Immobilien- und Mietrecht.

Volltexturteile nach Sachgebieten
3083 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2019
IMRRS 2019, 0009
BGH, Beschluss vom 07.12.2018 - VIII ZR 146/18
1. Hat der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilte Schuldner in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt, ist eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO durch das Revisionsgericht in der Regel ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsbeschlüsse vom 01.04.2014 - VIII ZR 1/14, Rz. 5, IMRRS 2014, 1734; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 5; vom 26.09.2018 - VIII ZR 290/18, IMRRS 2018, 1492 = WuM 2018, 726 Rz. 7).*)
2. Dies gilt auch dann, wenn das Berufungsgericht im Rahmen seines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtsfehlerhaft § 713 ZPO angewandt und eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO nicht ausgesprochen hat. Denn diese entfällt - anders als im Fall des § 712 Abs. 1 ZPO -, wenn der Gläubiger seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, und schützt damit den Wohnraummieter nicht vor dem (endgültigen) Verlust der Wohnung (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 19.08.2003 - VIII ZR 188/03, WuM 2003, 637 unter II; vom 09.08.2004 - VIII ZR 178/04, WuM 2004, 553 unter II 2 b; vom 18.07.2012 - VIII ZR 107/12, WuM 2012, 510 Rz. 8; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 9; Abgrenzung zu BGH, Beschlüsse vom 24.03.2003 - IX ZR 243/02, ZVI 2003, 279 unter II 1 a; vom 30.01.2007 - X ZR 147/06, IMRRS 2007, 0738 = NJW-RR 2007, 1138 unter II 2 a; vom 15.03.2007 - V ZR 271/06, IMRRS 2007, 1459 = WuM 2007, 545; vom 04.03.2009 - XII ZR 198/08, IMRRS 2009, 0631).*)

IMRRS 2018, 1411

AG Gießen, Urteil vom 02.07.2018 - 48 C 295/17
1. Hat der Vermieter in der Vergangenheit dem Wechsel von Mietern zugestimmt, können die neuen Mieter davon ausgehen, dass dies auch in Zukunft so gehandhabt wird. Der Anspruch auf einem Mieterwechsel ist Vertragsinhalt geworden.
2. In entsprechender Anwendung von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt eine Anzeige an den Vermieter, um diesem Gelegenheit zu geben, dem Mieterwechsel zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.
3. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zum Mieterwechsel und steht deshalb ein Zimmer leer, können die übrigen Mieter wegen der entgangenen Miete Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

IMRRS 2018, 1410

LG Berlin, Beschluss vom 13.09.2018 - 67 T 137/18
1. Trotz unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde ist insbesondere vor dem Hintergrund eines langjährigen Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung möglicherweise unwirksam und allenfalls eine ordentliche Beendigung möglich.
2. Wendet der Mieter ein, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, kommt ihm möglicherweise eine Beweiserleichterungen zugute, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.04.2015 (GVBl S. 2015, 101) besonders gefährdet ist.

Online seit 2018
IMRRS 2018, 1490
AG Bonn, Urteil vom 19.10.2018 - 203 C 21/16
1. Verändert der Mieter das Mietobjekt in wesentlichen Punkten baulich (hier: Ausbau einer Treppe und der Heizgeräte sowie des Bodenbelags und der vorhandenen Elektroinstallation), ohne hierzu die Zustimmung des Vermieters einzuholen, kann der Vermieter fristlos kündigen.
2. Ein Loch in der Decke der Küche mit fehlender Standfestigkeit der Decke der Küche stellt einen Mangel dar, der zu einer Minderung um 20% berechtigt.
3. Ist der Miteigentümer der Immobilie von Beruf Rechtsanwalt, ist die Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts mit der Kündigung nicht erforderlich.

IMRRS 2018, 1480

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18
Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.*)

IMRRS 2018, 1449

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2018 - 211 C 85/18
1. Ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung unterliegt der Schriftform nach § 550 BGB.
2. Die Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber.
3. Ist für den Erwerber die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so ist den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 BGB ausreichend Genüge getan.
4. Die Formulierung im Kaufvertrag "der Verzicht ist [...] verbindlich und wirkt zu Gunsten der jeweiligen Mieter" spricht eindeutig für einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter i.S.d. § 328 BGB.

IMRRS 2018, 1459

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.06.2018 - 7 S 5872/17
1. Zwischen einem Mangel der Mietsache und einer Verletzung, welche der Mieter erleidet, muss ein Kausalzusammenhang bestehen.
2. Dieser scheidet dann aus, wenn der Schadenseintritt fern jeglicher Lebenserfahrung liegt oder nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm umfasst ist.
3. Ein Kausalzusammenhang ist zu verneinen, wenn ein defekter Rollo herunterfällt, die Mieterin deshalb erschrickt und auf der Treppe stürzt. Denn laute Geräusche gehören zur Alltagswirklichkeit, so dass ein Erschrecken über ein lautes plötzliches Geräusch dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen ist.

IMRRS 2018, 1450

LG Itzehoe, Urteil vom 20.07.2018 - 9 S 70/17
(ohne amtlichen Leitsatz)

IMRRS 2018, 1447

AG Oldenburg, Urteil vom 29.05.2018 - 6 C 6035/18
(ohne amtlichen Leitsatz)

IMRRS 2018, 1413

AG Saarbrücken, Urteil vom 25.07.2018 - 3 C 477/17
1. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu.
2. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der Abrechnungsreife, d.h. nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

IMRRS 2018, 1451

LG Itzehoe, Urteil vom 06.07.2018 - 9 S 114/16
1. Ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an der alsbaldigen Feststellung besteht, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernsthaft bestreitet und das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen.
2. Eine ursprünglich zulässige Feststellungsklage wird nicht dadurch unzulässig, dass im Verlaufe des Rechtsstreits die Voraussetzungen für den Übergang einer Leistungsklage eintreten.
3. Neben einer Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nach § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen.
4. Das Risiko, das Bestehen einer Pflicht richtig einzuschätzen, muss in höheren Maß beim Schuldner liegen, weil der Gläubiger ansonsten nicht ausreichend vor den Folgen des Ausbleibens der Leistung geschützt wäre.

IMRRS 2018, 1444

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2018 - 9 U 111/16
1. Eine Regelung im Mietvertrag zu den Nebenkosten, wonach "Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang" der Abrechnung geltend gemacht werden können, enthält eine Ausschlussfrist. Bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Mieter die von ihm bezahlten Nebenkosten nicht zurückverlangen, wenn er später, nach Fristablauf, inhaltliche Fehler bemerkt.*)
2. Für den Bereich der Geschäftsraummiete bestehen keine rechtlichen Bedenken, für Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen individualvertraglich eine kurze Ausschlussfrist von zwei Wochen zu vereinbaren.*)

IMRRS 2018, 1405

LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 - 63 S 293/17
1. Bei der Anwendung des § 556f BGB sind auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen.
2. Die Modernisierung ist "umfassend" i.S.d. § 556f BGB, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.
3. Allein die Höhe des Bauaufwands reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Jedoch ist es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.
4. Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage.

IMRRS 2018, 1437

KG, Urteil vom 27.09.2018 - 8 U 145/14
1. Der Schaden liegt, ungeachtet der noch fehlenden Fertigstellung des Gebäudes, bereits in dem kündigungsbedingten Wegfall des vertraglichen Anspruchs des Vermieters. Er entsteht jedoch nicht sogleich in Höhe aller Mieten während der Grundmietzeit, sondern sukzessive mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.*)
2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens verringert sich im Wege des Vorteilsausgleichs nicht nur um anderweitig eingenommene Miete, sondern auch um Baukosten, die der Vermieter wegen einer Qualitätsminderung (zwischen tatsächlicher Bauausführung und der dem Schädiger geschuldeten Ausführung) erspart hat. Abgesehen von einer sekundären Darlegungslast des Vermieters, die jedoch keine erstmalige Erstellung von Kostenermittlungen umfasst, trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für solche Einsparungen.
Die Gegenüberstellung grober Kostenschätzungen aus frühen Planungsphasen mit den tatsächlichen Baukosten ist zur Darlegung grundsätzlich nicht geeignet.*)
3. Mehrkosten der Bauausführung sind nicht per se mit einem Vorteil zu saldieren. Sie wären vom Mieter nur zu ersetzen, wenn sie eine adäquate Folge des Schadensereignisses darstellen würden. Insoweit handelt es sich gegenüber dem Mietausfallschaden um einen andersartigen Anspruch, der einen anderen Streitgegenstand betrifft.*)
4. Der monatliche Mietdifferenzschaden ist in Höhe aller Beträge, die bis Schluss der mündlichen Verhandlung fällig geworden sind, zu berücksichtigen. Die Monatsbeträge sind unselbstständige und austauschbare Faktoren des identischen und einheitlichen, sich lediglich ständig erhöhenden, Schadens. Der Teilklage kann in der Hauptsache daher aus beliebigen Zeiträumen stattgegeben werden. Eine Festlegung ist nur erforderlich, soweit es für den Zinsanspruch darauf ankommt.*)
5. Die ersparten Baukosten waren im vorliegenden Fall vollständig auf den Zeitraum des Mietausfallschadens (Festmietzeit von 20 Jahren) gutzubringen, und hierbei erststellig mit den ältesten Mietausfallbeträgen zu verrechnen, so dass ein Schaden erst anzunehmen war, nachdem die Ersparnis "aufgezehrt" war.*)
IMRRS 2018, 1435

AG Bremen, Urteil vom 09.11.2018 - 9 C 127/18
1. Bei einem Lastschriftverfahren führt die wiederholte Duldung des Mieters bezüglich der Abbuchung des angehobenen Mietzinses nicht zu einer konkludenten Vertragsanpassung zu Gunsten des Vermieters.*)
2. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der in der Vergangenheit überzahlten Mieten (§ 812 BGB) ist im Fall der vorbehaltlosen Zahlung von 24 Monatsmieten jedoch verwirkt (§ 242 BGB).*)

IMRRS 2018, 1406

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2018 - 65 S 83/18
1. § 556d BGB ist verfassungskonform.
2. Die Anhängigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG allein rechtfertigt keine eigene Aussetzung. Auch § 148 ZPO ist in diesem Fall nicht anwendbar, auch nicht analog.
3. Die Abtretung von Ansprüchen gemäß "Mietpreisbremse" an einen Inkassodienstleister ist wirksam.
4. Verlangt der Vermieter eine Miete, die die nach § 556d Abs. 1, 2 BGB höchst zulässige Miete übersteigt, darf der Mieter zur Durchsetzung seiner Forderungen unmittelbar einen Rechtsanwalt oder einen Inkassodienstleister beauftragen.

IMRRS 2018, 1418

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2018 - 65 S 87/18
(ohne amtlichen Leitsatz)

IMRRS 2018, 1412

AG Ludwigsburg, Urteil vom 17.05.2018 - 1 C 351/18
Der Vermieter darf bis zur Abrechnung über die Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Welcher Betrag angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. In erster Linie hat sich die Höhe des zurückzuhaltenden Betrages daran zu orientieren, wie hoch die voraussichtliche Forderung sein wird. Da die Kaution jedoch eine Sicherungsfunktion aufweist und auch unvorhersehbare Veränderungen absichern soll, ist dem Vermieter ein ausreichender Sicherheitszuschlag zuzugestehen. Voraussetzung für einen solchen Sicherheitszuschlag ist jedoch, dass es hierfür ein Bedürfnis gibt.*)

IMRRS 2018, 1423

AG Pforzheim, Urteil vom 23.11.2018 - 4 C 290/18
Wird ein Blechdach, das nicht zur Mietwohnung gehört und nur über ein Fenster der Mietsache betreten werden kann, vom Mieter als Terrasse genutzt, kann dies die ordentliche Kündigung der Mietvertragsbeziehung rechtfertigen.

IMRRS 2018, 1417

AG Bremen, Urteil vom 23.11.2018 - 16 C 4/18
1. Kein Anspruch auf Nachzahlung einbehaltener Betriebskostenvorauszahlungen nach verfristeter Abrechnung, in Rahmen derer fälschlicherweise die Soll-Zahlungen und nicht die tatsächlich geringeren Zahlungen berücksichtigt wurden.*)
2. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, dass im Falle der fehlerhaften Einstellung der Sollzahlungen anstelle der wegen eines Zurückbehaltungsrechts geminderten Ist-Zahlungen die einbehaltenen Beträge im Falle der nicht fristgerechten Abrechnung über die Betriebskosten nicht nachverlangt werden können.*)

IMRRS 2018, 1422

BGH, Urteil vom 14.11.2018 - VIII ZR 109/18
Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.*)

IMRRS 2018, 1421

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2018 - 67 S 105/18
Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16, IMR 2016, 321 = NJW-RR 2016, 1162; Anschluss BGH, Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 62/06, IMR 2008, 270 = NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16, IMR 2018, 50 = WuM 2018, 25).*)

IMRRS 2018, 1407

LG Berlin, Urteil vom 14.08.2018 - 67 S 73/18
(ohne amtlichen Leitsatz)

IMRRS 2017, 1564

LG Magdeburg, Urteil vom 31.08.2017 - 9 O 615/17
Der Mieter kann gegenüber dem Empfangsboten kündigen, wenn der gesamte Mietvertrag durch ihn abgewickelt wird.

IMRRS 2018, 1402

OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18
1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, IMRRS 2017, 1466).*)
2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.*)

IMRRS 2018, 1400

OLG Karlsruhe, Urteil vom 16.10.2018 - 12 U 69/18
1. Dem Gebäudeversicherer steht bei Eintritt des Versicherungsfalls gegen den Haftpflichtversicherer eines Mieters analog § 78 Abs. 2 Satz 1 VVG ein Ausgleichsanspruch insoweit zu, als auch der Haftpflichtversicherer für den entstandenen Schaden an sich eintrittspflichtig wäre, dem Gebäudeversicherer aber ein Zugriff auf den Deckungsanspruch aus der Haftpflichtversicherung über § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG wegen des dem Gebäudeversicherungsvertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu entnehmenden Regressverzichts verwehrt ist.*)
2. Für den Ausgleichsanspruch analog § 78 Abs. 2 Satz 1 VVG gelten dieselben Beweislastgrundsätze wie für den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter. Die Umkehr der Beweislast bezüglich der objektiven Pflichtverletzung und des Verschuldens zu Lasten des Mieters - im Fall des Ausgleichsanspruchs zu Lasten seines Haftpflichtversicherers - setzt voraus, dass der Schaden durch "Mietgebrauch" und damit im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Dagegen bleibt es bei der Beweislast des Vermieters - im Fall des Ausgleichsanspruchs bei der Beweislast des Gebäudeversicherers -, wenn nicht auszuschließen ist, dass der Schadenseintritt vom Mieter in keiner Weise veranlasst oder beeinflusst worden ist.*)
3. Die Beweislast liegt beim Mieter - bzw. bei seinem Haftpflichtversicherer -, wenn Zündquelle eine an das Stromnetz angeschlossene ("eingesteckte") und somit verwendete mobile Mehrfachsteckleiste war. Es kommt dabei nicht darauf an, wer die Mehrfachsteckleiste in die versicherte Mietsache einbrachte; auch ist ohne Belang, in wessen Eigentum sie stand und wer sie ursprünglich in Betrieb nahm.*)

IMRRS 2018, 1399

KG, Urteil vom 08.10.2018 - 8 U 111/18
1. Überträgt ein Vermieter bei Vermietermehrheit seinen Eigentumsanteil an den weiteren Vermieter, so erfolgt keine Eigentumsübertragung an einen Dritten im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Der Übertragende bleibt daher aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.
2. Da der ursprüngliche Bruchteilseigentümer weiter Vermieter bleibt, würde der Mieter bei Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB schlechter gestellt, da er den Veräußernden als Vertragspartner verlieren würde. Es widerspricht daher der Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

IMRRS 2018, 1395

OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18
Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:
"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten"
genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.*)

IMRRS 2018, 1393

LG Magdeburg, Urteil vom 16.10.2018 - 2 S 37/18
Ein auf den Magdeburger Mietspiegel von 1998 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Denn anhand eines fast 20 Jahre alten Mietspiegels kann der Mieter nicht beurteilen, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist.

IMRRS 2018, 1358

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.01.2018 - 202 C 374/17
1. Die §§ 555b ff. BGB sollen Maßnahmen fördern, die der Verbesserung und Modernisierung von Wohnraum dienen.
2. Von einer solchen Maßnahme kann im Bezug auf eine Dämmung nicht gesprochen werden, wenn gleichzeitig Maßnahmen ausgeführt werden, die die energetische Wirkung der Dämmung neutralisieren.
3. Eine Mieterhöhung ist dann unwirksam, wenn möglicherweise bestehende energetische Vorteile durch Nachteile für die Nutzung der Mietwohnung überwogen werden.
4. Dies ist etwa der Fall, wenn ein neues Fenster eingebaut wird, das sich nur noch einen kleinen Spalt öffnen lässt und lediglich Einsparungen in Höhe von etwa 0,5% der Gesamtmiete bewirkt. Denn der Mangel (kaum zu öffnendes Fenster) würde eine Minderung von deutlich mehr als der eingesparten 0,5% rechtfertigen.
5. Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist.

IMRRS 2018, 1382

LG München I, Urteil vom 21.11.2018 - 15 O 19893/17
1. Der Staat kann grundsätzlich nicht für den Erlass eines unwirksamen Gesetzes in Anspruch genommen werden.
2. Dementsprechend haben Mieter wegen der unwirksamen Mietpreisbremse keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Freistaat Bayern.

IMRRS 2018, 1378

AG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2018 - 35 C 2110/18
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 (MietBgVO BW) ist unwirksam, weil die Begründung zum einen nicht ausreicht und sie zum anderen nicht wirksam veröffentlicht wurde.

IMRRS 2018, 1357

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.12.2017 - 233 C 389/17
(ohne amtlichen Leitsatz)

IMRRS 2018, 1373

LG München I, Urteil vom 15.11.2018 - 31 S 2182/18
Der Mieter trägt die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück. Der Vermieter hingegen trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er selbst die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich und ortsüblich hinzunehmen hat.

IMRRS 2018, 1356

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 - 210 C 286/17
(ohne amtlichen Leitsatz)

IMRRS 2018, 1188

LG Berlin, Beschluss vom 19.02.2018 - 65 S 241/17
Bleiben Zweifel bzgl. des Eigenbedarfs, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

IMRRS 2018, 1370

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17
1. Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.*)
2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.*)
IMRRS 2018, 1348

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.10.2018 - 224 C 207/18
1. Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als "Hausgenossen" besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten.
2. Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein. Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung.
3. Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Entscheidend ist das miteinander Wohnen im Sinne eines gemeinsamen Lebensmittelpunkts.
4. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

IMRRS 2018, 1329

LG Darmstadt, Urteil vom 24.10.2018 - 23 O 356/17
1. Die Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten bildet das Leistungsdefizit im Werkvertragsrecht - vor allem im Baurecht - nicht mehr zutreffend ab und führt häufig zu einer nach allgemeinen (!) schadensrechtlichen Grundsätzen nicht mehr zu rechtfertigenden Überkompensation des Geschädigten.
2. Entgegen der Auffassung des BGH (IBR 2018, 196) erstreckt sich die dort entschiedene Aufgabe der Zulässigkeit des sog. fiktiven Schadensersatzes auf Gutachtenbasis auf sämtliche Sachschadensfälle und damit sowohl auf kauf- oder mietrechtliche Gewährleistung als auch deliktische Ansprüche.*)

IMRRS 2018, 1318

AG Frankenthal, Urteil vom 21.08.2018 - 3a C 156/18
1. In einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht.
2. Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann.
3. Zur Verjährung eines Beseitigungsanspruchs.

IMRRS 2018, 1317

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 - 2-11 S 46/17
1. Begründet der Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen, genügt aufgrund des hohen Ranges der betroffenen Grundrechte bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit.
2. Denn es sind bei der Abwägung der betroffenen Grundrechte die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Deshalb gilt der Rechtsgrundsatz, dass je höher das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Konkretheit seiner Gefährdung und deren Feststellung zu treffen sind.
3. In Fällen, in denen der mögliche Schaden hoch und unwiederbringlich ist, wie bei Risiken schwerer dauerhafter Gesundheitsschäden oder gar eines tödlichen Ausgangs, kann dem Gefährdeten dann nicht das Risiko einer Gefahrverwirklichung aufgebürdet werden, wenn eine verlässliche und exakte Prognose der Konkretheit der Gefahr aufgrund der Komplexität der Fragestellung unmöglich ist.

IMRRS 2018, 1308

BGH, Urteil vom 24.10.2018 - VIII ZR 52/18
Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rz. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09, IMR 2010, 411 = NZM 2010, 735 Rz. 12 ff.).*)

IMRRS 2018, 1293

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2018 - 67 S 174/18
Im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB ist auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen. Es steht der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB nicht entgegen, dass die nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilende Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgt, sondern der Vermieter die Mietsache zuvor leerstehen lässt, selber nutzt oder zu anderen als Wohnzwecken vermietet.*)

IMRRS 2018, 1294

LG Bremen, Urteil vom 16.10.2018 - 1 O 26/18
Eine offenbare Unrichtigkeit eines Schiedsgutachtens über die angemessene Miethöhe liegt vor, wenn der Sachverständige in seine Berechnung auch solche Flächen mit einbezieht, die nicht Teil des Mietvertrags sind, sondern für die lediglich gegen Gebühr die Sondernutzung beantragt werden kann.*)

IMRRS 2018, 1292

AG Dortmund, Urteil vom 30.10.2018 - 425 C 4296/17
1. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.*)
2. Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend.*)
3. Zum Maßstab, wann eine Zerrüttung im Mietrecht angenommen werden kann.*)

IMRRS 2018, 1275

LG Berlin, Urteil vom 03.08.2018 - 66 S 26/18
1. § 133 UmwG wird nicht durch § 566 BGB verdrängt.
2. Der Abschluss des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags stellt keine Veräußerung i.S.d. § 566 BGB dar.
3. Verbindlichkeiten i.S.d. § 133 UmwG sind vertragliche Ansprüche auf Erfüllung oder wegen Schlechtleistung oder Verletzung von Schutzpflichten. Darunter fallen auch Mangelbeseitigungsansprüche.
4. Bei Dauerschuldverhältnissen stellt jede aus einem vor dem Wirksamwerden der Ausgliederung abgeschlossenen Dauerschuldvertrag resultierende Einzelverbindlichkeit eine Altverbindlichkeit dar.
5. Kann der Mieter die Badewanne und das WC zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen, stellt dies eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben ist. Dies rechtfertigt eine Mietminderung i.H.v. 25%.

IMRRS 2018, 1255

AG Pforzheim, Urteil vom 19.10.2018 - 4 C 205/18
Erstattet der Mieter gegen den Vermieter eine Strafanzeige, die sich als unbegründet erweist, rechtfertigt dies die außerordentliche fristlose Kündigung der Mietvertragsbeziehung nach § 543 Abs. 1 BGB.

IMRRS 2018, 1272

AG Meißen, Urteil vom 04.12.2017 - 112 C 353/17
1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind.
2. Der Einbau eines Türspions stellt einen solchen geringfügigen Eingriff dar.
3. Allerdings hat der Mieter nach Vertragsende die ursprüngliche Beschaffenheit der Wohnungseingangstür wiederherstellen. Gegebenenfalls muss der Mieter das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen.

IMRRS 2018, 1274

AG Münster, Urteil vom 04.07.2018 - 7 C 129/18
1. Wurden der Mietvertrag über eine Wohnung und der Mietvertrag über eine Garage unabhängig von einander abgeschlossen, so kann von einem einheitlichen Mietvertrag nur ausgegangen werden, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
2. Wurde die Garage getrennt vermietet, so ist sie nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

IMRRS 2018, 1511

BGH, Urteil vom 04.10.2018 - III ZR 292/17
1. § 87a Abs. 1 Satz 2 SGB XI regelt nicht allein die Zahlungspflicht des Kostenträgers, sondern erfasst ebenso die zivilrechtliche Vergütungspflicht des Heimbewohners. Es handelt sich um eine gegenüber den heimvertraglichen Bestimmungen des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes vorrangige Sonderregelung zu Gunsten von Heimbewohnern, die gleichzeitig Leistungsbezieher der Pflegeversicherung sind. Dieser Vorrang kommt darin zum Ausdruck, dass abweichende Vereinbarungen nichtig sind (§ 15 Abs. 1 Satz 2 WBVG, § 87a Abs. 1 Satz 4 SGB XI).*)
2. Ein "Entlassen" i.S.d. § 87a Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 SGB XI liegt auch dann vor, wenn der Pflegebedürftige - nach einer Kündigung des Heimvertragsverhältnisses - das Pflegeheim vor Ablauf der Kündigungsfrist des § 11 Abs. 1 Satz 1 WBVG endgültig verlässt.*)
