Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2016, 1049

AG Saarbrücken, Urteil vom 27.06.2016 - 124 C 248/15

1. Allein der jahrelangen Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist eine Erklärung dahin, mit einer Änderung der festgelegten Vereinbarung zu seinem Nachteil einverstanden zu sein, nicht zu entnehmen. Es entspricht vielmehr der Lebenserfahrung, dass der Mieter angenommen hat, die Abrechnungen seien ordnungsgemäß erstellt und er sei zu der Zahlung verpflichtet.

2. Belegt der Mieter in der Tiefgarage weder einen Stellplatz noch nutzt er sonst die Tiefgarage, kann er an den Kosten des Allgemeinstroms für die Tiefgarage nicht beteiligt werden.

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IMRRS 2016, 1047

AG Leipzig, Urteil vom 11.01.2016 - 162 C 6118/15

1. Benutzt der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangen einen veralteten Mietspiegel (hier: Leipziger Mietspiegel 2012), obwohl zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens schon seit über einem halben Jahr ein neuer Mietspiegel gültig war (hier: Leipziger Mietspiegel 2014), beginnt für den Mieter die Überlegungsfrist nicht zu laufen, weil er das Verlangen weder sachlich noch rechnerisch nachvollziehen kann.

2. Eine Klage auf Mieterhöhung ist dann schon unzulässig, weil eine Frist, die nie zu laufen begonnen hat, nicht abgelaufen sein kann.

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IMRRS 2016, 1043

AG Bingen/Rhein, Urteil vom 18.01.2016 - 21 C 197/15

Versendet der Vermieter Kopien der Abrechnungsbelege, anstatt sie kostenneutral per Fax oder Email zu versenden oder dem Mieter an dessen Wohnort Einsicht in die Originalbelege zu gewähren, trägt er die dafür anfallenden Kosten selbst.

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IMRRS 2016, 1042

AG Schöneberg, Beschluss vom 27.01.2016 - 109 C 421/15

Kündigt der Mieter an, die Miete zukünftig wegen eines bestehenden Schadens zu kürzen, kann er sie nicht zurückfordern, wenn er trotz der Ankündigung und ohne den Vorbehalt der Rückforderung die volle Miete zahlt.

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IMRRS 2016, 1033

LG Kempten, Urteil vom 08.04.2016 - 52 S 2137/15

1. Verfügt die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags über Hörfunk- und Fernsehempfang über Breitkabelnetz, hat der Vermieter den Fortbestand der Versorgung in dieser bestimmten Form zu gewährleisten.

2. Diese Leistungspflicht erlischt nicht nachträglich, solange die Wiederherstellung der bisherigen Versorgung technisch und rechtlich noch möglich ist.

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IMRRS 2016, 1006

OLG München, Urteil vom 07.04.2016 - 23 U 3162/15

1. Ein über mehrere Jahre wirkender Kündigungsausschluss stellt einen wesentlichen Vertragsinhalt dar, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft.

2. Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedarf der Schriftform.

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IMRRS 2016, 1010

LG Berlin, Beschluss vom 26.04.2016 - 67 S 78/16

1. Eine modernisierungsbedingte Erhöhung des Mietzinses führt für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen grundsätzlich zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist.*)

2. Unabhängig vom Komfortzuwachs ist bei einem Mieter mit niedrigem Einkommen eine nicht zu rechtfertigende Härte auch dann gegeben, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken.*)

3. Hat der Mieter seine eine nicht zu rechtfertigende Härte begründenden wirtschaftlichen Verhältnisse - durch Vorlage geeigneter Unterlagen - substantiiert dargetan, trifft den Vermieter eine gesteigerte Bestreitenslast. Sofern der Vermieter das Vorbringen des Mieters weiterhin mit Nichtwissen bestreitet, sind die vom Mieter behaupteten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse als unstreitig zu behandeln.*)

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IMRRS 2016, 0990

OLG Hamm, Urteil vom 04.05.2016 - 12 U 101/15

1. Der Vermieter eines Grundstücks, der sein Grundstück dem Mieter zur Abladung von Materialien zur Verfügung stellt, übernimmt das Risiko, dass durch den vertragsgemäßen Gebrauch auf das Grundstück und seine Substanz eingewirkt wird. Durch die Zahlung des Entgelts sind die durch die vertragsgemäße Nutzung entstehenden Beeinträchtigungen abgegolten.*)

2. Nutzt der Mieter das Mietobjekt entsprechend der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarungen und kommt es dadurch zu einer schädlichen Bodenveränderung, scheidet ein Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG aus, weil die Verpflichteten (Mieter und Vermieter) "etwas anderes" vereinbart haben.*)

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IMRRS 2016, 0989

LG Berlin, Beschluss vom 17.05.2016 - 67 S 115/16

Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a - 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam.*)

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IMRRS 2016, 0987

LG Berlin, Beschluss vom 31.05.2016 - 67 S 357/15

1. Zur Auslegungsbedürftigkeit und -fähigkeit eines auf Mängelbeseitigung gerichteten Klageantrags des Mieters.*)

2. Der Vermieter kann zur instandhaltenden Modernisierung vermieteten Wohnraums verpflichtet sein, wenn dieser den für zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Mindeststandard unterschreitet.*)

3. Wegen der zu wahrenden richterlichen Äquidistanz ist es dem Gericht im Mängelbeseitigungsprozess verwehrt, den Vermieter auf den bislang unterblieben Einwand des Überschreitens der sog. "Opfergrenze" hinzuweisen; etwas anders gilt ausnahmsweise nur dann, wenn die Einwendung im bisherigen Prozessvortrag zumindest im Kern angedeutet ist.*)

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IMRRS 2016, 0983

KG, Beschluss vom 06.06.2016 - 12 W 19/16

1. Der Gebührenstreitwert einer Feststellungsklage des Mieters, dass der Mietzins um einen bestimmten Betrag bzw. Prozentsatz gemindert sei, bestimmt sich gemäß §§ 48 GKG, 9 ZPO.

2. Handelt es sich nach dem für die Streitwertbemessung maßgeblichen Vortrag des Mieters um einen behebbaren Mangel und ist die Mangelbeseitigung ebenfalls ein (nicht notwendig prozessuales) Anliegen des Mieters, gilt § 9 Satz 2 ZPO.

3. Gemäß § 9 Satz 2 ZPO ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Minderung auf eine bestimmte Dauer – nämlich bis zur Mängelbeseitigung - begrenzt ist und ihr Gesamtbetrag regelmäßig unter dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag liegt. Nach dem Rechtsgedanken des § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. GKG ist im Allgemeinen von einem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung auszugehen.

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IMRRS 2016, 0978

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2015 - 33 C 2762/15

1. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an einer dauerhaften Untervermietung an einen bekannten Untermieter, wenn er durch die sie seine Wohnkosten reduzieren will. Das Interesse muss nach dem Abschluss des Mietvertrags entstehen.

2. Die gewerbliche tagesweise Untervermietung über ein Internetportal (hier: www.airbnb.de) rechtfertigt grundsätzlich die fristlose Kündigung, wenn die Vermietung ohne vorherige Erlaubnis erfolgt.

3. Der Vermieter muss jedoch zwingend vorher abmahnen, weil der Mieter im Gegensatz zu einer dauerhaften unerlaubten Untervermietung die Vermietung an Feriengäste einfach unterlassen kann.

IMRRS 2016, 1016

BGH, Urteil vom 04.05.2016 - XII ZR 62/15

Allein der Umstand, dass der Kunde eines Fitnessstudios berufsbedingt seinen Wohnort wechselt, vermag eine außerordentliche Kündigung seines Vertrags nicht zu rechtfertigen (im Anschluss an BGH, 08.02.2012 - XII ZR 42/10, IBRRS 2012, 1194; IMRRS 2012, 0875.*)

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IMRRS 2016, 0973

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.01.2016 - 2 U 71/14

1. Voraussetzung für den Eintritt eines Erwerbers in das bestehende Mietverhältnis ist, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Wird ein Grundstück mehrfach mit Zwischeneintragung veräußert, muss die Identität bei jedem Vorgang gewahrt sein.

2. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist auch auf eine Option (hier: Option auf Begründung eines Mietvertrags mit dem Hauptvermieter) anwendbar. Ausgehend vom Schutzzweck des § 566 BGB besteht keine Veranlassung, den Optionsbegünstigten schlechter zu stellen als den Mieter eines unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Mietvertrags.

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IMRRS 2016, 0972

LG Berlin, Urteil vom 27.04.2016 - 65 S 209/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

2. Formell kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt werden, trotz des dort enthaltenen Zusatzes, dass Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden. Ob die Gegebenheiten tatsächlich zu einer Mieterhöhung berechtigen, ist gesondert zu beurteilen.

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IMRRS 2016, 0971

LG Berlin, Urteil vom 01.04.2016 - 63 S 259/15

1. Ist ein Linoleumboden gut (hier: mit zusätzlichen Verlegeplatten, Trittschalldämmung, vollflächiger Verklebung und verschweißten Nähten) verlegt, ist er als hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 einzustufen, selbst wenn er auf e-bay zu einem geringen Preis angeboten wird.

2. Sind in zwei von drei Zimmern Stuckdecken vorhanden, überwiegen diese und rechtfertigen eine positive Bewertung. Dabei sind nur die Wohnräume maßgeblich.

3. Selbst wenn von dem einzigen über dem Putz liegenden Abflussrohr tatsächlich Geräuschbelästigungen ausgehen, ist das für die Bewertung unbeachtlich. Der Mietspiegel setzt lediglich das objektive Vorhandensein der einzelnen Merkmale voraus, nicht jedoch, ob sich daraus eine subjektive Wohnwerterhöhung bzw. -minderung ergibt.

4. Ist eine Müllstandsfläche ordentlich und sind die Wände sind gefliest und sauber, so reicht das aus für die Annahme der Eigenschaft "gepflegt". Sie muss gerade nicht in irgendeiner Form weiter gestaltet sein.

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IMRRS 2016, 0958

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 61/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, IMR 2014, 99).*)

2. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2006 - V ZR 17/06, IMR 2006, 130).*)

3. § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.10.1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB a.F. Nr. 1).*)

4. Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.01.2012 - V ZR 272/10, IMR 2012, 204).*)

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IMRRS 2016, 0943

AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 24.02.2016 - 15 C 328/13

1. Wird eine Wohnung anhand der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2010 bewertet, kann ein Aufschlag gerechtfertigt sein, wenn zum Zeitpunkt der Bewertung bereits eine neue Richtwerttabelle vorliegt (hier: Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach 2015).

2. Wenn die von einer Durchgangsstraße ausgehenden Geräuschemissionen bereits unter dem Punkt "Lage" berücksichtigt worden ist, wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein zusätzlicher Abzug wegen Lärms vorgenommen.

3. Möglicherweise erkennbare Spuren der früheren Raumaufteilung finden keine Berücksichtigung bei der Bewertung, sofern sie kaum wahrnehmbar sind.

4. Auch eine Teilmodernisierung rechtfertigt eine Änderung der Baualtersklasse des Gebäudes, weil eine Anpassung an den Baustandard erfolgt.

5. Sind eine Badewanne und eine Dusche vorhanden, liegt eine überdurchschnittliche Ausstattung des Badezimmers im Rahmen der Mietrichtwerttabelle der Stadt Mönchengladbach vor. Handtuch- und Toilettenpapierhalter aber gehören nicht zwingend zu einer gehobenen Ausstattung. Deren Fehlen kann mit einem Abschlag in Höhe von 1,5 % berücksichtigt werden.

6. Ein überdurchschnittlich großer Balkon (hier: mehr als 10 qm) rechtfertigt einen Zuschlag. Ergeben sich durch den Schnitt aber Nutzungseinschränkungen, kann ein Abschlag von bis zu 2 % vorgenommen werden.

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IMRRS 2016, 0939

KG, Beschluss vom 09.05.2016 - 8 U 54/15

Aus einer Formularklausel, wonach sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichten, folgt im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen.

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IMRRS 2016, 0952

AG München, Urteil vom 08.01.2016 - 461 C 19626/15

Ein Vermieter kann alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

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IMRRS 2016, 0940

KG, Urteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15

1. Soll der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen, die eine Nutzung für den vereinbarten Zweck ermöglicht, so stellt ein baurechtswidriger Zustand der Bestandsräume einen zur Minderung auf Null führenden Sachmangel (§ 536 BGB) dar, wenn der Mieter die Investitionen und damit die Nutzungsaufnahme (auch) wegen der öffentlich-rechtlichen Lage unterlässt. In einem solchen Fall setzt der Sachmangel nicht voraus, dass die Behörde gegen eine Nutzung eingeschritten ist.

2. Auch individualvertragliche Abreden über eine Risikoübernahme oder Beschränkung von Gewährleistungsrechten sind eng auszulegen. Übernimmt der Mieter das Risiko, dass für die von ihm auszubauenden Räume eine Baugenehmigung erteilt wird, so erstreckt sich das grundsätzlich nicht auf Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhaften und die er nicht kannte (vorliegend: unter Verstoß gegen materielles Baurecht in einer Brandwand errichtetes Fenster).

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IMRRS 2016, 0938

AG Dortmund, Urteil vom 18.05.2016 - 421 C 406/16

1. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands muss der Mieter nur den Mietzins begleichen, auf dessen Rückstand die Kündigung gestützt wird, um diese abzuwenden.

2. Ein weiter entstehender Mietzinsrückstand für den Folgemonat bleibt für die Wirksamkeit der Kündigung unbeachtlich und kann nur Grundlage für eine neue Kündigung werden.

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IMRRS 2016, 0950

BGH, Urteil vom 11.05.2016 - XII ZR 147/14

Ist der Beitritt eines Mieters von gewerblich genutzten Räumen in einem Einkaufszentrum zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geführten Werbegemeinschaft unwirksam, so finden die Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft Anwendung.*)

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IMRRS 2016, 0933

KG, Beschluss vom 30.05.2016 - 8 W 13/16

1. Klagt der Mieter auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Sachmangels gemindert sei, ist für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG mangels einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht entsprechend anwendbar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung seit Beschluss vom 01.07.2009 - 8 W 59/09, IMR 2009, 365).

2. Wird die Feststellungsklage mit der Klage auf Beseitigung des Mangels verbunden, ist das Feststellungsinteresse jedoch nach § 3 ZPO in der Regel auf den Jahresbetrag der (ggf. vom Mieter angegebenen) Minderung zu schätzen.

3. Die Vorschrift des § 9 Satz 1 ZPO ist in dieser Konstellation nicht anzuwenden. Sie bezieht sich auf Rechte, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von 3,5 Jahren haben oder haben können. Die Minderung bis zur Mangelbeseitigung hängt hingegen von der im Zeitpunkt der Klageeinreichung (§ 40 GKG) absehbaren Dauer bis zum Erlass und zur Vollstreckung eines (vorläufig vollstreckbaren) Titels ab. Diese ist regelmäßig eher mit einem Jahr als mit dreieinhalb Jahren anzunehmen.

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IMRRS 2016, 0926

LG Berlin, Urteil vom 03.05.2016 - 67 S 357/15

1. Eine vermietete Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen.*)

2. Daran fehlt es, wenn der im Schlafraum installierte Heizkörper nebst seiner Zu- und Ableitungen während der Heizperiode auch bei Nullstellung des Thermostats in vollständig zugedrehtem Zustand bei Außentemperaturen von nicht über 18 Grad Celsius zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur auf über 18 Grad Celsius führt. Einen entsprechenden Mangel hat der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigen.*)

3. Ein andere Beurteilung gebieten grundsätzlich weder die Ausstattung der Wohnung mit einer sog. "Einrohrheizung" noch deren Lage in einem Plattenbau.*)

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IMRRS 2016, 0912

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.11.2015 - 15 C 45/15

1. Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und ist damit ein qualifizierter Mietspiegel.

2. Muss der Mieter eine Stuckdecke erst von diversen Farb- und Lackschichten befreien und so reinigen und wiederherstellen, stellt sie im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.

3. Es gehört zu einer gepflegten Müllstandsfläche laut Berliner Mietspiegels 2013, dass jedenfalls die Flächen, die notwendigerweise berührt werden müssen, d.h. der Mülldeckel von Oben und von Unten in dem Bereich, in dem er als Greiffläche dient, regelmäßig feucht gereinigt werden und eine Grundreinigung der gesamten Müllstandsgefäße wenigstens einmal jährlich nach der Entleerung erfolgt.

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IMRRS 2016, 0911

LG München I, Urteil vom 02.06.2016 - 31 S 1387/16

1. Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt auch für die in der Betriebskostenabrechnung eingestellten Vorauszahlungen. Der Saldo ist für den Mieter gem. § 556 Abs. 3 S. 6 BGB grundsätzlich auch dann verbindlich, wenn hierbei nicht sämtliche Vorauszahlungen mit berücksichtigt worden sind. Das Berufen des Vermieters auf den Ablauf der Einwendungsfrist ist grundsätzlich auch nicht treuwidrig.

2. Fehlerhaft angesetzte Vorauszahlungen stellen (nur) materielle Fehler dar und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.

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IMRRS 2016, 0919

BGH, Urteil vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.*)

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IMRRS 2016, 0908

BFH, Urteil vom 14.04.2016 - VI R 5/13

1. Zivilprozesskosten sind als außergewöhnliche Belastungen nur insoweit abziehbar, als der Prozess existenziell wichtige Bereiche oder den Kernbereich menschlichen Lebens berührt.

2. Aufwendungen für zivilgerichtliche Auseinandersetzungen, die ihren Auslöser in Streitigkeiten über die Beendigung von Mietverhältnissen haben, können nicht als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden.

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IMRRS 2016, 0870

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 - 24 U 152/15

1. Wird in einem Mietvertrag eine Einzelfirma als Mieter benannt und die Vertragsurkunde von dem Namensträger für diese ohne Vertretungszusatz unterschrieben, kommt der Vertrag mit der Einzelfirma zustande. Zwar geht nach der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten selbst bei fehlerhafter Bezeichnung des Unternehmens dahin, dass der wahre Unternehmensträger Vertragspartei wird und nicht der für ihn Handelnde. Das ändert indes nichts an der den Handelnden treffenden Haftung, wenn er gegenüber dem gutgläubigen Vertragspartner den Rechtsschein erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für Verbindlichkeiten haftet, obwohl es sich bei ihm um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse handelt.*)

2. Die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung schließt die Pflicht ein, Störungen des Mietgebrauchs durch Dritte abzuwehren. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter seine Anzeigepflicht gemäß § 536c BGB nachkommt.*)

IMRRS 2016, 0858

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.04.2016 - 24 W 12/16

1. Wenn die Ehefrau des Mieters einen Formularmietvertrag ohne weitere Erläuterungen als "selbstschuldnerische Bürgin" mitunterschreibt, bleibt die verbürgte Hauptschuld unklar, da nicht hinreichend deutlich wird, in welchem Umfang sie für die diversen vom Mieter übernommenen Verpflichtungen haften will und soll.*)

2. Wird die Mietdauer dadurch verlängert, dass der Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht ausübt, haftet sein Bürge nicht für Verbindlichkeiten, die aus der Verlängerung der Mietzeit resultieren.*)

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IMRRS 2016, 0856

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15

1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.*)

2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.*)

3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.*)

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IMRRS 2016, 0847

BGH, Beschluss vom 05.04.2016 - VIII ZR 31/15

§ 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.*)

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IMRRS 2016, 0846

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10 = IMR 2006, 1; BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5 = IMR 2014, 99). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.*)

2. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).*)

3. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.03.2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29.03.2011 - VI ZR 117/10, BGHZ 189, 79 Rn. 8 = IBRRS 2012, 0107 = IMRRS 2012, 0071; vom 17.10.2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13 = IBRRS 2012, 4287 = IMRRS 2012, 3066). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwendig sind.*)

IMRRS 2016, 0831

AG München, Urteil vom 30.03.2015 - 425 C 731/15

Die Zahlung unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt, selbst wenn dies über einen Zeitraum von fast zwei Jahren geschieht, eine ordnungsgemäße Zahlung der Miete dar. Eine hierauf gestützte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam.

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IMRRS 2016, 0845

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.*)

2. Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.*)

3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.*)

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IMRRS 2016, 0830

OLG Hamm, Urteil vom 22.01.2016 - 11 U 67/15

1. Eine studentische Wohngemeinschaft ist auf ein Zusammenleben regelmäßig jüngerer Erwachsener in einer vergleichbaren Lebenssituation ausgerichtet. Der dauerhafte Aufenthalt von Angehörigen einer anderen Generation ist ihr deshalb fremd, selbst wenn diese von einem Mitbewohner mit der Haustierbetreuung während Urlaubsabwesenheit betraut worden sind.

2. Dabei spielt es keine Rolle, ob der nunmehrige Störer den Hausrechtsinhaber, weil dieser seine Schlüssel vergessen hatte, zuvor einmal in die Wohnung gelassen hat oder ob dieser zuvor aus vom Störer mitgebrachten Lebensmitteln versorgt worden war; auch das (gemutmaßte) Motiv des Wohnungsverweises (hier: ungestörtes Konsumieren von Drogen) spielt keine Rolle.

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IMRRS 2016, 0797

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2016 - 63 S 219/15

Wird ein Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt und erhält der Vermieter einen einheitlichen Grundsteuerbescheid, sind die Mieter ohne weiteres entsprechend ihrem Anteil an dem Betrag zu beteiligen, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat.

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IMRRS 2016, 0803

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016 - 63 S 213/15

1. Eine Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern, sie kann einem Mieter im Verhältnis zum Vermieter keinen einseitigen Pflichten auferlegen.

2. Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Zahlung des Mieters zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen, muss der Mieter nicht unabhängig vom Zustand der Mietsache zahlen, die Schönheitsreparaturen müssen auch tatsächlich fällig sein.

3. Selbst wenn sich die Wohnung durch Verschulden des Mieters (hier: Verursachen eines Wasserschadens) in einem unvermietbaren Zustand befindet, muss der Vermieter die Wahrscheinlichkeit einer sofortige Anschlussvermietung konkret belegen, bevor er den (Vor)Mieter auf Mietausfall in Anspruch nehmen kann.

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IMRRS 2016, 0807

OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2016 - 12 UF 170/15

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden (entgegen OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14, IBRRS 2015, 0439 = IMRRS 2015, 0257).*)

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IMRRS 2016, 0796

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 63 S 199/15

Nutzt ein Rechtsanwalt seine Privatwohnung zwar für die Ausübung seines Berufs (hier: Angabe der Adresse bei der Rechtsanwaltskammer und Empfang von Post), findet aber kein Mandantenverkehr statt, ist eine Kündigung wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung nicht gerechtfertigt.

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IMRRS 2016, 0785

OLG Köln, Urteil vom 21.05.2015 - 18 U 60/14

1. Bei Beschädigungen der Mietsache ist vor der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs der Mieter zunächst unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aufzufordern.

2. Auch der Leistungsanspruch auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Voraussetzung dafür ist, dass der Leistungsanspruch im Zeitpunkt der Nachfristsetzung noch durchsetzbar ist.

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IMRRS 2016, 0816

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 198/15

Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche.*)

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IMRRS 2016, 0815

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - XII ZR 146/14

1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB noch gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

2. Ist in der Vereinssatzung der Werbegemeinschaft die Höhe der monatlich vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, bedarf es im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in der Satzung keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 39/04, NJW 2006, 3057, IMR 2006, 112).*)

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IMRRS 2016, 0792

LG Köln, Urteil vom 15.04.2016 - 10 S 139/15

Stört ein Mieter wiederholt die Nachtruhe durch Lärm und laute Musik, verschmutzt er die Terrasse eines Mitmieters durch das Herabfallenlassen von Müll und anderen Gegenständen und beleidigt er Mitmieter, ist der Hausfrieden nachhaltig gestört und eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

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IMRRS 2020, 0556

BGH, Urteil vom 12.05.2016 - III ZR 279/15

1. Eine Entgelterhöhung des Unternehmers (Heimträger) bei Änderung der Berechnungsgrundlage nach § 9 WBVG bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Verbrauchers (Heimbewohner). Dies gilt auch gegenüber Verbrauchern, die Leistungen nach dem SGB XI oder SGB XII in Anspruch nehmen.*)

2. Eine davon abweichende Vereinbarung, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist gem. § 16 WBVG unwirksam.*)

3. Die formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Entgelterhöhungsrechts des Heimträgers in Wohn- und Betreuungsverträgen benachteiligt den Verbraucher unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, da sie wesentlichen vertragsrechtlichen Grundsätzen widerspricht und dem Gesetzeszweck, den Heimbewohner als gleichberechtigten Verhandlungs- und Vertragspartner zu stärken, zuwiderläuft.*)

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IMRRS 2016, 0739

AG Frankenthal, Urteil vom 30.10.2014 - 3a C 270/14

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn er die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Er wird dann fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

3. Der Vermieter kann die Kaution nicht mit der Begründung zurückhalten, dass er gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung im Wege der Naturalherstellung hat; ein derartiges Zurückbehaltungsrecht steht mit dem Sinn und Zweck einer Kaution nicht im Einklang.

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IMRRS 2016, 0756

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 78/15

1. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, IMR 2010, 506 = NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.*)

2. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.*)

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IMRRS 2016, 0745

KG, Urteil vom 21.01.2016 - 8 U 164/15

1. Zu den Voraussetzungen für die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB*)

2. Wenn die Parteien einen schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag durch eine mündliche Vereinbarung abändern, müssen sie eine die Schriftform des § 126 BGB wahrende einheitliche Urkunde herstellen, wobei alle Vereinbarungen von der Unterschrift beider Vertragsparteien gedeckt sein müssen.*)

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IMRRS 2016, 0742

BGH, Urteil vom 28.04.2016 - XII ZR 147/14

Erklärt ein Mieter zeitgleich bei Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Werbegemeinschaft in einem Einkaufzentrum, schuldet er die vereinbarten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft bis zum Zugang einer wirksamen Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2002 - II ZR 109/01, IMRRS 2003, 0039 = NJW 2003, 1252, 1254; BGH, Urteil vom 14.10.1991 - II ZR 212/90, NJW 1992, 1501, 1502 jeweils m.w.N.) auch dann, wenn der Beitritt zur Werbegemeinschaft unwirksam ist. Auf die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen formularmäßigen Beitritt zur Werbegemeinschaft unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB), kommt es daher nicht an.

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