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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2019, 0695

LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2019 - 64 S 150/18

1. Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter haben grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis.

2. Kann der Vermieter sich schon zu seinen Gunsten nicht auf eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter berufen, kann eine ohne seine Mitwirkung nur zwischen Vormieter und Mieter abgeschlossene Vereinbarung seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter erst recht nicht verschlechtern.

3. Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornimmt oder Einrichtungen einbaut, ist bei Beendung des Mietverhältnisses mangels abweichender Vereinbarungen mit dem Vermieter nach dem Gesetz darauf beschränkt, von ihm eingebrachte Sachen auszubauen und wegzunehmen (§ 539 Abs. 2 BGB); Ersatz von Aufwendungen kann er nur im Ausnahmefall verlangen, wenn die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorlagen (§ 539 Abs. 1 BGB).

4. Verlangt der Vormieter keinen Aufwendungsersatz für die von ihm eingebauten Sachen und nimmt diese auch nicht weg, so gehen sie auf den Vermieter über mit der Folge, dass dieser sie gegenüber dem neuen Mieter in Stand halten und unterhalten muss. Eine Vereinbarung über eine Abstandszahlung ändert daran nichts.

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IMRRS 2019, 0658

LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018 - 307 S 58/18

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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IMRRS 2019, 0702

LG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019 - 66 S 152/18

Hält ein Gericht die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht für verfassungswidrig, so hat es diese weiterhin anzuwenden. Ein Aussetzen des Verfahrens kommt nicht in Frage.

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IMRRS 2019, 0701

LG Berlin, Beschluss vom 04.02.2019 - 66 S 152/18

1. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse" sind verfassungskonform.

2. Auch die in Berlin geschaffene Mietpreisbegrenzungsverordnung begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

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IMRRS 2019, 0687

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2019 - 64 S 104/18

1. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche ist nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen.

2. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit der Untervermietung ohne Mietzuschlag kann nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Die Erhöhung der Miete wegen Genehmigung der Untervermietung nach § 553 Abs. 2 BGB ist Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters und beruht daher auf einem anderen Rechtsgrund als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Dessen Maßstab ist daher von vorneherein nicht anwendbar.

3. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter berechtigt ist, seine Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlags i.H.v. monatlich 50 Euro abhängig zu machen, ist gem. § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.

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IMRRS 2019, 0719

BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.*)

2. Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, IMR 2013, 495 = NJW-RR 2014, 78 Rz. 20).*)

3. Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rz. 24, 29).*)

4. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zu Grunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481).

Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Berufungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belange eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und einem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters zuweisen.*)

5. Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.01.1994 - 1 BvR 2067/93). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht.*)

6. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vorneherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (anders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungswunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Mietdauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits).*)

7. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zu Grunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.*)

8. Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu treffenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll.*)

9. Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, a.a.O. Rz. 29).*)

10. Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463).*)

IMRRS 2019, 0707

BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17

Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.*)

IMRRS 2019, 0685

AG Lichtenberg, Urteil vom 06.02.2019 - 15 C 270/18

1. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2017 nicht qualifiziert sein sollte, kann er doch als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden.

2. "Die ortsübliche Miete" für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden.

3. Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2017 bietet ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann.

4. Auch wenn die Küche nur durch das Wohnzimmer betreten werden kann, handelt es sich nicht um einen Durchgangsraum im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017.

5. Weder ein vorhandener Kinderspielplatz noch eine Grünanlage für sich genommen erfüllen das Merkmal "aufwändig gestaltetes Wohnumfeld" des Berliner Mietspiegels 2017.

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IMRRS 2019, 0683

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.01.2019 - 20 UF 141/18

Wird die Ehewohnung von den Schwiegereltern mietfrei zur Verfügung gestellt, so kann das aus der Ehewohnung ausgezogene Schwiegerkind von dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten grundsätzlich keine Nutzungsentschädigung verlangen.*)

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IMRRS 2019, 0667

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019 - 531 C 60/17

1. Die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung ist nicht ohne Weiteres "derzeit" unbegründet, wenn der Vermieter einen Gegenanspruch behauptet; dieser Anspruch wird vielmehr inzidenter als Voraussetzung des Kautionsrückzahlungsanspruches geprüft.

2. Wenn die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelpilzbefall nicht aufgeklärt werden kann, geht dies zu Lasten des Vermieters.

3. Steht eine mangelhafte Dämmung der Fassade/Bausubstanz fest, spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine alleinige Verursachung der Feuchtigkeit durch diese mangelhafte Dämmung.

4. Eine (AGB-)Klausel in einem Mietvertrag, wonach die Reinigung der Wohnung nach Auszug des Mieters von einer beauftragten Reinigungsfirma gemacht werden soll, deren Kosten der Mieter zu tragen habe, ist unwirksam.

5. Die geschuldete Rückgabe einer besenreinen Wohnung beinhaltet lediglich die Beseitigung von groben Verschmutzungen. Schmutzige Fenster/Fensterrahmen sind daher hinzunehmen.

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IMRRS 2019, 0668

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019 - 531 C 19/19

Eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach die Haustierhaltung der Zustimmung des Vermieters unterliegt und diese versagt bzw. widerrufen werden kann, wenn Dritte belästigt werden oder Schäden am Grundstück zu befürchten sind, ist wirksam.

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IMRRS 2019, 0665

BGH, Urteil vom 14.05.2019 - VIII ZR 126/18

1. Das Gericht verstößt gegen das Recht einer Partei auf rechtliches Gehör, wenn es im Urteil nicht zu erkennen gibt, dass es die konträren Stellungnahmen des gerichtlichen Sachverständigen einerseits und des von der Partei beauftragten Privatgutachters andererseits sorgfältig und kritisch gewürdigt und gegebenenfalls die Streitpunkte mit dem gerichtlichen Sachverständigen erörtert hat.

2. Stellt ein Privatsachverständiger eine bestimmte Kontamination mit Schadstoffen fest und rechnet von diesen Werten aus auf die ursprüngliche Kontamination beim Einzug zurück, kann der Gerichtssachverständige eine solche Ableitung nicht einfach negieren, sondern er muss dies fachlich fundiert begründen.

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IMRRS 2019, 0656

LG Berlin, Urteil vom 06.12.2018 - 65 S 124/18

Ebenso wie ein Zurückbleiben hinter den Informationsanforderungen der §§ 555a, 555c BGB dazu führt, dass die Ankündigung ihren Zweck nicht erfüllen kann, verhält es sich mit einer Ankündigung, die tatsächlich nicht bestehende Verpflichtungen als auf den Mieter zukommende Belastungen darstellt. Letztere birgt zusätzlich die Gefahr, dass der Mieter aufgrund der Fehlinformation veranlasst wird, das Mietverhältnis zu beenden.

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IMRRS 2019, 0655

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 - 63 S 303/17

1. Von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ist nur dann ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß überschritten wird.

2. Gelegentliche intensive Geräuschbeeinträchtigungen (Rennen und Springen, so dass die Gläser in den Schränken klirren), reichen dafür nicht.

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IMRRS 2019, 0642

LG Darmstadt, Beschluss vom 26.04.2019 - 6 S 243/18

1. Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache sind als Schadenersatz anstatt der Leistung (früher: Schadenersatz wegen Nichterfüllung) auch dann geschuldet, wenn der Gläubiger die Sache nachfolgend veräußert.

2. Die Rechtsprechung des BGH vom 22.02.2018 zur Unzulässigkeit der Geltendmachung des fiktiven Schadens (IBR 2018, 196) bezieht sich ausdrücklich auf Werkvertragsrecht und ist auf Schadensersatzansprüche aus Beschädigung einer Sache nicht anwendbar.

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IMRRS 2019, 0633

BGH, Urteil vom 11.04.2019 - IX ZR 79/18

1. Die Rücknahme einer Forderungsanmeldung ist im Insolvenzverfahren jedenfalls bis zur Feststellung der angemeldeten Forderung möglich. Sie ist nach Durchführung des Prüftermins gegenüber dem Insolvenzgericht zu erklären.*)

2. Die nach Durchführung des Prüftermins an den Insolvenzverwalter adressierte Rücknahme der Anmeldung einer nicht zur Tabelle festgestellten Forderung wird wirksam, wenn die Rücknahmeerklärung nach Weiterleitung durch den Insolvenzverwalter beim Insolvenzgericht eingeht.*)

3. Der Rückgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst bei Mietgrundstücken neben der Besitzverschaffung die Entfernung der vom Mieter eingebrachten oder vom Vormieter übernommenen Gegenstände und Einrichtungen, über deren Verbleib keine abweichende Vereinbarung getroffen worden ist. Die Beseitigung von Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache gehört nicht dazu (Anschluss an BGH, IMR 2018, 185; IMR 2018, 372).*)

4. Endet ein Grundstücksmietvertrag nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters, hat wegen der Räumungspflicht des Mieters die Abgrenzung zwischen Masseverbindlichkeit und Insolvenzforderung grundsätzlich danach zu erfolgen, wann das Räumungsgut auf das Mietgrundstück verbracht worden ist. Soweit die zu räumenden Gegenstände und Einrichtungen bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf dem Mietgrundstück vorhanden waren, begründet der Räumungsanspruch eine Insolvenzforderung, die im Forderungsfeststellungsverfahren mit ihrem Schätzwert für die Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geltend zu machen ist.*)

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IMRRS 2019, 0625

AG Dresden, Urteil vom 09.07.2018 - 142 C 1408/18

1. Die "sonstige Vereinbarung" in einem Mietvertrag: "Dem Mieter wird, ohne dass er zum Bestandteil des Mietvertrags wird, ein Kellerraum im Haus zur kostenfreien Nutzung überlassen" begründet einen separaten Leihvertrag.

2. Mangels Einbeziehung in den Mietvertrag berechtigt Schimmelpilzbefall des Kellerraums deshalb auch nicht zur Mietminderung nach § 536 BGB.

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IMRRS 2019, 0601

AG Schöneberg, Urteil vom 12.11.2018 - 5 C 53/18

1. Der Berliner Mietspiegel 2017 kann in jedem Fall als einfacher Mietspiegel und damit als Schätzungsgrundlage herangezogen werden.

2. Dass die Wohnung nicht über einen Balkon verfügt, stellt sich nicht als wohnwertmindernd dar, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht und dies einen nachträglichen Balkonanbau verbietet.

3. Das wohnwertmindernde Merkmal "Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz" ist nicht erfüllt, wenn lediglich Heizungsrohre über Putz liegen.

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IMRRS 2019, 0565

KG, Urteil vom 18.04.2019 - 18 U 15/19

1. Wird in einem Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus vereinbart, dass im Falle der Veräußerung des Kaufobjekts durch den Erwerber den Mietern das Recht zustehen soll, den Mietgegenstand "vorzugsweise" zu erwerben, liegt darin nicht die Einräumung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten der Mieter, sondern die Übernahme einer Andienungspflicht des Erwerbers zu Gunsten der jeweiligen Mieter. Bei der Andienungspflicht handelt es sich um eine auch Vorrechtsvertrag genannte Vereinbarung, in der der Vorrechtsgeber sich verpflichtet, einen bestimmten Gegenstand für den Fall, dass er ihn veräußern möchte, zunächst dem Vorberechtigten anzubieten.

2. Bietet der Erwerber vor Weiterveräußerung den Mietern den Erwerb der von ihnen bewohnten Wohnungen zu Bedingungen an, die denen eines Erwerbs gem. § 577 BGB entsprechen, ist die Andienpflicht erfüllt, da das gesetzliche Vorkaufsrecht die Interessen der Mieter umfassend schützt.

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IMRRS 2019, 0478

AG Schöneberg, Urteil vom 27.08.2018 - 11 C 44/18

1. Auch wenn in einem Vorprozess mit einem anderen Mieter der Vermieter zur Durchführung von Arbeiten in einer Nachbarwohnung verurteilt worden ist, folgt daraus nicht ohne Weiteres eine Verpflichtung des Mieters dieser Nachbarwohnung zur Duldung.

2. Eine vertragswidrige Nutzung (ungenehmigte Umbauarbeiten) durch den Mieter begründet keinen Anspruch des Vermieters, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung durchführen zu dürfen.

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IMRRS 2019, 0610

BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18

1. Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.*)

2. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, IMRRS 2004, 0572 = NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; IMR 2007, 241; IMR 2009, 223).*)

3. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMRRS 2007, 1508 = NJW 2007, 2624).*)

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IMRRS 2019, 0609

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 12/18

1. Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft.*)

2. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.*)

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IMRRS 2019, 0597

LG Leipzig, Beschluss vom 08.06.2017 - 7 S 315/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0591

LG Berlin, Beschluss vom 12.01.2018 - 67 S 270/17

Das Berufungsgericht ist befugt, die Berufung des Mieters gegen eine auf einer ordentlichen Kündigung beruhende erstinstanzliche Räumungsverurteilung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen, auch wenn zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen war und das Amtsgericht deshalb nur zur künftigen Räumung gemäß § 259 ZPO hätte verurteilen dürfen. Für die Beschlusszurückweisung reicht es aus, dass die Kündigungsfrist jedenfalls vor Ablauf der dem Mieter gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gesetzten Stellungnahmefrist im zweiten Rechtszug abgelaufen ist.*)

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IMRRS 2019, 0542

LG Hagen, Urteil vom 01.03.2019 - 1 S 210/18

1. Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer ausdrücklichen, inhaltlich eindeutigen Vereinbarung, aus der sich ergibt, welche konkreten Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat.

2. Grundsätzlich reicht nach der Rechtsprechung des BGH eine Bezugnahme im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung aus. Eine andere Beurteilung ist jedoch möglich, wenn durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar wird, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden sollen.

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IMRRS 2019, 0560

AG Pforzheim, Urteil vom 18.04.2019 - 8 C 14/19

Nutzt ein Lebensabschnittsgefährte nach der Trennung eine gemeinsam angemietete Wohnung alleine weiter, trägt er im Innenverhältnis die Miete, wenn zumindest stillschweigend vereinbart wird, dass ein Partner die Wohnung weiter nutzt und der andere ausziehen soll.

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IMRRS 2019, 0492

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 - 66 S 153/18

1. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Wohnung beim Einzug der Mieter mit einer Spüle ausgestattet war. Das pauschale Bestreiten durch den Vermieter ist unzulässig.

2. Ein wohnwerterhöhender Parkplatz ist nicht vorhanden, wenn ein Parkplatz lediglich in der Nähe vorhanden ist und durch den Mieter ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen ist. Der Vermieter muss den Parkplatz als zur Wohnung zugehörig stellen. Bei den Merkmalen des Mietspiegels stellt der Vermieter nur dasjenige "zur Verfügung", was er mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt.

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IMRRS 2019, 0571

AG Dortmund, Urteil vom 02.04.2019 - 425 C 625/19

1. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

2. Der Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nur dann nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einen berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

3. Versäumt der Mieter die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, kann er Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nicht mehr geltend machen.

4. Die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

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IMRRS 2019, 0580

BGH, Urteil vom 24.04.2019 - VIII ZR 62/18

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.04.1999 - XII ZR 150/97, IMRRS 2005, 0353 = BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rz. 16).*)

2. Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 07.10.2000 - 1 BvR 2646/95).*)

3. Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht.*)

4. Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10, IMR 2012, 177 = NJW 2012, 1351).*)

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IMRRS 2019, 0566

LG München I, Urteil vom 17.04.2019 - 14 S 15269/18

1. Ob Kosten eines 24-Stunden-Bewachungsdienstes als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Wohnraummieter umgelegt werden können, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

2. Soll der Bewachungsdienst in weit überwiegendem Maße Park- oder Gartenflächen schützen, die innerhalb eines Quartiers für die Öffentlichkeit zugänglich sind und vom Mieter wie Dritten in gleichem Maße genutzt werden, so fehlt es am Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Solche Kosten können dann auch nicht anteilig auf den Wohnraummieter umgelegt werden.

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IMRRS 2019, 0569

AG Dortmund, Urteil vom 05.04.2019 - 425 C 1962/19

1. Zwar handelt es sich bei der Kaution für den Vermieter um Fremdgeld und der Vermieter hat auch keinen Zinsschaden durch die Nichtzahlung der Kaution, aber § 291 BGB spricht dem Gläubiger (= Vermieter) unabhängig vom Vorliegen des Verzugs quasi als Strafe die Prozesszinsen zu.

2. Diese Prozesszinsen erhöhen die Kaution.

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IMRRS 2019, 0574

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 39/18

1. Wird der Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB) rechtskräftig zur Zahlung eines auch für die Kündigung relevanten Mietrückstands verurteilt, sind damit die Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung nicht bindend festgestellt.*)

2. Trägt der Vermieter in einem auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte - zwischen den Parteien streitige - Mangel sei von ihm während des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter - hinsichtlich Höhe und Dauer - in angemessener Weise ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) als verfehlt anzusehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.05.2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rz. 48 ff.).*)

3. Vielmehr ist in einem solchen Fall über die (streitige) Frage eines ungeachtet der ergriffenen Beseitigungsmaßnahmen fortbestehenden Mangels Beweis zu erheben, weil das Zurückbehaltungsrecht mit der Mangelbehebung entfällt und einbehaltene Mieten sofort zur Zahlung fällig sind.*)

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IMRRS 2019, 0573

BGH, Urteil vom 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

1. Bei der ortsüblichen (Einzel-)Vergleichsmiete handelt es sich nicht zwingend um einen punktgenauen Wert. Sie kann sich innerhalb einer kleinen Bandbreite bewegen.

2. Bei einer großen Marktstreuung der Mieten für Vergleichswohnungen, kann nicht ohne Weiteres der Oberwert der Bandbreite zu Grunde gelegt werden.

3. Eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen. Es erscheint nicht sachgerecht, eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zugutekommen zu lassen.

4. In diesem Fall obliegt es dem Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln.

5. Ob dabei auf den arithmetischen Durchschnittswert oder den Modalwert abzustellen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

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IMRRS 2019, 0568

LG Berlin, Beschluss vom 09.04.2019 - 67 S 50/19

Die im Bezirk Berlin-Mitte in der "Spandauer Vorstadt" belegenen Wohnungen befinden sich in bevorzugter Citylage i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017.*)

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IMRRS 2019, 0551

OLG Hamm, Beschluss vom 20.02.2019 - 30 W 5/19

1. Bei einer Klage auf künftige Leistung, der der mietrechtliche Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB wegen nicht rechtzeitiger Räumung und Herausgabe zu Grunde liegt, bestimmt sich der Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO und nicht nach § 9 ZPO.*)

2. Maßgeblich für die Bemessung des Gebührenstreitwerts ist danach der unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Prozess- und Vollstreckungsdauer zu schätzende Zeitraum bis zum Vollzug der Räumung, wobei insoweit die jeweiligen Gegebenheiten des Bezirks zu berücksichtigen sind.*)

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IMRRS 2019, 0441

LG Bochum, Urteil vom 22.02.2019 - 10 S 26/18

1. Die Erbengemeinschaft als solche ist nicht rechts- und somit nicht parteifähig im Sinne des § 50 ZPO.

2. Dem Vermieter steht es frei, den Erben oder die Rechtsnachfolger alternativ bzw. kumulativ in Anspruch zu nehmen.

3. Der Mieter ist bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Weitergehende Veränderungen, zum Beispiel Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen, hat er zu beseitigen.

4. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hat. Mit einer solchen Zustimmung ist auch ohne besonderen Vorbehalt grundsätzlich nicht das Einverständnis verbunden, eine Änderung auf Dauer, nämlich über das Vertragsende hinaus, hinzunehmen.

5. Etwas anderes kann in Betracht kommen, bei auf Dauer angelegten, rechtmäßigen, nicht auf die speziellen Bedürfnisse bzw. den Geschmack des Mieters abgestellten Baumaßnahmen, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. Hier kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht, so dass in der Zustimmung ausnahmsweise auch ein Verzicht auf den Rückbau zu sehen ist.

6. Ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassenen Rückbaus ist auch neben der titulierten Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 2 BGB grundsätzlich zulässig.

7. Der Erbe übernimmt eine etwaige Rückbauverpflichtung des Erblassers sowie im Falle der Nichterfüllung eine sich hieraus ergebende Schadensersatzpflicht.

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IMRRS 2019, 0423

AG Siegburg, Urteil vom 17.10.2018 - 105 C 97/18

1. Die Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters, die nie in der vom Vermieter bewohnten Wohnung gelebt hat, ist keine "Angehörige seines Haushalts" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

2. Die Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters ist auch keine "Familienangehörige" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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IMRRS 2019, 0534

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019 - 67 S 21/19

1. Die Gerichte sind im Zustimmungsprozess nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die gesetzliche Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Werten - auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens - abzuweichen, solange nicht die von einer Partei behauptete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder - bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels - der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben (hier: Berliner Mietspiegel 2017).*)

2. Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat.*)

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IMRRS 2019, 0160

LG Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018 - 1 S 317/17

1. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

2. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm ist deshalb die Vorlage eines Protokolls nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

3. Beruft sich der Mieter auf eine Minderung, muss er die Zeiträume, in denen die Heizung tatsächlich gelaufen ist und Geräusche verursacht hat, konkret benennen. Mit der Bezugnahme auf "die Heizperiode" ist es nicht getan. Da in den Monaten Oktober und April ein Heizen nicht in jedem Fall erforderlich ist, ist ein solcher Vortrag nur hinsichtlich der Monate November bis März erheblich. Nur in diesen Monaten ist auch ohne weiteren Vortrag auf jeden Fall davon auszugehen, dass geheizt wurde.

4. Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt, wenn die Heizungsanlage Klopfgeräusche von sich gibt - auch wenn das Klopfen nicht durchgehend erfolgt und es auch ruhige Tage und Nächte gibt. Eine Mietminderung von 25% ist deshalb angemessen.

5. Das bloße Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hindert (in dieser Höhe) - ohne dass es sofort ausdrücklich hätte geltend gemacht werden müssen - den Eintritt des Verzugs.

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IMRRS 2019, 0466

AG Paderborn, Urteil vom 08.01.2019 - 51a C 78/17

1. Ein Beweis ist dann erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie den sonstigen Umständen und dem Akteninhalt von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung derart überzeugt ist, dass vernünftigen Zweifeln Schweigen geboten ist, ohne dass diese vollständig ausgeschlossen sind.

2. Eine Zustimmung zur Veränderung der Mietsache (etwa durch Verlegung eines anderen Bodens) bezieht sich im Allgemeinen nur auf die Vertragszeit mit der Folge einer entsprechenden Rückbauverpflichtung zum Vertragsende.

3. Etwas anderes gilt nur für Veränderungen der Mietsache, die nicht allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden, sondern die nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen.

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IMRRS 2019, 0361

AG Neukölln, Urteil vom 10.04.2018 - 4 C 17/18

1. Ein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung setzt voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegt, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Es genügt nicht, wenn der Wunsch unterzuvermieten von Anfang an bestanden hat. Ebenso wenig kann der Mieter sich auf die allgemein schwierige Wohnungsmarktlage beziehen, um sein persönliches berechtigtes Interesse zu begründen.

2. Eine Wohngemeinschaft hat als solche keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung. Hierfür bedarf es vielmehr einer vertraglichen Vereinbarung.

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IMRRS 2019, 0379

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 29.11.2018 - 15 S 112/17

1. Zu den Anforderungen an eine hinreichende Begründung einer Eigenbedarfskündigung.

2. Das Vorhandensein einer intakten Wasserversorgung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

3. Führt der Vermieter den mangelhaften Zustand selbst herbei, ist eine Mangelanzeige durch den Mieter entbehrlich.

4. Ohne fließendes Wasser sind wesentliche Funktionsräume einer Wohnung quasi gar nicht (Badezimmer) oder nur eingeschränkt (Küche) nutzbar, was die Nutzung einer Wohnung im Ganzen mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Dementsprechend ist die Minderung der Gebrauchstauglichkeit für die Zeit der fehlenden Wasserversorgung mit 50% zu bewerten.

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IMRRS 2019, 0372

LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2018 - 64 S 37/18

1. Wenn die Mietsache so verändert wird, dass etwas völlig Neues entsteht, also ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird, liegt keine Modernisierung vor.

2. Die Vergrößerung einer Dreizimmerwohnung auf eine Vierzimmerwohnung und die damit einhergehende Grundrissänderung stellen eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme dar, die nicht als nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache erfasst werden kann.

3. Die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung stellt keine Schaffung neuen Wohnraums dar.

4. Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu einer Wohnwertverbesserung gemäß § 555b Nr. 4 BGB führt.

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IMRRS 2019, 0371

LG Berlin, Beschluss vom 08.10.2018 - 64 S 37/18

1. Wenn die Mietsache so verändert wird, dass etwas völlig Neues entsteht, also ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird, liegt keine Modernisierung vor.

2. Die Vergrößerung einer Dreizimmerwohnung auf eine Vierzimmerwohnung und die damit einhergehende Grundrissänderung stellen eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme dar, die nicht als nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache erfasst werden kann.

3. Die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung stellt keine Schaffung neuen Wohnraums dar.

4. Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu einer Wohnwertverbesserung gemäß § 555b Nr. 4 BGB führt.

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IMRRS 2019, 0468

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 21.03.2019 - 10 C 63/18

1. Aus einer Modernisierungsmieterhöhung muss gem. § 559 Abs. 1, 2, § 559b BGB hervorgehen, welche finanziellen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen zur Folge hatten. Die Modernisierungskosten müssen von den reinen Instandhaltungskosten getrennt werden.

2. Der Vermieter kann die herauszurechnenden Instandhaltungskosten auf einer fiktiven Grundlage herausrechnen. Dem Mieter steht ein Anspruch auf die Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen zu.

3. Für die Feststellungsklage des Mieters auf die Feststellung der Nichtschuld der Mieterhöhung besteht kein Feststellungsinteresse.

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IMRRS 2019, 0465

LG Hamburg, Beschluss vom 02.01.2019 - 316 S 87/18

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das die Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

2. Die Erklärung, der Vermieter benötige die Wohnung "für sich selbst", genügt diesen Anforderungen aber nicht. Denn diese Formulierung lässt ebenso offen, ob der Vermieter selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere und welche Personen genutzt werden soll, wie auch ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll.

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IMRRS 2019, 0456

LG Berlin, Urteil vom 26.03.2019 - 63 S 230/16

1. Auch ein einfacher Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran bzw. sind die der Erstellung zu Grunde liegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO.

2. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist hiernach keine geeignete Schätzgrundlage, da er auf Daten beruht, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet worden sind.

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IMRRS 2019, 0446

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20.02.2019 - 531 C 255/18

1. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung fällt durch die Schonfristzahlung nicht weg.

2. Die Schonfristzahlung setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Mieten und der aufgelaufenen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der 2-Monats-Frist ab Zustellung der Räumungsklage voraus.

3. Verzögerungen der Bank bei der Überweisung der Miete können nicht dem Mieter zugerechnet werden. Die Bank ist insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

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IMRRS 2019, 0442

LG Hamburg, Beschluss vom 21.02.2019 - 311 S 69/18

Es mag sein, dass sich für den Vermieter die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete schwierig gestaltet oder mit einem (unwirtschaftlichen) Kostenaufwand verbunden ist, wenn der Mietenspiegel insbesondere für Wohnungen, in denen der Mieter wohnwerterhöhende Maßnahmen ergriffen hat, mangels vorhandenen Datenmaterials keine Angaben macht. Jedoch kann dieser Umstand nicht dem Mieter angelastet werden. Er verhält sich nicht treuwidrig, wenn er die Einhaltung der im Gesetz vorgegebenen Begründungsanfordernisse verlangt.

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IMRRS 2019, 0419

AG Pforzheim, Beschluss vom 14.03.2019 - 9 C 12/19

Ein Vergleich kommt mit der Annahmeerklärung zu Stande, diese ist nicht widerruflich, da der Vergleich bereits mit der Annahmeerklärung als abgeschlossen gilt.

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