Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2017, 1195

AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 - 8 C 162/17

1. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

2. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Mietwohnung unterbindet.

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IMRRS 2017, 1212

AG Köln, Urteil vom 01.03.2016 - 206 C 232/15

Dachbegrünungskosten stellen keine Gartenpflegekosten und somit keine umlagefähigen Betriebskosten dar.

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IMRRS 2017, 1213

AG Köln, Urteil vom 27.01.2016 - 220 C 409/15

1. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen.

2. In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen; die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten.

3. Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete.

4. Ein Recht, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht.

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IMRRS 2017, 1224

LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017 - 67 S 129/17

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)

2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGBG gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbundes gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)

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IMRRS 2017, 0989

AG Hamburg, Urteil vom 14.04.2016 - 42 C 61/15

1. Eine Strafanzeige gegen den Vermieter stellt als solche noch keine Pflichtverletzung des Mieters dar; pflichtwidrig ist eine Strafanzeige nur dann, wenn sie schuldhaft falsch war, was wiederum der Vermieter beweisen muss.

2. Allerdings trifft den Mieter, der die Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet hat, eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Umstände, die zu der Strafanzeige geführt haben. Wenn danach zwar die behauptete Straftat nicht bewiesen ist, aber Anhaltspunkte für den behaupteten Geschehensablauf vorliegen, so dass nicht eine offensichtliche Verleumdung vorliegt, ist der Kündigende wieder in der Beweislast.

3. Steht zur Überzeugung des Gerichts weder fest, dass der Mieter bei der Erstattung der Strafanzeige den Vermieter bewusst fälschlich der Körperverletzung bezichtigt hat, noch, dass der Vermieter die vom Mieter behauptete Körperverletzung tatsächlich begangen hat, ist eine außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt.

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IMRRS 2017, 1211

BVerfG, Beschluss vom 01.08.2017 - 1 BvR 1910/12

Sozialgerichte dürfen in einstweiligen Rechtsschutzverfahren über die Eilbedürftigkeit von Leistungen für Unterkunft und Heizung nicht schematisch darauf abstellen, ob schon eine Räumungsklage erhoben worden ist. Vielmehr müssen sie prüfen, welche negativen Folgen finanzieller, sozialer, gesundheitlicher oder sonstiger Art dem Antragsteller im konkreten Einzelfall drohen.

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IMRRS 2017, 0794

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.07.2016 - 216 C 98/16

1. Eine Modernisierungsankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen enthalten.

2. Sollen Balkone angebracht werden und diese durch Stützpfeiler auf der Terrasse der Erdgeschosswohnung abgestützt werden, muss dies in der Modernisierungsankündigung enthalten sein.

3. Durch Balkone wird eine ohnehin schon dunkle Erdgeschosswohnung im Hinterhaus weiter verdunkelt. Auch eine Terrasse nebst bodentiefer Tür mit Blick auf eine nahe und emittierende Müllstandsfläche stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar.

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IMRRS 2017, 1043

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 29.05.2017 - 40 C 217/17

Die Eigenbedarfskündigung nach unwirksamem Mieterhöhungsverlangen und Kündigungsandrohung zur Durchsetzung der Mieterhöhung ist unwirksam.

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IMRRS 2017, 1186

LG Hannover, Beschluss vom 14.06.2017 - 1 S 24/17

Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann dulden, wenn er sich selten in seiner Wohnung aufhält und diese bereits über Rauchwarnmelder verfügt.

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IMRRS 2017, 1177

LG Hannover, Beschluss vom 13.07.2017 - 1 S 24/17

Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann dulden, wenn er sich selten in seiner Wohnung aufhält und diese bereits über Rauchwarnmelder verfügt.

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IMRRS 2017, 1167

AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.02.2017 - 7 C 3061/15

1. Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter zu erklären und zu begründen. Hat eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann eine Mieterhöhung nur dann auf den Mietspiegel einer anderen Gemeinde gestützt werden, wenn die Gemeinden vergleichbar sind.

2. Wird in einem Sachverständigengutachten jede Gemeinde hinsichtlich der Kriterien ausführlich beschrieben und ergibt sich daraus, dass zwischen zwei Gemeinden (hier: Stuttgart und Gerlingen) keine Vergleichbarkeit vorliegt, kann der Mietspiegel dieser Gemeinde nicht als Begründung für die Mieterhöhung herangezogen werden.

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IMRRS 2017, 1078

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 09.06.2017 - 48 C 835/15

Die Verletzung der Anzeigepflicht zieht den Verlust des Kündigungsrechts sowie des Rechts auf Mietminderung und Schadensersatz nach sich.

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IMRRS 2017, 0977

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 06.07.2017 - 102 C 86/17

1. Die Gerüst- und Fassadenarbeiten an einem Wohnhaus berechtigen den Mieter zu einer pauschalen Mietminderung i.H.v. 11,4%. Denn es liegt in der Natur der Sache, dass eine Baustelle erheblichen Lärm und Staub verursacht und ein Gerüst immer zu einer Verdunkelung der Wohnung führt.

2. Erklärt der Mieter keinen Vorbehalt, ist er gem. § 814 BGB mit der Aufrechnung mit überzahlten Mieten ausgeschlossen.

3. Die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten aufgrund der Zurückweisung einer fehlerhaften Rechtsauffassung ist wegen der Schadensminderungspflicht des Vermieters nicht erforderlich und geboten.

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IMRRS 2017, 1169

AG Zossen, Urteil vom 12.04.2017 - 5 C 156/16

Nimmt der Vermieter für den Winterdienst ein Unternehmen in Anspruch, sind die dadurch tatsächlich entstandenen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig.

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IMRRS 2017, 1165

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 27.02.2017 - 44 C 1243/16

1. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern ist eine von den Mietern zu duldende Modernisierungsmaßnahme. Dies gilt selbst dann, wenn die Mieter ihre Wohnung bereits selbst mit Rauchwarnmeldern versehen haben.

2. Soll ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit Geräten ausgestattet werden, damit Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude in einer Hand liegen, wird dadurch ein deutlich höheres Maß an Sicherheit gewährleistet.

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IMRRS 2017, 1156

KG, Beschluss vom 02.08.2017 - 19 W 102/17

Gibt es nach dem Tod eines Mieters keine Erben, kann der Vermieter (auch) zum Zwecke der Räumung der Mietsache die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Fehlendes Nachlassvermögen steht der Anordnung nicht entgegen.

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IMRRS 2017, 1154

BGH, Urteil vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17

1. Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10.02.2004 - VI ZR 94/03, BGHZ 158, 60, 62; vom 21.09.2016 - VIII ZR 188/15, IMR 2017, 1043 - nur online). Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 29.03.2007 - I ZR 152/04, NJW 2007, 2334 Rz. 5; vom 21.09.2016 - VIII ZR 188/15, a.a.O.; vgl. auch BGH, Urteil vom 30.05.2017 - VI ZR 501/16, Rz. 7).*)

2. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurteile vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14, IMR 2015, 8; vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14, IMR 2015, 7; vom 06.05.2015 - VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rz. 13; jeweils m.w.N.). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, IMR 2009, 416; vom 22.09.2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rz. 40; Senatsbeschluss vom 25.04.2017 - VIII ZR 237/16, Rz. 5).*)

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IMRRS 2017, 1080

LG Berlin, Urteil vom 23.03.2017 - 18 S 187/16

1. Wird die Modernisierungserhöhung in voller Höhe vom Amt übernommen, ist ein Härtefalleinwand nicht erkennbar.

2. Wird die Mangelbeseitigung vom Mieter verhindert, kann er ab diesem Zeitpunkt die Miete wegen des Mangels nicht mehr mindern

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IMRRS 2017, 1095

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.05.2017 - 2-11 S 220/16

1. Werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren und Zahlungseingänge eingestellt und verrechnet der Vermieter diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt.

2. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt.

3. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen hat, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage sind.

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IMRRS 2017, 1090

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 - 67 S 111/17

1. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt.*)

2. Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn vermieterseits ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht.*)

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IMRRS 2017, 1083

BGH, Urteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16

1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Anschluss an BGH, Urteile vom 05.10.2005 - VIII ZR 57/05, IBR 2006, 178; vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04, IMRRS 2005, 0473; vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rz. 81; jeweils mwN; st. Rspr.).*)

2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Anschluss an BGH, Urteile vom 02.11.2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04, a.a.O; vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rz. 23; jeweils m.w.N.).

3. Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 22.03.1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 15.02.1984 - VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f.; [jeweils zu § 557 BGB a.F.]).

4. Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nutzungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Anschluss an BGH, Urteile vom 21.12.1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 15.12.1999 - XII ZR 154/97; vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13, a.a.O. Rz. 84).

5. Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 10.11.1965 - VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB a.F.]; vom 28.06.1967 - VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB a.F.]; vom 21.02.1973 - VIII ZR 44/71 [zu § 557 BGB a.F.]; vom 21.12.1988 - VIII ZR 277/87, a.a.O. unter III 3 a [zu § 597 BGB a.F.]).*)

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IMRRS 2017, 0518

AG Westerstede, Urteil vom 26.07.2016 - 27 C 396/16

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, wonach der Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in die Wohnung ziehen möchte, weil er wegen einer Familiengründung und der Tatsache, dass seine Lebensgefährtin ein Arbeitszimmer brauche, eine größere Wohnung benötige, ist wirksam.

2. Da die Tatsachen, ob der Bedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar gewesen ist, in der Sphäre des Vermieters liegen, erfolgt insoweit eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast, d. h. der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass bei Vertragsschluss der Bedarf nicht absehbar gewesen ist.

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IMRRS 2017, 1072

BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.*)

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IMRRS 2017, 0963

LG Aachen, Urteil vom 22.12.2016 - 2 S 30/16

Stammt ein Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 und wurden für den Mietspiegel 2015 Daten bis etwa Mitte Dezember 2014 erhoben, so bilden die für den Mietspiegel 2015 erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend ab.

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IMRRS 2017, 0550

LG Berlin, Urteil vom 20.12.2016 - 63 S 164/16

1. Das Entfernen asbesthaltiger Bodenplatten und das Versiegeln des asbesthaltigen Klebers entsprachen 2011 dem allgemeinen Stand der Technik.

2. Sofern nicht ausnahmsweise Asbestbelastungen nachgewiesen werden, stellt eine solche Asbestbeseitigung keinen Mietmangel dar.

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IMRRS 2017, 0926

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 328/16

1. Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen bzw. bezifferter Prozentsätze verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist.

2. Pflegegeld ist bei der Beurteilung des dem Mieter zur Verfügung stehenden monatlichen Geldbetrags mit einzubeziehen - zumindest wenn die Pflege unentgeltlich durch die Kinder erfolgt und keine weiteren zusätzlichen Kosten durch die Pflege anfallen.

3. Liegen die dem Mieter nach Abzug der bisherigen Miete zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel bereits unter dem Existenzminimum, führt jede weitere modernisierungsbedingte Mieterhöhung zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Härte. Diese Wertung findet allenfalls im konkreten Einzelfall eine Einschränkung, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden wäre.

4. Geringfügig geringere Heizleistungen und dadurch niedrigere Heizkosten sind lediglich im Zuge der zu prüfenden künftigen finanziellen Belastung zu prüfen.

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IMRRS 2017, 0990

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 - 18 S 39/16

1. Für Mietausfälle nach dem Zeitpunkt der Wirksamkeit einer fiktiven, zeitgleich mit der vom Mieter verschuldeten Kündigung des Vermieters erklärten Kündigung des Mieters fehlt es an der Kausalität - oder genauer: am Zurechnungszusammenhang - zwischen seinem Fehlverhalten und dem Einnahmenausfall des Vermieters.

2. Der Vermieter kann keinen Schadensersatz wegen Räumungsverzugs beanspruchen, wenn er erst deutlich nach dem tatsächlichen Auszug der Mieter mit der Neuvermarktung der Wohnung beginnt. Er hätte im vor der Vermarktung liegenden streitgegenständlichen Zeitraum keine Erträge erwirtschaften können.

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IMRRS 2017, 1049

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.05.2015 - 531 C 323/14

Ein Mieter verletzt seine Pflichten schwerwiegend, wenn er den Hausfrieden in extremer Weise stört, durch Beleidigungen anderer Mieter (mit Schimpfworten und Verweisen zum Psychologen), Falschaussagen (der ist Alkoholiker) und selbst vor Handgreiflichkeiten nicht zurückschreckt, sodass andere Mieter ihrerseits kündigen und ausziehen.

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IMRRS 2017, 1033

AG Halle/Saale, Urteil vom 16.08.2016 - 95 C 307/16

1. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden.

2. Die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern sind nicht umlegbar. Sie entstehen nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie - anders als Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten - nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen. Die Anmietkosten sind ohne Probleme vermeidbar durch den Kauf der Rauchwarnmelder.

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IMRRS 2017, 1025

AG Reinbek, Urteil vom 02.06.2017 - 14 C 955/16

Beschränkt die Stadt nach Abschluss eines Mietvertrags, der keine Vereinbarung über Zufahrtsmöglichkeiten enthält, die Zuwegung des Mietobjekts durch einen abgeschlossenen Sperrbalken, sodass keine Zufahrt mit dem Auto direkt zur Tür möglich ist, liegt ein "Umfeldmangel" vor, der jedoch keinen Mietmangel darstellt.

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IMRRS 2017, 1020

LG Berlin, Urteil vom 21.03.2017 - 63 S 206/16

1. Es ist unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung getroffen worden ist. In beiden Fällen handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der zu rügen ist.

2. Die Rüge ist für jede Abrechnung zu wiederholen.

3. Zur Auslegung eines Mietvertrags, ob hiernach auch kalte Betriebskosten umgelegt wurden.

4. Der Mieter kann die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.

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IMRRS 2017, 1016

LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2017 - 18 S 112/16

Der Vermieter kann seine Zustimmung zum Mieterwechsel verweigern, wenn der potenzielle Neumieter nicht solvent ist.

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IMRRS 2017, 0986

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 119/17

Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben.*)

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IMRRS 2017, 1013

AG München, Urteil vom 24.02.2016 - 424 C 21138/15

Wenn ein Mieter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt und hierbei zur Wahrung eigener Interessen handelt, ist dies kein Grund für eine fristlose Kündigung

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IMRRS 2017, 1005

AG Mannheim, Urteil vom 03.05.2017 - 8 C 6/16

1. Der Anspruch auf Schadensersatz (hier: wegen unberechtigt erfolgter Eigenbedarfskündigung) verjährt innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und bekannt ist.

2. Spätestens mit freiwilligem Auszug des Klägers und dem Einzug in die Nachfolgewohnung standen die Schadenspositionen (Umzugskosten und Mietzinsveränderungen) fest, sodass die Verjährungsfrist am Ende dieses Jahres zu laufen beginnt.

3. Geht der Klageschriftsatz erst am 01.01. und damit einen Tag zu spät bei Gericht ein, muss der Kläger beweisen, dass das Schriftstück bereits am 31.12. in den Herrschaftsbereich des Gerichts gelangt ist.

IMRRS 2017, 1002

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 16.11.2016 - 10 C 369/15

1. Heizungsanlagen aus den 80-iger Jahren wurden häufig überdimensioniert. Es wurde eine hohe Bestellleistung gewählt, was heute zu hohen Grundkosten führt, die den größten Einzelanteil der Fernwärmekosten ausmachen.

2. Bei einer Reduzierung der Bestellleistung können die spezifischen Fernwärmekosten deutlich reduziert werden.

3. Die Berechnungsformel nach der Heizkostenverordnung darf nur angewendet werden, wenn der Wärmemengenzähler die Wärmemenge für Heizung und Warmwasser misst.

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IMRRS 2017, 1001

AG Arnstadt, Urteil vom 23.02.2017 - 1 C 156/16

1. Sofern die Parteien keine anderweitige Vereinbarung treffen, sind die Betriebskosten (hier: Abfallgebühren) nach Wohnfläche umzulegen.

2. Wurden in früheren Betriebskostenabrechnungen die Abfallgebühren nach Personenzahl umgelegt, kann allein das unbeanstandete Bezahlen der Abrechnungen nicht als stillschweigende Vereinbarung eines Umlageschlüssels angesehen werden.

3. Eine Betriebskostenabrechnung ist nur formell ordnungsgemäß, wenn diese für die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart (hier: Hausmeisterkosten) sowohl umlagefähige, als auch nicht umlagefähige Kosten ausweist.

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IMRRS 2017, 0999

AG Wedding, Urteil vom 13.12.2016 - 20 C 298/16

1. Zur Wohnfläche gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume.

2. Hobbyräume, die eine lichte Höhe von mindestens 2m aufweisen, beheizbar und wohnlich gestaltet sind, zählen mit ihrer vollen Fläche zur Wohnfläche. Auf die Nutzungsfrequenz der Räume kommt es nicht an.

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IMRRS 2017, 0998

AG Wedding, Urteil vom 28.02.2017 - 4 C 80/16

1. Erklärt der Mieter nicht innerhalb der 2-Monats-Frist nach Zugang des Erhöhungsverlangens seine Zustimmung zur Mieterhöhung, gibt er Anlass zur Klageerhebung.

2. Die Prozesskosten sind dem Mieter aufzuerlegen, wenn er Anlass zur Klageeinreichung gegeben und keine sachlichen Einwände gegen die begehrte Mieterhöhung erhoben und insbesondere die Ortsüblichkeit nicht in Frage gestellt hat. Die Begründung mit sozialer Notlage ändert daran nichts.

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IMRRS 2017, 0994

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.06.2017 - 913 C 2/17

1. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung ist rechtswirksam, da sie umfassend begründet ist (entgegen AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16).

2. Diese Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Freien und Hansestadt Hamburg durch den Qualifizierten Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum 2015 i.S.d. § 558d BGB erfolgt, der die in Hamburg gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum widerspiegelt.

IMRRS 2017, 0896

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 22.01.2016 - 532 C 246/15

Eine Modernisierung, die sich isoliert auf die energetischen Eigenschaften der Wohnung bezieht und damit die übrige Beschaffenheit und das Gesamtgepräge der Wohnung unberührt lässt, kann von vorneherein keine Eingruppierung in eine abweichende Baualtersklasse rechtfertigen. Sie ist lediglich im Rahmen der Spanneneinordnung zu berücksichtigen.

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IMRRS 2017, 0823

LG München II, Urteil vom 15.03.2016 - 12 S 5160/15

1. Die Kappungsgrenzesenkungsverordnung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

2. Das rechtsanwendende Gericht hat selbstständig die Gültigkeitsvoraussetzungen der von ihm angewendeten Norm zu überprüfen, ohne dass insoweit die Dispositionsmaxime eingreifen würde. Zur Disposition der Parteien stehen nur Tatsachen, nicht jedoch die Auswahl des anwendbaren Gesetzes.

3. Die für die Rechtskraft geltenden Grundsätze sind deshalb auf die Normenkontrolle - jedenfalls nach Art. 98 Satz 4, 92 BayVerf - nicht anwendbar und stehen einer erneuten Sachentscheidung nicht entgegen.

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IMRRS 2017, 0909

AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17

Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von Krankheit und Alter und im Hinblick auf die lange Dauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, für die Übergangszeit bis zum Freiwerden eines Platzes im betreuten Wohnen eine andere Wohnung zu suchen und in diese vorübergehend einzuziehen.

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IMRRS 2017, 0549

LG Berlin, Beschluss vom 03.08.2016 - 65 S 163/16

1. Zieht ein Mitmieter aus der Mietwohnung aus, so führt dies nicht zur Beendigung des Vertragsverhältnisses.

2. Der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Mietverhältnisses ist auch gegen denjenigen begründet, der im Gegensatz zu den anderen den Besitz an der Mietsache durch seinen Auszug endgültig aufgegeben hat.

3. Dem ausgezogenen Mieter ist die Erfüllung seiner Rückgabepflicht nicht unmöglich, da diese objektiv - wenn auch nur von dem zurückgebliebenen Mitmieter - erbracht werden kann.

4. Wird die Miete von einem dem Vermieter unbekannten Dritten überwiesen, ist hierdurch die Mietschuld nicht erloschen. Dies gilt insbesondere, wenn der überwiesene Betrag von der geschuldeten Miete derart abweicht, dass sich diese Zahlung für den Vermieter in keiner Weise als Zahlung auf die Mietforderung darstellen muss.

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IMRRS 2017, 0957

OLG Naumburg, Urteil vom 29.09.2016 - 4 U 76/15

Eine grob fahrlässige Verletzung mietvertraglicher Obhutspflichten als Grundlage für einen auf den Gebäudeversicherer übergegangenen Schadensersatzanspruch kann ausscheiden, wenn der Mieter einer sanierten Altbauwohnung nicht zuvor vom Vermieter darauf hingewiesen worden war, dass zur Verhinderung des Einfrierens von Leitungen im Bereich eines Drempels ein Beheizen auf Stufe 2 erforderlich sein kann.*)

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IMRRS 2017, 0958

AG Bad Urach, Urteil vom 05.10.2016 - 1 C 229/16

Wenn die Hausordnung bzw. Anordnung des Vermieters eine angemessene Regelung zu rauchfreien Zeiten auf Balkonen oder Terrassen eines Mehrfamilienhauses enthält, können einzelne Mieter von ihren Nachbarn keine darüberhinausgehenden rauchfreien Zeiten verlangen.*)

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IMRRS 2017, 0827

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 110/15

1. Grundsätzlich ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und einen Stellplatz eine Teilkündigung des Stellplatzes nicht möglich.

2. Ausnahmsweise kann ein Mietverhältnis zum PKW-Stellplatz teilweise gekündigt werden, wenn eine unzulässige Koppelung der Mietgegenstände nach § 10 Abs. 6 HmbWoBindG vorliegt.

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IMRRS 2017, 0803

LG Rostock, Urteil vom 19.05.2017 - 1 S 198/16

1. Kann der Mieter Umstände darlegen und beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zugehörigen Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen.

2. Solche Umstände sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn der gemessene Verbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch in der vorherigen Zeit und in der späteren Zeit signifikant gestiegen ist, sich hierfür keine Erklärung finden lässt, die dem Mieter zurechenbar ist, und sich diese Steigerung durch einen Mietmangel erklären lässt, der grds. in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

3. Lässt sich ein Verbrauch aufgrund von Umständen im vorgenannten Sinne nicht sicher als betriebskostenrelevanter Verbrauch feststellen, können die umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB wegen eines dem Mieter zurechenbaren Mindestverbrauchs geschätzt werden.

4. Die Mangel-Anzeigepflicht des Mieters setzt die Erkennbarkeit des Mietmangels voraus. Er muss die anzeigerelevanten tatsächlichen Umstände entweder positiv kennen oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht zur Kenntnis genommen haben. Letzteres ist der Fall, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch hat aufdrängen müssen.

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IMRRS 2017, 0801

AG Neukölln, Urteil vom 08.03.2017 - 16 C 395/16

1. Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB) streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie. Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt.

2. Besteht das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit und tritt erst jetzt ein Bettwanzenbefall auf, ist davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann.

3. Dementsprechend schuldet der Mieter dem Vermieter den Ersatz der Kosten für den Kammerjäger.

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IMRRS 2017, 0942

BGH, Beschluss vom 30.05.2017 - VIII ZR 31/17

1. Ein neben der "Grundmiete" ausgewiesenen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" ist als Preis(haupt)abrede einzuordnen, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt, da dieser Zuschlag ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt.

2. Die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung; es handelt sich um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.

3. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

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