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Sachgebiet: Mietrecht

2963 Entscheidungen insgesamt




Online seit 2016

IMRRS 2016, 0731
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Wert der Beschwer bei Streitigkeit über Räumung von Wohnraum?

BGH, Beschluss vom 08.12.2015 - VIII ZR 129/15

1. Der Wert der Beschwer bestimmt sich in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt.

2. Für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht.

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IMRRS 2016, 0736
Allgemeines ZivilrechtAllgemeines Zivilrecht
Fitnessstudio-Vertrag wird gekündigt: Höhe der ersparten Aufwendungen?

AG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2016 - 31 C 204/15

1. Ein Fitnessstudio-Vertrag ist ein typengemischter Vertrag (§§ 535 ff. BGB i.V.m. §§ 611 ff. BGB).*)

2. Zur Höhe der ersparten Aufwendungen des Betreibers des Fitnessstudios bei Kündigung des Fitnessstudio-Vertrags.*)

3. Ein Vertrag mit einem Friseur über das Schneiden der Haare ist ein Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB).*)

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IMRRS 2016, 0713
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieter muss keinen Beitrag zu Schönheitsreparaturen leisten!

LG München I, Beschluss vom 07.04.2016 - 31 S 3878/16

Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einen Kostenbeitrag zu - seitens des Vermieters durchzuführenden - Schönheitsreparaturen zu leisten, ist wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Im Ergebnis handelt es sich hierbei um eine vom BGH als unwirksam angesehene Quotenabgeltungsklausel (vgl. BGH Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13).

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IMRRS 2016, 0688
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Modernisierungsmaßnahmen: Monatelanger Auszug nicht zumutbar!

LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15

Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

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IMRRS 2016, 0663
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Willkommensgruß an der Haustür ist erlaubt!

LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15

1. Der übliche vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnungseingangstür hat sich von einer bloßen Abgrenzungs- und Zugangsfunktion zu einer Dekorationsfläche z.B. in der Oster- und Weihnachtszeit gewandelt.

2. Das ganzjährige Anbringen eines Dekorationselements zum Willkommenheißen von Gästen ist zumindest dann vertragsgemäß, wenn sich kein anderer Mieter daran stört.

3. Ein bloßes Befürchten von Beschwerden seitens des Vermieters reicht nicht für einen Unterlassensanspruch aus.

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IMRRS 2016, 0658
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Umlage für Instandsetzungskosten ist auf 10% der Jahresmiete begrenzt!

LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 - 8 O 82/15

Sollen dem Gewerberaummieter über Miet-AGB nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich, wobei 10 % der Jahresmiete als wirksam angesehen werden können.

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IMRRS 2016, 0657
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Neues WG-Mitglied haftet nur für Schäden nach seinem Einzug!

AG Köln, Urteil vom 15.01.2013 - 205 C 283/12

Mit der Vereinbarung des Mieterwechsels in einer Wohngemeinschaft wird zugleich (konkludent) vereinbart, dass das neu in den Mietvertrag eintretende WG-Mitglied nicht für die vor seinem Eintritt begründeten und fällig gewordenen Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag (Altschulden) haftet.

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IMRRS 2016, 0648
MietrechtMietrecht
Für eine vorzeitige Entlassung genügt Nachmieterbenennung nicht!

LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016 - 67 S 39/16

Ist der Mieter nach einer ordentlichen Eigenkündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c I 1 BGB zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat.*)

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IMRRS 2016, 0647
MietrechtMietrecht
Kündigungsgrund entfällt nur bei Ausgleich vollständig!

KG, Beschluss vom 07.01.2016 - 8 U 205/15

Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird. Es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben sind.

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IMRRS 2016, 0652
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung regelmäßig in voller Höhe abziehbar

BFH, Urteil vom 01.12.2015 - IX R 18/15

Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet.*)

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IMRRS 2016, 0632
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Nächtliche Schreie sind ein Kündigungsgrund!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015 - 2-11 S 248/15

1. Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.

2. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

3. Auch gegenüber einer 88-jährige behinderte Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.

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IMRRS 2016, 0631
InsolvenzrechtInsolvenzrecht
Kündigung des Genossenschaftsanteils hat alternative Schutzvarianten!

AG Hamburg, Beschluss vom 01.06.2015 - 68c IK 242/15

Die in § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG genannten Schutzvarianten für einen Kündigungsausschluss des Genossenschaftsanteils gelten alternativ und nicht kumulativ.

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IMRRS 2016, 0627
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Vohandene Rauchmelder durch Funkmodelle ersetzt: Modernisierungsmaßnahme!

AG Halle/Saale, Urteil vom 20.08.2015 - 104 C 589/15

Auch der Austausch bereits installierter Rauchmelder durch solche, die per Funk auf Störungen überprüft werden können, stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, weil dadurch die jährliche Sichtüberprüfung überflüssig wird.

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IMRRS 2016, 0635
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Keine Kameraattrappe im Hausflur!

LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 - 67 S 82/15

1. Auch das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Kamera.

2. Die Montage einer Attrappe ist nur dann gerechtfertigt, wenn es zu schwerwiegenden Vorkommnissen gekommen ist.

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IMRRS 2016, 0621
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Barrierefreier Umbau ist trotz Mietrückständen zulässig!

AG Flensburg, Urteil vom 11.07.2014 - 67 C 3/14

Es ist dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau (hier: ebenerdige Dusche) davon abhängig zu machen, dass der Mieter etwaige Mietrückstände ausgleicht.

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IMRRS 2016, 0636
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Einstweilige Verfügung gegen unzulässige Videoüberwachung

AG Schöneberg, Urteil vom 08.06.2012 - 19 C 166/12

1. Die Installation einer Kamera, mit der eine gezielte Überwachung des Eingangsbereichs möglich ist, stellt einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Eine solche Anlage bedarf der Zustimmung sämtlicher Mieter.

2. Ein Mieter kann durch einstweilige Verfügung dem Vermieter die Überwachung des Eingangsbereichs untersagen lassen.

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IMRRS 2016, 0624
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Berliner Kündigungsschutzklausel ist verfassungsgemäß!

LG Berlin, Beschluss vom 17.03.2016 - 67 S 30/16

1. Die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 (GVBl. 2013, 488) ist verfassungsgemäß.*)

2. In Berlin ist die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung von Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde, bis zum Ablauf einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist ausgeschlossen.*)

3. Der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen betrifft zumindest alle seit dem 01.10.2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 01.10.2013 erfolgt sein sollten.*)

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IMRRS 2016, 0629
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieter beleidigt nur Nachbarn: Hausfrieden nicht gestört!

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2014 - 35 C 92/13

Beleidigt der Mieter nur Bewohner anderer in der Straße liegender Gebäude und nicht Mitmieter, ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens nicht gerechtfertigt. Der Hausfriede darf nicht auf einen Nachbarschaftsfrieden erweitert werden.

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IMRRS 2016, 0581
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Auch Unterputzrohre können unter die Korrektur für ungedämmte Leitungen fallen!

LG Dresden, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 731/14

Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2016, 0586
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Verzicht auf Kostenmiete muss ausdrücklich erklärt werden!

LG Berlin, Urteil vom 18.02.2016 - 65 S 2/16

1. Dass der Vermieter zunächst (nämlich: "zur Zeit") eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet.

2. Insbesondere kann so kein stillschweigender Erlassvertrag angenommen werden, der Wille des Vermieters zum Verzicht muss immer ausdrücklich erklärt werden.

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IMRRS 2016, 0598
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Verwirkung eines Betriebskostennachzahlungsanspruchs

AG Köln, Urteil vom 20.07.2013 - 226 C 57/13

Zur Verwirkung eines Betriebskostennachzahlungsanspruchs.

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IMRRS 2016, 0590
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Betriebskostenabrechnung für den Mieter auch ohne WEG-Beschluss gültig!

LG Darmstadt, Urteil vom 05.02.2016 - 6 S 143/15

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.

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IMRRS 2016, 0584
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Anfängliche Renovierung entbindet von laufenden Schönheitsreparaturen!

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 - 63 S 216/14

Wenn der Mieter bei Mietbeginn die Wohnung selbst in Stand setzt und dafür nur eine geringe Vergütung (hier: 200 DM) erhält, hat er keine renovierte Wohnung übergeben bekommen. Er kann damit nicht per AGB verpflichtet werden, die Kosten für laufende Schönheitsreparaturen zu tragen.

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IMRRS 2016, 0578
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Keine fristlose Kündigung ohne Abmahnung!

AG Köln, Beschluss vom 11.02.2016 - 203 C 466/15

1. Die außerordentliche Kündigung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB (wegen nachhaltiger Gebrauchsstörung) erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

2. Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung muss den zu beanstandenden Mangel, bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden soll, hinreichend konkret benennen und muss erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht, wenn der Mangel nicht beseitigt bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt wird.

3. Erst die Missachtung dieser letzten Warnung hinsichtlich des konkreten Mangels bzw. Verhaltens, lässt dann die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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IMRRS 2016, 0575
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Mietminderung kann verschuldensunabhängig ausgeschlossen werden!

OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016 - 4 U 140/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

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IMRRS 2016, 0582
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Unterputzrohre fallen auch unter die Korrektur für ungedämmte Leitungen!

AG Dresden, Urteil vom 10.11.2014 - 145 C 6782/13

Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, dann sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2016, 0576
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Mietminderung kann verschuldensunabhängig ausgeschlossen werden!

LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2015 - 316 O 31/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

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IMRRS 2016, 0562
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Ausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum!

AG Dortmund, Urteil vom 22.03.2016 - 425 C 9513/15

1. Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt nicht für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraum alten Rechts, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält.

2. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB findet im Übrigen auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine Anwendung.

3. Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft.

4. Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum hat.

5. Wenn der Vermieter bisher fremdvergebene Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will, muss er vorher eine Ausschreibung durchführen, um den Marktpreis zu ermitteln.

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IMRRS 2016, 0551
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
E-Mail wahrt vereinbartes Schriftformerfordernis!

LG München I, Urteil vom 20.08.2015 - 22 O 17570/14

1. Eine Regelung in einem Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel gemäß § 305c BGB da und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.

2. Durch die E-Mail wird das vereinbarte Schriftformerfordernis eingehalten. So genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form gemäß § 127 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail.

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IMRRS 2016, 0513
MietrechtMietrecht
Wann hat ein Transferleistungsbezieher Interesse an die Untervermietung?

AG Schöneberg, Urteil vom 13.05.2015 - 106 C 117/15

1. Zum Anspruch eines bereits bei Mietbeginn auf Transferleistungen angewiesenen Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach einer Erhöhung der Miete.*)

2. Begründet die Anmietung der Wohnung durch einen Transferleistungsbezieher eine derartige Kürzung der Leistungen des Sozialamts, dass die Zahlungen für die Nettomiete nicht mehr ausreichen, hat der Mieter berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.

3. Eine Altersdiskriminierung liegt dann vor, wenn der Vermieter die Untervermietung an einen 57-Jährigen mit der Begründung verweigert, er könne wegen des Alters des Untervermieters erschwert einen Räumungstitel vollstrecken.

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IMRRS 2016, 0499
MietrechtMietrecht
Haus und Garage nicht sichtbar auf zwei Grundstücken: Einheitlicher Mietvertrag!

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 - 33 C 3744/15

1. Liegen die Grundstücke von Haus und Garagen nebeneinander und gibt es nur eine Zufahrt zwischen den beiden Gebäuden und nur einen Hof mit Garagen, so muss der Laie annehmen, dass es sich nur um ein Grundstück handelt.

2. Dann besteht ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage, so dass die Vermieterin nicht separat ein Mietverhältnis über die Garage kündigen kann.

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IMRRS 2016, 0497
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Miete jahrelang zu spät gezahlt: Kündigung bleibt möglich!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.09.2015 - 9 C 79/15

Auch wenn der Vermieter jahrelang die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats hinnimmt, liegt darin allein keine Duldung oder stillschweigende Änderung der Zahlungsmodalitäten. Ein Abmahnen und eine darauf folgende Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen bleiben weiter möglich.

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IMRRS 2016, 0495
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieter in finanzieller Notlage: Vermieter muss nicht helfen!

LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2016 - 65 S 442/15

Aus dem Mietverhältnis folgt keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere (auch) finanzieller Notlagen zu leisten. Diese Aufgabe liegt beim (Sozial-)Staat.

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IMRRS 2016, 0494
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Geförderter Wohnraum: Vermieter darf keine größere Wohnfläche vorsehen!

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 455/14

1. Es ist dem Vermieter verwehrt, im Verhältnis zu den Mietern (den Klägern) eine größere Wohnfläche vorzusehen, als sie (hier: von der IFB) als förderfähig erkannt worden ist; denn die Vereinbarungen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Förderer strahlen (bindend) auf das Verhältnis zwischen den Mietparteien aus.

2. In Hamburg darf der Abschluss von Mietverträgen für geförderte Wohnungen nicht von der Mitanmietung von geschlossenen Stellplätzen, also von Stellplätzen, die abschließbar oder anderweitig zugangsbeschränkbar und vor Witterung geschützt sind, abhängig gemacht werden.

3. Wird dem Mieter bei Abschluss des Vertrages ein Schlüssel zum Fahrradkeller überlassen und konnte er diesen über mehrere Monate kostenfrei nutzen, kann später kein weiterer Mietvertrag über die kostenpflichtige Nutzung des Fahrradkellers vom Vermieter gefordert werden. Es liegt besteht vielmehr eine konkludente Nutzungsvereinbarung.

4. Die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Mietpreisbindung ist unwirksam, da die Regelungen des BGB zur Mietpreiserhöhung unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden.

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IMRRS 2016, 0492
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Hans guck in die Luft: Mieter trägt Kosten für Sturz selbst!

AG Coesfeld, Urteil vom 13.01.2016 - 11 C 169/15

1. Ist eine Garageneinfahrt in einem allgemein schlechten Zustand und ist das dem Mieter auch seit Jahren bekannt, muss er sich aufgrund des Gesamteindrucks der Bodenbeschaffenheit der Garageneinfahrt darauf einstellen, dass insbesondere die versandeten und unebenen Stellen vorsichtiger betreten werden müssen und muss den Versandungen ausweichen.

2. Den Vermieter trifft dahingehend keine Verkehrssicherungspflicht, die Kosten für einen aus den Versandungen resultierenden Sturz hat ausschließlich der Mieter zu tragen.

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IMRRS 2016, 0490
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Kurze Verjährung gilt auch für Ansprüche Dritter!

OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016 - 2 U 182/14

Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadenersatzansprüche dieser Dritten begründen kann. Jedenfalls bei einer engen wirtschaftlichen und persönlichen Verflechtung zwischen dem Dritten, in deren Eigentum eine in die Mietsache eingebrachte Einrichtung im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB steht, und der Mieterin ist im Falle der Beschädigung dieses Eigentums die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Dritten entsprechend anwendbar.*)

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IMRRS 2016, 0466
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Sozialamt muss erhöhte Heizkosten wegen hohen Wohnungsleerstands zahlen!

LSG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.09.2015 - L 4 AS 429/15 B ER

1. Bei hohem Wohnungsleerstand ist mit erhöhten Heizkosten für Mieter zu rechnen. Hierbei steht dem Mieter ggf. nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14) ein Anspruch auf Heizkostenbegrenzung bei erheblichem Leerstand gegen den Vermieter zu.*)

2. Bevor der SGB II-Leistungsträger bei hohen Heizkosten eine Kostensenkung bzw. einen Umzug vom Leistungsberechtigten verlangen kann, sind die Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Bei erheblichem Leerstand von mehr als 30 % im Wohnobjekt und Fehlern des Vermieters in der Betriebskostenkostenabrechnung ist der SGB II-Leistungsträgerr vorrangig verpflichtet, den Leistungsberechtigten bei der Geltendmachung seiner Ansprüche gegenüber dem Vermieter (auf Mietminderung) zu beraten und zu unterstützen (§ 14 SGB I).*)

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IMRRS 2016, 0462
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Zu hohe Betriebskosten können nicht umgelegt werden!

AG Baden-Baden, Urteil vom 03.06.2015 - 19 C 243/14

1. Kosten für die Gartenpflege können nur in der Höhe auf den Mieter umgelegt werden, in der sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Obergrenze des qualifizierten Mietspiegels um mehr als das Dreifache, sind sie nicht mehr gerechtfertigt.

2. Sind in einem Bebauungsplan lediglich Pflanzgebote für Bäume und Sträucher festgelegt, können die hohen Kosten für die Gartenpflege auch nicht mit "klaren Vorgaben der Stadt zur Gestaltung des Außenbereichs" begründet werden.

3. Übersteigen die tatsächlichen Kosten des Hausmeisters den Wert des qualifizierten Mietspiegels um das Zweifache, verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

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IMRRS 2016, 0475
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Bis wann kann ein Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags angenommen werden?

BGH, Urteil vom 24.02.2016 - XII ZR 5/15

1. Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter Abwesenden angenommen werden konnte, unterliegt tatrichterlichem Ermessen. Die Entscheidung des Tatsachengerichts ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind (im Anschluss an BGH Urteil vom 24.11.1951 - II ZR 63/51 - LM BGB § 147 Nr. 1 und BAGE 104, 315 = BB 2003, 1731).*)

2. Die Rechtzeitigkeit der Annahme eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Daran ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage verbunden ist (Fortführung von BGH Beschluss vom 22.01.2013 - XI ZR 471/11, IMRRS 2013, 0482 = NJW-RR 2013, 948).*)

3. Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt.*)

4. Zu Umständen, die eine Verlängerung der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bewirken können.*)

5. Zur Annahme eines gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspäteten Angebots, wenn beide Vertragsparteien von einem wirksamen Vertragsschluss ausgehen (im Anschluss an BGH Urteile vom 11. 06.2010 - V ZR 85/09, IMRRS 2010, 1819 = NJW 2010, 2873 und vom 27.09.2013 - V ZR 52/12, IMRRS 2013, 2196 = NJW 2014, 854).*)

6. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann (Fortführung des Senatsurteils vom 30.05.2001 - XII ZR 273/98, IMRRS 2001, 0090 = NJW 2001, 3480).*)

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IMRRS 2016, 1928
MietrechtMietrecht

BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2016, 0464
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Wohnung (gewerbsmäßig) weitervermietet: Wohnraummietrecht anwendbar?

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.03.2016 - 4 U 88/15

1. Maßgeblich für die Abgrenzung von Wohnraum- und Miete sonstiger Räume ist nicht die Art der vermieteten Räume wie z.B. ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt.

2. Besteht der Zweck darin, dass der Mieter seinerseits die Räume an Dritte weitervermietet, die diese ihrerseits vertragsgemäß zum Wohnen nutzen, handelt sich im Verhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum.

3. Ob die Weitervermietung durch den Hauptmieter gewerblich erfolgt, oder nicht, ist für die Beurteilung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete unerheblich.

4. Dem in den Räumen tatsächlich wohnenden Untermieter ist gegenüber dem Hauptmieter der Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren, nicht jedoch dem nicht dort wohnenden Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.

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IMRRS 2016, 0449
MietrechtMietrecht
Vermieter kann wegen "Rache-mail" fristlos kündigen!

AG Gießen, Urteil vom 05.11.2015 - 48 C 176/15

Eine fristlose Kündigung kann dann gerechtfertigt werden, wenn eine Mieterin nach Räumungsaufforderung eine "Rache-mail" an die Ehefrau des Vermieters schickt, indem sie auf ihre intimen Verhältnisse zum Vermieter ins Detail eingeht.

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IMRRS 2016, 0446
MietrechtMietrecht
Kakerlakenbefall aufgrund Verschmutzungen rechtfertigt eine Kündigung nicht!

LG Berlin, Beschluss vom 24.06.2015 - 65 S 148/15

Ein Mietvertrag kann weder fristlos noch ordentlich durch den Vermieter gekündigt werden, wenn ein Kakerlakenbefall auf Verschmutzungen in der Wohnung zurückzuführen ist. Denn auch bei einer regelmäßigen Reinigung und der Beachtung hygienischer Verhaltensregeln kann es insbesondere in Mehrfamilienhäusern zu einem Kakerlakenbefall kommen.

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IMRRS 2016, 0453
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Wann kann eine höhere Nutzungsentschädigung als die Miete verlangt werden?

OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016 - 2 U 128/15

Dem Vermieter steht als Nutzungsentschädigung bei einer Vorenthaltung der vermieteten Gewerberäume wahlweise neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete kein Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete zu. Vielmehr kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn sie sich aus dem Vergleich mit derjenigen Miete ergibt, die in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.*)

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IMRRS 2016, 0448
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Heilt die Zahlung innerhalb der Schonfrist die ordentliche Mietvertragskündigung?

BGH, Beschluss vom 23.02.2016 - VIII ZR 321/14

Es gibt keine allgemeine Regel, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt wird, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen wird, und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus.

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IMRRS 2016, 0425
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Fassade gedämmt und neue Fenster eingebaut: 11% Mieterhöhung möglich!

AG München, Urteil vom 10.06.2015 - 424 C 19429/14

1. Dienen Arbeiten wie der Austausch von Fenstern und Türen gegen Exemplare mit Mehrfachverglasung oder das Dämmen der kältesten Außenfassade ausschließlich der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung, so liegen Modernisierungsmaßnahmen vor.

2. Eine Mieterhöhung um 11 % ist dann möglich.

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IMRRS 2016, 0426
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mietsicherheit: (Bar-)Kaution und Bürgschaftserklärung zusammen unzulässig!

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.09.2015 - 41 C 630/15

Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig.

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IMRRS 2016, 0423
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter fordert Bürgschaft über 8 Monatsmieten trotz Kaution: Wirksam!

AG Saarbrücken, Urteil vom 28.05.2015 - 120 C 51/15

1. Eine über die mietvertragliche Kaution (hier: 2 Monatsmieten) hinaus vereinbarte Mietbürgschaft (hier: 8 Monatsmieten) ist wirksam, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird.

2. Dann kommt es nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten oder der Vermieter sie verlangt hat.

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IMRRS 2016, 0411
ProzessualesProzessuales
Schimmelbefall macht Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich!

LG Koblenz, Urteil vom 19.01.2016 - 6 S 180/15

Die Beauftragung eines Sachverständigen ist erforderlich, wenn der Kläger nur dadurch unberechtigte Ansprüche abwehren kann. Für die Feststellung eines Schaden infolge Schimmelbefalls wird besonderer Sachverstand benötigt. Dabei liegt kein Bagatellschaden vor, wenn fristlose Kündigung und Mietzinsminderung um 50% in Frage kommen.

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IMRRS 2016, 0389
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Betriebskosten nicht abgerechnet: Zurückbehaltung geht Zurückforderung vor!

AG Dortmund, Urteil vom 15.09.2015 - 425 C 399/15

Bevor der Mieter versuchen kann, geleistete Betriebskostenvorauszahlungen wegen einer angeblich fehlenden Abrechnung gerichtlich zurückzufordern, muss er versuchen, die Abrechnung durch Zurückbehalten der weiteren Vorauszahlungen zu erzwingen.

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