dritten Mieter zur finanziellen Entlastung der Übergangszeit nichts. Dies gilt umso mehr, als der ursprüngliche Mieter die Umbaupläne bestreitet und nach Ablauf der Befristung mit einem einvernehmlichen Auszug nicht zu rechnen gewesen wäre.

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IMRRS 2017, 0191

AG München, Urteil vom 08.09.2016 - 422 C 6013/16

1. Einen Mietinteressenten triftt keine vorvertragliche Verpflichtung, darauf hinzuweisen, dass die vereinbarte Miete aufgrund der §§ 556d ff. in Verbindung mit der Mietpreisbremseverordnung überhöht ist.

2. Es gibt keine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der "Mietpreisbremse" hinweisen muss. Dementsprechend kann sich der Mieter auch sieben Wochen nach Abschluss des Mietvertrags noch auf die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB berufen.

3. Die §§ 556d ff. BGB finden auch dann Anwendung, wenn der Mietinteressent bereits als Untermieter in der Wohnung gewohnt hat. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unterscheiden auch nicht danach, ob der Mietvertrag mit oder ohne weitere explizite Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietzinshöhe zustande kam.

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IMRRS 2017, 0154

AG Karlsruhe, Urteil vom 13.01.2017 - 2 C 1353/16

1. Wird die Sichtprüfung von Gasleitungen durch den Vermieter entsprechend der Empfehlung der TRGI 2008 im zweijährigen Turnus durchgeführt, verstößt dies nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

2. Die durch die Überprüfung der Gasleitungen entstehenden Kosten sind auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar.

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IMRRS 2017, 0175

AG Wedding, Urteil vom 12.10.2016 - 5 C 72/16

1. Ein Gartenwasserhahn, dessen Zählerstand bei Übergabe der Wohnung abgelesen wurde und der genutzt wird, um die Terrasse zu bewässern, gehört unstreitig zur Mietsache.

2. Nutzen die Mieter den Wasserhahn jedoch überwiegend, um die vor der Terrasse gelegene Gartenfläche zu bewässern, obwohl diese nicht mitgemietet ist und die Vermieter explizit auch keine Bewässerung des Gartens wünschen, besteht kein Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Außenwasserhahns.

3. Es ist treuwidrig etwas einzufordern, das überwiegend genutzt wird, um gegen (miet-)vertragliche Pflichten zu verstoßen.

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IMRRS 2017, 0171

LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 07.12.2016 - 5 T 275/16

Bestehen bei Abschluss eines Mietvertrags erhebliche Ehedifferenzen, begründet alleine dieser Umstand kein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters, weil er einen künftigen Eigenbedarf hätte in Erwägung ziehen müssen.*)

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IMRRS 2017, 0170

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.12.2016 - 5 S 141/16

1. Als wiederkehrende Leistung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist.*)

2. Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages steht dem Vermieter nur zu, wenn der Mieter an mehreren Zahlungsterminen mit der Zahlung der vereinbarten Miete in Verzug gekommen ist. Dabei sind Betriebskostennachzahlungen nicht einzurechnen, weil diese keine periodisch zu erbringende Mietrate sind, sondern erst nach jährlicher Abrechnung feststehen.

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IMRRS 2017, 0168

LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 - 4 S 304/16

1. Mehrere Strafanzeigen ehrverletzenden und verleumderischen Inhalts gegenüber dem Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter, ohne dass es einer Abmahnung bedarf.

2. Mahnt der Vermieter allerdings ein entsprechendes Mietverhalten ab, ist er mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung und auch mit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen, wenn diese lediglich auf das bereits abgemahnte Verhalten gestützt wird, ohne dass dem Mieter zwischenzeitlich ein neues Fehlverhalten zur Last gelegt werden kann. Insofern "verbraucht" die Abmahnung die Kündigung.

3. Eine rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über mehr als fünf Monate stellt im Regelfall einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausschließt.

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IMRRS 2017, 0161

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.09.2016 - 2 U 19/16

1. Ein Unternehmen handelt nicht gewerblich, wenn es für seine Angestellten Wohnungen anmietet, um ihnen diese zu den gleichen Konditionen weiterzuvermieten. Es liegt keine Gewinnerzielungsabsicht durch die Weitervermietung vor.

2. Bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkswohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters kann die gesetzliche Regelung über gewerbliche Zwischenvermietung bei vergleichbarer Interessenlage entsprechend anwendbar sein, wenn der Hauptmieter die Wohnung zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hat und davon ausgegangen werden kann, der Eigentümer hätte die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet.*)

3. Erfolgte die Zwischenvermietung im Interesse des Arbeitgebers und ist anzunehmen, dass der Hauptmieter auch unmittelbar an den Arbeitnehmer vermietet hätte, tritt der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in das mit dem Arbeitnehmer bestehende Untermietverhältnis ein.

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IMRRS 2017, 0165

BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.*)

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IMRRS 2017, 0134

BGH, Beschluss vom 26.10.2016 - IV ZR 52/14

1. Das bewusste Entweichenlassen von Butangas in einem Badezimmer, ohne dass ein Verbraucher angeschlossen und in Betrieb ist, stellt eine grobe Fahrlässigkeit dar. Es muss jedem einleuchten, dass dies gefährlich ist und leicht zu einer Explosion führen kann.

2. Ein stillschweigend erklärter Regressverzicht des Gebäudeversicherers ist zugunsten des Mieters auf Fälle der Schadensherbeiführung durch einfache Fahrlässigkeit beschränkt. Ein weitergehender Regressverzicht entspricht nicht den Interessen der Parteien des Gebäudeversicherungsvertrages. Bei Mehrfachversicherung ist der Mieter nur in Fällen einfach fahrlässiger Schadensherbeiführung zu entlasten.

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IMRRS 2017, 0158

BGH, Beschluss vom 17.01.2017 - VIII ZR 178/16

1. In einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum bestimmt sich der Wert der Beschwer gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt und sich deshalb die "streitige" Zeit nicht bestimmen lässt.

2. § 8 ZPO ist auf Fälle zugeschnitten, in denen die streitige Zeit genau bestimmt werden kann.

3. Die der Berechnung der Beschwer zu Grunde liegende Nettomiete richtet sich danach, welche Miete der auf Räumung in Anspruch genommene Mieter nach dem von ihm behaupteten Mietvertrag zu entrichten hat. Ein etwaiger höherer objektiver Mietwert oder eine höhere fiktive Marktmiete ist für die Beurteilung ohne Bedeutung.

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IMRRS 2017, 0156

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 - 65 S 315/15

1. Wird der ursprünglich vorhandene Fliesenboden der Terrasse durch einen Bankiraiboden ersetzt, stellt dies eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar. Wurde eine konkrete Bodenbeschaffenheit nicht vertraglich vereinbart, darf der Mieter davon ausgehen, dass der Zustand bei Vertragsschluss als vertragsgemäß gilt. Wesentliche Veränderungen muss der Mieter nicht hinnehmen.

2. Ein Anspruch des Mieters auf Vergrößerung der Terrassengrundfläche besteht nicht, wenn der Mangel der Mietsache nicht hinreichend dargestellt und bewiesen wurde.

3. Instandhaltung ist eine auf die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung des Vermieters während der gesamten Mietzeit, die deshalb während des Vertragsverhältnisses nicht verjähren kann. Die Pflicht, die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand zu halten, entsteht während des Mietverhältnisses immer wieder neu. Dies gilt auch, soweit die Verpflichtung darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen.

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IMRRS 2017, 0155

LG Berlin, Beschluss vom 25.09.2015 - 65 S 193/15

1. Verfügt eine etwa 80 m² große Wohnung bereits über einen Nordbalkon, der Platz bietet für einen Tisch mit vier Sitzgelegenheiten, ist die Freifläche im Außenbereich zwar nicht großzügig, aber ausreichend.

2. Ob der Anbau eines weiteren Balkons auf der Südseite als Modernisierungsmaßnahme von den Mietern geduldet werden muss, ist durch Abwägung aller Vor- und Nachteile, die mit der Errichtung eines Zweitbalkons einhergehen, zu ermitteln.

3. Hat der Einbau eines Zweitbalkons im Hinterhof mit Blick auf ein Restaurantabluftrohr und den Müllplatz zur Folge, dass die Sitzgelegenheit in der Küche wegfällt, weil dort die Zugangstür eingebaut werden müsste, führt diese Baumaßnahme letztlich zu keiner relevanten Wohnwerterhöhung.

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IMRRS 2017, 0157

AG Nördlingen, Urteil vom 27.01.2017 - 2 C 799/14

1. Eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB muss, wenn sie nicht in Teilabschnitte aufgegliedert ist, komplett abgeschlossen sein. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB ist dann unwirksam, wenn die Modernisierungsmaßnahme z. B. auch durch unzureichende Bauausführung - selbst in geringem Umfang (hier: 5-8%) - noch nicht gänzlich abgeschlossen ist.*)

2. Rest- oder Gewährleistungsarbeiten von parallel durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen stehen dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nicht entgegen.*)

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IMRRS 2017, 0067

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015 - 23 S 218/13

1. Bei einem Mietvertrag mit besonderem sozialen Angebot ("Wohnen mit Service") unterhalb der Schwelle zum Betreuten Wohnen, kann zusätzlich zur Miete eine Servicegebühr erhoben werden.

2. Der Mietvertrag muss keine Beschreibung des angebotenen Services enthalten. Es genügt, wenn dem Mietinteressenten vor Vertragsabschluss der Inhalt der Servicegebühr näher erläutert und mit Beispielen belegt wurde und diesem so die individuellen Begleitumstände des Mietvertrages ersichtlich waren.

3. Aufzugskosten dürfen nach Wohnfläche umgelegt werden.

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IMRRS 2017, 0097

AG Köpenick, Urteil vom 17.05.2016 - 3 C 97/15

Gehört eine Wohnung wegen fehlender Zentralheizung zur Gruppe der im Mietspiegel nur ungenügend erfassten Substandardwohnungen, ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten zu ermitteln.

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IMRRS 2017, 0096

AG Köpenick, Urteil vom 02.02.2016 - 14 C 181/15

1. Ist dem Mietvertrag zu entnehmen, dass die Küche mit Spüle nebst Unterschrank ausgestattet ist, liegt das wohnwertmindernde Merkmal "keine Spüle" nicht vor, weil für den Mietvertrag die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gilt.

2. Ist die Tür zum Aufgang des Hinterhauses nicht abschließbar, wird dadurch nicht das wohnwertmindernde Merkmal "nicht abschließbare Hauseingangstür" verwirklicht. Die Abschließbarkeit der Hauseingangstür soll sicherstellen, dass Nichtmietern der Zutritt zum Gebäude von der Straße aus verwehrt wird.

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IMRRS 2017, 0092

AG Ottweiler, Urteil vom 24.11.2016 - 16 C 170/15

1. Fordert ein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses seine Kaution zurück, kann der Vermieter diese nicht mit Kosten verrechnen, die er selbst verursacht hat (hier z.B. Schimmelanalyse), noch bevor die dem Mieter gesetzte Frist zur Schadenbehebung verstrichen ist.

2. Der Vermieter darf außerdem keine Kosten mit der Kaution verrechnen, die er aufgewendet hat, um Schäden zu beheben, die bei Auszug nicht als Mängel festgestellt und nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden.

3. Hat die Mieterin, wie im Übergabeprotokoll festgehalten, das Edelstahlgeländer des Balkons selbst von Moos befreit und die Fliesenfugen der Dusche der Wohnung gereinigt, was Zeugen auch bestätigen, kann der Vermieter die Kaution nicht mit Kosten für eine professionelle Reinigung verrechnen.

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IMRRS 2017, 0061

BGH, Beschluss vom 04.10.2016 - VIII ZR 281/15

1. Bei einem vereitelten Vorkaufsrecht ist beim (Gesamt-)Vermögensvergleich dem Verkehrswert nicht nur der dem Verkäufer geschuldete Kaufpreis gegenüberzustellen, sondern auch die mit dem Erwerb einhergehenden Nebenkosten, ohne die das Eigentum am Vorkaufsgegenstand nicht hätte erworben werden können (Notar, Maklerkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer, Finanzierungskosten).

2. Die jedem Eigentum innewohnende Möglichkeit, die Sache selbst oder durch Vermietung nutzen zu können, ist in ihrem Verkehrswert bereits enthalten. Miete kann deshalb nicht zusätzlich neben dem Verkehrswert der Sache als Schadensposition angesetzt werden.

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IMRRS 2017, 0073

AG Celle, Urteil vom 25.11.2016 - 151/110 C 1176/16

1. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, dem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung seiner Wohnung zu ermöglichen.

2. Ein Mieter muss selbst unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung jederzeit auf die seiner Wohnung zuzuordnenden Sicherungen zugreifen können. Dies gilt gerade auch im Hinblick auf Stromausfälle, Kleinreparaturen oder etwaige Notfälle wie Brand oder Wasserschaden, in denen es gegebenenfalls geboten sein kann, die Stromzufuhr durch Betätigen der Sicherungen abzuschalten.

3. Ein Hausmeisterservice, der 24 Stunden am Tag (telefonisch) erreichbar ist, kann nicht mit einem jederzeitigen Zugang gleichgesetzt werden. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, ein zeitlich ungewisses Erscheinen eines Hausmeisters vor Ort abzuwarten.

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IMRRS 2016, 1299

BGH, Urteil vom 21.04.2016 - IX ZR 72/14

1. § 149 Abs. 1 ZVG setzt die Wohnnutzung des zwangsverwalteten Grundstücks bei Beschlagnahme kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes durch den Verfahrensschuldner und seine mitwohnenden Familienangehörigen voraus (Bestätigung NZI 2013, 766 = IMR 2013, 518).*)

2. Der Wohnungsschutz für den Verfahrensschuldner und mitwohnende Angehörige entfällt, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig an einen Dritten zur alleinigen Nutzung vermietet und übergeben worden ist. Das gilt auch, wenn der Verfahrensschuldner von dem Dritten es zurückmietet.*)

3. Der Verfahrensschuldner und Grundstückseigentümer kann sich auf den Wohnungsschutz nicht berufen, wenn er den unmittelbaren Eigenbesitz erst nach Beschlagnahme des zwangsverwalteten Grundstücks erhält.*)

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IMRRS 2017, 0071

AG Spandau, Urteil vom 29.03.2016 - 12 C 149/15

1. Mieter haben keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung bzw. Instandsetzung eines Kellerraums, wenn der Mietvertrag lediglich einen nicht näher bezeichneten Kellerverschlag zur Mitbenutzung freigibt und keinen Besitz an einem bestimmten Kellerraum einräumt.

2. Funktioniert eine Gegensprechanlage nur, wenn der Knopf der Sprechanlage während des Sprechens der draußen stehenden Person gedrückt und beim Sprechen der Person in der Wohnung losgelassen wird, ist diese zwar umständlich zu bedienen, aber nicht mangelhaft. Verschlechtern Knacken und Rauschen die Tonqualität der Übertragung zusätzlich, ist dies systembedingt und kein Mangel, wenn die Anlage im vorgefundenen Zustand mitvermietet wurde.

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IMRRS 2017, 0062

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.01.2016 - 33 C 3834/14

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht auch an eine später eingezogene Ehefrau des Mieters zu richten. Die Tatsache, dass diese in ferner Vergangenheit in drei Schreiben des Vermieters mit angesprochen wurde und teilweise die Miete zahlt, führt nicht dazu, dass sie durch übereinstimmende Willenserklärungen aller Beteiligten in das Mietverhältnis eingetreten ist.

2. Zuschläge für Balkone können nicht gewährt werden, wenn die Balkone nicht die Mindesttiefe von einem Meter aufweisen.

3. Ein 30 Jahre alter Holzboden mit typischen Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch bedarf der Aufarbeitung. Ein Zuschlag für hochwertige Bodenbeläge kommt nicht in Betracht.

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IMRRS 2017, 0060

AG Flensburg, Urteil vom 08.04.2016 - 69 C 41/15

1. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter ein im Garten des gemieteten Grundstücks für den Sohn errichtetes Spielhaus beseitigt, wenn der Mietvertrag keine Vereinbarung zu Art und Umfang der Gartennutzung enthält.

2. Das Spielhaus stellt keine unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache dar und überschreitet nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen. Vielmehr handelt es sich um eine bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens, die folgenlos beseitigt werden kann.

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