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Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2017, 1571

LG Berlin, Urteil vom 20.01.2017 - 63 S 232/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1503

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 01.08.2017 - 40 C 330/17

1. Gewährt der Vermieter keine Belegeinsicht oder legt die fehlenden Belege nicht vor, steht den Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zu.

2. Werden außergerichtlich durch Anwälte unberechtigte Forderungen geltend gemacht, können diese Schadensersatzanspruch begründen.

3. Ein Verschulden des Vermieters bezüglich des Mäuseproblems ist nicht erforderlich; gleichwohl muss dieser unverzüglich tätig werden, um den auch wiederkehrenden (Mäuse-)Mangel zu beseitigen.

IMRRS 2017, 1500

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.10.2017 - 11 C 347/16

1. Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft bilden eine Außen-GbR. Die Kaution ist zweckgebundenes Gesellschaftsvermögen.

2. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz scheidet aus, wenn sich der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache im Annahmeverzug befindet. Der Vermieter trägt die Beweislast für das Risiko der entgangenen Weitervermietung.

3. Eine formularmäßige Klausel über die Endrenovierung einer Wohnung ohne Rücksicht auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Die Beweislast für die Individualvereinbarung trägt der Vermieter.

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IMRRS 2017, 1569

AG Bremen, Urteil vom 26.10.2017 - 9 C 476/15

1. Der Vermieter schuldet primär lediglich die Beseitigung des eigentlichen Mangels und der Mangelfolgen. Die Mangelursache selbst muss er nicht beseitigen. Dies gilt zumindest dann, wenn zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden.

2. Zur Höhe des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Kellerfeuchtigkeit.

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IMRRS 2017, 1478

AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2017 - 109 C 186/16

1. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind.

2. Zu den Anforderungen an den Vortrag einer Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht.

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IMRRS 2017, 1553

AG Neukölln, Urteil vom 11.10.2017 - 20 C 19/17

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB sind verfassungsgemäß; ebenso ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verfassungskonform und rechtswirksam.

2. Wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern ein dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und neuem Mieter dahingehend, dass der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Mieter in dieses eintritt, ist § 556d analog anwendbar.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn es für diese Vertragsgestaltung keinen sachlichen Grund gibt, sie vielmehr lediglich der Umgehung der Mietpreisbremse dienen soll.

4. Der Berliner Mietspiegel 2017 kann zumindest als einfacher Mietspiegel gem. § 287 ZPO herangezogen werden.

5. Ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter ist unwirksam.

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IMRRS 2017, 1551

BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 19/17

1. Der Begriff des "Benötigens" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.

2. Auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Die Kriterien aus Leitsatz 1 sind auch für die Beantwortung der Frage entscheidend, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt.

3. Hat der Vermieter die ernsthafte Absicht, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten vor Ort aufzuhalten und hierfür nicht mehr - wie in der Vergangenheit - auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem er sich zu diesen Zeiten - auch gemeinsam mit dem Ehepartner- aufhält, rechtfertigt dies eine Eigenbedarfskündigung.

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IMRRS 2017, 1531

LG Berlin, Urteil vom 13.06.2017 - 63 S 278/16

1. Wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich eine Vermieterstellung einnimmt, kann ein Mietverhältnis nicht entstehen, denn ein Schuldverhältnis setzt voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind.

2. Nichts anderes gilt, wenn lediglich einer von zwei Mietern auch auf der Vermieterseite steht.

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IMRRS 2017, 1711

AG Hamburg, Urteil vom 09.09.2009 - 49 C 157/09

1. Wenn die Abrechnung über Nebenkosten keinen Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen enthält, hat der Mieter einen Anspruch auf eine Bescheinigung gemäß § 35a EStG über die haushaltsnahen Dienstleistungen.

2. Der Vermieter kann die Ausstellung der Bescheinigung aber von einer Aufwandsentschädigung in Höhe von 25 Euro abhängig machen.

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IMRRS 2017, 1545

BVerfG, Beschluss vom 10.10.2017 - 1 BvR 617/14

1. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II, wonach die Kosten der Unterkunft und Heizung nur in angemessener und nicht in tatsächlicher Höhe übernommen werden, ist verfassungskonform.

2. Der Gesetzgeber muss keinen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung vorsehen. Die Regelung ist auch ausreichend klar und verständlich.

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IMRRS 2017, 1532

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2017 - 63 S 309/16

Wird der Zahlungsrückstand bereits vor Zugang der ordentlichen Kündigung durch Zahlungen des Jobcenters fast vollständig ausgeglichen und stehen nur noch geringfügige Mahnkosten und Zinsen offen, liegt kein Kündigungsgrund für eine ordentlich Kündigung vor.

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IMRRS 2017, 1539

AG München, Urteil vom 12.08.2016 - 416 C 10784/16

1. Der neue Eigentümer einer Wohnung hat gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung.

2. Diesem aus Art. 14 GG herrührenden Recht kann der Mieter nicht entgegenhalten, der Vermieter habe ihm gegenüber bestehende Geldansprüche nicht beglichen.

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IMRRS 2017, 1527

OLG Hamburg, Beschluss vom 19.06.2017 - 8 W 41/17

Der Streitwert einer Klage auf Feststellung, dass der Widerruf einer im Mietvertrag erteilten Erlaubnis zur Untervermietung unwirksam sei, bemisst sich ebenso wie eine Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis nach dem 3,5-fachen des Jahresbetrages der Untermiete.*)

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IMRRS 2017, 1526

AG Schöneberg, Urteil vom 12.06.2017 - 16 C 50/17

1. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind im Lichte der §§ 249, 254 BGB nur dann zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzugs entstanden sind und aus der Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind.

2. Wird im dem Mieterhöhungsverlangen bereits auf die Rechtsfolgen einer unterlassenen Zustimmung hingewiesen, so kann der Vermieter die für ein zusätzliches Anwaltsschreiben, das nur nochmals auf die Folgen einer unterlassenen Zustimmung hinweist, anfallenden Kosten nicht ersetzt verlangen. Dies gilt zumindest dann, wenn der Mieter vorprozessual keine Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben hat.

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IMRRS 2017, 1447

LG Karlsruhe, Urteil vom 29.09.2017 - 9 S 66/17

Lässt ein Vermieter vom Hausmeister Lärmprotokolle in Bezug auf das Nutzungsverhalten von Mietern erstellen, liegt darin keine persönlichkeitsrechtsverletzende Bespitzelung, die einen Schmerzensgeldanspruch rechtfertigen könnte.

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IMRRS 2017, 1537

KG, Beschluss vom 17.07.2017 - 8 U 216/16

1. Gemäß § 513 Abs. 2 ZPO kann mit der Berufung nicht angegriffen werden, dass das Landgericht als das örtlich oder sachlich unzuständige Gericht entschieden hat.

2. Entscheidendes Kriterium für die Einordnung, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, bildet vielmehr die vertragliche Zweckbestimmung der Räume. Wohnraummiete liegt danach nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.

3. Sollen in den Räumen Mitarbeiter wohnen, so handelt es sich um ein ein Gewerberaummietverhältnis.

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IMRRS 2017, 1515

LG Leipzig, Urteil vom 23.06.2017 - 1 S 312/16

1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB liegt beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären.

2. Neben den Kontrollaufgaben des Hausmeisters sind auch die Kosten für Bereit- und Zurückstellen der Müllbehälter umlagefähig sowie die Kosten für das Ablesen von Zählerständen.

3. Es ist anerkannt, dass es für eine materiell-wirksame Abrechnung einer Erläuterung des Vermieters bedarf, wenn im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, welche ihre Nachvollziehbarkeit allein aus dem Zahlenwerk heraus schwierig machen und zum Verständnis der Zahlen daher weitere Informationen erforderlich sind.

4. Der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

5. Bei einer Veräußerung der Mietsache ist im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters darauf abzustellen, ob der Schaden vor oder nach dem Eigentumsübergang eintritt. Wird der Schadensersatzanspruch in der Eigentumszeit des Erwerbers fällig, so ist der Erwerber ersatzpflichtig.

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IMRRS 2017, 1525

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.08.2017 - 25 C 447/16

1. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Hierfür sind die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erforderlich und ausreichend.

2. Der Grund "das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter zu benötigen" ist unzureichend; es fehlt bereits die Angabe zu der Anzahl der Kinder, die mit in das Haus einziehen sollen.

3. Eine derartige Eigenbedarfskündigung bedarf ebenfalls der Angabe, inwieweit sich die aktuelle Wohn- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessern bzw. überhaupt verändern würde. Ebenso bedarf es einer Begründung für das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters.

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IMRRS 2017, 1523

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16

1. Sog. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).*)

2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311, und vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365).*)

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IMRRS 2017, 1514

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.07.2017 - 2-11 S 121/17

1. Zahlt der Mieter während der Schonfrist mehrere Teilbeträge, so kommt es darauf an, ob bis zum Ende der Schonfrist eine vollständige Tilgung stattgefunden hat.

2. Die Berufung auf einen bestehenden Rückstand am Ende der Schonfrist ist nur treuwidrig, wenn der verbleibende Rückstand geringfügig ist.

3. Ist am Ende der Schonfrist noch ein Betrag offen, der mehr als 10% der geschuldeten Bruttomiete entspricht, so kann sich der Vermieter hierauf berufen, auch wenn dieser tatsächliche Rückstand gerade einmal 64 Euro sind.

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IMRRS 2017, 1496

AG München, Urteil vom 30.12.2016 - 453 C 22061/15

1. Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben. Es genügt ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter wird hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden, so dass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann.

2. Härtegründe sind innerhalb der Frist vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.

3. Bewegt sich die Dauer der durch die Modernisierungsmaßnahme bedingten Abwesenheit im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen.

4. Auch eine Mieterhöhung von 245% kann der Mieter hinzunehmen haben - etwa wenn die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen darstellen.

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IMRRS 2017, 1483

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 - 63 S 281/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1379

LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2016 - 307 S 86/15

Zur Auslegung des § 10 Abs. 6 HmbWoBindG.

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IMRRS 2017, 1484

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 - 63 S 289/16

1. Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt.

2. Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.

3. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.

4. Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre.

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IMRRS 2017, 1352

LG Arnsberg, Urteil vom 22.12.2016 - 8 O 101/16

1. Als Geschäftsgrundlage eines Vertrages kann anerkanntermaßen auch die bei Vertragsschluss vorhandene Vorstellung der Parteien in Betracht kommen, dass die bei Vertragsschluss geltende Gesetzeslage während der Dauer der vertraglichen Bindung der Parteien unverändert fortbesteht.

2. Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist dann zu verneinen, wenn der Vertrag schon Regelungen für den Fall des Wegfalls, der Änderung oder des Fehlens bestimmter Umstände enthält.

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IMRRS 2017, 1487

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)

2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)

IMRRS 2017, 1354

AG Köln, Urteil vom 07.04.2017 - 208 C 454/15

1. Ein Schuhschrank im Treppenhaus und Heizkörper als Handtuchhalter sind grundsätzlich werterhöhend zu berücksichtigen.

2. Soll eine ältere Wohnung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in eine jüngere Altersklasse eingestuft werden, so muss das Mieterhöhungsverlangen hinreichende Angabe zu den Sanierungsmaßnahmen machen.

3. Eine Anordnung in die falsche Altersgruppe ist nur ein materieller Fehler.

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IMRRS 2017, 1401

LG Kleve, Urteil vom 27.04.2016 - 1 O 301/14

Sind beide Parteien Kaufleute, so kommt ein Mietvertrag zu Stande, wenn der Vermieter ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben an den Mieter schickt, in dem ein Mietvertragsabschluss wiedergegeben wird, und der Mieter dem Schreiben nicht unverzüglich widerspricht.

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IMRRS 2017, 1467

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 - 66 S 90/17

1. Eine von einem Kündigungsgrund gedeckte fristlose Kündigung beendet das betroffene Mietverhältnis mit Zugang "ohne wenn und aber". Mit diesem Zeitpunkt entfaltet die Kündigung ihre Wirkungen.

2. Eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Schonfristzahlung bewirkt dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkungen, also etwa das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe. An der rechtlichen Tatsache, dass diese Ansprüche seit dem Zugang der Kündigung und bis zum Eingang der Schonfristzahlung einschränkungslos und (sofort) fällig bestanden haben, ändert dies aber nichts.

3. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist in diesem Fall unwirksam, da bei ihrem Zugang, auf den es für das Wirksamwerden der Erklärung ankommt, ein Mietverhältnis aufgrund der außerordentlichen Kündigung bereits nicht mehr bestand.

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IMRRS 2017, 1466

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)

IMRRS 2017, 1461

LG Tübingen, Urteil vom 10.01.2017 - 1 S 97/16

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sondern dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig.

2. Solange kein rechtskräftiger Kostenfestsetzungsbeschluss vorliegt, kommt eine Aufrechnung nur in Betracht, wenn der Anspruch dem Grund und der Höhe nach unbestritten ist.

3. Die Aufrechnung beseitigt die Verzugsfolgen und bringt damit auch den Anspruch auf Verzugszinsen gem. § 398 BGB rückwirkend auf den Zeitpunkt zum Erlöschen, in welchem sich die Forderungen aufrechenbar gegenüberstanden.

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IMRRS 2017, 1456

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 - 18 S 339/16

1. Der Vermieter hat den Mieter - sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung - gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.

2. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht dem Vermieter nicht zu, da sein Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist.

3. Ein Mieter kann von seinem Vermieter dementsprechend beanspruchen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.

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IMRRS 2017, 1454

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 279/16

Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen (Fortführung des Senatsurteils vom 04.05.1970 - VIII ZR 179/68, WM 1970, 853; sogenannte Gefälligkeitsmiete).*)

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IMRRS 2017, 1453

AG München, Urteil vom 11.07.2017 - 422 C 6905/17

Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, einen vertragswidrigen Baum zu entfernen, und wird er hierzu dann rechtskräftig verurteilt, so kann der Vermieter, wenn er den Mieter in Anbetracht des Urteils nochmals zur Entfernung unter Fristsetzung und Kündigungsandrohung fruchtlos aufgefordert hat, dem Mieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2017, 1347

LG Hamburg, Urteil vom 22.12.2016 - 307 S 53/16

1. Zu der Frage, wann ein Härtegrund nach § 574c Abs. 1 BGB vorliegt.

2. Zur Beurteilung eines medizinischen Sachverständigengutachtens.

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IMRRS 2017, 1437

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 09.10.2017 - 316 C 206/17

1. Die Hamburger Mietpreisbremsenverordnung ist auch nach Veröffentlichung der Begründung aus der Senatsdrucksache weiterhin unwirksam.

2. Diese nachträglich veröffentlichte Begründung führt zu keiner rückwirkenden Heilung des Begründungsmangels.

3. Der ursprüngliche Begründungsmangel kann im Übrigen auch nicht mit ec-nunc Wirkung geheilt werden.

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IMRRS 2017, 1428

LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2017 - 67 S 166/17

1. Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.*)

2. Legt der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner auf eine erstinstanzlich in den Prozess eingeführte Kündigung gestützten Räumungsklage ein, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung geltend gemachte weitere Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese die bereits im ersten Rechtszug eingeführte Kündigung betrifft, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.*)

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IMRRS 2017, 1432

LG Regensburg, Urteil vom 24.05.2017 - 1 HK O 1790/16

1. Gegenseitige Verträge können, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.

2. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich der Begünstigte bewusst oder grob fahrlässig der Einsicht verschließt, dass der andere Teil den Vertrag nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche eingegangen ist.

3. Zwar kann ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung grundsätzlich den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands rechtfertigen.

4. Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

5. Diese aus einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete Vermutung greift allerdings von vornherein nicht bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen ein.

6. Die Vermutung greift ferner nicht, wenn der Übervorteilte Kaufmann war.

7. Bei Geschäften mit kaufmännischen Mietern bleibt es vielmehr bei der allgemeinen Beweislastregel, dass derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Geschäfts beruft, die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit darlegen und notfalls beweisen muss.

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IMRRS 2017, 1420

BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VIII ZR 250/16

1. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09, Rz. 11 ff., BGHZ 185, 114, IMR 2010, 215; Beschlüsse vom 13.07.2010 - VIII ZR 281/09, Rz. 1, IMRRS 2010, 2731 = WuM 2010, 635; vom 31.08.2010 - VIII ZR 28/10, Rz. 1, IMRRS 2010, 3226 = WuM 2010, 750; vom 12.01.2011 - VIII ZR 6/10, Rz. 1, IMRRS 2011, 0548 = NZM 2011, 478).*)

2. In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB.*)

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IMRRS 2017, 1355

AG München, Urteil vom 18.08.2016 - 432 C 9516/16

1. Der Begriff des wichtigen Grundes nach § 563 Abs. 4 BGB ist nicht mit solchen Umständen gleichzusetzen, die sonst zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigen würden. Vielmehr müssen sich - ähnlich wie bei der Problematik der Untervermietung an einen dem Vermieter missliebigen Untermieter gem. § 540 BGB - die Kündigungsgründe gerade aus der Person des Eintretenden ergeben. Hierzu gehören auch Zweifel an der Zahlungsfähigkeit, weil anders als bei der Untervermietung dem Vermieter in dieser Konstellation gerade der Eintretende als Hauptmieter allein haftet.

2. Eine Mehrzahl negativer Schufa-Eintragungen sowie mehrere unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen somit eine Kündigung.

3. Dass zum Kündigungszeitpunkt keine Mietrückstände mehr bestanden, ist unerheblich. Denn eine gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit reicht grundsätzlich aus.

4. Auch die Tatsache, dass die nach § 563 BGB in den Vertrag eingetretene Person ihrem neuen Vermieter über einen Zeitraum von mehr als 10 Monaten nicht über den Tod des bisherigen Mieters/Nutzungsberechtigten informiert, sondern dies erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich nachholt, erweckt erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit dieser Person. Ein derartiges Verhalten ist in nicht hinnehmbarer Weise vertragswidrig und stellt eine (weitere) konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen dar.

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IMRRS 2017, 1413

LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017 - 67 S 149/17

Eine Wohnung gilt bei Anwendung des Berliner Mietspiegels (2015) auch dann als eine solche, die mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, wenn allein der Wohn- und Schlafraum - nicht aber Küche und Bad – einheitlich über eine Heizung erwärmt werden, bei der die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt.

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IMRRS 2017, 1390

AG Schöneberg, Urteil vom 19.04.2017 - 7 C 186/16

Auch wenn jeweils für sich genommenen lediglich geringe Verspätungen der Mietzahlungen vorliegen und auch die Minderzahlungen als solche nicht sehr schwer wiegen, können sie besonderes Gewicht dadurch erlangen und eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt hat.

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IMRRS 2017, 1367

AG Köln, Urteil vom 05.07.2016 - 205 C 36/16

1. Ist im Wohnraummietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der vom 1.10. - 30.04. dauernden Heizperiode in der Zeit von 23 - 6 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten.

2. Werden diese Temperaturen nicht erreicht, so stellt dies einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, den der Vermieter zu beseitigen hat.

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IMRRS 2017, 1363

AG Nürnberg, Urteil vom 22.03.2017 - 16 C 127/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1362

LG Berlin, Beschluss vom 08.06.2017 - 65 S 112/17

1. Eine zeitlich sehr begrenzte Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel allein, der zu keiner Zeit das Risiko eines Zahlungsausfalls in sich trägt und auch sonst keine Besonderheiten aufweist, erreicht nicht das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht.

2. Ist vertraglich gar vereinbart, dass der Vermieter das Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen kann, wenn berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, ergibt sich aus der Zahlungsverzögerung im Zusammenhang mit dem Vermieterwechsel erst recht keine Notwendigkeit, das Mietverhältnis ausnahmsweise aufzulösen.

3. Dementsprechend scheidet eine ordentliche Kündigung aus, wenn nach einem Vermieterwechsel das Jobcenter an den Vorvermieter die Mieten versehentlich zahlt.

4. Das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

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IMRRS 2017, 1366

LG Wiesbaden, Urteil vom 23.09.2016 - 3 S 62/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1351

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 81/17

1. Auch nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. war eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nur möglich, wenn durch diese der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert wurden.

2. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist nicht der Fall, wenn auf der betreffenden Etage ein Haltepunkt des Fahrstuhls nicht eingebaut ist.

3. Der nachträgliche Wegfall eines Trockenbodens und die damit einhergehende Einschränkung des Wohngebrauchs rechtfertigen eine Reduzierung der Miete in Höhe von 2%.

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IMRRS 2017, 1370

BFH, Urteil vom 09.05.2017 - IX R 6/16

Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden.*)

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IMRRS 2017, 1364

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 24.02.2017 - 316 C 248/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1350

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22.03.2017 - 15 B 286/17

1. Die Regelung der Wasserwirtschaft ist eine öffentliche Aufgabe der Daseinsvorsorge von überragender Bedeutung. Die öffentliche Hand kann diese Aufgabe aber in verschiedenen Organisationsformen - damit auch in privater Rechtsform - wahrnehmen.*)

2. Der Anschluss- und Benutzungszwang des § 9 GO-NW lastet als Inhalts- und Schrankenbestimmung i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG auf dem Grundstückseigentum.*)

3. Der Grundstückseigentümer ist der richtige satzungsrechtliche Adressat des Anschluss- und Benutzungsrechts. Eigene Ansprüche des Mieters oder Pächters auf Anschluss an die Wasserversorgung kommen vor diesem Hintergrund grundsätzlich auch mit Blick auf das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG nicht in Betracht. Der Mieter oder Pächter kann und muss sich insofern an den Vermieter oder Verpächter, d. h. in der Regel den Grundstückseigentümer, als Kunden des Versorgungsunternehmens halten.*)

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