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Volltexturteile nach Sachgebieten

4808 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 1312

AG Marburg, Urteil vom 08.07.2021 - 9 C 737/20

Vermeintliche Schadensersatzansprüche sollten vor Rückgabe der Mietsicherheit nicht nur geltend gemacht, sondern auch mit dieser aufgerechnet werden; andernfalls sind gerichtliche Vergleiche sorgfältig zu formulieren, um Missverständnisse zu vermeiden.

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IMRRS 2021, 1318

LG Berlin, Beschluss vom 02.11.2021 - 67 S 237/21

Ist der Vermieter durch eine sog. gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel gebunden, die ihn nur zur Kündigung berechtigt, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses "notwendig" ist, kommt dem Eigenbarf des Vermieters das für eine Kündigung des Mietvertrags hinreichende Gewicht jedenfalls dann nicht zu, wenn die Mietsache von ihm lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll.*)

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IMRRS 2021, 1282

AG Brandenburg, Urteil vom 05.11.2021 - 31 C 32/21

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann in jeglicher Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Ein wichtiger Grund in diesem Sinne liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

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IMRRS 2021, 1284

AG Hamburg, Urteil vom 29.10.2021 - 49 C 119/21

1. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache - hier eine Sammelheizung - bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (Anschluss BGH, IMR 2010, 411).*)

2. Ein auf ein Leerfeld gestütztes Erhöhungsverlangen ist jedoch als solches nicht prüfbar und damit auch nicht geeignet, eine entsprechende Auseinandersetzung über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu vermeiden, da der Mieter nicht in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Verlangens auch nur oberflächlich prüfen zu können.*)

3. Zwar mag es vertretbar sein in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne Weiteres erkennbaren Rechtsfehlers, ein falsches Rasterfeld angibt, ausnahmsweise von einem formal noch hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen (vgl. BGH, NZM 2008, 164). Diese Ausnahme kann jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558a BGB erweitert werden.*)

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IMRRS 2021, 1157

LG Heidelberg, Urteil vom 07.10.2021 - 5 S 22/21

Wenn ein Mietspiegel (hier der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Heidelberg) vorsieht, dass beim Vorhandensein von Gas-, Strom- und/oder Wasserleitungen, die sichtbar über Putz verlegt sind, ein Abschlag von der Basismiete vorzunehmen ist, gehören auch Heizleitungen zu den insoweit zu berücksichtigenden Wasserleitungen.

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IMRRS 2021, 1285

LG Berlin, Urteil vom 21.10.2021 - 67 S 140/21

1. Ist ein Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden und hat der Vermieter den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt, hat der Vermieter dem Mieter im Falle des wirksamen Widerrufs durch den Mieter jedenfalls sämtliche bis dahin geleistete Mietzahlungen einschließlich der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzugewähren, ohne dass der Mieter dem Vermieter Nutzungs- oder Wertersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache schuldet.*)

2. Der Mieter ist als Ergebnis seines Widerrufs befugt, die Mietsache - abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs - bis zu 13 Monate kostenfrei zu nutzen.*)

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IMRRS 2021, 1279

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.06.2021 - 33 C 1888/21

1. Schädlinge wie Bettwanzen stellen einen Mangel der Mietsache dar, den grundsätzliche der Vermieter zu beseitigen hat.

2. Etwas Anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat. Einen pflegebedürftigen Mitbewohner in seiner Wohnung zu besuchen und anschließend in die eigene Wohnung zurückzukehren, gehört zum normalen Mietgebrauch und kann dem Mieter nicht vorgeworfen werden.

3. Der Vermieter kann die Durchführung der Arbeiten nicht davon abhängig machen, dass der Mieter auf eigene Initiative und auf eigene Kosten eine Ersatzunterkunft sucht. Es ist vielmehr Aufgabe des Vermieters, dem Mieter für die Zeit der Durchführung der Maßnahmen eine Ersatzunterkunft zur Verfügung zu stellen.

4. Ebenso wenig kann der Vermieter vom Mieter verlangen, Haushaltsgegenstände und Möbel entweder zu entsorgen oder auf eigene Kosten reinigen zu lassen. Die Reinigung aller Möbel und Haushaltsgegenstände ist Aufgabe des Vermieters.

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IMRRS 2021, 1261

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.09.2021 - 8 C 11/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilerschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu dem abgesetzten Kostenanteil für Instandsetzung enthalten, so dass dem Mieter eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages möglich ist. Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist dagegen nicht erforderlich.

2. Die erstmalige Herstellung einer überdachten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung ist eine Modernisierungsmaßnahme.

3. Eine erhebliche Absenkung des U-Wertes durch die Dämmmaßnahme genügt für die Annahme eines erheblichen Energieeinspareffekts. Dass eine Energieeinsparung gerade auch beim Mieter eintritt, ist dagegen nicht Voraussetzung der Umlegbarkeit der Kosten.

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IMRRS 2021, 1256

LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 1246

LG Berlin, Beschluss vom 04.08.2021 - 80 T 233/21

Das Kostenfestsetzungsverfahren ist auf eine formale Prüfung der Kostentatbestände und auf die Klärung einfacher Fragen des Kostenrechts zugeschnitten und aus diesem Grund auf den Rechtspfleger übertragen. Die Klärung von zwischen den Parteien streitigen Tatsachen und von komplizierteren Rechtsfragen ist in diesem Verfahren nicht vorgesehen und mangels der dafür notwendigen verfahrensrechtlichen Instrumente auch nicht sinnvoll möglich.

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IMRRS 2021, 1190

LG Köln, Urteil vom 26.08.2021 - 29 S 234/20

1. Die Erneuerung der Heizungsanlage stellt eine Modernisierung i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB dar.

2. Für eine Mietminderung wegen Modernisierungsarbeiten muss der Mieter substanziiert vortragen, ob und in welchem Umfang es zu Beeinträchtigungen in der Nutzung der Mietsache während der Modernisierungsarbeiten im Gebäude gekommen ist.

3. Unstreitiges Vorbringen ist in II. Instanz ist zu berücksichtigen.

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IMRRS 2021, 1255

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2020 - 64 S 215/19

1. Der Umbau eines Einrohrheizungssystems zu einer Zweirohrheizung stellt regelmäßig eine energetische Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB dar. Der wesentliche Anteil der Energieeinsparung wird dabei dadurch erzielt, dass einerseits eine Zweirohrheizung regelmäßig mit geringerer Vorlauftemperatur betrieben werden kann als eine Einrohrheizung, andererseits der durch alle angeschlossenen Heizkörper verlaufende Heizkreis der Einrohrheizung nicht mehr ständig betrieben werden muss, nur damit auch nur ein einziger Heizkörper bestimmungsgemäß zum Heizen genutzt werden kann. Sollen nur in einzelnen Wohnungen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden und fehlt es an einer Gesamtplanung des Vermieters für die Wohnanlage, handelt es sich bei dem Vorhaben des Vermieters nicht um eine energetische Modernisierung, sondern um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme, da der Heizkreislauf für die Einrohrheizung weiterhin betrieben werden muss. Zur Duldung bloßer Vorratsmaßnahmen ist ein Mieter nach § 555d BGB nicht verpflichtet (Festhaltung an LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16, IMRRS 2021, 1256).*)

2. Soweit der Umbau einer Einrohrheizung zu einer Zweirohrheizung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen würde, weil die Zweirohrheizungsanlage sich durch einen höheren Bedienungskomfort auszeichnet und die Heizungsrohre nicht mehr entlang der Wände, sondern im Fußboden verlegt wären, vermögen diese nur geringfügigen Vorteile des geplanten Umbaus die für die Mieter mit der Duldung des Umbaus verbundenen Nachteile nicht ohne Weiteres zu kompensieren. Die angekündigte Maßnahme kann sich vielmehr als Härte i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB darstellen, wenn die Wohnung in Folge der partiellen Aufnahme der Fußböden in sämtlichen Räumen für mehrere Wochen nicht nutzbar wäre, der Vermieter aber nicht in Aussicht stellt, eine Ausweichwohnung bereitzustellen und es nicht zwingende Gründe erfordern, die beabsichtigten Umbaumaßnahmen noch während des laufenden Mietverhältnisses vorzunehmen (Fortführung von LG Berlin, IMR 2018, 1082 - nur online).*)

3. Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und das anschließende Duldungsverlangen können sich in Anlehnung an § 6 WiStrG i.S.d. § 242 BGB als unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es dem Vermieter in erster Linie darum geht, das Mietverhältnis durch einen Abfindungsvergleich zu beenden und er die angekündigte Modernisierung nur hilfsweise für den Fall vornehmen will, dass der Mieter einem Abfindungsvergleich nicht zustimmt. So kann es liegen, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen so plant und ankündigt, dass ihre Durchführung zu erheblichen Belastungen für die Mieter führen würden, die bei Achtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme aus § 241 Abs. 2 BGB objektiv ohne Weiteres vermeidbar wären (hier: Vornahme zahlreicher Teil-Modernisierungen, auch innerhalb der Wohnung, über einen Zeitraum von acht Jahren bei erheblichem Leerstand innerhalb der Wohnanlage, beabsichtigte Verlegung von Heizungsrohren in den Fußboden mit der Folge der Unbenutzbarkeit der Wohnung über mehrere Wochen, beabsichtigte Erneuerung des gesamten Leitungsnetzes für Trink- und Warmwasser innerhalb der Wohnung mit nämlicher Folge ohne sachlichen Anlass).*)

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IMRRS 2021, 1257

AG Paderborn, Urteil vom 23.04.2021 - 55 C 91/18

Geht das Auftreten von Fogging in der Mietwohnung darauf zurück, dass der Mieter Haushaltschemikalien (Reinigungs- und Körperpflegemittel, Kosmetika) verwendet, zudem großflächig Laminat verlegt hat, Möbel mit Kunststoffoberflächen sowie in Küche, Schlaf- und Esszimmer hauptsächlich aus Kunsstoff bestehende Einrichtungsgegenstände verwendet, geht dies zu seinen Lasten; er kann dann von dem Vermieter weder die Beseitigung des Foggings verlangen, noch ergibt sich deshalb eine Mietminderung.

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IMRRS 2021, 1253

LG Berlin, Urteil vom 12.12.2018 - 64 S 119/17

1. Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB; zur hinreichenden Beschreibung von Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme.*)

2. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB liegt schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Führt die Maßnahme zu einer deutlichen Reduzierung der durch U-Werte konkretisierten Wärmedurchgangskoeffizienten, wird zukünftig - bei im Übrigen identischen Rahmenbedingungen - entsprechend deutlich weniger Energie aufgewandt werden müssen, um in den Räumen eine bestimmte Zieltemperatur zu gewährleisten. Dieser physikalische Zusammenhang liegt auf der Hand und kann nicht erfolgreich bestritten werden.*)

3. Ein gerichtlicher Sachverständiger darf die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie sowie vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veröffentlichte "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" zu Grunde legen, um das Maß der zu erwartenden Energieeinsparung zu ermitteln. Das Vorbringen, der tatsächliche Energieverbrauch in der Vergangenheit habe schon deutlich unter den von der Sachverständigen erst für die Zeit nach Durchführung der Maßnahme prognostizierten Werten gelegen, rechtfertigt nicht den Schluss, dass die für den aktuellen Bestand angesetzten U-Werte unzutreffend seien und das Gebäude tatsächlich jetzt schon eine viel bessere Dämmung aufweise.*)

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IMRRS 2021, 1254

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 155/18

Aufwendungsersatz nach §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB für die Kosten einer Ersatzunterkunft steht einem Mieter regelmäßig für Zeiträume nicht zu, während derer er dem Vermieter den zur Vornahme der Arbeiten erforderlichen Zugang zur Wohnung tatsächlich nicht gewährt. Verfügt der Vermieter bereits über einen Duldungstitel und könnte nach dessen Vollstreckung auch ohne freiwillige Mitwirkung des Mieters mit den Baumaßnahmen beginnen, mag dies dem Mieter zwar Anlass zur Anmietung einer Ersatzwohnung geben. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Vermieter aber jedenfalls für solche Zeiträume nicht erstatten, während derer der Mieter nicht ernsthaft mit Maßnahmen der Zwangsvollstreckung und dem Beginn der Arbeiten rechnen muss, die Mietvertragsparteien vielmehr noch über die Modalitäten einer freiwilligen Zugangsgewährung zur Wohnung verhandeln, und während derer der Vermieter gar nicht weiß, dass dem Mieter bereits laufende Kosten für die Vorhaltung einer Ersatzwohnung entstehen, so dass er die Durchführung der Baumaßnahme kurzfristig ermöglichen könnte.*)

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IMRRS 2021, 1242

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2021 - 203 C 96/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 1198

AG Recklinghausen, Urteil vom 27.08.2020 - 52 C 134/19

1. Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist, dass die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, im Wesentlichen die gleichen Wohnwertmerkmale aufweisen, die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist, sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen, eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und eine einheitliche Verwaltung gegeben ist.

2. Wenn die auf einem Grundstück errichteten Häuser jedoch hinsichtlich Größe, Alter und Ausstattung erhebliche Unterschiede aufweisen, sind die Betriebskosten für jedes Haus gesondert zu ermitteln und - im Regelfall flächenanteilig - umzulegen.

3. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Haus Balkone besitzt, das andere hingegen nicht oder ein Haus zweigeschossig und das andere viergeschossig ist.

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IMRRS 2021, 1077

LG Köln, Urteil vom 08.12.2020 - 14 O 191/20

1. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln.

2. Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen.

3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

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IMRRS 2021, 1188

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 167/20

Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).*)

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IMRRS 2021, 1185

LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2021 - 67 S 139/21

1. Der Zugang einer vermieterseitigen Abmahnung ist nicht mit ihrer positiven Kenntnisnahme durch den Mieter gleichzusetzen.

2. Bestreitet der Mieter den Zugang oder die positive Kenntnisnahme der Abmahnung, ist im Falle des fortgesetzt pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters kündigungsrechtlich lediglich von dessen fahrlässigem Zuwiderhandeln gegen die vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung auszugehen, es sei denn, der Vermieter beweist nicht nur den Zugang der Abmahnung, sondern auch deren positive Kenntnisnahme durch den Mieter.

3. Eine fahrlässige Pflichtverletzung des Mieters wiegt kündigungsrechtlich erheblich weniger schwer als eine vorsätzliche.

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IMRRS 2021, 1174

BGH, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 88/20

1. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Das gilt bei solchen Mietspiegeln in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf.

3. Die Heranziehung von 13 Vergleichswohnungen ist ausreichend.

4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht, und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.

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IMRRS 2021, 1166

LG Hanau, Beschluss vom 08.07.2021 - 2 S 140/20

Bei rein optischen Beeinträchtigungen handelt es sich nicht um Beschädigungen, die die Nutzung der Mietsache tatsächlich beeinträchtigen.

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IMRRS 2021, 1165

AG Hamburg, Urteil vom 10.08.2021 - 43b C 98/21

Für den Fall einer nachträglich vereinbarten Mieterhöhung folgt aus dem Motiv des Gesetzgebers, dass der bezweckte Schutz des § 556d BGB nur auf die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Miete zu beziehen ist. Eine Erhöhung der Bestandsmiete ist nicht erfasst (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556d Rz. 19).

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IMRRS 2021, 1160

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20

Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschafts-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschafts-Mitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt.*)

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IMRRS 2021, 1159

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 45/21

Nach der Rechtsprechung ist eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18, NJOZ 2020, 451).

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IMRRS 2021, 1158

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 100/21

Der Mietauskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht mit Abschluss des Mietvertrags und verjährt deshalb auch innerhalb der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB ab Jahresende der Entstehung des Anspruchs.

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IMRRS 2021, 1155

BGH, Beschluss vom 06.07.2021 - VIII ZR 371/19

1. Das Ergänzungsurteil und das vorangegangene Urteil stellen keine Einheit dar, sondern sind bezüglich der Rechtsmittel - unter anderem im Hinblick auf die Berufungssumme - getrennt zu betrachten.

2. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.

3. Ein solch enger Zusammenhang liegt nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als "sonstige Betriebskosten" vereinbart ist - wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten - und diese in einer Position abgerechnet werden.

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IMRRS 2021, 1152

BGH, Urteil vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.*)

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IMRRS 2021, 1128

AG Melsungen, Urteil vom 30.06.2021 - 4 C 83/21

1. Nimmt der Mieter Veränderungen an der Heizungsanlage vor, so dass im Fall einer Benutzung eine erhöhte Betriebs- und Brandgefahr von ihr ausgeht, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Es bedarf auch keiner vorherigen Abmahnung.

2. Dies gilt auch dann, wenn die veränderte Heizungsanlage durch den Bezirksschornsteinfeger stillgelegt wurde und somit infolge der Stilllegung eine Brandgefahr von der Heizungsanlage nicht mehr ausgeht.

3. Allein die Tatsache, dass der Mieter ein rechtswidriges und grundsätzlich kündigungsrelevantes Verhalten ankündigt, führt nicht dazu, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung hierauf nicht mehr gestützt werden kann.

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IMRRS 2021, 1150

AG Wedding, Urteil vom 14.07.2021 - 8 C 635/20

1. Beleidigungen und Bedrohungen sind Straftaten und damit zu­gleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern ausgesprochen werden, und können einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen; die Androhung von Gewalt rechtfertigt dabei in der Regel eine außer­ordentliche Kündigung, sofern nicht der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat.

2. Generell gilt, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, wenn sich der Mieter in einer Notwehr- oder in einer ähnlichen Situation befindet und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt anwendet oder Gewalt androht.

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IMRRS 2021, 1148

AG Neukölln, Urteil vom 22.07.2021 - 14 C 75/20

1. Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollen) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn kein ausreichender Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, z. B. bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.

2. Mit Instandsetzungsarbeiten bei Altbauten muss gerechnet werden; ein Mangel wegen Baulärms und sonstigen Beeinträchtigungen durch Arbeiten in der Nachbarwohnung kann nur geltend gemacht werden, wenn eine darüberhinausgehende Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret dargelegt wird.

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IMRRS 2021, 1133

LG Berlin, Urteil vom 29.09.2021 - 64 S 111/20

1. Eine Modernisierungsmieterhöhung bedeutet für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB, als die Miete infolge der Erhöhung über die - in Berlin nach der "AV-Wohnen" zu ermittelnden - angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen i.S.v. § 22 SGB II / §§ 35, 36 SGB XII hinausginge, so dass der Mieter mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und in dessen Folge mit dem Verlust der Wohnung rechnen müsste.*)

2. Der Vorhalt des Vermieters, die Mieterin lebe offensichtlich "über ihre Verhältnisse", geht regelmäßig fehl, wenn das Mietverhältnis schon lange Zeit (hier: 21 Jahre) besteht; denn es spricht dann eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Mieterin nachhaltig zur Finanzierung der Wohnung in der Lage ist. Würde erst die streitige Mieterhöhung dazu führen, dass die Miete über die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge, so würde die Mieterin erst infolge der Mieterhöhung "über ihre Verhältnisse" leben; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB sie bewahren.*)

3. Der Streitwert der Feststellungsklage, dass die Miete durch die Erklärung nach §§ 559, 559b BGB nicht erhöht worden sei, richtet sich gem. § 41 Abs. 5 Alt. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung.*)

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IMRRS 2021, 1130

LSG Bayern, Beschluss vom 28.07.2021 - L 16 AS 311/21

1. Die Angemessenheitsfiktion des § 67 Abs. 3 S. 1 SGB II ist auch dann anwendbar, wenn weder die Hilfebedürftigkeit noch der Umzug direkt auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind.*)

2. Tatsächliche Einnahmen aus einem Untermietverhältnis mindern unmittelbar den Bedarf der tatsächlichen Kosten der Unterkunft und Heizung des Hauptmieters (§ 22 Abs. 1 S. 1 SGB II).*)

3. Nach einem Umzug findet eine Deckelung auf einen früher anerkannten Bedarf an Kosten der Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II nicht statt, wenn der Anwendungsbereich des § 67 Abs. 3 S. 1 SGB II eröffnet ist.*)

4. Die für den Erlass einer einstweiligen Anordnung erforderliche Eilbedürftigkeit ist in aller Regel gegeben, wenn der Leistungsträger zu Unrecht Leistungen für laufende Kosten der Unterkunft und Heizung versagt und es hierdurch bei dem Hilfebedürftigen zu einer Bedarfsunterdeckung kommt.*)

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IMRRS 2021, 1123

LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 - 316 T 24/21

1. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

2. Ist ein Mieter schuldunfähig, psychisch erkrankt und wird durch sein Verhalten der Hausfrieden nachhaltig gestört, so sind die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes und der besonderen Schutzbedürftigkeit des kranken Mieters gegeneinander abzuwägen (BGH, Urteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528).

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IMRRS 2021, 1122

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 134/20

1. Zu Wohnlärm als Kündigungsgrund, insbesondere wenn sich nach einem (berechtigten) Zuzug Kinder in der Mietwohnung aufhalten, und zur (prozessualen) Bedeutung eines entsprechenden Lärmprotokolls.

2. Im Räumungsprozess darf das Gericht, will es sich nicht dem berechtigten Vorwurf einer Gehörsverletzung aussetzen, nicht deshalb von einer Beweisaufnahme zu den vom Vermieter unter Beweis gestellten Umständen von Wohnlärm absehen, weil es die Darlegung für zu unbestimmt erachtet, sondern von ihm Vortrag dazu verlangt, "was genau" in der Wohnung der störenden Mieter in den fraglichen Zeiten von Ruhestörung passiert ist.

3. Der Annahme einer Gehörsverletzung steht es nicht entgegen, dass der Vermieter seinen erstinstanzlich gehaltenen Vortrag zu Lärmbelästigungen nebst den angebotenen Zeugenbeweisen im Berufungsrechtszug nicht ausdrücklich wiederholt, sondern hierauf lediglich Bezug nimmt, wenn das Erstgericht das - nur vor ihm unter Beweis gestellte - Vorbringen als unerheblich behandelt hat, während das Vorbringen nach der Rechtsansicht des Berufungsgerichts erheblich wird.

4. Ob sich der wegen nachhaltigen Mieterlärms kündigende Vermieter in gleicher Weise wie ein Mieter, der eine Mietminderung wegen eines lärmbedingten Mangels behauptet und insoweit nach der neueren Rechtsprechung des BGH kein detailliertes Lärmprotokoll vorzulegen braucht, auf erleichterte Darlegungsanforderungen berufen kann, bleibt offen.

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IMRRS 2021, 1103

AG Bonn, Urteil vom 20.08.2021 - 203 C 33/21

1. Für die Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung ist es nicht ausreichend, dass der Vermieter im Rahmen einer Besichtigung angibt, die Wohnung habe eine bestimmte Größe. Erforderlich für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung ist vielmehr die durch schlüssiges Verhalten deutlich gewordene Absicht, sich rechtlich binden zu wollen.*)

2. Eine in einem Mietvertrag enthaltene doppelte Schriftformklausel steht der Wirksamkeit einer etwaigen mündlichen Vereinbarung über die Wohnfläche entgegen.*)

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IMRRS 2021, 1064

AG Leipzig, Urteil vom 03.09.2021 - 169 C 7358/20

1. Wird in einem Mietvertrag auf eine bestimmt Baumaßnahme Bezug genommen, so werden hierdurch nur Minderungsansprüche bzgl. dieser Baumaßnahme ausgeschlossen.

2. Gleichzeitig kann aus dieser Vereinbarung nicht darauf geschlossen werden, dass der Vermieter für andere Baumaßnahmen haften soll.

3. Bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte (hier: Baulärm) jedenfalls dann grundsätzlich keinen zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

4. Dem Mieter obliegt die Darlegungs- und Beweislast, dass es sich bei der von ihm behaupteten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen von der Baustelle um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 BGB handelt.

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IMRRS 2021, 1100

LG Krefeld, Urteil vom 25.08.2021 - 2 S 26/20

Der Nachmieter soll nicht ohne einen angemessenen Ausgleich mit Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit belastet werden.

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IMRRS 2021, 1085

AG Halle, Urteil vom 27.05.2021 - 96 C 1358/19

Voraussetzung eines Schadenersatzanspruchs ist, dass dem Geschädigten ein tatsächlicher Schaden entstanden ist, d.h. sein Vermögen durch die Beschädigung einer Sache eine Einbuße erlitten hat. Einen derartigen Schaden im Vermögen hat der Beklagte nicht dargetan. Die - unterstellt - vorhandenen Beschädigungen an der Mietwohnung hat der Beklagte nicht beseitigt. Er hat daher keinen Vermögensverlust erlitten. Vielmehr hat er die Mietwohnung mit den Mängeln veräußert.

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IMRRS 2021, 1082

LG Berlin, Beschluss vom 14.06.2021 - 64 S 230/20

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gem. § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung, so dass die Mieterhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist.*)

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IMRRS 2021, 1003

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 03.06.2021 - 3 C 74/20

1. Der Mietvertrag kann auch noch widerrufen werden, wenn der Mieter bereits seit Monaten in der Wohnung wohnt. Dies setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat und er über sein Widerrufsrecht nicht unterrichtet worden ist.

2. Der Vermieter hat dem Mieter die gezahlte Miete zurückzugeben. Gleichzeitig hat der Mieter jedoch dem Vermieter Nutzungsersatz für die Überlassung der Wohnung zu zahlen.

3. Der Vermieter kann als Nutzungsersatz die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

4. Durfte der Mieter die Miete mindern, ist auch die Nutzungsentschädigung entsprechend zu mindern.

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IMRRS 2021, 1078

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 167/2

Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).*)

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IMRRS 2021, 0997

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2021 - 210 C 198/20

1. Eine Formalbeleidigung ist grundsätzlich geeignet, dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen; in diesem Zusammenhang sind stets die Begleitumstände der Äußerungen zu berücksichtigen. So kann sich eine Beleidigung als weniger verletzend darstellen, wenn sie aufgrund einer Provokation erfolgt oder als eine vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu werten ist.

2. Die Äußerung im Fernsehen "diese Arschlöcher aus München, .... die wollen uns vertreiben" rechtfertigt eine solche Kündigung.

3. Der Ehepartner als Mitmieter einer Wohnung muss sich eine Vertragsverletzung seines Partners als Mieter zumindest dann zurechnen lassen, wenn er sich nicht unverzüglich nachhaltig von dieser distanziert.

4. Zudem gilt in Mietverhältnissen mit mehreren Personen auf der Mieterseite der Grundsatz, dass es für die Beendigung eines Mietverhältnisses ausreicht, wenn einer der Mieter sich in einer Weise verhält, dass dies zur fristlosen Kündigung gereicht.

5. Eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts begründet einen Anspruch auf eine Geldentschädigung gem. § 823 Abs. 1 BGB, Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG, wenn es sich um einen schwer wiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend aufgefangen werden kann. Ob eine so schwer wiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts vorliegt, dass die Zahlung einer Geldentschädigung erforderlich ist, kann nur aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Hierbei sind insbesondere die Bedeutung und Tragweite des Eingriffs, Anlass und Beweggrund des Handelnden sowie der Grad seines Verschuldens zu berücksichtigen.

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IMRRS 2021, 0965

AG Lichtenberg, Urteil vom 19.08.2020 - 15 C 16/20

1. Der Mieter von Wohnraum kann vom Vermieter verlangen, dass dieser die teilweise Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gestattet, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Die Umstände, die dem vernünftigen Grund zu Grunde liegen, dürfen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorgelegen haben.

2. Es ist nicht ausreichend, dass Mieter und Untermieter den Entschluss zur Bildung einer gemeinsamen Wohngemeinschaft nach dem Abschluss des Mietvertrages gefasst haben.

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IMRRS 2021, 0916

AG Brühl, Urteil vom 05.07.2021 - 28 C 58/19

Hier hat sich der Fehlerteufel eingeschlichen. Das Aktenzeichen der Entscheidung lautet korrekt:

28 C 15/21

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IMRRS 2021, 1053

LG Berlin, Beschluss vom 10.11.2020 - 65 T 91/20

1. Die Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln ist von den Fachgerichten nicht abstrakt zu prüfen und zu beantworten ist; es muss bei der Entscheidung auf die Gültigkeit des Gesetzes ankommen.

2. Will ein Gericht ohne Offenlegung der eigenen Überzeugung wegen einer Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG durch ein anderes Gericht den Rechtsstreit aussetzen, so hat es - ebenso wie das vorlegende Gericht - zumindest zu begründen, dass sich die Beantwortung der Verfassungsfrage als unerlässlich für die Fortführung und (abschließende) Entscheidung des Rechtsstreits darstellt.

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IMRRS 2021, 1033

LG Darmstadt, Beschluss vom 06.08.2021 - 6 T 100/21

Klagen auf Mieterhöhung sind gebührenrechtlich privilegiert. Dies fußt auf sozialen Erwägungen, um die Parteien bei Streitigkeiten über eine Mieterhöhung nicht übermäßig finanziell zu belasten.

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IMRRS 2021, 1043

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20

1. Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.

2. Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete.

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IMRRS 2021, 1031

LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 - 1 S 94/20

1. Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen.

2. Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden.

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IMRRS 2021, 1014

AG Neukölln, Urteil vom 05.01.2021 - 13 C 43/21

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

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