Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2020

IMRRS 2020, 1116

BGH, Beschluss vom 25.08.2020 - VIII ZR 59/20

Eine Mie­te­rin, die jah­re­lang mit den an­de­ren Haus­be­woh­nern im Streit liegt, stört nach­hal­tig den Haus­frie­den und muss ihre Woh­nung räu­men. Das Ver­hal­ten ihres Le­bens­ge­fähr­ten, der sich mit ihrem Ein­ver­ständ­nis in der Woh­nung auf­hält und Mit­mie­ter be­lei­digt sowie be­droht, kann zu ihren Las­ten be­rück­sich­tigt wer­den.

 Volltext


IMRRS 2020, 0995

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.03.2020 - 238 C 188/19

1. Lehnt der Mieter die Beseitigung eines wohnwertmindernden Merkmals ab, kann er sich später bei einer Mieterhöhung hierauf nicht mehr berufen.

2. Die Höhe der Heizkosten alleine lässt auf eine unzureichende Wärmedämmung nicht schließen, da der Heizverbrauch durch die Bedürfnisse des Mieters individuell bestimmt wird und keinen zwingenden Schluss darauf zulässt, dass höhere Kosten auf einer unzureichenden Wärmedämmung beruhen.

3. Vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangene Mieterhöhungsverlangen sind trotz der Stichtagsregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wirksam. Im Übrigen kann das MietenWoG Bln bei verfassungskonformer Auslegung Ansprüche des Vermieters aus §§ 558 ff. BGB nicht beschränken.

 Volltext


IMRRS 2020, 1076

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2020 - 63 S 159/19

Reagiert der Mieter auf ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit einem Schreiben, dass die Erhöhung nur unter Vorbehalt gezahlt werde, so stellt der Ablauf der Klagefrist des Mieterhöhungsverlangens eine zeitlich Zäsur dar. Da der Vermieter danach keine Rechte mehr aus dem Mieterhöhungsverlangen geltend machen kann, bedeutet die weitere Zahlung der Mieterhöhung ab diesem Zeitpunkt, dass sie vorbehaltlos erfolgt, sofern der Mieter nicht erneut den Vorbehalt erklärt.

 Volltext


IMRRS 2020, 1103

AG Brandenburg, Urteil vom 14.09.2020 - 31 C 168/19

Die Höhe einer Mietminderung gemäß § 536 BGB bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs im Zeitraum des Mietmangels und nicht nach der Höhe der Mieterhöhung nach einer erfolgten Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB) zuzüglich der entsprechenden anteiligen Betriebskostenvorauszahlung.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0979

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.05.2020 - 20 C 305/18

1. Der Vermieter schuldet die Wiederherstellung des schimmelfreien Zustands der überlassenen Räumlichkeiten. Wie er diesen Zustand herstellt, steht jedoch in seinem Ermessen.

2. Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder gegebenenfalls zugleich der Modernisierung dienen, kann im Grundsatz nicht mehr beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich bleiben.

3. Der Mieter kann nicht vorgeben, dass der Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden - herausgegeben vom Bundesumweltamt im Jahr 2017- zur einzig maßgebenden Grundlage einer Mängelbeseitigung gemacht wird.

4. Gesundheitsschädliche Wohnwertbeeinträchtigungen begründen nur dann einen Mangel, wenn hierdurch im Einzelfall nach objektiven Maßstäben auch die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr besteht; eine bloße abstrakte Gefahr reicht ebenso wenig aus wie bloße subjektive Vorstellungen.

5. Ein Sachmangel liegt nur vor, wenn der Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen nicht in Einklang steht.

 Volltext


IMRRS 2020, 1049

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 - 65 S 19/20

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin ist wirksam.

2. Ob der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist, kann dahinstehen, jedenfalls ist er ein einfacher Mietspiegel.

3. Das Vorhandensein bzw. Fehlen einer Spüle ist als am Wohnungsmarkt den Mietpreis beeinflussende Ausstattung anzusehen.

4. Üblicherweise wird lediglich der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen wird hingegen darin nicht festgehalten.

 Volltext


IMRRS 2020, 1048

AG Köln, Urteil vom 07.07.2020 - 227 C 6/17

1. Ist die Wohnung aufgrund eines Wasserschadens nicht bewohnbar, weil das Wohnzimmer, das Esszimmer und die Küche sowie der Eingangsbereich vollständig durchnässt sind, das Parkett sich anhebt und zudem Trocknungsgeräte aufgestellt sind, ist die Miete auf null zu mindern.

2. Bei einer erfolgten Minderung der Miete auf null stehen dem Mieter für diesen Zeitraum nur die angefallenen Mehrkosten für die Unterbringung zu.

3. Ist die Wohnung wieder bewohnbar, geht von den nicht ausgetrockneten Wänden bzw. Estrich aber ein muffiger Geruch aus, ist eine Minderung von 5% angemessen.

4. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht Voraussetzung für die Minderung.

5. Der Vermieter hat auch die vom Mieter eingebrachten Gegenstände, die durch den Wasserschaden beschädigt/zerstört wurden, zu ersetzen.

6. Ist dem Vermieter die Korrosion der Heizungsrohre bekannt und nimmt er die mangelnde Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zur Instandsetzung der Heizungsrohre dennoch hin und geht hiergegen nicht intensiv und zu guter Letzt im Klagewege vor, hat er den eingetretenen Mangel zu vertreten und kann sich nicht mit Erfolg entlasten.

 Volltext


IMRRS 2020, 1090

LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 - 65 S 71/20

1. Sinn und Zweck der "Stichtagsregelung" in § 3 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin vom 11.02.2020 (GVBl 2020, 50), in Kraft getreten am 23.02.2020, war es nicht, den Beginn der allgemeinen (politischen) Diskussion mit der Rechtsfolge zu verbinden, an mieterhöhungswillige Vermieter ein Verbot zu adressieren dahingehend, einen aus geltenden Vorschriften des sozialen BGB-Wohnraummietrechts resultierenden Anspruch zu verfolgen. Eine andere Funktion der "Stichtagsregelung" schließt die 65. Zivilkammer des LG Berlin unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten sowie mit Blick auf die BGH-Entscheidung vom 29.04.2020 (IMR 2020, 273) aus.

2. Es gibt keinen Erfahrungssatz, dass ein Mieter, der erst in dem vom Gesetzgeber vorgesehenen gerichtlichen Verfahren (§ 558b BGB) zur Zustimmung verurteilt wird, die Erhöhungsbeträge alsdann nicht zahlen wird.

 Volltext


IMRRS 2020, 1087

LG Berlin, Urteil vom 30.07.2020 - 65 S 99/20

1. Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Bruttomieterhöhung, ist es jedenfalls dann unschädlich, wenn in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthal­tenen Betriebskosten fehlt, wenn die begehrte Bruttokaltmiete unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfelds liegt.

2. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens wird von einem fehlerhaften Klageantrag nicht berührt.

3. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht einem vor dem Senatsbe­schluss vom 18.06.2019 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen, dessen Wirkung der Vertragsänderung erst nach dem Stichtag eintritt, nicht entgegen.

 Volltext


IMRRS 2020, 1080

LG Berlin, Urteil vom 01.09.2020 - 67 S 108/20

Eine weit verfrüht ausgesprochene Modernisierungsankündigung ist rechtsmissbräuchlich. Der Vermieter kann aus ihr keine Duldungsansprüche gegenüber dem Mieter herleiten (hier: Ankündigung 16 Monate vor Beginn der am Mietobjekt beabsichtigten Maßnahmen).*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1072

OLG Koblenz, Urteil vom 16.06.2020 - 12 U 2229/19

1. Ist ein Pachtverhältnis über ein Gemeindegrundstück durch die Ortsgemeinde begründet worden, ist diese, vertreten durch den Bürgermeister, - und nicht die Verbandsgemeindeverwaltung - auch für den Ausspruch einer Kündigung des Pachtverhältnisses zuständig.

2. Interne Zuständigkeitsregelungen schränken zwar möglicherweise die Befugnis des Bürgermeisters, nicht aber dessen Macht zur Außenvertretung ein (hier: Beauftragung eines Rechtsanwalts mit Ausspruch der Kündigung ohne vorherige Zustimmung des Gemeinderats).

3. Ein zwischen den Parteien begründetes Pachtverhältnis ist durch ehrverletzende rechtswidrige Eingriffe in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Vertragspartners in einem Maße beschädigt, das es auf dessen Seite nicht mehr als tragbar erscheinen lässt, dieses Vertragsverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen, wenn der Kündigungsempfänger in einer E-Mail zum Ausdruck gebracht hat, dass der Vertragspartner bei der Regelung der Angelegenheiten um das Pachtverhältnis mit Methoden vorgehe, die denjenigen des NS-Terrorsystems glichen.

 Volltext


IMRRS 2020, 1036

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19

1. Auch bei mehrfachem Wassereintritt in ein Mietobjekt ist eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung nicht in jedem Fall entbehrlich.

2. Treffen die Parteien eine Vereinbarung über die Verringerung der Nebenkostenvorauszahlungen, die den Voraussetzungen des § 550 BGB nicht genügt, ist der Mietvertrag ordentlich kündbar.

 Volltext


IMRRS 2020, 1034

AG Hamburg, Urteil vom 15.05.2020 - 49 C 493/19

1. Laufende Schönheitsreparaturen sind nur solche, die während der Mietzeit in Folge einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Danach kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einem möblierten Zustand den Eindruck einer renovierungsbedürftigen Wohnung vermittelt. Ob laufende Schönheitsreparaturen geschuldet sind, beurteilt sich demgemäß bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand bei Auszug des Mieters.*)

2. Soweit dem Mieter im Rahmen der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgelegt wird, für das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde (ebenso schon AG Hamburg, Urteil vom 17.04.2020 - 46 C 321/15 und AG Hamburg, Urteil vom 26.01.2018 - 49 C 325/17, jeweils n.v.). Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders; § 305 c BGB.*)

3. Die mit der Nutzung durch den Mieter einhergehenden Abnutzungsspuren sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauches und insoweit mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1030

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2020 - 65 S 76/20

1. Das in § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) geregelte Verbot erfasst bei verfassungskonformer Anwendung der Regelung nicht den zivilrechtlichen Anspruch des Vermieters im konkreten Einzelvertragsverhältnis auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus § 558 Abs. 1 BGB ("enges Verbot").*)

2. Ob und unter welchen Voraussetzungen § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG die Durchsetzbarkeit des aus der bewirkten Vertragsänderung resultierenden Zahlungsanspruchs hindert, ist damit nicht entschieden; der Vermieter kann die Vertragsänderung während der Geltungsdauer des MietenWoG vornehmen und sich die Zahlung des Erhöhungsbetrags (gegebenenfalls) für die Zeit danach (bereits jetzt) versprechen lassen, ohne dass damit das (landes-)gesetzgeberische Ziel verfehlt würde.*)

3. Nach Ausklammerung des Kompetenztitels "Wohnungswesen" aus dem Katalog der konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F.) kann sich nach Art. 70 Abs. 1 GG eine Landeskompetenz für öffentlich-rechtliche Bußgeldregelungen (auch) zur Durchsetzung im Wohnraummietrecht des BGB geregelter Tatbestände zur Begrenzung des Mietanstiegs ergeben (§ 556g Abs. 1, § 558 Abs. 6, § 559 Abs. 6 BGB).*)

4. Die Frage der Reichweite des Verbotstatbestands in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie stellt sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen (in Berlin in potenziell knapp 1,5 Mio. Mietverhältnissen); die Revision ist daher zuzulassen.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1035

OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.07.2020 - 2 U 248/19

Im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts ist die zur Unzulässigkeit eines Teilurteils über den geltend gemachten Räumungsanspruch führende Gefahr sich widersprechender Entscheidungen auch dann gegeben, wenn das Erstgericht zwar die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung als durchgreifend erachtet, jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein Rechtsmittelgericht diesbezüglich zu einem abweichenden Ergebnis gelangt und im Zusammenhang mit der Wirksamkeit der durch den Vermieter ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung Feststellungen zu einem Zahlungsverzug des Mieters zu treffen hat.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1032

LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2020 - 64 S 95/20

1. Leistet der Mieter nach Zugang eines auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete "unter Vorbehalt", liegt darin regelmäßig keine konkludente Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.*)

2. Das Gesetz über den "Mietendeckel" (MietenWoG Bln) hat nach seinem Sinn und Zweck auf die gerichtliche Entscheidung über ein vor dem Stichtag des 18.06.2019 ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen keine Auswirkungen.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1031

LG Freiburg, Urteil vom 30.06.2020 - 9 S 4/20

1. Ist ein vorformulierter Vertragsbestandteil von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung als Lückentext hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung regelmäßig nicht Bestandteil des Vertrags.*)

2. Werden in zwei unterschiedlichen Exemplaren, von denen eines beim Vermieter und eines beim Mieter verbleibt, die nach der Gestaltung hierfür vorgesehenen Felder teilweise unterschiedlich ausgefüllt, kann sich im Einzelfall ein übereinstimmend gewollter Erklärungsgehalt nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen gleichwohl eindeutig ermitteln lassen.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1027

OLG München, Urteil vom 06.08.2020 - 32 U 4004/18

1. Grundsätzlich unterliegen auch Nebenabreden zu Mietverträgen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben.

2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen. Lediglich in Fällen, in denen es sich um eine bloße Ausgestaltung bereits getroffener Vereinbarungen handelt, durch welche die zunächst in allgemeinerer Form getroffenen Vereinbarungen konkretisiert, inhaltlich aber nicht verändert werden, wird eine vertragsunwesentliche Nebenabrede zu sehen sein, die dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügen muss.

3. Eine Parteiänderung, die zu einer subjektiven Klagehäufung führt, kann wirksam nicht bedingt erfolgen. Es ist deshalb unzulässig, die Klage gegen einen der Beklagten von dem negativen Ausgang des Verfahrens gegen einen anderen Beklagten abhängig zu machen (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 22.09.2004 - 31 U 56/04; siehe auch BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 209/03, IMRRS 2004, 0179).

 Volltext


IMRRS 2020, 1026

OLG Rostock, Urteil vom 03.08.2020 - 3 U 91/18

1. Der Mängelbeseitigungsanspruch wird bereits mit Entstehung des Mangels fällig.*)

2. Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels setzt in der Regel eine Mängelanzeige voraus.*)

3. Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.*)

4. Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, ist nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 1033

LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 - 66 S 95/20

1. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln begegnet keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken.

2. Seit dem Inkrafttreten am 23.02.2020 ist § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln als gesetzliches Verbot i.S.v. § 134 BGB zu beachten. Im Umfang eines Verstoßes tritt die Nichtigkeit der Vereinbarung zur Miethöhe ein. Eine Klage, mit der (erst) die Zustimmung zu einer verbotenen Miethöhe verlangt wird, ist unbegründet.

3. Ist nach dem 23.02.2020 gerichtlich über die Zustimmung zur Mieterhöhung zu entscheiden, so ist der Anspruch inhaltlich ab dem 01.03.2020 nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln, § 134 BGB auf den am Stichtag 18.06.2019 maßgeblichen Betrag begrenzt. Für die Höhe der vorher fällig gewordenen Monatsmieten gelten (ohne Anwendung von § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln) die bis zum 23.02.2020 maßgeblichen Vorschriften.

 Volltext


IMRRS 2020, 0978

LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20

Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

 Volltext


IMRRS 2020, 1025

LG Berlin, Urteil vom 17.04.2020 - 65 S 176/19

1. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern(-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam, bedarf es einer übereinstimmenden Willenserklärung von Mietern und Vermieter, dass ein aus der Mietermehrheit ausscheidender Mieter durch einen Dritten ersetzt werden soll. Allein eine Mehrheit von Mieterin begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seinem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen.

2. Ein Wechselrecht der Mieter besteht nur, wenn es von vorneherein eine Grundlage des Vertrags bildet oder später mit dem Vermieter vereinbart wurde.

 Volltext


IMRRS 2020, 0980

LG Mannheim, Urteil vom 08.07.2020 - 4 S 76/19

1. Die vertraglich bestimmte Nutzungsart bleibt für das Mietverhältnis und seine Abwicklung bestimmend, auch wenn der Mieter die Nutzungsart ändert und der Vermieter hiervon Kenntnis hat.

2. Enthält ein Altmietvertrag sowohl eine Vorfälligkeitsregelung (Mietzahlung bis zum 3. eines Monats) als auch eine Rechtzeitigkeitsklausel (Geld muss zu diesem Zeitpunkt auf dem Konto des Vermieters sein), führt die Unwirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel (vgl. BGH, IMR 2017, 46) auch zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsregelung.

3. Die fristlose Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung bedarf zuvor einer Abmahnung.

4. Bei zwei separaten Mietverhältnissen kann eine Abmahnung betreffend einer Wohnung nicht als Abmahnung betreffend der anderen Wohnung angesehen werden.

 Volltext


IMRRS 2020, 0988

LG Leipzig, Urteil vom 12.05.2020 - 2 S 401/19

Zwar kann eine wiederholte unpünktliche Zahlung Grund für den Ausspruch einer Kündigung sein. Diese muss aber zeitnah zu den Vertragsverstößen des Mieters erfolgen.

IMRRS 2020, 0987

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2020 - 67 S 109/20

1. Die in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln landesrechtlich angeordnete Mietpreisbegrenzung ist - zur Überzeugung der Zivilkammer 67 des LG Berlin - verfassungswidrig (Festhaltung Kammer, IMR 2020, 196; Bestätigung BayVerfGH, Beschluss vom 16.07.2020 - Vf. 32-IX-20, IMRRS 2020, 0863 (Unzulässigkeit eines Volksbegehrens für einen bayerischen "Mietenstopp").*)

2. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln wäre im Falle seiner Verfassungsgemäßheit im Zivilprozess zu beachten. Zustimmungsklagen im zeitlichen Anwendungsbereich von § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln wären abzuweisen.*)

3. Ein nach dem 18.06.2020 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen unterfiele im Falle der Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln dem in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln angeordneten "Mietenstopp" auch dann zur Gänze, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses bereits ab einem Zeitpunkt verlangt, der noch vor dem Inkraftreten des MietenWoG Bln am 23.02.2020 liegt (Abgrenzung zu LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 - 66 S 95/20).*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0976

LG München I, Urteil vom 30.07.2020 - 31 S 17737/19

Die Kündigung eines Heimvertrags, mit welchem dem Betreuten ein Zimmer überlassen wird, bedarf nach § 1907 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Wirksamkeit grundsätzlich der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Dies gilt im Hinblick auf § 1 WBVG nur dann nicht, wenn zwischen den Parteien eine vertragliche Vereinbarung dahingehend besteht, dass sich das Heim zur Erbringung und der Bewohner zur Abnahme von Pflegeleistungen verpflichten. Nicht ausreichend ist lediglich die Erklärung des Heims, für den Fall einer festgestellten, dauernden Pflegebedürftigkeit eine anderweitige geeignete und dem Gesundheitszustand des Bewohners angemessene Unterkunft und Versorgung anzubieten.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0963

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 18.05.2020 - 113 C 5055/19

1. Mängel sind für die Einordnung im Mietspiegel nicht relevant.

2. Es kommt nicht auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vor dem Stichtag des MietenWoG Bln an, sondern auf die Abgabe beider Willenserklärungen (entgegen BGH, IMR 2020, 273).

3. § 3 MietenWoG Bln ist verfassungswidrig. Die Kompetenz "Wohnungswesen" kann nicht als Kompetenzgrundlage herangezogen werden.

 Volltext


IMRRS 2020, 0961

BGH, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile IMR 2008, 261; IMR 2015, 220; vom 08.07.2020 - VIII ZR 163/18, IMRRS 2020, 0960).*)

2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20.01.1993 - VIII ZR 22/92, unter II 2 b, NJW-RR 1993, 522; vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05, Rz. 28, IMRRS 2007, 1151 = NJW-RR 2007, 1021; vom 08.07.20202020 - VIII ZR 163/18, IMRRS 2020, 0960). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.*)

3. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.07.2020 VIII ZR 163/18, IMRRS 2020, 0960). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.*)

4. Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann - insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens - im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0960

BGH, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 163/18

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile IMR 2008, 261; IMR 2015, 220; vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20.01.1993 - VIII ZR 22/92, unter II 2 b, NJW-RR 1993, 522; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, Rz. 28, IMRRS 2007, 1151 = NJW-RR 2007, 1021; vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.*)

3. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0937

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.06.2020 - 925 C 201/18

Das Gericht prüft den Ausschluss eines Genossenschaftsmitglieds "nur" auf seine sachliche Rechtfertigung, nicht auf die Zweckmäßigkeit und die Ermessensausübung. Weiter ist der Prüfungsumfang auf die Umstände beschränkt, die Gegenstand des Ausschließungsverfahrens und vor allem Gegenstand der bestätigenden Entscheidung des Aufsichtsrates waren. Zeitlich später liegendes Verhalten oder Umstände, die zum Ausschluss vom Aufsichtsrat nicht herangezogen wurden, sind nicht in die Bewertung miteinzubeziehen.

 Volltext


IMRRS 2020, 0879

AG Köln, Urteil vom 23.06.2020 - 210 C 224/17

1. Ein Mieter kann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Der Regelfall ist die Fortsetzung auf bestimmte Zeit auf Grundlage einer Prognose, wann das Räumungshindernis voraussichtlich entfällt. Es genügt eine überwiegende Wahrscheinlichkeit, dass das Räumungshindernis binnen der Fortsetzungszeit entfällt.

2. Nach § 574a Abs. 2 S. 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung eine Härte bedeutet.

 Volltext


IMRRS 2020, 0930

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.05.2020 - 227 C 115/19

1. Der Berliner Mietspiegel 2019 kann als einfacher Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Schätzgrundlage herangezogen werden.

2. Stellt der Vermieter zwar keine Küche, gibt aber einen Kostenzuschuss, ist dies nicht als Negativmerkmal zu werten.

3. Ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot ist auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

4. Vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangene Mieterhöhungsverlangen sind trotz der Stichtagsregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wirksam.

IMRRS 2020, 0931

LG Berlin, Beschluss vom 28.07.2020 - 67 S 299/19

Es ist bislang höchstrichterlich ungeklärt, ob ein Mieter "unbefugt" i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB handelt, wenn er den gesamten von ihm gemieteten Wohnraum einem - zuvor mit Kenntnis des Vermieters - in die Mietsache aufgenommenen Familienmitglied überlässt, ebenso, ob eine etwaig in der vollständigen Gebrauchsüberlassung an das Familienmitglied liegende Pflichtverletzung mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, dessen Rechte in dem von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB geforderten "erheblichen Maße" zu verletzen.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0928

BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gem. § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gem. § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich - wie regelmäßig - in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbstständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und - wie ebenfalls regelmäßig - davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.*)

2. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).*)

IMRRS 2020, 0901

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.02.2019 - 16 C 30/18

1. Belaufen sich die vom Vermieter vor einer Neuvermietung getätigten Investitionen auf rund 1/3 der durchschnittlichen Kosten, die auf die Errichtung einer Neubauwohnung entfallen, und verbessern sie die Wohnung in wesentlichen Bereichen (Sanitär, Elektrik und Fußboden), so stellen sie eine "umfassende Modernisierung" i.S.v. § 556f BGB dar.

2. Anders als im Rahmen der Ermittlung des Erhöhungsbetrags gem. § 559 Abs. 1 BGB ist bei der Ermittlung der getätigten Investitionen in eine modernisierte Wohnung nicht der Betrag, der auf etwaige Instandsetzungsarbeiten entfällt, herauszurechnen.

3. Die vollständige Erneuerung der Elektrik, der Einbau einer Einbauküche sowie eines modernen Bads stellen Modernisierungsarbeiten dar.

 Volltext


IMRRS 2020, 0911

LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020 - 9 S 18/20

1. Dübel sind bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen.

2. Wird der Wohnraummieter formularvertraglich verpflichtet, die Wohnung "weiß gestrichen" zurückzugeben, liegt darin eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl. Dies kann zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führen.

3. Sind die Wände durch den Mieter mit kräftigen Latexfarben angemalt, muss er dennoch die Kosten tragen, die für die erforderlichen Vorarbeiten betreffend der an den Wänden angebrachten kräftigen Latexfarben nötig sind.

 Volltext


IMRRS 2020, 0906

AG Heidenheim/Brenz, Urteil vom 19.06.2019 - 8 C 261/19

(kein amtlicher Leitsatz)

 Volltext


IMRRS 2020, 0903

AG Stuttgart, Urteil vom 17.06.2020 - 35 C 1846/20

ohne amtliche Leitsätze

 Volltext


IMRRS 2020, 0905

OLG Brandenburg, Beschluss vom 27.05.2020 - 6W 28/20

ohne amitliche Leitsätze

 Volltext


IMRRS 2020, 0890

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.03.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind. Sie dürfen nicht lediglich in einer Summe zusammengefasst werden. Einzelne Mängel, auch wenn sie aus ein und demselben Vertragsverhältnis resultieren, sind keine Rechnungsposten eines einheitlichen Anspruchs, sondern Gegenstand verschiedener, aus dem Vertrag abgeleiteter Einzelansprüche. Sie müssen individualisiert werden.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

 Volltext


IMRRS 2020, 0888

AG Bremen, Urteil vom 07.07.2020 - 19 C 457/19

1. Die Gestattung der Nutzung einer Dachterrasse in einem Mietvertrag einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus ist durch den Vermieter grundsätzlich frei widerruflich.*)

2. Der Austausch eines Schlosses der Zugangstür zu einer Dachterrasse, dessen Nutzung dem Mieter lediglich gestattet worden war, begründet eine nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0887

AG München, Urteil vom 14.07.2020 - 473 C 21303/19

1. Vereinbaren die Parteien - auch konkludent - für den Mietvertrag eine bestimmte Form, so ist er erst mit deren Einhaltung zu Stande gekommen.

2. Grundsätzlich ist jeder an Vertragsverhandlungen Beteiligte berechtigt, vom Vertragsschluss abzusehen, ohne diesen Entschluss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen begründen zu müssen; es gilt der Grundsatz der negativen Privatautonomie.

3. Bedarf der Mietvertrag nach § 550 BGB der gesetzlichen Schriftform oder haben die Verhandlungspartner durch ihr Verhalten dokumentiert, dass sie unbedingt nur einen schriftlichen Vertrag abschließen wollen, müssen sie grundsätzlich davon ausgehen, dass es vor Unterzeichnung des Mietvertrags kein Vertrauen in den Mietvertragsabschluss geben kann.

4. Sofern dem Mieter die einzelnen Regelungen des Mietvertrags noch nicht bekannt sind, kann nicht von einer Schadensersatzpflicht aus c.i.c. ausgegangen werden.

5. An die Annahme eines triftigen Grunds, der den Abbruch von Vertragsverhandlungen zu rechtfertigen vermag, dürfen keine hohen Anforderungen gestellt werden, um einen auch nur mittelbaren Zwang zum Vertragsabschluss zu vermeiden.

6. Trennen sich die potenziellen Mieter vor Vertragsabschluss, liegt ein solcher triftiger Grund vor.

 Volltext


IMRRS 2020, 0832

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.04.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbstständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

 Volltext


IMRRS 2020, 0885

LG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2020 - 23 S 41/19

1. Der Vermieter kann mit eigenen Arbeitskräften erbrachte Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Nettokosten eines Drittunternehmens abrechnen.

2. Der Vermieter muss schlüssig darlegen, welche fiktiven Kosten entstanden sind. Dazu kann er ein Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten (u. a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie ein Angebot eines Unternehmens, das nach dem Vortrag des Vermieters das günstigste ist, vorlegen.

 Volltext


IMRRS 2020, 0893

BGH, Urteil vom 01.07.2020 - VIII ZR 323/18

1. Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidungen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21.11.2017 - VI ZR 436/16, Rz. 7, IBRRS 2018, 0196 = NJW 2018, 623; vom 24.02.2015 - VI ZR 279/14, Rz. 7, IBRRS 2015, 1572 = NJW 2015, 2429; vom 25.11.2003 - VI ZR 8/03 unter II 1 a, IBRRS 2004, 0290 = NJW 2004, 1452; vom 12.01.1999 - VI ZR 77/98 unter II 2, IBRRS 1999, 0051 = NJW 1999, 1035).*)

2. Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.*)

3. Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile IMR 2018, 449, und IMR 2018, 503), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil, IBR 2005, 241). Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0878

LG Wuppertal, Urteil vom 30.04.2020 - 9 S 208/19

Bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach § 573 BGB

a) kann zur Begründung i.S.v. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB auf vorangegangene schriftliche Abmahnungen Bezug genommen werden;

b) sind die abgemahnten Vorfälle nicht wegen der Tatsache der Abmahnung zur Begründung des "berechtigten Interesses" an der Kündigung verbraucht.*)

 Volltext


IMRRS 2020, 0847

LG Berlin, Urteil vom 05.06.2020 - 66 S 68/18

1. "Vorübergehender Gebrauch" liegt vor, wenn von vorneherein bei Abschluss des Mietvertrags aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden ist. Maßgebend ist der vereinbarte Verwendungszweck. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs.

2. Auf die tatsächliche Möblierung der Wohnung kommt es nicht an. Diese mag Indiz für den lediglich vorübergehenden Gebrauch sein, sie ist jedoch keineswegs zwingend erforderlich, um auf diesen zu schließen.

3. Auf ein Mietverhältnis zum (nur) vorübergehenden Gebrauch findet die Regelung des § 556d Abs. 1 BGB keine Anwendung.

 Volltext


IMRRS 2020, 0874

BGH, Beschluss vom 27.05.2020 - VIII ZR 384/18

1. Es stellt eine zulässige Inkassodienstleistung dar, wenn Ansprüche aus der Mietpreisbremse - auch auf Auskunftserteilung - treuhänderisch an den Rechtsdienstleister abgetreten werden und dieser die Forderungen auf dem Boden eines Erfolgshonorars im eigenen Namen gegen den Vermieter geltend macht.

2. Der Mieter darf sich auch eines Inkassobüros bedienen, um seine Ansprüche durchzusetzen.

3. Die Zulassung der Revision kann zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente.

 Volltext


IMRRS 2020, 0866

AG Köln, Urteil vom 07.05.2020 - 222 C 84/20

1. Die Besitzstörungen in Form der teilweisen Zerstörung der Wohnung durch den Vermieter stellt sich ohne Weiteres als verbotene Eigenmacht dar.

2. Selbst wenn dem Vermieter aufgrund einer Vereinbarung ein Duldungsanspruch gegen den Mieter zusteht, muss er diesen zunächst gerichtlich durchsetzen und darf nicht zur Selbsthilfe greifen.

3. Selbst wenn die Bauarbeiten aus statischen Gründen erforderlich wären, müsste der Vermieter etwaige Duldungsansprüche notfalls erst gerichtlich durchsetzen.

4. Eine Weitervermietung trotz bestehenden Mietvertrags ist grob rechtswidrig und verpflichtet zum Schadensersatz.

 Volltext


IMRRS 2020, 0864

VerfGH Bayern, Beschluss vom 16.07.2020 - Vf. 32-IX-20

1. Zur Frage der Zulassung eines Volksbegehrens zur Begrenzung der Miethöhe in 162 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in Bayern.*)

2. Der dem Volksbegehren zu Grunde liegende Gesetzentwurf ist mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Bereits vorhandene bundesgesetzliche Normen versperren die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen.*)

3. Durch die in §§ 556d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Für den Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe.*)

4. Auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens kann der Gesetzentwurf des Volksbegehrens nicht gestützt werden, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellen im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.*)

 Volltext