Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2020, 1411

AG Hamburg, Urteil vom 20.11.2020 - 49 C 363/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, Zahlungen, die am 18. eines Monats eingehen, zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-Kalt-Mieten zu verrechnen (Anschluss BGH, IMR 2018, 262). Soweit eine Überzahlung gegeben ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat.*)

2. Die Kostenposition "Wartungskosten" in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im übrigen bedarf es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.*)

3. Die Kostenposition "Allgemeinstrom" ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt.*)

4. Bei den Kosten des Notdienstes handelt es sich um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin, GE 2019, 1639; BGH, IMR 2020, 94). Bei der Concierge-Betreuung handelt es sich um "sonstige Betriebskosten", die als umlagefähig vereinbart werden müssen (vgl. LG Berlin, IMR 2020, 50).

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IMRRS 2020, 1421

LG Köln, Urteil vom 02.07.2020 - 6 S 229/19

1. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Nordrhein-Westfalen ist von Anfang an nichtig, weil sie nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Alleine die Veröffentlichung der Kurzfassung des Gutachtens, auf dem die Begründung beruht, genügt nicht.

3. Die nachträgliche Veröffentlichung der vollständigen Begründung mit der Langfassung des Gutachtens führt weder zu einer rückwirkenden Heilung des Veröffentlichungsmangels, noch heilt sie den Mangel für die Zukunft.

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IMRRS 2020, 1412

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2020 - 45 C 245/20

1. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mietmangel dar, da die Maßnahmen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters anknüpfen.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.d. § 275 BGB vor, da dem Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht unmöglich ist.

3. Legt der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht dar, ist ihm ein festhalten am Mietvertrag nicht unzumutbar, mithin kann er keine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen. Dies gilt erst recht, wenn die Betriebsschließung gerade einmal 26 Arbeitstage dauerte.

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IMRRS 2020, 1407

BGH, Urteil vom 28.10.2020 - VIII ZR 230/19

1. Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.*)

2. Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. 07.2019 - VIII ZR 141/17, IMR 2019, 353 = NJW 2019, 3371 Rz. 25 ff.).*)

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IMRRS 2020, 1379

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.11.2020 - 2 U 47/20

1. Erlegt eine allgemeine Vertragsklausel dem Mieter auch Instandhaltungsaufwand auf, der nicht ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und fehlt es auch an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach, so ist sie unwirksam.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel ausdrücklich darauf Bezug nimmt, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist nämlich noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau.

3. Auch eine allgemeine Regelung des Mietvertrags, nach der der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat, ist unwirksam, wenn eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertretenmüssen fehlt.

4. Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt.

5. Gibt der Vermieter ein Gutachten in Auftrag, um die bestehenden Mängel festzustellen, so hat der Mieter nur dessen Kosten zu tragen, soweit es Mängel betrifft, für die er schadensersatzpflichtig ist.

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IMRRS 2020, 1327

AG München, Urteil vom 27.10.2020 - 473 C 2138/20

1. Eigenbedarf ist zu bejahen, wenn die Wohnung für den Enkel und Urenkel des Vermieters gedacht ist, damit der Urenkel ein eigenes Zimmer bekommen kann.

2. Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen.

3. Der Vermieter muss die Alternativwohnung zu marktgerechten Konditionen anbieten. Auch muss der Vermieter den Mieter über Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Ersatzwohnung informieren und ihm die wesentlichen Vertragsdaten mitzuteilen.

4. Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären.

5. Lehnt der Mieter die Aufnahme von Verhandlungen bzgl. der Konditionen der Alternativwohnung ab, so kann die Wohnung anderweitig vermietet werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Verhandlungen ohne hinreichenden Grund abbricht.

6. Die Anbietpflicht kann sich auch auf die durch den Umzug des Vermieters freiwerdende Wohnung erstrecken. Dies gilt aber grundsätzlich nur bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerden der Kündigung.

7. Bei der Bestimmung der Räumungsfrist ist zu Gunsten des Mieters eine sehr lange Dauer des Mietverhältnisses sowie eine gesundheitliche Angeschlagenheit des Mieters zu berücksichtigen, ebenso die derzeitige Corona-Lage, die es schwieriger erscheinen lässt, Ersatzwohnraum zu finden.

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IMRRS 2020, 1400

BGH, Urteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20

Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.*)

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IMRRS 2020, 1390

FG Münster, Urteil vom 29.09.2020 - 15 K 2680/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 1394

BFH, Urteil vom 28.04.2020 - IX R 14/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 1384

LG München I, Urteil vom 19.11.2020 - 31 S 3302/20

Zur "Gartenpflege" i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgt oder nicht.

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IMRRS 2020, 1381

LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20

1. Die Miete kann im Wege des Urkundenprozesses eingeklagt werden. Das Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur Folge, dass deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr durch Urkunden bewiesen werden könnte.

2. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mangel der Mietsache dar.

3. Allerdings hat der Mieter im Fall der vollständigen Schließung seines Geschäfts einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. In diesem Fall ist eine Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses angemessen.

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IMRRS 2020, 1383

BGH, Urteil vom 23.09.2020 - XII ZR 86/18

1. Eine wesentliche Änderung der Prozesslage, die entsprechend § 128 Abs. 2 Satz 1 ZPO den Widerruf des Einverständnisses mit der Entscheidung durch den Einzelrichter in der Berufungsinstanz rechtfertigt, kann auch durch einen Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO herbeigeführt werden, wenn der Einzelrichter auf bestimmte, bislang von den Parteien nicht erkannte rechtliche Gesichtspunkte hinweist oder zu erkennen gibt, dass er entscheidungserhebliche Sach- oder Rechtsfragen anders beurteilen will als beide Parteien (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 105, 270 = FamRZ 1989, 164).*)

2. Zu den Voraussetzungen, unter denen Maßnahmen des Vermieters zur Mangelerforschung und Mangelbeseitigung die Annahme eines "tatsächlichen" Anerkenntnisses der vom Mieter behaupteten Mängel der Mietsache rechtfertigen können.*)

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IMRRS 2020, 1374

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 - 64 S 194/19

1. Das Merkmal der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel "Bad mit WC ohne Fenster" liegt nicht vor, sofern das Bad über ein Fenster belichtet wird und belüftet werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Belichtung über eine Art Schacht erfolgt, weil sich das Fenster oberhalb des Hängebodens des benachbarten Abstellraums befindet, und wenn das Fenster vom Bad aus weder zu öffnen noch zu schließen ist.*)

2. Konkurriert das positive Merkmal der Orientierungshilfe "Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003" mit einem als "neutral" bewerteten Energiekennwert, ist die Spanneneinordnung regelmäßig auf Grundlage des durch den Energieausweis belegten Energiekennwerts vorzunehmen, da dieser sich als umfassenderer Indikator darstellt; so kann beispielsweise der energetische Gewinn aus einer modernen Heizanlage durch eine unzureichende Dämmung neutralisiert werden. Abweichendes gilt aber, wenn -wie vorliegend - eine im Sinne der Orientierungshilfe "moderne" Gasetagenheizung eingebaut wurde; denn in diesem Fall spiegelt das Merkmal "Installation einer modernen Heizanlage" den energetischen Zustand der angemieteten Wohnung besser wieder als der Energiekennwert, der sich auf das gesamte Gebäude bezieht.*)

3. Dem in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiebedarf ist entgegen dem Wortlaut der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" nicht eine Pauschale von 20 kWh/(m²a) hinzuzurechnen, wenn das Gebäude nur über dezentrale Warmwasserbereitungen verfügt. Ein Energiebedarfsausweis bezieht sich von vorne herein auf den typischen Nutzwärmebedarf eines Gebäudes, der den Energiebedarf für die Warmwasserbereitung umfasst und an Hand der Gebäude- und Heizungsanlagedaten unter Zugrundelegung standardisierter Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird. Anders liegt es beim Energieverbrauchsausweis, dem der gemessene Heizenergieverbrauch zu Grunde liegt und der daher, wenn Warmwasser beispielsweise dezentral per elektrischem Durchlauferhitzer bereitet wird, den auf die Warmwasserbereitung entfallenden Energieverbrauch nicht abbildet.*)

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IMRRS 2020, 1355

LG München I, Urteil vom 05.10.2020 - 34 O 6013/20

1. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

2. Muss das Geschäft vollständig geschlossen werden, so beträgt die Miete in dieser Zeit die Hälfte des regulären Mietzinses.

3. Im Passivprozess kann § 313 BGB einredeweise geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass das Gericht den zutreffenden Anspruch auf der Grundlage der Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB direkt festlegen kann.

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IMRRS 2020, 1328

LG Münster, Urteil vom 16.09.2020 - 1 S 53/20

1. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

2. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

3. Dies ist in einer Messie-Wohnung etwa bei Befall mit Schimmel oder Ungeziefer oder bei einer aktuellen Gefährdung der Statik oder Bausubstanz anzunehmen.

4. Die grenzwertige Ansammlung von (Alt-)Papieren, Textilien und Erinnerungsstücken führt nicht zur Annahme einer über das tatsächliche Wohnen hinausgehenden zweckwidrigen Nutzung, so dass auch keine ordentliche Kündigung in Frage kommt, wenn die Wohnung durch die Ansammlung nicht mit Schimmel oder Ungeziefer befallen ist, die Statik nicht negativ beeinträchtigt ist und Reparaturmaßnahmen noch zügig durchgeführt werden können.

5. Eine Vertragspflichtverletzung kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass durch die exzessive Lagerung verschiedener Gegenstände eine abstrakte Gefahr für das Mietobjekt geschaffen wird. Grundsätzlich besteht in jedem Mietverhältnis eine abstrakte Gefahr einer etwaigen Schädigung bspw. durch das Entstehen von Schimmel, die seitens des Vermieters hinzunehmen ist.

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IMRRS 2020, 1368

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2020 - 2 W 50/20

Ob bei willensgetragener Herausgabe eines Mietobjekts auf die Aufforderung des Vermieters und der von diesem hinzugezogenen Polizeibeamten hin verbotene Eigenmacht des Vermieters vorliegt mit der Folge der Begründung fehlerhaften Besitzes, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Art des Auftretens der Polizeibeamten und dem Maß des durch sie auf den Mieter ausgeübten Drucks.*)

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IMRRS 2020, 1360

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.10.2019 - 12 U 145/19

Zur Vereinbarung eines erneuten Optionsrechtes zur Mietvertragsverlängerung nach Ablauf des ursprünglichen Optionsrechts bedarf es einer ausdrücklichen, erneuten Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Die pauschale Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag ist dafür nicht ausreichend.

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IMRRS 2020, 1358

OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 78/19

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.*)

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.*)

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.*)

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.*)

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IMRRS 2020, 1361

LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2020 - 67 S 129/20

Ein auf Vergleichswohnungen gestütztes Mieterhöhungsverlangen erfüllt die Formalanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB nur dann, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch tatsächlich vermietet sind.*)

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IMRRS 2020, 1325

FG Düsseldorf, Beschluss vom 29.05.2020 - 9 V 754/20 AEKV

1. Aus dem ermessensregelnden BMF-Schreiben vom 19.03.2020 (BStBl. I 2020, 262) zu steuerlichen Maßnahmen zur Berücksichtigung wirtschaftlicher Schäden durch das Coronavirus folgt aufgrund der Selbstbindung der Verwaltung und dem Gleichbehandlungsgrundsatz ein Anordnungsanspruch gemäß § 258 AO auf Aufhebung liquiditätsentziehender Vollstreckungsmaßnahmen (Pfändung von Bankguthaben) bis zum 31.12.2020, wenn der Vollstreckungsschuldner aufgrund der in Art. 5 § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht zugelassenen Einbehaltung geschuldeter Mietzahlungen Liquiditätseinbußen zu tragen hat.

2. Das BMF-Schreiben gebietet auch die Beendigung noch laufender, bereits vor dessen Erlass ausgebrachter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.

3. Vor dem Hintergrund der sich durch die Corona-Einschränkungen ergebenden Auswirkungen auf die Wirtschaftsteilnehmer ist bei der für das Vorliegen eines Anordnungsgrundes vorzunehmenden Interessenabwägung dem Interesse des Steuerschuldners an der vorläufigen Beendigung der Vollstreckungsmaßnahmen der Vorzug zu geben.

4. In Abwägung des Sicherungsbedürfnisses des FA gegenüber dem Regelungsbedürfnis des Steuerschuldners und der Umstände des Einzelfalls kann die einstweilige Beendigung der Zwangsvollstreckung von einer Sicherheitsleistung in Höhe von 50% des Vollstreckungsbetrags abhängig gemacht werden.

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IMRRS 2023, 1432

BGH, Urteil vom 29.08.2019 - III ZA 13/19

Die Parteien eines Wohn- und Betreuungsvertrags trifft über die allgemeine Leistungstreuepflicht hinaus die Pflicht zur Kooperation. Betreuungs- und Pflegeleistungen können nur auf der Basis einer angemessenen Kooperation der Vertragsparteien erfolgreich erbracht werden. Dabei kommt der Mitwirkungspflicht des Pflegebedürftigen bzw. seines Betreuers große Bedeutung zu.

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IMRRS 2020, 1342

LG Hamburg, Urteil vom 14.07.2020 - 316 S 15/20

Ein Mieter muss Instandsetzungarbeiten, die 8 Tage dauern und den Umzug in dieser Zeit in ein Hotel erfordern, nicht dulden, wenn ihm dies aufgrund seiner schweren Krankheit nicht zumutbar ist. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Anstiegs der Infektionen mit Covid-19 für den Mieter als Hochrisikopatient ein erhebliches Gesundheitsrisiko mit einem Hotelaufenthalt verbunden wäre.

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IMRRS 2020, 1341

AG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.2020 - 29 C 133/20

1. Zwar ist eine Abmahnung nicht grundsätzlich vor dem Ausspruch einer ordentlichen - im Gegensatz zu einer außerordentlichen - Kündigung erforderlich. Ausnahmsweise kann der Abmahnung für die Kündigung insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat .

2. Eine Untersagung ist keine Abmahnung. Wird dem Mieter also lediglich die Weiternutzung einer defekten Waschmaschine untersagt, stellt dies keine Abmahnung dar.

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IMRRS 2020, 1346

AG Schöneberg, Urteil vom 24.06.2020 - 104 C 37/20

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird.

2. Will der Vermieter die Wohnung zunächst als Zweitwohnsitz und später im Ruhestand als Altersruhesitz nutzen, stellt dies einen zulässigen Eigenbedarf dar.

3. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht.

4. Übernimmt der Käufer die Pflicht, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung zu verzichten, und weiter, diese Pflicht auch an seine Käufer weiterzugeben, so handelt es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter (= Mieter). Ansprüche hieraus richten sich aber nur gegen den Käufer. Gibt er diese Pflicht jedoch nicht an seine Käufer weiter, kann der Mieter gegen diese Käufer aus dem ursprünglichen Kaufvertrag keine Rechte geltend machen, diese können mithin wegen Eigenbedarfs kündigen.

5. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben.

6. Weder die lange Dauer des Mietverhältnisses noch eine durch die lange Dauer des Mietverhältnisses begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld stellen einen Härtegrund dar.

7. Bezeichnet der Mieter die Vermieter als "Hexe" und vergleicht sie mit einer "bösen Hexe im Märchenland", rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Einer Abmahnung bedarf es nicht.

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IMRRS 2020, 1334

OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.10.2020 - 13 U 3078/20

Vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem erstinstanzlich erfolgreichen Räumungsurteil für Gewerberäume in der Berufungsinstanz, wenn das Räumungsurteil auf die Nichtzahlung von Miete für Mai und Juni 2020 gestützt wurde.*)

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IMRRS 2020, 1330

OLG München, Urteil vom 28.10.2020 - 7 U 6561/19

1. Auch die Beeinträchtigung des Zugangs zu gemieteten Gewerbeflächen kann einen Sachmangel und damit eine Gebrauchsentziehung i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB darstellen, wenn die Beeinträchtigung nicht unerheblich ist.

2. Wird durch den Umbau für mehr als die Hälfte der das Einkaufscenter Betretenden der Zugang zum Ladenlokal des Mieters deutlich erschwert, liegt eine solche nicht unerhebliche Beeinträchtigung vor.

3. Bei der Zugangsbeschränkung handelt es sich nicht lediglich um eine mittelbare Beeinträchtigung. Denn es geht gerade nicht um "fehlgeschlagene Erwartungen" des Mieters hinsichtlich der Kundenfrequenz oder aufgrund einer ungenügenden infrastrukturellen Erschließung des Centers, sondern um bauliche Veränderungen von Seiten des Vermieters, die selbst und unmittelbar zu einer Verschlechterung der Zugangsmöglichkeiten zu den Geschäftsräumen des Mieters führen.

4. Bei Vorliegen eines der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zusätzlich vorliegen müssen.

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IMRRS 2020, 1317

OLG Dresden, Urteil vom 21.10.2020 - 5 U 1257/20

Die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, 1021 - nur online zur Wohnraummiete und IBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10% eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.*)

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IMRRS 2020, 1316

OLG Dresden, Beschluss vom 30.09.2020 - 5 U 1572/20

Zu den Voraussetzungen des konkludenten Abschlusses eines Mietvertrage über Gewerberäume.*)

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IMRRS 2020, 1288

LG Berlin, Urteil vom 06.05.2020 - 65 S 264/19

1. Voraussetzung einer verhaltensbedingt ausgesprochenen Kündigung ist - neben dem hinreichenden Gewicht der sich ergebenden Pflichtverletzung -, dass nicht nur eine Gefahr, sondern eine erhebliche Gefahr für die Mitbewohner/Mitarbeiter des Heimbetreibers vorliegt oder andere Pflichtverstöße von vergleichbarem Gewicht gegeben sind.

2. Beschimpfungen und leichte Tätlichkeiten ohne konkrete Gefahr für andere ist als Aggression auf unterster Stufe bei einem psychisch kranken Menschen, dessen Betreuung vertraglich geschuldet ist, mit (einer Anpassung der) Betreuungsmaßnahmen, nicht mit einer außerordentlichen Kündigung zu begegnen.

3. Ebenso sind Störungen von Sitzungen durch seinen Ausschluss zu begegnen und nicht mit einer fristlosen Kündigung.

4. Dem Unternehmer steht im Falle eines geänderten Pflegebedarfs grundsätzlich nicht die Möglichkeit der Kündigung zu. Vielmehr ist er verpflichtet, eine Anpassung der Leistungen vorzunehmen, wenn dies erforderlich ist.

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IMRRS 2020, 1302

LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20

1. Kann das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

2. Muss das Geschäftslokal aufgrund der staatlichen Anordnungen geschlossen bleiben, kann die Miete um 80% gemindert werden.

3. Darf nur ein geringer Teil (hier 25% der Gesamtfläche) für den Publikumsverkehr geöffnet werden und ist dieser weiter beschränkt, kann die Miete um 50% gekürzt werden.

4. Kann die gesamte Fläche wieder geöffnet werden, bleiben allerdings die Beschränkungen des Publikumsverkehrs (1 Person pro 20 qm) bestehen, ist eine Mietminderung von 15% gerechtfertigt.

5. Zudem liegt auch eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, deren Rechtsfolge eine Reduzierung der Miete ist, wie sie der gesetzlichen Mietminderung entspricht.

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IMRRS 2020, 1301

BVerfG, Beschluss vom 28.10.2020 - 1 BvR 972/20

1. Ohne die Darlegung eines schweren Nachteils von besonderem Gewicht kann keine vorläufige Aussetzung des Inkraft­tre­tens der zwei­ten Stufe des Ber­li­ner Mie­ten­de­ckels erreicht werden.

2. Ein schwerer Nachteil ist schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter bei Feststellung der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels im Hauptverfahren die mit dem Mieter vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen kann.

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IMRRS 2020, 1289

OLG Oldenburg, Urteil vom 28.05.2020 - 1 U 156/19

1. Gewisse Verhaltensauffälligkeiten eines Demenzerkrankten sind vom Heimanbieter, zumal wenn der Mieter in der Demenzabteilung lebt, hinzunehmen und berechtigen nach Maßgabe des § 12 Abs. 1 S. 1 WBVG nicht zur Kündigung des Heimvertrages.

2. Eine Strafanzeige eines Angehörigen berechtigt jedenfalls dann nicht zur fristlosen Kündigung des Heimvertrages, wenn diese nicht willkürlich gestellt worden ist.

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IMRRS 2020, 1297

BGH, Urteil vom 19.08.2020 - VIII ZR 374/18

1. Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.*)

2. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.*)

IMRRS 2020, 1291

AG Paderborn, Urteil vom 29.10.2019 - 55 C 97/19

Das Anfordern der Kaution bei der Versicherung entbindet den Vermieter nicht von der Abrechnung über die Kaution und gegebenenfalls von der Ergreifung verjährungshemmender Maßnahmen.

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IMRRS 2020, 1236

AG Münster, Urteil vom 04.06.2020 - 8 C 3158/19

Ist das Bad mit einem separaten Kaltwasserzähler sowie einer elektrischen Entlüftung ausgestattet und sind Wasch- sowie Spülmaschinenanschlüsse in Bad und Küche installiert, liegt eine "gehobene Sanitärausstattung" vor.

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IMRRS 2020, 1234

AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 01.07.2019 - 11 C 74/17

1. Eine Änderung der Baualtersklasse muss im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet werden. Dafür genügt es, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die Berechtigung des Vermieterverlangens beurteilen zu können.

2. Die Behebung etwaiger formeller Mängel des Mieterhöhungsverlangens ist dadurch möglich, dass der Vermieter im Rechtsstreit ein formell wirksames Erhöhungsverlangen nachholt. Der Vermieter muss dann ein vollständiges, neues Mieterhöhungsschreiben an den Mieter richten, das den Anforderungen des § 558a entspricht.

3. Werden wesentliche Bestandteile des Gebäudes während des 2. Weltkrieges zerstört und das Gebäude erst nach dem Krieg wieder aufgebaut, ist das Jahr des Wiederaufbaus als Altersklasse zu berücksichtigen.

4. Darf der Mieter den Garten mitnutzen, rechtfertigt dies einen Aufschlag von 4% auf die Quadratmetermiete.

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IMRRS 2020, 1224

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.01.2020 - 7 C 297/18

1. Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird.

2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen.

3. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.

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IMRRS 2020, 1265

VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.10.2020 - VerfGH 87/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2020, 1230

AG Neukölln, Urteil vom 06.05.2020 - 13 C 487/19

Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 23.02.2020 zugegangen sind, fallen nicht in den Anwendungsbereich des MietenWoG Bln.

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IMRRS 2020, 1229

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 30.04.2020 - 2-11 T 43/20

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2020, 1244

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 - 67 S 271/18

Der Pflichtverletzung des Mieters kann das für eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht fehlen, wenn ihm wegen eines vermeidbaren Tatsachenirrtums nur geringes Verschulden zur Last fällt. Davon ist auszugehen, wenn der Mieter vom Vermieter beabsichtigte Beseitigungsmaßnahmen trotz Vorliegens eines Mangels nicht duldet, weil er nach Einholung eines von ihm beauftragten Privatgutachtens irrtümlich von der Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen ausgeht, es läge tatsächlich kein Mangel vor (hier: Streit über Schwammbefall).*)

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IMRRS 2020, 1245

KG, Urteil vom 17.09.2020 - 8 U 1006/20

Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274).*)

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IMRRS 2020, 1233

AG Tecklenburg, Urteil vom 29.01.2020 - 5 C 33/19

1. Bei der Abwehr von Ansprüchen geht die Rechtsprechung regelmäßig nicht von einem Kostenerstattungsanspruch aus. Es gehört vielmehr zum allgemeinen Lebensrisiko, mit einem unberechtigten Schadensersatzverlangen konfrontiert zu werden.

2. Besteht zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis, kann die Geltendmachung eines unberechtigten Anspruchs zwar eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 darstellen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zu Grunde liegt.

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IMRRS 2020, 1223

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2020 - 33 C 2685/19

1. Ein Mieter muss, auch wenn er in Kenntnis einer vorhandenen Gaststätte im Haus eine Wohnung anmietet, nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung hinnehmen, insbesondere Betriebsänderungen können eine ursprünglich zu duldende Beeinträchtigung nunmehr als unzumutbar erscheinen lassen. Entscheidend ist jeweils, ob der Mieter bei Anmietung und Kenntnis der Umstände mit der Beeinträchtigung rechnen musste.

2. Es besteht keine Hinweispflicht seitens des Vermieters, wenn ein Gaststättenbetrieb grundsätzlich vorhanden und erkennbar ist.

3. Die nachträgliche Umnutzung eines Lokals in eine Shisha-Bar kann aufgrund der auftretenden Geruchsbelästigung eine besondere und bei Anmietung der Wohnung nicht zu erwartende Beeinträchtigung der Wohnnutzung darstellen, ebenso eine nachträglich installierte Abluftanlage unmittelbar vor den Fenstern der Mieter.

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IMRRS 2020, 1156

AG München, Urteil vom 03.08.2018 - 411 C 976/18

1. Wird im Mietvertrag ein Vorbehalt bzgl. der Genehmigung der Hundehaltung vereinbart, darf die Genehmigung vom Vermieter nur aus gewichtigen sachlichen Gründen versagt werden.

2. Für einen Zustimmungsantrag genügt es, wenn der Mieter Rasse und Größe des anzuschaffenden Hundes mitteilt. Der Mieter kann nicht gezwungen werden, den gewünschten Hund schon vor Erteilung der Zustimmung seitens des Vermieters zu erwerben, um den Klageantrag genauer bestimmen zu können.

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IMRRS 2020, 1131

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 26.06.2020 - 202 C 19/20

1. Für die Zusammenfassung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten ist erforderlich, dass der Mietvertrag dem nicht entgegensteht, die Gebäude einheitlich verwaltet werden, im unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und keinen wesentlichen Unterschied im Wohnwert aufweisen sowie gleichartiger Nutzung dienen.

2. Handelt es sich nicht um eine Wirtschaftseinheit, ist eine Zusammenfassung mehrerer Häuser bei der Betriebskostenabrechnung unzulässig.

3. Der Vermieter ist beweispflichtig für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit.

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IMRRS 2020, 1129

AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18.08.2020 - 4 C 113/19

1. Für das Zustimmungsverlangen gelten keine Wartefristen, sondern lediglich die gesetzlich geregelten Ausschlussfristen. Es bleibt jedem Vermieter unbenommen, sein Mieterhöhungsverlangen bereits frühzeitig auf einen in der Zukunft liegenden Wirkungszeitpunkt zu beziehen.

2. Bei einem prozessualen Anerkenntnis handelt es sich um eine Prozesshandlung, die vom Abgebenden nicht mehr beseitigt werden kann.

3. Ein fehlender Balkon ist nicht negativ zu bewerten, wenn im Rahmen eines Millieuschutzes das Anbringen eines Balkons baurechtlich nur in Betracht käme, wenn dies der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards dient. Dies wäre nur der Fall, wenn ein Balkonanbau als Standard dem bundesdurchschnittlichen Wohnniveau entspräche.

4. Für die Frage der zeitlichen Anwendbarkeit des MietenWoG Bln ist weder auf den Antrag auf Abschluss eines Mieterhöhungsvertrags noch auf die durch rechtskräftiges Urteil fingierte Zustimmung des Mieters abzustellen, sondern vielmehr auf den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung.

5. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stellt die für eine Mieterhöhung zivilrechtlich erforderliche vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter selbst unter ein Verbot. Im Zusammenspiel mit § 134 BGB führt dies dazu, dass schon die zivilrechtliche Einigung über die Mieterhöhung nichtig ist.

6. Die Regelungen des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts fallen in den Bereich der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz nach Art. 72 GG.

7. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist verfassungswidrig.

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IMRRS 2020, 1214

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20

Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätte wegen COVID-19 ist weder ein Mietmangel, noch Teil der Unmöglichkeit. Solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, führen befristete Schließungen nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage.

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IMRRS 2020, 1212

KG, Urteil vom 02.10.2020 - 17 U 18/18

1. Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, ist im Verhältnis zum vorkaufsberechtigten Mieter unwirksam.*)

2. Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, widerspricht im Verhältnis zum Mieter dem Gesetzeswortlaut, wonach eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

3. § 577 Abs. 5 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Dabei kann es sich nur um den Preis für die vermietete Wohnung handeln, denn das Verkaufsobjekt, das einem Mietervorkaufsrecht unterliegt, ist notwendigerweise eine vermietete Wohnung.

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IMRRS 2020, 1201

AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 29.07.2020 - 6 C 281/19

Einem Mieter, der den Hausfrieden stört, indem er täglich - auch nachts und an Feiertagen - den Vermieter anruft, um sich zu beschweren, der den Mitmietern Verhaltensregeln auferlegen und sie maßregeln will sowie sie beleidigt und grundlos bei Polizei, Staatsanwaltschaft und Verwaltung anzeigt, kann ordentlich gekündigt werden.

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