Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2022, 0314

AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022 - 48 C 320/20

1. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

2. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" ist formell unwirksam, da die Abrechnungsposition für den Mieter nicht prüfbar ist, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen.

3. Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist hingegen unzulässig.

4. (Unentgeltliche) Leistungen eines Dritten sind einer Eigenleistung des Vermieters nicht gleichzusetzen.

IMRRS 2022, 0440

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.02.2022 - 20 C 206/21

1. Kündigt der Vermieter per Aushang an, an einem bestimmten Termin nicht beschriftete Fahrräder zu entsorgen, und geschieht dies nicht, so muss der Vermieter bei einer späteren Entsorgung diese erneut erst per Aushang oder Anschreiben an die Mieter ankündigen.

2. Den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme von Hausrat des Mieters zugleich eine Obhutspflicht, die einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht.

3. Der Vermieter hat nicht nur Sorge dafür zu tragen, dass an den in Besitz genommenen Gegenständen während der Dauer seiner Obhut oder der anschließenden Einlagerung keine Beschädigungen oder Verluste eintreten. Es obliegt ihm auch, ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen.

4. Mit der eigenmächtigen Inbesitznahme von Hausrat des Mieters, wozu auch ein von Mieter im Hof abgestelltes Fahrrad gehört, ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

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IMRRS 2022, 0449

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 - 67 S 286/21

Nicht jedes mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehende wirtschaftliche Interesse des Mieters ist geeignet, ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache zu begründen.*)

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IMRRS 2022, 0448

AG Gütersloh, Urteil vom 08.10.2021 - 10 C 798/19

1. Ein Verteilungsschlüssel in den Betriebskostenabrechnungen, der die Heizkosten pauschal zu jeweils ein Drittel auf die drei Nutzungseinheiten verteilt, verstößt gegen die Heizkostenverordnung.

2. Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass die Geltendmachung des Kürzungsrecht wegen Treuwidrigkeit unwirksam sei, wenn sich alle Nutzer einer Abrechnungseinheit zu Beginn einer Abrechnungsperiode ausdrücklich mit der verordnungswidrigen Kostenverteilung einverstanden erklärt haben, etwa aus Kostengründen. Um eine Umgehung der Heizkostenverordnung zu verhindern, sind hier strenge Maßstäbe sowohl in Hinblick auf die Gründe (objektiv nachvollziehbar) und den zeitlichen Umfang (einmalig) anzusetzen.

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IMRRS 2022, 0436

AG Münster, Urteil vom 09.08.2021 - 28 C 726/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0433

AG Hamburg, Urteil vom 25.03.2022 - 48 C 483/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0425

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.08.2021 - 7 C 44/20

1. Dem Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat.

2. Dem Anspruch auf Untervermietung steht nicht entgegen, dass der Mieter zunächst die gesamte Wohnung untervermietet hat, sofern der Untermietvertrag später nur auf einen Teil der Wohnung umgeschrieben wird.

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IMRRS 2022, 0353

AG Hamburg, Urteil vom 16.12.2021 - 48 C 261/20

1. Die in einem Mietspiegel enthaltenen Werte sind regelmäßig auf eine Weise zu konkretisieren, die im Einklang mit den im Mietspiegel enthaltenen Erörterungen steht.

2. Wie eine konkrete Wohnung innerhalb der angegebenen Spanne eines Mietspiegels einzuordnen ist, hängt davon ab, inwieweit sie sich hinsichtlich bestimmter Kriterien von einer normalen Wohnung mit Standardausstattung qualitativ absetzt. In Abwesenheit solcher Kriterien greift der Mittelwert.

3. Es kommt nicht darauf an, ob es sich um eine Neuvermietung oder um ein Erhöhungsverlangen handelt.

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IMRRS 2022, 0352

AG Hamburg, Urteil vom 27.01.2022 - 48 C 115/21

1. Eine Modernisierungsmaßnahme liegt mit dem Einbau eines Aufzugs vor.

2. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die mehrere Wohnungen betreffen, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Dem Vermieter steht insoweit ein Ermessen zu.

3. Es begegnet keinen Bedenken, die Kosten für den Einbau eines Aufzugs ab dem 1. OG nach dem Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche der einzelnen Wohnung zur Gesamtfläche zu verteilen.

4. Es ist nicht zwingend, dass bei einem Einbau eines Aufzugs die Bewohner der oberen Geschosse stärker belastet werden.

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IMRRS 2022, 0354

AG Hamburg, Urteil vom 25.11.2021 - 48 C 113/21

1. Der Vermieter kann seinen Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist zum Ausdruck bringen.

2. Insbesondere bei der Bewertung vorfristiger Erklärungen kommt es darauf an, dass nach den Gesamtumständen für den Mieter der eindeutige Wille des Vermieters erkennbar wird, dass eine Fortsetzung nicht gewünscht ist (BGH, IMR 2010, 318). Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies im Fall eines im Kündigungsschreiben enthaltenen ausdrücklichen Widerspruchs regelmäßig der Fall.

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IMRRS 2022, 0387

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2022 - 67 S 240/21

1. Wohnraummietrechtliche "Quotenabgeltungsklauseln" sind - nicht anders als die Vereinbarung einer "Verwaltungskostenpauschale" oder die Kostenumlage von Kleinreparaturen - auch als Individualvereinbarung gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.*)

2. Im Wohnraummietrecht ist es möglich, Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen (st. Rspr., vgl. nur BGH, IMR 2019, 93).

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IMRRS 2022, 0360

AG Hamburg, Urteil vom 16.12.2020 - 49 C 209/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0351

LG Kassel, Beschluss vom 16.02.2022 - 1 T 427/21

Die Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten muss regelmäßig als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten (st. Rspr; BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 194/14, IMRRS 2015, 1525; NJW 2010, 3363 = NZM 2010, 784 = WuM 2010, 627 Rz. 10; IMR 2009, 37; IMR 2008, 221; NJW 2008, 2258 = NZM 2008, 477 Rz. 15; jeweils m.w.N.).

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IMRRS 2022, 0342

LG Itzehoe, Urteil vom 24.08.2021 - 9 S 8/21

1. Bei einer auf Sanierung oder Umgestaltung des vermieteten Gebäudes gerichteten Verwertungskündigung muss der Vermieter in formeller Hinsicht lediglich mitteilen, aus welchen Gründen er die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant, wobei er deren Umfang genau beschreiben muss.

2. Für die formellen Voraussetzungen der Kündigung ist es ohne Belang, ob die Kündigungsschreiben mitgeteilten Kündigungsgründe tatsächlich zutreffend sind.

3. Eine wirtschaftliche Verwertung kann auch dadurch geschehen, dass ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird, der veräußert oder vermietet werden soll.

4. Das Vorliegen einer Baugenehmigung ist für den Ausspruch einer Verwertungskündigung nicht erforderlich; es genügt, wenn das beabsichtigte Bauvorhaben genehmigungsfähig ist.

5. Angemessen ist eine Verwertung, wenn sie vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen entspricht. Das ist bereits dann der Fall, wenn sie von der Rechtsordnung gebilligt wird und sie im Übrigen nicht als rechtsmissbräuchlich erscheint.

6. Die Mitwirkungspflicht eines Genossenschaftsmitglieds kann so weit gehen, dass eine Berufung des Mitglieds auf einen Kündigungsausschluss als treuwidrig erscheint.

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IMRRS 2022, 0341

AG Pinneberg, Urteil vom 15.01.2021 - 84 C 115/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2022, 0379

BGH, Urteil vom 22.02.2022 - VI ZR 14/21

Zur Beschränkung des Auskunftsrechts über die Herkunft von Daten gem. Art. 15 Abs. 1 Halbs. 2 g DS-GVO durch datenschutzrechtlich geschützte Interessen Dritter.*)

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IMRRS 2022, 0350

AG Hamburg, Urteil vom 24.02.2022 - 48 C 242/20

1. Der Mieter kann erwarten, dass Wände und Deckenbereiche frei von deutlich wahrnehmbaren Feuchteflecken sind.

2. Der Mieter kann erwarten, dass in den Wohnräumen nicht dauerhaft ein unangenehmer, muffiger Geruch herrscht, der bei objektivierender Betrachtung das Wohlbefinden beeinträchtigt.

3. Eine Renovierungsklausel greift nicht für solche nachteiligen dekorativen Zustände ein, die in keinem Zusammenhang mit dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache stehen und auch sonst nicht der Verantwortung des Mieters zuzuordnen sind.

4. Zwar ist bei optischen Mängeln nicht ohne Weiteres von der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle auszugehen, weil die äußere Erscheinung der Mietsache in der Regel deren vertragsmäßigen Gebrauch kaum beeinträchtigt. Bei der rechtlichen Beurteilung dürfen die Umstände des Einzelfalles indes nicht unberücksichtigt bleiben.

5. Insoweit ist hier zu berücksichtigen, dass es sich um eine Wohnung im gehobenen Preissegment handelt, bei der der Mieter berechtigterweise hohe Ansprüche an den dekorativen Gesamtzustand stellen darf. Des Weiteren wird der optische Mangel hier begleitet von einem unangenehmen Geruch, der nicht nur die Repräsentativität der Wohnung beeinträchtigt, sondern auch den tatsächlichen Gebrauch des betroffenen Zimmers selbst.

6. In seinem solchen Fall ist eine Minderung der Bruttomonatsmiete um 5% angemessen.

7. Liegt die Mangelanzeige mehr als fünf Jahre zurück und ist keine Instandsetzung erfolgt, so ist das zusätzliche Leistungsverweigerungsrecht rückwirkend entfallen.

8. Mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.

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IMRRS 2022, 0368

LG Berlin, Beschluss vom 22.03.2022 - 67 T 13/22

Voraussetzung für einen Anspruch aus § 546a BGB ist, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird. Die Mietsache wird jedoch nicht vorenthalten, wenn der Vermieter das Fehlen des erforderlichen Rücknahmewillens bekundet, etwa dadurch, dass er die angebotene Rückgabe ablehnt oder zu erkennen gibt, dass er das Mietverhältnis als nicht beendet ansieht.

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IMRRS 2022, 0357

AG Hamburg, Urteil vom 23.03.2021 - 43b C 168/20

Für eine fristlose Kündigung ist es ausreichend, dass der Mieter die Wohnung als Lagerort für die Drogenvorräte nutzt. Es kommt nicht darauf an, ob er in der Wohnung Drogenkäufer oder -lieferanten empfangen hat.

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IMRRS 2022, 0356

AG Hamburg, Urteil vom 13.08.2021 - 46 C 101/19

1. Ist in einem Mietvertrag ein Vorauszahlungsbetrag für Betriebskosten eingetragen, aber in der Zeile für Heizkosten anstelle eines Vorauszahlungsbetrags "###" eingetragen und darunter vermerkt "rechnen die Mieter direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen ab", spricht dies dem Wortlaut nach sowie nach systematischer Auslegung dafür, dass nach der Parteivereinbarung Heizkosten nicht umgelegt werden sollten.*)

2. Erklärt der Mieter in einem Schreiben gegenüber dem Vermieter, Reparaturkosten aus Kulanz zu übernehmen, obwohl er dazu laut mietvertraglicher Regelung nicht verpflichtet sei, steht der Rückforderung einer geleisteten Zahlung § 814 BGB entgegen, da der Mieter zum Ausdruck gebracht hat, die Rechtslage geprüft und trotz erkannter fehlender Verpflichtung gezahlt zu haben.

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IMRRS 2022, 0361

BGH, Urteil vom 19.01.2022 - VIII ZR 220/21

Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

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IMRRS 2022, 0316

AG Lichtenberg, Urteil vom 05.11.2021 - 10 C 53/21

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28.04.2015, die zum 01.06.2015 in Kraft trat, ist wirksam.

2. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 01.06.2015 veröffentlicht worden, indem sie als Drucksache auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses veröffentlicht wurde.

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IMRRS 2022, 0310

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2021 - 39 O 238/21

1. Da Sanitätshäuser nie von einer Schließung aufgrund der Corona-Pandemie betroffen waren, können diese regelmäßig keine Vertragsanpassung oder gar Kündigung des Vertrags verlangen.

2. Wegen Umsatzeinbußen kommt eine Vertragsanpassung allenfalls in Betracht, wenn sie existenzbedrohende Konsequenzen für den Mieter haben.

3. Nur weil sich der Vermieter weigert, Verhandlungen über eine Vertragsanpassung aufzunehmen, steht dem Mieter kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht zu. Im Zweifel muss der Mieter die Vertragsanpassung gerichtlich durchsetzen.

4. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht inkl. einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß hiergegen ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten.

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IMRRS 2022, 0339

LG Hanau, Beschluss vom 11.01.2021 - 2 S 105/20

Ein Einkommensrückgang durch Kurzarbeit rechtfertigt in keiner Weise den Einbehalt der vollständigen Miete.

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IMRRS 2022, 0337

LSG Bayern, Beschluss vom 26.01.2021 - L 16 AS 7/21 B ER

1. Nach dem Wortlaut des § 22 Abs. 8 S. 1 SGB II können „Schulden“ übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt und erforderlich ist. Unter „Schulden“ fallen Mietschulden, zudem aber auch Schulden, die im Mietverhältnis gründen. Deshalb sind auch solche Verbindlichkeiten umfasst, die der Leistungsberechtigte eingegangen ist, um eine drohende Wohnungslosigkeit zu verhindern.

2. Nach § 22 Abs. 8 SGB II übernahmefähig sind auch die Neuverbindlichkeiten, die nach dem Tod des Mieters von der gem. § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Person zu tragen sind.

3. Die Verpflichtung im einstweiligen Rechtsschutz zur Abgabe der Erklärung zur Übernahme von Mietschulden innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB kann ausreichend sein, um die Wirkung des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB herbeizuführen.

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IMRRS 2022, 0335

SG Landshut, Beschluss vom 05.01.2021 - S 5 AS 541/20 ER

1. Drohende Wohnungslosigkeit bedeutet den drohenden Verlust der bewohnten, kostenangemessenen Wohnung bei fehlender Möglichkeit, ebenfalls angemessenen Ersatzwohnraum zu erhalten.

2. Sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 22 Abs. 8 SGB II erfüllt, verbleibt dem Antragsgegner bei Ausübung seines Ermessens kein Spielraum.

3. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB gewährt eng mit dem verstorbenen Mieter verbundenen Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne selbst Mietvertragspartei zu sein, besonderen Schutz, der den bisherigen Lebensmittelpunkt der Hausgenossen des Mieters sichert.

4. Die Verpflichtung des Antragsgegners zur darlehensweisen Übernahme von Mietschulden vorbehaltlich des Ausgangs des zivilrechtlichen Verfahrens die Wohnungskündigung betreffend beansprucht den Antragsgegner nur in dem Maße, wie das zur Verhinderung von Obdachlosigkeit auch tatsächlich erforderlich wird.

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IMRRS 2022, 0322

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2021 - 73 C 58/20

(Fehl)Vorstellungen oder subjektive Absichten der Urkundsbeteiligten, die im Grundbuchinhalt keinen Niederschlag gefunden haben, können bei der Auslegung - aber auch im Zusammenhang des § 10 II WEG - keine Berücksichtigung finden.

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IMRRS 2022, 0318

AG Spandau, Urteil vom 13.12.2021 - 6 C 296/21

1. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung von einer Betriebskostenpauschale auf Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen, ist unwirksam.

2. Die widerspruchslose Zahlung von Betriebskostennachforderungen durch den Mieter stellt keine Zustimmung zu einer Änderung der Mietstruktur dar.

3. Ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter nur unter den in § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Voraussetzungen von einer Bruttomiete oder einer Betriebskostenpauschale abweichen, nämlich dann, wenn er Betriebskosten zukünftig nach Verbrauch oder Verursachung abrechnen und umlegen will.

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IMRRS 2022, 0309

AG München, Urteil vom 26.03.2021 - 414 C 22283/20

Da nach § 9a Abs. 2 WEG nur die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums geltend machen kann, geht die Aufrechnung des Vermieters wegen eines derartigen Anspruchs gegen das Verlangen auf Rückgabe der Mietkaution ins Leere.

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IMRRS 2022, 0255

AG Stuttgart, Urteil vom 18.06.2021 - 35 C 303/21

1. Der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, den er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.

2. Wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam.

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IMRRS 2021, 1449

AG Freiburg, Urteil vom 19.05.2021 - 11 C 290/19

1. Sind in einem Formularmietvertrag sämtliche Betriebskosten enumerativ aufgezählt, aber nur einige Betriebskostenarten individuell gekennzeichnet, so sind nur Letztere umlagefähig. Eine Auslegung, dass sich diese Kennzeichnung nur auf die Erhebung von Vorauszahlungen beziehe, kommt nicht in Betracht.

2. Auch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung der nicht gekennzeichneten Betriebskostenarten führt nicht zu einer stillschweigenden Änderung der Betriebskostenvereinbarung dahingehend, dass alle Betriebskosten umlagefähig sind.

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IMRRS 2022, 0297

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 29.01.2020 - 531 C 310/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2022, 0286

LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2021 - 3 S 89/20

Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.*)

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IMRRS 2022, 0287

LG Itzehoe, Beschluss vom 12.02.2021 - 9 S 39/20

Trägt der Vermieter für den von ihm geltend gemachten Eigenbedarf die Beweislast, so müssen letzte Zweifel zu seinen Lasten gehen.

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IMRRS 2022, 0285

AG Paderborn, Urteil vom 29.06.2021 - 54 C 20/21

1. Für einen Wasserschaden im Bad, der dazu geführt hat, dass mehrere Wände, unter anderem auch die zum Schlafzimmer, durchfeuchtet wurden und Schimmel auftat, ist eine Minderung i.H.v. 40% angemessen.

2. Ein Anspruch auf Erstattung der Fahrtkosten für die Entleerung der Behälter der Trocknungsgeräte kann sich aus § 536a Abs. 1 BGB ergeben (hier verneint).

IMRRS 2022, 0290

BGH, Beschluss vom 26.10.2021 - VIII ZR 150/20

1. Mieter können in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert.

2. Die Mieter sind insoweit auch bei einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

3. Überdies können Mieter ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert.

4. Die vorgenannten Grundsätze über das Belegeinsichtsrecht gelten auch für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum.

5. Die beschriebenen Grundsätze gelten auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten.

6. In einem laufenden Mietverhältnis kann der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. Dies gilt erst Recht, wenn der Vermieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert.

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IMRRS 2022, 0281

LG München I, Beschluss vom 23.12.2021 - 14 S 10254/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 1453

LG Berlin, Urteil vom 16.02.2021 - 63 S 41/20

1. Die Wirksamkeit der auf einer Modernisierung beruhenden Mieterhöhungserklärung setzt voraus, dass die entstandenen Modernisierungskosten zur Berechnung der Mieterhöhung dem Mieter so erläutert werden, dass diesem eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

2. Bei der parallelen Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen sind in der Mieterhöhungserklärung neben der Angabe der Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmen auch die Kosten der einzelnen hierzu beitragenden Gewerke erforderlich.

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IMRRS 2022, 0258

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 64 S 45/21

Dem Vermieter ist eine kompensationslose Erteilung der Untervermietungserlaubnis i.S.d. § 553 Abs. 2 BGB regelmäßig nicht zuzumuten, wenn er es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen.

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IMRRS 2022, 0268

LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 03.02.2022 - L 11 AS 578/20

1. Aus der Direktzahlung der Miete an den Vermieter (§ 22 Abs. 7 SGB II) ergeben sich grundsätzlich keine einklagbaren Ansprüche des Vermieters.*)

2. Der Vermieter hat keinen Anspruch gegenüber dem Jobcenter auf Angabe eines konkreten Verwendungszwecks der Überweisung bei einer Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 SGB II.*)

3. Die Klage eines Vermieters gegen das Jobcenter auf Direktzahlung der Miete eines Grundsicherungsempfängers ist gerichtskostenpflichtig (§ 197a SGG).*)

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IMRRS 2022, 0254

AG Münster, Urteil vom 23.06.2021 - 7 C 3079/19

In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

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IMRRS 2022, 0251

AG Freiburg, Beschluss vom 25.02.2022 - 2 C 1651/21

1. Schließt eine Partei in der mündlichen Verhandlung einen Vergleich und rügt die Befangenheit des Richters aufgrund der Verfahrensführung in dieser Verhandlung erst im Vollstreckungsverfahren, kann sie sich darauf gem. § 43 ZPO nicht mehr berufen.

2. Die Formulierung eines Vergleichs fällt in erster Linie in den Verantwortungsbereich der Parteien. Eine Ablehnung des Richters mit dem Vortrag, eine Regelung im Vergleich sei unklar bzw. werde nun möglicherweise zum Nachteil einer Partei ausgelegt, begründet in der Sache keine Besorgnis der Befangenheit.

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IMRRS 2021, 1437

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.08.2021 - 33 C 100/21

1. Mit Eintritt des Erbfalls sind alle Erben in das bisher mit dem Erblasser bestehende Mietverhältnis auf Mieterseite eingetreten.

2. Er reicht, die Kündigung gegenüber einem von mehreren Mieter zu erklären.

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IMRRS 2022, 0240

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.01.2022 - 3 U 25/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0219

LG Freiburg, Urteil vom 23.02.2022 - 9 S 15/21

1. Übernimmt ein Mieter die Terminkoordination mit Handwerkern und meldet sich nach einem gescheiterten Termin trotz der Zusage, einen neuen Termin vorzuschlagen, nicht mehr, verhindert er mutwillig die Mängelbeseitigung.

2. Sein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB verliert er ab dem Zeitpunkt der voraussichtlich erfolgten Mängelbeseitigung.

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IMRRS 2022, 0244

AG Schwäbisch Gmünd, Beschluss vom 11.10.2021 - 2 C 533/21

Auf eine tatsächliche Befangenheit des Richters oder seine Selbsteinschätzung kommt es nicht an, weil sich seine tatsächliche innere Befindlichkeit einer Feststellung entzieht. Erforderlich ist, dass auf Grund der äußeren, objektiv feststellbaren Umstände in der Person des Ablehnenden der Eindruck erzeugt werden kann, dass die Besorgnis der Befangenheit des abgelehnten Richters besteht.

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IMRRS 2022, 0235

AG Köln, Urteil vom 10.02.2022 - 221 C 248/21

Keine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB bei einem gewerblichen Mietvertrag, wenn der Mieter bereits vor der Corona-Pandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.*)

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IMRRS 2022, 0213

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 01.09.2021 - 15 C 5144/19

1. Das MietenWoG Berlin ist verfassungswidrig und mithin von Anfang an nichtig und unwirksam.

2. Dementsprechend war eine Klage auf Mietrückzahlung wegen Verstoßes gegen das MietenWoG Berlin von Anfang an unbegründet. Durch die Erklärung des Gesetzes für verfassungswidrig ist kein erledigendes Ereignis eingetreten. Es liegt kein Fall vom Wechsel einer wirksamen Rechtslage zu einer anderen neuen wirksamen Rechtslage vor.

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IMRRS 2022, 0215

LG Hannover, Beschluss vom 10.04.2021 - 17 T 15/21

Indem der Mieter das Prüfen des Rauchmelders verhindert, gefährdet er das Mietobjekt, das gesamte Wohnhaus und seine Bewohner. Dies dürfte eine schwer wiegende Vertragsverletzung darstellen, die die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht.

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IMRRS 2022, 0221

BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20

1. Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen.

2. Es bedarf der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände des Einzelfalls, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

3. Zwar mag die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, regelmäßig die Annahme rechtfertigen, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Zwingend ist dies indes jedenfalls dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung für zwei separate Verträge bekräftigen.

4. Solche Umstände können darin gesehen werden, dass der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und nicht unter denselben Voraussetzungen wie dieser ordentlich gekündigt werden kann.

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