Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2018

IMRRS 2018, 0058

AG Neukölln, Urteil vom 14.11.2017 - 18 C 182/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0057

LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 - 67 S 218/17

Die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist verfassungswidrig, da der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt hat, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich trifft.

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IMRRS 2018, 0006

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2017 - 381 C 1469/16

Wird der Hausmeister des Vermieters vom Mieter bespuckt und mit Ausdrücken "Halt´s Maul" und "blödes Arschloch" bedacht, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2018, 0055

OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018 - 2 U 94/17

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.*)

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IMRRS 2018, 0008

LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16

1. Eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätzen) rechtfertigt wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

2. Die Bolzplatzentscheidung des BGH (IMR 2015, 310) ist nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann.

3. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

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IMRRS 2018, 0048

BGH, Beschluss vom 13.09.2017 - XII ZR 53/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0036

AG Augsburg, Urteil vom 27.09.2016 - 72 C 2081/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0007

LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 - 65 S 362/16

1. Das Rauchen in der selbstgenutzten Wohnung gehört - ohne entgegenstehende anderslautenden Vereinbarungen - zum Mietgebrauch.

2. Allerdings ergibt sich aus dem mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme, § 241 Abs. 2 BGB, jedoch einschränkend, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen.

3. Erreicht die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kann dies gegebenenfalls sogar den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens rechtfertigen.

4. Können die Mieter nachts nicht mit geöffnetem Fenster schlafen, weil sonst aus der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch in das Schlafzimmer dringen würde, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung in Höhe von 3% berechtigt.

5. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner - hier den Vermieter - vorübergehend Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Es kann nur ausgeübt werden, solange es seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Es ist zeitlich und betragsmäßig beschränkt; kommt der Vermieter seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nach, hat es seinen Zweck verfehlt.

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IMRRS 2018, 0049

LG Berlin, Beschluss vom 12.12.2017 - 67 S 282/17

Weist das Amtsgericht eine auf § 556g Abs. 3 BGB gestützte Auskunftsklage des Mieters ab, ist seine dagegen gerichtete Berufung im Falle ihrer Nichtzulassung mangels Erreichen der Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig, wenn sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preisrechtlichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB nicht berufen hat und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die mit der Auskunftsklage geltend gemachten Informationen durch eine vom Vermieter erteilte Auskunft schon erlangt hat oder sie im Wege der Belegeinsicht beim Vermieter unschwer selbst erlangen kann.*)

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IMRRS 2018, 0034

LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 - 63 S 66/17

1. Die Zahlung der Miete an den vorigen Vermieter hat nur dann schuldbefreiende Wirkung, wenn der Mieter vom Vermieterwechsel keine Kenntnis hat.

2. Werden ausstehende Mieten nur teilweise ausgeglichen und es verbleibt ein Rückstand von fast 20%, so steht dies einer wirksamen Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB entgegen.

3. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt es in Bezug auf den Verzug nur auf ein Vertreten i.S.v. § 286 Abs. 4 BGB, nicht auf ein Verschulden an.

4. Härtegründe können nur bei einer auf § 543 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls Eingang finden. Im Gegensatz hierzu schließen die in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich aus.

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IMRRS 2018, 0032

LG Berlin, Urteil vom 15.09.2017 - 63 S 55/17

1. Ein qualifizierter Mietspiegel muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist.

2. Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist ferner nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

3. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. Es ist nicht erforderlich, auch die konkrete Spanne zu benennen.

4. Ein Mieterhöhungsbegehren ist jedenfalls nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.

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IMRRS 2018, 0027

LG Berlin, Urteil vom 17.11.2017 - 63 S 69/17

Eine entgeltliche Vereinbarung zwischen den Mietparteien bei preisgebundenem Wohnraum, wonach der Mieter die anfänglichen Dekorationsarbeiten übernimmt, ohne eine gleichzeitige klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter - also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten -, ist wirksam.

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IMRRS 2018, 0014

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 - 5 C 93/16

1. Es obliegt dem Mieter nicht, eine Verschlechterung der Mietsache, die bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens des Vermieters, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.

2. Eine Kleinstreparaturklausel, wonach kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser vom Mieter zu tragen sind, umfasst bereits begrifflich eine (defekte) Silikonverfugung nicht (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet).

3. Silikonfugen unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können. Silikonfugen werden deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren haben.

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IMRRS 2018, 0010

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 29.11.2016 - 210 C 398/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0020

AG Remscheid, Urteil vom 21.11.2017 - 28 C 63/16

1. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters gebietet nicht uneingeschränkt, Sicherungsmaßnahmen gegen die Folgen von Dachlawinen zu ergreifen. Im Einzelfall können besondere Umstände eine Verpflichtung des Vermieters begründen, den Mieter vor drohenden Schäden zu bewahren. Derartige Umstände können die allgemeine Schneelage des Ortes, die Beschaffenheit und Lage des Gebäudes (starke Neigung, große Fallhöhe, Gehweg oder Straße direkt im Fallwinkel, Tauwetter), die konkreten Schneeverhältnisse vor Ort und die Art und der Umfang des gefährdeten Verkehrs darstellen.

2. Im Falle speziell für Mieter eingerichteter und unterhaltener Parkplätze besteht eine besondere Verkehrssicherungspflicht des Gebäudeeigentümers, insbesondere, wenn er zugleich Vermieter ist, da er in diesem Fall gerade den Verkehr eröffnet hat.

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IMRRS 2017, 1729

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

1. Auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter kann sich der neue Vermieter nicht berufen.

2. Das Aufstellen eines Schranks im Treppenhaus sowie die Nutzung des Gartens und eines Verschlags stellen keine erheblichen Pflichtverletzungen dar.

3. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten.

4. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet

5. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, die in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB. Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll; insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll.

6. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird. Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts.

7. Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält. Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist.

8. Ein immerwährender Kündigungsausschluss ist auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung unwirksam.

Online seit 2017

IMRRS 2017, 1760

BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.*)

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IMRRS 2017, 1759

OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 - 5 U 1337/17

Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

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IMRRS 2017, 1715

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 - 322 O 102/16

1. Ein Verwalter kann auch ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss nach § 27 Abs. 3 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Wärmemessgeräte einbauen lassen, wenn sich das Gebäude im Bau befindet, die Leitungen für die Messgeräte vom Bauunternehmen bereits vorbereitet und die Messgeräte bei Nutzung der Wohnungen durch Mieter vorgeschrieben sind.

2. Das Bestreiten der Lieferung der Zähler mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da die Frage, ob die Zähler geliefert wurden, im Wissen der belieferten Partei steht, die im Besitz des Gebäudes ist und somit weiß, was sich darin befindet, bzw. ihr Gebäude daraufhin prüfen kann.

3. Ein Vertrag über die Bereitstellung von Wärmemessgeräten ist ein Mietvertrag.

4. Eine AGB-Klausel in einem solchen Vertrag, wonach der Vertrag frühestens zum Ablauf der Eichgültigkeit der Messgeräte gekündigt werden kann, ist zulässig - zumindest wenn diese Frist nicht länger als fünf Jahre beträgt.

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IMRRS 2017, 1751

LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 - 2 S 65/16

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnisses bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13, IMRRS 2015, 1537).*)

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IMRRS 2017, 1723

LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2017 - 67 S 229/17

In dem Fall, in dem der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner Räumungsklage einlegt, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung in den Prozess eingeführte Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese auf eine bereits im ersten Rechtszug geltend gemachte Kündigung gestützt wird, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen.

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IMRRS 2017, 1741

AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2017 - 425 C 5534/17

1. Eine Betriebskostenabrechnung, die fälschlicherweise unter Verwendung von Abrechnungseinheiten erstellt wurde ist formell ordnungsgemäß. Es liegt nur ein materieller Mangel vor.

2. Nach Beendigung der Preisbindung bleibt die ursprüngliche Vereinbarung von Abrechnungen nach Wirtschaftseinheiten auch im preisfreien Wohnungsbau für die Altmieter weiterbestehen.

3. Voraussetzung ist aber, dass die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht nur vereinbart ist, sondern dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten im betreffenden Jahr weiter vorliegen müssen.

4. Der dafür erforderliche "unmittelbare örtliche Zusammenhang" im Sinne des Rechtsentscheids des OLG Koblenz, RE v. 27.02.1990, WuM 1990, 268, setzt ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet voraus. Hat der Vermieter zahlreiche Häuser aus der zusammenhängenden Baugebiet inzwischen privatisiert und verkauft, kann das Merkmal nachträglich entfallen. Von diesem Augenblick an ist eine Abrechnung nach Abrechnungseinheiten nicht mehr zulässig.

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IMRRS 2017, 1730

AG Bremen, Urteil vom 09.03.2017 - 6 C 285/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1728

LG München I, Urteil vom 30.11.2016 - 14 S 22534/14

1. Wird ein Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2 BGB auf bestimmte Zeit fortgesetzt, bedarf es nach Zeitablauf keiner neuen Kündigung; der Vermieter kann vielmehr sofort auf Räumung und Herausgabe klagen. Auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit muss der Mieter den Widerspruch nach § 574b Satz 1 BGB erneut erklären. Allerdings kann der Mieter seinen Widerspruch noch im ersten Termin des erneuten Räumungsrechtsstreits erheben, wenn der Vermieter ihn nicht rechtzeitig vor Ablauf der Befristung auf die Möglichkeit eines erneuten Fortsetzungsverlangens hingewiesen hat.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer erneuten Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unvorhergesehener Umstände nach § 574c Abs. 1 BGB, wenn die schon früher bestehende schwere psychische Erkrankung fortdauert.*)

3. Zur Abwägung von Härtegründen auf Mieterseite mit den Interessen des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters.*)

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IMRRS 2017, 1722

LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2017 - 67 S 198/17

1. Ein Urteil, das zur Duldung des von der klagenden Vermieterin begehrten Zutritts zur von der Beklagten innegehaltenen 1-Zimmer-Wohnung sowie zur Schaffung von Baufreiheit verurteilt, erreicht nicht den maßgeblichen Wert zur Berufung von 600 Euro.

2. Daran ändert die gleichzeitige Verurteilung zur Schaffung von Baufreiheit angesichts der damit verbundenen und lediglich unwesentlichen Kosten nichts.

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IMRRS 2017, 1733

Ag Charlottenburg, Urteil vom 30.09.2016 - 220 C 72/16

(Ohne)

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IMRRS 2017, 1694

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 21.04.2017 - 920 C 139/15

1. Durch die unbeaufsichtigte Inbetriebnahme und das Unterlassen regelmäßiger Kontrollen der Waschmaschine verletzt der Mieter seine Pflicht aus dem Mietvertrag, die angemietete Wohnung schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann.

2. Benutzt der Mieter eine Wasch- oder Spülmaschine, hat er eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen.

3. Dem Mieter, der seine Waschmaschine das erste Mal nach Anschluss in Betrieb nimmt, obliegt eine besondere Sorgfaltspflicht in dem Sinne, dass eine Beaufsichtigung in kurzen Abständen erforderlich ist. Dies gilt umso mehr, als die Waschmaschine ohne Inanspruchnahme fachlicher Hilfe angeschlossen wurde.

4. Regelmäßig muss der Vermieter seine Versicherung und nicht den Mieter in Anspruch nehmen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter grob fahrlässig gehandelt hat.

5. Die unbeaufsichtigte erstmalige Inbetriebnahme eine Waschmaschine ist grob fahrlässig.

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IMRRS 2017, 1700

OLG Dresden, Beschluss vom 01.06.2017 - 5 U 477/17

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB führen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.

2. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können.

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IMRRS 2017, 1646

LG Wiesbaden, Urteil vom 31.08.2017 - 3 S 41/17

1. Zwar hat der Vermieter ein nachvollziehbares Interesse daran, die Miete zu erhöhen, sobald öffentliche Subventionen aus Gründen, die in der Person des Mieters liegen (oder wie hier schon von Anbeginn an lagen), wegfallen und sich dadurch seine Kosten erheblich erhöhen. Seine entsprechende Erhöhungsbefugnis setzt aber eine vertragliche Regelung voraus.

2. Mit einer vorformulierten Vertragsbedingung, wonach der Vermieter im Ergebnis dazu berechtigt sein soll, die Miete sogar rückwirkend und sehr erheblich (hier: um mehr als 50%) zu erhöhen, ohne einer Kappungsgrenze oder einer sonstigen zivilrechtlichen Beschränkung zu unterliegen, braucht der Mieter indes nicht zu rechnen, so dass eine entsprechende Miet-AGB gegen das Überraschungsverbot verstoßend unwirksam ist.

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IMRRS 2017, 1709

BGH, Beschluss vom 21.11.2017 - VIII ZR 28/17

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.02.1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB a.F.]).*)

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IMRRS 2017, 1698

LG Hamburg, Urteil vom 02.12.2016 - 311 S 53/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1676

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 - 63 S 254/16

1. Für die rechtzeitige Überweisung der Miete genügt es, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. Bei einer Veranlassung der Überweisung am dritten Werktag des Monats ist diese nach § 675n Abs. 1 Satz 3 BGB spätestens am folgenden Banktag auszuführen und nach § 675s Abs. 1 Satz 1 BGB einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben, so dass der Vermieter eine Gutschrift vor dem fünften Werktag regelmäßig nicht erwarten kann.

3. Zwar kann auch ein Rückstand, der die für eine fristlose Kündigung erforderliche Grenze von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erreicht, eine Pflichtverletzung des Mietvertrags darstellen, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. Die hierfür notwendige Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist indes in der Regel nur anzunehmen, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und mehr als einen Monat andauert.

4. Werden die kündigungsrelevanten Rückstände weniger als eine Woche nach der Kündigung ausgeglichen, ist die ordentliche Kündigung zwar nicht unwirksam geworden, der Ausgleich lässt die Pflichtverletzung aber in einem milderen Licht erscheinen. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis bereits seit fast 40 Jahren besteht.

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IMRRS 2017, 1672

LG Bamberg, Urteil vom 06.10.2017 - 3 S 56/16

1. Eine Teilkündigung des Garagenstellplatzes ist ausnahmsweise zulässig, wenn das Beharren des Mieters auf die Weiternutzung der Garage eine Schikane zum Nachteil des Vermieters darstellt.

2. Verkauft der ursprüngliche Vermieter bei einem einheitlichen Mietverhältnis Wohnung und Garage an zwei unterschiedliche Erwerber, wird der Mietvertrag nicht aufgespalten in einen über die Wohnung und einen über die Garage. Es kommt zu einer Verdopplung der Vermieter. Eine (Teil-)Kündigung ist dann von allen Vermietern auszusprechen.

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IMRRS 2017, 1705

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.11.2017 - 20 C 212/17

1. Ein Vermieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf die Gestattung der Untervermietung eines Teils der Mietwohnung. Für die Behauptung der unberechtigten Überlassung der gesamten Wohnung durch den Mieter trägt der Vermieter die Darlegungslast.

2. Die Gestattung der Untervermietung ist nicht alleine deshalb unzumutbar, weil der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant, oder der Mieter im Ausland nur schwer erreichbar ist.

3. Ein Anspruch auf die Unterlassung der Untervermietung besteht nur dann, wenn dieser in der Person des Mieters oder des Untermieters liegt.

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IMRRS 2017, 1659

AG Köpenick, Urteil vom 11.07.2017 - 7 C 391/16

1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zu Stande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

2. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.

3. Die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit vom Eigentümer entschädigungsfrei hinzunehmen. Damit hat der Mieter auch kein Minderungsrecht.

4. Eine bestehende und intakte Bebauung stehen nicht der Annahme entgegen, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar ist - zumindest wenn die vorhandene Bebauung ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden darstellt.

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IMRRS 2017, 1668

VerfGH Bayern, Beschluss vom 16.08.2017 - Vf. 8-VI-16

Unter Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts darf die Unterbringung von Personen verstanden werden, die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben und anderweitigen Wohnraum mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer - etwa zum Zweck der Heilbehandlung - anmieten. Davon abzugrenzen ist die Unterbringung in einem "Wohnheim".

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IMRRS 2017, 1666

LG München I, Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17

1. Die bundesgesetzlichen Regelungen im BGB zur Einführung der Mietpreisbremse sind mit dem Grundgesetz vereinbar und verstoßen insbesondere nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG.

2. In München liegt auch ein angespannter Wohnungsmietmarkt vor, der grundsätzlich die Einführung einer Mietpreisbegrenzung bei Neuabschluss von Mietverträgen rechtfertigen würde.

3. Allerdings ist die Mietpreisbremsenverordnung der Bayerischen Staatsregierung wegen Verstoßes gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage unwirksam, da ihre Begründung für die betreffenden Kreise nicht erkennen lässt, aus welchen Gründen das jeweilige Gebiet und damit auch die Landeshauptstadt München in die Mieterschutzverordnung aufgenommen worden ist.

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IMRRS 2017, 1658

LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017 - 63 S 33/17

1. Auch die Kosten einer Gemeinschaftsanlage können umgelegt werden, wenn die Flächen weder aufgrund öffentlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet sind.

2. Eine öffentlich rechtliche Widmung ist nur gegeben, wenn die förmliche öffentliche Widmung (Hoheitsakt) vorliegt. Ob die Fläche der Allgemeinheit zugänglich ist oder tatsächlich durch weite Teile der Öffentlichkeit genutzt wird, ist dagegen unerheblich.

3. Die Fläche ist durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet, wenn dieser die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will.

4. Auch eine "halb-öffentliche" Widmung dadurch, dass auch Mietern anderer Häuser die Benutzung erlaubt ist, führt nicht zu einer öffentlichen Widmung, da der Personenkreis klar umgrenzt ist (Mieter) und eben nicht in einer unbestimmten Vielzahlt besteht.

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IMRRS 2017, 1654

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.08.2017 - 33 C 1093/17

Mieter sind dazu verpflichtet, einen Techniker zur Überprüfung der Rauchmelder in ihre Wohnung zu lassen.*)

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IMRRS 2017, 1643

AG Brühl, Urteil vom 09.11.2017 - 23 C 170/14

1. Die Leistung an einen nichtberechtigten Dritten erlangt, sofern keine gesetzliche Sonderregelung eingreift, wie sie etwa in den §§ 169, 370, 407 BGB enthalten ist, nur dann befreiende Wirkung, wenn der Gläubiger sie nachträglich genehmigt oder einer der beiden anderen Fälle von § 185 Abs. 2 BGB eintritt.

2. Für eine Anscheinsvollmacht als Rechtsscheinvollmacht bedarf es eines Rechtsscheintatbestands, der dem Vertretenen als Geschäftsherrn zurechenbar ist und auf den der Geschäftsgegner vertraut, so dass er daraufhin handelt. Der Vertretene kann sich auf den Mangel der Vertretungsmacht seines Vertreters nicht berufen, wenn er schuldhaft den Rechtsschein einer Vollmacht veranlasst hat, so dass der Geschäftsgegner nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte von einer Bevollmächtigung ausgehen durfte und von ihr ausgegangen ist.

3. Dafür genügen nicht die Behauptungen des Vertreters hinsichtlich der Vollmacht.

4. Vom Aufgabenbereich eines Maklers umfasst ist aus Sicht eines objektiven Dritten des maßgeblichen Verkehrskreises nicht typischerweise die Berechtigung zur Entgegennahme von Geldern, die an sich dem Vermieter als Vertragspartei des Mietertrags zustehen.

5. Ist im Mietvertrag explizit aufgeführt, dass die Zahlungen an den Vermieter bzw. ein im Mietvertrag benanntes Konto zu erfolgen haben, kann der Mieter regelmäßig nicht mit befreiender Wirkung an Dritte zahlen.

6. Die Umstellung des Klageantrags auf Leistung an den Rechtsnachfolger ist gem. § 264 Nr. 2 ZPO auch ohne Zustimmung des Beklagten zulässig.

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IMRRS 2017, 1636

LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2017 - 67 S 279/17

Zur Würdigung der Zeugenaussage eines vom Vermieter mit der Zustellung der Betriebskostenabrechnung beauftragten Boten bei streitiger Wahrung der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

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IMRRS 2017, 1635

LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 - 67 S 196/17

1. Die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen "Verwaltungskostenpauschale" auf den Wohnraumieter - zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete - ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 BGB unwirksam.

2. Eine tatsächliche Vermutung zu Lasten des Mieters, er habe die vollständige Miete gemäß § 814 BGB in Kenntnis der Nichtschuld geleistet, ist allenfalls bei einem Sachverhalt gerechtfertigt, der für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist.

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IMRRS 2017, 1609

AG Grimma, Urteil vom 20.10.2017 - 2 C 928/16

1. Sowohl Baumfällkosten als auch die Kosten für eine Ersatzpflanzung fallen nicht unter § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV, denn das Fällen von Bäumen führt nicht zu laufenden entstehenden Kosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV.

2. Das Merkmal der laufenden Entstehung setzt zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus; erforderlich ist jedoch, dass sie relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällkosten nicht der Fall, denn Bäume werden in der Regel mehrere Jahrzehnte alt. Das Fällen von Bäumen ist eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten einfügt.

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IMRRS 2017, 1610

LG Heidelberg, Urteil vom 14.11.2017 - 5 S 59/16

1. Durch die Hinderung an einer Verwertung muss der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden.

2. Ein erheblicher Nachteil kann nicht allein darin liegen, dass der Vermieter eine von ihm beabsichtigte - sinnvolle und nachvollziehbare - Verwertung bei Fortbestand des Mietverhältnisses nicht umsetzen kann.

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IMRRS 2017, 1592

LG Bonn, Urteil vom 13.10.2017 - 15 O 332/16

1. Der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter vor Gefahren beim Gebrauch der Mietsache zu warnen.

2. Der Vermieter eines Segways muss die grundsätzliche Funktionsweise erklären und darüber informieren, dass das Segway sich nach vorne bewegt bzw. beschleunigt, wenn die auf dem Segway stehende Person sich nach vorne beugt, es hingegen zum Stillstand kommt bzw. abbremst, wenn man sich nach hinten beugt. Des Weiteren muss erklärt werden, wie man in eine Kurve fährt und welche Auswirkungen es hat, wenn man die Lenkstange nach rechts oder links bewegt. Dazu gehörte insbesondere der Hinweis, dass das Segway auf Bewegungen an der Lenkstange reagiert, und zwar auch schon bei kleinen Bewegungen.

3. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, alle möglichen Gefahrensituationen mit dem Mieter im Einzelnen vorab zu besprechen.

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IMRRS 2017, 1581

AG Brandenburg, Urteil vom 13.10.2017 - 31 C 156/16

Die Verlegung eines Mülltonnen-Platzes durch den Vermieter und die hierdurch bedingte, rein optische Beeinträchtigung des Ausblicks eines Mieters stellt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 242 BGB nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache dar, wenn durch diese Verlegung des Mülltonnen-Platzes weder Geruchs- noch Lärm-Beeinträchtigungen hinzutreten.*)

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IMRRS 2017, 1472

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2017 - 33 C 3490/16

1. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d BGB ist verfassungskonform.

2. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2016 ist rechtmäßig und wirksam, da sie von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt ist.

3. Der Frankfurter Mietspiegel 2014 ist als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB anzusehen.

4. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie substanziierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist.

5. Sieht ein Mietspiegel nur für eine integrierte Küche einen Zuschlag vor, kann für eine Einbauküche keine analoge Anwendung dieses Zuschlags erfolgen, da eine Einbauküche nicht mit einer integrierten Einbauküche vergleichbar ist.

6. Dass andere Mietspiegel für eine Einbauküche einen Zuschlag vorsehen, ist irrelevant.

7. Der Tatrichter kann im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraum einen Stichtagzuschlag geben, wenn zwischen Erhebungsstichtag und Zugang des Mietspiegels nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Dies gilt auch für den Fall von § 556d Abs. 1 BGB, da die Sachlage vergleichbar ist.

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IMRRS 2017, 1594

OLG Köln, Beschluss vom 17.10.2017 - 22 U 60/16

1. Eine unerfüllte Gegenforderung des Gewerbemieters auf Überlassung einer Mietdauerrechnung hindert den Eintritt des Verzuges mit ausstehenden Mietforderungen.

2. Schreiben des Bundesfinanzministers sind in der Sache Weisungen der obersten Bundesbehörde mit Bindungswirkung an die nachgeordneten Behörden im Sinne der Art. 85 Abs. 3 S. S. 2, Art. 108 Abs. 3 S. 2 GG. Derartige Weisungen an nachgeordnete Behörden binden Gerichte nicht bei der Auslegung von § 14 UStG.

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IMRRS 2017, 1579

LG Konstanz, Urteil vom 15.12.2016 - 61 S 58/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 1586

AG Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 - 18 C 41/17

1. Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren.*)

2. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter "Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt" ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss.*)

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