Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2017, 1487

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)

2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)

IMRRS 2017, 1354

AG Köln, Urteil vom 07.04.2017 - 208 C 454/15

1. Ein Schuhschrank im Treppenhaus und Heizkörper als Handtuchhalter sind grundsätzlich werterhöhend zu berücksichtigen.

2. Soll eine ältere Wohnung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in eine jüngere Altersklasse eingestuft werden, so muss das Mieterhöhungsverlangen hinreichende Angabe zu den Sanierungsmaßnahmen machen.

3. Eine Anordnung in die falsche Altersgruppe ist nur ein materieller Fehler.

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IMRRS 2017, 1467

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 - 66 S 90/17

1. Eine von einem Kündigungsgrund gedeckte fristlose Kündigung beendet das betroffene Mietverhältnis mit Zugang "ohne wenn und aber". Mit diesem Zeitpunkt entfaltet die Kündigung ihre Wirkungen.

2. Eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Schonfristzahlung bewirkt dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkungen, also etwa das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe. An der rechtlichen Tatsache, dass diese Ansprüche seit dem Zugang der Kündigung und bis zum Eingang der Schonfristzahlung einschränkungslos und (sofort) fällig bestanden haben, ändert dies aber nichts.

3. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist in diesem Fall unwirksam, da bei ihrem Zugang, auf den es für das Wirksamwerden der Erklärung ankommt, ein Mietverhältnis aufgrund der außerordentlichen Kündigung bereits nicht mehr bestand.

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IMRRS 2017, 1466

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)

IMRRS 2017, 1461

LG Tübingen, Urteil vom 10.01.2017 - 1 S 97/16

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sondern dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig.

2. Solange kein rechtskräftiger Kostenfestsetzungsbeschluss vorliegt, kommt eine Aufrechnung nur in Betracht, wenn der Anspruch dem Grund und der Höhe nach unbestritten ist.

3. Die Aufrechnung beseitigt die Verzugsfolgen und bringt damit auch den Anspruch auf Verzugszinsen gem. § 398 BGB rückwirkend auf den Zeitpunkt zum Erlöschen, in welchem sich die Forderungen aufrechenbar gegenüberstanden.

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IMRRS 2017, 1456

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 - 18 S 339/16

1. Der Vermieter hat den Mieter - sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung - gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.

2. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht dem Vermieter nicht zu, da sein Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist.

3. Ein Mieter kann von seinem Vermieter dementsprechend beanspruchen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.

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IMRRS 2017, 1454

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 279/16

Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen (Fortführung des Senatsurteils vom 04.05.1970 - VIII ZR 179/68, WM 1970, 853; sogenannte Gefälligkeitsmiete).*)

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IMRRS 2017, 1453

AG München, Urteil vom 11.07.2017 - 422 C 6905/17

Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, einen vertragswidrigen Baum zu entfernen, und wird er hierzu dann rechtskräftig verurteilt, so kann der Vermieter, wenn er den Mieter in Anbetracht des Urteils nochmals zur Entfernung unter Fristsetzung und Kündigungsandrohung fruchtlos aufgefordert hat, dem Mieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2017, 1347

LG Hamburg, Urteil vom 22.12.2016 - 307 S 53/16

1. Zu der Frage, wann ein Härtegrund nach § 574c Abs. 1 BGB vorliegt.

2. Zur Beurteilung eines medizinischen Sachverständigengutachtens.

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IMRRS 2017, 1437

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 09.10.2017 - 316 C 206/17

1. Die Hamburger Mietpreisbremsenverordnung ist auch nach Veröffentlichung der Begründung aus der Senatsdrucksache weiterhin unwirksam.

2. Diese nachträglich veröffentlichte Begründung führt zu keiner rückwirkenden Heilung des Begründungsmangels.

3. Der ursprüngliche Begründungsmangel kann im Übrigen auch nicht mit ec-nunc Wirkung geheilt werden.

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IMRRS 2017, 1428

LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2017 - 67 S 166/17

1. Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.*)

2. Legt der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner auf eine erstinstanzlich in den Prozess eingeführte Kündigung gestützten Räumungsklage ein, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung geltend gemachte weitere Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese die bereits im ersten Rechtszug eingeführte Kündigung betrifft, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.*)

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IMRRS 2017, 1427

AG Brandenburg, Beschluss vom 02.10.2017 - 31 C 88/17

1. Die erforderliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung gem. § 558b BGB ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung.

2. Eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters liegt somit erst dann vor, wenn er eine Willenserklärung gegenüber dem Vermieter abgibt, wonach er einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.

3. Die Klagefrist für eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist eine Ausschlussfrist; eine Wiedereinsetzung nach Versäumung der Klagefrist ist nicht mehr möglich.

4. Auch auf diese Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Vorschrift des § 167 ZPO anwendbar. Danach tritt die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageeinreichung bei Gericht ein, wenn die Zustellung der Klage dann noch demnächst erfolgt.

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IMRRS 2017, 1381

AG Bielefeld, Urteil vom 28.03.2017 - 407 C 111/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1380

LG Münster, Urteil vom 12.12.2016 - 2 O 114/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1420

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 250/16

1. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09, Rz. 11 ff., BGHZ 185, 114, IMR 2010, 215; Beschlüsse vom 13.07.2010 - VIII ZR 281/09, Rz. 1, IMRRS 2010, 2731 = WuM 2010, 635; vom 31.08.2010 - VIII ZR 28/10, Rz. 1, IMRRS 2010, 3226 = WuM 2010, 750; vom 12.01.2011 - VIII ZR 6/10, Rz. 1, IMRRS 2011, 0548 = NZM 2011, 478).*)

2. In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB.*)

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IMRRS 2017, 1391

OLG Naumburg, Beschluss vom 21.09.2016 - 12 W 37/16

Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben und hat der Beklagte auf eine rechtskräftige Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO die Sicherheit nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist geleistet, bedarf es für den Erlass einer einstweiligen Verfügung keiner weitergehenden Begründung des Verfügungsgrundes. Dieser besteht unter den besonderen Voraussetzungen des § 940a Abs. 3 ZPO allein in dem Verstoß gegen die Sicherungsanordnung.*)

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IMRRS 2017, 1355

AG München, Urteil vom 18.08.2016 - 432 C 9516/16

1. Der Begriff des wichtigen Grundes nach § 563 Abs. 4 BGB ist nicht mit solchen Umständen gleichzusetzen, die sonst zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigen würden. Vielmehr müssen sich - ähnlich wie bei der Problematik der Untervermietung an einen dem Vermieter missliebigen Untermieter gem. § 540 BGB - die Kündigungsgründe gerade aus der Person des Eintretenden ergeben. Hierzu gehören auch Zweifel an der Zahlungsfähigkeit, weil anders als bei der Untervermietung dem Vermieter in dieser Konstellation gerade der Eintretende als Hauptmieter allein haftet.

2. Eine Mehrzahl negativer Schufa-Eintragungen sowie mehrere unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen somit eine Kündigung.

3. Dass zum Kündigungszeitpunkt keine Mietrückstände mehr bestanden, ist unerheblich. Denn eine gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit reicht grundsätzlich aus.

4. Auch die Tatsache, dass die nach § 563 BGB in den Vertrag eingetretene Person ihrem neuen Vermieter über einen Zeitraum von mehr als 10 Monaten nicht über den Tod des bisherigen Mieters/Nutzungsberechtigten informiert, sondern dies erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich nachholt, erweckt erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit dieser Person. Ein derartiges Verhalten ist in nicht hinnehmbarer Weise vertragswidrig und stellt eine (weitere) konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen dar.

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IMRRS 2017, 1413

LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017 - 67 S 149/17

Eine Wohnung gilt bei Anwendung des Berliner Mietspiegels (2015) auch dann als eine solche, die mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, wenn allein der Wohn- und Schlafraum - nicht aber Küche und Bad – einheitlich über eine Heizung erwärmt werden, bei der die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt.

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IMRRS 2017, 1390

AG Schöneberg, Urteil vom 19.04.2017 - 7 C 186/16

Auch wenn jeweils für sich genommenen lediglich geringe Verspätungen der Mietzahlungen vorliegen und auch die Minderzahlungen als solche nicht sehr schwer wiegen, können sie besonderes Gewicht dadurch erlangen und eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt hat.

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IMRRS 2017, 1367

AG Köln, Urteil vom 05.07.2016 - 205 C 36/16

1. Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der vom 1.10. - 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 - 6 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten.

2. Werden diese Temperaturen nicht erreicht, so stellt dies einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, den der Vermieter zu beseitigen hat.

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IMRRS 2017, 1382

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 01.12.2016 - 428 C 498/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1362

LG Berlin, Beschluss vom 08.06.2017 - 65 S 112/17

1. Eine zeitlich sehr begrenzte Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel allein, der zu keiner Zeit das Risiko eines Zahlungsausfalls in sich trägt und auch sonst keine Besonderheiten aufweist, erreicht nicht das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht.

2. Ist vertraglich gar vereinbart, dass der Vermieter das Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen kann, wenn berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, ergibt sich aus der Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit dem Vermieterwechsel erst recht keine Notwendigkeit, das Mietverhältnis ausnahmsweise aufzulösen.

3. Dementsprechend scheidet eine ordentliche Kündigung aus, wenn nach einem Vermieterwechsel das Jobcenter an den Vorvermieter die Mieten versehentlich zahlt.

4. Das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

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IMRRS 2017, 1351

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 81/17

1. Auch nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. war eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nur möglich, wenn durch diese der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert wurden.

2. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist nicht der Fall, wenn auf der betreffenden Etage ein Haltepunkt des Fahrstuhls nicht eingebaut ist.

3. Der nachträgliche Wegfall eines Trockenbodens und die damit einhergehende Einschränkung des Wohngebrauchs rechtfertigen eine Reduzierung der Miete in Höhe von 2%.

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IMRRS 2017, 1370

BFH, Urteil vom 09.05.2017 - IX R 6/16

Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden.*)

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IMRRS 2017, 1365

LG Berlin, Beschluss vom 07.06.2016 - 67 S 136/16

Die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 (GVBl. 2013, 488) ist verfassungsgemäß (Festhaltung Kammer, Beschluss vom 17.03.2016 - 67 S 30/16, IMR 2016, 237).*)

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IMRRS 2017, 1345

LG München I, Urteil vom 13.07.2016 - 14 S 1848/16

1. Im Rahmen der eingeschränkten Überprüfbarkeit des Eigenbedarfswunsches steht es den Vermietern und Eigentümern eines Anwesens frei, mit welcher Wohnung sie ihren Eigenbedarfswunsch erfüllen möchten. Eine Überprüfung der Auswahl der gekündigten Wohnung erfolgt durch die Gerichte gerade nicht bzw. nur in Fällen, in denen eine grobe Unbilligkeit und ein nicht mehr nachvollziehbarer Wunsch vorliegt.

2. Die Anwendung des Härtefalls des § 574 BGB setzt voraus, dass in einer vorzunehmenden Interessenabwägung die Beendigung des Mietverhältnis für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine ungerechtfertigte, dauerhafte oder vorübergehende Härte bedeutet. Diese Härte kann dabei wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art sein.

3. Nicht die üblichen, sich aus einem Umzug ergebenden Beschwernisse sollen erfasst werden, vielmehr sollen wirklich nur solche Umstände, die über die üblichen Beeinträchtigungen hinausgehen und bei Würdigung aller Umstände im Hinblick auf den sozialen Schutzzweck nicht hinnehmbar sind, zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Dabei muss der Eintritt des Härtegrundes nicht feststehen, ausreichend ist es vielmehr, wenn eine gewisse Wahrscheinlichkeit dieses Eintritts besteht.

4. Wiegen die Interessen der Parteien gleichschwer, so gilt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang.

5. Untermieter werden nur dann in den Schutzbereich miteinbezogen, wenn es sich bei ihnen um Verwandtschaft handelt oder eine Lebensgemeinschaft vorliegt.

6. Die Vorschrift des § 574 BGB dient dem Schutz des Mieters, ein derartiger Schutz kann jedoch auch in den Fällen erforderlich sein, in welchen die zu räumende Wohnung lediglich als Zweitwohnung genutzt wird.

7. Zu der Frage, wie die Härtegründe mit den Interessen des Vermieters abzuwägen sind, wenn der Mieter blind ist, aufgrund einer arthritischen Erkrankung auf einen Rollstuhl bzw. eine Gehhilfe angewiesen ist und dort sozial verwurzelt ist und der Vermieter seine pflegebedürftige Mutter dort pflegen und betreuen möchte.

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IMRRS 2017, 1344

AG Saarbrücken, Urteil vom 23.08.2017 - 4 C 348/16

1. Eine aus Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

2. Für einen Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung muss, durch Einwirkungen aus der Wohnung, eine Schädigung der Gesundheit unmittelbar bevorstehen, d. h. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten sein.

3. Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist, wobei Maßstab eine allgemeine objektive Wohnraumhygiene ist.

4. Die Mietkaution soll eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichern.

5. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als sechs Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zurückbehalten.

6. Steht fest, dass etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen werden, so besteht jedoch kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution.

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IMRRS 2017, 1338

LG Karlsruhe, Urteil vom 02.06.2017 - 9 S 169/16

Ist der Mieter für einen Mietmangel - hier: Feuchtigkeit und Schimmel - mitverantwortlich, so ist er zwar zur Mietminderung berechtigt, sein Verursachungsbeitrag ist aber bei der Bestimmung der Minderungsquote negativ zu berücksichtigen.

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IMRRS 2017, 1332

AG Schöneberg, Urteil vom 09.02.2016 - 18 C 108/15

1. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nicht nur die laufenden Aufwendungen enthalten, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit; dazu gehören auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen.

2. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss aktuell sein; eine über drei Jahre alte Berechnung genügt nicht.

3. Außerhalb der Wohnung liegende Mängel berechtigen grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung.

4. Eine unzureichende Gartenpflege beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich.

5. Mieterhöhungserklärungen und Betriebskostenabrechnungen in preisgebundenen Neubauwohnungen, die der Vermieter mit einer Computer-Software erstellt, die mit einer Kombination von Mieterdaten und Textbausteinen arbeitet, gelten als mit einer automatischen Einrichtung gefertigt und müssen deshalb nicht eigenhändig unterschrieben werden.

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IMRRS 2017, 1331

AG Augsburg, Urteil vom 16.01.2017 - 17 C 4796/15

1. Der Balkon gehört zur Mietwohnung und ist daher vom Vermieter in vertragsgemäßer Beschaffenheit zu erhalten.

2. Die Anwesenheit zahlreicher Tauben ist im Regelfall als stadttypisch vom Mieter hinzunehmen. Werden die Tauben jedoch durch die vom Vermieter zu verantwortende Fassadengestaltung angezogen, so liegt die den Wohnwert beeinträchtigende Taubenbesiedlung im Verantwortungsbereich des Vermieters. Er hat im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen.

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IMRRS 2017, 1325

AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 - 17 C 148/16

1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.

2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

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IMRRS 2017, 1308

AG Dortmund, Urteil vom 29.08.2017 - 425 C 7634/16

1. Nach § 110 InsO ist eine Verfügung des Schuldners über die Miet- und Pachtforderung für eine spätere Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur wirksam, wenn sie sich auf die Miete oder Pacht für den zurzeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Eine Verfügung ist insbesondere die Einziehung der Miete.

2. Ob auch ein Baukostenzuschuss hierunter fällt, kann offenbleiben.

3. Denn hierfür wäre auf jeden Fall erforderlich, dass der Mieter den Baukostenzuschuss aus dem eigenen Vermögen geleistet hat.

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IMRRS 2017, 1312

LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 - 67 S 149/17

Die Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) dürften verfassungswidrig sein.

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IMRRS 2017, 1306

AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2017 - 203 C 232/17

1. Auf einen am 20.05.2015 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Regelung in § 556d Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Es kommt hierbei auf den Tag des Vertragsschlusses und nicht auf den Tag des Mietbeginns an.

2. Wurde bereits mit den Vormietern in zulässiger Weise und außerhalb des Geltungsbereichs des § 556d Abs. 1 BGB eine bestimmte Vormiete vereinbart, besteht für den Mieter kein Rechtsschutzbedürfnis auch noch die Miete zu erfahren, die mit den Vormietern der Vormieter vereinbart wurde.

3. Eine Abtretung ist nur wirksam, wenn die Forderung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist.

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IMRRS 2017, 1304

LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2017 - 67 S 190/17

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen von ihm behaupteten Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% erhöht haben.

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IMRRS 2017, 1275

LG Hildesheim, Urteil vom 02.11.2016 - 7 S 56/16

1. Ein auf drei Jahre befristeter Formular-Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit ist kein Zeitmietvertrag.

2. Eine solche kurze Bindung schränkt die Dispositionsfreiheit beider Mietvertragsparteien nicht unangemessen ein. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ablauf der Dreijahresfrist möglich.

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IMRRS 2017, 1276

LG Amberg, Urteil vom 09.08.2017 - 24 S 299/17

Es besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

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IMRRS 2017, 1271

BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 226/16

1. Zur Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)Lärm aus der Nachbarwohnung eines Mehrfamilienhauses.*)

2. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bestätigung der st. Senatsrspr.: Senatsurteile vom 29.02.2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rz. 17 = IMR 2012, 178; vom 20.06.2012 - VIII ZR 268/11, NJW-RR 2012, 977 Rz. 18; jeweils m.w.N.; Senatsbeschluss vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rz. 12 = IMR 2017, 208).*)

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IMRRS 2017, 1269

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.03.2016 - 8 C 285/15

1. Der Vermieter muss Aufwendungen des Mieters in angemessenen Umfang ersetzen, soweit die Kosten objektiv erforderlich gewesen sind.

2. Führen Arbeiten zur Beseitigung eines Wasserschadens sowohl zur Staubentwicklung, als auch bei der erforderlichen Trocknung zu einem besonders trocken-warmen Klima, sind auch Kosten für die Einhausung von Server-Racks und die angefallenen Stromkosten für die erforderliche Kühlung der technischen Geräte erstattungsfähig.

3. Ein Mieter darf seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten, auch wenn dies für den Vermieter teurer wird.

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IMRRS 2017, 1261

AG Hamburg, Urteil vom 15.07.2016 - 46 C 144/16

1. Eine Kündigung kann nicht auf Vorfälle gestützt werden, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren.

2. Lautes Schreien, Treten gegen Türen und Möbel sowie Türenknallen eines psychisch kranken Mieters nach Erhalt der Abmahnung rechtfertigen keine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2017, 1259

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.12.2016 - 23 C 258/15

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn die beabsichtigte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Dieselbe Lage ist gegeben, wenn nicht insgesamt nur eine kurze Nutzungsdauer beabsichtigt ist, sondern sporadische Nutzung über längere Zeit. Denn auch hier lässt sich der Bedarf auf zumutbare Weise anderweitig befriedigen.

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IMRRS 2017, 1256

AG Wedding, Beschluss vom 13.01.2017 - 13 C 1001/17

1. Wird den Eltern eines Mieters mitgeteilt, dass dieser wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurde, ist dieser Eingriff in das Persönlichkeitsrecht hinzunehmen.

2. Besteht zwischen Vermieter und Vater des Mieters ein Bürgschaftsvertrag, liegt durch diese Mitteilung keine rechtswidrige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts vor.

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IMRRS 2017, 1195

AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 - 8 C 162/17

1. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

2. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Mietwohnung unterbindet.

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IMRRS 2017, 1212

AG Köln, Urteil vom 01.03.2016 - 206 C 232/15

Dachbegrünungskosten stellen keine Gartenpflegekosten und somit keine umlagefähigen Betriebskosten dar.

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IMRRS 2017, 1213

AG Köln, Urteil vom 27.01.2016 - 220 C 409/15

1. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen.

2. In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen; die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten.

3. Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete.

4. Ein Recht, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht.

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IMRRS 2017, 1224

LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017 - 67 S 129/17

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)

2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGBG gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbundes gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)

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IMRRS 2017, 0989

AG Hamburg, Urteil vom 14.04.2016 - 42 C 61/15

1. Eine Strafanzeige gegen den Vermieter stellt als solche noch keine Pflichtverletzung des Mieters dar; pflichtwidrig ist eine Strafanzeige nur dann, wenn sie schuldhaft falsch war, was wiederum der Vermieter beweisen muss.

2. Allerdings trifft den Mieter, der die Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet hat, eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Umstände, die zu der Strafanzeige geführt haben. Wenn danach zwar die behauptete Straftat nicht bewiesen ist, aber Anhaltspunkte für den behaupteten Geschehensablauf vorliegen, so dass nicht eine offensichtliche Verleumdung vorliegt, ist der Kündigende wieder in der Beweislast.

3. Steht zur Überzeugung des Gerichts weder fest, dass der Mieter bei der Erstattung der Strafanzeige den Vermieter bewusst fälschlich der Körperverletzung bezichtigt hat, noch, dass der Vermieter die vom Mieter behauptete Körperverletzung tatsächlich begangen hat, ist eine außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt.

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IMRRS 2017, 1211

BVerfG, Beschluss vom 01.08.2017 - 1 BvR 1910/12

Sozialgerichte dürfen in einstweiligen Rechtsschutzverfahren über die Eilbedürftigkeit von Leistungen für Unterkunft und Heizung nicht schematisch darauf abstellen, ob schon eine Räumungsklage erhoben worden ist. Vielmehr müssen sie prüfen, welche negativen Folgen finanzieller, sozialer, gesundheitlicher oder sonstiger Art dem Antragsteller im konkreten Einzelfall drohen.

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IMRRS 2017, 0794

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.07.2016 - 216 C 98/16

1. Eine Modernisierungsankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen enthalten.

2. Sollen Balkone angebracht werden und diese durch Stützpfeiler auf der Terrasse der Erdgeschosswohnung abgestützt werden, muss dies in der Modernisierungsankündigung enthalten sein.

3. Durch Balkone wird eine ohnehin schon dunkle Erdgeschosswohnung im Hinterhaus weiter verdunkelt. Auch eine Terrasse nebst bodentiefer Tür mit Blick auf eine nahe und emittierende Müllstandsfläche stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar.

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IMRRS 2017, 1043

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 29.05.2017 - 40 C 217/17

Die Eigenbedarfskündigung nach unwirksamem Mieterhöhungsverlangen und Kündigungsandrohung zur Durchsetzung der Mieterhöhung ist unwirksam.

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