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Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2019, 0153

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, IMR 2018, 317) - auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.*)

2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr. BGH, IMR 2009, 371; IMR 2010, 123) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.*)

IMRRS 2019, 0150

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.*)

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IMRRS 2019, 0117

AG Dresden, Urteil vom 14.12.2018 - 141 C 3504/18

1. Ein Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungsunpünktlichkeit sich auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen bezieht.

2. Es bedarf allerdings einer vorherigen Abmahnung.

3. Setzt der Mieter das abgemahnt Verhalten ungerührt fort, so kann eine fristlose Kündigungserklärung bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin nicht eingehalten wird.

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IMRRS 2019, 0142

OLG München, Beschluss vom 22.01.2019 - 32 W 1907/18

1. Hat das Landgericht als Berufungsgericht die Streitwertfestsetzung bereits geprüft und abgeändert, ist eine weitere Beschwerde nur zulässig, wenn das Landgericht die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Eine Räumungsklage zu einem beestimmten Datum und der Hilfsantrag auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zu diesem Datum endet und der Mieter keine Fortsetzung verlangen kann, sind denselben Gegenstand betreffende Ansprüche, sodass nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend ist.

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IMRRS 2019, 0143

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.*)

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IMRRS 2019, 0091

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 - 26 O 66/18

Wird auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben, so ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann.

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IMRRS 2019, 0137

AG Pforzheim, Urteil vom 18.01.2019 - 4 C 318/18

Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist ein Vermieter nicht mehr verpflichtet, den Wegfall des Eigenbedarfs dem Mieter mitzuteilen. Schadensersatzansprüche des Mieters bestehen dann nicht.

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IMRRS 2018, 1205

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2018 - 14e O 72/16

1. Der entgeltliche Hausverwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.

2. Vermeintliche Zimmer oder Wohnungen, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht vermietet werden dürfen, sind bei der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen, d. h. sie können nicht als Leerstand auf den Vermieter umgelegt werden.

3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber seinem Hausverwalter betreffend fehlerhaft erstellte Nebenkostenabrechnungen entsteht in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr geltend machen kann, mithin nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB.

4. Der Vermieter hat - auch als juristischer Laie - die Pflicht, die Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung - notfalls mit professionellem Rat - auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen.

5. Der Verwalter ist dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn eine Mieterhöhung deshalb verspätet erfolgt, weil der Verwalter nicht in der Lage war, eine korrekte Mieterhöhung zu erstellen.

6. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn dem Eigentümer unter Beachtung aller Umstände nach Treue und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.

7. Eine derartige, die außerordentliche Kündigung rechtfertigende Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ist anzunehmen, wenn der Verwalter nach einer - aus seiner Sicht unwirksamen - vorherigen fristlosen Kündigung sich eigenmächtig die gesamte Verwaltervergütung bis zum ordentlichen Ende des Verwaltervertrags im Voraus auf sein eigenes Konto überweist, obwohl lediglich eine monatliche Zahlung der Vergütung geschuldet ist.

8. Beruht der Kündigungsgrund - wie vorliegend - auf einer Störung im Vertrauensbereich, bedarf es einer vorherigen Abmahnung nur dann, wenn der Verwalter die Verbotswidrigkeit kennt, aber Grund zur Annahme haben durfte, der Vermieter würde das Fehlverhalten nicht als wichtigen Kündigungsgrund werten (hier zu verneinen).

9. Bei Dauerschuldverhältnissen ist bei Störungen im Leistungsbereich unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes in der Regel eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung auszusprechen, es sei denn, die Verletzungen sind derart erheblich, dass der Dienstleistende erkennen musste, dass sie das Dienstleistungsverhältnis gefährden.

IMRRS 2019, 0131

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - XII ZR 5/18

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.*)

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IMRRS 2019, 0101

AG München, Urteil vom 03.01.2019 - 472 C 20873/18

1. Bei der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB eingeräumten Heilungsmöglichkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung handelt es sich um eine Heilungsmöglichkeit, die weder direkt noch analog auf eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung angewendet werden kann.

2. Bei der Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle i.S.v. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB handelt es sich um eine Erklärung zivilrechtlicher Natur, die dogmatisch als Schuldmitübernahme einzuordnen ist. Aufgrund einer solchen Verpflichtung bleibt der Mieter weiterhin zur Zahlung verpflichtet, der Vermieter erwirbt jedoch einen zusätzlichen Anspruch gegen den liquiden Träger Sozialhilfe, so dass Mieter und Träger der Sozialhilfe als Gesamtschuldner haften.

3. Die Übernahmeerklärung bedarf keiner besonderen Form und ist deshalb auch mündlich oder per Telefax möglich.

4. Eine Übernahmeerklärung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist auch dann wirksam, wenn sie lediglich zur Abwendung der fristlosen Kündigung führt, jedoch die zugleich erklärte ordentliche Kündigung weiterhin wirksam bleibt.

5. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter aufgrund der Übernahmeerklärung die vollständige rückständige Miete vom Träger der Sozialhilfe einzieht und sodann dennoch die Räumung aufgrund der weiterhin wirksamen ordentlichen Kündigung betreibt.

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IMRRS 2019, 0116

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 31/18

1. Die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung ist nicht ohne Weiteres unbegründet, wenn der Vermieter einen Gegenanspruch behauptet; dieser Anspruch wird vielmehr inzidenter als Voraussetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs geprüft (entgegen AG Dortmund, IMR 2018, 191).*)

2. Der Mietkaution kommt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion und nicht eine Befriedigungsfunktion zu; (nur) der Vermieter kann allerdings im Prozess die Aufrechnung erklären.*)

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IMRRS 2019, 0265

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 28/18

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.*)

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IMRRS 2019, 0111

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 27/18

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.*)

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IMRRS 2019, 0108

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2019 - 67 S 277/18

1. Bei einer Mietermehrheit ist die Rüge der Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn sie von oder für alle Mieter erhoben wurde.*)

2. Für die Abgrenzung zwischen umfassender Rechtsberatungs- und bloßer Inkassotätigkeit kommt es darauf an, ob die - den Rechtsanwälten eigentümliche - Aufgabe, umfassenden rechtlichen Beistand zu leisten, so im Hintergrund steht, dass es gerechtfertigt ist, das übertragene Mandat als bloße Inkassotätigkeit zu werten (Anschluss BGH, Beschluss vom 09.06.2008 - AnwSt (R) 5/05, IBRRS 2008, 3351).*)

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IMRRS 2019, 0102

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.01.2019 - 47 C 128/17

1. Ein Vorenthalten der Mietsache kann zwar auch bei einer unvollständigen Räumung anzusehen sein, wenn diese mietvertraglich nicht gestattet ist, doch ist im Einzelfall zu entscheiden, ob das Zurücklassen einzelner Gegenstände eine Nichterfüllung der Räumungspflicht darstellt.

2. Durch das Zurücklassen von Kartons in der gemeinsamen Büroküche wird weder die Nutzbarkeit der Büroräume im Ganzen noch deren Vermietbarkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt.

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IMRRS 2019, 0087

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.*)

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IMRRS 2019, 0023

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 - 65 S 121/18

1. Eine Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem inne wohnenden materiellen Werts gehindert ist.

2. Eine Kündigung wegen des Fehlens eines zweiten Rettungswegs ist nicht auf eine wirtschaftliche Verwertung, sondern das Gegenteil gerichtet, nämlich Leerstand.

3. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist gänzlich ungeeignet, ein berechtigtes Interesse des vertragsuntreuen Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem vertragstreuen (Wohnraum-)Mieter zu begründen.

4. Nur weil der Vermieter fürchtet, die Baubehörde könne irgendwann eine Nutzungsuntersagung aussprechen, rechtfertigt dies noch keine Kündigung; es handelt sich vielmehr um eine unzulässige Vorratskündigung.

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IMRRS 2019, 0076

LG Berlin, Urteil vom 28.03.2018 - 65 S 245/17

Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung - dem 3. Werktag des Monats - weiß ein Mieter regelmäßig nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt für den er die Miete im Voraus zahlt, der Mietanspruch in voller Höhe bestehen oder nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrunds für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.

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IMRRS 2019, 0033

LG Berlin, Beschluss vom 04.10.2018 - 65 S 79/18

1. Hat der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt und überprüft er nicht, ob die Miete auch tatsächlich rechtzeitig eingezogen wird, rechtfertigt dies keine Kündigung.

2. Wird dem Mieter mitgeteilt, dass ein neuer Vermieter mit neuer Bankverbindung in den Mietvertrag eingetreten ist, ist dem Mieter eine Frist zur Umstellung zu gewähren.

3. So kann einem Mieter, dem Ende Oktober mitgeteilt wird, dass ein Vermieterwechsel stattgefunden hat, nicht vorgeworfen werden, dass die Mietzahlung nicht bereits am dritten Werktag des Novembers erfolgt ist.

4. Unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag kann den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen.

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IMRRS 2019, 0071

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 30.10.2018 - 7 S 2223/18

Auch bei einer hochpreisigen Wohnung ist der Einbau von Halogendeckenleuchten kein Standard. Vielmehr ist die Ausstattung einer Wohnung mit Leuchten vom individuellen Geschmack des Mieters abhängig, so dass lediglich das Vorhandensein einer ausreichenden Zahl von Anschlüssen standardmäßig gefordert werden kann, nicht aber die Ausrüstung für einen bestimmten Leuchtentyp.

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IMRRS 2019, 0069

BGH, Urteil vom 21.11.2018 - XII ZR 78/17

1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben.*)

2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17,IMR 2018, 242 = NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, IMR 2014, 154 = NJW 2014, 1300).*)

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IMRRS 2019, 0039

OLG Köln, Beschluss vom 12.07.2018 - 10 UF 16/18

1. Scheitert die Ehe und kommt es zur Trennung, lebt im Falle des Ausziehens eines der Partner aus der ehelichen Wohnung zwar automatisch die Grundregel des § 426 Abs. 1 BGB auf, so dass die Mietzinsen im Innenverhältnis hälftig zu tragen sind.

2. Nutzt aber ein Ehegatte nach der Trennung eine gemeinsam angemietete Wohnung allein weiter, trägt er jedoch im Innenverhältnis die Miete allein, denn es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, aus dem regelmäßig wiederkehrend Nutzungen gezogen werden; diese Nutzungen zieht indes nach der Trennung nur noch der in der Ehewohnung verbliebene Partner.

3. Im Fall einer "aufgezwungenen" Wohnung gilt, dass dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zunächst eine Überlegensfrist zur Fortführung der Wohnung zugebilligt wird, die gemeinhin mit etwa drei Monaten bemessen wird. Entscheidet er sich dann dafür, die Wohnung gemeinsam mit dem ausgezogenen Ehegatten zu kündigen, so ist der ausgezogene Ehegatte für die gesamte Restdauer der Mietzeit - und zwar einschließlich der Überlegenszeit - an den Mietkosten beteiligt, jedoch mit der Maßgabe, dass dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten vorab derjenige Teil der Miete für die gemeinsame Wohnung allein zuzurechnen ist, den er als Miete für die Nutzung einer anderweitigen, allein angemieteten Wohnung fiktiv erspart. Nur der überschießende Teil ist hälftig von dem anderen, aus der Ehewohnung bereits ausgezogenen Ehegatten zu tragen.

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IMRRS 2019, 0055

VG Berlin, Beschluss vom 02.10.2018 - 6 L 258.18

1. Wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung/Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird, liegt eine verbotene Wohnraumzweckentfremdung vor.

2. Eine negative Vorbildwirkung und wirtschaftliche Fehlanreize begründen ein besondere Interesse daran, Wohnraum unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen.

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IMRRS 2019, 0043

AG München, Urteil vom 16.03.2018 - 424 C 13271/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1454

AG München, Urteil vom 12.12.2017 - 414 C 11528/17

1. Vereinbaren der bisherige Mieter und der potentiell neue Mieter in einem Ablösevertrag, dass der Vertrag aufschiebend bedingt ist durch das Zustandekommen eines Mietvertrags zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter, so ist diese Bedingung nicht eingetreten, wenn die Mutter des potentiell neuen Mieters den Mietvertrag abschließt.

2. Dies gilt auch dann, wenn der potentiell neue Mieter danach die Wohnung bewohnt.

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IMRRS 2019, 0045

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 194/17

1. Für die Frage, ob eine Saldoklage zulässig ist, kommt es maßgeblich darauf an, ob sich aus der Mietkontoaufstellung unter Heranziehung der ergänzenden Angaben des Vermieters zur Höhe der Nettomiete und der Betriebskostenvorauszahlung sowie Heranziehung der Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung von Gutschriften und Zahlungen auf die im Mietkonto aufgeführten Forderungen vornehmen lässt, was das Gericht im Rahmen der Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amts wegen zu beachten hat.

2. Geht es um die Verrechnung von dem Mieter erteilten Gutschriften, kommt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht.

3. Werden in einem Mietkonto neben der Grundmiete auch Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt, so bringt der Vermieter damit bei Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht.

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IMRRS 2019, 0024

LG Potsdam, Urteil vom 02.11.2018 - 6 O 132/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0034

LG Freiburg, Urteil vom 12.10.2018 - 3 S 98/18

1. Auch nach der Überlassung von Mieträumen zu Wohnzwecken ist eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung zulässig.*)

2. Widersprüchliche und missverständliche Angaben eines potentiellen Mieters in einer Selbstauskunft, die dazu dienen, die Bewerbung in einem günstigen Licht erscheinen zu lassen, erfüllen die Voraussetzungen für eine Arglistanfechtung dann nicht, wenn die Angaben nicht falsch sind.*)

3. Ein unverschuldeter finanzieller Engpass eines Mieters, der diesen im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entlastet, kann auch dann vorliegen, wenn der Sozialhilfeträger dem Mieter zustehende Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbringt.*)

4. Zur Anwendung des § 242 BGB (treuwidrige Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs) bei nachträglichem Ausgleich eines Mietrückstands im Einzelfall.*)

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IMRRS 2019, 0044

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rz. 11; vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 10; vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12, IMR 2013, 313 = NJW 2013, 2417 Rz. 15; vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, IMR 2014, 110 = NJW 2014, 685 Rz. 20; vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17, IMRRS 2019, 0010; jeweils m.w.N.).*)

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rz. 32; vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17, a.a.O.).*)

IMRRS 2019, 0020

LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 - 65 S 142/18

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (u. a.) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen.

2. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter.

3. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann.

4. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken (§ 138 Abs. 4 ZPO), wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. "ins Blaue hinein" abgegeben worden ist.

5. Es erscheint wenig plausibel, dass die zum Einzug vorgesehene Person nach über 23 Jahren Fahrt zur Arbeit mit dem Auto nun im hohen Alter plötzlich in den Wintermonaten auf die Fahrt mit dem Fahrrad umsteigen bzw. die Arbeit zu Fuß erreichen möchte.

6. Es erscheint ebenfalls wenig plausibel, dass die Ehefrau eine Zweitwohnung nutzen will, die in wesentlichen Bereichen nicht nur nicht den heute üblichen Wohnverhältnissen entspricht, sondern ganz erheblich von dem Wohnstandard abweicht, den die Eheleute nunmehr seit mehr als 20 Jahren in dem seit 1995 bewohnten (unstreitig) großzügigen Einfamilienhaus gewohnt sind, das alles, um für die Ehefrau den Arbeitsweg zu verkürzen.

7. Es überzeugt auch nicht, wenn der Vermieter vorträgt, seine Ehefrau könne sich keine andere Mietwohnung leisten, gleichzeitig aber massive Investitionen in die Wohnung nötig wären.

8. Gegen die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches spricht auch, wenn die Eigenbedarfskündigung in einem zeitlichen Zusammenhang mit einer Mieterhöhung erfolgt, nachdem der Mieter gegen die Erhöhung eine Rüge nach § 556g BGB erhoben hat.

9. Zudem spricht dagegen, wenn die Eigenbedarfskündigung erfolgt, nachdem die Teilung des Eigentums in das Grundbuch eingetragen wurde, wenn der Mieter sonst gegen eine eventuelle Kündigung nach §§ 577, 577a BGB geschützt wäre.

IMRRS 2019, 0019

OLG München, Urteil vom 22.11.2018 - 32 U 1376/18

1. Der Vermieter verletzt seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option durch den Mieter - willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung kann den Mieter zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens führen.*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung mit wesentlichen Inhalten (hier: Wertsicherungsklausel), auf die im Mietvertrag nicht verwiesen wird, ist die Zusatzvereinbarung als Nachtrag und nicht als Anlage anzusehen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist bei einem späteren Nachtrag nur gewahrt, wenn auch auf die Zusatzvereinbarung Bezug genommen wird.*)

3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens ist unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen eines Formmangels hätte kündigen können und auch tatsächlich gekündigt hätte. Die Rechtskraft eines Urteils, in dem festgestellt wird, dass sich das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung durch Ausübung der Option verlängert hat, steht der Geltendmachung des Einwandes des rechtmäßigen Alternativverhaltens entgegen.*)

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IMRRS 2018, 1299

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 24.04.2018 - 210 C 569/17

1. Sofern über einen langen Zeitraum eine monatliche Miete gezahlt, vom Vermieter ein Mieterhöhungsverlagen sowie bereits mehrfach Kündigungen ausgesprochen wurden, besteht ein mündliches Mietverhältnis zwischen den Parteien.

2. Bei mehreren freistehenden Wohnungen des Vermieters in einem Wohnhaus muss der Vermieter im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs ein Auswahlermessen treffen und dem gekündigten Mieter frei gezogene Wohnungen anbieten, sowohl vor als auch nach Rechtshängigkeit des Verfahrens.

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IMRRS 2019, 0360

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 16.03.2018 - 19 C 335/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0013

BGH, Urteil vom 07.11.2018 - XII ZR 109/17

Auf einen Vertrag über die Anbringung von Werbung auf einem Kraftfahrzeug gegen Entgelt sind die Vorschriften über den Mietvertrag anzuwenden (Fortführung von Senatsurteil vom 28.03.2018 - XII ZR 18/17 - IBRRS 2018, 1481.*)

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IMRRS 2019, 0010

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rz. 11; vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 10; vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12, IMR 2013, 313 = NJW 2013, 2417 Rz. 15; vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, IMR 2014, 110 = NJW 2014, 685 Rz. 20; vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18, IMRRS 2019, 0044; jeweils m.w.N.).*)

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rz. 32; vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18, a.a.O.).*)

IMRRS 2019, 0009

BGH, Beschluss vom 07.12.2018 - VIII ZR 146/18

1. Hat der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilte Schuldner in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt, ist eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO durch das Revisionsgericht in der Regel ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsbeschlüsse vom 01.04.2014 - VIII ZR 1/14, Rz. 5, IMRRS 2014, 1734; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 5; vom 26.09.2018 - VIII ZR 290/18, IMRRS 2018, 1492 = WuM 2018, 726 Rz. 7).*)

2. Dies gilt auch dann, wenn das Berufungsgericht im Rahmen seines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtsfehlerhaft § 713 ZPO angewandt und eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO nicht ausgesprochen hat. Denn diese entfällt - anders als im Fall des § 712 Abs. 1 ZPO -, wenn der Gläubiger seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, und schützt damit den Wohnraummieter nicht vor dem (endgültigen) Verlust der Wohnung (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 19.08.2003 - VIII ZR 188/03, WuM 2003, 637 unter II; vom 09.08.2004 - VIII ZR 178/04, WuM 2004, 553 unter II 2 b; vom 18.07.2012 - VIII ZR 107/12, WuM 2012, 510 Rz. 8; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 9; Abgrenzung zu BGH, Beschlüsse vom 24.03.2003 - IX ZR 243/02, ZVI 2003, 279 unter II 1 a; vom 30.01.2007 - X ZR 147/06, IMRRS 2007, 0738 = NJW-RR 2007, 1138 unter II 2 a; vom 15.03.2007 - V ZR 271/06, IMRRS 2007, 1459 = WuM 2007, 545; vom 04.03.2009 - XII ZR 198/08, IMRRS 2009, 0631).*)

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IMRRS 2018, 1411

AG Gießen, Urteil vom 02.07.2018 - 48 C 295/17

1. Hat der Vermieter in der Vergangenheit dem Wechsel von Mietern zugestimmt, können die neuen Mieter davon ausgehen, dass dies auch in Zukunft so gehandhabt wird. Der Anspruch auf einem Mieterwechsel ist Vertragsinhalt geworden.

2. In entsprechender Anwendung von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt eine Anzeige an den Vermieter, um diesem Gelegenheit zu geben, dem Mieterwechsel zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.

3. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zum Mieterwechsel und steht deshalb ein Zimmer leer, können die übrigen Mieter wegen der entgangenen Miete Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

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IMRRS 2018, 1410

LG Berlin, Beschluss vom 13.09.2018 - 67 T 137/18

1. Trotz unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde ist insbesondere vor dem Hintergrund eines langjährigen Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung möglicherweise unwirksam und allenfalls eine ordentliche Beendigung möglich.

2. Wendet der Mieter ein, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, kommt ihm möglicherweise eine Beweiserleichterungen zugute, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.04.2015 (GVBl S. 2015, 101) besonders gefährdet ist.

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Online seit 2018

IMRRS 2018, 1490

AG Bonn, Urteil vom 19.10.2018 - 203 C 21/16

1. Verändert der Mieter das Mietobjekt in wesentlichen Punkten baulich (hier: Ausbau einer Treppe und der Heizgeräte sowie des Bodenbelags und der vorhandenen Elektroinstallation), ohne hierzu die Zustimmung des Vermieters einzuholen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2. Ein Loch in der Decke der Küche mit fehlender Standfestigkeit der Decke der Küche stellt einen Mangel dar, der zu einer Minderung um 20% berechtigt.

3. Ist der Miteigentümer der Immobilie von Beruf Rechtsanwalt, ist die Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts mit der Kündigung nicht erforderlich.

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IMRRS 2018, 1480

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18

Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.*)

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IMRRS 2018, 1449

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2018 - 211 C 85/18

1. Ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung unterliegt der Schriftform nach § 550 BGB.

2. Die Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber.

3. Ist für den Erwerber die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so ist den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 BGB ausreichend Genüge getan.

4. Die Formulierung im Kaufvertrag "der Verzicht ist [...] verbindlich und wirkt zu Gunsten der jeweiligen Mieter" spricht eindeutig für einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter i.S.d. § 328 BGB.

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IMRRS 2018, 1459

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.06.2018 - 7 S 5872/17

1. Zwischen einem Mangel der Mietsache und einer Verletzung, welche der Mieter erleidet, muss ein Kausalzusammenhang bestehen.

2. Dieser scheidet dann aus, wenn der Schadenseintritt fern jeglicher Lebenserfahrung liegt oder nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm umfasst ist.

3. Ein Kausalzusammenhang ist zu verneinen, wenn ein defekter Rollo herunterfällt, die Mieterin deshalb erschrickt und auf der Treppe stürzt. Denn laute Geräusche gehören zur Alltagswirklichkeit, so dass ein Erschrecken über ein lautes plötzliches Geräusch dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen ist.

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IMRRS 2018, 1450

LG Itzehoe, Urteil vom 20.07.2018 - 9 S 70/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1447

AG Oldenburg, Urteil vom 29.05.2018 - 6 C 6035/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1413

AG Saarbrücken, Urteil vom 25.07.2018 - 3 C 477/17

1. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu.

2. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der Abrechnungsreife, d.h. nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

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IMRRS 2018, 1451

LG Itzehoe, Urteil vom 06.07.2018 - 9 S 114/16

1. Ein schutzwürdiges Interesse des Klägers an der alsbaldigen Feststellung besteht, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernsthaft bestreitet und das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen.

2. Eine ursprünglich zulässige Feststellungsklage wird nicht dadurch unzulässig, dass im Verlaufe des Rechtsstreits die Voraussetzungen für den Übergang einer Leistungsklage eintreten.

3. Neben einer Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nach § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen.

4. Das Risiko, das Bestehen einer Pflicht richtig einzuschätzen, muss in höheren Maß beim Schuldner liegen, weil der Gläubiger ansonsten nicht ausreichend vor den Folgen des Ausbleibens der Leistung geschützt wäre.

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IMRRS 2018, 1444

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2018 - 9 U 111/16

1. Eine Regelung im Mietvertrag zu den Nebenkosten, wonach "Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang" der Abrechnung geltend gemacht werden können, enthält eine Ausschlussfrist. Bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Mieter die von ihm bezahlten Nebenkosten nicht zurückverlangen, wenn er später, nach Fristablauf, inhaltliche Fehler bemerkt.*)

2. Für den Bereich der Geschäftsraummiete bestehen keine rechtlichen Bedenken, für Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen individualvertraglich eine kurze Ausschlussfrist von zwei Wochen zu vereinbaren.*)

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IMRRS 2018, 1405

LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 - 63 S 293/17

1. Bei der Anwendung des § 556f BGB sind auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen.

2. Die Modernisierung ist "umfassend" i.S.d. § 556f BGB, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.

3. Allein die Höhe des Bauaufwands reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Jedoch ist es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.

4. Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage.

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IMRRS 2018, 1437

KG, Urteil vom 27.09.2018 - 8 U 145/14

1. Der Schaden liegt, ungeachtet der noch fehlenden Fertigstellung des Gebäudes, bereits in dem kündigungsbedingten Wegfall des vertraglichen Anspruchs des Vermieters. Er entsteht jedoch nicht sogleich in Höhe aller Mieten während der Grundmietzeit, sondern sukzessive mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.*)

2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens verringert sich im Wege des Vorteilsausgleichs nicht nur um anderweitig eingenommene Miete, sondern auch um Baukosten, die der Vermieter wegen einer Qualitätsminderung (zwischen tatsächlicher Bauausführung und der dem Schädiger geschuldeten Ausführung) erspart hat. Abgesehen von einer sekundären Darlegungslast des Vermieters, die jedoch keine erstmalige Erstellung von Kostenermittlungen umfasst, trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für solche Einsparungen.

Die Gegenüberstellung grober Kostenschätzungen aus frühen Planungsphasen mit den tatsächlichen Baukosten ist zur Darlegung grundsätzlich nicht geeignet.*)

3. Mehrkosten der Bauausführung sind nicht per se mit einem Vorteil zu saldieren. Sie wären vom Mieter nur zu ersetzen, wenn sie eine adäquate Folge des Schadensereignisses darstellen würden. Insoweit handelt es sich gegenüber dem Mietausfallschaden um einen andersartigen Anspruch, der einen anderen Streitgegenstand betrifft.*)

4. Der monatliche Mietdifferenzschaden ist in Höhe aller Beträge, die bis Schluss der mündlichen Verhandlung fällig geworden sind, zu berücksichtigen. Die Monatsbeträge sind unselbstständige und austauschbare Faktoren des identischen und einheitlichen, sich lediglich ständig erhöhenden, Schadens. Der Teilklage kann in der Hauptsache daher aus beliebigen Zeiträumen stattgegeben werden. Eine Festlegung ist nur erforderlich, soweit es für den Zinsanspruch darauf ankommt.*)

5. Die ersparten Baukosten waren im vorliegenden Fall vollständig auf den Zeitraum des Mietausfallschadens (Festmietzeit von 20 Jahren) gutzubringen, und hierbei erststellig mit den ältesten Mietausfallbeträgen zu verrechnen, so dass ein Schaden erst anzunehmen war, nachdem die Ersparnis "aufgezehrt" war.*)

IMRRS 2018, 1435

AG Bremen, Urteil vom 09.11.2018 - 9 C 127/18

1. Bei einem Lastschriftverfahren führt die wiederholte Duldung des Mieters bezüglich der Abbuchung des angehobenen Mietzinses nicht zu einer konkludenten Vertragsanpassung zu Gunsten des Vermieters.*)

2. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der in der Vergangenheit überzahlten Mieten (§ 812 BGB) ist im Fall der vorbehaltlosen Zahlung von 24 Monatsmieten jedoch verwirkt (§ 242 BGB).*)

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