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Volltexturteile nach Sachgebieten

4808 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 1012

AG Köpenick, Urteil vom 15.09.2020 - 3 C 201/19

Die im Treppenhaus geäußerten Worte "fuck you" gegenüber dem Hausverwalter sind insbesondere unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits nicht derart schwer wiegend und ehrverletzend, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründen könnten.

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IMRRS 2021, 0999

AG Spandau, Urteil vom 30.06.2021 - 7 C 257/20

Wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht, liegt ein Vorenthalten vor.

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IMRRS 2021, 0970

AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 - 6 C 303/19

1. Mit Abschluss eines Mietvertrags - hier eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind - erwirbt der Mieter das Recht, die Mietsache in ihrer Gesamtheit zu nutzen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins zu entrichten.

2. Der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung oder sind nur unvollständige Abreden getroffen, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.).

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IMRRS 2021, 1002

LG Marburg, Urteil vom 23.06.2021 - 5 S 94/20

Er ist indes aufgrund verwerflichen Zweckes sittenwidrig, Mieteinnahmen der Beklagten allein dann generieren zu wollen, wenn dafür der Sozialhilfeträger und letztlich die Allgemeinheit aufkommt.

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IMRRS 2021, 0988

AG Schweinfurt, Beschluss vom 16.04.2021 - 003 F 872/20

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2021, 0968

LG Mannheim, Urteil vom 14.10.2020 - 4 S 47/20

1. Für die Annahme der Eilbedürftigkeit der gegen den mittelbaren Besitzer gerichteten einstweiligen Verfügung genügt schon die abstrakte Möglichkeit, dass noch vor der Entscheidung in der Hauptsache ein Herausgabeanspruch des mittelbaren Besitzers gegen den unmittelbaren Besitzer - infolge der Kündigung, Aufhebung oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses - entstehen kann.*)

2. Die Regelung des § 861 BGB verpflichtet denjenigen, der verbotene Eigenmacht geübt hat, aber nun nicht mehr im Besitz der Sache ist, nicht zu Verschaffung des Besitzes. Eine solche Verschaffungspflicht kann auch nicht aus § 275 Abs. 2 BGB abgeleitet werden.*)

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IMRRS 2021, 0942

LG München I, Urteil vom 03.02.2021 - 14 S 11480/20

1. Bringt der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck, durch einseitiges Gestaltungsrecht zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, so kann diese Erklärung nicht in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung umgedeutet werden.*)

2. Mangels Vorliegens eines Angebots liegt im Falle der Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieter auch keine konkludente Zustimmung vor. Der Mieter kann daher die zu Unrecht gezahlten Beträge nach § 812 BGB kondizieren.*)

3. Die einen Rückforderungsanspruch nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände kennt der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, erst in dem Moment, in dem er über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wird. Maßgeblich ist dann in solchen Fällen die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB.*)

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IMRRS 2021, 0964

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2021 - 93 C 2338/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 0960

LG Halle, Beschluss vom 08.07.2021 - 1 S 36/21

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2021, 0957

AG Neukölln, Beschluss vom 08.05.2021 - 17 C 47/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 0913

LG Osnabrück, Beschluss vom 23.07.2021 - 2 T 275/21

1. Aus einer notariellen Urkunde kann nicht vollstreckt werden, wenn sie ein Mietverhältnis betrifft.

2. Auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache stellt eine Miete dar. Es kommt nicht darauf an, wie das Entgelt oder das Vertragsverhältnis von den Parteien bezeichnet wird.

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IMRRS 2021, 0962

AG Mitte, Urteil vom 30.06.2021 - 11 C 246/20

Das Abtretungsverbot ist wirksam. Die Klausel, eine von der Beklagten verwendete allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, enthält keine unangemessene Benachteiligung der Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

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IMRRS 2021, 0953

AG Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 - 30 C 330/20

1. Durch die Bezeichnung mit dem Schild "Wohnung Nr. 5" ist auch der Stellplatz mitangemietet, auch wenn er nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt wird.

2. Eine Beteiligung an den Kosten für Schönheitsreparaturen kommt trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nur in Betracht, wenn der Mieter diese auch wünscht.

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IMRRS 2021, 0784

AG Köln, Urteil vom 15.04.2021 - 209 C 421/20

1. Das unerlaubte Nutzen der Wohnanschrift als Geschäftsadresse stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die ein Vermieter nicht dulden muss.

2. Eine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung ist nach Treu und Glauben zu erteilen, wenn die Nutzung des Wohnzwecks nicht verändert, Mitmieter nicht beeinträchtigt sind, sich nach Außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergeben.

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IMRRS 2021, 0925

AG Brühl, Urteil vom 05.07.2021 - 28 C 15/21

1. Eine außerordentliche Kündigung wegen Beleidigung oder übler Nachrede als Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis ist grundsätzlich möglich. Eine außerordentliche Kündigung kommt bei Dauerschuldverhältnissen allerdings grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung in Betracht, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis liegt.

2. Nur bei schweren Beleidigungen bedarf es keiner vorherigen Abmahnung.

3. Als wichtiger Grund kommen nur solche Gründe in Betracht, die im Kündigungsschreiben selbst angegeben sind. Bei der Begründung handelt es sich dabei um eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung.

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IMRRS 2021, 0936

LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 - 65 S 250/19

1. An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen; es genügt, wenn der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

3. Der Vermieter ist in der Lage und es ist ihm auch zuzumuten, (erhebliche) Abweichungen zu erläutern.

4. Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45% stellt einen Mietmangel dar, der eine 3%ige Mietminderung rechtfertigt.

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IMRRS 2021, 0765

AG Köln, Urteil vom 10.02.2021 - 214 C 58/19

1. Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von gesundheitlichen Beeinträchtigungen nicht zugemutet werden kann, eine andere Wohnung zu suchen.

2. Verfügt der Vermieter über weitere Eigentumswohnungen, ist dies im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung auf Seiten des Erlangungsinteresses des Vermieters zu berücksichtigen.

3. Sind die Umstände, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter bedeuten würden, dauerhaft, ist das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

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IMRRS 2021, 0931

LG Krefeld, Urteil vom 05.05.2021 - 2 S 18/19

Stirbt der Mieter an einer Legionelleninfektion und sind die Erreger in seinem Körper nicht identisch mit den Erregern im Trinkwasser, spricht nichts dafür, dass der Mieter sich die tödliche Infektion vom Trinkwasser in der Mietwohnung geholt hat.

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IMRRS 2021, 0912

LG Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 - 9 T 128/21

Eine mit dem Kürzel i.A. unterschriebene Kündigung wahrt nur unter besonderen Umständen die Form des § 568 BGB. Die Erhebung einer Räumungsklage ist grundsätzlich nicht als Kündigungserklärung auszulegen.*)

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IMRRS 2021, 0855

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.01.2021 - 20 C 117/16

1. Eine Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

2. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen lassen, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

3. Mussten für eine oder mehrere Modernisierungsarbeiten verschiedene Gewerke ausgeführt werden, so muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden.

4. Nur die tatsächlich aufgewendeten Kosten sind umlagefähig, die notwendig und nicht unnötig, unzweckmäßig oder sonst überhöht sind.

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IMRRS 2021, 0837

AG Iserlohn, Urteil vom 13.10.2020 - 41 C 127/19

1. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters enthalten und muss gedanklich und rechnerisch verständlich sein.

2. Der Mieter ist verpflichtet, konkrete Beanstandungen gegen die Abrechnung vorzubringen. Ein pauschales Bestreiten genügt nicht.

3. Auch das einfache Bestreiten der Wohnflächen ist nicht ausreichend.

4. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien, es ist ihm vielmehr zumutbar, die Belege während der üblichen Bürozeiten im Büro des Vermieters einzusehen.

5. Im Mietvertrag kann die Umlage von "Wasser" nach Personen vereinbart werden.

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IMRRS 2021, 0898

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.06.2021 - 123 C 165/20

1. Ist eine Einbauküche mitvermietet, hat der Mieter bei defektem Herd einen Anspruch auf den Einbau eines gleichwertigen Markenherds.

2. Eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

3. Ein nicht nutzbarer Backofen rechtfertigt eine Mietminderung i.H.v. 3,5% der Gesamtmiete.

4. Bei Legionellenbefall ist eine Mietminderung von 15% angemessen.

5. Ein erforderlicher Außenanstrich des Badezimmerfensters begründet keine Mietminderung.

IMRRS 2021, 0785

AG Köln, Urteil vom 07.07.2021 - 210 C 208/20

1. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten, so dass sich eine schematische Lösung verbietet.

2. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie Bedürfnisse des Mieters.

3. Die Frage der artgerechten Tierhaltung hat für die mietrechtliche Frage der Haltungserlaubnis keine Relevanz.

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IMRRS 2021, 0831

LG Berlin, Urteil vom 20.01.2021 - 64 S 50/20

1. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein "Benötigen" der Wohnung nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden.

2. Ein auf einen weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren kann eine Mietvertragskündigung nicht tragen.

3. Da eine sog. "Vorratskündigung" die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses nicht rechtfertigen kann, ist nur der konkret mitgeteilte Bedarf der Bedarfsperson zu Grunde zu legen, der die Wohnung nach der Kündigungserklärung - jedenfalls zunächst - alleine zur Gründung eines Haushalts zur Verfügung stehen soll.

3. Auf die Übertragung der Eigentumsanteile an einem Grundstück von einem auf den anderen Mit-Vermieter findet § 566 BGB weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.

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IMRRS 2021, 0893

LG Berlin, Urteil vom 22.07.2021 - 67 S 59/21

Der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setzt nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorliegt. Es reicht aus, dass es lediglich in der Person eines von mehreren Mietern gegeben ist.*)

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IMRRS 2021, 0891

AG Bonn, Urteil vom 08.06.2021 - 206 C 42/21

Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein "Benötigen" der Wohnung nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden.

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IMRRS 2021, 0886

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 52/20

1. Der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist im Allgemeinen nicht befugt, den Schuldner einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen - auf Leistung an die Gesellschaft - in Anspruch zu nehmen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10.01.1963 - II ZR 95/61, BGHZ 39, 14, 15 f.; vom 18.11.1999 - IX ZR 153/98, unter I, IBRRS 1999, 0810 = NJW 2000, 734; vom 19.06.2008 - III ZR 46/06, Rz. 34, IBRRS 2008, 2096 = NJW-RR 2008, 1484; vom 19.12.2017 - II ZR 255/16, Rz. 12, IBRRS 2018, 0333 = NJW-RR 2018, 288).*)

2. Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht (fristgerecht) erteilter Abrechnung des Vermieters (im Anschluss an Senatsurteile IMR 2007, 1092 - nur online; IMR 2006, 42; IMR 2012, 491).*)

IMRRS 2021, 0840

LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 - 67 S 8/21

Hat der Vermieter sich unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet, in der Wohnung des Mieters bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Modernisierungsarbeiten - unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln - vollständig ausführen zu lassen, ist auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die aber den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig (hier: 10.000 Euro für 4 Monate).

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IMRRS 2021, 0838

OVG Nordrhein-Westfahlen, Urteil vom 22.03.2021 - 14 A 1131/18

1. Es ist unter Gleichheitsgesichtspunkten zulässig, den Bau von Mietwohnungen, die mit Fernwärme beliefert werden, mit der Maßgabe einer geringeren Bewilligungsmiete zu fördern als den Bau von Mietwohnungen mit einer vom Vermieter betriebenen Zentralheizung.*)

2. Das Land darf die in sein Ermessen gestellten Bedingungen der Wohnraumförderung für die Zukunft ändern, ohne abgeschlossene Förderungen an diese Änderungen anzupassen.*)

3. Zum Vertrauensschutz und zum Ermessen bei der Rücknahme gemischter Verwaltungsakte.*)

4. Zur Rücknahmefrist des § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG-NW.*)

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IMRRS 2021, 0854

AG Hamburg, Urteil vom 07.01.2021 - 40a C 106/19

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst fällig, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist. Das ist der Fall, wenn der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung hatte, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will. Eine starre Frist besteht hierfür nicht.

2. Die Vereinbarung einer angeblich frühzeitigen Rückzahlung der Kaution hat der Mieter zu beweisen.

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IMRRS 2021, 0877

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 67 S 87/21

1. Ein auf die teilweise Gebrauchsüberlassung der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters genügt nur dann den Anforderungen des § 553 BGB, wenn er auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthält.*)

2. Das Genehmigungsgesuch des Mieters löst frühestens dann einen Erlaubnisanspruch - und einen auf der unterlassenen Erlaubnis beruhenden Schadensersatzanspruch des Mieters - aus, wenn sich aus seinem Antrag ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergibt, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden "Teils des Wohnraums" beabsichtigt ist.*)

3. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen "Teils der Mietsache", sondern zur räumlich nicht näher beschränkten "Untervermietung" verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint.*)

4. Eine auf § 242 BGB beruhende Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf dessen sich aus § 553 BGB ergebende Formalpflichten zur Erwirkung einer Überlassungserlaubnis hinzuweisen, besteht nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Verweigerung der Erlaubniserteilung gegenüber dem Mieter nicht mit dem unzureichenden Inhalt der Anfrage begründet, sondern mit einer anderen Begründung verweigert hat.*)

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IMRRS 2021, 0873

LG Berlin, Urteil vom 17.06.2021 - 67 S 17/21

1. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV (100 KbE/100 ml) überschritten wird. Ausreichend ist bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewerts ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter.*)

2. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist.*)

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IMRRS 2021, 0802

OLG Brandenburg, Beschluss vom 23.06.2021 - 13 UF 83/19

1. Ob es sich bei einem Anerkenntnis um ein abstraktes Schuldanerkenntnis oder lediglich um ein - im BGB nicht geregeltes - deklaratorisches Anerkenntnis handelt, ist im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Dabei sind neben dem Wortlaut und dem situativen Zusammenhang des erklärten Anerkenntnisses vor allem der mit dem Anerkenntnis verfolgte Zweck, die Interessenlage und die allgemeine Verkehrsauffassung zu berücksichtigen.

2. Haben Mieter einen Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, findet im Innenverhältnis im Grundsatz ein hälftiger Ausgleich statt. Zwar kann sich auch "aus der Natur der Sache" etwas anderes ergeben. Alleine dass nur ein Partner einer Liebesbeziehung in der gemieteten Wohnung lebte, genügt aber dann nich, wenn regelmäßige Zahlungen geleistet wurden und regelmäßige Treffen ausschließlich in der angemieteten Wohnung stattgefunden haben.

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IMRRS 2021, 0839

LG Koblenz, Urteil vom 16.02.2021 - 6 S 188/20

Das Erlöschen des Mietzinsanspruchs nach § 537 Abs. 2 BGB setzt nicht nur eine Gebrauchsüberlassung an Dritte, sondern zusätzlich voraus, dass der Vermieter dadurch außer Stande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.

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IMRRS 2021, 0867

LG Krefeld, Urteil vom 14.07.2021 - 2 O 58/21

1. Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügten Verbote der Beherbergung von Privatreisenden und der Öffnung eines Restaurantbetrieb in einem Hotel stellen in der Regel keinen Pachtmangel dar; die damit verbundene Nichtnutzbarkeit des Pachtobjekts fällt in das Verwendungsrisiko des Pächters.*)

2. Das Verbot der Beherbergung von Privatreisenden und das durch die Corona Pandemie bedingte Ausbleiben von Geschäftsreisenden in einem Hotel stellen aber eine schwer wiegende Störung der Geschäftsgrundlage dar, die selbst bei nicht vollständigem Ausbleiben von Umsätzen eine Anpassung des Pachtzines (mit Ausnahme der verbrauchsabhängigen Betriebskosten) auf die Hälfte rechtfertigen. Eine Existenzgefährdung des Pächters ist nicht erforderlich, entscheidend ist vielmehr das Maß der Störung der Vertragsangemessenheit und Vertragsgerechtigkeit.*)

3. Staatliche Unterstützungsleistungen für den Pächter oder ähnliche Ersatzleistungen sind allenfalls in Ausnahmefällen zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2021, 0844

KG, Beschluss vom 05.11.2020 - 8 U 129/19

Durch die Äußerung "Sie können gerne machen, was Sie wollen, solange es mich kein Geld kostet" wird gegenüber einem Mietinteressenten deutlich zum Ausdruck gebracht, einen etwaigen Auftrag zur Sanierung der Wohnung nicht in Geld vergüten zu wollen.

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IMRRS 2021, 0852

LG Berlin, Urteil vom 05.01.2021 - 63 S 19/20

1. Der "vorübergehende Gebrauch der Mietsache" i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht - wie bei einer Zweitwohnung - die dauerhafte temporäre Nutzung.

2. Erfolgt die Vermietung laut Mietvertrag als "Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken" und verweist der Mietvertrag auf die Kündigungsgründe sowie -fristen im Wohnraummietrecht, so sind die Regelungen des Wohnraummietrechts anzuwenden.

3. Das Unterlassen von Schönheitsreparaturen stellt ebenfalls keine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar.

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IMRRS 2021, 0847

LG Hamburg, Urteil vom 12.02.2021 - 307 S 16/20

1. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses kann vorliegen, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht.

2. Die Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar.

3. In einem solchen Fall ist es auch nicht zwingend erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegt, es genügt vielmehr, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit seiner Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann.

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IMRRS 2021, 0832

LG Berlin, Beschluss vom 20.07.2020 - 65 S 112/20

Die Anwendung des § 814 BGB ist selbst bei Kenntnis des Leistenden vom Fehlen der Verpflichtung ausgeschlossen, wenn dieser sich die Rückforderung vorbehalten hat; selbst dann, wenn der Leistende "um des lieben Friedens willen leistet" oder unter Druck leistet (vgl. MüKoBGB/Schwab, 7. Aufl., BGB § 814 Rz. 9, m.w.N.).

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IMRRS 2021, 0828

LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2021 - 67 S 61/21

Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Andernfalls unterfällt er gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.*)

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IMRRS 2021, 0827

LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2021 - 64 S 219/20

Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (hier u. a.: Badewannenglasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, so steht ihm nach §§ 280, 249 BGB gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne weiteres Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. Ein Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber dem scheidenden Mieter aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert (Fortführung von BGH, IMR 2014, 231).*)

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IMRRS 2021, 0815

AG Aachen, Urteil vom 20.05.2021 - 121 C 109/19

1. Für die Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches bzw. die Missbräuchlichkeit trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, da der an sich vom Vermieter darzulegende und zu beweisende Eigenbedarf dann wegfällt bzw. dieser sich nicht darauf berufen darf (vgl. BeckOGK/Geib, 01.04.2021, BGB § 573 Rz. 102; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl., BGB § 573 Rz. 102; LG Gießen, Urteil vom 23.02.1994 - 1 S 441/93 NJW-RR 1994, 910; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl., BGB § 573 Rz. 72).

2. Eine Depression und Lungenerkrankungen sowie die Äußerung, bei einem Umzug einen Suizid in Erwägung zu ziehen, reichen nicht aus, um einen Härtefalle nach § 574 Abs. 1 BGB zu begründen.

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IMRRS 2021, 0776

AG Paderborn, Urteil vom 03.03.2021 - 55 C 281/20

1. Einer nachfolgenden Kündigung kann nicht jede Abmahnung zu Grunde gelegt werden. Einerseits muss sich die Abmahnung zumindest auf eine ähnliche Vertragsverletzung beziehen, die Gegenstand der Kündigung sein soll, zudem muss die Abmahnung eines identischen kontinuierlichen Verhaltens in einem engen zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen.

2. Lautes Herumschreien um 23 Uhr im Treppenhaus stellt keine schwer wiegende Vertragsverletzung, die zur endgültigen Zerstörung der Vertrauensgrundlage des Vertrags führt, dar.

3. Mieter haben sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Erforderlich ist, dass ein Mieter die Pflicht zur Rücksichtnahme, sich so zu verhalten, dass andere Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, schwer wiegend verletzt.

4. Eine nachhaltige - also schwer wiegende - Störung des Hausfriedens ist bei lediglich einmaligen und vereinzelten Vorfällen sowie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind, zu verneinen.

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IMRRS 2021, 0775

LG Berlin, Urteil vom 30.07.2020 - 65 S 69/20

1. Die Beschaffenheit der Wohnung wird durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) definiert, wobei die Wohnung grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet.

2. Im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wohnung an; eine vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellte, sondern auf Kosten des Mieters auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt.

3. Behebbare Mängel bleiben im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Ansatz.

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IMRRS 2021, 0769

AG Steinfurt, Urteil vom 14.01.2021 - 21 C 444/20

1. Ein Vermieter, der unter Vorspiegelung eines Eigenbedarfs an der Mietsache das Dauerschuldverhältnis kündigt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

2. Wird der behauptete Wille, die Mietsache an einen Angehörigen zu überlassen, nicht in die Tat umgesetzt, trägt der Vermieter aufgrund des mangelnden Vollzugs der Überlassung die sekundäre Darlegungslast für die Behauptung, dass der Eigenbedarf in dem maßgeblichen Zeitpunkt bestanden hat. An diese Darlegung sind hohe Anforderungen zu stellen.

3. Der Kausalzusammenhang wird durch ein auf eigener Willensentscheidung beruhendes Verhalten des Mieters dann nicht unterbrochen, wenn dieses Verhalten durch die Kündigung herausgefordert ist und deshalb keine ungewöhnliche, sondern eine unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion darstellt.

4. Der Anspruch entfällt nur ausnahmsweise dann, wenn feststeht, dass der Mieter im Zeitpunkt der Aufhebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf zu räumen.

5. Dem Mieter steht Ersatz des Differenzmietschadens zu, der durch die Anmietung einer gleichwertigen, jedoch teureren Wohnung entsteht. Ihm steht aber nur der erhöhte Quadratmeterpreis für die Größe der alten Wohnung zu.

6. Für die Dauer des zu leistenden Differenzschadens ist ein Rückgriff auf § 9 ZPO angemessen, wonach von einem Zeitraum von 3,5 Jahren auszugehen ist.

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IMRRS 2021, 0767

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 65 S 185/19

1. Das Minderungsrecht geht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben.*)

2. Eine Bescheinigung einer Fachärztin für Innere Medizin mit der schlichten Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Mieterin Leide, "mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen" sei, genügt nicht als Kausalitätsnachweis.*)

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IMRRS 2021, 0693

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.10.2020 - 41 C 961/19

Erhebliche Beleidigungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung und machen eine vorherige Abmahnung entbehrlich.

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IMRRS 2021, 0766

LG Berlin, Urteil vom 30.03.2021 - 65 S 241/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 0694

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 02.12.2020 - 41 C 1012/19

Nachzahlungsforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung unterliegen (ebenfalls) der Regelverjährung von drei Jahren.

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IMRRS 2021, 0730

VG München, Urteil vom 23.03.2021 - 5 K 18.994

1. Die Zuweisung einer Dienstwohnung stellt einen Sachbezug dar.

2. Bei § 7 Abs. 6 Satz 3 DWV (Dienstwohnungsverordnung) handelt es sich - im Gegensatz zu § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 - nicht um eine Ausschlussfrist, so dass die Betriebskosten auch nach über einem Jahr abgerechnet werden können.

3. Eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB kommt nicht in Betracht.

4. Sind Kaltwasserzähler zwar vorhanden, konnten diese aber nicht abgelesen werden, so können die Kosten für Wasser und Abwasser ausnahmsweise im Verhältnis der Wohnfläche abgerechnet werden.

5. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören u. a. die Kosten des Betriebsstroms. Dazu gehört der gesamte Strom, der zum Betrieb der Zentralheizung erforderlich ist, also der Strom für die Beleuchtung des Heizraums sowie für den Betrieb der Pumpen und Brenner.

6. Ist ein Zwischenzähler vorhanden, so sind die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung entsprechend des gemessenen Verbrauchs anzusetzen. Fehlt ein Zwischenzähler, so ist eine Schätzung zulässig. In der Literatur werden Schätzwerte zwischen 4% und 10% vorgeschlagen.

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