Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2016, 1292

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 67 S 154/16

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal ("airbnb") angebotenen Mietwohnung an Touristen ist - ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung - grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.*)

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IMRRS 2016, 1289

LG Ellwangen, Urteil vom 10.06.2016 - 1 S 159/13

1. Beheizt der Mieter seine Wohnung mit einer strombetriebenen Infrarotheizung, so muss er die auf ihn entfallenden, ordnungsgemäß bestimmten, anteiligen Kosten für Heizung, Wasser und Kaltwasser trotzdem bezahlen.

2. Eine Betriebskostenabrechnung ist ordnungsgemäß, wenn der Vermieter zwar auf die VDI-Richtlinie 2077, die die mathematisch-technischen Methoden zur Heizkostenermittlung und -verteilung beschreibt, hingewiesen, jedoch deren technische Anwendungsvoraussetzungen nicht (vollständig) mitgeteilt hat.

3. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann ordnungsgemäß, wenn der Vermieter den Anteil der Niedrigverbraucher sowie die Standardabweichung nicht wiedergibt.

4. Der Vermieter muss auch nicht darlegen und erläutern, auf welche Weise er die als Verbrauchswerte in der Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat.

5. Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2016, 1298

AG Euskirchen, Urteil vom 04.07.2016 - 20 C 14/16

1. Ein Vertrag über die Überlassung und die anschließende Verlängerung der Standzeit eines Baugerüsts ist nach Mietrecht zu beurteilen.

2. Die Ersatzansprüche des Gerüstvermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (hier: Verlust von Gerüstteilen) verjähren in sechs Monaten.

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IMRRS 2016, 1287

LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15

1. Wird die ortsübliche Marktmiete um mehr als 50 % überschritten, liegt Mietwucher vor.

2. Die Wohnflächenberechnung ist zunächst anhand der Vereinbarung der Mietvertragsparteien vorzunehmen. Fehlt eine solche, muss die Bestimmung nach dem ortsüblichen Berechnungsmodus (z.B. Mietspiegel) vorgenommen werden. Ist auch das nicht möglich, können die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen (II. Berechnungsverordnung, Wohnflächenverordnung) herangezogen werden.

3. Für einen etwaigen Möblierungszuschlag muss dem jeweiligen Möbelstück ein Zeitwert bei vertragsgemäßer Nutzung beigemessen werden.

4. Dass der Wohnraum von "randständigen Personen" genutzt werde, die diesen deutlich mehr strapazierten, rechtfertigt keinen Mietzuschlag.

5. Teppich bzw. Laminat können nicht ohne Weiteres als hochwertiger Bodenbelag angesehen werden. Eine Bewertung mit 3 von 4 möglichen Punkten benachteiligt den Vermieter deshalb nicht unangemessen.

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IMRRS 2016, 1284

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2016 - 22 U 23/15

1. Eine für eine GbR ungewöhnliche Regelung, wonach der Sondereigentumsverwalter Wohnungseigentümer in eigener Verantwortung aus einer Mietpool-Vereinbarung entlassen darf, spricht dagegen, den Mietpool als GbR zu qualifizieren.

2. die Herausgabeansprüche gegenüber dem Verwalter vermieteten Sondereigentums erfassen gewöhnlich sämtliche Unterlagen und Konten, in denen Vorgänge betreffend die Wohnungseigentumsanlage enthalten und gebucht sind.

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IMRRS 2016, 1283

AG Neukölln, Urteil vom 07.06.2016 - 11 C 314/15

1. Das Schließen von Müllabwurfanlagen und Müllhebeschächten ist keine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt.

2. Wenn der Mieter dann seinen Restmüll selbst zu den Müllbehältern nach unten bringen muss, liegt darin weder eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache noch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.

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IMRRS 2016, 1250

LG Berlin, Beschluss vom 24.05.2016 - 67 S 149/16

1. Gleicht der Mieter auf eine Betriebskostennachforderung des Vermieters den in der Abrechnung ausgewiesenen Nachforderungsbetrag aus, trägt der Mieter im Rückforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung.*)

2. Ein vom Mieter bei der Zahlung erklärter Vorbehalt ändert an dieser Beweislastverteilung nichts, sofern sich aus der Erklärung nicht unmissverständlich ergibt, dass der Mieter nicht nur die Wirkung des § 814 BGB ausschließen, sondern dem Vermieter für einen späteren Rückforderungsstreit auch die Beweislast für die materielle Richtigkeit der Abrechnung aufbürden wollte.*)

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IMRRS 2016, 1234

LG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 18 S 111/15

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist.

2. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Aufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden, auch in dem Gutachten eines Sachverständigen wird nur ein Näherungswert bestimmt, bei dem Fehler nicht auszuschließen sind.

3. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zu Teil gewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels 2015 an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war.

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IMRRS 2016, 1243

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 - 63 S 189/15

1. Damit eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, muss sie weder Rechnungsdaten, noch Steuernummer oder Erläuterungen der jeweiligen Rechnungen enthalten.

2. Die Betriebskostenabrechnung an sich muss für den durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar sein, nicht jedoch die Rechnungsgrundlagen.

3. Der Vermieter kann innerhalb der Abrechnungsfrist die Abrechnung auch zu Lasten des Mieters korrigieren. Es gibt keinen dahingehenden Schutz, dass Nachbesserungen nur zum Vorteil des Mieters sein dürften.

4. Der Vermieter ist gehalten, das Volumen bzw. die Anzahl der Müllbehälter am Bedarf auszurichten.

5. Ist es nach den örtlichen Gegebenheiten möglich, zusätzlich Wertstoff- und Papiertonnen aufzustellen, ist der Vermieter verpflichtet, von dieser Möglichkeit der Reduzierung der kostenpflichtigen Restmüllmenge Gebrauch zu machen.

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IMRRS 2016, 1235

OLG Celle, Urteil vom 13.07.2016 - 2 U 45/16

Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.*)

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IMRRS 2016, 1237

AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016 - 37 C 5953/15

Ein Tiefgaragenstellplatz dient ausschließlich dem Abstellen von Fahrzeugen und ggf. Zubehör. Die Lagerung von weiteren Gegenständen (hier: Mineralwasserkästen) stellt keinen zulässigen Gebrauch der Mietsache dar und kann durch den Vermieter unterbunden werden.

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IMRRS 2016, 1233

OLG Celle, Beschluss vom 07.07.2016 - 2 U 37/16

1. Nutzt der Mieter einen Teil der vermieteten Räume von Anfang an zu Wohnzwecken, handelt es sich zivilrechtlich trotzdem um ein einheitliches Mietverhältnis über Gewerberäume.

2. Diese gemischte Nutzung führt aber nicht zu einer umsatzsteuerlichen Gleichbehandlung. Vielmehr ist eine Aufteilung vorzunehmen, nach der die Nutzung von Wohnraum nicht mit Umsatzsteuer belastet ist.

3. Dieses steuerliche Ergebnis können die Parteien des Mietvertrags nicht dadurch vermeiden, dass sie für die unternehmerische und die nichtunternehmerische Nutzung ein einheitliches Entgelt vereinbaren.

4. Eine tatsächlich nicht anfallende Umsatzsteuer ist von Mieter auch nicht zu zahlen.

5. Haben die Parteien vereinbart, dass nach Vorlage jeder Betriebskostenabrechnung die Höhe der Vorauszahlungen erneut den tatsächlichen Gegebenheiten nach oben oder unten anzupassen ist, reicht die Vorlage der Abrechnung aus, um eine Erhöhung oder Herabsetzung zu rechtfertigen. auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es nicht an.

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IMRRS 2016, 1231

AG Hamburg, Urteil vom 02.03.2016 - 49 C 91/13

1. Werden zwei Räumungsklagen im engen zeitlichen Zusammenhang erhoben, steht der zuerst bei Gericht erfassten Klage keine anderweitige Rechtshängigkeit entgegen.

2. Bei einem vermieteten, repräsentativen Einfamilienhaus mit großem Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Eine Anhebung des Grenzwertes wegen des mitvermieteten Gartens kommt insoweit nicht in Betracht.

3. Die Flächenangabe im Mietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Bei einem vollflächig unterkellerten Einfamilienhaus mit beheizbarem Hobbyraum im Keller berechtigt ein Entfallen der Nutzungsmöglichkeit durch aufsteigende Feuchtigkeit zur Minderung des Mietzinses, hier um 10% der Bruttomiete.

4. § 814 BGB schließt eine Kondiktion erst dann aus, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Zweifel daran, dass diese Voraussetzungen vorliegen, gehen zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers, d. h. hier des Vermieters.

5. Zwar ist zu berücksichtigen, wenn der Mieter Volljurist ist. Dies lässt aber jedenfalls bei einem nicht rechtsanwaltlich tätigen oder auch nicht anderweitig mietrechtlich bewanderten Mieter nicht den Rückschluss auf eine Kenntnis des Minderungsrechts zu. Es ist insbesondere nicht von einer allgemeinen Kenntnis in allen Bevölkerungsteilen vom Bestehen eines Mietminderungsrechtes bei Mängeln der Mietsachen auszugehen.

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IMRRS 2016, 1226

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 - 63 S 177/15

1. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

2. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zu Stande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

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IMRRS 2016, 1205

LG Berlin, Urteil vom 01.06.2016 - 101 O 13/16

1. Die Bestimmungen des § 16a EnEV hinsichtlich der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gelten auch für den Objektverwalter.

2. Der Verwalter ist Sachwalter des Eigentümers und steht damit dem Vermieter gleich.

3. Ob den Makler dieselben Pflichten treffen, bleibt offen.

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IMRRS 2016, 1195

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.07.2016 - 10 A 2577/15

1. Der Energieausweis dient der Information des potentiellen Käufers oder Mieters, um dessen Entscheidung hinsichtlich des Abschlusses eines möglichen Kauf- oder Mietvertrages zu unterstützen.

2. Jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, hat der Mieter keinen Anspruch (mehr) auf die behördliche Überprüfung des die Mietwohnung betreffenden Energieausweises.

3. Das Informationsbedürfnis hinsichtlich der Entscheidung, das Mietverhältnis fortzuführen oder zu beenden, ist dann entfallen.

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IMRRS 2016, 1194

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 - 202 C 3/16

Selbst wenn der Vermieter ein Unternehmer und der Mieter ein Verbraucher ist, hat der Mieter nach der Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Textform kein Widerrufsrecht aus einem Fernabsatzgeschäft.

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IMRRS 2016, 1192

AG Dortmund, Urteil vom 29.04.2016 - 436 C 9/16

1. Stellt der Vermieter dem Mieter nicht die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Belegkopien zur Verfügung, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die Nachzahlung.

2. Der Auskunftsanspruch für Wohnungen mit preisgebundenem Wohnraum besteht auch weiter, wenn nach der geforderten Auskunft die Wohnpreisbindung wegfällt.

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IMRRS 2016, 1186

VG München, Urteil vom 09.05.2016 - 8 K 14.3087

Eine Verdrängungsgefahr durch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 5 DVWoR (GVBl. 2014 S. 39) ist nicht gegeben, wenn aufgrund verträglicher - auch für die Rechtsnachfolger bindenden - Verpflichtungen gesichert ist, dass für den Zeitraum der Geltung der Erhaltungssatzung und damit des Verbots nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR oder darüber hinaus, Mieter des betroffenen Anwesens vor dem Verlust ihrer Wohnungen geschützt sind. Dies gilt umso mehr, als zusätzlich gesetzliche Regelungen - hier § 1 Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 (GVBl. 2015 S. 398) diesen Schutz noch intensivieren. Soweit die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum derartigen Schutzmechanismen unterworfen ist, kann von ihr auch keine Vorbildwirkung ausgehen, die eine Versagung der begehrten Genehmigung rechtfertigen könnte. Vielmehr verstößt die Versagung der Genehmigung in diesem Fall gegen das Übermaßverbot des Art. 15 Grundgesetz (GG).*)

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IMRRS 2016, 1191

LG Wuppertal, Urteil vom 24.05.2016 - 16 S 104/15

1. Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag über Gewerberaum, nach der der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, ist nicht überraschend, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und begründet auch keine Zweifel, ob der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Dritte zum Inhalt haben müsse.*)

2. Hat der Mieter entgegen einer solchen Vereinbarung den Abschluss einer Glasversicherung unterlassen, so kann der Vermieter vom Mieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.*)

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IMRRS 2016, 1176

LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016 - 67 S 72/16

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist.*)

2. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zu Teil gewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den im Rahmen des § 287 ZPO zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels 2015 an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war.*)

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IMRRS 2016, 1171

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.05.2016 - 2-05 O 29/16

1. Auch der Geschäftspartner, der eine Anlage für den Mieter betreibt (hier: Durchführung von Pferderennen auf einer Pferderennbahn), ist durch den Mietvertrag gegenüber dem Vermieter geschützt.

2. Sind störende Maßnahmen (hier: Unterbrechung der Versorgung mit Strom und Wasser) lediglich angekündigt, muss der Besitzer trotzdem über den Fortbestand seines Besitzes ernstlich beunruhigt sein. Darin liegt bereits eine Besitzstörung.

3. Selbst wenn Teile des Geländes (hier: die Ränge des Tribünengebäudes) für Jedermann frei zugänglich sind, hat der Besitzer doch die tatsächliche Sachherrschaft, sofern andere Teile abschließbar und nur mit seinem Willen zugänglich sind.

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IMRRS 2016, 1162

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2016 - 33 C 3463/15

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter einen Briefkasten zur Verfügung zu stellen, der eine ordnungsgemäße Postzustellung ermöglicht. Das bedeutet, dass auch dickere DIN-A4 Umschläge hineinpassen müssen und der Briefkasten gegen das unbefugte Herausnehmen eingeworfener Post gesichert ist.

2. Maßgeblich ist die "Briefkastennorm" (DIN EN 13724).

3. Dass die Wohnungseigentümerschaft dem Anbringen eines neuen Briefkastens nicht zustimmt, ist für die Pflicht des Vermieters unerheblich. Nur das Vorhandensein eines funktionstüchtigen Briefkastens entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IMRRS 2016, 1165

LG München I, Urteil vom 04.05.2016 - 14 S 6582/15

1. Zur Annahme eines Kündigungsrechtes wegen Zahlungsverzug ist es erforderlich, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Zahlungsrückstand befindet. Ob dieser Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wurde, ist unbeachtlich.

2. Eine Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter seine ihm zustehenden Rechte (hier bzgl. Mietmängeln) dadurch bewusst arglistig nutzt, dass er wider besseren Wissens tatsächlich nicht bestehende Mängel behauptet, um den Vermieter zu schädigen.

3. Erstattet der Mieter Strafanzeige gegen den Vermieter, ist eine Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn die Anzeige von keinerlei objektiven Anhaltspunkten gedeckt ist nur genutzt wird, um den Vermieter zu schädigen. Ändert sich die Nutzung des Anwesens von einem reinen Mietshaus zu einer Nutzung durch die temporäre Vermietung an Arbeiter, muss sich dem Mieter eine rechtswidrige Zweckentfremdung aber geradezu aufdrängen.

4. Macht der Mieter nur von den ihm allgemein oder aus dem Mietsverhältnis zustehenden Rechten Gebrauch, ist die Mietvertragsgrundlage nicht zerrüttet und eine Kündigung deswegen nicht gerechtfertigt.

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IMRRS 2016, 1164

LG Berlin, Beschluss vom 11.03.2016 - 63 T 28/16

Die Ankündigung einer Minderung enthält keinen Vorbehalt in Bezug auf die künftig gleichwohl in voller Höhe geleisteten Zahlungen.

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IMRRS 2016, 1149

AG Oranienburg, Urteil vom 13.04.2016 - 23 C 350/15

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn in der Abrechnung die Gesamtkosten benannt werden, die der Vermieter auf den Mieter weiter verteilt. Vorwegabzüge müssen nicht mehr gesondert ausgewiesen sein.

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IMRRS 2016, 1137

BFH, Urteil vom 13.10.2015 - IX R 35/14

1. Beiträge für Risikolebensversicherungen, welche der Absicherung von Darlehen dienen, die zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Immobilienobjekts aufgenommen werden, sind auch dann nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn der Versicherungsvertragsabschluss durch das finanzierende Kreditinstitut vorgegeben war.*)

2. Eine Aufteilung von Beiträgen für Risikolebensversicherungen nach den im Beschluss des Großen Senats des BFH vom 21. September 2009 GrS 1/06 (BFHE 227, 1, BStBl II 2010, 672) niedergelegten Maßstäben kommt nicht in Betracht, wenn sich die durch die Einkünfteerzielung veranlassten Beitragsanteile nicht feststellen lassen und dem Darlehenssicherungszweck gegenüber der Absicherung des Todesfallrisikos eine untergeordnete Bedeutung zukommt.*)

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IMRRS 2016, 1144

BGH, Beschluss vom 14.06.2016 - VIII ZR 43/15

Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Fortführung von BGH, Beschlüsse vom 21.09.2005 - XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter II 3 = IBRRS 2006, 1960 = IMRRS 2006, 1233; vom 20.04.2005 - XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938 unter II 1 a).*)

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IMRRS 2016, 1140

BVerfG, Beschluss vom 14.04.2016 - 1 BvR 243/16

1. Die Entscheidung des BGH vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 (IMR 2016, 59) zur herabgesetzten Kappungsgrenze in Berlin verstößt nicht gegen das Grundgesetz.

2. Eine Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil muss sich in ihrer Begründung inhaltlich mit der Entscheidung und der einschlägigen BVerfG-Rechtsprechung auseinandersetzen.

3. Für einen Verfassungsverstoß muss der Vermieter darlegen, dass genau seine Wohnung zu Unrecht in die Verordnung aufgenommen wurde.

4. Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass eine Kappungsgrenzensenkungsverordnung in anderen Stadtteilen als dem, in dem seine Wohnung liegt, nicht hätte gelten dürfen.

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IMRRS 2016, 1136

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.04.2016 - 3 K 3039/15

1. Bei der Bewertung eines Dachgeschossausbaus ist der Mietwert für den Ausbau gesondert nach dem Baujahr des Ausbaus zu bestimmen, es sei denn, der Ausbau ist nahezu unbedeutend gegenüber dem Bestand.*)

2. Ausgebaute Dachböden sind bei der Mietpreisbildung auch dann als anrechenbare Wohnfläche im Sinne der II. Berechnungsverordnung, nicht lediglich durch einen Zuschlag, zu berücksichtigen, wenn sie im Detail den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprochen haben bzw. entsprechen.*)

3. In Berlin haben nicht nur Wohnungen, sondern auch Einfamilienhäuser schon dann eine (mindestens) gute Ausstattung im Sinne des Mietspiegels 1964, wenn sie über Bad, Warmwasserversorgung und Sammelheizung verfügen.*)

4. Mietpreis und Belegungsbindungen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie am 01.01.1964 (schon) bestanden haben.*)

5. Vermietete ein Arbeitgeber als Grundstückseigentümer am 01.01.1964 Hausgrundstücke freiwillig an seine Bediensteten zu einer niedrigeren Miete als der Marktmiete, liegt darin keine Mietpreisbindung, so dass die Mietspiegelmiete anzusetzen ist, wenn die vereinbarte Miete um mehr als 20 % geringer war. Dies gilt auch für öffentliche Arbeitgeber bei der Vermietung von Beamtenwohnungen.*)

6. Bei einer Wertfortschreibung aus mehreren Gründen ist für jeden Grund gesondert zu prüfen, ob die Fortschreibung wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse oder wegen Fehlerbeseitigung erfolgt, und dementsprechend der zutreffende Fortschreibungsstichtag zu wählen. Ggf. muss die Fortschreibung auf zwei Stichtage aufgespalten und der Fehler bis zur zweiten Fortschreibung beibehalten werden.*)

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IMRRS 2016, 1147

BGH, Urteil vom 29.06.2016 - VIII ZR 173/15

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, IMR 2010, 5; sowie vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, IMR 2015, 140).*)

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.*)

3. Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.*)

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IMRRS 2016, 1129

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 - 65 S 424/15

1. Selbst wenn zwei nebeneinander liegende Häuser eine wirtschaftliche Einheit bilden, stellt ein Gerüst am Nebenhaus keine Besitzstörung für die Mieter des anderen Hauses dar.

2. Die Ankündigung einer Außenmodernisierung stellt noch keine Besitzstörung dar, insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter später erklärt, von den angekündigten Maßnahmen Abstand zu nehmen.

3. Grundsätzlich ist das Aufstellen eines Gerüstes vor den vermieteten Wohnräumen eine wesentliche Beeinträchtigung, weil die Privatheit des Rückzugsbereich der Wohnung durch die Möglichkeit des Hineinsehens gestört wird und ein Öffnen der Fenster unter dem Sicherheitsaspekt, dass das Gerüst jederzeit auch von Dritten betreten werden kann, eingeschränkt wird. Damit stellt es auch eine Besitzstörung dar.

4. Bei bestimmten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten (hier: Dachsanierung und -dämmung, Dachgeschossaufbau) ist das Aufstellen eines Gerüstes vor einem Wohngebäude eine notwendige, nicht vermeidbare Begleiterscheinung und damit vom Mieter zu dulden.

5. Der Vermieter muss das Aufstellen des Gerüstes ankündigen.

6. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes besteht nicht darin, die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu erschweren oder zu verzögern, sondern vielmehr im effektiven Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch vor Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten.

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IMRRS 2016, 1125

AG Hamburg, Beschluss vom 27.06.2016 - 25a C 44/16

1. Regelungen, die ein freiwilliges Entgegenkommen der einen Partei darstellen, um die andere Partei dazu zu bewegen, den Vergleich abzuschließen und den bestehenden Rechtsstreit aus der Welt zu schaffen, erhöhen hingegen den Gegenstandswert des Vergleichs nicht.*)

2. Regelungen der weiteren Nutzung angemieteter Räumlichkeiten vermögen im Rahmen von Räumungsklagen keine Erhöhung des Streitwertes zu begründen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter auf einen ihm zustehenden prozessualen Anspruch auf gerichtliche Bewilligung einer Räumungsfrist im Vergleichswege verzichtet.*)

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IMRRS 2016, 1111

LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15

1. Die Wartungskosten für Rauchmelder sind umlagefähige Betriebskosten.

2. Die Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Rauchmeldern, die sich aus der Bauordnung NRW ergibt, kann dieser vertraglich auf den Vermieter übertragen.

3. Die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt stellen keine Betriebskosten dar.

4. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern treten an die Stelle von Anschaffungskosten und sind damit nicht auf den Mieter umlegbar.

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IMRRS 2016, 1106

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 14 S 11701/15

1. Eine auf kurze befristete Zeiträume erteilte Erlaubnis zur Untervermietung einer Mietwohnung während beruflicher Auslandsaufenthalte des Mieters (höchstens dreimal jährlich) ermächtigt nicht zur dauerhaften, auf Jahre angelegten Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an Dritte.*)

2. Will der Mieter nach Beendigung eines über 2 Jahre andauernden Untermietverhältnisses die Wohnung erneut unbefristet und vollständig Dritten überlassen, liegt ein wichtiger Grund für den Widerruf der erteilten Erlaubnis vor.*)

3. Nimmt der Mieter nach wirksamem Widerruf gleichwohl die geplante Untervermietung vor, so berechtigt diese Pflichtverletzung den Vermieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.*)

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IMRRS 2016, 1103

AG München, Urteil vom 19.11.2015 - 432 C 8687/15

Die regelmäßige unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an "Medizintouristen" berechtigt den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.

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IMRRS 2016, 1097

OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2016 - 8 W 62/15

Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung des Mietobjekts bestimmt sich gemäß § 48 Abs.1 GKG i.V.m.§ 3 ZPO auf das 12-fache der künftigen monatlichen Nutzungsentschädigung.*)

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IMRRS 2016, 1100

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.03.2016 - 33 C 3331/15

1. Stützt der Vermieter die Kündigung auf Eigenbedarf, ist er verpflichtet, dem Mieter eine bis zum Kündigungstermin frei werdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten oder diese selbst zur Befriedigung seines Eigennutzungswunsches zu nutzen.

2. Ist eine vergleichbare Wohnung vor dem Ausspruch der Kündigung bereits vermietet, muss der Vermieter auch darauf hinweisen, insbesondere dann, wenn diese weiterhin leer steht und sich für den Mieter der Eindruck ergibt, der Vermieter verletze so seine Anbietpflicht.

3. Eine ohne diese Information ausgesprochene Kündigung ist nicht ausreichend begründet und damit unwirksam.

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IMRRS 2016, 1098

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.04.2013 - 25 U 16/12

1. Schließen die Parteien einen Mietvertrag über noch zu errichtende Garagen und führen konsensuale Planänderungen zwangsläufig zu einer Verzögerung der Fertigstellung, ist in der Regel davon auszugehen, dass der Mieter den Vermieter stillschweigend von der Erfüllung seiner Gebrauchsüberlassungspflicht für den Bauzeitraum freistellt. Mit Abschluss der Baumaßnahmen endet auch dieser Dispens.

2. Vereinbaren die Parteien eine Regelung zur "Kostentragung", ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch mit Zahlung der anteiligen Baukosten zu überlassen und nicht etwa mit Abnahme der Bauleistung. Der Mieter hat zwar kein Interesse daran, für mangelhafte Bauleistungen zu zahlen, wohl aber, eine mangelhafte Mietsache zu nutzen.

3. Gewährt der Vermieter den vertragsgemäßen Verbrauch nicht fristgerecht, muss der Mieter für diesen Zeitraum auch keine Miete zahlen.

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IMRRS 2016, 1088

LG Hannover, Urteil vom 29.02.2016 - 12 S 9/13

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen iSd § 28 IV S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

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IMRRS 2016, 1087

LG Heidelberg, Urteil vom 28.12.2015 - 11 O 15/15

1. Eigenverbrauch des Stroms liegt vor, wenn der Erzeuger den Strom selbst verbraucht. Entscheidend ist, ob der Erzeuger und der Verbraucher des Stroms personenidentisch sind.

2. Es muss im Wege einer wertenden Gesamtbetrachtung ermittelt werden, ob ein bestimmter Vertrag (im vorliegenden Fall: "Teil-Solarstromanlagen-Mietvertrag") und die durch ihn geschaffenen tatsächlichen Verhältnisse eine Eigenversorgung begründen oder ob eine umlagepflichtige Stromlieferung vorliegt.

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IMRRS 2016, 1089

AG Hamburg, Urteil vom 06.07.2016 - 49 C 6/16

1. Eine Belegeinsicht muss vor Erhebung einer Einwendung erfolgen, wenn diese eine Klärung der offenen Fragen ermöglicht.

2. Soweit der Vermieter eine Belegeinsicht verweigert, besteht die Möglichkeit, dem Nachzahlungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechtes entgegenzutreten, wobei nach Gewährung der Belegeinsicht Einwendungen regelmäßig binnen einer Frist von 3 Monaten zu erheben sind.

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IMRRS 2016, 1073

AG Köpenick, Urteil vom 17.03.2016 - 13 C 203/15

Wird dem Mieter suggeriert, dass der Vermieter den für die Begründung der Mieterhöhung herangezogenen Mietspiegel selbst für ungeeignet hält, so ist er nicht in der Lage, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangen zu prüfen. Das Erhöhungsverlangen ist damit unwirksam.

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IMRRS 2016, 1063

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.06.2016 - 9 T 56/16

1. Eine sog. Freizeichnungsklausel ist jedenfalls isoliert betrachtet grundsätzlich wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

2. Eine Freizeichnungsklausel ist auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.

3. Ob eine Freizeichnungsklausel auch dann wirksam ist, wenn sie gleichzeitig mit einer unwirksam Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist, bleibt offen.

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IMRRS 2016, 1081

BGH, Beschluss vom 14.06.2016 - VIII ZB 4/16

1. Die Beschwer einer Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bemisst sich gemäß § 9 ZPO mit dem 3½ fachen des jährlichen Erhöhungsbetrags.

2. Die Ermittlung der Beschwer darf der Anwalt nicht einer Büroangestellten übertragen.

3. Die Höhe der möglichen Beschwer ist auch maßgeblich für die Frage, ob das Amtsgericht im vereinfachten Verfahren gemäß § 495a ZPO das Verfahren betreiben darf.

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IMRRS 2016, 1102

AG München, Urteil vom 19.11.2014 - 452 C 16687/14

Bezichtigt eine Mieterin die Vermieterin der "brutalen Sterbehilfe" bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung.

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IMRRS 2016, 1071

LG Krefeld, Urteil vom 25.05.2016 - 2 O 86/14

Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist - auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien - gem. § 134 BGB nichtig.*)

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IMRRS 2016, 1070

OLG Bremen, Beschluss vom 17.02.2016 - 4 WF 184/15

1. Nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ehegatte und Mieter, der nach Trennung der Eheleute die volle Miete für die Ehewohnung an den Vermieter gezahlt hat, von seinem Ehegatten und Mitmieter Erstattung des hälftigen Betrages verlangen. Für eine hiervon abweichende Beteiligungsverpflichtung an der Mietzahlung und somit eine anderweitige Bestimmung i. S. d. § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB ist derjenige darlegungs- und beweispflichtig, der sich darauf beruft.*)

2. Eine derartige anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nicht allein daraus hergeleitet werden, dass der wegen der Hälfte der Miete in Anspruch genommene Ehegatte während des verfahrensgegenständlichen Mietzeitraums an den anderen Ehegatten sowohl Trennungs- als auch Kindesunterhalt gezahlt hat, wenn bei der Unterhaltsberechnung weder die Mietzahlungen durch den Unterhaltsempfänger noch sein Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 BGB berücksichtigt worden sind.*)

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IMRRS 2016, 1059

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16

1. Auf die (Wohnraum-)Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses.*)

2. Die Minderung tritt auch dann ein, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters ist dabei kein Raum.*)

3. Auch wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung des Umfeldes gemacht hat, sind darauf beruhende spätere Gewährleistungsansprüche nicht gemäß § 536b Satz 1 oder 2 BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen. Eine entsprechende Fehlvorstellung des Mieters begründet allenfalls den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, der zur Anwendung des § 536b BGB nicht ausreicht. Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Anmietung neben der im Innenstadtbereich gelegenen Mietsache eine noch unbebaute Baulücke befindet.*)

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IMRRS 2016, 1058

BGH, Urteil vom 24.05.2016 - VI ZR 496/15

1. Zum Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit.*)

2. Bei groben Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit (hier: Beleidigungen per SMS) gibt es regelmäßig keinen Anspruch auf Geldentschädigung.

3. Vielmehr kann sich der Geschädigte Geugtuung wegen der Beleidigung im Wege einer Privatklage verschaffen.

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