Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2016, 1910

LG Berlin, Beschluss vom 13.10.2016 - 67 S 285/16

Beruft sich der Mieter auf einen seinen Zahlungsverzug ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum, weil er vor Zugang der Kündigung keine Kenntnis vom Ausbleiben der vom Jobcenter übernommenen Zahlungen gehabt habe, ist er für seine Unkenntnis darlegungs- und beweisbelastet. Behauptet der Vermieter, den Kündigungsrückstand vorher angemahnt zu haben, hat der Mieter den Nichtzugang der Mahnung beweisen.*)

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IMRRS 2016, 1904

LG Berlin, Beschluss vom 18.10.2016 - 67 S 327/16

Nimmt der Vermieter einen Dritten als Besitzer der Wohnraummietsache nach § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Räumung und Herausgabe in Anspruch, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des gegen den Wohnraummieter geführten Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat. Ein non-liquet geht zulasten des Vermieters.*)

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IMRRS 2016, 1896

OLG Brandenburg, Beschluss vom 11.11.2016 - 6 U 51/15

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Kündigung (hier: eines Mietvertrags über ein Altenpflegeheim) setzt einen schlüssig vorgetragenen Schaden voraus.

2. Um eine eingetretene Vermögensminderung zu berechnen, muss zunächst dargestellt werden, wie sich die Vermögenslage bei ordnungsgemäßer Vertragsdurchführung dargestellt hätte und anschließend die Vermögenssituation dargestellt werden, wie sie sich aus der behaupteten Pflichtverletzung ergibt. Dabei sind sämtliche Vor- und Nachteile des nicht erfüllten Vertrages zu saldieren.

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IMRRS 2016, 1890

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15

1. Für Mieterhöhungsverlangen gilt das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge nicht. Anders als im Versandhandel und bei vergleichbaren Geschäften, auf die die Normen für Fernabsatzverträge ausgerichtet sind, berechtigt das Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung auf dem Klageweg. Es käme zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist (§ 558b Abs. 2 BGB) bestehen würde Die §§ 312 ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht anwendbar (entgegen LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16, IMRRS 2017, 0568).

2. Ob die Regelungen zur Mieterhöhung den Normen zum Fernabsatzvertrag als spezielleres Recht vorgehen oder aber die Fernabsatz-Regelungen im Wege der teleologischen Reduktion so zu verstehen sind, dass sie nicht für Mieterhöhungen gelten, wird offen gelassen.

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IMRRS 2016, 1884

LG Berlin, Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16

1. Der Zahlungsverzug des Mieters mit einem die Bagatellgrenzen des Europäischen Verfahrens für geringfügige Forderungen ("small claims procedure", VO (EG) Nr. 861/2007) erheblich unterschreitenden Betrag (hier: 911,92 EUR) rechtfertigt bei einem langjährigen Mietverhältnis die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete zumindest dann nicht, wenn der Verzug darauf zurückzuführen ist, dass dem Mieter bei der Beantragung oder Überwachung der ihm zustehenden und seine Miete deckenden staatlichen Transferleistungen bloße Fahrlässigkeit zur Last fällt.*)

2. Zum etwaigen Gleichlauf der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast im Miet- und Arbeitsrecht bei einer verhaltensbedingten Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung für das vom Kündigenden behauptete Verschulden des Gekündigten.*)

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IMRRS 2016, 1873

OLG Hamm, Urteil vom 14.09.2016 - 30 U 9/16

Die Ausübung eines Vormietrechts ist nicht treuwidrig, wenn dem Vormietberechtigten die Erbringung einer Leistung unmöglich ist, deren vertraglich verpflichtende Vereinbarung nicht hinreichend klar, sondern nur eine von mehreren Auslegungsmöglichkeiten des Mietvertrages ist, in den er eintritt.*)

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IMRRS 2016, 1888

AG Hersbruck, Urteil vom 04.02.2016 - 11 C 146/15

1. Es ist eine Nebenpflicht des Vermieters, Mieter nach festgestelltem Legionellen-Befall im Trinkwasserleitungssystem des Hauses über Art und Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Unterlässt der Vermieter dies trotz Aufforderung des Mieters, steht dem Mieter ein Recht zur Kündigung zu.

2. Bleiben Mieter zunächst trotz Kenntnis des Legionellen-Befalls im Haus wohnen, haben sie jedoch ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt, so dass ihnen zuzumuten ist, eine ordentliche Kündigung auszusprechen und den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten.

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IMRRS 2016, 1880

KG, Urteil vom 01.07.2016 - 14 U 23/15

1. Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Energiedienstleister, wenn dieser Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft abrechnet (hier: Daten zweier Messuhren fehlerhaft addiert).

2. Haben Mieter aufgrund der für sie nicht erkennbar fehlerhaften Abrechnung überhöhte Nebenkosten gezahlt, steht ihnen ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Der Vermieter hat dann einen Schaden in Höhe dieser zu viel gezahlten Nebenkosten, weil er seinerseits gegenüber Mietern, die aufgrund der fehlerhaften Abrechnung zu geringe Nebenkosten gezahlt haben, wegen Fristablaufs (§556 Abs. 3 Satz 3 BGB) keinen Nachzahlungsanspruch geltend machen kann.

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IMRRS 2016, 1848

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2016 - 67 S 41/16

1. Bei jeder Art von Lärm - auch Kinderlärm - ist auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

2. Kleinkinder sind naturgemäß nicht in der Lage, ihren Unmut und Unbehagen differenziert auszudrücken und bedienen sich akustischer Äußerungen, die von anderen Personen als Schreien und Brüllen wahrgenommen werden. Auch diese akustischen Einwirkungen stellen jedoch das normale Maß einer Wohnnutzung durch kleine Kinder dar.

3. Von Mietern in öffentlich geförderten, familientauglichen Wohnungen ist ein höheres Maß an "Geräuschtoleranz" zu erwarten als von Mietern extrem teurer Altbauwohnungen, Luxusappartements oder als "seniorengerecht" angebotener Wohnungen.

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IMRRS 2016, 1861

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 - 65 S 63/16

1. Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Ist dieser Zeitpunkt erreicht, können keine Betriebskostenvorschüsse mehr gefordert werden.

2. Zieht nach Ende der Mietzeit nur einer von mehreren Mietern aus, schulden alle Mitmieter als Gesamtschuldner Nutzungsentschädigung für die nicht fristgerechte Rückgabe der Wohnung.

3. Beschädigen die Mieter die Wohnung durch verklebte Mustertapeten oder Wischtechniken, die nicht rückstandslos entfernt werden können, geht dies über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus und sie müssen entstehende Renovierungskosten zahlen.

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IMRRS 2016, 1858

AG Wedding, Urteil vom 07.12.2016 - 18 C 270/16

1. Wird der mit einem Verein über die Nutzung eines Grundstücks geschlossene Vertrag beendet und der Verein rechtskräftig zur Herausgabe des Grundstücks verurteilt, muss auch der Mieter der vom Vereins vermieteten Zivi-Wohnung auf dem als Kinderbauernhof genutzten Grundstück ausziehen.

2. Nach beendetem Nutzungsüberlassungsvertrag bestehen keine Rechte des Vereins gegenüber dem Grundstückseigentümer mehr. Der Mieter, der selbst kein Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer hatte, kann diesem gegenüber nicht mehr Rechte geltend machen, als der Verein als Vertragspartner des Eigentümers, sodass der Mieter aus der Zivi-Wohnung ausziehen muss.

3. Zieht der Mieter aus der Zivi-Wohnung nicht aus, verletzt er vorsätzlich und rechtswidrig dessen Eigentumsrechte.

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IMRRS 2016, 1862

LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2016 - 65 S 54/16

1. Der Streitwert für die Klage auf Mietminderung bemisst sich nach dem 3,5 fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung.

2. Der Streitwert für die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts bemisst sich nach dem Jahresbetrag der Mietminderung.

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IMRRS 2016, 1859

LG Berlin, Urteil vom 19.07.2016 - 18 S 330/15

1. Dem Mieter kann keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten vorgeworfen werden, wenn er die Miete rechtzeitig vor Fälligkeit überweist.

2. Ein Mieter darf davon ausgehen, dass die Zahlung zwischen zwei großen inländischen Bankinstituten nicht mehr als einen Bankarbeitstag in Anspruch nimmt. Erfolgt die Gutschrift der Zahlung erst drei Bankarbeitstage später beim Vermieter, rechtfertigt dies mangels persönlichen Schuldvorwurfs keine Kündigung.

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IMRRS 2016, 1857

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2016 - 29 O 407/15

1. Nimmt eine Gesellschaft in Deutschland am Rechtsverkehr teil, muss sie auch die Möglichkeit haben, Rechte zu begründen und klageweise geltend zu machen. Bei Zweifeln über die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft nach ausländischem Recht, ist diese als nicht eintragungspflichtige rechtsfähige Personengesellschaft deutschen Rechts zu behandeln.

2. Wird ein erheblich sanierungsbedürftiges Objekt für ein Theater mietfrei überlassen, aber regelmäßig ein Betriebskostenvorschuss in Rechnung gestellt und zunächst auch über drei Jahre hinweg bezahlt, besteht ein Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter diese Zahlungspflicht mehr als zwei Monate in Folge nicht erfüllt.

3. Gemietete Flächen, für die kein Besitzrecht mehr besteht, weil der Mietvertrag wirksam beendet ist, sind zu räumen und herauszugeben.

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IMRRS 2016, 1821

KG, Urteil vom 21.11.2016 - 8 U 121/15

1. Zur Minderung der Miete bei verzögerter Eröffnung eines neu zu errichtenden Einkaufszentrums.*)

2. Aus der Regelung in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter sein Geschäft spätestens einen Monat nach Übergabe des Mietobjekts bzw. bei einer gemeinsamen Eröffnung des Geschäftszentrums zu eröffnen und die volle Miete zu zahlen hat, ergibt sich nur, dass das Geschäftszentrum nicht notwendig bei Übergabe eröffnet sein muss und die Mietsache für die vertraglich vereinbarte Ausbauzeit von einem Monat vertragsgemäß ist.*)

3. Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Geschäftszentrum darüber hinaus nicht eröffnet wird und das Mietobjekt infolge fehlender Zugänglichkeit für Kunden nicht für den Geschäftszweck des Mieters genutzt werden kann.*)

4. Die Regelung im Formularmietvertrag,

"Verzögerungen in der Fertigstellung der Gewerke außerhalb des Mietobjekts geben dem Mieter kein Recht, die Übergabe abzulehnen, die Minderung des Mietzinses vorzunehmen oder Schadensersatz zu verlangen, es sei denn, sie beeinträchtigen den Betrieb des Mietobjekts wesentlich",

gilt auch für Verzögerungen nach Übergabe.*)

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IMRRS 2016, 1813

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2016 - 63 S 335/15

1. Das wohnwertmindernde Merkmal "keine Fahrradabstellmöglichkeit" ist nicht erfüllt, wenn das Gebäude über einen Kellerraum verfügt, der zum Abstellen von Fahrrädern genutzt werden kann.

2. Es spielt keine Rolle, dass der Fahrradabstellraum nur über eine Treppe mit mehreren Stufen erreichbar ist. Sind diese ausreichend breit, um ein Fahrrad herunter zu tragen, steht dem nicht entgegen, dass ältere Menschen oder kleinere Kinder nicht in der Lage sind, diese Abstellmöglichkeit für ihr Fahrrad zu nutzen.

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IMRRS 2016, 1806

BFH, Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15

1. Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht --als sog. Erhaltungsaufwand-- sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Änderung der Rechtsprechung).*)

2. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung).*)

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IMRRS 2016, 1804

BGH, Urteil vom 09.11.2016 - VIII ZR 73/16

1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

2. Bei drohenden schwer wiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 4).*)

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IMRRS 2016, 1769

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 15 S 8361/15

1. Die Berechnungsmethode der ortsüblichen Miete im Rahmen des Wohnraummietrechts (§ 558 BGB) kann nicht auf allgemeine Mietverhältnisse über bewegliche Gegenstände (§ 546a BGB) übertragen werden.

2. Als ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen des § 546a Abs. 1 BGB ist die Miete anzusetzen, die sich aus dem Durchschnitt der Neuvermietungspreise für vergleichbare Sachen ergibt. Der Vermieter hat ein Wahlrecht zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete, um von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu können.

3. Übersteigt die verlangte Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete die vorher vereinbarte Miete, wird dieser übersteigende Teil erst mit entsprechendem Verlangen des Vermieters fällig. Macht der Vermieter rückwirkend die (höhere) ortsübliche Miete geltend, tritt Verzug erst nach Mahnung ein.

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IMRRS 2016, 1786

BGH, Urteil vom 02.11.2016 - XII ZR 153/15

1. Die Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens im Rahmen der Zurechnung des Schadenerfolgs richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus (im Anschluss an BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522, und BGH Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 156/11, IBRRS 2012, 2522 = NJW 2012, 2022).*)

2. Zum Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens gegenüber dem auf Erstattung von Umzugskosten als Kündigungsfolgeschaden gerichteten Schadenersatzanspruch des Mieters.*)

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IMRRS 2016, 1770

LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 - 53 S 740/16

1. Mieter haben im Rahmen der Belegeinsicht das Recht, die Originalunterlagen einzusehen. Dies gilt auch, wenn der Mieter aufgrund großer Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann.

2. Verweigert der Vermieter eine ordnungsgemäße Belegeinsicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und eine etwaige Nachzahlungspflicht wird nicht fällig.

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IMRRS 2016, 1765

AG Köln, Urteil vom 28.10.2015 - 220 C 85/15

1. Eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur eine Renovierung durch den Mieter verlangt.

2. Eine Klausel, die eigene Arbeiten "auf fachhandwerklichem Niveau" verlangt, ist unwirksam, weil sie die Erlaubnis zur Selbstvornahme einschränkt.

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IMRRS 2016, 1764

LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2016 - 65 T 149/16

1. Macht ein Kläger zwei wirtschaftlich identische Ansprüche geltend (hier: auf Räumung und Herausgabe der Wohnung), beruht die Anspruchsmehrheit auf einer subjektiven Klagehäufung. Die Streitwerte werden deshalb nicht addiert.

2. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter oder Untermieter ist eine Gesamtschuld (§ 431 BGB), sodass die Mieter einzeln und gemeinsam verklagt werden können und prozessrechtlich einfache Streitgenossen sind.

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IMRRS 2016, 1762

LG Köln, Urteil vom 08.11.2012 - 1 S 7/12

1. Ist der Mieter einer Wohnung Mitglied der Genossenschaft und unterhält berufsbedingt einen zweiten Haushalt an seinem Arbeitsort, darf er ein Zimmer der Genossenschaftswohnung auch an jemanden untervermieten, der selbst nicht Genossenschaftsmitglied ist. Die Entlastung von Kosten einer doppelten Haushaltsführung stellt ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung dar.

2. Der vermietenden gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft ist die Untervermietung zuzumuten, weil sich weder im Mietvertrag noch in der Satzung Regelungen finden und sie deshalb an die Mieterschutzbestimmungen des BGB gebunden ist. Der Bestandsschutz von Mietverhältnissen hat Vorrang vor einem eventuellen Freimachungsinteresse für sonstige Mietbewerber.

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IMRRS 2016, 1760

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 65 S 172/16

Gibt es mehrere Mieter, haben alle Mieter ein berechtigtes Interesse, in die Entscheidung über die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung einbezogen zu werden, denn wenn die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu Schäden führt, müssen die Mieter für das Verschulden des Untermieters einstehen.

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IMRRS 2016, 1751

BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15

1. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, IMR 2015, 485 = NJW 2015, 3368; vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online = NJW 2005, 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.09.015 - VIII ZR 297/14, a.a.O.).*)

2. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, a.a.O.).*)

3. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 316 f.; vom 21.06.2016 - VI ZR 403/14, IBR 2016, 616 = VersR 2016, 1194; vom 29.06.2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015; Beschluss vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 982).*)

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IMRRS 2016, 1737

AG Neukölln, Urteil vom 03.03.2016 - 16 C 135/15

1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande und unterliegt nicht der Schriftform. Es genügt, wenn sich die Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt haben.

2. Wird kein Beendigungszeitpunkt vereinbart und ist dieser nicht durch Auslegung der Aufhebungsvereinbarung oder unter Rückgriff auf die Umstände des Vertragsschlusses bestimmbar, ist der Anspruch grundsätzlich sofort fällig. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien keine Vereinbarung über Art und Weise der Herausgabe getroffen haben.

2. Erklärt der Mieter sein Einverständnis dazu, dass der Vermieter als Beteiligung an Umzugskosten einen Pauschalbetrag von 500 Euro an den Mieter zahlt, steht es dem Vertragsschluss nicht entgegen, dass die Modalitäten der Auszahlung nicht vereinbart wurden.

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IMRRS 2016, 1738

LG Hamburg, Urteil vom 26.02.2015 - 316 O 151/14

1. Steht ein befristeter Mietvertrag unter der Bedingung, dass "die erforderliche Genehmigung zum Betrieb von Spielstätten erteilt" wird, ist diese auflösende Bedingung nicht eindeutig.

2. Willenserklärungen können ausgelegt werden, wenn der Wortlaut nicht eindeutig ist. Der maßgebende Zeitpunkt für die Auslegung ist der Zeitpunkt der Abgabe bzw. des Zugangs der Willenserklärung (hier: Abschluss des Mietvertrages). Hier hätte statt einer Baugenehmigung auch eine sonstige behördliche Genehmigung oder Erlaubnis gemeint sein können. Gibt der Wortlaut keinen Aufschluss, sind die Begleitumstände mit einzubeziehen und auch die Interessenlage zu berücksichtigen. Da die Baugenehmigung erteilt wurde, ist die auflösende Bedingung nicht eingetreten.

3. Eine Gesetzesänderung, die den Spielbetrieb des Klägers zukünftig einschränkt, ist kein Mangel, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können nur dann ein Mangel sein, wenn die Nutzung der Mieträume bereits durch Einschreiten der zuständigen Behörde eingeschränkt ist.

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IMRRS 2016, 1722

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 - 65 S 79/16

1. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform mitgeteilt und begründet werden. In der Wahl des Begründungsmittels ist der Vermieter frei. Auch, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter eine über den vorliegenden Mietspiegel hinausgehende Miethöhe auf andere Begründungsmittel stützen.

2. Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung auf die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete, reicht die Bezugnahme auf den Mietspiegel aus.

3. Das Mieterhöhungsverlangen wird nicht dadurch formell unwirksam, dass der Vermieter außergerichtlich das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, im Prozess dann aber zur Überprüfung als Beweismittel ein Sachverständigengutachten angibt.

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IMRRS 2016, 1721

AG Charlottenburg, Urteil vom 08.09.2016 - 218 C 165/16

1. Überträgt ein Mietshausverwalter per Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- und Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der Mieter weiter, ist diese Weiterübertragung eine öffentliche Wiedergabe (§ 15 UrhG).

2. Hat die Verwertungsgesellschaft für Urheber- und Leistungsschutzrechte der Mietshausverwaltung vertraglich keine entsprechenden Rechte eingeräumt, werden durch diese Weiterleitung Schadensansprüche gegenüber dem Verwalter des Mietshauses begründet.

3. Weiterverbreitung ist kein bloßer Empfang der Sendung. Die Übermittlung einer Sendung durch Satellit und deren Weiterverbreitung über Kabel sind zwei unterschiedliche technische Verfahren.

4. Eine Hausverwaltung ist anders zu behandeln als eine Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Ramses-Entscheidung). Eine WEG ist ein Zusammenschluss der Eigentümer. Die Hausverwaltung oder Eigentümer/Vermieter sind jedoch nicht der "Zusammenschluss der Mieter".

5. Bei der WEG wurde die Gemeinschaftsantenne als technische Vereinfachung zu Einzelantennen je Wohnung angesehen. Da die Eigentümer auf die Versorgung des Sondereigentums Einfluss haben, stellt dies eine Weiterleitung "an sich selbst" dar. Mieter einer Wohnanlage leiten jedoch gerade nicht die Sendungen an sich selbst weiter. Ob eine Gemeinschaftsantenne installiert wird und die Sendesignale an die Wohnungen weitergeleitet werden, beruht auf der autonomen Entscheidung des Verwalters (bzw. des Eigentümers/Vermieters), ohne dass die Mieter Einfluss haben.

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IMRRS 2016, 1724

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 25.04.2015 - 2-11 S 26/16

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn sie auch eine Berechnung des Anteils des Mieters enthält. Dabei müssen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, aufgrund der Betriebskostenabrechnung seinen Anteil selbst zu berechnen.

2. Eine nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung führt dazu, dass der Nachzahlungsbetrag nicht fällig ist. Zahlt der Mieter nicht, ist dies kein Kündigungsgrund.

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IMRRS 2016, 1717

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.05.2016 - 214 C 170/15

1. Es wird zunächst vermutet, dass diejenige Person, der eine IP-Adresse zugeordnet ist, auch für die mit dieser IP-Adresse begangene Rechtsverletzung (hier: illegale Uploads) verantwortlich ist. Der Anschlussinhaber kann diese Vermutung entkräften, indem er Umstände vorträgt, die einen abweichenden Geschehensablauf nahelegen.

2. Solche Umstände liegen z.B. vor, wenn ein Mieter ausführlich und überzeugend darlegen kann, dass er während des Tatzeitraums ortsabwesend war und seine Wohnung in dieser Zeit untervermietet hat, sodass naheliegend ist, dass der Untermieter Täter war.

3. Ist der Untermieter eine volljährigen Person, muss der Mieter diesen Gast nicht darüber belehren, dass er keine illegalen Uploads vornehmen darf.

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IMRRS 2016, 1688

AG Pforzheim, Urteil vom 29.09.2016 - 3 C 129/16

1. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, ist eine Eigenbedarfskündigung des Neueigentümers und Neuvermieters erst wirksam möglich, wenn dieser im Grundbuch eingetragen worden ist. Eigenbedarf muss in der Person des Vermieters vorliegen. Der Wohnungskäufer tritt erst mit Eintragung ins Grundbuch in die Stellung des Vermieters ein.

2. Ermächtigt der Vermieter vor Grundbuchänderung den Wohnungserwerber zur Kündigung, handelt der neue Eigentümer als Stellvertreter für den früheren Eigentümer. Kündigungsgründe, die in der Person des Vermieters begründet sind, müssen deshalb auch in dessen Person vorliegen.

3. Eine Räumungsklage ist vor Fristablauf (§ 474 b BGB) zulässig, sofern der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht, sodass zu befürchten ist, dass die Wohnung nicht rechtzeitig geräumt wird.

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IMRRS 2016, 1648

LG Duisburg, Urteil vom 07.06.2016 - 6 O 219/13

Die Aufstellung unwahrer oder diffamierender Behauptungen des Mieters in Bezug auf den Vermieter stellen einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

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IMRRS 2016, 1686

AG Pforzheim, Urteil vom 04.07.2016 - 6 C 63/16

1. Feuchte Stellen an den Wänden im Bürobereich berechtigten zur Mietminderung. Der Mieter verliert jedoch sein Recht zur Mietminderung, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt.

2. Wird das Mietverhältnis wirksam gekündigt, muss die Mietsache zum Ablauf der Mietzeit zurück gegeben werden. Werden die Schlüssel erst später abgegeben, ist die Miete bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen. Es obliegt dem rückgabepflichtigen Mieter, den Vermieter ggf. in Gläubigerverzug zu setzen.

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IMRRS 2016, 1694

BFH, Urteil vom 10.05.2016 - IX R 44/15

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen.*)

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IMRRS 2016, 1690

BFH, Urteil vom 14.07.2016 - IV R 34/13

Die Vermietung eines Einkaufszentrums ist nicht deshalb als Gewerbebetrieb anzusehen, weil der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt.*)

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IMRRS 2016, 1671

AG Calw, Urteil vom 01.07.2016 - 8 C 148/16

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sondern dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig.

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IMRRS 2016, 1682

AG München, Urteil vom 22.10.2015 - 412 C 11331/15

1. Ein ausländischer Mieter hat das Recht, sich nicht nur in Deutsch, sondern auch in seiner Muttersprache zu informieren. Dieses Informationsinteresse ist mit den Eigentumsinteressen des Vermieters abzuwägen.

2. Die Gebäudesubstanz wird durch eine Antenne nicht beeinträchtigt, wenn die Verkabelung durch ein sog. "Flachkabel" erfolgt.

3. Ist eine Antenne so auf dem Balkon im 5. Stock angebracht, dass sie nicht über die Brüstung hinaus hängt, besteht keine Gefahr für Leib und Leben anderer Personen. Selbst wenn sie herunterfallen sollte, ist davon auszugehen, dass die auf den Fußboden des Balkons fällt. Es liegt auch keine optische Beeinträchtigung vor, weil die Antenne für Fußbänger kaum wahrnehmbar ist.

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IMRRS 2016, 1642

AG Stuttgart, Urteil vom 07.04.2016 - 37 C 4905/15

1. Ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist.

2. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, also aller Einnahmen und Ausgaben umfasst. Darüber hinaus muss der zugrunde gelegte Umlageschlüssel angegeben und der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.

3. Ein verständiger Mieter ohne betriebswirtschaftliche Sonderkenntnisse muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters anhand der Betriebskostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

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IMRRS 2016, 1625

AG Köln, Urteil vom 20.05.2016 - 208 C 148/16

1. Werden unisolierte Heizrohre durch isolierte ausgetauscht und anschließend nicht mehr über dem Boden, sondern im Boden verlegt, stellt dies Modernisierungsmaßnahmen dar, die der Mieter zu dulden hat.

2. Wird eine ursprünglich 3 m hohe Decke etwa 10-20 cm niedriger abgehängt, führt dies nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung, die keine einstweilige Verfügung rechtfertigt.

3. Wenn der Mieter während der Sanierung (hier: Verlegung neuer Rohre) in einer Ersatzwohnung wohnt, ist es rechtsmissbräuchlich, in einem einstweiligen Verfügungsverfahren die Modernisierungsmaßnahmen zu untersagen, die ansonsten zu dulden wären.

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IMRRS 2016, 1632

LG Köln, Urteil vom 06.10.2015 - 19 O 36/14

1. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag zu Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist eine AGB und unterliegt der Kontrolle nach § 307 BGB.

2. Verpflichtet die Klausel den Mieter, sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (mit Ausnahme von Arbeiten an Dach und Fach, Heizung und Warmwasser, sowie Grundversorgungsanschlüssen) durchzuführen, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung dar und ist deshalb unwirksam.

3. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten obliegen grundsätzlich dem Vermieter. Diese Verpflichtung kann nur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sich die Reparaturverpflichtung auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen sind.

4. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn dem Mieter Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung (z.B. verschlissener Teppich des Vormieters) auferlegt werden, oder gar für Schäden, die von Dritten verursacht worden sind, für die er keine Verantwortung trägt.

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IMRRS 2016, 1627

AG Köln, Urteil vom 07.10.2014 - 211 C 446/13

1. Schimmel und Feuchtigkeitsschäden sind Mängel an der Mietsache. Die Mieter haben ein Recht zur Mietminderung, wenn sie den Schimmel nicht verursacht haben.

2. Zur Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelbefall nicht aufzuklären, so geht dies zulasten des Vermieters.

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IMRRS 2016, 1639

LG München I, Beschluss vom 08.11.2016 - 31 S 12371/16

Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insbesondere auch Art. 20a GG nicht entgegen.*)

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IMRRS 2016, 1626

AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016 - 501 C 12374/15

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, wenn diese nach Verrechnung mit Nebenkostenabrechnungen aufgebraucht ist.

2. Die Mietkaution dient zur Sicherheit aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Es macht keinen Unterschied, ob die Mietkaution in bar geleistet oder ein Sparbuch verpfändet wird, sodass der Vermieter auch einen bereits verjährten Nebenkostennachzahlungsanspruch mit der Kaution verrechnen darf (§ 216 BGB analog).

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IMRRS 2016, 1636

KG, Beschluss vom 25.10.2016 - 8 W 48/16

Der Streitwert für die Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis ist auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete festzusetzen (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO).*)

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IMRRS 2016, 1628

LG Berlin, Urteil vom 06.10.2016 - 67 S 203/16

1. Werden in einem Mehrparteienhaus eine Vielzahl von Wohnungen ständig für Kurzaufenthalte an Touristen vermietet und kommt es dadurch zu Lärmimmissionen für die benachbarten Wohnraummieter, die das übliche Maß der herkömmlichen Wohnnutzung übersteigen, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar.

2. Der Beweis des ersten Anscheins spricht dafür, dass (Dauer-) Mietwohnungen durch die touristische Nutzung besonderem (Party-)Lärm ausgesetzt sind, der den Geräuschpegel einer herkömmlichen Wohnnutzung übersteigt.

3. Der Vermieter ist seinen Dauermietern gegenüber zur Mängelbeseitigung verpflichtet, und zwar auch dann, wenn die Vermietung an Touristen durch einen gewerblichen Zwischenmieter erfolgt. Anders wäre dies nur, wenn der Vermieter deshalb keinen Einfluss auf diese Wohnungen hätte (hier verneint).

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IMRRS 2016, 1624

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 125/16

1. Hält der Vermieter an einer zum Zeitpunkt ihres Zugangs wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung und einem darauf gestützten Räumungsanspruch fest, verstößt er in keinem Fall gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das gilt auch bei einer nachträglichen Schonfristzahlung des Mieters, die gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Unwirksamkeit einer zeitgleich mit der ordentlichen Kündigung ausgesprochenen außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung führt.*)

2. Eine nach Kündigungszugang erfolgte Schonfristzahlung ist auch auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmslos unbeachtlich.*)

3. Ein Zahlungsverzug des Mieters, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Auch im Falle der Überschreitung der Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.*)

4. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung stehen im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund.*)

5. Die Beweislast für das Vorliegen belastender und das Fehlen entlastender Umstände trägt im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils der Vermieter; den Mieter trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast für ihn entlastende Umstände.*)

6. Zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutiven Verschuldens des Mieters.*)

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IMRRS 2016, 1620

AG Neukölln, Urteil vom 08.09.2016 - 11 C 414/15

Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform, die auf ihrer Grundlage erlassene Mietenbegrenzungsverordnung Berlin rechtmäßig. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig.

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IMRRS 2016, 1566

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.06.2016 - 116 C 190/15

Ein krebskranker Mieter, der aufgrund eines operativen Eingriffs (vorübergehend) nicht sprechen kann, ist aufgrund seines körperlichen Zustands nicht in der Lage, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen. Wegen der erschwerten Wohnungssuche stellt die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB dar.

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