Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2022

IMRRS 2022, 0834

LG Köln, Urteil vom 26.11.2021 - 12 O 26/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0832

LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2021 - 66 S 196/21

Die Entscheidung des Mieters, sich in Fällen einer Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln gegen den Verlust der Wohnung zu verteidigen, insbesondere auch mit dem Bestreiten der Behauptungen des Vermieters, für die dieser schließlich auch die volle Beweislast trägt, stellt keine vorwerfbare Fahrlässigkeit und keinen Rechtsirrtum dar, sondern eine berechtigte Wahrnehmung eigener Interessen, deren Folgen mit der Sonderregelung in § 571 BGB gerade stark eingeschränkt werden sollen.

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IMRRS 2022, 0827

AG Neukölln, Urteil vom 07.09.2021 - 10 C 117/21

§ 366 Abs. 2 BGB soll die Interessen beider Parteien aufgrund eines vermuteten vernünftigen Parteiwillens zu einem gerechten Ausgleich bringen. Diesem Zweck entsprechend ist § 366 Abs. 2 BGB nicht anwendbar, wenn seine Tilgungsreihenfolge von dem vernünftigen Willen des Schuldners, der für den Gläubiger ohne weiteres erkennbar ist, abweicht. Vielmehr ist auch in Ausnahmefällen vielmehr auch ohne Tilgungsbestimmung im Sinne des § 366 Abs. 1 BGB der Wille des Schuldners maßgeblich.

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IMRRS 2022, 0767

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.07.2021 - 33 C 717/21

Standard bzgl. der Warmwasserversorgung ist, dass sie in Bad und Küche gleichzeitig gewährleistet ist. Kann entweder nur im Bad oder nur in der Küche Warmwasser entnommen werden, liegt hierin eine erhebliche Abweichung, die einen Spannenabschlag von 0,43 Euro rechtfertigt.

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IMRRS 2022, 0823

LG Lübeck, Beschluss vom 24.06.2022 - 7 T 214/22

§ 45 Abs. 1 S. 3 GKG findet keine Anwendung, wenn mit Klage und Widerklage lediglich Teilansprüche aus demselben Rechtsverhältnis hergeleitet werden, die sich rechtlich zwar wechselseitig ausschließen, wirtschaftlich aber nicht überschneiden, sondern unterschiedliche Vermögenspositionen (hier: Mietkautionsrückforderung und Vermieteransprüche unter Abzug der Mietkaution) betreffen.*)

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IMRRS 2022, 0809

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 - 65 S 211/21

Mit Blick auf Art. 6 Abs. 1 RL 93/13/EWG und den über die Verpflichtung der Mitgliedstaaten nach Art. 7 Abs. 1 RL 93/13/EWG beabsichtigten Abschreckungs- und Sanktionseffekt bei der Verwendung missbräuchlicher AGB durch Unternehmer gegenüber Verbrauchern (vgl. EuGH, Urt. v. 30.04.2014 - C-26/13, BeckRS 2014, 80756 Rn. 79; Urt. v. 14.06.2012 - C-618/10, BeckRS 2012, 81231 Rn. 68ff.) verbietet es sich, die eine andere Vertragslage betreffende Rechtsprechung des BGH „großzügig“ auf andere Konstellationen anzuwenden (vgl. mit Blick auf die RL krit: Kappus, NZM 2019, 597, [600]; NZM 2016, 609, [616]).

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IMRRS 2022, 0558

KG, Urteil vom 25.04.2022 - 8 U 158/21

1. Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete.

2. Gleiches gilt im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und auch dann, wenn der Mieter dem Mietanspruch des Vermieters einredeweise einen Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 BGB entgegenhalten kann.

3. Eine AGB-Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt, ist im Gewerberaummietrecht wirksam.

4. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

5. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemie-bedingten Nachteile erlangt hat, wenn sie nicht als Darlehen gewährt wurden, oder aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters erhalten hat.

6. Da die Höhe dieser Ersatzleistungen regelmäßig erst mit deren tatsächlicher Auszahlung feststeht und erst zu diesem Zeitpunkt dann abschließend über eine Mietanpassung entschieden werden kann, kommt bis dahin auch eine temporäre Beschränkung der Zahlungspflicht, mithin eine Stundung der Mieten in Betracht.

7. Ausbleibende Kundschaft auch in dem Zeitraum, in denen der Betrieb des Mieters nicht von einer Zwangsschließung betroffen ist, fällt in das wirtschaftliche Risiko des Gewerberaummieters, denn das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter.

IMRRS 2022, 0806

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2022 - 65 S 213/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0775

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 67 S 10/22

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist unwirksam, wenn ihr ein mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben unvereinbares Nutzungskonzept der Mietsache zu Grunde liegt.*)

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IMRRS 2022, 0770

AG Lichtenberg, Urteil vom 26.07.2021 - 13 C 151/20

1. Ein Mieter ist berechtigt, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln zu verteidigen und schuldet deshalb keinen Schadensersatz für verspätete Räumung.

2. Das gilt grundsätzlich auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete.

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IMRRS 2022, 0774

LG Berlin, Urteil vom 12.05.2022 - 67 S 30/22

Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenen Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen.*)

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IMRRS 2022, 0773

LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2022 - 64 S 209/21

Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung nach § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die "Schonfristzahlung" in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirken nicht in der Weise zusammen, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommenen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Eine wirksame "Schonfristzahlung" liegt vielmehr nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Abweichendes mag gelten, wenn der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet.*)

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IMRRS 2022, 0781

LG Berlin, Urteil vom 24.05.2022 - 65 S 189/21

1. Die Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels stellt gleichzeitig die Neuaufstellung eines einfachen Mietspiegels dar.

2. Deshalb ist der Berliner Mietspiegel 2021 als Fortschreibung des auch einfachen Berliner Mietspiegels 2019 gem. Art 229 § 50 Abs. 1 EGBGB wirksam.

3. Gem. Art 229 § 50 Abs. 2 EGBGB gilt in Berlin deshalb für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der vierjährige Betrachtungszeitraum.

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IMRRS 2022, 0772

LG Berlin, Urteil vom 09.06.2022 - 67 S 50/22

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist taugliches Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB.*)

2. Ob ein als formales Begründungsmittel tauglicher Mietspiegel auch für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, kann dahinstehen, wenn gem. § 287 ZPO eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich ist.*)

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IMRRS 2022, 0763

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.06.2021 - 15 C 422/20

Für einen Großvermieter ist bei einer klaren Rechtslage die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts nicht notwendig.

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IMRRS 2022, 0762

AG Paderborn, Urteil vom 25.06.2021 - 58 C 217/20

1. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

2. Der Mieter hat die Möglichkeit, diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises zu entkräften.

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IMRRS 2022, 0465

LG Aachen, Urteil vom 18.02.2021 - 2 S 244/19

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf einer Seite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur durch eine gemeinsame Kündigung dieser Personenmehrheit beendet werden.

2. Eine Vertretung des einen durch den anderen Beteiligten ist zwar nach allgemeinen Grundsätzen möglich, muss aber auf einer entsprechenden Bevollmächtigung beruhen und die Kündigung muss erkennen lassen, dass sie im Namen aller (Ver-)Mieter ausgesprochen wird.

3. Die Veräußerung unter gleichzeitiger Einräumung oder dem Vorbehalt eines Nießbrauchs führt - ungeachtet der dogmatischen Herleitung - dazu, dass der Nießbrauchsberechtigte Vermieter bleibt oder es unmittelbar nach § 567 BGB wieder wird; jedenfalls treten die Rechtsfolgen von § 566 BGB zu Gunsten des neuen Eigentümers nicht ein.

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IMRRS 2022, 0743

AG München, Urteil vom 19.05.2021 - 416 C 5151/21

Die Zutrittsverweigerung durch den Mieter ist als nachhaltige Vertragsverletzung anzusehen. Sie kann im Fall der Gefährdung der Bausubstanz zur außerordentlichen Kündigung berechtigen.

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IMRRS 2022, 0748

BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.*)

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IMRRS 2022, 0737

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 23 C 71/21

Eine Verringerung des innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB errechneten Guthabens des Mieters ist nach Ablauf der Frist nur noch möglich, wenn der Vermieter die verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat.*)

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IMRRS 2022, 0731

AG Köln, Urteil vom 20.05.2021 - 221 C 390/20

Nach § 986 Abs. 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist.

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IMRRS 2022, 0730

AG Aachen, Urteil vom 06.05.2021 - 103 C 131/16

1. Macht der Mieter einen Anspruch auf Erstattung von überzahlten Betriebskosten geltend, handelt es sich um einen auf der jeweiligen Betriebskostenvereinbarung i.V.m. § 556 BGB beruhenden vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Vorschüsse, so dass der Mieter nur darlegen und beweisen muss, dass er Vorschüsse geleistet hat, während der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass seine Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist, es sich insbesondere um umlegbare Kosten handelt und dass diese Kosten soweit bestritten tatsächlich angefallen sind.

2. Legt der Vermieter unter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots gem. § 556 Abs. 3 BGB Kosten auf den Mieter um, begeht er eine Pflichtverletzung, die einen Schadenersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB auslöst.

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IMRRS 2022, 0728

AG Hamburg, Urteil vom 05.05.2021 - 49 C 569/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0707

AG Bad Säckingen, Urteil vom 09.05.2022 - 10 C 203/20

Die Zahlungsfähigkeit des angebotenen Ersatzmieters ist ein wesentliches Kriterium der Zumutbarkeit. Weigert sich der Ersatzmieter eine angefragte Bonitätsauskunft vorzulegen, ist er unzumutbar.

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IMRRS 2022, 0722

BGH, Beschluss vom 22.02.2022 - VIII ZR 38/20

1. Aufgrund der durch den Mietvertrag entstehenden Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht).

2. Darüber hinaus trifft den Vermieter auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht), was zugleich die Pflicht umfasst, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen.

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IMRRS 2022, 0592

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022 - 3 U 79/21

1. Geht es darum, ob der Inhalt einer protokollierten Aussage objektiv für die Beweisfrage ergiebig ist, kann das Berufungsgericht prinzipiell die Aussage ohne erneute Vernehmung des Zeugen anders beurteilen als die erste Instanz.

2. Dass die Parteien ihre Vereinbarungen selbst rechtlich nicht als Mietvertrag ansehen, steht einer Einordnung der getroffenen Absprachen als Mietvertrag nicht entgegen.

3. Übernimmt eine Partei die Ratentilgung für ein Darlehen, mit dem das Haus renoviert und das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut werden sollen, und verpflichtet sie sich weiter, auch in Zukunft sich an sämtlichen Instandhaltungs- bzw. sonstigen Kosten des gesamten Hauses zu beteiligen, und darf dafür im Gegenzug in der neu erbauten Dachgeschosswohnung wohnen, so haben die Parteien einen Mietvertrag geschlossen.

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IMRRS 2022, 0574

AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 251/21

1. Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen "veralteten" (qualifizierten) Mietspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein zugänglich ist und der "veraltete" Mietspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gem. § 558a Abs. 1 BGB genügt.

2. Die Bezugsfertigkeit einer baulich abgeschlossenen Einheit als Wohnung ist gegeben, sobald alle Gewerke fertig gestellt sind, die zu einer Wohnnutzung notwendig sind, und ein sicherer Zutritt zu den Räumen möglich ist. Der Bezugsfertigkeit steht nicht entgegen, dass noch die Fertigstellung der Außen- oder Nebenanlagen oder kleinere, unwesentliche Arbeiten ausstehen. Auf den Zeitpunkt der Bauabnahme oder des Erstbezugs kommt es nicht an.

3. Bei Mieterhöhungen ist der Vermieter darlegungs- und gegebenenfalls beweispflichtig für die Merkmale, die die Einordnung der Wohnung in ein Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels begründen sowie für wohnwerterhöhende Merkmale innerhalb des Rasterfelds. Der Mieter muss demgegenüber wohnwertmindernde Merkmale darlegen und gegebenenfalls beweisen. Ansonsten ist ohne anderweitigen Vortrag vom Mittelwert auszugehen.

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IMRRS 2022, 0714

AG Lichtenberg, Urteil vom 08.02.2022 - 20 C 322/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0716

BGH, Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 279/21

1. Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

2. Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden.*)

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IMRRS 2022, 0697

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2022 - 8 C 189/21

1. Das Gericht ist zur Vermeidung des mit einer solchen Beweisaufnahme einhergehenden Zeit- und Kostenaufwands berechtigt, von der Einholung eines solchen Gutachtens abzusehen, wenn für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete eine ausreichende Schätzungsgrundlage i.S.v. § 287 Abs. 2 ZPO vorhanden ist.

2. Beim Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel.

4. Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel ist, ist er gleichwohl taugliche Schätzungsgrundlage i.S.d. § 287 ZPO.

5. Es gibt keine Rechtsvorschrift, nach der nur ein unter Beachtung der nunmehr maßgeblichen Rechtsnormen erstellter Mietspiegel eine taugliche Schätzungsgrundlage sein kann.

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IMRRS 2022, 0715

BGH, Urteil vom 27.04.2022 - VIII ZR 304/21

1. Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.*)

2. Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte.*)

3. Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines - unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des eintretenden Mieters stehenden - Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum am jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.*)

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IMRRS 2022, 0708

OLG Celle, Beschluss vom 28.02.2022 - 2 U 124/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0699

AG Merzig, Urteil vom 08.06.2021 - 33 C 37/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0678

OLG Oldenburg, Beschluss vom 29.03.2021 - 13 UF 2/21

Schon vor der Scheidung besteht ein Anspruch des aus der gemeinsam angemieteten Ehewohnung ausgezogenen Ehegatten auf Entlassung aus dem Mietverhältnis, nämlich dann, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehegatte nicht willens oder in der Lage ist, den anderen Ehegatten im Außenverhältnis freizustellen. Hier rechtfertigt der Verstoß gegen die Freistellungspflicht den Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung, der aus § 1353 BGB als allgemeine Verpflichtung, auf die Interessen des anderen Ehegatten Rücksicht zu nehmen, hergeleitet werden kann.

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IMRRS 2022, 0676

AG Hamburg-Barmbek, Beschluss vom 30.03.2021 - 810 C 345/20

Es liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 569 Abs. 2 BGB vor. Hiernach liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

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IMRRS 2022, 0680

LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 - 65 S 67/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0679

AG Flensburg, Urteil vom 29.03.2021 - 66 C 183/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0504

AG Zeven, Urteil vom 04.03.2021 - 3 C 251/20

1. § 566 BGB greift erst ein, wenn der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eintragen ist.

2. Erfolgt die Vermietung eines Unterstands als Stellplatz für einen Anhänger, ist die Lagerung diverser Gegenstände vertragswidrig. Dieses vertragswidrige Verhalten wiegt jedoch nicht so schwer, dass eine sofortige Vertragsbeendigung geboten erscheint, insbesondere wenn die Gegenstände dort schon seit Jahren lagern.

3. Allerdings rechtfertigt es eine fristgemäße Kündigung.

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IMRRS 2022, 0594

AG Wedding, Urteil vom 17.03.2022 - 13 C 335/21

1. Für die Feststellung eines Mangels der Mietsache kommt es nicht darauf an, ob die Nutzung der Trinkwasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten - für die vorliegende Belastung mit Legionellen allerdings nicht festgelegten - Grenzwerts. Vielmehr genügt, dass eine solche Gefährdung nicht ausgeschlossen werden kann. Ausreichend ist demnach bereits die sich aus dem Überschreiten des technischen Maßnahmewerts nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung i.H.v. 100 KBE/100 ml ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter.

2. Diese zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist.

3. In einem Fall der reinen Gefahrbesorgnis aufgrund einer Legionellenbelastung ist eine Minderung der Miete über 10% gerechtfertigt.

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IMRRS 2022, 0670

BGH, Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 246/20

Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung von BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 - VIII ARZ 10/83, IMRRS 2007, 2570 = BGHZ 89, 284, 294).*)

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IMRRS 2022, 0669

BGH, Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 219/20

Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht.*)

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IMRRS 2022, 0663

LG Berlin, Beschluss vom 08.04.2022 - 64 S 260/21

Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, so dass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offengebliebene Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB keine Rolle.*)

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IMRRS 2022, 0662

LG Berlin, Beschluss vom 11.05.2022 - 64 S 260/21

Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, so dass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offengebliebene Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB keine Rolle.*)

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IMRRS 2022, 0658

AG München, Urteil vom 10.06.2021 - 472 C 2064/20

Auch für den Fall einer sog. nachträglich fehlbelegten Wohnung kann eine fristlose Kündigung zulässig sein.

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IMRRS 2022, 0648

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.01.2022 - 20 C 198/21

1. Eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch, bei der die Mietpreisbremse nicht gilt, kann bei einer Laufzeit von einem Jahr "wegen befristeter beruflicher Abordnung" vorliegen.

2. Etwas anderes gilt bei wiederholter Verlängerung durch Kettenmietverträge.

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IMRRS 2022, 0516

AG Charlottenburg, Urteil vom 15.03.2021 - 237 C 234/20

1. Kauft der neue Vermieter die Wohnung ohne vorherige Besichtigung und frägt er in monatelangen Gesprächen mit dem Mieter wegen angeblicher Mängel immer wieder an, ob der Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumen würde, weil sie so für den Vermieter unrentabel sei und saniert werden müsse, ohne dabei jemals auch nur eine gewünschte Eigennutzung zu erwähnen, so ist eine Eigenbedarfskündigung, nachdem der Mieter einen Auszug abgelehnt hat, wenig glaubwürdig.

2. Die Eigenbedarfskündigung wird erst recht nicht dadurch glaubwürdiger, dass im Laufe des Verfahrens herauskommt, dass der Vermieter - entgegen seinen Verlautbarungen - auch noch weitere Immobilien besitzt.

3. Einer Kündigung steht der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen, wenn ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen schließt, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen.

4. Für den Mieter einer an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann im Ergebnis nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem zur Eigennutzung entschlossenen Vermieter schließt.

5. Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des langjährigen Mieters ein.

IMRRS 2022, 0470

AG Wedding, Urteil vom 18.02.2022 - 11 C 73/21

1. Erforderlich ist wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses grundsätzlich eine Kündigung von allen an alle.

2. Kündigungsberechtigt sind nur die Vertragspartner. Die (lediglich) dinglich Berechtigten können nicht kündigen.

3. Bei der Äußerung des Mieters "ich finde das Verhalten von M echt asozial" handelt es sich angesichts der Wortwahl "ich finde" lediglich um ein von der Meinungsfreiheit gedecktes Werturteil.

4. Gewährt der Mieter Angehörigen einen Scheinwohnsitz, reicht dies für die Begründung eines wichtigen Grunds im Rahmen der außerordentlichen Kündigung nicht aus, da die Anmeldung eines Scheinwohnsitzes sich weder auf die Mietsache noch den Vermieter unmittelbar auswirkt.

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IMRRS 2022, 0645

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.12.2021 - 33 C 570/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0634

LG Berlin, Urteil vom 11.06.2021 - 65 S 235/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0512

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.03.2021 - 17 C 237/20

1. Kommt es am Wochenende über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung, darf der Mieter - ohne anderslautende Anhaltspunkte - davon ausgehen, dass die Versorgung frühestens am Montag wieder hergestellt wird und deshalb in ein Hotel ziehen.

2. Insoweit steht dem Mieter nur ein Anspruch auf Erstattung von Hotelkosten in angemessener Höhe zu.

3. Eine Nebenkostenabrechnungen ist formell unwirksam, wenn die Angabe eines nachvollziehbaren Umlagemaßstabes fehlt.

4. Bewachungskosten sind grundsätzlich umlegbar.

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