Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2023, 1433

BGH, Urteil vom 03.11.2022 - III ZR 71/22

1. Der Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 2 WBVG stellt keine besonderen Anforderungen an den Inhalt der Begründung einer Kündigung durch den Unternehmer aus wichtigem Grund. Der Bewohner muss lediglich in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der Kündigung zu überprüfen, wobei es ausreicht, dass in der Kündigungserklärung die maßgebenden Elemente angesprochen werden.

2. Fehlen greifbare Anhaltspunkte für eine relevante Beeinträchtigung des pflegebedürftigen Heimbewohners i.S.v. § 276 Abs. 1 Satz 2, § 827 BGB durch die ihm verordneten Medikamente, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht geboten, auch nicht nach § 144 Abs. 1 ZPO.

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IMRRS 2023, 1280

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.05.2023 - 926 C 248/22

1. Auf einen im Mai 2021 abgeschlossen Mietvertrag, wo nur der Hamburger Mietspiegel 2019 veröffentlicht war, ist dennoch der erst im Dezember 2021 veröffentlichte Hamburger Mietspiegel 2021 mit Erhebungsstichtag 01.04.2021 anzuwenden.

2. Mithin muss es ein Vermieter hinnehmen, dass die "vereinbarte" Miete nicht der ortsüblichen Miete entspricht, dieser Mangel aber erst mit der späteren Veröffentlichung des Mietenspiegels - dessen Erhebungsstichtag wie hier vor dem Abschluss des Vertrags lag - offenbar wird.

3. Da es sich bei einem Mietenspiegel auch nicht um ein Gesetz oder eine (Rechts-)Verordnung handelt, greifen die (verfassungs-)rechtlichen Grundsätze für eine unzulässige Rückwirkung nicht.

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IMRRS 2023, 1416

AG Köln, Urteil vom 26.09.2023 - 222 C 150/23

Die Versagung der Genehmigung eines sog. "Balkonkraftwerks" mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter ist nach derzeitiger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich, wohingegen die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden darf.*)

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IMRRS 2023, 1284

LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2023 - 64 S 40/23

1. Der i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbstständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe "Komplettumbau" der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können.*)

2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen." Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als "Komplettumbau" der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.*)

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IMRRS 2023, 1398

AG München, Urteil vom 10.03.2023 - 461 C 1702/21

Die Härtegründe müssen auch noch bei Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen, denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgt durch richterliches Gestaltungsurteil (vgl. § 574a Abs. 2 Satz 1 BGB).

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IMRRS 2023, 1395

VG Berlin, Beschluss vom 12.10.2023 - 6 L 166/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1391

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 21.04.2023 - 2 C 175/23

Es besteht keine allgemeine Vermutung dafür, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete zu entrichten hat.

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IMRRS 2023, 1387

OLG München, Beschluss vom 11.10.2023 - 7 U 3195/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1370

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.05.2023 - 2 U 97/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1360

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 - 64 S 270/22

1. Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf das Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst in Folge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vorneherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist. (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 266/18; Anschluss LG Berlin, IMR 2022, 487).*)

2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, so dass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an (Anschluss/Abgrenzung BGH, IMR 2011, 135).*)

IMRRS 2023, 1383

BGH, Urteil vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22

1. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt (Bestätigung von Senatsurteil vom 11.07.2014 - VIII ZR 349/13, Rz. 25, 30, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717).*)

2. Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.*)

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IMRRS 2023, 1369

LG München I, Beschluss vom 08.02.2023 - 14 S 7769/22

Unerlaubte Handlungen rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn sie zugleich eine Vertragsverletzung darstellen. Dies ist bei Beleidigungen beispielsweise dann der Fall, wenn diese ihren Ursprung im Mietverhältnis selbst haben. Wenn innerhalb des verfahrensgegenständlichen Anwesens zumal gegenüber Mitmietern, Nachbarn oder Besuchern zum Nachteil der Hausverwalterin des Vermieters eine Beleidigung erfolgt, ist der notwendige innere Zusammenhang offenkundig zu bejahen.

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IMRRS 2023, 1343

LG Bonn, Beschluss vom 19.04.2023 - 6 T 11/23

1. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt insbesondere dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.

2. Täuschungshandlungen einer Vertragspartei während der Mietzeit können jedenfalls zur Kündigung durch die andere Partei berechtigen, wenn sie gehäuft auftreten und das Vertrauensverhältnis hierdurch zerstört wird. Bei einer vereinzelten Vertragswidrigkeit ist zu fragen, ob die Belange einer Vertragspartei hierdurch erheblich verletzt oder gefährdet werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Vertragspartei durch die Täuschung der Gegenpartei einen Schaden erleidet oder von der Wahrung ihrer Interessen abgehalten wird.

3. Macht der Mieter in einem Lärmprotokoll wissentlich falsche Angaben zu vermeintlichen Lärmbelästigungen eines Mitmieters, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

4. Eine Abmahnung ist entbehrlich, da eine solche bei der nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis wieder herzustellen.

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IMRRS 2023, 1160

LG Berlin, Urteil vom 21.03.2023 - 65 S 159/22

Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) sind auf ein vor Inkrafttreten begründetes Vertragsverhältnis nicht anwendbar, wenn auf Wunsch des Mieters ein Austausch des Mietobjekts statt­gefunden hat; der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietob­jekts eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen.

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IMRRS 2023, 1368

BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 117/22

Zum Begriff der "Türnische" im Sinne der Vorschrift des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV.*)

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IMRRS 2023, 1329

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.03.2023 - 713 C 106/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1328

LG Köln, Urteil vom 10.10.2023 - 27 O 186/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1184

LG Berlin, Urteil vom 20.09.2022 - 65 S 55/22

1. Dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, führt nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.

2. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung einer Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuer­barer Primärenergie.

3. Dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schüt­zenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss, ist nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen.

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IMRRS 2023, 1334

LG Hanau, Beschluss vom 02.06.2023 - 2 S 106/22

1. Bei Nichtvorliegen abweichender Parteivereinbarungen muss die Mietsache dem bei ihrer Errichtung herrschenden Stand der Technik entsprechen, wie er sich etwa in den zu diesem Zeitpunkt bestehenden DIN-Normen niederschlägt.*)

2. Jedenfalls bei Einbau neuer Fenster vor Abschluss des Mietvertrags muss der Vermieter den Mieter nicht auf die Notwendigkeit eines erhöhten Lüftungsverhaltens hinweisen.*)

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IMRRS 2023, 1318

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.10.2023 - 16 C 217/22

1. Der Umstand, dass die Wohnung nicht als Gesamtheit, sondern Zimmer für Zimmer an einzelne Nutzer vermietet wird, stellt keinen sachlichen Grund für die Nichtanwendung des Mietspiegels und die Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen angenommener Zugehörigkeit der Wohnung zu einem besonderen Teilmarkt dar.

2. Für die Bestimmung des Mietspiegelfelds einer Wohngemeinschaft ist die Wohnfläche der gesamten Wohnung und nicht nur der den einzelnen Nutzer entfallende Anteil zu Grunde zu legen. Denn die Anmietung eines einzelnen Zimmers mit gemeinsam genutzten Flächen ist vom Komfort her nicht gleichzusetzen mit einer kleinen Einzimmerwohnung.

3. Die Gemeinschaftsräume sind nicht allein durch die gemeinsame Nutzung mit anderen Personen negativ zu bewerten.

4. Bei einer Wohngemeinschaft können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht.

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IMRRS 2023, 1315

LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 - 67 S 77/22

Die Annahme des Negativmerkmals "Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks - auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)" nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits bei einer erheblichen Schadstelle an einem der nur beispielhaft genannten Gebäudeteile, die auf einen schlechten von dem durchschnittlichen Instandsetzungszustand ähnlicher Gebäude abweichenden Zustand des Gesamtgebäudes schließen lässt, zu bejahen sein.*)

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IMRRS 2023, 1335

OLG München, Beschluss vom 25.05.2023 - 33 Wx 36/23 e

1. Die Abwicklung des Nachlasses hat bei Abwicklungsvollstreckung mit tunlicher Beschleunigung zu erfolgen (Anschluss an OLG München BeckRS 1994, 30840582). Stellt es der Erblasser dem Testamentsvollstrecker frei, innerhalb welcher Frist eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu veräußern ist, führt diese Anordnung nicht dazu, dass Dauertestamentsvollstreckung angeordnet wäre. (Rn. 18 – 21)*)

2. Vermietet der Testamentsvollstrecker die zum Nachlass gehörende Immobilie und trennt die Mieteinnahmen nicht von seinem persönlichen Vermögen, setzt er die Erben dem Risiko aus, dass Eigengläubiger des Testamentsvollstreckers in den ungeteilten Nachlass vollstrecken können und damit auf eine Haftungsmasse Zugriff haben, die für Eigenverbindlichkeiten des Testamentsvollstreckers grundsätzlich nicht zur Verfügung steht. Eine derartige Pflichtverletzung rechtfertigt grundsätzlich die Entlassung des Testamentsvollstreckers. (Rn. 24 – 27)*)

3. Richtet der Testamentsvollstrecker, der die zum Nachlass gehörenden Immobilie vermietet, für die vom Mieter entrichtete Mietkaution kein separates Konto ein, um diese getrennt von seinem Vermögen zu verwahren, handelt es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung, die seine Entlassung aus dem Amt des Testamentsvollstreckers rechtfertigen kann. (Rn. 28)

Fehlen testamentarische Vorgaben für die Abwicklung eines Nachlasses, hat der Testamentsvollstrecker sie mit "tunlicher Beschleunigung" vorzunehmen. (Rn. 22)*)

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IMRRS 2023, 1321

VG Berlin, Urteil vom 08.08.2023 - 8 K 381.22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1314

LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 254/22

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)

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IMRRS 2023, 1313

LG Berlin, Beschluss vom 29.12.2022 - 64 S 254/22

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)

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IMRRS 2023, 1312

LG Berlin, Urteil vom 07.12.2022 - 64 S 151/22

1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung "ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien" abhängig gemacht wird, "die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs" abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel - mieterfeindlich - dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters "in dessen freies, d. h. an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen" gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, so dass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.*)

2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht.*)

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IMRRS 2023, 1311

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2022 - 67 S 147/22

Hat der Vermieter vereinbart, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, sondern der Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so rechtfertigt die weitere formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses einer Minderung im Fall der Unterschreitung der Wohnfläche gegenüber der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von bis zu 10% jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB die Annahme einer von dem Vermieter gewährleisteten Mindestfläche mit der Folge, dass im Fall einer zu Lasten des Mieters gehenden Flächendifferenz von mehr als 10% die Minderungsbefugnis nicht ausgeschlossen ist.*)

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IMRRS 2023, 1307

VG Berlin, Beschluss vom 04.09.2023 - 10 L 134.23

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1301

LG Berlin, Urteil vom 28.09.2023 - 67 S 101/23

1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1, 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von § 574 Abs. 1, 2 BGB keine Berücksichtigung.*)

2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann "nicht zu rechtfertigen", wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist.*)

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IMRRS 2023, 1306

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.09.2023 - 10 U 43/23

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1167

AG Besigheim, Urteil vom 22.06.2023 - 7 C 442/22

1. Zwar ist es nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass der Einbauküche ein eigenes rechtliches Schicksal zu Teil wird und sie nicht Teil der Mietsache bleibt, allerdings ist die formularmäßig vereinbarte Leihe einer Einbauküche inner­halb eines Mietvertrags wesentlich nachteilhafter für den Mieter, als wenn diese Teil der Mietsache wäre und damit mitvermietet wäre, da die Instandhaltungskosten in diesem Fall vom Vermieter zu tragen wären.

2. Letztlich dient die formularmäßige Verleihung einer Einbauküche der verdeckten Abwälzung von Instandhaltungskosten der Mietsache auf den Mieter.

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IMRRS 2023, 1156

LG Berlin, Beschluss vom 06.07.2022 - 65 S 65/22

Wird eine fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, so dürfte bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem (technischen) Gerät innewohnenden "Abnutzungsvorrates" auszugehen sein; seine Lebensdauer ist wohl - zumindest nahezu - vollständig abgelaufen. Insoweit können selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt wird, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt.

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IMRRS 2023, 1283

LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2023 - 64 S 40/23

1. Der i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbstständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe "Komplettumbau" der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können.*)

2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen." Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als "Komplettumbau" der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.*)

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IMRRS 2023, 1237

LG Berlin, Urteil vom 03.05.2022 - 67 S 305/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 1253

OLG Dresden, Beschluss vom 22.02.2023 - 5 U 2052/22

1. Die Vorschrift des § 570 BGB schließt Zurückbehaltungsrechte des Mieters (§§ 273, 320 BGB) umfassend aus, also ungeachtet der Frage, ob diese auf vertraglichen oder gesetzlichen Gegenansprüchen beruhen.*)

2. Die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Klägers ist jedenfalls dann ein zwingendes Erfordernis einer ordnungsgemäßen Klageerhebung, wenn sie ohne Weiteres möglich ist.*)

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IMRRS 2023, 1270

AG Paderborn, Urteil vom 30.01.2023 - 51 C 35/22

1. Der Rahmen einer vertragsgemäßen Nutzung ist jedenfalls dann überspannt, wenn ein sog. "Exzess" an Dübellöchern vorliegt.

2. Dies ist jedoch nicht zu bejahen, wenn sich ca. 200 Dübellöcher in etwa gleichmäßig auf die Wände und Decken von acht Räumen verteilten.

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IMRRS 2023, 1254

LG Berlin, Beschluss vom 04.05.2023 - 67 S 87/23

1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.*)

2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, IMR 2023, 393).*)

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.*)

4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu "richtigeren" Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

5. Zum prozessualen Risiko einer "Beweismittelflucht" in die zweite Instanz.*)

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IMRRS 2023, 1227

LG Stralsund, Beschluss vom 25.09.2023 - 8 T 94/23

Ein Mieter kann nicht im Wege einstweiliger Verfügung Vorschuss für den Einbau einer neuen Gastherme verlangen, wenn der Fortbestand des Mietvertrages zweifelhaft ist und der Vermieter die defekte Heizungsanlage schon vor Monaten entfernt hatte.

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IMRRS 2023, 1215

OLG München, Urteil vom 02.06.2022 - 23 U 2510/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1234

OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2023 - 2 U 27/23

Zur Frage, ob die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung Wirkung ex nunc oder ex tunc entfaltet.*)

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IMRRS 2023, 1200

LG Mannheim, Urteil vom 13.04.2022 - 4 S 45/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1211

KG, Urteil vom 23.03.2023 - 8 U 172/21

Der Vermieter von Gewerberäumen schuldet mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung der Mietsache in einem für den vereinbarten Betriebszweck genehmigungsfähigen Zustand. Die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen hat der Vermieter auf eigene Kosten zu veranlassen (hier: Schaffung eines zweiten Fluchtweges für das Betreiben einer Kindertagesstätte).*)

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IMRRS 2023, 1201

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.03.2023 - 5 C 84/22

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 ist wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung nichtig (Anschluss an AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590; jedoch entgegen BGH, Urteil vom 05.07.2023 - VIII ZR 94/21, imr-online-Werkstatt).

2. Der Rechtsprechung des KG (Beschluss vom 29.09.2022- 12 W 26/22, IMRRS 2022, 1319) ist zu folgen, wonach der Streitwert für eine Klage wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nach dem Jahresbetrag der streitigen Mietdifferenz zu bemessen ist.

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IMRRS 2023, 1202

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.07.2022 - 210 C 348/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1207

LG Berlin, Beschluss vom 10.08.2020 - 64 S 189/19

1. Schadenersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter gem. §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur dann zu, wenn er dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern. (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMRRS 2018, 0422 = BGHZ 218, 22 ff.; ständige Rechtsprechung des BGH).*)

2. Das Gericht muss den Vermieter auf das nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshof grundsätzlich bestehende Erfordernis der Fristsetzung jedenfalls dann nicht hinweisen, wenn dieser sich auf einen Ausnahmetatbestand beruft und vorträgt, der Mieter habe sich ernsthaft und endgültig geweigert, Schönheitsreparaturen durchzuführen.*)

3. Der Vermieter kann die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen nicht dadurch umgehen, dass er schlichte Dekorationsmängel als Beschädigungen der Mietsache zu qualifizieren sucht.*)

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IMRRS 2023, 1189

LG Berlin, Urteil vom 30.08.2023 - 64 S 309/22

1. Eine allein durch das Kosteninteresse eines Inkassounternehmens oder seiner Prozessbevollmächtigten motivierte Klage ist mangels Rechtsschutzbedürfnis rechtsmissbräuchlich erhoben und damit unzulässig. So kann es liegen, wenn ein mit der Durchsetzung von Ansprüchen aus den Vorschriften über "die Mietpreisbremse" befasstes Inkassounternehmen den Vermieter gem. §§ 398, 556g Abs. 3 BGB aus abgetretenem Recht des Mieters auf Auskunft über Ausnahmetatbestände nach § 556e Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Anspruch nimmt, obwohl der Vermieter sich wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auf solche ihn begünstigenden Ausnahmetatbestände, sollten sie vorliegen, ohnehin nicht berufen könnte (Anschluss an/Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23.03.2022 - VIII ZR 133/20, IMRRS 2022, 0502).*)

2. Eine Klage ist gem. §§ 253 Abs. 1, 130a Abs. 3 ZPO formwirksam erhoben, wenn die in elektronischer Form eingereichte Klageschrift zwar nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg i.S.d. § 130a Abs. 4 ZPO an das Gericht übermittelt wird, aber mit einer qualifizierten elektronischen Signatur des Geschäftsführers der Prozessbevollmächtigten der Klägerin versehen ist. Diese Voraussetzung ist auch dann erfüllt, wenn die gerichtliche Software für die Aktenpflege und Aktenverwaltung bloß auf eine mit übersandte einfache ".pdf"-Kopie der Klageschrift zugreift, weil es die signierte Datei nicht verarbeiten kann, diese sich aber mit einem für das Gericht verfügbaren Signaturprüfungsprogramm öffnen und erfolgreich daraufhin überprüfen lässt, dass sie das qualifiziert elektronisch signierte Original der von der Gerichtssoftware verarbeiteten ".pdf"-Kopie enthält (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 14.02.2023 - 63 S 125/22 und LG Berlin, Urteil vom 20.06.2023 - 65 S 198/22, IMRRS 2023, 1182).*)

3. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten. (Anschluss an KG, Beschluss vom 29.09.2022 - 12 W 26/22, IMRRS 2022, 1319 = GE 2022, 1258 ff. und LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22, IMR 2023, 353 = GE 2023, 698 ff.; Entgegen BGH, Urteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 382/21, IMRRS 2022, 0807, und BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 117, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

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IMRRS 2023, 1187

LG Heidelberg, Urteil vom 22.06.2023 - 5 S 3/23

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist unwirksam, wenn nicht nachvollziehbar ist, wie sich die als Kündigungsgrund aufgeführten Mietrückstände errechnen könnten.

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IMRRS 2023, 1185

OLG Hamburg, Urteil vom 17.08.2023 - 4 U 161/22

1. Es kann rechtsdogmatisch nicht überzeugen, eine Nutzungsvereinbarung, die alle Essentialia negotii eines Mietvertrags enthält, lediglich als Konkretisierung eines gesetzlichen Auffangschuldverhältnisses anzusehen, das gerade das Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung zur Voraussetzung hat. In diesem Fall ist von einem Mietverhältnis auszugehen.

2. Bei der sachverständigen Feststellung der geschuldeten Nutzungsentschädigung ist es nicht zu beanstanden, wenn bestehende Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und den streitgegenständlichen Räumlichkeiten ausgeglichen werden, indem absolute oder prozentuale Auf- oder Abschläge vorgenommen werden, da es in der Regel nicht möglich sein wird, auf gleichartige oder weitgehend identische Gewerberäumlichkeiten im Hinblick auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zurückzugreifen.

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IMRRS 2023, 1183

LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2022 - 334 O 105/22

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 1168

AG Heidelberg, Urteil vom 15.11.2022 - 21 C 51/22

ohne amtlichen Leitsatz

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