Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4727 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2. Oktober

IMRRS 2024, 1223

AG Friedberg, Urteil vom 25.03.2024 - 2 C 1008/23

Aus Sicht eines privaten Vermieters, selbst wenn er mehrere Mietwohnungen vermietet, sind ausbleibende Zahlungen über zwei Monate ein nachvollziehbarer Grund, rechtlichen Beistand im Hinblick auf die Verhinderung eines weiteren wirtschaftlichen Schadens einzuholen und die Kündigung über einen Rechtsanwalt unter Einhaltung der Formvorschriften aussprechen zu lassen.

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IMRRS 2024, 1156

VG Hannover, Beschluss vom 25.07.2024 - 10 A 1254/23

1. Das Betreten einer Wohnung ist das Eintreten, Verweilen und Besichtigen im Sinne eines "Wenigers" im Verhältnis zu einer Durchsuchung. Die Durchsuchung erschöpft sich nicht in einem Betreten der Wohnung, sondern umfasst als zweites Element die Vornahme von Handlungen in den Räumen.

2. Ruft der Vermieter die Polizei zur Hilfe, weil seinem Mieter der Strom abgestellt wurde und eine Kontaktaufnahme diesbezüglich scheiterte und zudem der Vermieter sowie auch die anderen Hausbewohner den Mieter und dessen Sohn schon seit Tagen nicht mehr gesehen haben, und finden die Beamten dann vor Ort einen überfüllten Briefkasten vor, öffnet niemand die Tür und aus der Wohnung dringt strenger Geruch, so lag aus der ex-Ante-Perspektive eine gegenwärtige Gefahr für Leib und Leben des Mieters und seines Sohnes vor. Die Beamten durften also die Wohnung betreten.

3. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass rückblickend die Möglichkeit bestehen kann, dass der Vermieter die vermeintliche Gefahrenlage konstruiert hat, um Einblick in die Wohnung des Mieters zu erhalten und mit deren schlechtem Zustand eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen zu können. Dies gilt jedenfalls dann, wenn diese mögliche Motivation für die Beamten nicht ersichtlich war.

4. Besteht die gegenwärtige Gefahr, dass eine Wohnungsinhaberin, die zugleich Halterin von Heimtieren ist, sich im handlungsunfähigen Zustand oder sonst in einer hilflosen Lage befindet und ihre Tierhalterpflichten nicht wahrnimmt, kann das Betreten ihrer Wohnung zu Kontrollzwecken sowohl nach allgemeinem Gefahrenabwehrrecht als auch nach Tierschutzrecht gerechtfertigt sein.*)

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IMRRS 2024, 1053

LG Kassel, Urteil vom 23.11.2023 - 1 S 222/22

Die Kausalität von Schadenspositionen infolge einer Eigenbedarfskündigung ist auch dann zu bejahen, wenn der Mieter freiwillig auszieht, weil er auf die Angaben des Vermieters in der Eigenbedarfskündigung vertraut hat.

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Online seit 1. Oktober

IMRRS 2024, 1220

BFH, Urteil vom 17.07.2024 - XI R 8/21

Bei der Lieferung von Strom, den der Vermieter von Wohnraum über eine Photovoltaikanlage selbst erzeugt und an seine Mieter gegen Entgelt abgibt, handelt es sich nicht um eine unselbstständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien (langfristigen) Vermietung von Wohnraum, sondern um eine selbstständige umsatzsteuerpflichtige Leistung, die zum Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen berechtigt, da kraft Gesetzes für den Mieter die Möglichkeit besteht, den Stromanbieter frei zu wählen, und die Stromlieferung getrennt und nach individuellem Verbrauch abgerechnet wird (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 07.12.2023 - V R 15/21, BStBl II 2024, 503, zum Vorsteuerabzug für die Lieferung einer Heizungsanlage).*)

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IMRRS 2024, 0541

LG Paderborn, Urteil vom 06.03.2024 - 1 S 72/22

1. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

2. Durchfeuchtete Wände mit Salzausblühungen und zerbröselndem Putz in Wohnungen stellen einen Mangel dar, auch wenn die Durchfeuchtung bis max. 1 m geht.

3. Dies würde sogar dann gelten, wenn hierdurch der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt wäre.

4. Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet.

5. Eine Überschreitung der Opfergrenze liegt jedenfalls nahe, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjekts erheblich übersteigen.

6. Als weiterer Orientierungspunkt für die Beurteilung der Zumutbarkeit dient der Gesichtspunkt, ob die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden können.

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Online seit 30. September

IMRRS 2024, 1218

VerfGH Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.09.2024 - VerfGH 44/23.VB-1

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 26. September

IMRRS 2024, 1167

AG Karlsruhe, Urteil vom 22.07.2024 - 7 C 2109/23

Eine außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann nicht ohne Weiteres auf Mietrückstände gestützt werden, die bereits seit mehreren Jahren bestehen.

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Online seit 24. September

IMRRS 2024, 1200

LG Berlin II, Urteil vom 08.08.2024 - 67 S 92/24

1. Zu den Rechtsfolgen eines durch einen Inkassodienstleister verbraucherschutzrechtswidrig gestalteten Bestellvorgangs für die von einem Mieter gegenüber seinem Vermieter geltend gemachten Ansprüche wegen Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse (Anschluss EuGH, Urteil vom 30.05.2024 - C-400/22, IBRRS 2024, 1730 = IMRRS 2024, 0730 = NJW 2024, 2449; entgegen BGH, Urteil vom 19.01.2022 - VIII ZR 123/21, IBRRS 2022, 0535 = IMRRS 2022, 0171 = NZM 2022, 202; Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 358/20, IBRRS 2022, 1590 = IMRRS 2022, 0702 = NJOZ 2022, 741).*)

2. Gestaltet der Unternehmer den Bestellvorgang im elekronischen Rechtsverkehr unter Verstoß gegen § 312j Abs. 3 Satz 2 BGB, haftet er dem Verbraucher für alle aus der schwebenden Unwirksamkeit des Vertragsschlusses erwachsenden Schäden.*)

3. Ein verbraucherschutzrechtswidrig handelnder Unternehmer haftet dem Verbraucher aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückerstattung eines vom Verbraucher vereinnahmten (Erfolgs-)Honorars auch dann, wenn die Parteien das unter Verstoß gegen § 312j Abs. 3 Satz 2 BGB angebahnte Vertragsverhältnis tatsächlich vollzogen haben. Etwas anderes gilt nur im Falle einer vom Verbraucher nachträglich erklärten "informierten Genehmigung" (Anschluss BGH, Urteil vom 04.06.2024 - X ZR 81/23, IBRRS 2024, 2061 = IMRRS 2024, 1201 = GRUR-RS 2024, 15314).*)

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Online seit 23. September

IMRRS 2024, 1143

AG Paderborn, Urteil vom 30.11.2023 - 59 C 108/22

Ist die Einrüstung des Hauses zur Durchführung insbesondere der Dämmungsarbeiten, die eine energetische Modernisierungsmaßnahme darstellen, notwendig, stellen auch die Einrüstungskosten umlegbare Modernisierungskosten dar.

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Online seit 20. September

IMRRS 2024, 1157

LG Köln, Urteil vom 13.06.2024 - 6 S 209/23

1. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, so dass für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern ausreicht.

2. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall aber auch dann nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.

3. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist.

4. Bloß fortschreitendes Alter der besitzdienenden Kinder führt nicht dazu, dass sich die Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus der Familie ändern würden.

5. Auch durch eigenes Einkommen wirtschaftlich von ihren Eltern unabhängige volljährige Kinder können im Einzelfall Besitzdiener bleiben, weil die Weisungsabhängigkeit, die die Besitzdienerschaft mitgegründet, normativ und nicht ökonomisch zu bestimmen ist.

6. Bei einem nichtehelichen Lebensgefährten kann allein aus der Aufnahme in die Wohnung seines besitzenden Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist.

7. Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen.

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IMRRS 2024, 1155

AG Schöneberg, Urteil vom 11.07.2024 - 105 C 21/24

Die Vorfälligkeitsklausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrags an." ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dem Mieter das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt (vgl. BGH, IMR 2017, 46).

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Online seit 19. September

IMRRS 2024, 1134

LG Bochum, Urteil vom 13.06.2024 - 8 O 269/23

1. Die Mieter haften gegenüber dem Vermieter bezüglich der Mietzahlungen und der Mietnebenkosten grundsätzlich als Gesamtschuldner, wenn sie den Mietvertrag für die Wohnung gemeinsam abgeschlossen haben.

2. Im Innenverhältnis kann ein Mieter allein dafür haften, wenn die Mieter durch ihr Zusammenleben und die faktische Regelung ihrer finanziellen Angelegenheiten konkludent zum Ausdruck gebracht haben, dass die Miete und sonstigen Nebenkosten von einem Mieter zu tragen sind und der andere Mieter sich hieran nur, soweit es ihm möglich ist, beteiligen muss.

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Online seit 18. September

IMRRS 2024, 1165

LG Konstanz, Urteil vom 11.12.2023 - A 61 S 37/23

Die freie Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO erlaubt es dem Gericht, auch allein aufgrund des Parteivortrags ohne Beweiserhebung festzustellen, was es für wahr oder unwahr erachtet.

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Online seit 13. September

IMRRS 2024, 0629

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 23.04.2024 - 715 C 91/23

Die Auslegung eines Mietvertrags ergibt, dass die Parteien eine Pauschale für die Nebenkosten vereinbart haben, wenn in dem Mietvertragsformular weder ein Kreuz in dem Kästchen Pauschalbetrag noch ein Kreuz bei dem Kästchen Vorauszahlung gesetzt ist und bei Vorauszahlung auch kein Betrag eingetragen wurde.

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Online seit 12. September

IMRRS 2024, 1133

AG Köpenick, Urteil vom 29.08.2024 - 14 C 284/23

1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er wider besseres Wissen einen Mangel behauptet oder nicht hinreichend prüft, ob der Mangel aus seiner Verantwortungssphäre stammt.

2. Zu dem Pflichtenprogramm des Mieters gehört es gerade nicht, sich nur dann an den Vermieter zu wenden, wenn er positiv weiß, dass die Wohnung einen Mangel aufweist.

3. Meldet der Mieter einen Schmorgeruch aus dem Sicherungskasten und kann ein deshalb gerufener Techniker keinen Mangel feststellen, handelte der Mieter nicht pflichtwidrig.

4. Allein der Umstand, dass eine Untersuchung durch Fachkräfte keinen Fehler in der Anlage ergeben hat, führt auch nicht dazu, dass der Mieter einen Schmorgeruch vorgetäuscht hätte.

5. Eine Kleinreparatur ist gegeben, wenn der Reparaturaufwand 100 Euro brutto im Einzelfall nicht übersteigt.

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IMRRS 2024, 0621

BVerfG, Beschluss vom 26.02.2024 - 2 BvR 51/24

Die Aussetzung der Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel gegen mehrere Vollstreckungsschuldner kommt durch einstweilige Anordnung in Betracht, wenn für einen dieser Schuldner bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde eine Verschlechterung seiner Demenzerkrankung droht und sein alleiniger Verbleib in der Wohnung ohne Hilfe der übrigen Vollstreckungsschuldner nicht möglich ist.

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Online seit 11. September

IMRRS 2024, 1145

LG Berlin II, Urteil vom 30.05.2024 - 65 S 189/23

1. Auf Verträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, und zwar auch dann, wenn der Vertrag tatsächlich länger als 30 Jahre läuft, ist § 544 BGB (unmittelbar) nicht anwendbar. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kann deshalb auch nach mehr als 30 Jahren nicht gem. § 544 BGB gekündigt werden.*)

2. In der Instanzenrechtsprechung und der Literatur wird allgemein angenommen, dass bei einem dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung nach Ablauf von 30 Jahren in (entsprechender) Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein soll. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden.*)

3. Bei der Kündigung nach § 544 Satz 1 BGB handelt es sich - dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nach - um eine Kündigung i.S.d. § 573d BGB.*)

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Online seit 10. September

IMRRS 2024, 1102

VG Freiburg, Urteil vom 11.07.2024 - 4 K 1957/23

1. Sieht eine städtische Abfallwirtschaftssatzung die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Abfallgebührenschuldner - hier u. a. Mieter als Wohnungsnutzer und Vermieter als Wohnungseigentümer - sowie die vorrangige Heranziehung eines Gesamtschuldners - hier des tatsächlichen Wohnungsnutzers - vor, erfordert dies nicht das Ergreifen von Vollstreckungsmaßnahmen gegen den vorrangig heranzuziehenden Gebührenschuldner.*)

2. Gebührengläubiger haben bei einer Gesamtschuldnerschaft für Kommunalabgaben grundsätzlich alle Möglichkeiten zur Durchsetzung des Abgabenanspruches zu nutzen und dürfen von der Inanspruchnahme eines - weiteren - Gesamtschuldners nicht allein schon deswegen absehen, weil für diesen Gesamtschuldner Schwierigkeiten bei der Realisierung seines Ausgleichsanspruchs im Innenverhältnis zu befürchten stehen.*)

3. Bittet ein Gesamtschuldner um die eigene vorrangige Heranziehung, um die Gebühren sodann im Innenverhältnis selbst zeitnah mit anderen Gesamtschuldnern abzurechnen - zum Beispiel in einem Mietverhältnis über die Nebenkostenabrechnung -, muss die Gebührenschuldnerin in ordnungsgemäßer Ermessensausübung regelmäßig eben diese Person vorrangig heranziehen.*)

4. Alle Gebührenschuldner haben aus dem allgemeinen Rechtssatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Zusammenhang mit dem öffentlich-rechtlichen Gebührenschuldverhältnis einen Auskunftsanspruch über das Bestehen und die Höhe der Gebührenschuld.*)

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IMRRS 2024, 1100

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.04.2024 - 33067 C 42/23

1. Ist vertraglich geregelt, dass die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen ist und die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist, bedarf es keiner Mahnung, um Zahlungsverzug herbeizuführen.

2. Ist im Mietvertrag eine Einzugsermächtigung für die Miete vereinbart, aber weiter geregelt, dass die Kaution direkt auf ein Kautionskonto zu zahlen ist, kommt der Mieter bei Nichtzahlung in Verzug. Er kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter hätte die Kaution selbst einziehen müssen.

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IMRRS 2024, 1096

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.08.2024 - 23 C 15/24

1. Anlagen können lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen, diesen aber nie ersetzen.

2. Dementsprechend hat der Vermieter in einer Mieterhöhungsklage zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen konkret vorzutragen. Eine als Anlage beigefügte Tabelle der Spanneinordnung mit vereinzelt gesetzten Kreuzen ist nicht ausreichend.

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Online seit 4. September

IMRRS 2024, 1024

LG Lübeck, Beschluss vom 26.06.2024 - 14 S 38/24

1. Die Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sind Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Zweck des Begründungserfordernisses ist es, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn so in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

2. Bei der Frage, ob ein Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, darf nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegensteht. Vielmehr muss auch geklärt werden, ob es den Parteien möglich und zumutbar gewesen wäre, den Mieter vorübergehend in einer alternativen Unterkunft unterzubringen.

3. Die Umgestaltung einer Wohnung kann dem Wegfall einer Wohnung nur dann gleichgestellt werden mit der Folge, dass ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht zu ziehen ist, wenn die Wohnung durch die Umgestaltung in ihrem grundlegenden Charakter wesentlich verändert wird. Dies bedarf einer grundsätzlichen Veränderung des Wohnungszuschnitts und der Wohnqualität, die über eine reine Modernisierung hinausgeht. Nicht ausreichend dürften daher - auch in der Gesamtschau - geringfügige Grundrissänderungen und Änderungen von (Balkon-)Türen, Erneuerungen von Bädern bzw. Küche oder die Förderung der Barrierefreiheit sein.

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Online seit 3. September

IMRRS 2024, 1022

VG Köln, Beschluss vom 13.06.2024 - 16 L 665/24

1. Eine Zwangsmittelandrohung erledigt sich noch nicht mit der Erfüllung des Grundverwaltungsaktes, sondern erst, wenn die Behörde erklärt oder jedenfalls zu erkennen gibt, dass sie die erfolgte Androhung des Zwangsmittels nicht mehr als Grundlage der weiteren Vollstreckung ansieht.*)

2. Die Ermächtigung des § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW erlaubt den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung auch nach Ablauf der Höchstgeltungsdauer einer zuvor erlassenen Satzung. Entscheidend ist, dass der zum Satzungserlass berechtigende Wohnraummangel nach Ablauf der Geltungsdauer trotz der gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW ergriffenen Maßnahmen fortbesteht.*)

3. Wohnzweck i.S.d. § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke sämtliche Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen, ohne dass es darauf ankäme, ob der Mieter zeitweise die Räumlichkeiten zu seinem Lebensmittelpunkt bestimmt. Maßgeblich ist das Nutzungskonzept des Vermieters im Zeitpunkt des Erlasses des Wohnnutzungsgebots.*)

4. Zur Abgrenzung einer Wohnnutzung von anderen Nutzungszwecken können auch die zivilrechtlichen Kriterien zur Abgrenzung von Mietverhältnissen über Wohnraum und Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 Abs. 1 Nr. 2 BGB herangezogen werden.*)

5. Die Regelfrist für die Wiederzuführung von 2 Monaten gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 WohnStG NRW beginnt erst mit Bekanntgabe des Wohnnutzungsgebots.*)

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Online seit August

IMRRS 2024, 1095

BVerfG, Beschluss vom 22.05.2024 - 2 BvR 51/24

Zur Verletzung von Art. 2 Abs. 2 GG durch unzureichende gerichtliche Sachaufklärung der mit einer Räumungsvollstreckung möglicherweise verbundenen gesundheitlichen Folgen für die Vollstreckungsschuldner.

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IMRRS 2024, 1105

VG Berlin, Beschluss vom 02.08.2024 - 6 L 145.24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 1057

LG Berlin II, Urteil vom 16.05.2024 - 64 S 198/22

1. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht.

2. Eine Mietvertragsergänzung dahin, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird, ist kein Vertrag zu Lasten Dritter (hier Erwerber). Denn die Mietvertragsergänzungsvereinbarung begründet lediglich vertragliche Pflichten der Mietvertragsparteien. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst aufgrund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung.

4. Ein Recht zur regelmäßigen (anlasslosen) Wohnungsbesichtigung kann dem Vermieter nicht zugebilligt werden.

5. Eine Wohnungsbesichtigung setzt stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht.

6. Eigenbedarf berechtigt nicht zur Besichtigung der Räume durch den nutzungswilligen Familienangehörigen. Es obliegt dem wegen Eigenbedarfs Kündigenden, sich über die Frage der Eignung der Wohnung für die Zwecke des Eigenbedarfs schon vor der Eigenbedarfskündigung Gedanken zu machen.

7. Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustands des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden, muss der Mieter nur dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter darstellt.

8. Ein Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie ein großer Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche sind kein atypisches Nutzungsverhalten des Mieters.

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IMRRS 2024, 1004

LG Essen, Urteil vom 07.03.2024 - 10 S 140/23

Ein sog. Hauswächter kann sich nicht zwangsläufig auf Mieterschutzvorschriften berufen und sich dadurch einer Räumungspflicht, die sich im Zuge einer eindeutig festgelegten Vertragsbeendigung ergibt, entziehen. Er hat den vertraglich vereinbarten Beendigungszeitpunkt einzuhalten.

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IMRRS 2024, 1089

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 276/23

Als Familienangehörige i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gem. § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis (Fortführung der Senatsurteile vom 02.09.2020 - VIII ZR 35/19, Rz. 19 f., IMR 2020, 447 = NJW 2021, 620; vom 27.01.2010 - VIII ZR 159/09, Rz. 22, IMR 2010, 124 = BGHZ 184, 138).*)

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IMRRS 2024, 1068

AG Bremen, Urteil vom 17.05.2024 - 17 C 332/22

Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

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IMRRS 2024, 1062

AG Neubrandenburg, Urteil vom 13.09.2023 - 103 C 292/23

1. Ist eine Einbauküche mit vermietet, ist der Vermieter auch für einen funktionstüchtigen Kühlschrank verantwortlich.

2. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Mieter einen Kühlschrank bestellen und die Kosten vom Vermieter verlangen.

3. Dabei ist unerheblich, ob die Bestellung bereits vor Verzug des Vermieters erfolgte, relevant ist einzig, wann der Kühlschrank geliefert und eingebaut wurde.

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IMRRS 2024, 1047

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.01.2024 - 3 U 30/22

Den Eigentümer und Vermieter einer Wohnanlage, die in offener Bauweise errichtet ist und über allgemein zugängliche Gemeinschaftsgärten und einen Teich verfügt, trifft die Pflicht, die hiervon ausgehenden Gefahren zu beseitigen bzw. einzudämmen.

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IMRRS 2024, 1061

AG Spandau, Urteil vom 18.10.2023 - 4 C 1/22

1. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen und begründen für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache.

2. Das Halten von zwei Katzen in einem Singlehaushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung wiederum stellt sich ohne Weiteres als sozialadäquat dar.

3. Dass die Tiere einen gewissen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist nicht ungewöhnlich, sondern unvermeidbar und hinzunehmen, denn die damit verbundene Geräuschentwicklung entspricht der normalen Nutzung der Wohnung.

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IMRRS 2024, 0779

LG Kiel, Urteil vom 28.05.2024 - 1 S 119/23

1. Die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten in Folge eines Eigentumsübergangs nach § 566 Abs. 1 BGB dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, ist grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs zu beantworten. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem Grundstückseigentümer zu.

2. Dieses Fälligkeitsprinzip gilt jedoch nicht ausnahmslos. Es muss vielmehr unter Berücksichtigung des Bestandsschutzinteresses des Mieters, des (nur eingeschränkt geltenden) Verbotes der Schlechterstellung des Mieters durch den Vertragsübergang und der Eigentumsinteressen von Veräußerer und Erwerber geprüft werden. Das ist insbesondere bei gestreckten Tatbeständen notwendig, also solchen, die sich über die Zäsur des Eigentumsübergangs hinweg entwickeln.

3. Die Mietzahlungen als wiederkehrende Leistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses stellen periodische Leistungen für jeweilige nach dem Kalender bestimmte Gebrauchsüberlassungszeiträume dar. Insoweit vermag es aus Wertungsgesichtspunkten nicht zu überzeugen, diese Leistung einem Erwerber zukommen zu lassen, den für die entsprechenden Zahlungsperioden gerade noch keine Gebrauchsüberlassungspflicht traf.

4. ...

IMRRS 2024, 1049

LG Freiburg, Beschluss vom 23.07.2024 - 3 S 77/23

Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters wegen einer gesundheitlichen Beeinträchtigung nach einem Wasserschaden setzt entweder ein Verschulden des Vermieters oder einen Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung voraus.

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IMRRS 2024, 0564

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.04.2024 - 2 A 143/22

Nach der Zwangsräumung einer Immobilie zur Umsetzung einer Nutzungsuntersagung können dem Eigentümer nicht nur die Kosten der Türöffnungen und Verschließungen, sondern auch die Kosten der Bewachung des Objekts, um das erneute Eindringen Unbefugter zu verhindern, auferlegt werden, wenn der Eigentümer zur Sicherung selbst nicht in der Lage oder gewillt ist.

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IMRRS 2024, 1037

LG Berlin II, Beschluss vom 20.06.2024 - 67 S 83/24

Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als Individualvereinbarung, sondern auch als vom Vermieter gestellte Formularklausel unwirksam.*)

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IMRRS 2024, 1021

LG Trier, Beschluss vom 15.05.2024 - 4 T 20/23

1. Es ist grundsätzlich ein einheitlicher Streitwert für das gesamte Verfahren festzusetzen. Eine zeitlich gestaffelte Festsetzung für die Gerichtsgebühren wegen einer teilweisen Reduzierung des Streitwerts ist nicht vorzunehmen.

2. Weder eine teilweise Klagerücknahme noch eine teilweise übereinstimmende Erledigungserklärung können dann eine Auswirkung auf den für die Gerichtsgebühren festzusetzenden Streitwert haben.

3. Im Falle einer Klageänderung oder Erledigungserklärung nach § 39 Abs. 1 GKG sind die Werte wirtschaftlich nicht identischer Streitgegenstände zur Bestimmung des Gebührenstreitwerts auch dann zusammenzurechnen, wenn sie lediglich nacheinander und nicht gleichzeitig nebeneinander geltend gemacht werden.

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IMRRS 2024, 1019

LG Berlin II, Urteil vom 26.04.2024 - 65 S 37/23

1. Vereinbarungen, die die Mieterhöhung für den Vermieter erschweren, sind wirksam.

2. So kann vereinbart werden, dass sich der Vermieter bei Mieterhöhungen ausschließlich auf einen Mietspiegel berufen darf.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist als einfacher Mietspiegel wirksam.

4. Einem einfachen Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

5. Die Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels wird im Gesetz an keine Anforderungen geknüpft. Es besteht auch keine Anpassungspflicht.

6. Ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel beruhen in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde.

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IMRRS 2024, 0971

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2024 - 33 C 377/23

1. Die bloße Maßnahmewert-Überschreitung für Legionellen (100 KBE/100 ml) ist noch keine Tauglichkeitsbeeinträchtigung.

2. Ohne das Damoklesschwert einschränkender behördlicher Maßnahmen, wie z. B. Duschverbote o. Ä., kommt eine Mietminderung nicht in Betracht.

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IMRRS 2024, 1035

LG Berlin II, Beschluss vom 30.06.2024 - 67 S 144/24

Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte "als nicht mitvermietet gelten", schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.*)

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IMRRS 2024, 1034

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23

Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.*)

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IMRRS 2024, 0993

LG Essen, Urteil vom 25.06.2024 - 2 O 51/23

1. Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses kann auch dann vorliegen, wenn und soweit der Entleiher die Betriebskosten einer Wohnung als Erhaltungskosten i.S.d. § 601 Abs. 1 BGB trägt.

2. Jedoch handelt es sich dann um ein Mietverhältnis, sofern die Parteien den entsprechenden Betrag ernstlich als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ansehen.

3. Jedenfalls eine Beteiligung an der laufenden Instandhaltung ist als Mietzahlung anzusehen.

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IMRRS 2024, 0992

AG Hamburg, Urteil vom 11.07.2024 - 49 C 410/23

1. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

2. Der Vermieter hat die Belegeinsicht zu ermöglichen und damit an einer Terminfindung mitzuwirken.

3. Der Mieter einer Wohnung in Hamburg ist nicht gehalten, die Belege am Hauptsitz der Verwaltung in Dresden einzusehen. Die Verwaltung muss vielmehr die Unterlagen in ihr Hamburger Büro verbringen.

4. Wird eine Aufrechnung erst im Prozess erklärt, obwohl sie bereits vorgerichtlich möglich gewesen wäre, können dem Aufrechnenden bei übereinstimmender Erledigungserkärung der Parteien die Prozesskosten auferlegt werden.

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IMRRS 2024, 0995

VG München, Urteil vom 30.04.2024 - M 10 K 20.5883

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2024, 0986

AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024 - 58 C 111/22

Für den Einwand, die Treppenhausreinigung sei nicht sachgerecht erfolgt, weil das Treppenhaus nur oberflächlich durch Fegen und Wischen ohne Aufnahme der Fußmatten erfolgt sei, darüber hinaus die Reinigung auch deshalb unzureichend gewesen sei, weil Fensterbänke und Fenster sowie der Handlauf der Treppe nicht gereinigt worden seien, ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.

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IMRRS 2024, 0990

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 24.07.2024 - 711 C 17/24

1. Beim Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen, insbesondere bei vulnerablen Mietern, die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für den Mieter aufgrund der Vertragsbeendigung berücksichtigen.*)

2. Kommunale Wohnungsunternehmen müssen zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vor Ausspruch der Kündigung mildere Maßnahmen zur Vermeidung der Kündigung erwägen und gegebenenfalls ergreifen.*)

3. Kommunale Wohnungsunternehmen können zur Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes und/oder zum Angebot einer Ersatzwohnung verpflichtet sein, um eine nachhaltige Hausfriedensstörung zu beseitigen.*)

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IMRRS 2024, 0920

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.06.2024 - 211 C 33/23

1. Wird dem Prozessbevollmächtigten des Mieters die Schriftsatzkündigung direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, ist die Einhaltung der Schriftform gewahrt.

2. Das bloße Bestreiten der qualifizierten Signatur mit Nichtwissen ist unzulässig, da es sich um Handlungen im eigenen Wahrnehmungsbereich des Beklagten bzw. seines Bevollmächtigten handelt.

3. Das Bedürfnis des Bruders des Vermieters, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Vermieter selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund.

4. Der Vermieter muss dem Mieter keine nur angemietete und vom Vermieter selbst als Atelier genutzte Wohnung als Alternativwohnung anbieten.

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IMRRS 2024, 0837

LG Berlin II, Beschluss vom 05.06.2024 - 64 T 31/24

1. Die Zulässigkeit eines jeden Rechtsmittels setzt eine Beschwer des Rechtsmittelklägers voraus, die nicht allein im Kostenpunkt bestehen darf, sowie das Bestreben, diese Beschwer mit dem Rechtsmittel zu beseitigen. Sie ergibt sich nicht schon aus etwaigen dem Rechtsmittelkläger unerwünschten Feststellungen.

2. Eine Beschwer besteht insbesondere nicht darin, dass das Amtsgericht über die Kostenlast ausdrücklich entschieden hat, obwohl die Parteien sich darüber angeblich bereits geeinigt haben.

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Online seit Juli

IMRRS 2024, 0929

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024 - 33052 C 64/24

1. Formell wirksam erteilte Betriebskostenabrechnungen können bei einer Rückstandshöhe, die zwei Monatsmieten übersteigt, zur Kündigung Anlass geben.

2. Die Kündigung wegen dieses Rückstands ist kein "einfach gelagerter" RVG-Fall!

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IMRRS 2024, 0860

BVerfG, Beschluss vom 13.05.2024 - 2 BvR 26/24

1. Die einstweilige Einstellung der Räumungsvollstreckung unter der Auflage, dass sich der Schuldner regelmäßig psychiatrisch behandeln lässt, geht erkennbar von der Prämisse aus, dass sich dessen Gesundheitszustand bis zum Ablauf der gewährten Vollstreckungsschutzfrist dergestalt verbessert, dass von einer alsdann erfolgenden Räumung keine ernsthaften Gesundheitsgefahren mehr für den Schuldner ausgehen. Verbessert sich der Gesundheitszustand später indes, wie durch ärztliches Attest belegt, nicht, liegt ein tauglicher Anknüpfungspunkt für eine Neubewertung der Sachlage i.S.v. § 765a Abs. 4 ZPO vor (im Anschluss an BVerfG, NZM 2024, 96).

2. Fehlen valide Hinweise darauf, dass ein dem Gericht vorgelegtes ärztliches Attest aus bloßer Gefälligkeit ausgestellt wurde, ist es mit dem Lebensschutzgebot des Grundgesetzes unvereinbar, den Grad der attestierten Suizidalität des Schuldners "kleinzureden", um darüber auf weitere Sachaufklärung zu verzichten.

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IMRRS 2024, 0985

AG Leverkusen, Urteil vom 17.05.2024 - 22 C 157/23

Wer sein elek­tri­sches Auto an einer Ge­mein­schafts­steck­do­se auf­lädt, lie­fert damit nicht un­be­dingt einen frist­lo­sen Kün­di­gungs­grund.

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