Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2019

IMRRS 2019, 0393

AG Rheine, Urteil vom 10.10.2018 - 10 C 112/18

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zusendung der Belege, aus denen sich die Nebenkostenabrechnung ergibt. Vielmehr hat er lediglich ein Einsichtsrecht in die Belege.

2. Die Geltendmachung von Wartungsmaßnahmen fällt nicht unter die Inanspruchnahme eines Mieters aus Kleinreparaturregelungen.

 Volltext


IMRRS 2019, 0271

AG Köln, Urteil vom 15.02.2019 - 208 C 188/18

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW ist formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlicht ist.

 Volltext


IMRRS 2019, 0404

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.03.2019 - 2-04 O 307/18

1. Ein etwaiger Pflichtverstoß bei der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung begründet keine Ansprüche zu Gunsten der Mieter. Mieter können deshalb aus einer unter Umständen unwirksamen Hessischen Mietpreisbegrenzungsverordnung keine Ansprüche gegen das Land Hessen ableiten.

2. Auch durch den Erlass von untergesetzlichen Rechtsnormen (Rechtsverordnungen oder Satzungen), die gegen höherrangiges Recht verstoßen können in der Regel keine Amtshaftungsansprüche begründet werden. Denn auch der Verordnungs- oder Satzungsgeber nimmt grundsätzlich nur Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr.

3. Der Mietpreisbegrenzungsverordnung fehlt es an dem beschränkten Kreis der Normadressaten.

 Volltext


IMRRS 2019, 0402

LG Berlin, Urteil vom 23.01.2019 - 65 S 170/18

1. Vorübergehend erhöhte (Bau-)Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionschutzgesetzes Berlin bewegen und (lediglich) dazu führen, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden, rechtfertigen - bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung - nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels der Mietsache.

2. Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, weil dem Vermieter mit Vertragsschluss nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird.

 Volltext


IMRRS 2019, 0362

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.05.2018 - 10 C 146/17

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2019, 0380

LG Berlin, Urteil vom 30.10.2018 - 63 S 192/17

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Ob die angesetzten Flächenwerte zutreffen, ist vom Mieter anhand der Einsicht in den Abrechnungsunterlagen zu prüfen und gegebenenfalls einzuwenden.

 Volltext


IMRRS 2019, 0378

LG Hamburg, Urteil vom 21.12.2018 - 316 S 71/18

1. Eine - fiktive - Mietminderung wegen Baulärms kann bei nachbarrechtlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen einen Entschädigungsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auslösen.

2. Eine - vorübergehende - Großbaustelle eines Nachbarn an einer direkt angrenzenden Hauswand zum bewohnten Mietshaus über mehrere Monate führt zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, der die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreitet, auch wenn die immissionsschutzrechtlichen Grenzwerte und baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

3. Baustellenlärm ist in Großstädten nicht generell hinzunehmen.

4. § 906 BGB findet im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung.

 Volltext


IMRRS 2019, 0377

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.09.2018 - 911 C 245/17

Vormalige Lebensgefährten können nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die regelmäßig als Kündigung der die Lebensgefährten verbindenden Innen-GbR zu sehen ist, wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

 Volltext


IMRRS 2019, 0366

LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 - 66 S 35/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IMRRS 2019, 0358

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2018 - 33 C 2300/17

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2019, 0355

AG Homburg, Urteil vom 09.11.2018 - 4 C 216/18

Reagiert ein Wohnungsmieter einmalig aggressiv auf ständige Vorhaltungen, Unterstellungen, Gängelungen und Nachspionieren einer Nachbarin, rechtfertigt dies keine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mieters.

 Volltext


IMRRS 2019, 0352

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2018 - 65 S 255/17

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2019, 0162

AG München, Urteil vom 08.08.2018 - 416 C 5897/18

1. Der Mieter gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich, wenn die Wohnung unordentlich und stark vermüllt ist, von ihr eine unangenehme Geruchsbelästigung ausgeht und inzwischen auch Substanzschäden eingetreten sind.

2. Die Verursachung des extremen Geruchs in Folge der Vermüllung der streitgegenständlichen Wohnung sowie die Verursachung der Wasserschäden, die bereits die Substanz an der Wohnung unter der streitgegenständlichen Wohnung geschädigt hat, stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar.

 Volltext


IMRRS 2019, 0320

AG München, Urteil vom 22.03.2018 - 472 C 23258/17

1. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird.

2. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen ist als unzulässig abzuweisen.

3. Eine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht.

4. Der "MietpreisCheck" des Internetportals www.immobilienscout24.de ist keine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB.

5. Ein Mieter, der mit einem offensichtlich formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wird, hat keinen Ersatzanspruch für seine aufgewandten Rechtsanwaltskosten.

 Volltext


IMRRS 2019, 0281

LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018 - 9 S 15/18

1. Einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands stellen noch keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar.

2. Allerdings können ein einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands sowie ein Zahlungsverzug, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht und über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg andauert, eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

3. Anders als die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verlangt die ordentliche verhaltensbedingte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden. Ein solches wird entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; der Mieter muss sich also exkulpieren.

4. Entstehen Härtegründe nach dem in § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt, ist § 574 Abs. 3 BGB mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht entsprechend anwendbar und es ist auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich.

 Volltext


IMRRS 2019, 0315

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 - 67 S 345/18

1. Mieter können vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

2. Der Verlust der Wohnung bedeutet für Mieter hohen Alters - unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen - eine "Härte" i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 Volltext


IMRRS 2019, 0179

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 06.12.2018 - 16 C 83/18

1. Die Ausweisung der Erhöhungsbeträge einer Staffelmietvereinbarung bis zum Ende der Laufzeit ist transparent. Dies gilt insbesondere dann, wenn der prozentuale Erhöhungssatz für den Mieter mit einfachen Rechenschritten nachvollziehbar ist.

2. Der jährliche Staffelzeitraum ist bestimmbar, wenn sich aus den Umständen eine jährlich folgende Fortschreibung ermitteln lässt.

 Volltext


IMRRS 2019, 0118

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2018 - 37 O 123/18

Ein Untermietverhältnis endet regelmäßig auch dann nicht automatisch, wenn der Hauptmietvertrag seinerseits ausläuft oder durch Kündigung beendet wird.

 Volltext


IMRRS 2019, 0289

AG Nürnberg, Urteil vom 18.01.2019 - 29 C 6568/18

1. Eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach welcher der Mieter das vorhandene Parkett abzuschleifen hat, ist unwirksam.

2. Die unzulässige Abwälzung der Parkettinstandsetzung führt zur Unwirksamkeit einer im Wohnraummietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel insgesamt.

 Volltext


IMRRS 2019, 0306

LG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019 - 13 S 181/18

1. Die von der Landesregierung Baden-Württemberg am 29.09.2015 erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBg-VO BW, GBl. 2015, 852) ist mangels ordnungsgemäßer Begründung formell rechtswidrig und deshalb nichtig.

2. Die formelle Rechtswidrigkeit der Verordnung ergibt sich jedenfalls daraus, dass die Begründung nicht veröffentlicht wurde.

 Volltext


IMRRS 2019, 0275

VerfGH Berlin, Urteil vom 19.12.2018 - VerfGH 141/16

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2019, 0274

VerfGH Berlin, Beschluss vom 19.12.2018 - VerfGH 37/17

Die Rechtsansicht, wonach die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, höchstrichterlich geklärt sei, überschreitet die Grenze zur Willkür nicht (vgl. Beschluss vom 19.12.2018 - VerfGH 122/16, IMRRS 2019, 0224).

 Volltext


IMRRS 2019, 0267

LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 - 2 S 159/18

1. Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.*)

2. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.*)

3. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend.*)

4. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gem. § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.*)

5. Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht durch das Nachreichen weiterer Informationen geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0229

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 23.01.2019 - 531 C 147/18

1. Die (Außen)-GbR besitzt volle Rechtsfähigkeit.

2. Ist eine (Außen)-GbR Vermieterin, so muss diese und nicht etwa deren Gesellschafter ein Mieterhöhungsverlangen erheben.

2. Stimmt der Mieter dem im Prozess nachgeholten wirksamen Erhöhungsverlangen während der im Prozess dann laufenden Zustimmungsfrist zu, trägt der Vermieter nach § 93 ZPO die Kosten des Verfahrens, da der Mieter zur Klage keine Veranlassung gegeben hat

 Volltext


IMRRS 2019, 0273

LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 - 307 S 75/17

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2019, 0266

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2018 - 66 S 29/18

1. Maßstab für die Auslegung der Kriterien einer "angemessenen" Mieterhöhung für die "Zumutbarkeit" der Erteilung einer Untermieterlaubnis ist stets der betroffene Hauptmietvertrag; die Gewährung eines Zuschlages kann erforderlich erscheinen, wenn das Austauschverhältnis durch Aufnahme eines Untermieters unzumutbar verschoben wird.

2. Die Kammer folgt ausdrücklich nicht der Entscheidung der Zivilkammer 18 des LG Berlin (Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16, IMRRS 2017, 0804), wonach ein Anteil von 20% des Untermietzinses anzusetzen ist. Einzelfallabhängig erscheint stattdessen ein pauschaler Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken des Vermieters von zwischen 5 Euro und 30 Euro pro aufzunehmender Person und Monat sachgerecht. Erheblich höhere Zuschläge kommen bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht und auch dann, wenn untermietbedingte höhere Betriebskosten nicht weitergegeben werden können.

3. Prozessual ist die berechtigte Abhängigmachung der Untermieterlaubnis von einer erhöhten Miete dadurch aufzulösen, dass das Gericht einen Hinweis auf einen angemessenen Untermietzuschlag erteilt, dem der Mieter zustimmen muss, will er nicht Klageabweisung riskieren.

 Volltext


IMRRS 2019, 0237

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.12.2018 - 4 U 17/18

Die Vereinbarung einer Vorleistung des Mieters, die der Finanzierung der Herstellung oder Instandsetzung des angemieteten Gebäudes dient (Baukostenzuschuss) und dadurch zu einer Erhöhung des Werts des Mietobjektes führt, ist in der Insolvenz des Vermieters als Vorausverfügung über die Mieten über den Zeitraum von § 110 Abs. 1 InsO hinaus wirksam, wenn die Werterhöhung der Masse zugutekommt.

 Volltext


IMRRS 2019, 0259

BGH, Urteil vom 13.02.2019 - VIII ZR 245/17

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels - hier Dresdner Mietspiegel 2015.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0220

AG Neubrandenburg, Urteil vom 21.09.2018 - 102 C 22/18

Die Kosten für den Wachschutz können auf den Wohnraummieter nicht umgelegt werden.

 Volltext


IMRRS 2019, 0232

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.12.2018 - 210 C 456/18

1. Zu den formalen Anforderungen an eine schriftliche Ankündigung von Modernisierungsarbeiten.

2. Alleine der Umstand, dass dem Mieter von Mitarbeitern der ausführenden Firma alles mündlich erklärt worden ist, entbindet den Vermieter nicht, die entsprechende Ankündigung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form durchzuführen.

3. Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter Nachtspeicheröfen installiert und diese nach Mietende in das Eigentum des Vermieters fallen, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen bzgl. moderner Heizungsanlagen, sofern die Nachtspeicheröfen nicht gemeingefährlich sind.

4. Dauert das Mietverhältnis nur noch wenige Monate, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen während der noch laufenden Mietzeit.

 Volltext


IMRRS 2019, 0244

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.12.2018 - 224 C 297/18

1. Ein Ausfall der Gastherme in der Zeit von Januar bis März rechtfertigt eine Minderung der Miete um 50%.

2. Der Mieter kann sich nicht auf die Minderung berufen, wenn der Mangel bzw. die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist, etwa wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert.

3. Die Tatsache, dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser gemäß dem Vorschlag des Vermieters zunächst provisorisch ermöglicht werden soll, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, berechtigt den Mieter nicht, die vorgeschlagenen Maßnahmen abzulehnen.

 Volltext


IMRRS 2019, 0230

LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/18

1. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine "Nachbarschaftsvereinbarung" geschlossen hat, die den Dritten gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen verpflichtet.*)

2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0227

AG Hanau, Urteil vom 22.02.2019 - 32 C 167/18

Die Regelung des § 174 BGB ist auf das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB direkt anwendbar.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0224

VerfGH Berlin, Beschluss vom 19.12.2018 - VerfGH 122/16

Die Rechtsansicht, wonach die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, höchstrichterlich geklärt seien, überschreitet die Grenze zur Willkür nicht.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0221

LG Lübeck, Beschluss vom 04.02.2019 - 14 T 5/19

1. Wird in einem Innenraum der für Formaldehyd geltende Grenzwert von 0,1 mg/m³ überschritten, so liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor.

2. Weitergehende Ansprüche, etwa Schadensersatz, setzen jedoch ein Verschulden des Vermieters, hier also positive Kenntnis bzw. jedenfalls fahrlässige Unkenntnis von den bestehenden Raumluftkontaminationen, voraus.

3. Die Verwendung schadstoffbelasteter Baustoffe für eine Wohnraumsanierung ist für sich genommen nicht geeignet, ein Verschulden des Vermieters zu begründen.

 Volltext


IMRRS 2019, 0212

BGH, Urteil vom 06.02.2019 - VIII ZR 54/18

Zu den Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens bei der sog. Saldoklage (im Anschluss an BGH, IMR 2018, 262; IMR 2018, 264, und IMR 2019, 127).*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0092

AG Neukölln, Urteil vom 19.04.2018 - 6 C 432/17

1. Art. 6 GG betrifft nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Ein Untermieter kann sich gegenüber dem (Haupt-)Vermieter nicht auf Art. 6 GG berufen, da zwischen ihnen keinerlei vertragliche Beziehungen vorliegen.

2. Das Gesetz sieht keinen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-)Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor, da zwischen diesen kein Vertragsverhältnis besteht.

 Volltext


IMRRS 2019, 0072

AG Dresden, Urteil vom 04.01.2019 - 140 C 1593/18

Auch bei extrem niedrigen Heizkostenverbräuchen hat der Vermieter kein Recht, die Heizkörper des Mieters regelmäßig zu besichtigen oder Datenlogger in der Wohnung zu installieren.

 Volltext


IMRRS 2019, 0203

LG Essen, Urteil vom 30.01.2019 - 12 O 62/18

1. Wohnungsmieter müssen keine Kameras im Hausflur dulden.

2. Das gilt auch für Kameraattrappen.

 Volltext


IMRRS 2019, 0098

LG Köln, Urteil vom 06.12.2018 - 1 S 297/17

1. Die nachträgliche Genehmigung einer Zahlung an einen Nichtberechtigten kann auch durch schlüssiges Handeln erfolgen.

2. Dies ist abzunehmen, wenn der Berechtigte den Nichtberechtigten auf Herausgabe des an diesen Geleisteten verklagt.

3. Entsprechendes muss gelten, wenn der Berechtigte von dem Nichtberechtigten außergerichtlich die Herausgabe des Geleisteten verlangt.

 Volltext


IMRRS 2019, 0170

LG Berlin, Urteil vom 29.01.2019 - 67 S 9/18

1. Zwar lässt ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt.

2. Ein zur Anwendung des § 242 BGB führender Wegfall des Kündigungsgrunds ist auch dann gegeben, wenn ein zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs hinreichend verdichteter Nutzungswunsch des Vermieters bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen wird.

3. Ein hinreichend verdichteter Nutzungswunsch ist nur zu bejahen, wenn ein konkretes Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Eigennutzung der Mietsache vorliegt und dieses in einem absehbaren und zeitlich engen Zusammenhang mit der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses steht.

4. Daran jedoch fehlt es, wenn die weitere private und berufliche Zukunft des Vermieters aufgrund eines schweren Unfalls und der damit im Zusammenhang stehenden physischen und psychischen Folgebeeinträchtigungen bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss geworden ist.

 Volltext


IMRRS 2019, 0158

AG Offenbach, Urteil vom 30.01.2019 - 300 C 128/18

1. Die Aufnahme von Altforderungen in die Betriebskostenabrechnung ist ein materieller Fehler.

2. Die Kosten einer unwirtschaftlichen Heizungsanlage sind ungekürzt in die Betriebskostenabrechnung einzustellen.

 Volltext


IMRRS 2019, 0025

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2018 - 65 S 105/18

1. Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte ist der des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung.

2. Die Bestimmung der (wirtschaftlichen) Belastungsgrenze ist im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen.

3. Dem Mieter muss nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten.

4. Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass eben diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind, ohne dass etwa erst mit Unterschreiten des steuerlichen Existenzminimums die Grenze für die Zumutbarkeit der Mieterhöhung erreicht würde.

5. Der Mieter ist nicht verpflichtet, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.

6. Auch die Altersvorsorge ist hier nicht als einzusetzendes Vermögen zu berücksichtigen.

7. Die mieterschützenden Regelungen im Modernisierungsrecht wollen und müssen den vertragstreuen Mieter mit Blick auf seinen aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandsschutz vor einem "Hinausmodernisieren" schützen.

 Volltext


IMRRS 2019, 0153

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, IMR 2018, 317) - auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.*)

2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr. BGH, IMR 2009, 371; IMR 2010, 123) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.*)

IMRRS 2019, 0150

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0117

AG Dresden, Urteil vom 14.12.2018 - 141 C 3504/18

1. Ein Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungsunpünktlichkeit sich auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen bezieht.

2. Es bedarf allerdings einer vorherigen Abmahnung.

3. Setzt der Mieter das abgemahnt Verhalten ungerührt fort, so kann eine fristlose Kündigungserklärung bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin nicht eingehalten wird.

 Volltext


IMRRS 2019, 0143

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 0137

AG Pforzheim, Urteil vom 18.01.2019 - 4 C 318/18

Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist ein Vermieter nicht mehr verpflichtet, den Wegfall des Eigenbedarfs dem Mieter mitzuteilen. Schadensersatzansprüche des Mieters bestehen dann nicht.

 Volltext


IMRRS 2018, 1205

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2018 - 14e O 72/16

1. Der entgeltliche Hausverwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.

2. Vermeintliche Zimmer oder Wohnungen, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht vermietet werden dürfen, sind bei der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen, d. h. sie können nicht als Leerstand auf den Vermieter umgelegt werden.

3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber seinem Hausverwalter betreffend fehlerhaft erstellte Nebenkostenabrechnungen entsteht in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr geltend machen kann, mithin nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB.

4. Der Vermieter hat - auch als juristischer Laie - die Pflicht, die Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung - notfalls mit professionellem Rat - auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen.

5. Der Verwalter ist dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn eine Mieterhöhung deshalb verspätet erfolgt, weil der Verwalter nicht in der Lage war, eine korrekte Mieterhöhung zu erstellen.

6. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn dem Eigentümer unter Beachtung aller Umstände nach Treue und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.

7. Eine derartige, die außerordentliche Kündigung rechtfertigende Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ist anzunehmen, wenn der Verwalter nach einer - aus seiner Sicht unwirksamen - vorherigen fristlosen Kündigung sich eigenmächtig die gesamte Verwaltervergütung bis zum ordentlichen Ende des Verwaltervertrags im Voraus auf sein eigenes Konto überweist, obwohl lediglich eine monatliche Zahlung der Vergütung geschuldet ist.

8. Beruht der Kündigungsgrund - wie vorliegend - auf einer Störung im Vertrauensbereich, bedarf es einer vorherigen Abmahnung nur dann, wenn der Verwalter die Verbotswidrigkeit kennt, aber Grund zur Annahme haben durfte, der Vermieter würde das Fehlverhalten nicht als wichtigen Kündigungsgrund werten (hier zu verneinen).

9. Bei Dauerschuldverhältnissen ist bei Störungen im Leistungsbereich unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes in der Regel eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung auszusprechen, es sei denn, die Verletzungen sind derart erheblich, dass der Dienstleistende erkennen musste, dass sie das Dienstleistungsverhältnis gefährden.

IMRRS 2019, 0101

AG München, Urteil vom 03.01.2019 - 472 C 20873/18

1. Bei der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB eingeräumten Heilungsmöglichkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung handelt es sich um eine Heilungsmöglichkeit, die weder direkt noch analog auf eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung angewendet werden kann.

2. Bei der Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle i.S.v. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB handelt es sich um eine Erklärung zivilrechtlicher Natur, die dogmatisch als Schuldmitübernahme einzuordnen ist. Aufgrund einer solchen Verpflichtung bleibt der Mieter weiterhin zur Zahlung verpflichtet, der Vermieter erwirbt jedoch einen zusätzlichen Anspruch gegen den liquiden Träger Sozialhilfe, so dass Mieter und Träger der Sozialhilfe als Gesamtschuldner haften.

3. Die Übernahmeerklärung bedarf keiner besonderen Form und ist deshalb auch mündlich oder per Telefax möglich.

4. Eine Übernahmeerklärung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist auch dann wirksam, wenn sie lediglich zur Abwendung der fristlosen Kündigung führt, jedoch die zugleich erklärte ordentliche Kündigung weiterhin wirksam bleibt.

5. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter aufgrund der Übernahmeerklärung die vollständige rückständige Miete vom Träger der Sozialhilfe einzieht und sodann dennoch die Räumung aufgrund der weiterhin wirksamen ordentlichen Kündigung betreibt.

 Volltext