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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2016, 1566

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.06.2016 - 116 C 190/15

Ein krebskranker Mieter, der aufgrund eines operativen Eingriffs (vorübergehend) nicht sprechen kann, ist aufgrund seines körperlichen Zustands nicht in der Lage, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen. Wegen der erschwerten Wohnungssuche stellt die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB dar.

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IMRRS 2016, 1585

LG Berlin, Urteil vom 11.10.2016 - 67 S 190/16

1. Die (Zahlungsverzugs-)Kündigung eines grundsätzlich zahlungsfähigen Mieters ist keine ordnungsgemäße Nachlassverwaltung. Bei ungewisser Anschlussvermietung ist sie nicht geeignet, den Nachlass nachhaltig zu sichern oder gar zu vermehren.

2. Vielmehr ist bei einer durchschnittlich attraktiven Wohnung eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen oder gar der vollständige Ausfall von Mietzahlungen wegen unterbleibender Anschlussvermietung zu befürchten.

3. Anderes gilt nur, wenn ein Mietrückstand zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich und auch mit einem fortdauernden Zahlungsausfall zu rechnen ist.

4. Übersteigen Mietrückstände eine Monatsmiete, sind nicht ausdrücklich zugeordnete Mietzahlungen jedenfalls dann in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge zu verrechnen, wenn Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters bereits in der Vergangenheit schwankten und teilweise konkrete Überweisungsvermerke hatten.

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IMRRS 2016, 1592

LG München I, Urteil vom 27.10.2016 - 31 S 58/16

1. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten im Falle nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig (Bestätigung Urteil LG München I vom 14.01.2016 - 31 S 20691/14, IMR 2016, 102, und Ergänzung der sog. Bolzplatzentscheidung des BGH v. 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310).*)

2. Nicht zu beanstanden ist, wenn das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt werden.*)

3. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.*)

4. Nur konkrete Anhaltspunkte können dazu führen, dass mit baulichen Veränderungen in der Nachbarschaft gerechnet werden muss. Allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, reicht für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536b BGB nicht aus.*)

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IMRRS 2016, 1333

AG Nienburg, Beschluss vom 23.08.2016 - 6 C 159/16

Die Minderungsbeträge berechnen sich in Abhängigkeit von den Außentemperaturen und sind somit für jeden Monat gesondert festzustellen. Die Minderungsquote verringert sich daher sukzessive bei zunehmend wärmeren Kalendermonaten.

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IMRRS 2016, 1565

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.06.2015 - 2-11 S 233/15

1. Das Wohnwertmerkmal "Ausstattung" umfasst alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und wofür der Mieter keine besondere Vergütung zahlen muss (z.B. Bodenbeläge).

2. Ein Mietzuschlag "restaurierter Altbau" setzt voraus, dass sich in über 50 % der Wohn- und Schlafräume originales Echtholzparkett oder originale Massivholzdielen in gutem Zustand befinden.

3. Ein Zuschlag "Bodenbeläge" setzt dagegen keinen Originalbodenbelag voraus.

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IMRRS 2016, 1564

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2016 - 18 S 295/15

1. Ein einfacher Mietspiegel ist ein Indiz dafür, dass die darin angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

2. Die Frage, ob der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, ist unabhängig von der Frage, ob der Mietspiegel hinreichende Grundlage einer gerichtlichen Schätzung sein kann.

3. Die Verwendung einfacher Mietspiegel garantiert eine rasche Entscheidung und erleichtert dem Vermieter in erheblichem Maße die prozessuale Darlegungslast.

4. Sachverständige können die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht mit vertretbaren Aufwand genauer feststellen. Ein Sachverständigengutachten erfordert deshalb einen Kosten- und Zeitaufwand der zum Streitwert nicht in angemessenem Verhältnis stünde.

5. Der Vorteil eines einfachen Mietspiegels besteht deshalb vor allem darin, dass dieser auf erheblich breiterer Tatsachenbasis beruht und weitere Rechtsverfolgungskosten vermeidet.

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IMRRS 2016, 1561

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2016 - 65 S 383/14

1. Der Vermieter hat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.

2. Die Ankündigung dient dazu, den Mieter frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen zu informieren, damit er auf Grundlage dieser Informationen vorab prüfen kann, ob und von welchen der ihm zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte.

3. Die Wahl, ob vorhandene Fenster oder andere wesentliche Bestandteile der im Eigentum des Vermieters stehenden Mietsache instand gesetzt werden, liegt im Ermessen des Vermieters, nicht des Mieters.

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IMRRS 2016, 1559

BGH, Beschluss vom 21.09.2016 - VIII ZR 277/15

1. Zum Nachweis eines vor der Beschlagnahme eines Mietgrundstücks mit einem Verwandten des damaligen Eigentümers abgeschlossenen Mietvertrags und der Erbringung einer behaupteten Einmalzahlung auf die Miete (im Anschluss an Senatsurteil vom 18.09.2013 - VIII ZR 297/12, IMR 2013, 516).*)

2. Der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses, wozu auch ein Mietverhältnis auf die Lebensdauer des Mieters gehört, ist nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Nettomiete, also 42 Monatsmieten, zu bemessen.

3. Bei Vereinbarung einer Einmalmiete für eine lebenslange Wohndauer ist zur Ermittlung der Beschwer der Einmalbetrag auf die Dauer der voraussichtlichen weiteren Lebenserwartung des Mieters zu verteilen.

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IMRRS 2016, 1539

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 10.10.2016 - 1 LA 142/15

1. Der Pächter eines Kleingartengeländes kann sich nicht dagegen wehren, dass der Verpächter und Eigentümer für angrenzende Wohngebäude - die von der Kleingartenanlage umschlossen werden - einen zur Kleingartenpachtanlage gehörenden Weg als Zufahrt und Zugang ins Grundbuch eintragen lässt.

2. Das öffentliche Baurecht ist grundstücksbezogen und regelt nur Rechte und Pflichten, die die Grundstücke untereinander betreffen. Allein der Eigentümer – nicht Mieter oder Pächter - vertritt das Grundstück nach außen. Das Sonderrecht der Grundstückseigentümer richtet sich ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Pächter dagegen kann seine Belange nur im Rahmen des durch das Bundeskleingartengesetz modifizierten Pachtrechts wahren.

3. Sinn und Zweck des Bundeskleingartengesetzes ist es, die grundgesetzlich verbürgten Eigentümerbefugnisse - also die freie Entscheidung über den Eigentumsgegenstand und die Nutzungsmöglichkeiten - in Einklang zu bringen mit den typischen Interessen des Kleingartennutzers.

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IMRRS 2016, 1537

AG Pfaffenhofen/Ilm, Urteil vom 04.03.2016 - 1 C 829/15

1. Ein Mieter eines Mehrfamilienhauses haftet nicht für einen Schaden, den seine Gäste an der Wohnungstür eines anderen Mieters verursachen. Sofern der gastgebende Mieter die Gäste nicht dazu animiert hat, handelt es sich bei der Schadensverursachung des Gastes um einen Exzess.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Haftung für Verschulden Dritter auf die Mieter abwälzt, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

3. Für die Frage, ob der Mieter für Schlierenbildung im Parkett aufkommen muss, ist der Zeitwert des Parkettfußbodens entscheidend. Um diesen festzustellen, sind Angaben des Vermieters zu Alter und Zustand des Parkettbodens bei Übergabe der Wohnung an den Mieter notwendig.

4. Instandsetzungen und Instandhaltungen sind Teil der Vermieterpflichten und können nur in geringem Umfang auf den Mieter übertragen werden.

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IMRRS 2016, 1529

AG Saarbrücken, Urteil vom 07.10.2016 - 36 C 348/16

1. Umlagefähige Betriebskosten sind nur solche Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Gebäude sowie der Anlagen und Einrichtungen entstehen.

2. Kosten, die durch Mieterwechsel entstehen sind einmalige Aufwendungen, die nicht mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden können.

3. Sollen Gesamtkosten auf Mieter umgelegt werden, muss ein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel angewandt werden.

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IMRRS 2016, 1505

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.04.2016 - 33 C 3920/15

1. Wird entsprechend einer Ratenzahlungsvereinbarung bei einer verspätet gezahlten Rate der gesamte Rückstand fällig, lebt die Ratenzahlungsvereinbarung nicht durch Annahme weiterer Raten wieder auf.

2. Wurde ein Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wirksam beendet, ist eine Räumungs- und Herausgabeklage begründet. Die Schonfristregelung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) tritt erst mit Zahlungseingang der gesamten fälligen Miete ein.

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IMRRS 2016, 1526

BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 23/16

1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

2. Dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nimmt der Klausel nicht ihren Charakter als Allgemeine Geschäftsbedingung; die gewählte Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung wäre nur dann nicht gegeben, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar von dem Vertragspartner des Verwenders nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre.

3. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

4. Eine Klausel

"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."

ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist. Sie ist damit zulässig (vgl. Leitsatz 3).

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IMRRS 2016, 1497

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2016 - 65 S 386/15

1. Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Allein Wunsch und Wille, die Wohnung selbst oder für Angehörige zu nutzen, reicht ebenso wenig, wie der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen.

2. Zum Schutz des Mieters darf überprüft werden, ob der Erlangungswunsch ernsthaft besteht, nicht missbräuchlich geltend gemacht wird und auch keine andere Wohnung des Vermieters zur Verfügung steht. Konkrete Einwände des Mieters, die erhebliche Zweifel an der Richtigkeit des Eigennutzungswunsches des Vermieters begründen, müssen gerichtlich überprüft und die Umstände lebensnah gewürdigt werden.

3. Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben sich aus einem vom Vermieter verfolgten Verkauf der Wohnung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung des Mieters.

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IMRRS 2016, 1496

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2016 - 65 S 177/16

1. Die materielle Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels (i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB) überprüft werden.

2. Während dem qualifizierten Mietspiegel eine Vermutungswirkung zukommt (§ 558d Abs. 3 BGB), stellt ein einfacher Mietspiegel nur ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend widergeben. Diese Indizwirkung kann durch Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erschüttert werden.

3. Maßgeblich für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht der Zeitpunkt der Errichtung, sondern der zum aktuellen Zeitpunkt übliche Mindestausstattungsstandard (z.B. Elektrizitätsversorgung).

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IMRRS 2016, 1513

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2016 - 2-11 S 61/15

1. Ein Vermieter kann das Kautionsguthaben nur berechtigt in Anspruch nehmen, wenn er beweist, dass ein Schaden vorliegt, dessen Ursache aus dem Obhutsbereich des ehemaligen Mieters stammt.

2. Erst wenn der Vermieter eine Schadensursache aus seinem eigenen Pflichtenkreis und durch Dritte ausschließt, muss sich der Mieter entlasten.

3. Schäden an Türen und Fußboden (hier: Schleifspuren durch verzogene Türzargen wegen Haussetzungen und durch Zeitablauf und Abnutzung alte defekte Fenstergriffe) hat der Mieter nicht zu vertreten. Diese stellen keinen über eine vertragsgemäße Abnutzung hinausgehenden Schaden dar.

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IMRRS 2016, 1503

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.05.2016 - 24 U 164/15

1. Aus einer ergänzenden Auslegung des vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags ergibt sich ein konkludenter Regressverzicht des klagenden Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Leitungswasserschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (versicherungsrechtliche Lösung).*)

2. Den Mieter trifft nur der Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, wenn nicht auszuschließen ist, dass ein Wasserschaden eingetreten ist, weil er das infolge von Verkalkung schwergängige Zulaufventil eines Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht hat.*)

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IMRRS 2016, 1495

AG Spandau, Urteil vom 31.03.2015 - 5 C 4/15

1. Kann ein 2,61 qm großer Kellerraum wegen Feuchtigkeit nicht vertragsgemäß genutzt werden, ist eine Mietminderung von 3% angemessen aber auch ausreichend. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Höhe von 25 % ist nicht berechtigt.

2. Erklärt der Mieter ausdrücklich, zukünftig geschuldete Miete nicht mehr begleichen zu wollen, ist eine Klage des Vermieters auf künftige Leistung der Miete zulässig und begründet.

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IMRRS 2016, 1483

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.07.2015 - 10 C 326/14

1. Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn der Mieter die fällige Miete vor Rechtshängigkeit begleicht.

2. Durch die Zahlung wird auch eine mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.

3. Die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst aufgrund des Wortlauts "die Kündigung" auch solche ordentlichen Kündigungen, die sich auf denselben Sachverhalt stützen, der die fristlose Kündigung begründete.

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IMRRS 2016, 1484

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.03.2016 - 33 C 4224/15

1. Ein Mieter ist verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und dem Vermieter in diesem Zusammenhang zu angemessener Tageszeit Zutritt zur Mietwohnung zu gewähren.

2. Die Zutrittsgewährung ist keine rechtsgeschäftliche Erklärung, sondern eine Kundgebung des tatsächlichen Willens.

3. Gibt der Mieter durch sein Verhalten Anlass zur Klageerhebung, hat er die entstehenden Kosten zu tragen.

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IMRRS 2016, 1506

LG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016 - 23 S 18/15

1. Eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist, sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt, der Störende vor der Kündigung abgemahnt wurde und dass zwischen Störung und Ausspruch der Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang besteht.

2. Durch Rauchen in einer Mietwohnung allein wird die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch noch nicht überschritten. Ein Mieter darf in seiner Wohnung rauchen. Die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch wird vielmehr erst dann überschritten, wenn der Mieter bei Ausübung des grundsätzlich vertragsgemäßen Rauchens in der Wohnung das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB nicht genügend beachtet, etwa indem er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie z. B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, nicht ergreift, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen.

3. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung sind an die Prüfung des nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauchs im Einzelfall strenge Anforderungen zu stellen.

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IMRRS 2016, 1482

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.12.2015 - 33 C 2580/15

1. Ein Mieter darf sich bei der Einsicht der Belege zur Betriebskostenabrechnung von Dritten begleiten lassen.

2. Wird dem Mieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert, steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht an dem Nachzahlungsbetrag zu mit der Folge, dass die Nachzahlung nicht fällig wird.

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IMRRS 2016, 1492

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2016 - 24 U 59/15

Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume nach vorheriger Abmahnung aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter veranlasst, dass die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen LKW mehrere Wochen lang blockiert wird.*)

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IMRRS 2016, 1477

AG Lünen, Urteil vom 07.04.2016 - 7 C 507/15

Eine Wohnung, bei der das Badezimmer und sämtliche Böden umfangreich saniert wurden, ist nicht vergleichbar mit einer Wohnung, bei der sich das Bad noch im Ursprungszustand (Baujahr 1962) befindet und auch keine neuen Bodenbeläge bei Anmietung durch den Vermieter eingebaut wurden.

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IMRRS 2016, 1481

LG Dortmund, Urteil vom 09.08.2016 - 1 S 176/16

Streiten einzelne Wohnungseigentümer über die Pflicht zur Beseitigung baulicher Veränderungen auf der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenfläche, sind alle übrigen Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit beizuladen, um widersprüchliche Entscheidungen zu vermeiden.

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IMRRS 2016, 1474

AG München, Urteil vom 11.11.2015 - 416 C 27402/14

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit Entgelten von Vergleichswohnungen begründet, müssen die Angaben der Vergleichswohnungen zutreffend (hier: Baujahr; Vergleichsmiete) und die Lage im Haus eindeutig identifizierbar sein.

2. Der Mieter muss überprüfen können, ob die Wohnungen mit der Mietwohnung tatsächlich vergleichbar sind.

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IMRRS 2016, 1473

AG Köpenick, Urteil vom 25.05.2016 - 6 C 14/16

1. Eine erneuerte Fassade und ein erneuertes Dach sind wohnwerterhöhende Merkmale in den Merkmalgruppen "Gebäude" und "Wohnumfeld", die einen Mietpreiszuschlag von 20% des Spannoberwertes zum Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen.

2. Wohnwertmindernde Merkmale in der Merkmalgruppe "Bad" stehen der Mieterhöhung nicht entgegen.

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IMRRS 2016, 1471

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.03.2016 - 2-11 S 51/16

1. Maßgeblich für die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung ist allein die Kenntnis des Vollstreckungsgläubigers.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sich hinsichtlich einer im Hauptmietvertrag erlaubten Untervermietung zu erkundigen, nur fahrlässige oder grob fahrlässige Unkenntnis vom Besitzerwerb schadet.

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IMRRS 2016, 1467

AG Saarbrücken, Urteil vom 24.08.2016 - 3 C 490/15

1. Mängelbeseitigung ist vorrangig Sache des Vermieters.

2. Ein Selbstbeseitigungsrecht des Mieters setzt voraus, dass dem Vermieter Gelegenheit zur Mangelbeseitigung gegeben wurde und dieser sich in Verzug befindet.

3. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz für eine eigenmächtige Reparatur kann nicht auf § 539 BGB gestützt werden.

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IMRRS 2016, 1440

LG Essen, Beschluss vom 30.06.2016 - 15 S 99/16

1. Es besteht kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Entfernung von eingebrachter Ausstattung (hier: Regalbretter im Keller), wenn der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht schlüssig dargelegt werden kann.

2. Ein Auszugsübergabeprotokoll ohne Angaben zum Umgang mit vorhandenen Einbauten ist so auszulegen, dass der Vermieter mit dem Verbleib einverstanden war.

3. Es gibt keine prozessuale Regel, dass derjenige, der vermeintlich leichter einen Beweis führen kann, auch dazu verpflichtet ist.

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IMRRS 2016, 1462

AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016 - 2 C 202/16

1. Zahlt der Mieter für eine Wohnung, die in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um 10% übersteigt, kann er die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.

2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens einen sog. einfachen Mietspiegel (hier: den Berliner Mietspiegel 2015) heranziehen. Auch ein solcher Mietspiegel darf in die Überzeugungsbildung des Gerichts mit einfließen.

3. Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Trägt der Vermieter substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein.

4. Zur Berechnung der zulässigen Höchstmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2015.

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IMRRS 2016, 1454

AG Schöneberg, Urteil vom 18.02.2016 - 106 C 282/15

Selbst wenn eine Asbestbelastung im Liegestaub noch nicht vorliegt, hat der Mieter eine Asbestsanierung der Wohnung zu dulden,

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IMRRS 2016, 1447

BGH, Urteil vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15

1. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a oder Nr. 3 b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. 07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4).*)

2. Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.*)

3. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.*)

4. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14, IMR 2015, 7 = NJW 2015, 406 Rz. 18).*)

IMRRS 2016, 1426

LG Essen, Urteil vom 21.07.2016 - 10 S 43/16

1. Begehrt der Kläger die Feststellung der Berechtigung zur Minderung nicht nur für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft, ist eine etwaige Leistungsklage auf Erstattung überzahlter Miete nicht vorrangig.

2. Eine defekte Telefonleitung stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar.

3. Dies rechtfertigt eine Mietminderung von 10%.

4. Die Pflicht zur Reparatur von Telefonleitungen trifft das Telekommunikationsunternehmen, mit dem ein Vertrag über die Erbringung von Telekommunikationsdienstleistungen geschlossen wurde. Den Vermieter trifft vor diesem Hintergrund lediglich die Pflicht, dem Telekommunikationsunternehmen den Zugang zum Haus zu ermöglichen und die Zustimmung zu den erforderlichen Arbeiten zu erteilen sowie diese zu dulden.

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IMRRS 2016, 1419

AG Frankenthal, Urteil vom 21.07.2016 - 3a C 183/16

1. Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn sich die Parteien bei Mietvertragsschluss darauf geeinigt haben, dass dergleichen jedenfalls ohne Genehmigung des Vermieters verboten ist.

2. Allerdings kann sich der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, nach Treu und Glauben nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen.

3. in einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht.

4. Nichts anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist grundsätzlich unbeachtlich.

5. Solange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist, ist die optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum des Vermieters augenscheinlich gegeben. Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich.

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IMRRS 2016, 1404

AG Saarbrücken, Urteil vom 09.09.2016 - 36 C 195/15

1. Die Zustellung mit Einwurf-Einschreiben dokumentiert nicht, welchen Inhalt das zugestellte Schriftstück hat.

2. Möchte der Vermieter vom Mieter für bei dessen Auszug vorhandene Schäden Ersatz, so muss ein eingeholtes Angebot den konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen zugeordnet werden können.

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IMRRS 2016, 1400

KG, Urteil vom 18.07.2016 - 8 U 234/14

1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter heraus, steht es einem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB nicht entgegen, dass er sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat.

2. Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben nicht auf eine vertragliche Regelung berufen, dass er bei Stellen eines Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, wenn er sich in einem Mietrückstand befindet, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

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IMRRS 2016, 1396

BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 178/15

Unterstellt ein Gericht nur einen unwesentlichen Teil eines zusammenhängenden Vortrags einer Partei als wahr, während es den wesentlichen, entscheidungserheblichen Vortrag und den hierzu erfolgten Beweisantritt übergeht, liegt darin eine Gehörsverletzung.*)

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IMRRS 2016, 1383

LG Hamburg, Urteil vom 10.05.2016 - 316 S 80/15

1. Eine im Formularmietvertrag enthaltene Empfangs-Bevollmächtigungsklausel ist wirksam.*)

2. Selbst wenn der Kündigungsempfänger geschäftsunfähig ist, genügt der Zugang der Kündigungserklärung an den - notariell - Generalbevollmächtigten. Der Bestellung eines Betreuers bedarf es insoweit nicht.*)

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IMRRS 2016, 1390

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23.09.2015 - 5 N 6.13

1. Der öffentlich geförderte Wohnraum muss allein dem Wohnen dienen, um dem Ziel des § 1 WoFG gerecht zu werden - nämlich Wohnraumversorgung der Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen könnten und auf Unterstützung angewiesen sind.

2. Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Zugang der Wohnungssuchenden nicht nur von einem Wohnbedürfnis, sondern darüber hinaus von wohnzweckfremden Voraussetzungen abhängig gemacht wird.

3. Vermietet eine gemeinnützige GmbH die öffentlich geförderte Wohnung einer betreuten, therapeutischen Wohngemeinschaft weiter, so ist diese Weitervermietung rechtmäßig.

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IMRRS 2016, 1378

LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 - 67 S 162/16

Zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB des für eine zum 1. Hinterhof eines Mietshauses ausgerichteten Wohnung zu leistenden Mietzinses wegen erheblicher (Lärm-)Beeinträchtigungen, die von einem nach Mietvertragsschluss im 2. Hinterhof des Mietshauses aufgenommenen Hotelbetrieb mit 60 Zimmern, Apartments und Ferienwohnungen ausgehen.*)

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IMRRS 2016, 1377

AG Dresden, Urteil vom 29.08.2016 - 146 C 310/16

1. Ein durch einen Hausverwalter ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es nicht ausdrücklich im Namen des Vermieters begehrt wird.*)

2. Bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters aus den Umständen ergibt, was bei einer Vertretung durch die dem Mieter bekannte Hausverwaltung der Fall ist. Die Vertretung muss im Mieterhöhungsbegehren selbst nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter muss in diesem auch nicht namentlich benannt werden.*)

3. Auf in einem qualifizierten Mietspiegel genannte Ausstattungsmerkmale zur Einordnung der Wohnung in eine (höhere) Ausstattungsklasse kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn es sich um vom Mieter selbst finanzierte Verbesserungen handelt.*)

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IMRRS 2016, 1368

AG Hamburg, Urteil vom 20.05.2016 - 25a C 315/15

1. Beantragt der Mieter eine Untervermietungserlaubnis und ist der Vermieter verpflichtet, diese zu erteilen, liegt keine unerlaubte Untervermietung vor.

2. Zieht die Tochter der Mieterin mit ihren Kindern in die Mietwohnung, während die Mutter sich bereits in einem Pflegeheim zur Kurzzeitpflege befindet, und verstirbt die Mutter dort, ohne nochmals in ihre Wohnung zurückzukehren, so haben Mutter und Tochter dennoch in einem gemeinsamen Haushalt gelebt, so dass die Tochter nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eintritt.

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IMRRS 2016, 1367

VG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 6 K 112.16

Für die zeitweise Vermietung von Zweitwohnungen zu Ferienzwecken muss eine Ausnahmegenehmigungen nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erteilt werden, denn durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer tritt kein Wohnraumverlust ein.

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IMRRS 2016, 1353

BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24.03.1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, IMR 2006, 3).*)

2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB.*)

3. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.*)

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IMRRS 2016, 1328

OLG Schleswig, Urteil vom 01.07.2016 - 1 U 173/13

1. Der Eigentümer eines Grundstücks, von dem ein Überbau ausgeht, wird nur dann Eigentümer des Gesamtgebäudes, wenn er das Gebäude selbst errichtet. Der Mieter oder Pächter steht dem Eigentümer nicht gleich.

2. Vom Mieter errichtete Gebäude sind in der Regel nur vorübergehend Bestandteil des Grundstücks, weil davon ausgegangen wird, dass dieser die Gebäudeteile mit Mietende entfernt.

3. Der Eigentümer kann den Überbau auch nicht billigen und ihn sich so zu eigen machen, wenn er seit Jahren dessen Beseitigung verlangt.

4. Das Eigentumsrecht führt nicht dazu, dass der Vermieter dem Eigentümer angrenzender Grundstücke Maßnahmen verbieten könnte, die dazu führen, dass ein vormals bestehender Gewässerzugang nicht mehr gegeben ist.

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IMRRS 2016, 1321

OLG Rostock, Urteil vom 25.02.2016 - 3 U 73/12

1. Hat ein Dritter eine Erfüllungsbürgschaft für die vertraglichen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter übernommen, so haftet der Bürge im Falle der Insolvenz des Mieters nach Ausübung des Sonderkündigungsrechts durch den Insolvenzverwalter (§ 109 Abs. 1 Satz 1 InsO) nicht für die Schadensersatzansprüche des Vermieters nach § 109 Abs. 1 Satz 3 InsO.

2. Nur wenn der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, bevor die Kündigungsfrist des Insolvenzverwalters abgelaufen ist, haftet der Bürge wieder für Schadensersatzansprüche des Vermieters.

3. Auf eine Klageerweiterung nach § 264 Nr. 2 ZPO, welche auch der Wechsel von einer Feststellungs- zu einer Leistungsklage darstellt, findet § 533 ZPO keine Anwendung.*)

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IMRRS 2016, 1318

LG Hanau, Beschluss vom 01.04.2016 - 3 T 69/16

1. Auch im Rahmen von Anträgen nach § 259 ZPO und im Rahmen von Klageerweiterungen gilt, dass eine Sicherungsanordnung gemäß § 283a ZPO nur für Mieten ergehen kann, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind.

2. Das Gericht ist über den Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung nicht zur Gewährung rechtlichen Gehörs veranlasst, wenn lediglich eine Rechtsfrage zur Entscheidung steht.

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IMRRS 2016, 1308

AG Heilbronn, Urteil vom 11.05.2016 - 7 C 3434/15

1. Hat ein Mietvertrag zum Inhalt, dass der Mieter dem Vermieter die Kosten u. a. für Gas und Wasser zu erstatten hat, folgt daraus keine Lieferpflicht des Vermieters mit diesen Medien.

2. Ein Zwangsverwalter, demgegenüber ein solcher Mietvertrag wirksam ist (§ 152 Abs. 2 ZVG), muss auf Grund einer derartigen Regelung Gas- und Wasserlieferungen des Versorgers nicht als sog. Realofferte verstehen. Er wird durch die Entgegennahme nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens und haftet demzufolge nicht für Entgelte aus den Lieferungen.

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IMRRS 2016, 1319

OLG München, Urteil vom 23.10.2015 - 5 U 4375/13

1. Die Übernahme eines Mietvertrags durch einen späteren Insolvenzschuldner ist Rechtshandlung i.S.d. § 129 InsO. Die Insolvenzgläubiger sind benachteiligt, soweit über den Zeitraum der Insolvenzeröffnung hinaus Masseverbindlichkeiten entstehen und durch Mietansprüche für die Zeit vor Insolvenzeröffnung als Insolvenzforderungen Quotennachteile für die übrigen Insolvenzgläubiger entstehen.

2. Übernimmt im Rahmen einer Umstrukturierung eines Konzerns die Muttergesellschaft vertragliche Verpflichtungen einer Tochtergesellschaft, kann dies mit dem Vorsatz der Gläubigerbenachteiligung i.S.d. § 133 Abs. 1 InsO erfolgen. Dem Vertragspartner ist dieser Vorsatz bekannt, wenn die Vertragsübernahme in Kenntnis von Zahlungsschwierigkeiten des Konzerns erfolgte.

3. In der Übernahme eines Mietvertrags liegt eine inkongruente Deckung, wenn der Vermieter gegenüber dem Übernehmenden keinen Anspruch auf Eintritt in den Vertrag hat.

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