Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2020, 0667

LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 25.05.2020 - L 11 AS 228/20 B ER

1. Hartz-IV-An­trag­stel­ler haben kei­nen An­spruch auf Über­nah­me der Miet­kos­ten durch das Job­cen­ter, wenn es sich bei dem Miet­ver­hält­nis den Um­stän­den nach um einen Schein­ver­trag unter Ver­wand­ten han­delt.

2. Dies ist ins­be­son­de­re anzunehmen, wenn die tat­säch­li­chen Kos­ten nicht of­fen­ge­legt wer­den, son­dern le­dig­lich auf die Miete im Miet­ver­trag ver­wie­sen wird.

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IMRRS 2020, 0666

AG Dortmund, Urteil vom 02.06.2020 - 425 C 3346/19

1. Bei einem Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung "bis zum Tode des Mieters" bedarf der Mietvertrag gem. § 550 BGB der Einhaltung der Schriftform; anderenfalls ist er nach Ablauf eines Jahres kündbar.

2. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.

3. Wird das Erlangungsinteresse mit krankheitsbedingten Nutzungseinschränkungen der bisher bewohnten Räume begründet, reicht die Angabe der Krankheitssymptome, die richtige Bezeichnung der Diagnose ist nicht erforderlich.

4. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich gem. § 573 BGB und "vorsorglich" gem. § 573a BGB kündigen. Es liegt keine unzulässige Bedingung vor.

5. Die noch nicht konkrete Absicht, in Zukunft einmal eine Pflegeperson in der Wohnung unterbringen zu können, stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar.

6. Zum erforderlichen Sachvortrag bei behauptetem fehlenden Ersatzwohnraum.

7. Zur Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB.

8. Es bleibt offen, ob das Mietverhältnis nach einer befristeten Vertragsfortsetzung gem. §§ 574, 574a BGB nochmals kündigen muss, oder ob das Mietverhältnis automatisch endet.

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IMRRS 2020, 0650

AG München, Urteil vom 13.01.2020 - 1111 OWi 254 Js 172785/19

1. Eine Wohnung, die zu Wohnzwecken genehmigt, objektiv geeignet und subjektiv bestimmt ist, darf ohne erforderliche Genehmigung nicht zu anderen als Wohnzwecken untervermietet werden.

2. Das regelmäßige und wiederholt kurzzeitige Vermieten an Personen, die sich zu touristischen oder beruflichen Zwecken vor Ort aufhalten, ist eine gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung.

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IMRRS 2020, 0501

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.04.2020 - 4 C 118/19

1. Das Mieterhöhungsverlangen muss die ortsübliche Vergleichsmiete nicht betragsmäßig beziffern.

2. Ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter ist unerheblich.

3. Die echte Rückwirkung eines Verbots ist auch im Bereich des Zivilrechts grundsätzlich unzulässig und kann nur unter sehr engen Voraussetzungen als zulässig angesehen werden. Dementsprechend kann das MietenWoG Bln keine Mieterhöhungen vor seinem Inkrafttreten am 23.02.2020 verbieten.

4. Allerdings können solche Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln nach § 134 BGB unwirksam werden.

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IMRRS 2020, 0630

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 51/19

Entsprechend seiner Überschrift regelt § 199 BGB nicht nur den "Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist", sondern darüber hinaus besondere "Verjährungshöchstfristen", die gerade unabhängig von dem Beginn der Verjährung Geltung beanspruchen und sich auch gegenüber der für bestimmte mietrechtliche Ansprüche in § 548 BGB besonders geregelten Verjährung durchsetzen.*)

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IMRRS 2020, 0477

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 - 4 S 147/19

1. Werden Funk-Heizkostenverteiler vermietet, so erstreckt sich der vertragsgemäße Gebrauch auch darauf, dass diese durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden kann - sofern nicht auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit hingewiesen wird bzw. diese allgemein ersichtlich ist.

2. Können die Funk-Heizkostenverteiler ausschließlich vom Vermieter ausgelesen werden, so sind sie mangelhaft.

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IMRRS 2020, 0622

AG Stuttgart, Urteil vom 28.04.2020 - 31 C 5490/18

Zur Bewertung der Wohnfläche von Gemeinschaftsflächen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eines WG-Zimmers.*)

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IMRRS 2020, 0621

BGH, Beschluss vom 07.04.2020 - VIII ZR 383/18

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

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IMRRS 2020, 0612

LSG Bayern, Urteil vom 29.04.2020 - L 11 AS 656/19

Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-)Stellplatz stellen ausnahmsweise Unterkunftsbedarfe gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II dar, wenn die konkret im Streit stehende Wohnung nur zusammen mit der Garage oder dem Stellplatz angemietet oder behalten werden kann ("fehlende Abtrennbarkeit"). Die rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit der Untervermietung von Garage oder (Tiefgaragen-)Stellplatz gehört systematisch nicht zur Frage der Abtrennbarkeit in diesem Sinne, sondern zur Frage, ob der Leistungsberechtigte i.S.d. § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II zur Kostensenkung verpflichtet ist. Sind die Gesamtaufwendungen für die Bruttokaltmiete inklusive der nicht abtrennbaren Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-) Stellplatz angemessen, sind diese vom Träger der Grundsicherung nach dem SGB II zu übernehmen.*)

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IMRRS 2020, 0597

LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 - 1 S 117/19

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein erheblicher Sanierungsstau besteht. Hat der Vermieter gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen und die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben, kann er sich nicht darauf berufen, dass das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel erfolgt sei, später eine Verwertungskündigung auszusprechen.

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IMRRS 2020, 0483

AG Neukölln, Urteil vom 16.10.2019 - 13 C 397/18

1. Eine auf § 12 Abs. 1 Satz 1 WBVG gestützte Kündigung aus wichtigem Grund ist auch verschuldensunabhängig wirksam, wenn sich im Falle der wiederholten Bedrohung und Verletzung der körperlichen Integrität der Mitarbeiter und -bewohner die objektive Gefährlichkeit des Mieters in einem Umfang gezeigt hat, die dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar macht.

2. Demgegenüber muss für eine auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützte Kündigung das vertragswidrige Verhalten des Verbrauchers zusätzlich schuldhaft sein. Handelt der Verbraucher nicht schuldhaft, weil er sein Verhalten infolge einer Krankheit nicht steuern kann, kann die Kündigung nicht auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützt werden.

3. Schließlich muss das vertragsverletzende Verhalten so gröblich sein, dass dem Unternehmer keine Fortsetzung des Vertrags zugemutet werden kann. Dies ist anzunehmen, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher irreparabel geschädigt ist.

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IMRRS 2020, 0594

LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2020 - 67 T 38/20

Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allenfalls dann gerechtfertigt, die Räumungsfristgewährung unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung zu stellen, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht.*)

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IMRRS 2020, 0583

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2020 - 67 S 212/19

1. Soweit sich der Schuldner bei zweifelhafter Rechtslage dafür entscheidet, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war.

2. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht - auch nicht analog - anwendbar.

3. Der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände kann nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen.

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IMRRS 2020, 0482

AG Bremen, Urteil vom 29.11.2019 - 25 C 405/19

1. Grundsätzlich ist ein befristeter Kündigungsausschluss uneingeschränkt zulässig. Dies gilt auch für die Vereinbarung im einem Formularvertrag.

2. Gibt der Formularvertrag unter der Überschrift "Mietdauer und Kündigung" in erheblicher Breite die gesetzlichen Kündigungsvorschriften wieder und ist dazwischen ohne weitere Hervorhebung im Anschluss an die Mietdauer der Kündigungsverzicht untergebracht, so ist der Kündigungsausschluss unwirksam.

3. Lässt die Regelung zudem nicht erkennen, ob die Dauer des Kündigungsverzichts sich auf den Ausspruch der Kündigung oder den Eintritt der Kündigungswirkung erstrecken soll, ist die entsprechende Klausel auch unklar und missverständlich.

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IMRRS 2020, 0555

BGH, Urteil vom 07.02.2019 - III ZR 38/18

Zur Transparenzkontrolle vorformulierter Klauseln in Verträgen nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz über die Verpflichtung des Pflegebedürftigen zur Tragung der Unterkunfts- und Verpflegungskosten sowie der betriebsnotwendigen Investitionsaufwendungen.*)

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IMRRS 2020, 0520

AG Brühl, Urteil vom 03.04.2020 - 23 C 182/18

1. Vermietet ein Vermieter zusammen mit einer Mietwohnung einen Kellerraum, vermietet diesen im laufenden Mietverhältnis jedoch unerlaubt an einen anderen Mieter weiter, schuldet er zur Berechnung der Mietminderungsansprüche für das durch verbotene Eigenmacht entzogene Nutzungsrecht gem. § 242 BGB Auskunft darüber, seit welchem Zeitpunkt die Weitervermietung erfolgte.*)

2. Ein Vermieter hat zu dokumentieren, welche Kellerräume er an welche Mieter vermietet. Bedient er sich zur Erfüllung seiner Vermieterpflichten einer Hausverwaltung, kann er sich daher nicht darauf berufen, dass ihm diese Auskunftserteilung aufgrund eines Wechsels der Hausverwaltung unmöglich wäre, denn er kann bei der früheren Verwalterin dazu Erkundigungen einholen.*)

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IMRRS 2020, 0442

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2019 - 65 S 112/19

1. Eine Klausel in einem Heimvertrag, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist unwirksam.

2. Regelmäßig weiß dies ein Heimbewohner nicht, so dass einer Rückforderung der gezahlten Entgelterhöhungen § 814 BGB nicht entgegensteht.

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IMRRS 2020, 0540

AG Oranienburg, Urteil vom 20.12.2019 - 21 C 196/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0451

AG Schöneberg, Urteil vom 16.03.2020 - 4 C 98/19

1. Der Ausgleich von Mietrückständen schützt nicht vor einer Räumungsverpflichtung.

2. Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB "zerstört" nur eine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2020, 0538

AG Lichtenberg, Urteil vom 21.05.2019 - 2 C 29/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0527

LG München I, Urteil vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19

1. Das Kündigungsrecht des Ersteigerers nach § 57a ZVG berechtigt den Ersteigerer, eine wirksame Eigenbedarfskündigung für die ersteigerte Wohnung auszusprechen, selbst wenn die Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag explizit ausgeschlossen ist.

2. Bei einer Eigenbedarfskündigung muss deren Begründung dem Mieter erlauben, sich ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung sich sachgerecht zu verteidigen. Hierfür ist eine namentliche Bezeichnung des durch den Eigenbedarf Begünstigten, die Größe der Wohnung oder die Zahl der Zimmer nicht erforderlich.

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IMRRS 2020, 0519

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

1. Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und im anderen ausschließlich wohnt oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt.

2. Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrags vom anderen abhängig machen. Folge eines solchen einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann.

3. Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt.

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IMRRS 2020, 0472

OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2020 - 9 WF 757/19

1. Bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen hat ein Ehegatte gegen den anderen Ehegatten jedenfalls gem. §§ 687 Abs. 2, 681, 666 BGB einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der durch die Vermietung des Anwesens erzielten Einnahmen und Ausgaben, denn die entgeltliche Überlassung eines gemeinschaftlichen Gegenstands ist grundsätzlich als Fruchtziehung eine Verwaltungsmaßnahme gem. §§ 744, 745 BGB, zu der ein Ehegatte bzw. Miteigentümer gem. § 744 Abs. 1 BGB allein nicht berechtigt ist.)

2. Sofern bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung getroffen wurde, nach welcher ein Ehegatte allein das Anwesen vermieten kann, folgt der Auskunftsanspruch unmittelbar aus § 666 BGB.

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IMRRS 2020, 0475

SG Bremen, Urteil vom 03.03.2020 - S 16 AS 947/17

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0469

VG Freiburg, Beschluss vom 17.04.2020 - 4 K 4710/19

1. Das Gebot, die Zweckentfremdung einer Wohnung zu beenden, kann auf §§ 1, 3 PolG-BW gestützt werden (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.12.1980 - 6 S 722/80; Beschluss vom 09.11.1982 - 10 S 1906/82; Beschluss vom 24.02.1983 - 10 S 2738/82; Urteil vom 21.03.1983 - 10 S 2567/82; Urteil vom 22.10.1998 - 10 S 275/97).*)

2. Die Verpflichtung, Internetangebote und Buchungsmöglichkeiten für eine als Ferienwohnung zweckentfremdete Wohnung zu löschen, konkretisiert lediglich das Gebot, die Zweckentfremdung der Wohnung zu beenden.*)

3. Zur Frage der Umwidmung von Wohnraum durch den Abschluss eines Gewerberaummietvertrags (hier verneint).*)

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IMRRS 2020, 0470

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 15.04.2020 - 531 C 139/19

Der Mieter hat nach einer Strangsanierung lediglich Anspruch auf Wiederinstallation gebrauchter Badzimmermöbel mittlerer Art und Güte, nicht jedoch auf Modelle der oberen Klasse und dazu noch Neuware. Eine derartige Modernisierung - hätte der Vermieter sie vorgenommen - wäre vom Mieter gemäß den §§ 555b i.V.m. 559 BGB mit 8% der Kosten jährlich mitzufinanzieren gewesen.*)

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IMRRS 2020, 0443

AG Köln, Urteil vom 03.03.2016 - 209 C 456/15

1. Stellt der Vermieter als Heizmöglichkeit einen Kamin zur Verfügung, bei dem Rückstände per Hand vom Mieter selbst entsorgt werden müssen, birgt das Mietobjekt in sich eine größere Brandgefahr als andere Wohnobjekte mit Gasheizungen.

2. Entsorgt ein Mieter nicht ausreichend abgekühlte Asche aus dem Kamin im Mülleimer, lässt dieses fahrlässige Handeln die Instandsetzungspflicht des Vermieters nicht entfallen.

3. Räumt ein Mieter die aufgrund des Brandes unbewohnbare Wohnung, um dem Vermieter die Instandsetzung zu ermöglichen, liegt in diesem Verhalten kein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags.

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IMRRS 2020, 0455

LG Berlin, Beschluss vom 03.04.2020 - 65 S 205/19

1. Eine Entscheidung über die (Bemessung der) Räumungsfrist kann abgeändert werden, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen.

2. Aufgrund der nicht vorhersehbaren Corona-Pandemie ist deshalb die Räumungsfrist auf den 30.06.2020 zu verlängern.

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IMRRS 2020, 0441

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 22.08.2019 - 201 C 229/19

1. Nebenkosten können nur dann umgelegt werden, wenn die entsprechenden Leistungen auch erbracht wurden.

2. Allein aus dem Vorhandensein eines Anstellungsvertrags mit einem Hausmeister ist jedoch nicht zu schließen, dass einzelne, konkret auf das streitgegenständliche Objekt bezogene Hausmeisterleistungen tatsächlich erbracht wurden.

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IMRRS 2020, 0403

AG München, Urteil vom 11.12.2019 - 425 C 4118/19

1. Ein Anspruch auf Untervermietung besteht nur, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen.

2. Der Vermieter ist nur dann in der Lage, ein mögliches entgegenstehendes Interesse zu prüfen, wenn ihm der Name des Untermieters, das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potentiellen Untermieters mitgeteilt wird.

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IMRRS 2020, 0409

AG Lörrach, Urteil vom 06.12.2019 - 4 C 705/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf mindestens drei einzelne Vergleichswohnungen Bezug zu nehmen.

2. Das Gesetz verlangt, dass die Wohnungen "vergleichbar" und nicht "entsprechend" oder "identisch" sein müssen.

3. Eine andere Art Wohnraum bilden Wohnungen, die selbst gewerblich oder auch teilgewerblich vermietet oder genutzt werden.

4. Es liegt keine Wohnraummiete vor, wenn eine juristische Person oder Personenhandelsgesellschaften Räumlichkeiten anmieten, um sie dem Geschäftsführer oder sonstigen Mitarbeitern als Wohnung zu überlassen.

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IMRRS 2020, 0305

AG München, Urteil vom 26.07.2019 - 421 C 2777/19

1. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs genügt es, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts, Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate oder Verrechnung einzelner Zahlungen ist entbehrlich.

2. Die rechtzeitige Nachzahlung der ausstehenden Miete innerhalb der Schönfrist kann auch durch einen dritten erfolgen. Erforderlich ist insoweit lediglich, dass der Dritte durch eine entsprechende Leistungsbestimmung zum Ausdruck bringt, dass mit der Zahlung eine Schuld des Mieters getilgt werden soll. Die Leistungsbestimmung muss innerhalb der Schonfrist erfolgen.

3. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht - auch nicht analog - anwendbar.

4. Allerdings kommt dem Umstand der Gläubigerbefriedigung erhebliche Bedeutung zu und ist im Rahmen des berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB auch zu berücksichtigen.

5. Einer Abmahnung kann für die ordentliche Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten ist.

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IMRRS 2020, 0408

LG Berlin, Beschluss vom 16.12.2019 - 65 S 124/19

1. Die Duldungspflicht des Mieters bzgl. Modernisierungsmaßnahmen kann sich grundsätzlich nur auf (bau-)rechtlich zulässige Maßnahmen beziehen.

2. Bedarf der Anbau eines Aufzugs der Genehmigung und fehlt diese, muss der Mieter den Anbau auch nicht dulden.

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IMRRS 2020, 0399

LG Berlin, Beschluss vom 04.11.2019 - 65 S 154/19

Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist mit der Verfassung vereinbar.

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IMRRS 2020, 0398

LG Berlin, Beschluss vom 16.09.2019 - 65 S 154/19

1. Die §§ 556d ff. BGB sind verfassungskonform.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist mit der Verfassung vereinbar.

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IMRRS 2020, 0417

LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2019 - 65 S 73/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2020, 0384

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020 - 151 C 89/18

1. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem Vermietet kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenen Höhe verlangen.

2. Die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung sind nur umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird.

3. Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen, z. B. von Dachböden oder Kellern, sind keine umlegbaren Betriebskosten.

4. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen.

5. Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar.

6. Der Mieter, der sich mit materiellen Gründen gegen die Nebenkostenabrechnung wendet, darf sich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten; vielmehr muss er für substanziierten Vortrag konkreten Zweifeln und Bedenken dadurch zu begegnen versuchen, dass er von seinem weitgehenden Auskunftsrecht Gebrauch macht, d. h. entweder vor- oder außerprozessual nähere Aufklärung verlangt, die Belege einsieht oder im Einzelfall Kopien gegen Kostenerstattung anfordert.

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IMRRS 2020, 0404

VG München, Urteil vom 08.01.2020 - 9 K 18.6032

1. Wer seine Wohnung wiederholt an wechselnde Personen, die sich dort nur vorübergehend zum Zwecke einer medizinischen Behandlung aufhalten, überlässt, verfolgt das Nutzungskonzept einer Fremdenbeherbergung.

2. Die Nutzung durch Medizintouristen zeichnet sich durch übergangsweises vorübergehendes Wohnen aus mit der Folge, dass die Wohnung nicht mehr die Funktion einer "Heimstadt im Alltag" hat.

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IMRRS 2020, 0402

LG Berlin, Urteil vom 29.10.2019 - 30 S 3/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0397

AG München, Urteil vom 01.03.2019 - 461 C 24378/17

1. Wird der Eigenbedarf darauf gestützt, dass der Vermieter die Wohnung für sich, seine neue Lebensgefährtin und seinen behinderten Sohn aus der ehemaligen Ehe mit der Mieterin braucht, und ist die Ex-Frau auch die Betreuerin des behinderten Sohnes, so ist der Eigenbedarf nicht plausibel, weil nicht umsetzbar, da der Sohn mit der Ex-Frau/Mieterin als Betreuerin mit ausziehen würde.

2. Öffnet der Mieter versehentlich die Post des Vermieters, so rechtfertigt dies keine Kündigung; es bedarf zuvor zumindest einer Abmahnung.

3. Grundsätzlich kann eine Beleidigung einen Kündigungsgrund darstellen.

4. Eine Beleidigung stellt sich als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten ist.

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IMRRS 2020, 0385

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 - 15 C 256/19

1. Eine Kleinreparaturklausel ist zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

2. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV aufgezählten Gegenstände zu.

3. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen.

4. Ein Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 Euro sowie eine Höchstgrenze von 8% der Jahreskaltmiete sind unbedenklich.

5. Die Dichtung an einem Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe fallen nicht unter eine Kleinreparaturklausel, da es hier dem Mieter nicht möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

6. Für die Berechnung der Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich tatsächlich angefallener Nebenkosten als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.

7. Eine Duschmöglichkeit stellt ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal dar, so dass eine Minderung der Miete i.H.v. 10% für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen ist.

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IMRRS 2020, 0275

AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2019 - 106 C 400/18

1. Durch den Gasverbrauch über eine Energieentnahmestelle nimmt der Mieter eine "Realofferte" des Versorgers an und es kommt ein Versorgungsvertrag ausschließlich mit ihm zu Stande.

2. Dem Versorgungsunternehmen steht gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsanspruch über den Namen des Mieters zu.

3. Unerheblich ist, dass der Vermieter den Namen des Mieters nur gegen gesondertes Entgelt benennen wollte. Die fehlende Auskunft führt nicht dazu, dass der Vermieter Vertragspartner geworden ist.

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IMRRS 2020, 0369

LG Hamburg, Urteil vom 17.01.2020 - 307 S 50/18

Zumindest bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen genügt eine Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559b BGB nicht den formalen Anforderungen, wenn die Gesamtkosten (hier 606.845 Euro) nicht auf die einzelnen Gewerke untergliedert werden, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen.

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IMRRS 2020, 0368

LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2020 - 67 S 16/20

1. Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit in Berlin gem. § 721 ZPO grundsätzlich jedenfalls bis zum 30.06.2020 zu erstrecken oder auf Antrag entsprechend zu verlängern. Die erlassenen Landesverordnungen zur Eindämmung des Coronavirus haben das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht, so dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.*)

2. Eine davon abweichende Bemessung oder die Versagung der Räumungsfrist kommen ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn der Verbleib des Räumungsschuldners in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründet oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache gebieten.*)

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IMRRS 2020, 0294

AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 - 49 C 263/18

1. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen.

2. Die Wohnfläche eines Balkons ist mit einem Viertel der Grundfläche anzusetzen.

3. Die Regelanrechnung zu einem Viertel berücksichtigt, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer der Wohnung.

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IMRRS 2020, 0367

LG Berlin, Urteil vom 13.02.2020 - 67 S 369/18

Das Vorbringen des Vermieters zu dem von ihm behaupteten Kündigungsvorwurf unterfällt einem Sachvortragsverwertungsverbot, wenn sein Parteivortrag auf Informationen beruht, die er unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt hat (hier: Einsatz überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden durch ein landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber einem Wohnraummieter zur Erhärtung des bestehenden Verdachts unbefugter Gebrauchsüberlassungen an Dritte).*)

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IMRRS 2020, 0164

LG Duisburg, Urteil vom 30.09.2019 - 4 O 76/19

Für eine Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmbar ist, dass bei einer Verwirklichung keine Zweifel am Vertragsbeginn verbleiben. Dem genügt die Formulierung "Tag der Eröffnung" regelmäßig.

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IMRRS 2020, 0280

AG Schöneberg, Urteil vom 18.06.2019 - 19 C 316/18

1. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann unter die Bedingung gestellt werden, dass der Hauptmieter weiterhin dort seinen Hauptwohnsitz hat.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter zu dulden; vielmehr hat er ein berechtigtes Interesse daran, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch sog. Untermieter dort wohnen.

3. Wird als Begründung für die Untervermietung angeführt, dass der Untermieter der Lebensgefährte des Hauptmieters sei, kann die Erlaubnis der Untervermietung unter die Bedingung der Dauer der Lebensgemeinschaft gestellt werden.

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IMRRS 2020, 0347

AG Wiesbaden, Urteil vom 30.01.2020 - 93 C 641/19

Im Falle der Stellung einer Mietkautionsbürgschaft ist eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Versicherung, wonach diese bei der Inanspruchnahme durch den Vermieter den Mieter unter Fristsetzung auffordern kann, zur Abwehr der geltend gemachten Ansprüche unverzüglich gerichtliche Maßnahmen einzuleiten, und der Mieter gegenüber der Versicherung auf Einreden oder Einwendungen gegen Grund, Höhe und Bestand des Anspruchs des Vermieters verzichtet, nicht gemäß §§ 305c, 307 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2020, 0345

LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2020 - 64 S 160/19

1. Anders als eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO soll die Norm des § 574 Abs. 2 BGB nicht bloß einer Obdachlosigkeit vorbeugen, sondern Mieter auch vor anderen Härten bewahren. In der Regel können auch Geschäftsunfähige einen natürlichen Willen bilden und selbst entscheiden, ob sie lieber in einer betreuten Einrichtung oder gemeinsam in einer Mietwohnung leben möchten. Der für Wohnungsangelegenheiten bestellte Betreuer darf sich über einen solchen Wunsch nicht nach eigenem Gutdünken hinwegsetzen, sondern wird prüfen müssen, ob er mit den wohlverstandenen Interessen der Betreuten vereinbar ist und wie er ihn umsetzen kann.*)

2. Soweit es um die letztlich auf § 242 BGB beruhende Versagung einer Berufung auf einen Härtegrund als missbräuchlich geht, kann zur Beantwortung der Frage, ob der Mieter unmittelbar nach Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen muss, nicht auf den strengen Maßstab zurückgegriffen werden, der im Allgemeinen für das Verschulden des Schuldners an einem Rechtsirrtum heranzuziehen ist. Denn einem Mieter, der sich guten Glaubens und mit schlüssiger Begründung gegen einen Räumungsanspruch verteidigt, ist es schlichtweg unzumutbar, sich noch vor einer Klärung seiner wesentlichen Einwände schon um Ersatzwohnraum zu bemühen, den er schließlich im Erfolgsfall sofort anmieten müsste.*)

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