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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2020, 0164

LG Duisburg, Urteil vom 30.09.2019 - 4 O 76/19

Für eine Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmbar ist, dass bei einer Verwirklichung keine Zweifel am Vertragsbeginn verbleiben. Dem genügt die Formulierung "Tag der Eröffnung" regelmäßig.

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IMRRS 2020, 0280

AG Schöneberg, Urteil vom 18.06.2019 - 19 C 316/18

1. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann unter die Bedingung gestellt werden, dass der Hauptmieter weiterhin dort seinen Hauptwohnsitz hat.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter zu dulden; vielmehr hat er ein berechtigtes Interesse daran, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch sog. Untermieter dort wohnen.

3. Wird als Begründung für die Untervermietung angeführt, dass der Untermieter der Lebensgefährte des Hauptmieters sei, kann die Erlaubnis der Untervermietung unter die Bedingung der Dauer der Lebensgemeinschaft gestellt werden.

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IMRRS 2020, 0347

AG Wiesbaden, Urteil vom 30.01.2020 - 93 C 641/19

Im Falle der Stellung einer Mietkautionsbürgschaft ist eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Versicherung, wonach diese bei der Inanspruchnahme durch den Vermieter den Mieter unter Fristsetzung auffordern kann, zur Abwehr der geltend gemachten Ansprüche unverzüglich gerichtliche Maßnahmen einzuleiten, und der Mieter gegenüber der Versicherung auf Einreden oder Einwendungen gegen Grund, Höhe und Bestand des Anspruchs des Vermieters verzichtet, nicht gemäß §§ 305c, 307 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2020, 0345

LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2020 - 64 S 160/19

1. Anders als eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO soll die Norm des § 574 Abs. 2 BGB nicht bloß einer Obdachlosigkeit vorbeugen, sondern Mieter auch vor anderen Härten bewahren. In der Regel können auch Geschäftsunfähige einen natürlichen Willen bilden und selbst entscheiden, ob sie lieber in einer betreuten Einrichtung oder gemeinsam in einer Mietwohnung leben möchten. Der für Wohnungsangelegenheiten bestellte Betreuer darf sich über einen solchen Wunsch nicht nach eigenem Gutdünken hinwegsetzen, sondern wird prüfen müssen, ob er mit den wohlverstandenen Interessen der Betreuten vereinbar ist und wie er ihn umsetzen kann.*)

2. Soweit es um die letztlich auf § 242 BGB beruhende Versagung einer Berufung auf einen Härtegrund als missbräuchlich geht, kann zur Beantwortung der Frage, ob der Mieter unmittelbar nach Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen muss, nicht auf den strengen Maßstab zurückgegriffen werden, der im Allgemeinen für das Verschulden des Schuldners an einem Rechtsirrtum heranzuziehen ist. Denn einem Mieter, der sich guten Glaubens und mit schlüssiger Begründung gegen einen Räumungsanspruch verteidigt, ist es schlichtweg unzumutbar, sich noch vor einer Klärung seiner wesentlichen Einwände schon um Ersatzwohnraum zu bemühen, den er schließlich im Erfolgsfall sofort anmieten müsste.*)

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IMRRS 2020, 0344

VG Schleswig, Urteil vom 20.02.2020 - 12 A 376/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0346

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.02.2020 - 3 U 34/19

Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag

"Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten."

hält sowohl im Hinblick auf den Minderungsausschluss als auch das Zurückbehaltungsrecht und den Gewährleistungsausschluss einer Inhaltskontrolle stand.

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IMRRS 2020, 0343

KG, Urteil vom 02.03.2020 - 20 U 149/18

1. Steht dem überlebenden Ehegatten ein vom Erblasser eingeräumtes schuldrechtliches Wohnrecht zu, kann der Erbe (zumal bei umstrittener Erbenstellung) nicht im Wege des possessorischen Besitzschutzes durch einstweilige Verfügung den unbeschränkten Zugang zur früheren Ehewohnung verlangen, ohne hierfür einen Verfügungsgrund glaubhaft zu machen.*)

2. Ein Verfügungsgrund ist auch erforderlich, soweit der vermeintliche Erbe im einstweiligen Verfügungsverfahren die Einräumung des Allein- oder Mitbesitzes an den vor und nach dem Erbfall in der Ehewohnung befindlichen Nachlassgegenständen geltend macht, um erstmals die tatsächliche Sachherrschaft zu erlangen.*)

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IMRRS 2020, 0340

BGH, Urteil vom 26.02.2020 - XII ZR 51/19

1. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 23.01.2013 - XII ZR 35/11, IMR 2013, 144 = NJW 2013, 1082).*)

2. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen.*)

3. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.*)

IMRRS 2020, 0337

OLG Dresden, Urteil vom 18.12.2019 - 5 U 2121/19

Soweit ausnahmsweise entgegen der gesetzlichen Reglung in § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB eine Pflicht zur Abmahnung nach Treu und Glauben aus § 242 BGB vor einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bejaht werden kann, betrifft dies (seltene) Ausnahmefälle, in denen eine Unsicherheit bezüglich des Empfängers der Miete oder des Zahlungsweges besteht.*)

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IMRRS 2020, 0329

AG Dresden, Urteil vom 12.04.2019 - 140 C 4095/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2020, 0327

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.12.2019 - 3 U 25/19

1. Eine Formular-Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn die Gegenforderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist, ist wirksam (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.12.2010 - XII ZR 132/09, Rz. 21, IMRRS 2011, 0096).

2. Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass nach der Klausel nicht auch entscheidungsreife Gegenforderungen von dem Aufrechnungsverbot ausgenommen sind (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2016 - 30 U 14/16, IMRRS 2017, 0124).

3. Ein mietvertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot wirkt auch nach Beendigung des Vertrages fort (Anschluss an BGH, Beschluss vom 12.01.2000 - XII ZA 21/99, IMRRS 2000, 0416; OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2016 - 30 U 14/16, IMRRS 2017, 0124).

4. Der Übergang von der Nebenkostenvorauszahlungsklage auf die Abrechnungsklage nach Eintritt der Abrechnungsreife ist kein Fall der Klageänderung, sondern einer gemäß § 264 Nr. 3 zulässigen Klageumstellung. Sofern eine solche Klageumstellung ohne Anschlussberufung erst in der Berufungsinstanz erfolgt, ist sie zulässig, soweit der nach Klageumstellung begehrte Betrag den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag nicht übersteigt (Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2014, 87).

IMRRS 2020, 0296

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.09.2019 - 9 C 104/19

1. Fallen die Rechtsstellung des Vermieters und des Eigentümers an der vermieteten Wohnung auseinander, ist § 566 Absatz 1 BGB nicht anwendbar.

2. Bei Zahlungsverzug mit mehr als zwei Monatsmieten oder mit mehr als einer Monatsmiete von mehr als einen Monat ist eine ordentliche Kündigung möglich.

3. Auch Zahlungsrückstände unter 2.000 Euro sind bereits keine geringfügigen Forderungen.

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IMRRS 2020, 0307

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 - 213 C 136/19

1. Mieterhöhungen, die vor Inkraftkreten des MietenWoG Bln gestellt wurden, werden von dem Gesetz nicht erfasst.

2. Mit der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln soll der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unmittelbar verboten werden.

3. Der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ("einer verbotenen Miete") ist so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können.

4. Ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen ist nicht gegeben und damit beschränkt sich dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht.

5. Bürgerlichrechtliche Mieterhöhungsverlangen sind nicht durch das MietenWoG Bln erfasst.

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IMRRS 2020, 0299

LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19

1. § 3 MietenWoG Bln hat die Bestandsmieten zum Stichtag 18.06.2019 "eingefroren".

2. § 3 MietenWoG Bln ist mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und ist deshalb formell verfassungswidrig und nichtig. Dem Land Berlin fehlt insoweit jede Gesetzgebungskompetenz.

3. Der Bund hat in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.

4. Öffentlich-rechtliche Mietpreisbegrenzungen könnten auf den ehemaligen Kompetenztitel des Wohnungswesens allenfalls dann gestützt werden, wenn sie ausschließlich die öffentlichen Eigentümer von Wohnungsbeständen, insbesondere landeseigene Wohnungsgesellschaften, verpflichten oder eine Mietpreisbindung als Gegenleistung für die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung durch Private vorsehen. Für alle freifinanzierten Wohnungsbestände hingegen ist neben den im BGB geschaffenen Regelungen kompetenzrechtlich kein Raum für eine öffentlich-rechtliche Mietpreisregulierung.

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IMRRS 2020, 0298

AG München, Urteil vom 11.06.2019 - 414 C 22911/18

1. Wird eine vermietete Eigentumswohnung aufgrund von Löschwasser, das zur Brandbekämpfung in der darüber liegenden Wohnung verwendet wurde, unbewohnbar, und muss der Mieter für die Sanierung der Mietwohnung deshalb längere Zeit woanders wohnen, steht dem Mieter gegen den Vermieter kein Anspruch aus § 555a Abs. 3 BGB zu, da die Aufwendungen (Hotelkosten, höhere Miete der Alternativwohnung) adäquat kausal auf den Wohnungsbrand, und nicht auf zeitlich danach vorgenommene Renovierungsarbeiten zurückzuführen sind.

2. Hat der Mieter keine Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters geduldet, sondern solche der Wohnungseigentümergemeinschaft, scheidet § 555a Abs. 3 BGB ebenfalls von vorneherein aus.

3. Bei einem nach Vertragsschluss auftretenden Mangel haftet der Vermieter nur, wenn entweder der Mangel wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, entstanden ist oder wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.

4. Wird währen der Renovierungsarbeiten das Schloss ausgetauscht, hat der Mieter bis zur vollständigen Sanierung der Wohnung keinen Anspruch auf Herausgabe des neuen Schlüssels, sondern nur ein Betretungs- und Besichtigungsrecht.

5. Wird dem Mieter dieses Betretungs- und Besichtigungsrecht verwehrt, hat er lediglich einen Schadensersatzanspruch, nicht jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht.

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IMRRS 2020, 0293

BVerfG, Beschluss vom 10.03.2020 - 1 BvQ 15/20

1. Das Bundesverfassungsgericht darf von seiner Befugnis, den Vollzug eines in Kraft getretenen Gesetzes auszusetzen, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, da der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets ein erheblicher Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers ist. Müssen die für eine vorläufige Regelung sprechenden Gründe schon im Regelfall so schwer wiegen, dass sie den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar machen, so müssen sie im Fall des Antrags, ein Gesetz außer Vollzug zu setzen, darüber hinaus besonderes Gewicht haben.

2. Daran gemessen sind die Bußgeldregelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin nicht außer Kraft zu setzen.

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IMRRS 2020, 0290

KG, Beschluss vom 02.12.2019 - 8 U 104/17

1. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben.*)

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters durch Beschädigungen oder vertragswidrige Veränderungen der Mietsache während der Mietzeit erfordert zwar keine Fristsetzung nach § 281 BGB, da es sich nicht um einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern um einen Anspruch nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB handelt (s. BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMR 2018, 185, und Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17, IMR 2018, 372).*)

3. Jedoch ist der Schadensersatzanspruch aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB), so dass es auch insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt.*)

4. Eine mündliche Verhandlung ist nach § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO nicht bei jeder Abweichung von der Begründung des erstinstanzlichen Urteils geboten, sondern nur dann, wenn die Entscheidung des Berufungsgerichts auf eine umfassend neue rechtliche Würdigung gestützt wird und diese mit den Parteien im schriftlichen Verfahren nicht sachgerecht erörtert werden kann.*)

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IMRRS 2020, 0243

AG Lichtenberg, Urteil vom 13.03.2019 - 8 C 338/18

Besitzen die Mieter in nur 11 km Entfernung ein Haus mit 150 qm Wohnfläche, so besteht kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der lediglich 76 qm großen Mietwohnung, da diese nur noch aus Bequemlichkeitsgründen gehalten wird.

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IMRRS 2020, 0232

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2019 - 65 S 77/19

1. Ist der Mieter mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vor, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Die Schonfristzahlung nach § 569 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der fristgemäß ausgesprochenen Kündigung. Auch lassen sich keine konkreten allgemeinen Regeln aufstellen, unter welchen Voraussetzungen ein Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist der Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgrund der (wirksamen) ordentlichen Kündigung entgegensteht.

3. Das Verschulden kann entfallen, wenn der Mieter sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit befindet.

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IMRRS 2020, 0265

BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18

Zur Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen.*)

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IMRRS 2020, 0257

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2020 - 66 S 143/19

1. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind in Berlin wirksam, insbesondere auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015. Die nach dem Urteil des BGH vom 17.07.2019 (IMR 2019, 352) gegen die in Hessen geschaffene Regelung zur Mietenbegrenzung begründeten Einwände treffen für die in Berlin erlassene Verordnung und deren Begründung nicht zu.*)

2. Die Verfassungsmäßigkeit der die Mietpreisbremse betreffenden Vorschriften im BGB ist seit der Entscheidung des BVerfG vom 18.07.2019 (IMR 2019, 398) als abschließend beantwortet anzusehen.

3. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist insbesondere nicht wegen nicht erfolgter amtlicher Bekanntmachung der Begründung unwirksam.

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IMRRS 2020, 0242

AG München, Urteil vom 17.07.2019 - 425 C 12888/17

Bei nicht ordnungsgemäßer Einweisung in die Nutzung einer Duplexgstellplatzes haftet der Vermieter für den aufgrund fehlerhafter Benutzung entstandenen Schaden des Mieters.

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IMRRS 2020, 0201

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2019 - 66 S 69/19

1. Der Mietspiegel enthält in der Beschreibung derjenigen Wohnungsmerkmale, die den im Mietzins gespiegelten Wohnwert abbilden, eine reine Tatsachenbeschreibung. Es ist deshalb auf die in der Realität feststellbaren Umstände abzustellen, nicht aber auf die Frage, warum die Umstände so sind wie sie sind. Keine Bedeutung kommt daher grundsätzlich der Frage zu, ob einer Mietpartei für das Fehlen einer Eigenschaft ein Versäumnis zur Last fällt oder nicht.

2. Zu dem Ausmaß vorhandener Feuchtigkeit und zu konkreten tatsächlichen Folgen für die Nutzung der Kellerbereiche hat der Mieter substanziiert vorzutragen; die pauschale Angabe, dass die Feuchtigkeit den Keller "unbrauchbar macht", genügt als Tatsachenvortrag nicht.

3. Der Berliner Mietspiegel bedarf keines Stichtagszuschlags.

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IMRRS 2020, 0233

LG Köln, Urteil vom 28.03.2019 - 2 O 272/18

1. Heißt es in einer Auftragsbestätigung für die Anmietung von Monteurzimmern, die zugleich Rechnung ist, der in Rechnung gestellte Betrag sei ein Sonderpreis für den Fall pünktlicher Zahlung, andernfalls sei ein etwa dreimal so hoher Normalpreis zu zahlen, so handelt es sich rechtlich um eine Vertragsstrafe für den Fall unpünktlicher Zahlung.*)

2. Diese Vertragsstrafe ist nicht Teil der Bemessungsgrundlage einer Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjekts gem. § 546a Abs. 1 BGB.*)

3. Allgemeine Geschäftsbedingungen, wonach die Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB bis zur Neuvermietung des Objekts zu zahlen sei, sind unwirksam, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sind.*)

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IMRRS 2020, 0231

OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2018 - 30 U 90/17

1. Regeln Vertragsparteien eines bereits bestehenden gewerblichen Mietverhältnisses ihre Rechte und Pflichten durch Abschluss eines neuen Mietvertrages neu und stellt sich dieser neue Mietvertrag nicht nur als bloße Verlängerung des vorherigen dar, richten sich die Rechte und Pflichten eines erst danach gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eintretenden Erwerbers ausschließlich nach dem neuen Mietvertrag, soweit in diesem nichts anderes bestimmt ist.*)

2. Für die Frage des Bestehens von Mängeln oder Schadensersatzansprüchen des Erwerbers wegen Beschädigung des Mietobjekts ist dann der Zustand des Mietobjekts bei Abschluss des neuen Mietvertrags maßgeblich.*)

3. Eine Haftung des Mieters für von ihm während der Dauer des vorherigen Mietvertrags verursachte Schäden besteht dann gegenüber dem Erwerber nicht.*)

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IMRRS 2019, 1428

SG Duisburg, Urteil vom 26.11.2019 - S 38 AS 4282/18

Für die Gewährung von Leistungen für Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 SGB II ist grundsätzlich Voraussetzung, dass die leistungsberechtigte Person einer ernsthaften Mietzinsforderung ausgesetzt ist, was insbesondere dann einer besonderen Prüfung bedarf, wenn ein erwachsenes Kind allein oder zusammen mit anderen Personen in einer einem Verwandten gehörenden Wohnung lebt.

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IMRRS 2020, 0212

AG Mönchengladbach, Urteil vom 18.12.2019 - 35 C 97/19

1. Ein hinreichendes Neuregelungsverlangen liegt vor, wenn die Miterben deutlich machen, dass die alleinige Nutzung zukünftig nicht mehr hingenommen wird. Dies kann in der Aufforderung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung liegen.*)

2. Treten die Erben in den Mietvertrag auf Vermieterseite ein und ist ein Erbe zugleich Mieter, ist der Mietvertrag durch Konfusion beendet.*)

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IMRRS 2020, 0211

AG Hannover, Urteil vom 19.12.2019 - 514 C 7045/19

Die niedersächsische Mieterschutzverordnung ist unwirksam, da es an einer hinreichenden Begründung fehlt.

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IMRRS 2020, 0202

OVG Nordrhein-Westfahlen, Beschluss vom 29.11.2019 - 7 B 1492/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0173

BayObLG, Beschluss vom 09.01.2020 - 1 AR 137/19

1. Eine ausschließliche Zuständigkeit nach § 29a ZPO besteht für die Anmietung einer Ferienwohnung nicht.

2. Da umstritten ist, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch dann gegeben ist, wenn - wie hier - der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nimmt, ist ein Verweisungsbeschluss an den Wohnort des Gastes nicht willkürlich.

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IMRRS 2020, 0210

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend.*)

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IMRRS 2020, 0203

LG München I, Urteil vom 27.11.2019 - 14 S 11886/19

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter in Bezug auf die verfahrensgegenständliche Wohnung seit Längerem Sanierungsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, die Eigenbedarfsperson zur Ermöglichung der geplanten Sanierungsarbeiten zu einem alsbaldigen Auszug bewegen zu können.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die von dem Vermieter benannte Eigenbedarfsperson nach Abschluss durchgeführter Sanierungsmaßnahmen ohne Schwierigkeiten wieder auszuziehen würde, um dem Vermieter eine Neuvermietung an Dritte (bei ggf. erheblich gesteigerter Miete) zu ermöglichen (jeweils im Anschluss an BGH, IMR 2016, 271).*)

3. Bei derartigen Konstellationen kann letztlich davon ausgegangen werden, dass die angebliche Eigenbedarfsperson (hier: der Neffe des Vermieters) lediglich als eine Art "Strohmann" oder "Platzhalter" eingesetzt wird, um den behaupteten Eigenbedarf durchsetzen zu können. Dem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Erfordernis eines ernsthaften Überlassungswillens des Vermieters ist dann aber nicht genügt.*)

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IMRRS 2020, 0208

LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2020 - 67 O 78/19

1. Erhebt der Vermieter Klage gegen den Mieter, ist für die Beurteilung der ausschließlichen amtsgerichtlichen Zuständigkeit für Wohnraummietsachen gem. § 23 Nr. 2a GVG nicht nur auf den schlüssigen Vortrag des Klägers, sondern auch auf das erhebliche Gegenvorbringen des Beklagten abzustellen.*)

2. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen hängt nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab. Es reicht aus, dass zwischen den Parteien eine "Streitigkeit" über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses besteht. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts wird deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwendet, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten wird.*)

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IMRRS 2020, 0196

LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2019 - 67 S 239/19

1. Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann gem. § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er eine Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.*)

2. Für seine Bereitschaft zur Abhilfe trägt der Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast.*)

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IMRRS 2020, 0174

AG Charlottenburg, Urteil vom 19.12.2019 - 230 C 79/19

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist nichtig, ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung.

2. Die Bekanntmachung darf nicht an irgendeiner amtlichen Stelle erfolgen, sondern sie muss auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruhen, der die Normsetzung obliegt (hier der Berliner Senat).

3. Dementsprechend genügt es nicht, wenn das Abgeordnetenhaus die Verordnung auf seinen Server hochlädt.

4. Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses stellen einen Mietmangel dar.

5. Allein eine geringfügige optische Beeinträchtigung (hier: Wasserfleck an der Decke) mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht.

6. Es ist nicht davon auszugehen, dass Mieter ihr Minderungsrecht kennen.

IMRRS 2020, 0175

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 - 65 S 101/19

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden.

2. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Zwecksetzung des Gebrauchs.

3. Mietet der Mieter eine Ferienwohnung für sieben Monate, um darin seine Promotion zu schreiben, handelt es sich um eine langfristig vermietete Ferienwohnung.

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IMRRS 2020, 0158

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2020 - 65 S 165/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0157

BVerfG, Beschluss vom 10.01.2020 - 1 BvR 2130/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0292

AG Mitte, Urteil vom 13.03.2019 - 11 C 203/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2020, 0156

OLG Köln, Urteil vom 14.01.2020 - 9 U 54/19

1. Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des Versicherungsnehmers nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet (BGH, Urteil vom 03.07.2019 - IV ZR 111/18, IMRRS 2019, 1536).*)

2. Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen seinen rechtsschutzversicherten Mieter wegen rückständigen Mietzinses, kommt es für die zeitliche Einordnung des Versicherungsfalls in diesem Passivprozess nicht auf den vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Kündigungsgrund an, sondern allein auf den Ausspruch der nach Ansicht des Mieters unberechtigten Kündigung.*)

3. Macht der rechtsschutzversicherte Mieter gegen seinen Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Wasserschäden geltend, die auf einem Mangel in der Dachabdeckung beruhen, liegt der für die Bestimmung des Rechtsschutzfalls maßgebliche Vorwurf des Versicherungsnehmers darin, dass der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung untätig geblieben ist und nicht erst im Zeitpunkt des Schadenseintritts. Der Rechtsschutzfall erstreckt sich über einen Zeitraum i.S.d. § 4 Abs. 2 ARB 2010, so dass dessen Beginn maßgeblich ist.*)

IMRRS 2020, 0150

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2019 - 63 S 255/18

1. Der Mieter hat, wenn der Vermieter seinen Sitz in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache.

2. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zu Stande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung beim Vermieter zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen.

3. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der dem Vermieter obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden.

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IMRRS 2020, 0130

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2020 - 401 HKO 56/18

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege.

2. Hat der Vermieter teilweise Originalbelege, muss er diese auch im Einzelnen benennen und vorlegen.

3. Gleiches gilt für die Originale, die nach dem Scannen gegebenenfalls noch nicht vernichtet worden sind.

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IMRRS 2020, 0073

AG Nürtingen, Beschluss vom 02.08.2019 - 16 C 1616/19

1. Bei einer Mieterhöhung genügt es für die Vergleichbarkeit der Wohnungen, dass die fraglichen Wohnungen im Großen und Ganzen, d. h. ungefähr vergleichbar sind, weil sie zum selben Teilemarkt gehören.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist folglich nur dann nicht ordnungsgemäß begründet, wenn die Wohnungen schon auf den ersten Blick nichts miteinander gemein haben, sondern offenbar zu verschiedenen Märkten gehören.

3. Sind die Vergleichswohnungen gegenüber der Mietwohnung um ca. 25% kleiner, sind sie nicht vergleichbar.

4. Eine Vergleichswohnung und die Mietwohnung sind auch nicht vergleichbar, wenn es sich bei der Vergleichswohnung um eine Dachgeschosswohnung handelt, bei der Mietwohnung jedoch nicht.

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IMRRS 2020, 0122

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18

1. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 - VIII ZR 373/96, IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

2. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.*)

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IMRRS 2020, 0100

LG Berlin, Beschluss vom 12.09.2019 - 67 T 89/19

1. Der Mieter gerät mit dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB in Verzug mit der Abgabe der Erhöhungserklärung. Einer Mahnung des Vermieters bedarf es nicht.*)

2. Erhebt der Vermieter nach dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist Klage auf Zustimmung, scheidet eine Anwendung des § 93 ZPO im Falle des Anerkenntnisses aus, da der Mieter durch seine vorgerichtliche Untätigkeit Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat.*)

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IMRRS 2020, 0027

LG Hannover, Urteil vom 19.10.2018 - 17 S 20/18

Geht von der Wohnung des Mieters eine ganz erhebliche und für die anderen Bewohner des Hauses unzumutbare Geruchsbelästigung aus, kann ihm ordentlich gekündigt werden.

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IMRRS 2020, 0117

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13, IMR 2015, 328 = NJW 2015, 2648).*)

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IMRRS 2020, 0116

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19

1. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rz. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zu Grunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, a.a.O., Rz. 60 m.w.N.). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019, a.a.O., Rz. 62 m.w.N.).*)

IMRRS 2020, 0099

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 28.06.2019 - 7 C 1352/18

1. § 577a BGB ist auch auf Fälle anzuwenden, in denen die Teilung des Grundstücks vor Inkrafttreten des § 577a BGB erfolgt ist.

2. Firmiert eine Firma lediglich um, so stellt dies keinen Veräußerungsakt i.S.d. § 577a BGB dar.

3. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB gilt nur in solchen Fällen, in denen durch die Veräußerung eine zuvor nicht bestehende Eigenbedarfssituation entsteht. Der Lauf der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung beginnt nach dem Zweck des Gesetzes damit erst mit der Veräußerung an einen Erwerber, der in Hinsicht auf die vermietete Wohnung Eigenbedarf geltend machen könnte.

4. Die Frist des § 577a Abs. 1 BGB beginnt erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Maßgeblich ist insoweit die Vollendung des ersten Eigentumserwerbs. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kommt es nicht an.

5. Der Zweiterwerber tritt in die noch laufende Frist ein.

6. Da das Kündigungsrecht des Vermieters für die Wartezeit des § 577a BGB ausgeschlossen ist, kann die Kündigung erst nach Fristablauf wirksam ausgesprochen und mit dem Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist des § 573c BGB wirksam werden. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig.

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IMRRS 2020, 0102

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 62/19

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.*)

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