Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

3078 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2017, 1072

BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.*)

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IMRRS 2017, 0963

LG Aachen, Urteil vom 22.12.2016 - 2 S 30/16

Stammt ein Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 und wurden für den Mietspiegel 2015 Daten bis etwa Mitte Dezember 2014 erhoben, so bilden die für den Mietspiegel 2015 erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend ab.

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IMRRS 2017, 0550

LG Berlin, Urteil vom 20.12.2016 - 63 S 164/16

1. Das Entfernen asbesthaltiger Bodenplatten und das Versiegeln des asbesthaltigen Klebers entsprachen 2011 dem allgemeinen Stand der Technik.

2. Sofern nicht ausnahmsweise Asbestbelastungen nachgewiesen werden, stellt eine solche Asbestbeseitigung keinen Mietmangel dar.

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IMRRS 2017, 1057

BGH, Beschluss vom 04.07.2017 - VIII ZR 101/17

1. Sind die Mieter wegen der drohenden Zwangsvollstreckung bereit ausgezogen, ist statt einer Räumungsvollstreckung nur noch eine Vollstreckung wegen Verurteilung zur Zahlung möglich. Dies setzt voraus, dass den Mietern durch Vollstreckung der Geldforderung ein unersetzlicher Nachteil droht.

2. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nicht in Betracht, wenn das Berufungsgericht eine Entscheidung über eine Abwendungsbefugnis unterlassen hat und der Schuldner keinen Antrag auf Urteilsergänzung stellt.

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IMRRS 2017, 0926

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 328/16

1. Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen bzw. bezifferter Prozentsätze verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist.

2. Pflegegeld ist bei der Beurteilung des dem Mieter zur Verfügung stehenden monatlichen Geldbetrags mit einzubeziehen - zumindest wenn die Pflege unentgeltlich durch die Kinder erfolgt und keine weiteren zusätzlichen Kosten durch die Pflege anfallen.

3. Liegen die dem Mieter nach Abzug der bisherigen Miete zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel bereits unter dem Existenzminimum, führt jede weitere modernisierungsbedingte Mieterhöhung zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Härte. Diese Wertung findet allenfalls im konkreten Einzelfall eine Einschränkung, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden wäre.

4. Geringfügig geringere Heizleistungen und dadurch niedrigere Heizkosten sind lediglich im Zuge der zu prüfenden künftigen finanziellen Belastung zu prüfen.

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IMRRS 2017, 1020

LG Berlin, Urteil vom 21.03.2017 - 63 S 206/16

1. Es ist unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung getroffen worden ist. In beiden Fällen handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der zu rügen ist.

2. Die Rüge ist für jede Abrechnung zu wiederholen.

3. Zur Auslegung eines Mietvertrags, ob hiernach auch kalte Betriebskosten umgelegt wurden.

4. Der Mieter kann die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.

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IMRRS 2017, 0986

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 119/17

Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben.*)

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IMRRS 2017, 1002

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 16.11.2016 - 10 C 369/15

1. Heizungsanlagen aus den 80-iger Jahren wurden häufig überdimensioniert. Es wurde eine hohe Bestellleistung gewählt, was heute zu hohen Grundkosten führt, die den größten Einzelanteil der Fernwärmekosten ausmachen.

2. Bei einer Reduzierung der Bestellleistung können die spezifischen Fernwärmekosten deutlich reduziert werden.

3. Die Berechnungsformel nach der Heizkostenverordnung darf nur angewendet werden, wenn der Wärmemengenzähler die Wärmemenge für Heizung und Warmwasser misst.

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IMRRS 2017, 1000

LG Berlin, Beschluss vom 10.03.2017 - 65 S 62/17

1. Stützt der Vermieter sein (unverändertes) Räumungsbegehren auf eine weitere, nach Erlass der erstinstanzlichen Entscheidung ausgesprochene Kündigung, so handelt es sich dabei um eine Klageänderung.

2. Eine Klageänderung ist in der Berufungsinstanz nur zulässig, wenn sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung ohnehin zugrunde zu legen hat.

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IMRRS 2017, 0994

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.06.2017 - 913 C 2/17

1. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung ist rechtswirksam, da sie umfassend begründet ist (entgegen AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16).

2. Diese Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Freien und Hansestadt Hamburg durch den Qualifizierten Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum 2015 i.S.d. § 558d BGB erfolgt, der die in Hamburg gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum widerspiegelt.

IMRRS 2017, 0896

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 22.01.2016 - 532 C 246/15

Eine Modernisierung, die sich isoliert auf die energetischen Eigenschaften der Wohnung bezieht und damit die übrige Beschaffenheit und das Gesamtgepräge der Wohnung unberührt lässt, kann von vorneherein keine Eingruppierung in eine abweichende Baualtersklasse rechtfertigen. Sie ist lediglich im Rahmen der Spanneneinordnung zu berücksichtigen.

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IMRRS 2017, 0823

LG München II, Urteil vom 15.03.2016 - 12 S 5160/15

1. Die Kappungsgrenzesenkungsverordnung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

2. Das rechtsanwendende Gericht hat selbstständig die Gültigkeitsvoraussetzungen der von ihm angewendeten Norm zu überprüfen, ohne dass insoweit die Dispositionsmaxime eingreifen würde. Zur Disposition der Parteien stehen nur Tatsachen, nicht jedoch die Auswahl des anwendbaren Gesetzes.

3. Die für die Rechtskraft geltenden Grundsätze sind deshalb auf die Normenkontrolle - jedenfalls nach Art. 98 Satz 4, 92 BayVerf - nicht anwendbar und stehen einer erneuten Sachentscheidung nicht entgegen.

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IMRRS 2017, 0982

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 - 67 S 110/17

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags durch Unterzeichnung eines mit "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird.

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IMRRS 2017, 0976

OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017 - 18 U 9/17

Weist ein formularmäßiger, dem Mieter gestellter Mietvertrag aus, dass sich die Miete aus "Grundmiete" und "Nebenkostenvorauszahlungen" zusammensetzt und enthält eine im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Regelung der "Mietnebenkosten" erwähnte (gleichfalls vorformulierte) Anlage auch Nebenkostenpositionen, die - gemäß den Ausführungen in dieser Anlage - mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt und in dieser Höhe als zu den umlagefähigen Nebenkosten gehörig definiert werden (im konkreten Fall auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahres(-netto-)miete), kann es sich dabei um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handeln.

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IMRRS 2017, 0549

LG Berlin, Beschluss vom 03.08.2016 - 65 S 163/16

1. Zieht ein Mitmieter aus der Mietwohnung aus, so führt dies nicht zur Beendigung des Vertragsverhältnisses.

2. Der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Mietverhältnisses ist auch gegen denjenigen begründet, der im Gegensatz zu den anderen den Besitz an der Mietsache durch seinen Auszug endgültig aufgegeben hat.

3. Dem ausgezogenen Mieter ist die Erfüllung seiner Rückgabepflicht nicht unmöglich, da diese objektiv - wenn auch nur von dem zurückgebliebenen Mitmieter - erbracht werden kann.

4. Wird die Miete von einem dem Vermieter unbekannten Dritten überwiesen, ist hierdurch die Mietschuld nicht erloschen. Dies gilt insbesondere, wenn der überwiesene Betrag von der geschuldeten Miete derart abweicht, dass sich diese Zahlung für den Vermieter in keiner Weise als Zahlung auf die Mietforderung darstellen muss.

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IMRRS 2017, 0827

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 110/15

1. Grundsätzlich ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und einen Stellplatz eine Teilkündigung des Stellplatzes nicht möglich.

2. Ausnahmsweise kann ein Mietverhältnis zum PKW-Stellplatz teilweise gekündigt werden, wenn eine unzulässige Koppelung der Mietgegenstände nach § 10 Abs. 6 HmbWoBindG vorliegt.

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IMRRS 2017, 0803

LG Rostock, Urteil vom 19.05.2017 - 1 S 198/16

1. Kann der Mieter Umstände darlegen und beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zugehörigen Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen.

2. Solche Umstände sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn der gemessene Verbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch in der vorherigen Zeit und in der späteren Zeit signifikant gestiegen ist, sich hierfür keine Erklärung finden lässt, die dem Mieter zurechenbar ist, und sich diese Steigerung durch einen Mietmangel erklären lässt, der grds. in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

3. Lässt sich ein Verbrauch aufgrund von Umständen im vorgenannten Sinne nicht sicher als betriebskostenrelevanter Verbrauch feststellen, können die umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von § 556 BGB wegen eines dem Mieter zurechenbaren Mindestverbrauchs geschätzt werden.

4. Die Mangel-Anzeigepflicht des Mieters setzt die Erkennbarkeit des Mietmangels voraus. Er muss die anzeigerelevanten tatsächlichen Umstände entweder positiv kennen oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht zur Kenntnis genommen haben. Letzteres ist der Fall, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch hat aufdrängen müssen.

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IMRRS 2017, 0801

AG Neukölln, Urteil vom 08.03.2017 - 16 C 395/16

1. Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB) streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie. Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt.

2. Besteht das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit und tritt erst jetzt ein Bettwanzenbefall auf, ist davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann.

3. Dementsprechend schuldet der Mieter dem Vermieter den Ersatz der Kosten für den Kammerjäger.

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IMRRS 2017, 0996

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 31.05.2016 - 211 C 348/15

1. Es besteht kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Entfernung von eingebrachter Ausstattung (hier: Regalbretter im Keller), wenn der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht schlüssig dargelegt werden kann.

2. Ein Auszugsübergabeprotokoll ohne Angaben zum Umgang mit vorhandenen Einbauten ist so auszulegen, dass der Vermieter mit dem Verbleib einverstanden war.

3. Es gibt keine prozessuale Regel, dass derjenige, der vermeintlich leichter einen Beweis führen kann, auch dazu verpflichtet ist.

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IMRRS 2017, 0942

BGH, Beschluss vom 30.05.2017 - VIII ZR 31/17

1. Ein neben der "Grundmiete" ausgewiesenen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" ist als Preis(haupt)abrede einzuordnen, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt, da dieser Zuschlag ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt.

2. Die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung; es handelt sich um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.

3. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

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IMRRS 2017, 0935

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017 - 67 S 101/17

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren.

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IMRRS 2017, 0927

LG Saarbrücken, Urteil vom 23.12.2016 - 10 T 71/16

1. Die Kostenentscheidung ist nicht zu beanstanden, wenn die hälftige Zuordnung der Haftungsrisiken als Ausgangspunkt den Erfolgsaussichten des Klagebegehrens entspricht.

2. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit den einzelnen geltend gemachten Mängeln ist nicht erforderlich, auch wenn dies die Entscheidung transparenter machen und eine Überprüfung erleichtern würde.

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IMRRS 2017, 0918

KG, Urteil vom 31.10.2016 - 8 U 176/15

Dem Nutzer, dem im Rahmen öffentlicher Förderung Räumlichkeiten entgeltfrei überlassen werden und der nur die Betriebskosten zu tragen hat, können Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam auferlegt werden.*)

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IMRRS 2017, 0925

AG Hamburg, Urteil vom 31.08.2016 - 36a C 45/16

1. Wird über den Internetanschluss einer Wohnung unerlaubt ein Musikalbum ins Internet hochgeladen und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht, ist dies ein Verstoß gegen das Urhebergesetz.

2. Dem Mieter der Wohnung und Inhaber des Internetanschlusses obliegt eine sekundäre Darlegungslast.

3. Er genügt dieser, wenn er vorträgt, selbst zum entsprechenden Zeitpunkt die Wohnung nicht bewohnt zu haben und mitteilt, ob andere Personen und gegebenenfalls welche anderen Personen selbständigen Zugang zu seinem Internetanschluss hatten und als Täter der Rechtsverletzung in Betracht kommen.

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IMRRS 2017, 0924

AG Bremen, Beschluss vom 28.04.2017 - 9 S 20/17

1. Rückforderungsansprüche (hier: Renovierungsleistungen und Umzugskosten) von Mietern untereinander, unterfallen nicht der ausschließlichen Zuständigkeit des Gerichts am Ort der Mieträume.

2. Ansprüche von Gesamtschuldnern untereinander sind ein selbständiges gesetzliches Ausgleichsverhältnis, das als solches keinen Bezug zum Mietrecht aufweist.

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IMRRS 2017, 0779

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 26.02.2016 - 911 C 310/15

1. Nach § 259 ZPO kann eine Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Das gilt auch bei der Räumung von Wohnraum, sofern der Mieter das Bestehen eines Kündigungsgrundes verneint.

2. Nach § 573 Abs. 1 kann der Vermieter das Mietverhältnis - ordentlich - auch dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

3. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im vorgenannten Sinne kann u. a. dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät.

4. Das Verschulden des Mieters entfällt nicht schon deshalb, weil innerhalb der sog. Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Verpflichtungserklärung des Amts abgegeben worden ist; eine analoge Anwendung dieser Norm auf die Fälle des § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB scheidet aus.

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IMRRS 2017, 0932

BGH, Beschluss vom 25.04.2017 - VIII ZR 237/16

1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter.

2. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge.

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IMRRS 2017, 0818

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 317/16

1. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

2. Der Berliner Mietspiegel 2015 stellt zumindest als einfacher Mietspiegel eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO dar.

3. Für das Merkmal "Breitbandanschluss" genügt, dass lediglich eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden sein muss, die sich der Mieter durch entsprechende Verträge nutzbar machen kann.

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IMRRS 2017, 0760

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2016 - 63 S 264/15

1. Bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens ist eine Stellvertretung zulässig.

2. Dass dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt ist, steht einer wirksamen Vertretung nicht entgegen, wenn nicht eine Zurückweisung nach § 174 BGB erfolgt.

3. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen.

4. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen.

5. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

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IMRRS 2017, 0871

LG Karlsruhe, Beschluss vom 26.05.2017 - 9 S 124/16

Wird eine Mietsache nach dem "Berliner-Modell" zwangsgeräumt, hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Abrechnung des Mietverhältnisses, da den Vermieter keine Dokumentations- oder Abrechnungspflicht gegenüber seinem Mieter als Vollstreckungsschuldner trifft.

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IMRRS 2017, 0768

AG Leonberg, Urteil vom 21.07.2016 - 8 C 765/15

Eine Mieterhöhung, die über der niedrigsten Miete der einschlägigen Kategorie des Mietspiegels liegt, bedarf eines Tatsachenvortrags, aus dem sich die Einordnung in den Mietspiegel ergibt.

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IMRRS 2017, 0865

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 - 67 S 416/16

Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den (Farb-)Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegenstehen.

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IMRRS 2017, 0870

AG München, Urteil vom 21.06.2017 - 414 C 26570/16

1. Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10.11.2015 (MiSchuV) ist für München nicht anwendbar. Denn sie ist jedenfalls nichtig, soweit es München betrifft.*)

2. Deshalb hat der Münchener Mieter auch keinen Auskunftsanspruch gegen seinen Vermieter wegen der Höhe der Vormiete.*)

3. Der Bundesgesetzgeber hat deutlich gemacht, dass für die von der Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung betroffenen Personen nachvollziehbar gemacht werden muss, aufgrund welcher Tatsachen der Landesgesetzgeber von seinem Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hat. Die Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung muss daher wenigstens ansatzweise überprüfbar sein.*)

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IMRRS 2017, 0867

AG Hamburg, Urteil vom 31.08.2016 - 49 C 282/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0863

BGH, Urteil vom 31.05.2017 - VIII ZR 181/16

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 41/14, IMR 2015, 39).*)

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IMRRS 2017, 0771

AG Brandenburg, Urteil vom 24.05.2017 - 31 C 125/16

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrages wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt bei dem Vermieter (§ 543 und § 569 BGB).

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IMRRS 2017, 0857

AG Bremen, Urteil vom 01.06.2017 - 6 C 32/15

1. Eine Klausel, demnach die Haltung einer Katze oder eines Hundes in einer Mietwohnung unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs genehmigt werde, lässt die gebotene Interessenabwägung unberücksichtigt und ist deshalb im Sinne des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ist nicht durch eine bestimmte Anzahl von Großtieren und damit abstrakt verbundenen Risiken, sondern nur durch das Vorliegen konkreter Beeinträchtigungen berechtigter Vermieterinteressen im Einzelfall begrenzt.

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IMRRS 2017, 0825

AG Ahrensburg, Urteil vom 31.01.2017 - 45 C 1464/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0824

AG Nürnberg, Urteil vom 08.04.2016 - 14 C 10463/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0821

OLG Dresden, Urteil vom 22.02.2017 - 5 U 961/16

Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechts gerichtete Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrags und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (Anschluss BGH, 07.05.2008 - XII ZR 69/06 (vgl. IMR 2008, 231); BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10 (vgl. IMR 2014, 155); BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13 (vgl. IMR 2014, 154)).*)

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IMRRS 2017, 0756

LG Berlin, Urteil vom 06.07.2016 - 65 S 149/16

1. Der Vermieter in der Wahl seines Begründungsmittels einer Mieterhöhung auch dann frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss die entsprechenden Angaben dem Mieter nur (zusätzlich) mitteilen.

2. Die Begründung einer Mieterhöhung muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, dies in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

3. Ein Mietspiegel, der nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

4. Existiert für die im Rechtsstreit gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser vom Gericht sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt.

5. Sind die örtlichen Interessenvertreter sowie die Mieter- und Vermieterseite an der Erstellung des (einfachen) Mietspiegels beteiligt, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.

6. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt.

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IMRRS 2017, 0834

AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12

Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen.

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IMRRS 2017, 0822

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 18 S 318/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0790

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 26.07.2016 - 715 C 109/16

1. Einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten stellt es nicht dar, wenn die Mieträume Kellerräume sind. Dies gilt auch, wenn nach der Landesbauordnung Wohnungen in Kellergeschossen unzulässig sind.

2. Etwas anderes gilt nur, wenn behördlich eine Nutzungsuntersagung angeordnet ist oder diese unmittelbar bevorsteht.

3. Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbefall rechtfertigen keine fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung und Zutrittsgewährung - zumindest dann nicht, wenn der Vermieter sofort auf die Mängelanzeige reagiert.

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IMRRS 2017, 0833

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 79/16

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.*)

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IMRRS 2017, 0832

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15

1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, IMRRS 2017, 0712, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35, IMRRS 2017, 0712). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.*)

3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 25, IMRRS 2017, 0712; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 49 m.w.N., IMRRS 2017, 0712).*)

5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 38 ff., IMRRS 2017, 0712).*)

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IMRRS 2017, 0831

BGH, Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - lediglich für die Zukunft wirkenden - Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung.*)

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IMRRS 2017, 0788

LG Kassel, Urteil vom 14.07.2016 - 1 S 352/15

1. Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti können Kosten für die Gebäudereinigung sein und somit auch auf die Mieter verteilt werden - allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sie regelmäßig anfallen.

2. Die Kosten der Lohnbuchhaltung sind nicht umlegbar, denn hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten.

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IMRRS 2017, 0804

LG Berlin, Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16

1. Nimmt der Mieter eine echte Untermiete vor und überlässt ein Zimmer seiner Wohnung einer dritten Person, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

2. Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür ist in der Regel ein Betrag von etwa 20% des Untermietzinses angemessen.

3. In Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es jedoch angemessen, wenn der Vermieter bis zu 25% an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert.

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IMRRS 2017, 0780

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.07.2016 - 20 C 10/16

1. Werden in einem Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten abschließend explizit aufgezählt, so können keine weiteren Nebenkosten (hier: Grundsteuer) auf ihn umgelegt werden.

2. Selbst wenn der Mieter in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen haben sollte, ist darin keine konkludente Einigung über die Übertragung dieser Kosten zu sehen, denn die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung genügt gerade nicht, um einen Änderungsvertrag zu begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2008, 4).

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