Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2020

IMRRS 2020, 0025

AG Hamburg, Urteil vom 21.11.2019 - 40a C 266/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1464

KG, Beschluss vom 11.04.2019 - 12 U 138/17

1. Durch die wiederholte Übersendung von Nutzungsvereinbarungsentwürfen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und gleichbleibender Höhe der Nutzungsentschädigung gibt der Vermieter zu erkennen, mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden zu sein.

2. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter weder die vorangegangenen Vereinbarungen unterschrieben zurückgesandt noch die in den vorangegangenen Vereinbarungen vorgesehene Bedingung erfüllt hat und der Vermieter dennoch die Weiternutzung nicht in Frage stellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung ändert.

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IMRRS 2020, 0019

AG Ebersberg, Beschluss vom 27.11.2019 - 7 C 746/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2020, 0018

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2019 - 2-11 S 38/19

1. Auch eine fehlerhafte Verbrauchserfassung (hier: keine Verbrauchserfassung über Wärmemengenzähler) führt zum Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.

2. Es ist auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet wird.

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IMRRS 2020, 0020

AG Köln, Urteil vom 19.12.2019 - 221 C 200/19

1. Die MietpreisbegrenzungsVO NRW ist nichtig, weil sie entgegen § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Zwar war im Zeitpunkt des Inkrafttretens der MietpreisbegrenzungsVO NRW deren Begründung veröffentlicht. Allerdings zusätzlich nur die Kurzfassung eines Gutachtens, auf dem diese Begründung beruht. Das eigentliche Gutachten wurde erst später veröffentlicht.

3. Das Nachschieben der Begründung ist unter Transparenz- und Nachvollziehbarkeitsgesichtspunkten aufgrund der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zulässig.

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IMRRS 2019, 1453

AG Köpenick, Urteil vom 14.05.2019 - 7 C 4/19

Der Mieter hat gegen den Verwalter der vermietenden Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anspruch auf Auskunft über die vollständigen Namen sowie Anschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, da insoweit andere Verfahren (etwa die Grundbuchauskunft) vorgreiflich sind.

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IMRRS 2019, 1484

LG Berlin, Beschluss vom 25.03.2019 - 64 S 218/18

1. Die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 10.09.1997 - VIII ARZ 1/97, IMRRS 2007, 2545), wonach Mitmieter sich zur Entgegennahme von Erklärungen in einem Formular-Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigen können, gilt auch für Miterben. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt.

2. Bereits nach § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Miterbe passiv vertretungsbefugt, eine Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen.

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IMRRS 2019, 1452

AG Hamburg, Urteil vom 17.10.2018 - 49 C 176/17

1. Baut der Vermieter nach Mietvertragsabschluss eine besonders unwirtschaftlich arbeitende Anlage (hier: Heizungsanlage mit lediglich 75% Wirkungsgrad satt der üblichen 90%) ein, wodurch es zu vermeidbaren Mehrkosten kommt, hat er diese letztlich selbst zu tragen.

2. Eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung ist dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zu Gunsten des Mieters ein Guthaben oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.

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IMRRS 2019, 1436

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.09.2019 - 12 C 51/19

1. Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung aufgrund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird.

2. Die Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, dass eine Wohnung als "öffentlich gefördert" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Damit ist sie ein feststellender Verwaltungsakt. Ein solcher Verwaltungsakt ist als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen ihn berufen sind, zu beachten und eigenen Entscheidungen zu Grunde zu legen.

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IMRRS 2020, 0004

AG Hamburg, Urteil vom 18.12.2019 - 49 C 213/18

Ausführungen zum energetischen Zustand der Wohnung sind für eine formal ordnungsgemäß begründete Mieterhöhung auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels nicht erforderlich. Um sich auf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen, muss der Vermieter die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, nach der derzeit bestehenden Rechtslage entsprechend der WoFlV bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kommt im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung nicht darauf an, ob eine Wohnung vor Inkrafttreten Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der WoFlV Anfang Januar 2004 angemietet worden ist. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV ist eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 - 307 S 75/17, IMRRS 2019, 0273; LG Berlin, IMR 2018, 144). Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer in der Wohnung.*)

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Online seit 2019

IMRRS 2019, 1531

LG Münster, Urteil vom 29.11.2019 - 8 O 224/18

Das Verweigern der Fortsetzung der Verhandlungen gemäß § 203 BGB setzt keine entsprechende ausdrückliche Erklärung voraus. Es gelten die allgemeinen Regeln für die Auslegung von Willenserklärungen entsprechend. Der unmissverständlichen, ohne weitere Einschränkungen erfolgten Anspruchszurückweisung kann ein Verweigern der Fortsetzung der Verhandlungen zu entnehmen sein.*)

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IMRRS 2019, 1454

LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 - 8 O 1620/18

Die Klausel in einem vom Vermieter vorformulierten Wohnraummietvertrag, wonach die Kosten einer Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vom Mieter zu tragen sind, benachteiligt diesen unangemessen und ist unwirksam (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).

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IMRRS 2019, 1432

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 25.06.2019 - 5 C 74/19

1. Im Fall der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte hat der Mieter regelmäßig einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Hingegen hat er keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung bei vollständiger Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte.

2. In beiden Fällen muss aber die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

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IMRRS 2019, 1500

LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 - 65 S 99/19

1. Belästigungen durch Nachbarn rechtfertigen eine Mietminderung.

2. Baulärm auf dem Nachbargrundstück rechtfertigt ebenfalls eine Mietminderung - zumindest wenn der Vermieter selbst auf dem Nachbargrundstück die Baustelle betreibt.

IMRRS 2019, 1521

BGH, Urteil vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18

1. Der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gem. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, ist unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz - in Anknüpfung an die Rechtsprechung des BVerfG - verfolgten Zielsetzung einer grundlegenden, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichteten, die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubenden Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (im Anschluss an BVerfG, NJW 2002, 1190; NJW-RR 2004, 1570 (jeweils zum RBerG)).*)

2. Für die auf dieser Grundlage vorzunehmende Beurteilung, ob sich die Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters innerhalb seiner Inkassodienstleistungsbefugnis gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG hält, lassen sich keine allgemeingültigen Maßstäbe aufstellen. Erforderlich ist vielmehr stets eine am Schutzzweck des Rechtsdienstleistungsgesetzes orientierte Würdigung der Umstände des Einzelfalls einschließlich einer Auslegung der hinsichtlich der Forderungseinziehung getroffenen Vereinbarungen. Dabei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes in Gestalt der Grundrechte der Beteiligten sowie der Grundsatz des Vertrauensschutzes zu berücksichtigen und ist den Veränderungen der Lebenswirklichkeit Rechnung zu tragen (im Anschluss an BVerfG, NJW 2004, 672; NJW 2002, 1190, 1191 f.; NJW-RR 2004, 1570, 1571; BVerfGE 97, 12, 32 (jeweils zum RBerG)).*)

3. Überschreitet hiernach ein registrierter Inkassodienstleister seine Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, kann darin ein Verstoß gegen § 3 RDG liegen. Ein solcher Verstoß hat, wenn die Überschreitung bei einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände aus der objektivierten Sicht eines verständigen Auftraggebers des Inkassodienstleisters zum einen eindeutig vorliegt und zum anderen unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes in ihrem Ausmaß als nicht nur geringfügig anzusehen ist, die Nichtigkeit nach § 134 BGB der zwischen dem Inkassodienstleister und dessen Auftraggeber getroffenen Inkassovereinbarung einschließlich einer in diesem Zusammenhang erfolgten Forderungsabtretung zur Folge (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 30.10.2012 - XI ZR 324/11, NJW 2013, 59 Rz. 34 ff.; Urteil vom 11.12.2013 - IV ZR 46/13, NJW 2014, 847 Rz. 31; Urteil vom 21.10.2014 - VI ZR 507/13, NJW 2015, 397 Rz. 5; Urteil vom 11.01.2017 - IV ZR 340/13, VersR 2017, 277 Rz. 34; Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 17/17, NJW 2018, 2254 Rz. 18; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1192). *)

4. Von einer Nichtigkeit nach § 134 BGB ist danach insbesondere dann regelmäßig auszugehen, wenn der registrierte Inkassodienstleister Tätigkeiten vornimmt, die von vorneherein nicht auf eine Forderungseinziehung i.S.d. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, sondern etwa auf die Abwehr von Ansprüchen gerichtet sind oder eine über den erforderlichen Zusammenhang mit der Forderungseinziehung hinausgehende Rechtsberatung zum Gegenstand haben oder wenn das "Geschäftsmodell" des Inkassodienstleisters zu einer Kollision mit den Interessen seines Auftraggebers führt.*)

5. Nach diesen Maßstäben ist es von der Inkassodienstleistungsbefugnis eines nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG registrierten Inkassodienstleisters (noch) gedeckt, wenn dieser auf seiner Internetseite einen "Mietpreisrechner" zur - zunächst unentgeltlichen - Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung stellt und im Anschluss hieran dem Mieter die Möglichkeit gibt, ihn durch Anklicken eines Buttons mit der außergerichtlichen Durchsetzung von - näher bezeichneten - Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren gegen den Vermieter im Zusammenhang mit der "Mietpreisbremse" - unter Vereinbarung eines Erfolgshonorars in Höhe eines Drittels der jährlichen Mietersparnis (vier Monate) sowie einer Freihaltung des Mieters von sämtlichen Kosten - zu beauftragen und in diesem Zusammenhang die genannten Ansprüche zum Zweck der Durchsetzung treuhänderisch an den Inkassodienstleister abzutreten, der im Falle einer Erfolglosigkeit der eigenen außergerichtlichen Rechtsdienstleistungstätigkeit einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen kann, zum Abschluss eines Vergleichs jedoch grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters befugt ist.*)

6. Da damit (auch) die in diesem Rahmen erfolgte treuhänderische Abtretung der genannten im Zusammenhang mit der "Mietpreisbremse" stehenden Forderungen des Mieters (noch) nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) verstößt und demzufolge nicht gem. § 134 BGB nichtig ist, ist der Inkassodienstleister im gerichtlichen Verfahren aktivlegitimiert, diese Ansprüche im Wege der Klage gegen den Vermieter geltend zu machen.*)

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IMRRS 2019, 1458

LG Kassel, Beschluss vom 26.10.2018 - 1 S 218/18

1. Vereinbaren die Parteien eines zum 31.12. gekündigten Mietvertrags, dass der Mieter die - eigentlich noch fällige - Miete für Dezember nicht mehr zahlen muss, wenn er vor dem 01.12. auszieht, dann gilt dies auch nur für einen Auszug vor dem 01.12.

2. Wird die Wohnung hingegen erst am 01.12. mittags übergeben, ist die volle Miete für den Dezember zu zahlen.

3. Die Geltendmachung der vollen Miete für Dezember trotz Fristüberschreitung von nur einem halben Tag ist auch nicht treuwidrig, da der Vermieter grundsätzlich Anspruch auf die volle Miete für Dezember hat und er nur unter bestimmten Voraussetzungen auf diese Miete freiwillig verzichtet hätte, die nicht erfüllt sind.

4. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will.

5. Das Verbot von Überraschungsentscheidungen dient lediglich dem Zweck, den Parteien denjenigen Vortrag zu ermöglichen, den ein vorher übersehener Gesichtspunkt erfordert. Die endgültige rechtliche Bewertung hat das Gericht nicht schon vor Erlass des Urteils unabänderlich vorzunehmen und mitzuteilen.

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IMRRS 2019, 1508

AG München, Urteil vom 22.11.2019 - 411 C 19436/18

Ein 89-jähriger alleinstehender Mieter darf auf unbestimmte Dauer in seiner Mietwohnung bleiben, wenn er im Fall einer Räumungspflicht nach einer Eigenbedarfskündigung selbstmordgefährdet ist (Härtegrund).

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IMRRS 2019, 1499

LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 - 65 S 142/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1498

BVerfG, Beschluss vom 01.10.2019 - 1 BvL 2/19

1. Will ein Gericht die Verfassungsmäßigkeit einer Norm (hier: § 556d BGB) durch das Bundesverfassungsgericht prüfen lassen, muss es in schlüssiger und nachprüfbarer Weise darlegen, dass es bei seiner anstehenden Entscheidung auf die Gültigkeit der Norm ankommt und aus welchen Gründen es von der Unvereinbarkeit der Norm mit der Verfassung überzeugt ist.

2. Die Entscheidungserheblichkeit ist bei einem gerügten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz in der Regel schon dann zu bejahen, wenn der Gesetzgeber den Gleichheitsverstoß auf verschiedenen Wegen heilen kann und eine der möglichen Entscheidungsvarianten das - bis dahin ausgesetzte - Ausgangsverfahren in Richtung einer für den betroffenen Verfahrensbeteiligten günstigen Entscheidung beeinflusst.

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IMRRS 2019, 1501

LG Hamburg, Urteil vom 23.09.2019 - 311 S 2/19

1. Eine ex-nunc Heilung der Mietpreisbegrenzungsverordnung Hamburg durch eine nachgeschobene Veröffentlichung der Begründung kommt nicht in Betracht. Ein Mangel im Normsetzungsverfahren kann nicht rückwirkend geheilt werden.

2. Zwar muss die Verordnungsbegründung nicht gemeinsam (in einem Dokument) mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes verkündet werden, sie ist aber zumindest zeitgleich mit dem Verordnungstext der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

3. Die Begründung ist der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemeinen zugänglichen Stelle bekanntzumachen.

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IMRRS 2019, 1496

LG Darmstadt, Urteil vom 18.09.2019 - 11 O 89/18

Verlangt der Gebäudeversicherer nach Regulierung eines Brandschadens im Regresswege den hälftigen Innenausgleich vom Haftpflichtversicherer eines Mieters, gelten für die Frage der Brandverursachung die im Mietrecht entwickelten Grundsätze der Sphärentheorie. Danach wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen aufgeteilt: Scheidet eine Schadensursache im Einfluss- und Herrschaftsbereich des Vermieters aus, obliegt es dem Mieter bzw. seinem Haftpflichtversicherer, nachzuweisen, dass die Schadensursache nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt.

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IMRRS 2019, 1433

AG Schöneberg, Urteil vom 14.08.2019 - 6 C 276/18

1. Aufgrund einer aufgebrochenen Tür kann nicht auf eine endgültige Besitzaufgabe geschlossen werden, sondern nur auf einen gewaltsamen Zutritt Dritter.

2. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, sich ständig in der angemieteten Wohnung aufzuhalten. Eine wochenlange Ortsabwesenheit beispielsweise wegen Urlaubs, eines Krankenhausaufenthalts oder eines beruflich bedingten Auslandsaufenthalts lässt das Besitzrecht des Mieters nicht entfallen und bietet keinen Anhaltspunkt für eine Besitzaufgabe.

3. Übt ein Vermieter im Wege einer sog. "kalten Räumung" durch eigenmächtige Inbesitznahme von Wohnung und Hausrat eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Von seiner Ersatzpflicht wird dabei insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung des hierbei in Besitz genommenen Hausrats und der sonst in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme zugleich eine Obhutspflicht, welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht.

4. Nach einer solchen Räumung trifft den Vermieter auch die Beweislast für die vorhandenen bzw. angeblich nicht vorhandenen Gegenstände des Mieters.

5. Mit der Räumung der Wohnung verletzt der Vermieter nicht nur das Besitzrecht des Mieters, sondern auch dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht, so dass er dem Mieter auch Schmerzensgeld schuldet.

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IMRRS 2019, 1409

AG Forchheim, Urteil vom 05.09.2019 - 70 C 265/19

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum ist auch ein beiderseitiger formularmäßiger Verzicht auf eine ordentliche Kündigung bis zu einer Dauer von 4 Jahren zulässig.

2. Eine Untervermietung i.S.d. § 540 BGB erfasst auch die Fälle, in denen der Hauptmieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überlassen will.

3. Bringt der Vermieter unmissverständlich zum Ausdruck, dass die vom Mieter angebotene Untervermietung für ihn nicht in Betracht kommt, ohne dass in der Person der Mietinteressenten ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Mieter zur Kündigung gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt.

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IMRRS 2019, 1404

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.02.2019 - 24 C 220/18

1. Nach § 557a Abs. 1 BGB ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Sieht die Staffelmietvereinbarung dagegen eine Erhöhung um jeweils 2,5% gegenüber dem Vorjahr vor, ist sie folglich unwirksam.

2. Bei einem Streit über (künftige) Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag ist § 9 ZPO anzuwenden. Der Streitwert ist folglich nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Erhöhungbetrags, also dem 42-fachen Monatsbetrag zu berechnen.

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IMRRS 2019, 1435

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 14.03.2019 - 713 C 270/18

Feiert der Mieter eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist.

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IMRRS 2019, 1429

AG Bremen, Urteil vom 08.11.2019 - 3 C 52/18

1. Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen die Aufrechnung erklären gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung. Denn es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot nach § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Kaution nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden darf.*)

2. Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann vom Vermieter aus § 9 Abs. 7 WoBindG die Rückzahlung des Kautionsguthabens verlangen, soweit dieses unter Verstoß gegen § 9 Abs. 5 WoBindG erlangt worden ist.*)

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IMRRS 2019, 1413

AG Köpenick, Urteil vom 22.01.2019 - 7 C 157/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2019, 1427

AG Speyer, Urteil vom 27.02.2019 - 32 C 32/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2019, 1411

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 11.03.2019 - 814 C 148/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2019, 1345

LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18

1. Die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - wird regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.

2. Wenn die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würden, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt.

3. Weiß der Vermieter um die Baumaßnahmen, ist die Miete unabhängig von einer gesonderten Anzeige des Mangels gemindert.

4. Der Vermieter muss im Einzelfall darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass der Mieter nicht nur die die Mietminderung rechtfertigenden Tatsachen gekannt, sondern auch die im Ergebnis zutreffende Schlussfolgerung gezogen hat, nicht zur Mietzahlung verpflichtet zu sein.

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IMRRS 2019, 1358

LG Berlin, Beschluss vom 24.05.2019 - 64 S 253/18

1. Die wohnwertmindernden Merkmale "Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar" und "Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar" sind nicht schon dann als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.

2. Es steht dem Vermieter auch im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöhung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen.

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IMRRS 2019, 1346

AG Mannheim, Urteil vom 03.04.2019 - 4 C 4743/18

1. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verbleiben grundsätzlich beim bisherigen Vermieter; alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung stehen ihm und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen dem Erwerber zu.

2. Nur positive Kenntnis der Abtretung schließt die befreiende Wirkung der Leistung an den Zedenten aus; Kennenmüssen genügt nicht.

3. Die Verletzung vertraglicher Pflichten berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn diese "nicht unerheblich" sind.

4. Die versehentliche Zahlung an den bisherigen Vermieter ist keine erhebliche Pflichtverletzung, wenn alsbald nach Bemerken des Versehens die Zahlung korrigiert wird.

5. Zu der Frage, wann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig ist.

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IMRRS 2019, 1396

VG München, Urteil vom 28.08.2019 - M 9 K 16.5910

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1258

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.05.2019 - 226 C 14/19

1. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) des Berliner Mietspiegels 2017 ist bereits positiv, wenn das wohnwerterhöhende Merkmal "Großer, geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Winter-/Dachgarten (ab 4 m²)" vorliegt. Danach kommt es nicht mehr darauf an, ob das weitere wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung" vorliegt.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe" der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2017 ist nur erfüllt, wenn für jeden interessierten Mieter auch ein Stellplatz zur Verfügung steht, denn ein "Angebot" erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss.

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IMRRS 2019, 1390

LG Berlin, Urteil vom 31.07.2019 - 65 S 18/19

1. Auch neuartige, vom Bild eines traditionellen Berufs abweichende Tätigkeiten unterfallen dem Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG, Eingriffe bedürfen einer gesetzlichen Grundlage.*)

2. Bei einem Verstoß des Inkassodienstleisters "mietright"/LexFox gegen das RDG ist die Rechtsfolge der Nichtigkeit des Inkasso- und Abtretungsvertrages nach § 134 BGB weder zwingend noch mit dem Schutzzweck des RDG vereinbar; das RDG sieht die Rechtsfolge der Nichtigkeit nicht vor.*)

3. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit würde den in § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG formulierten Schutzzweck des RDG in sein Gegenteil verkehren: sie würde dem Rechtssuchenden Schutz entziehen, die Sicherheit des Rechtsverkehrs belasten, weil trotz behördlicher Registrierung des Inkassodienstleisters auf die Wirksamkeit der von diesem übernommenen Rechtsdurchsetzung nicht vertraut werden kann, ein unstreitiger Verstoß gegen geltende, am Gemeinwohl orientierte Rechtsvorschriften würde sanktioniert.*)

4. Ein "Stichtagszuschlag" kommt nicht in Betracht, wenn die Einzelvergleichsmieten nach zwei aufeinander folgenden Mietspiegeln um 0,10 Euro voneinander abweichen.*)

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IMRRS 2019, 1370

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 19.07.2019 - 12 C 279/19

1. Für die Unterscheidung von allgemeinen (verbindlichen) Vertragsbedingungen und (unverbindlichen) Bitten, Empfehlungen oder tatsächlichen Hinweisen ist auf den Empfängerhorizont abzustellen. Eine Vertragsbedingung liegt demnach vor, wenn ein allgemeiner Hinweis nach seinem objektiven Wortlaut bei den Empfängern den Eindruck hervorruft, es solle damit der Inhalt eines vertraglichen oder vorvertraglichen Rechtsverhältnisses bestimmt werden, wobei auf den rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden und die dabei typischerweise gegebenen Verhältnisse abzustellen ist.

2. Die Regelung in einem Kaufvertrag, Mieterhöhungen nur in dem Maße und zu dem Zeitpunkt vorzunehmen, wie dies der bisherige Vermieter für vergleichbare Wohnungen vorsieht, stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

3. Der Käufer wird nicht unangemessen belastet, sich beim Verkäufer/bisherigen Vermieter zu informieren, wann und in welchem Umfang Mieterhöhungen durchgeführt werden.

4. Gemäß § 557 Abs. 3 BGB können Mieterhöhungen nach den §§ 558 - 560 BGB nur verlangt werden, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Vereinbarungen, die das grundsätzliche Recht des Vermieters zur Vornahme von Mieterhöhungen einschränken, sind demnach zulässig. Einschränkungen sind sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch dem Umfang nach möglich.

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IMRRS 2019, 1308

AG Rheine, Urteil vom 16.05.2019 - 10 C 234/18

1. Bei einer ordentlichen Kündigung muss im Gegensatz zur fristlosen Kündigung ein Verschulden des Mieters sowie eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung hinzukommen.

2. Hierbei ist eine nachträgliche Zahlung zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen und kann sein vorheriges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.

3. Besteht das Mietverhältnis seit über 14 Jahren und hat der Mieter bisher stets pünktlich gezahlt, so ist die Aufrechterhaltung einer ordentlichen Kündigung treuwidrig, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände innerhalb weniger Tage nach Kündigungszugang zahlt und seitdem wieder stets pünktlich zahlt.

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IMRRS 2019, 1355

LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2019 - 66 S 14/19

1. Unerheblich sind Mängel, die den Gebrauchswert der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigen, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würden.

2. So kann es liegen, wenn die Abweichung objektiv geringfügig ist und nur das ästhetische Empfinden, nicht aber wesentlich die Brauchbarkeit stört.

3. Die nachträgliche Verschattung einer Wohnung aufgrund einer oberhalb des Balkons errichteten Dachterasse bzw. der Schießscharteneffekt durch eine 14 cm breite Dämmung stellen allenfalls einen unerheblichen Mangel dar.

4. Wird durch die Modernisierungsmaßnahme der Balkon um etwa 0,75 qm verkleinert und entspricht dies nur einem Anteil von 1,57% der Gesamtwohnfläche, stellt auch dies nur einen unerheblichen Mangel dar.

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IMRRS 2019, 1357

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2019 - 65 S 227/18

Das Fehlen eines Visums für einen dauerhaften Aufenthalt in Berlin kann der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches entgegenstehen.

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IMRRS 2019, 1341

AG Schöneberg, Urteil vom 17.06.2019 - 5 C 318/18

1. Bei der Störung des Hausfriedens muss nicht stets das gleiche Verhalten abgemahnt werden, das sich dann wiederholt, sondern es gilt generell das hausfriedenstörende Gesamtverhalten zu betrachten.

2. Aus der Abmahnung muss deutlich werden, dass jedwede Störung des Hausfriedens zu unterbleiben hat.

3. Beleidigungen gröbster Natur, nächtliche Ruhestörungen, Sachbeschädigungen und Bedrohung der Mitmieter rechtfertigen - nach einer Abmahnung - eine fristlose Kündigung - auch gegenüber einem Mieter mit posttraumatischer Belastungsstörung.

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IMRRS 2019, 1343

AG Leonberg, Urteil vom 16.05.2019 - 8 C 34/19

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, notwendig.

2. Lässt sich dem Kündigungsschreiben nicht entnehmen, wer von den beiden Eheleuten nach der Trennung die Wohnung nutzen soll, ist die Kündigung unwirksam.

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IMRRS 2019, 1340

LG Berlin, Urteil vom 10.09.2019 - 67 S 149/19

1. Im Fall eines vom Vermieter zu beweisenden Eigenbedarfs ist die bloße Plausibilität des Kündigungsgrunds nicht ausreichend. Erforderlich ist auch hier die Führung des Vollbeweises.

2. Erweisen sich Aussagen des Vermieters oder der als Zeugen benannten Bedarfsperson im Detail als unwahr, ist der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs in der Regel nicht zu führen, unabhängig davon, wer von beiden die Unwahrheit bekundet hat.

3. Zur Beweiswürdigung einer Zeugenaussage und einer Parteianhörung.

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IMRRS 2019, 1322

LG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2019 - 9 S 2/19

1. Aus der bloßen Tatsache einer Betreuerbestellung ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine Geschäftsunfähigkeit.

2. Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache i.S.v. § 543 Abs. 2 BGB liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

3. Eine Sorgfaltsvernachlässigung durch den Mieter kann nur dann für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB herangezogen werden, wenn hierdurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eintritt.

4. Der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache in Gestalt des völligen Zustellens sämtlicher Räume der Wohnung überwiegend mit Kleidungsstücken und mit Kleidungsstücken gefüllten Plastiktüten, so dass lediglich noch 50-60 cm breite Durchgänge bleiben und auch ein Öffnen der zugestellten Fenster und Balkontüre nicht möglich ist, stellt weder einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB noch nach Abs. 2 dar.

5. Allerdings stellt dies keine Wohnnutzung im üblichen Sinne mehr da, so dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zulässig ist.

6. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist allein auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs abzustellen, ohne dass ein etwaiges nachträgliches Wohlverhalten zu berücksichtigen wäre. In Betracht kommt allenfalls, dass das Festhalten des Vermieters am Räumungsanspruch dann als rechtsmissbräuchlich erscheint, wenn tatsächlich eine nachhaltige Verhaltensänderung vorliegt.

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IMRRS 2019, 1321

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.06.2019 - 13 C 117/18

1. Der Mieter hat ein Feststellungsinteresse daran, ob er einen Raumteiler aufstellen darf, wenn die Mietparteien heftig zerstritten sind, schon diverse Rechststreitgikeiten geführt haben und der Vermieter eine entsprechende Berechtigung vehement bestreitet.

2. Der Mieter ist berechtigt, einen Raumteiler als mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion aus maßgefertigten, raumhohen Schränken, die auf Filzmatten steht und mit einer Fluchttür versehen ist, aufzustellen.

3. Hingegen darf er ohne Zustimmung des Vermieters einen vorhandenen Kaminofen nicht demontieren, da dies eine bauliche Veränderung der Wohnung darstellen würde.

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IMRRS 2019, 1314

AG Bremen, Urteil vom 18.07.2019 - 10 C 221/19

1. Der Vermieter hat die Pflicht, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage geeigneter Belege zu ermöglichen.

2. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Unterlagen gehören dabei auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist.

3. Das Vorlagerecht des Mieters besteht unabhängig von der Entwicklung der Betriebskosten in bestimmten Zeitabschnitten. Die Berechtigung des Mieters ist nicht auf die Prüfung von Kostensteigerungen beschränkt, sondern soll eine umfassende Prüfung der abgerechneten Kosten ermöglichen.

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IMRRS 2019, 1315

BGH, Urteil vom 16.10.2019 - VIII ZR 340/18

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.*)

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IMRRS 2019, 1285

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.09.2019 - 2-11 S 63/19

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung zur Kündigung. Bei Zahlungsverzug ist bei einem Zahlungsrückstand ab einer Monatsmiete eine erhebliche Pflichtverletzung zu bejahen.

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IMRRS 2019, 1306

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 09.08.2019 - 5 C 364/19

Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für einen entfernten Verwandten (hier Großneffe), bedarf es einer engen sozialen Verbundenheit, aus der sich eine moralische Verpflichtung des Vermieters etwa zur Gewährung von Unterhalt oder sonstigen Fürsorge ergeben muss.

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IMRRS 2019, 1295

AG München, Urteil vom 09.08.2019 - 424 C 22334/18

1. Die aufgrund der Mietpreisbremse in Bayern erlassene Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 ist in Ermangelung einer ausreichenden Begründung unwirksam (im Anschluss an LG München I, IMR 2018, 6)

2. Auch durch die ergänzende Begründung der Bayerischen Staatsregierung vom 24.07.2017 wurde der Begründungsmangel weder ex tunc noch ex nunc geheilt.

3. In der Folge bleiben in Bayern Mietpreisbremsen-Klagen aus Mietverträgen, die vor dem 07.08.2019 abgeschlossen wurden, ohne Erfolg.

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IMRRS 2019, 1292

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 67 S 80/19

1. Der Berliner Senat hat die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, 101) der Öffentlichkeit gegenüber bis zum Zeitpunkt des Inkraftretens der Verordnung nicht in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt gemacht. Die Mietenbegrenzungsverordnung ist gleichwohl wirksam.

2. Allenfalls evidente Verfahrensmängel sind geeignet, die formelle Nichtigkeit einer auf § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB beruhenden Rechtsverordnung zu begründen. Eine unzureichende Veröffentlichung der Verordnungsbegründung stellt keinen evidenten Verfahrensmangel dar (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 352).

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