Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2019, 1082

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 - 67 S 342/18

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gem. §§ 138, 242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam, auch wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte.*)

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IMRRS 2019, 1077

LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 - 67 S 131/19

Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB dar.*)

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IMRRS 2019, 1014

LG Hamburg, Beschluss vom 15.07.2019 - 316 S 10/19

1. Ein etwaiger Untermietzuschlag ist nicht bei der Bemessung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.

2. § 553 Abs. 2 BGB steht mit einem eigenen Regelungszweck selbständig neben den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften.

3. Die Lage ist als erheblich unterdurchschnittlich einzuordnen, wenn ein hohe Lärmbelastung und eine Belastungen durch ein Rotlichtmilieu vorliegt.

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IMRRS 2019, 1054

AG Marburg, Urteil vom 28.09.2018 - 9 C 350/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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IMRRS 2019, 1052

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2019 - 29 C 1220/19

1. Eine Mieterin kann nicht verlangen, dass auf dem Klingelschild und im Putzplan ihr Name nicht mit der Anrede "Fräulein" versehen wird, da dies - zumindest im vorliegenden Fall - keine Beleidigung darstellt.

2. Bei einem handgeschriebenen und im Treppenhaus aufgehängten Putzplan ist die DSGVO sachlich nicht einschlägig.

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IMRRS 2019, 1023

OLG Celle, Urteil vom 11.07.2019 - 8 U 17/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0999

AG Bielefeld, Urteil vom 03.07.2019 - 415 C 56/18

1. Treten in einem Kinder-/Schlafzimmer, in dem ein Kleinkind wohnt, bauseits bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Die Beweislast dafür, dass diese Schäden nicht bauseits bedingt sind, trägt der Vermieter.

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IMRRS 2019, 1040

AG Waiblingen, Urteil vom 15.01.2019 - 9 C 1106/18

Dem Vermieter obliegt die sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund der Erkrankung.

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IMRRS 2019, 1552

BGH, Urteil vom 22.08.2019 - III ZR 113/18

1. Ein Heimbewohner, der dem Heimträger zum Schutz seiner körperlichen Unversehrtheit anvertraut ist, kann erwarten, dass der Heimträger ihn vor einer - jedenfalls in einer DIN-Norm beschriebenen - Gefahrenlage schützt, wenn er selbst auf Grund körperlicher oder geistiger Einschränkungen nicht in der Lage ist, die Gefahr eigenverantwortlich zu erkennen und angemessen auf sie zu reagieren. (Rn. 16)*)

2. Um die daraus folgende Obhutspflicht zu erfüllen, muss der Heimträger, soweit dies mit einem vernünftigen finanziellen und personellen Aufwand möglich und für die Heimbewohner sowie das Pflege- und Betreuungspersonal zumutbar ist, nach seinem Ermessen entweder die Empfehlungen der DIN-Norm umsetzen oder aber die erforderliche Sicherheit gegenüber der dieser Norm zugrunde liegenden Gefahr auf andere Weise gewährleisten, um Schäden der Heimbewohner zu vermeiden (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 28. April 2005 - III ZR 399/04, BGHZ 163, 53). (Rn. 16)*)

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IMRRS 2019, 1024

FG Münster, Urteil vom 04.07.2019 - 5 K 2423/17 U

1. Der unionsrechtliche Begriff der "Vermietung von Grundstücken" setzt voraus, dass dem Vertragspartner auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, ein Grundstück so in Besitz zu nehmen, als wäre er dessen Eigentümer und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen.

2. Die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude ist nach ständiger Rechtsprechung steuerbefreit, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht um eine kurzfristige Überlassung handelt.

3. Steht nicht die Grundstücksnutzung, sondern die Möglichkeit, die Prostitution und damit eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben aus der Sicht des Leistungsempfängers im Vordergrund, ist die Vermietung nicht steuerbefreit.

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IMRRS 2019, 1020

EuGH, Urteil vom 03.07.2019 - C-242/18

(keine amtlichen Leitsätze)

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IMRRS 2019, 1001

OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019 - 1 U 96/19

1. Bei einem Softwareleasingvertrag genügt der Leasinggeber seiner Hauptleistungspflicht bereits dann, wenn er dem Leasingnehmer die Software auf einem Server bereitstellt und ihm den Zugang zu diesem eröffnet. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die Parteien eine andere Form der Bereitstellung der Software vereinbaren (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 120/04 - NJW 2007, 2394 ff. = IBRRS 2007, 0310).*)

2. Erfüllt der Leasinggeber gegenüber dem Leasingnehmer mit der Gebrauchsüberlassung der Software bzw. der Verschaffung des Online-Zugangs zu der Software durch einen Lieferanten seine Leistungspflicht zu Vertragsbeginn, wird damit die Sach- bzw. Gegenleistungsgefahr vertraglich auf den Leasingnehmer abgewälzt. Die weiteren Vertragspflichten des Leasinggebers beschränken sich ab diesem Zeitpunkt darauf, den Leasingnehmer nicht im Gebrauch der Leasingsache zu stören und ihn bei Störung der Gebrauchsüberlassung durch Dritte, wie hier der Lieferantin der Software, entsprechend zu unterstützen (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 30.09.1987 - VIII ZR 226/86 - NJW 1988, 198 ff.).*)

3. Der Leasinggeber ist nicht gehalten, für ein etwaiges pflichtwidriges Verhalten seines Lieferanten als Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB einzustehen. Denn die Stellung des Lieferanten des Leasinggebers endet zu dem Zeitpunkt, als dieser die Gebrauchsüberlassung bzw. den Onlinezugang zu der Software dem Beklagten eingeräumt hat (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 30.09.1997 - VIII ZR 226/86 - NJW 1988, 198 (199).*)

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IMRRS 2019, 0966

AG München, Urteil vom 06.12.2018 - 422 C 14015/18

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt im Streitfall den Nachweis eines hinreichend konkreten Überlassungs- und Nutzungswillens voraus.

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IMRRS 2019, 1125

OLG Hamm, Urteil vom 16.07.2019 - 7 U 80/18

1. Zur Kreditgefährdung gem. § 824 BGB des Vermieters von Räumlichkeiten, in denen ein Pflegeheim betrieben wird, wenn der Mieter dieser Räumlichkeiten im Rahmen der außerordentlichen Kündigung der Heimverträge mit den Bewohnern des Pflegeheims die Gründe für seine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags mit dem Vermieter mitteilt.*)

2. Die Widerlegung der tatsächlichen Vermutung für das Vorliegen einer Wiederholungsgefahr ist ausnahmsweise möglich, wenn der Eingriff durch eine einmalige, nicht wiederholbare Sondersituation veranlasst worden ist (vgl. BGH, NJOZ 2018, 134).*)

3. Eine Urteilsverfügung ist wirksam nach § 929 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 936 ZPO vollzogen, wenn dem Beklagten durch den Kläger innerhalb der Vollziehungsfrist eine einfache Abschrift des Urteils im Parteibetrieb von Anwalt zu Anwalt gegen Empfangsbekenntnis zugestellt worden ist, nachdem dem Beklagten schon zu diesem Zeitpunkt die von Amts wegen zugestellte Ausfertigung des Urteils vorlag.*)

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IMRRS 2019, 0964

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2019 - 65 S 27/19

1. Entfällt die Wirkung einer fristlosen Kündigung rückwirkend, weil der ausstehende Betrag vollständig in der Schonfrist beglichen wurde, bleibt die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam.

2. Das berechtigte Interesse des Mieters gebietet es nicht, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angeben muss. Es genügt für die formelle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht.

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IMRRS 2019, 0867

LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 - 65 T 106/18

1. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen.

2. Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten können nur angenommen werden, wenn ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen noch nicht geschaffen.

3. Jedenfalls würden die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden darstellen, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden.

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IMRRS 2019, 0955

LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2019 - 65 S 5/19

1. Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten unterliegt - anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB - keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt, die den Bedürfnissen der Praxis entspricht.

2. Der Mieter ist darin vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen zu informieren.

3. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

4. Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht.

5. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher i.S.d. § 13 BGB.

6. In der Ankündigung sollte auch die ausführende Fachfirma benannt werden.

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IMRRS 2019, 0976

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2019 - 33 C 2802/18

1. Das Aufbewahren von Marihuana in einer Menge von ca. 17 g rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung.

2. Denn bei einer Menge von ca. 17 g kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese dem Eigenkonsum dienen soll.

3. Der Besitz von Marihuana stellt zwar einen Verstoß gegen § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BtMG dar, hierin liegt jedoch nicht in jedem Einzelfall auch ein Verstoß gegen mietvertragliche (Neben-)Pflichten.

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IMRRS 2019, 0956

AG Steinfurt, Urteil vom 30.11.2006 - 4 C 168/05

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0924

LG Dortmund, Beschluss vom 18.03.2019 - 1 S 9/19

Die Mieter haben einen Anspruch darauf, die Namen und Adressen der Gesellschafter der vermietenden GbR zu erfahren.

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IMRRS 2019, 0965

LG München I, Urteil vom 10.07.2019 - 14 S 15871/18

1. Durch einen während der Kündigungsfrist erfolgten temporären Umzug einer Eigenbedarfsperson in eine Ersatzwohnung - und den hierdurch bedingten Wegfall des Erfordernisses einer Pendelei - entfällt der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nicht.*)

2. Eine Aktiengesellschaft kann sich nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Vorstände oder eines Angehörigen ihrer Vorstände berufen.*)

3. Überträgt eine Aktiengesellschaft zur Umgehung dieser Einschränkung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs einen geringfügigen Miteigentumsanteil (hier: 5/100) im Wege der Schenkung auf die Tochter eines Vorstands und kündigt sodann die aus der Kapitalgesellschaft und dieser natürlichen Person bestehende Vermietergemeinschaft wegen Eigenbedarfs, so kann hierin eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Kündigungsvorschriften liegen, die zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 242 BGB führt.*)

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IMRRS 2019, 0952

AG Saarbrücken, Urteil vom 07.04.2017 - 36 C 512/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0936

LG Berlin, Urteil vom 12.09.2018 - 64 S 4/18

1. Wird die wegen Zahlungsverzugs erklärte fristlose Kündigung in Folge einer "Schonfristzahlung" wirkungslos, so steht § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB der Prüfung von Härtegründen im Hinblick auf die gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht entgegen. Das Gesetz ordnet in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass das vorangegangene Fehlverhalten des Mieters wegen der Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen kann; es liegt damit kein Grund (mehr) vor, der den Vermieter i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.*)

2. Würde die Beendung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten, so sind die Interessen des Vermieters an der Beendung des Mietverhältnisses und diejenigen des Mieters am Erhalt der Wohnung nach § 574a BGB gegeneinander abzuwägen. Selbst wenn der Mieter über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug war und sein Verschulden mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen suchte, so dass das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zerstört und die ordentliche Kündigung begründet war, ist dabei das spätere Verhalten des Mieters zu berücksichtigen. Namentlich die Schonfristzahlung und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderungen des Vermieters können geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zumindest teilweise wieder herzustellen und so sein Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses zu mindern.*)

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IMRRS 2019, 0959

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvR 1595/18

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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IMRRS 2019, 0958

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 4/18

1. Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig.

2. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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IMRRS 2019, 0957

BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

1. Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig.

2. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.

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IMRRS 2019, 0954

AG Roseneheim, Urteil vom 30.10.2018 - 7 C 815/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2019, 0950

AG Charlottenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 73 C 29/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0909

LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18

Zum Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV bei unterbliebener Messung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nach § 9 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV nach dem 21.12.2013 und zur Berechnung der Kürzung. *)

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IMRRS 2019, 0856

AG Augsburg, Urteil vom 16.05.2019 - 23 C 4565/18

1. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht ist eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Diese höchstrichterlichen Vorgaben finden auch auf Abrechnungen, die im Rahmen von Gewerberaummietverhältnissen erteilt werden, Anwendung.

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IMRRS 2019, 0931

AG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2019 - 31 C 181/18

Straftaten und Beleidigungen eines Mieters gegenüber den anderen Mietern des Mehrfamilienhauses stellen als nachhaltige Störung des Hausfriedens sowohl einen wichtigen Grund zur fristlosen als auch zur ordentlichen Kündigung dar (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2, § 573 BGB).*)

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IMRRS 2019, 0913

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.05.2019 - 2 U 39/19

Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer allein ihren Besitz an den Mieträumen eigenmächtig an den Vermieter zurückgibt. Eine Notgeschäftsführungsmaßnahme kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die Besitzübergabe zur Abwendung einer akuten Gefahr für die Gesellschaft erforderlich ist und der andere Vertretungsberechtigte nicht rechtzeitig erreicht werden kann. An der für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderlichen Eilbedürftigkeit fehlt es nicht schon dann, wenn der Vermieter den Besitz an einen Nachfolgemieter weitergegeben hat, der den Besitz aufgrund eines Mietvertrags nun berechtigt ausübt, wenn dem Nachfolgemieter die Umstände der Rückerlangung des Besitzes durch den Vermieter bekannt waren. *)

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IMRRS 2019, 0911

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2019 - 67 S 55/19

Beauftragt der Mieter einen Inkassodienstleister mit der Durchsetzung von Ansprüchen gegen seinen Vermieter wegen angeblicher Verstöße gegen die sog. "Mietpreisbremse", stehen dem Inkassodienstleister abtretbare Ansprüche auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten unabhängig von seiner sonstigen Aktivlegitimation nicht zu, wenn der Inkassodienstleister in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit dem Mieter ein Erfolgshonorar vereinbart hat und die Rechtsdurchsetzung durch den Inkassodienstleister - gemessen an seinem ersten Rügeschreiben gegenüber dem Vermieter - nicht oder nicht vollständig erfolgreich gewesen ist. *)

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IMRRS 2019, 0910

OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019 - 1 U 1471/18

1. Vereinbaren die Gewerbe-Mietvertrags-Parteien für eine Präsenz-Apotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apotheker diese grundsätzlich als Präsenz- und nicht als Versand-Apotheke weiter zu führen.*)

2. Ohne weitere Vereinbarungen trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Dies gilt auch für den Fall, dass die Apotheke nur unrentabel oder auch verlustbringend betrieben werden kann.*)

3. Ist nur die Betriebspflicht und nicht die Offenhaltungspflicht vertraglich geregelt, so sind die branchenüblichen Öffnungszeiten, die sich aus gesetzlichen Bestimmungen für Apotheken ergeben, über eine ergänzende Vertragsauslegung zu Grunde zu legen. *)

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IMRRS 2019, 0904

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18

1. Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk mit körperlicher Gewalt bedroht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.*)

2. Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk beleidigt, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.*)

3. Die Bezeichnung als "Huso" ist bei einer am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung dahingehend auszulegen, dass der Erklärungsempfänger als "Hurensohn" bezeichnet wird, was eine Beleidigung darstellt.*)

4. Mit der Bezeichnung als "Hundesohn" wird dem Erklärungsempfänger die Abstammung von einem Menschen und damit das Menschsein abgesprochen, was einen unmittelbaren Eingriff in die Menschenwürde bedeutet. Der Bezeichnung kommt mithin ein beleidigender Charakter zu.*)

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IMRRS 2019, 0905

KG, Urteil vom 20.06.2019 - 8 U 132/18

(Ohne)

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IMRRS 2019, 0893

BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17

1. Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, IMRRS 2006, 0615). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.*)

2. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.*)

3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offengelassen im Senatsurteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13, Rz. 13, IMRRS 2014, 0842).*)

4. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.*)

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IMRRS 2019, 0860

LG Berlin, Urteil vom 28.06.2019 - 65 S 39/19

1. Ist dem Mieter kein (wirksames) Erhöhungsverlangen zugegangen, ist die Klage auf Zustimmung zu der vom Mieter begehrten Mieterhöhung unzulässig.

2. Der Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien; fehlt es an der Abgabe der Erklärung, ist das Nachholen oder die Mängelbehebung im Prozess nicht möglich.

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IMRRS 2019, 0858

LG Berlin, Urteil vom 26.06.2019 - 65 S 55/19

1. Trotz Mietpreisbremse ist gem. § 556e Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete möglich, wenn die vom Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Miete höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war.

2. Um dies kontrollieren zu können, hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch bzgl. der Vormiete.

3. Dieser Anspruch beschränkt sich nicht auf die reine Auskunft, vielmehr muss der Vermieter auch entsprechende Belege vorlegen.

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IMRRS 2019, 0889

BGH, Urteil vom 17.07.2019 - VIII ZR 130/18

1. Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten.

Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.*)

2. Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556b Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht.*)

3. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekanntzumachen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.*)

4. Nach diesen Maßgaben ist die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i.S.d. § 556d Abs. 2 BGB (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17.11.2015 (GVBl. S. 397) nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist.*)

5. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden.*)

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IMRRS 2019, 0864

AG Leipzig, Urteil vom 13.05.2019 - 162 C 266/18

1. Wird die Kündigung durch einen Rechtsanwalt erklärt, so ist die gesamte Kette der Bevollmächtigungen bis hin zum die Kündigungserklärung unterzeichnenden Rechtsanwalt mit Originalurkunden nachzuweisen.

2. Kündigt also ein Rechtsanwalt als freier Mitarbeiter einer Kanzlei, so bedarf es der Originalvollmacht der Beauftragung der Kanzlei sowie der Originalvollmacht der Beauftragung des Anwalts.

3. Dabei ist es unerheblich, dass der Rechtsanwalt auf dem Briefkopf der Kanzlei steht.

4. Eine Privatperson muss nicht sofort die Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht erklären. Sie darf sich die Zurückweisung gut überlegen und für die Entscheidung anwaltlichen Rat einholen. Demnach ist jede Zurückweisung, die innerhalb Wochenfrist erfolgt, wenn nicht ausnahmsweise Umstände vorliegen, die ein schuldhaftes Verzögern begründen, als unverzüglich im Sinne von § 121 BGB anzuerkennen.

5. Der Erklärungsempfänger ist mit der Zurückweisung gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, wenn er schon vorher in zeitlichem Zusammenhang und in vergleichbarer Sache eine Originalvollmachtsurkunde erhalten hat und kein begründeter Zweifel daran besteht, dass diese Vollmacht noch gilt.

6. Nach allgemeiner Verkehrsauffassung ist Voraussetzung für den Wegfall einer vereinbarten Minderung wegen Wasserschadens jedenfalls die volle Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache ohne Wasserschäden und damit im Zusammenhang stehende Mängel.

7. Die mietvertragliche Mitwirkungspflicht der Mieters an einer Mangelbeseitigung erschöpft sich in der Zugangsgewährung zur Mietsache an vermieterseits ordnungsgemäß mit ausreichendem Zeitvorlauf vorangekündigten Terminen zur notwendigen Schadensfeststellung und Mangelbeseitigung.

8. Verbleibende erhebliche Zweifel an der behaupteten Eigennutzungsabsicht des Vermieters in Bezug auf die Mietsache gehen zu dessen Lasten.

9. Ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter aufgrund eines langen Rechtsstreits bereits außerordentlich angespannt, so ist die Beleidigung "dumme Mutter" ausnahmsweise als einmalige verbale Entgleisung anzusehen, die weder eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

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IMRRS 2019, 0862

LG Lübeck, Beschluss vom 20.06.2019 - 14 S 17/18

1. Ist in der Wohnung Schimmel, handelt es sich nur um einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB, wenn er auf einen Baufehler zurückzuführen ist. Die Existenz von Schimmel allein dürfte hingegen keinen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB begründen.

2. Der Vermieter schuldet einen Zustand der Mietsache, der dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entspricht. Etwas anderes gilt allerdings, wenn das Haus vor oder während der Anmietung grundlegend saniert oder Bestandteile erneuert wurden, die maßgeblichen Einfluss auf das Raumklima und die Feuchtigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten haben.

3. Der Mieter muss die Mängel nachweisen. In entsprechender Anwendung der "Symptomrechtsprechung" des BGH genügt es hierfür, wenn der Mieter eine Mangelerscheinung vorträgt, z. B. Schimmelbefall oder Feuchtigkeit.

4. Trägt der Mieter entsprechend vor, hat sodann der Vermieter substanziiert unter Nennung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen, dass kein Baumangel vorliegt. Wurde das Gebäude zwischenzeitlich saniert, hat die Vermieterseite hierzu im Einzelnen vorzutragen und die Einhaltung der zum Sanierungszeitpunkt geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen.

5. Sodann obliegt dem Mieter die Beweislast für den behaupteten (Bau-)Mangel und die damit einhergehende Gebrauchsbeeinträchtigung.

6. Der Vermieter kann sich sodann in der letzten Stufe mit dem Argument, der Mieter hätte die Schimmelbildung durch zumutbares Verhalten verhindern können, auf einen Ausschluss der Minderung nach § 242 BGB berufen.

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IMRRS 2019, 0859

LG Berlin, Urteil vom 10.07.2019 - 66 S 7/19

1. Die Frage, ob als Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB die Neuvermietungspreise oder nur die aus dem Recht der Mieterhöhung bekannte ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden kann, bleibt offen.

2. Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Die Annahme einer Verwirkung setzt neben einem Zeitmoment das Vorliegen besonderer, ein Vertrauen des Verpflichteten in die Nichtgeltendmachung des Rechts begründender Umstände voraus.

3. Verlangt der Vermieter als Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB über Jahre hinweg, in denen auch über die Kündigung ein Prozess geführt wird, in dem auch die Nutzungsentschädigung thematisiert wird, nur die bisher geschuldete Miete, so ist sein Anspruch auf Zahlung der Differenz zu der ortsüblichen Miete verwirkt.

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IMRRS 2019, 0861

AG Charlottenburg, Urteil vom 31.01.2019 - 210 C 272/18

1. Hat der Mieter bereits Rauchwarnmelder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eingebaut und ist sichergestellt, dass sie auch entsprechend § 48 Abs. 4 BauO-BE gewartet werden, hat der Vermieter keinen Anspruch dahin, eigene Rauchwarnmelder einbauen zu dürfen.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Rauchwarnmelder des Mieters einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten.

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IMRRS 2019, 0851

LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 - 311 O 1/16

1. Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgerätes voraus. Der Ausfall einer von zwei Wärmemengenzählern führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit, den Verbrauch des Mieters nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln.

2. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet. Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigten.

3. Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV besteht in beiden Fällen nicht.

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IMRRS 2019, 0848

LG Berlin, Beschluss vom 18.06.2019 - 64 S 220/18

1. Werden in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt für den Erwerber die Eigenbedarfskündigung sowie die Kündigung zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks ausgeschlossen, so handelt es sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. BGH, IMR 2019, 6).

2. Dies gilt auch für einen Zweiterwerber, auch wenn dieser selbst keinen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung erklärt.

3. Der Mieter kann deshalb aufgrund der Vereinbarung vom (Zweit-)Erwerber die Unterlassung verlangen, wegen Eigenbedarfs oder zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks zu kündigen.

3. Ist in einem Mietvertrag geregelt, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf, dann schließt ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung aus.

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IMRRS 2019, 0847

LG Berlin, Beschluss vom 18.04.2019 - 64 S 220/18

1. Werden in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt für den Erwerber die Eigenbedarfskündigung sowie die Kündigung zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks ausgeschlossen, so handelt es sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. BGH, IMR 2019, 6).

2. Der Mieter kann deshalb aufgrund der Vereinbarung vom Erwerber die Unterlassung verlangen, wegen Eigenbedarfs oder zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks zu kündigen.

3. Ist im Mietvertrag geregelt, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf, dann schließt ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung aus.

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IMRRS 2019, 0842

AG München, Urteil vom 26.07.2018 - 433 C 19586/17

Ein geltend gemachter, auf nachvollziehbaren Gründen beruhender Eigenbedarf kann die Kündigung eines Mietverhältnisses auch dann rechtfertigen, wenn die Mieterin sozial schlecht gestellt ist.

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IMRRS 2019, 0820

AG Neuruppin, Urteil vom 16.04.2019 - 43 C 61/18

1. Die Beleidigung einer anderen Mieterin als "Fotze" stellt eine Straftat und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, die eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigt. Das Gleiche gilt auch bei einer solchen Beleidigung von Mitarbeitern eines Mieters.

2. Der Rückstand mit den Mieten für zwei aufeinanderfolgende Monate stellt eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, weil dies sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen würde. Dieser Kündigungstatbestand erfordert eine schuldhafte Pflichtverletzung.

3. Im Rahmen der Verschuldensprüfung kann eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie sein Fehlverhalten möglicherweise in milderem Licht erscheinen lässt.

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IMRRS 2019, 0838

OLG Dresden, Urteil vom 10.07.2019 - 5 U 151/19

1. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat, IMR 2014, 422).*)

2. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird (Fortführung Senat, IMR 2014, 422).*)

3. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH, IBR 2005, 643).*)