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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2023, 1108

LG Hamburg, Urteil vom 13.12.2022 - 316 S 16/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1062

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.07.2023 - 6 UF 170/22

1. Verlangt die zur Vermietung berechtigte Person im Sinne des § 1568a Abs. 5 Satz 1 BGB die Begründung eines Mietverhältnisses besteht ein gebundener Anspruch, das Mietverhältnis ist zwingend zu begründen.*)

2. Fragen der Vermögensauseinandersetzung zwischen Ehegatten sind in gesonderten Verfahren zu klären und nicht bei der Festsetzung einer angemessenen Miete im Sinne des § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB zu berücksichtigen.*)

3. Der Umstand, dass der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, finanziell nicht in der Lage ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen, rechtfertigt allein nicht, eine geringere als die ortsübliche Vergleichsmiete festzusetzen.*)

4. Eine Befristung nach § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB kann so bestimmt sein, dass sie die mietrechtliche Rechtsnachfolge Dritter in den Mietvertrag ausschließt. § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB ist insoweit eine Spezialregelung.*)

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IMRRS 2023, 1093

LG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 - 311 S 5/22

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen von einer auf einem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle begründen einen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigten Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen nur gegen eigene Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB hinnehmen muss.*)

2. Der Mieter muss die erhebliche Beeinträchtigung seiner Mietwohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen darlegen (Beschreibung der Art und Intensität der Beeinträchtigung) und beweisen. Eine Gesundheitsgefährdung des Mieters ist für das Überschreiten der Wesentlichkeitsschwelle nicht erforderlich.*)

3. Es wird (nur) gem. § 906 BGB vermutet, dass die Einhaltung von Grenz- und/oder Richtwerten nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung des Mieters führt.*)

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IMRRS 2023, 0966

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2023 - 3 U 3/22

1. Die Realofferte eines Versorgers richtet sich in erster Linie an den Grundstückseigentümer, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss inne hat.*)

2. Sie kann sich auch an den Mieter richten, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss inne hat.*)

3. Für den konkludenten Vertragsschluss ist es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der Verfügungsmacht bekannt ist.*)

4. Den Beweis für die Person des Empfängers muss der Versorger führen.*)

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IMRRS 2023, 1067

AG München, Urteil vom 12.10.2022 - 417 C 9024/22

Es ist als Bestandteil der vertraglichen Nebenpflichten anzusehen, dass der eintretende neue Mieter den Vermieter zeitnah über den Tod der Mietpartei in Kenntnis setzt. Das Unterlassen dieser Mitteilung stellt ein vertragswidriges Verhalten dar, das eine konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen begründet und einen wichtigen Grund i.S.v. § 563 Abs. 4 BGB darstellt.

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IMRRS 2023, 1084

BGH, Urteil vom 19.07.2023 - VIII ZR 229/22

1. Zulässige Miete i.S.v. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) ergebende Miete. Die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, mithin nach der im vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein.*)

2. Geschuldete Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.*)

3. Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB findet auch dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt (Vor-Vormiete).*)

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IMRRS 2023, 0655

AG Remscheid, Urteil vom 02.09.2022 - 27 C 62/22

Die Kosten für das Müllmanagement sind auf den Mieter umlegbar, wenn durch die Einschaltung des damit betrauten Unternehmens zusätzliches Einsparpotential bei den Müllkosten freigesetzt wird, weil dessen Leistungsumfang Maßnahmen umfasst, zu denen der Vermieter nicht verpflichtet ist.

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IMRRS 2023, 1064

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.04.2023 - 30 C 796/22

1. Der vertragsgemäße Gebrauch eines funkablesbaren Erfassungsgerätes (hier: Heizkostenverteiler) umfasst die Möglichkeit, mit einem geeigneten Funk-Empfänger die erfassten Daten auszulesen.

2. Dazu erforderliches Schlüsselmaterial (Codes) hat der Gerätevermieter dem Gerätemieter bei einem Wechsel des Mess-, Ablese- oder Abrechnungsdienstleisters auch dann zur Verfügung zu stellen, wenn der Gerätemietvertrag vor dem Stichtag des § 5 Abs. 1 HeizkostenV, dem 01.12.2022, geschlossen wurde.

3. Unterbleibt die Herausgabe des Schlüsselmaterials durch den Gerätevermieter, wird von diesem der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt, so dass der Gerätemieter den Gerätemietvertrag nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen kann.

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IMRRS 2023, 1060

LG Berlin, Urteil vom 28.06.2023 - 64 S 105/22

1. Wenn der GmbH-Geschäftsführer bei Abschluss des Wohnungsmietvertrags gegen die Interessen der Gesellschaft handelt und der Mieter dies erkennt, kann der Vertrag wegen kollusivem Verhaltens gem. § 138 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nichtig sein. So kann es liegen, wenn die Gesellschaft Wohnungen nicht vermieten, sondern modernisieren und verkaufen will, die vereinbarte Miete weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete beträgt und dem Mieter das Wissen darum zuzurechnen ist, dass die Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft das Geschäft nicht billigen, sondern alles daran setzen werden, den Mietvertrag aufzulösen.*)

2. Hat der Mieter den Besitz an der Wohnung durch Kollusion erlangt, so ist er i.S.d. § 990 Abs. 1, §§ 989, 987 Abs. 1 BGB bösgläubig gewesen und hat der Gesellschaft als Eigentümerin der Wohnung die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Deren Wert kann gem. § 287 ZPO auf Grundlage des Berliner Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung geschätzt werden, wobei im Hinblick auf die Vorschriften über die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB als fiktive Neuvermietungsmiete 110% der ortsüblichen Miete angesetzt werden kann.*)

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IMRRS 2023, 1055

LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2023 - 64 S 296/21

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 0870

LG Lübeck, Urteil vom 29.06.2023 - 14 S 95/22

1. Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20% voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.

2. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem Mietspiegel vermutet, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wenn die erforderlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

3. Greift diese Vermutungswirkung, muss die Partei, gegen die die Vermutungswirkung streitet, sie widerlegen, d. h. sie muss zunächst substanziiert vortragen, warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll, und dann muss sie diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen.

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IMRRS 2023, 1063

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 67 S 120/23

1. Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt i.S.d. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte.*)

2. Liegen die Voraussetzungen der §§ 563, 563a BGB nicht vor, trägt der Vermieter für die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 Satz 2 Alt. 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast. Deshalb muss der Vermieter im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegner behaupteten (Mit-)Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Andernfalls muss er die vom Prozessgegner behauptete Existenz weiterer - und von ihm bislang ungekündigter - Miterben widerlegen.*)

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IMRRS 2023, 0967

VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.06.2023 - VerfGH 189/21

1. Ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör liegt vor, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass erhebliches tatsächliches oder rechtliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist.

2. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz ausreichend substanziierten entscheidungserheblichen Vortrags oder eines entsprechenden Beweisangebots in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt.

3. Trägt der Vermieter umfangreich zu Aspekten vor, die seiner Meinung nach gegen die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 als Schätzgrundlage für die streitgegenständliche Wohnung im Stadtteil Kreuzberg sprechen, und hierzu u. a. auf statistische Erhebungen der Investitionsbank Berlin (sog. IBB Wohnungsmarktberichte) sowie auf einen Aufsatz von zwei Professoren für angewandte Statistik im Fachbereich Wirtschaftswissenschaft verwiesen, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen und darf nicht einfach stattdessen den Berliner Mietspiegel anwenden.

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IMRRS 2023, 0963

BayObLG, Beschluss vom 19.07.2023 - 101 AR 136/23 e

1. Die Bestimmung des zuständigen Gerichts nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO kommt über den Wortlaut der Vorschrift ("verklagt werden sollen") hinaus auch noch in Betracht, wenn gegen die Beklagten bereits eine Klage vor demselben Gericht erhoben worden ist.

2. Die Bestimmung eines für mehrere Beklagte zuständigen Gerichts kommt dann nicht mehr in Frage, wenn ein Rechtsstreit bereits so weit fortgeschritten ist, dass sich das bestimmende Gericht vernünftigerweise - namentlich aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit - nur noch für das bereits mit der Sache befasste Gericht entscheiden und deshalb mangels echter Wahlmöglichkeit von einer Bestimmung des zuständigen Gerichts an sich keine Rede mehr sein kann.

3. Diese Zäsur ist als erreicht angesehen worden, wenn gegen einen oder mehrere Beklagte bereits sachlich entschieden worden ist oder eine Beweisaufnahme zur Hauptsache stattgefunden hat oder unmittelbar bevorsteht.

4. Richtet sich nur ein Teil der im Wege der objektiven Anspruchshäufung in einer Klage erhobenen Ansprüche gegen Streitgenossen, kommt eine Bestimmung des zuständigen Gerichts für den Rechtsstreit insgesamt nicht in Betracht.

5. Bei dem Deckungsprozess handelt es sich nicht deshalb um eine Streitigkeit gem. § 23 Nr. 2 GVG, weil der Rechtsstreit einen Versicherungsfall zum Gegenstand hat, der im Bereich der Wohnraummiete eingetreten ist.

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IMRRS 2023, 1035

AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023 - 5 C 3319/22

1. Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügt ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

2. Dabei ist unerheblich, dass der Zahlungsrückstand vorliegend nicht den Mietzins, sondern Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen betrifft. Denn § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB umfasst auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren.

3. Die Fiktionswirkung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hat zur Folge, dass die in der Abrechnung ausgewiesene Forderung des Vermieters verbindlich ist.

4. Auch wenn eine Pauschale für Betriebskosten vereinbart wird und der Vermieter dennoch abrechnet, muss dies innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gerügt werden.

5. Auch der Umstand, dass die Nebenkostenabrechnungen materiell unzutreffend sind und daher bei entsprechenden rechtzeitigen Einwendungen des Mieters ein deutlich geringerer Rückstand bestanden hätte, der für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nicht ausgereicht hätte, führt nicht dazu, dass dies die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam werden lässt.

6. Grundsätzlich besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter zwar die Abrechnung erteilt, aber die damit verbundene Belegeinsicht nicht gewährt. Das Zurückbehaltungsrecht endet jedoch mit Ablauf der Einwendungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

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IMRRS 2023, 1030

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.05.2023 - 33 C 429/22

1. Grundsätzlich ist die unerlaubte Tierhaltung nicht per se ein Kündigungsgrund.

2. Lässt der Mieter jedoch 20 Tauben in seiner Ein-Zimmer-Wohnung herumflattern und leben, so dass sie sämtliche Gegenstände, Böden und Wände mit Kot kontaminieren und sich Schimmel bildet, geht diese Nutzung weit über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

3. Indem der Mieter die notwendige Sanierung mit seinem Verhalten konterkariert, gefährdet er die Substanz der Wohnung erneut und berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

4. Wenn ein Mieter, der durch sein Verhalten bereits die Bausubstanz seiner Wohnung gefährdet hat und somit kündigungsfällig wäre, vom Vermieter eine zweite Chance bekommen hat, so ist weiteres Fehlverhalten, mit dem er die Wiederherstellung der Wohnung hintertreibt, umso gewichtiger zu seinen Lasten zu würdigen.

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IMRRS 2023, 1043

BGH, Urteil vom 19.07.2023 - VIII ZR 416/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = NZM 2022, 795 - hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln).*)

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IMRRS 2023, 0979

AG Duisburg, Urteil vom 22.06.2023 - 511 C 2555/22

1. Die Fälligkeit der Mietkaution ist frei gestaltbar. Bei einer getroffenen Stundungsvereinbarung kann die Leistungszeit vom Vermieter im Zweifel nach billigem Ermessen bestimmt werden. Auch kann sie vom Vermieter widerrufen werden.

2. Sofern der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrags von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug gerät, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2a BGB dar.

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IMRRS 2023, 1032

LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 160/22

1. Erklären die mietenden Eheleute nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB übereinstimmend gegenüber dem Vermieter, dass das unbefristete Mietverhältnis nur mit einem von ihnen fortgeführt werden soll, so kann dies auch ohne gerichtliche Zuweisungsentscheidung dazu führen, dass der andere Ehegatte aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Bleibt im Rechtsstreit streitig, ob und wann die mietenden Eheleute tatsächlich geschieden wurden, ist aber davon auszugehen, dass beide Eheleute weiterhin Mieter sind.*)

2. Ein mit qualifizierter elektronischer Signatur des Prozessbevollmächtigten versehener Schriftsatz genügt der gesetzlichen Schriftform gem. § 568 Abs. 1, § 126 Abs. 3, § 126a Abs. 1 BGB. Wird er gem. § 298 Abs. 1 und 3 ZPO nebst des die Wahrung der Form belegenden Transfervermerks für die in Papierform geführten Akten sowie zum Zwecke der Zustellung ausgedruckt, gem. § 169 Abs. 2 ZPO beglaubigt und geht dem Mieter in dieser Form zu, so genügt die im Schriftsatz erklärte Kündigung dem Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB.*)

3. Fügt die Geschäftsstelle dem für den Mieter bestimmten Ausdruck des Schriftsatzes weder den Transfervermerk nach § 298 Abs. 1 und 3 ZPO noch die Beglaubigung nach § 169 Abs. 2 ZPO bei, so wahrt die dem Mieter zugegangene Kopie der Kündigungserklärung nicht die gesetzliche Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Dem Mieter kann die Berufung auf den Formmangel aber gem. § 242 BGB als missbräuchlich verwehrt sein, wenn er sich zunächst schriftlich mit den Kündigungsgründen auseinandergesetzt und gem. § 295 ZPO rügelos über das auf die Kündigungserklärung gestützte Räumungsbegehren verhandelt hat, ohne den Formverstoß geltend zu machen.*)

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IMRRS 2023, 0970

AG Essen, Urteil vom 20.07.2023 - 136 C 95/23

1. Die Minderung hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab.

2. Eine Möglichkeit zur Berechnung der angemessenen Minderung ist die Berechnung nach der sog. Nutzwertanalyse.

3. Bei dem Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10% gerechtfertigt.

4. Für den Mangel der Außenrollos ist eine Minderung von 2,5% gerechtfertigt.

5. Den Absender einer E-Mail trifft - ähnlich wie bei Briefen - die volle Beweislast für den Zugang der Willenserklärung. Eine tatsächliche Vermutung, dass eine abgesandte E-Mail auf dem Server des Empfängers eingeht, besteht nicht.

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IMRRS 2023, 1026

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 375/21

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)

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IMRRS 2023, 1027

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 8/22

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)

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IMRRS 2023, 0965

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023 - 2-11 S 13/23

1. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen kann in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat lang im Verzug befindet.

2. Insoweit kommen auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten, auf die eine fristlose Kündigung nicht gestützt werden kann, als Grundlage einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung in Betracht.

3. Grundsätzlich trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter.

4. Der Mieter kann die erfolgte Abrechnung des Vermieters nicht einfach bestreiten. Vielmehr kann er die Zahlen in der Abrechnung prozessrechtlich nur beachtlich bestreiten, wenn er vorher von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht hat und konkrete Einwände gegen die Berechnung erhebt.

5. Das Gericht kann zwar eine Räumungsfrist auch ohne Vorliegen eines Antrags von Amts wegen anordnen, wobei dies insbesondere zu erwägen ist, wenn aus dem Prozessstoff für das Gericht ohne Weiteres erkennbar ist, dass der Schuldner mit einer Räumung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. Eine Amtsermittlung muss das Gericht diesbezüglich aber nicht betreiben.

6. Beruft sich der Mieter darauf, dass es ihm nicht möglich sei, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Gläubiger eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, muss er grundsätzlich substanziiert darlegen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt hat.

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IMRRS 2023, 1023

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 125/22

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)

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IMRRS 2023, 0624

LG Berlin, Urteil vom 31.03.2023 - 66 S 149/22

Die Kammer hält daran fest, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen auch eine hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung heilt, sofern diese auf denselben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt wird.

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IMRRS 2023, 1011

LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2023 - 67 T 58/23

Schließen ein Inkassodienstleister und ein auf Zahlung an den Inkassodienstleister in Anspruch genommener Vermieter einen Prozessvergleich über die preisrechtlich zulässige Höhe des vom Mieter zu entrichtenden Mietzinses, kommt dem Vergleichswert kein Mehrwert zu. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vergleich auch an den Inkassodienstleister abgetretene - und bislang nicht rechtshängige - Ansprüche des Mieters umfasst oder der Prozessbevollmächtigte des Inkassodienstleisters den Vergleich nicht nur für den Inkassodienstleister, sondern auch für den im Vergleichstext genannten Mieter als weiterer Partei des Prozessvergleichs als dessen anwaltlicher Verfahrensbevollmächtigter schließt.*)

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IMRRS 2023, 0857

AG Oberndorf, Urteil vom 22.03.2022 - 3 C 123/21

1. Für Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis gilt die Verjährungsfrist des § 548 BGB. Danach verjährt der Anspruch sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache.

2. Der Rückerhalt der Mietsache liegt vor, wenn der Vermieter die Möglichkeit erhalten hat, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen und der Mieter danach keine Möglichkeit der Einwirkung mehr hat.

3. Wird der Sachverhalt geändert, ändert sich der Streitgegenstand. Eine Änderung des Streitgegenstands ist eine Klageänderung.

4. Wird das Datum des angeblichen Schadensereignisses während des Verfahrens geändert, handelt es sich um eine Klageänderung.

5. Die Hemmung der Verjährung durch eine Klage erfolgt erst ab dem Datum der Klageänderung. Liegt dieses hinter dem Ende der Verjährung, hilft es nicht, dass die Klage zwar davor, aber mit falschem Streitgegenstand eingereicht wurde.

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IMRRS 2023, 0958

AG Nienburg, Urteil vom 05.07.2023 - 6 C 100/23

1. Wird eine Eigenbedarfskündigung auf die Nutzung durch die Bedarfsperson als Altersruhesitz gestützt, müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zwingend vernünftige und nachvollziehbare Gründe bestehen, weshalb der Vermieter oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

2. Der Nutzungswunsch muss hinreichend bestimmt und konkret sein, ernsthaft verfolgt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden, so dass der bloße Nutzungswunsch des Vermieters allein nicht genügt.

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IMRRS 2023, 0971

LG Berlin, Beschluss vom 31.03.2023 - 64 S 16/22

Macht der Vermieter einen Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung weiterer, über die einstmalige Vertragsmiete hinausgehender Nutzungsentschädigung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, so ist mit Blick auf die Wertungen des § 571 BGB sorgfältig zu prüfen, ob der Forderung der Einwand der Verwirkung entgegensteht. So kann es liegen, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlaufe des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten.*)

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IMRRS 2023, 0975

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 - 66 S 273/22

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die "sofern vorhanden" zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag über "möblierten Wohnraum" geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die Anerkennung eines "Teilmarktes" in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre.

2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig.

IMRRS 2023, 0476

AG Hannover, Urteil vom 21.02.2023 - 443 C 4261/22

1. Verwendet der Vermieter in einem AGB-Mietvertrag eine unwirksame Indexklausel, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich, aber gedeckelt auf die Miethöhe, die nach der (unwirksamen) Indexvereinbarung möglich gewesen wäre.

2. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist formell unwirksam, wenn in diesem nicht dargelegt wird, welche Miethöhe nach der (unwirksamen) Indexklausel möglich gewesen wäre und dass die ebenfalls dargelegte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt wird auf die Indexmiete.

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IMRRS 2023, 0972

LG Berlin, Urteil vom 07.03.2023 - 63 S 218/21

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat.

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IMRRS 2023, 0968

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 60/22

1. Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete.*)

2. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

3. Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.

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IMRRS 2023, 0864

AG Görlitz, Urteil vom 28.02.2023 - 9 C 255/22

1. Sind im Wohnhaus des Vermieters noch weitere freie Mietwohnungen mit ähnlicher Ausstattung vorhanden, die ohne Weiteres den Eigenbedarf der Bedarfsperson befriedigen könnten, liegt kein Eigenbedarf vor.

2. Auch die Äußerung des Vermieters etwa eine Woche vor Aussprache der Eigenbedarfskündigung, der Mieter werde schon sehen, was er davon habe und werde dies schon in Kürze erfahren, legt einen vorgetäuschten Eigenbedarf nahe.

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IMRRS 2023, 0892

LG München I, Urteil vom 06.07.2022 - 14 S 17555/21

1. Der Umstand, dass die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderungshöhe ist, führt nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen ist.

2. Über Vorauszahlungen ist wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig ist.

3. Eine Aufrechnung braucht nicht ausdrücklich erklärt zu werden. Es genügt, wenn der Aufrechnungswille hinreichend deutlich erkennbar wird, was mit dem Verweis auf entsprechende "Guthaben" der Fall ist.

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IMRRS 2023, 0951

LG Berlin, Beschluss vom 22.06.2023 - 64 S 280/22

Eine mehrmonatige "Workation" kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern muss seine Pläne konkret darlegen; das gilt erst recht, wenn er es in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu 12 Monate zu vermieten.*)

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IMRRS 2023, 0950

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2023 - 65 S 39/23

Der Wunsch, aus hu­ma­ni­tä­ren Grün­den eine ge­flüch­te­te Frau aus der Ukrai­ne auf­zu­neh­men, be­grün­det ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se an einer Un­ter­ver­mie­tung (Abgrenzung zu AG München, IMR 2023, 56).

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IMRRS 2023, 0948

BGH, Urteil vom 21.06.2023 - VIII ZR 303/21

Zur Schadensersatzpflicht eines Vermieters (hier nach § 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB), der schuldhaft nicht mehr in der Lage ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren, wenn der Mieter hiernach zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit in einer öffentlichen "Notunterkunft" untergebracht wird.*)

IMRRS 2023, 0868

LG Essen, Beschluss vom 16.11.2022 - 15 S 35/22

1. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gestattet auch eine Aufrechnung mit solchen Forderungen, die erst nach Zugang der Kündigung fällig werden, nicht indes mit solchen, die nur wegen der Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.

2. Von daher ist eine Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch der Kaution nicht möglich, weil dieser Anspruch erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird.

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IMRRS 2023, 0936

AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 104/21

1. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 II. BV bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen verstoßen gegen das Übermaßverbot. Daher dürfte die Abwälzung des Anstrichs der Versorgungsleitungen zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel führen.

2. Insoweit dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung "von innen" hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde.

3. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung von § 28 Abs. 4 II. BV AGB-rechtlich nicht zu beanstanden wäre.

4. Unabhängig davon dürfte auch die Vorgabe der handwerksgerechten Ausführung bei richtiger Bewertung als Fachhandwerkerklausel zur Unwirksamkeit führen. Handwerksgerecht entspricht nämlich der mittleren Art und Güte eines Malergesellen, geschuldet ist aber nur eine fachgerechte Ausführung im Sinne von Schönheitsreparaturen, die keine auffallenden Mängel aufweisen.

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IMRRS 2023, 0854

LG Krefeld, Urteil vom 01.03.2023 - 2 S 27/22

Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

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IMRRS 2022, 1480

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 150/22

Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

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IMRRS 2023, 0933

AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 382/22

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung vermag bezogen auf eine Genossenschaftswohnung bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nur dann zu bestehen, wenn der Mieter die kostenorientierte Miete anteilig an den Untermieter weiter reicht, auch wenn dies angemessene Zuschläge für Möblierung oder nicht mit der Miete abgedeckte Kosten nicht ausschließt (vgl. AG Hamburg, ZMR 2018, 53; AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 481/19, IMRRS 2022, 0573; AG Hamburg, GE 2020, 1326; AG Hamburg, Urteil vom 17.04.2020 - 46 C 321/15 und AG Hamburg, Urteil vom 26.01.2018 - 49 C 325/17, jeweils n.v.). Die Beschränkung ist aus dem Satzungszweck abzuleiten, dem sich der Mieter gleichermaßen verpflichtet hat wie die Vermieterin.*)

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IMRRS 2023, 0929

OLG Hamburg, Beschluss vom 17.07.2023 - 4 W 23/23

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung der nach § 556d BGB zulässigen Miete bemisst sich nach dem 42-fachen Überschreitungsbetrag. § 41 Abs. 5 GKG ist nicht anzuwenden.

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IMRRS 2023, 0928

AG Hanau, Urteil vom 07.07.2023 - 34 C 126/22

Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25%), so gilt dieser auch für Doppelhaushälften. Ein Einfamilienhaus muss nicht allein- bzw. freistehend sein.*)

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IMRRS 2023, 0925

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22

1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gem. § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte.*)

2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten.*)

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IMRRS 2023, 0886

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 65 S 271/20

1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er die Untervermietung fortsetzt, nachdem die Untervermieterlaubnis vermieterseitig wirksam widerrufen worden war.*)

2. Ein einseitiger Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i.S.v. § 540 Abs. 1 BGB durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.*)

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IMRRS 2023, 0697

AG Bottrop, Urteil vom 17.05.2023 - 11 C 264/22

1. Zu der Frage, wann nicht zugestimmten Tonbandaufnahmen als Beweismittel bei fristloser Kündigung zulässig sind.

2. Schwere Beleidigungen und Bedrohungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung.

3. Ungenehmigte Wanddurchbrüche muss der Mieter auf eigene Kosten rückbauen.

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IMRRS 2023, 0865

AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 - 26 C 93/21

Nach der Rechtsprechung des BGH liegen keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder 5 BGB vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weit­reichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Die Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung ist nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als eine Verände­rung des Vertragsgegenstandes anzusehen.

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IMRRS 2023, 0872

LG Dortmund, Urteil vom 16.06.2023 - 3 O 514/22

ohne amtliche Leitsätze

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