Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 0447

BGH, Beschluss vom 11.03.2021 - IX ZR 152/20

Bei einem Mietvertrag über einen unbeweglichen Gegenstand ist in der Insolvenz des Mieters die Mietforderung für den Monat, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet wird, in dem Umfang Masseverbindlichkeit, der dem ab der Verfahrenseröffnung verbleibenden Teil des Monats entspricht.*)

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IMRRS 2021, 0446

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvL 5/20

1. Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.*)

2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.*)

3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.*)

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IMRRS 2021, 0445

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvL 4/20

1. Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.*)

2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.*)

3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.*)

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IMRRS 2021, 0444

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvF 1/20

1. Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.*)

2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.*)

3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.*)

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IMRRS 2021, 0372

LG Köln, Urteil vom 21.10.2020 - 17 O 273/19

1. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters endet nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch, wenn der Mieter dem Vermieter bzw. den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zu den Räumlichkeiten nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.

2. Macht eine Regelung die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Vermieter abhängig, ist sie unwirksam.

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IMRRS 2021, 0430

AG Hannover, Beschluss vom 15.03.2021 - 428 C 12798/20

1. Das Nichtbeheizen der Wohnung ist geeignet, entsprechende Schäden an der Mietsache hervorzurufen, und rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

2. Auch die Verhinderung der Thermenwartung sowie Überprüfung der Rauchmelder rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

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IMRRS 2021, 0414

AG Köln, Urteil vom 07.01.2020 - 224 C 248/19

1. Die Anbringung einer Satellitenschüssel ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Anbringung einer Parabolantenne oder vergleichbarer Anlagen durch den Mieter zu dulden.

2. Liefert das Breitbandangebot nur einen entsprechenden ausländischen Sender, ist dies kein adäquater Ersatz für den Satellitenempfang.

3. Dennoch muss die Satellitenschüssel entfernt werden, wenn entsprechende Sender über Internetangebote zu empfangen sind.

4. Die grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit gewährleistet keinen kostenlosen Zugang zu dem Informationsangebot.

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IMRRS 2021, 0415

OLG Schleswig, Urteil vom 01.04.2020 - 12 U 160/19

1. Mietvertragliche Erfüllungsansprüche - hier: übernommene Umbauverpflichtung des Mieters, die als Teil der Mietzahlung gilt - verjähren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, sondern mit Ablauf der Regelverjährungsfrist des § 196 BGB nach drei Jahren.*)

2. Der Beginn der Verjährungsfrist ist gem. § 199 BGB vor allem abhängig von der Fälligkeit des mietvertraglichen Erfüllungsanspruchs, wie er sich aus dem Mietvertrag ergibt; im Zweifelsfall ist der Anspruch sofort, d.h. mit Vereinbarung, fällig (§ 271 BGB), nicht etwa - wie bei § 548 BGB - erst am Ende des Mietverhältnisses.*)

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IMRRS 2021, 0421

AG Ludwigshafen, Urteil vom 29.03.2021 - 2i C 228/20

1. Steht der Verdacht im Raum, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt ("Messie-Wohnung"), hat der Vermieter auch in Zeiten von Corona ein Besichtigungsrecht, um diesem Verdacht nachgehen zu können.

2. Verweigert sich der Mieter über ein Jahr unzähligen Terminvorschlägen des Vermieters und lässt sich trotz eines Duldungs- und Vollstreckungstitels nicht auf eine Besichtigung ein, kann der Vermieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2021, 0381

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.11.2020 - 33 C 3482/18

Kommt bei einer Heizungsanlage aufgrund von hohem Wärmeeintrag lediglich 8% der Heizwärme bei den Heizkörpern an, richtet sich die Verteilung nach dem Flächenmaßstab. Dabei ist ab einem Verbrauchswärmeanteil von 21,5% von unplausibel hohen Verbrauchswerten auszugehen. Zwar hat der BGH, IMR 2020, 151, diese Lösung über § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV ausgeschlossen, diese Entscheidung ist aber zum Wohnungseigentumsrecht ergangen, das seine eigenen Besonderheiten hat.

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IMRRS 2021, 0380

OLG Bremen, Beschluss vom 12.11.2020 - 4 WF 67/20

1. Bei einem Antrag auf Zustimmung des getrennt lebenden Ehepartners zur Kündigung des gemeinsam geschlossenen Wohnraummietvertrages handelt es sich um eine Familienstreitsache i.S.v. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.*)

2. Der Verfahrenswert richtet sich in einem solchen Verfahren in der Regel nach der Jahresnettomiete.*)

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IMRRS 2021, 0406

BGH, Beschluss vom 23.02.2021 - VIII ZR 213/20

1. Erlässt das Berufungsgericht unter offenkundiger Verkennung der Voraussetzungen des § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil, das weder tatbestandliche Feststellungen noch eine rechtliche Begründung enthält, ist im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision zu unterstellen, dass das Berufungsgericht das in den Tatsacheninstanzen gehaltene und im Beschwerdeverfahren angeführte Vorbringen des Beschwerdeführers nicht hinreichend i.S.d. Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (in Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 18.07.2007 - XII ZR 87/05, Rz. 26 i.V.m. 24, IMRRS 2007, 2564; vom 18.09.2012 - VI ZR 51/12, Rz. 1, IMRRS 2012, 2786 = NJW-RR 2012; vom 16.05.2017 - VI ZR 25/16, Rz. 12 ff., IMRRS 2017, 1777 = NJW 2017, 2561).*)

2. Zu den Voraussetzungen an eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen sog. Betriebsbedarfs.*)

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IMRRS 2021, 0387

LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 - 2 O 246/20

1. In der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

3. Die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar und § 313 BGB ist anwendbar.

4. Eine Vertragsanpassung kommt allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Dies kann nur bejaht werden, wenn dem Mieter existenziell bedeutsame Folgen drohen (hier verneint).

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IMRRS 2021, 0379

BayObLG, Beschluss vom 18.11.2020 - 101 AR 119/20

1. Die Bestimmung des Gerichtsstands nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO kann nicht nur im Vorfeld einer Klage, sondern grundsätzlich auch noch dann erfolgen, wenn bereits Klage erhoben worden ist (ebenso BGH, Beschluss vom 14.07.2020 - X ARZ 156/20, IBRRS 2021, 0579 = IMRRS 2021, 0214).

2. Ansprüche im Verhältnis mehrerer Mieter untereinander aus einer Vereinbarung, die zwischen den Mietern zum Ausgleich der Mietsicherheitsleistung und damit lediglich aus Anlass eines Mietverhältnisses geschlossen worden ist, aber selbst kein Mietverhältnis begründet hat, werden von § 29a Abs. 1 ZPO nicht erfasst.

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IMRRS 2021, 0377

AG Oberhausen, Urteil vom 06.10.2020 - 37 C 863/20

1. Wird ein zeitlich begrenzter Mietvertrag trotz Erreichens des Vertragsendes weiterhin vollzogen, wird durch die tatsächliche Weiternutzung konkludent ein unbefristetes Mietverhältnis zu den Konditionen des ursprünglichen Vertrags geschlossen.

2. Ein Mietmangel liegt mit Blick auf die Corona-Beschränkungen nicht vor.

3. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

4. Es sind jedoch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

5. Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen.

6. Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen.

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IMRRS 2021, 0385

LG Bochum, Urteil vom 03.11.2020 - 16 O 85/20

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.

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IMRRS 2021, 0373

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.10.2020 - 27 C 21/20

Der Vermieter ist zwar grundsätzlich nicht zu einer Modernisierung der Mietsache verpflichtet. Aufgrund veränderter Umweltbedingungen kann aber Anspruch auf Errichtung eines Rückstauschutzes gegen Wassereinbruch bestehen.

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IMRRS 2021, 0375

BGH, Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: "Mündliche Nebenabreden bestehen nicht") in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.*)

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IMRRS 2021, 0371

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20

1. Ein berechtigtes Interesse der Mietpartei an einer Untervermietung kann auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen.

2. Die Frage, welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist nicht generell zu beantworten, maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

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IMRRS 2021, 0370

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020 - 15 C 59/20

Das Sterben in der gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Verster­bens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Ge­brauches dar.

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IMRRS 2021, 0365

VG München, Urteil vom 08.10.2020 - M 12 K 18.1072

Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB ist unzulässig. Effektiver Rechtsschutz besteht vor den Zivilgerichten.*)

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IMRRS 2021, 0364

LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20

1. Die behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel dar.

2. Die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts werden nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt.

3. Ob eine Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, kann offenbleiben, da hierfür zumindest eine existenzbedrohende Situation vorliegen und der Mieter entsprechend vortragen müsste.

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IMRRS 2021, 0329

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2020 - 65 S 4/17

1. Vollstreckt der Vermieter aus einem vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieses Urteil in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

2. Der Vermieter hat in diesem Fall dem Mieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht. Es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung.

3. Der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung ist, sofern er zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft.

4. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien.

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IMRRS 2021, 0351

AG Kirchheim unter Teck, Urteil vom 16.10.2020 - 2 C 251/20

Ein Zugang bei dem gesetzlichen Vertreter i.S.v. § 131 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Willenserklärung nicht nur - zufällig - in dessen Herrschaftsbereich gelangt, sondern auch an ihn gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt ist.

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IMRRS 2021, 0350

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 - 64 S 270/18

Für eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB kommt es allein auf die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit an. Eine Mietminderung kommt auch dann in Betracht, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden Modernisierung beruht. Auf ein Verschulden des Vermieters oder öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen kommt es dabei nicht an (hier: Abbau von Regalen um das nach den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde eingebaute Fenster vollständig öffnen zu können).

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IMRRS 2021, 0338

AG Bonn, Urteil vom 26.01.2021 - 206 C 18/19

1. Eine fehlende Prüfplakette an einem Feuerlöscher stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

2. Ein Wasserschaden an der Wand der Küche rechtfertigt eine Mietminderung von 5%.

3. Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass die Anlage funktionsfähig ist. Erforderlich ist, dass in den Räumen die sog. "Behaglichkeitstemperatur" erreicht wird. Die Behaglichkeitstemperatur beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20 bis 22 Grad und in den Nebenräumen 18 bis 20 Grad. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) kann diese Temperatur auf etwa 16 bis 17 Grad abgesenkt werden. Es muss allerdings gewährleistet sein, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit (ca. 30 bis 60 Minuten) wieder erreicht ist.

4. Kann die Wohnung auf nicht mehr als 20 Grad beheizt werden, berechtigt dies zu einer Mietminderung von 10%.

5. Kälte und Zugluft im Hauptaufenthaltsraum einer Wohnung, dem Wohnzimmer, stellt in den kalten Wintermonaten einen Mietmangel dar, der eine Minderung von 10% rechtfertigt, in den wärmeren Monaten eine Minderung von 5%.

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IMRRS 2021, 0339

LG Hanau, Beschluss vom 28.12.2020 - 8 T 29/20

Vertragswidrige Hundehaltung rechtfertigt keine fristlose Kündigung, sofern von dem Hund keine konkreten und akuten Beeinträchtigungen ausgehen.

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IMRRS 2021, 0337

FG Niedersachsen, Urteil vom 25.02.2021 - 11 K 201/19

Auch wenn Strom über eine Photovoltaikanlage vom Vermieter erzeugt und an die Mieter geliefert wird, handelt es sich dabei im Regelfall nicht um eine unselbstständige Nebenleistung der (steuerfreien) Vermietung. Entscheidend ist, dass der Mieter die Möglichkeit hat, den Stromanbieter frei zu wählen.*)

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IMRRS 2021, 0336

AG Hamburg, Urteil vom 08.09.2020 - 25a C 286/19

Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht nicht entgegen, dass der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht den statischen Nachweis für den Wanddurchbruch geführt und auch noch keine Zustim­mung der Eigentümerversammlung oder eine gegebenenfalls einzu­holende Baugenehmigung eingeholt hat.

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IMRRS 2021, 0291

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2021 - 2-08 O 175/20

Aus einer Covid-19-bedingten Betriebsschließung, auch wenn unstreitig, gerichtsbekannt und offenkundig, können im Urkundenprozess Einwände nach § 536 Abs. 1 Satz 1, § 275 Abs. 1 und § 313 Abs. 1 BGB nicht abgeleitet werden.

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IMRRS 2021, 0328

BGH, Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19

1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222, 133).*)

2. Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).*)

3. Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zu Grunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 36 f., IMRRS 2019, 0719).*)

4. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).*)

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IMRRS 2021, 0274

LG Berlin, Urteil vom 10.12.2020 - 65 S 189/20

1. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist.

2. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrags auf dem Empfängerkonto - gehört nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners.

3. Vom Mieter eingeschaltete Zahlungsdienstleister werden nicht als dessen Erfüllungsgehilfen tätig.

4. Hat der Mieter bei ausreichender Deckung des Kontos die Miete angewiesen und hat die Bank den Betrag fehlgeleitet, trifft den Mieter kein Verschulden.

5. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Die Erheblichkeitsgrenze wird nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

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IMRRS 2021, 0323

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.09.2020 - 15 C 158/20

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn die wohnwerterhöhenden Merkmale angegeben, aber nicht erläutert sind.

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IMRRS 2021, 0321

LG Köln, Urteil vom 26.11.2020 - 6 S 57/19

Mangels hinreichender Veröffentlichung der dem Erlass der „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung“ vom 23.06.2015 zu Grunde liegenden Begründung ist die Verordnung formell fehlerhaft ergangen und infolgedessen – ob unheilbar, kann offenbleiben – unwirksam.

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IMRRS 2021, 0299

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2021 - 4 U 208/20

1. Bei einem entgeltlichen Hausverwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit überwiegend dienstvertraglichem Charakter, auf den die Regeln des Dienstvertragsrechts und des Auftragsrechts Anwendung finden.

2. Dem Auftraggeber eines Geschäftsbesorgungsvertrags steht zwar gegen den Geschäftsbesorger grundsätzlich ein Anspruch auf Rechnungslegung und Herausgabe von Unterlagen zu, allerdings erst nach Beendigung des Auftrags, sofern der Geschäftsbesorger diese Unterlagen für seine Tätigkeit benötigt.

3. Allein die Tatsache, dass eine Pflicht aus einem Vertrag verletzt worden ist, rechtfertigt im Regelfall nicht eine außerordentliche Kündigung, sondern setzt zusätzlich eine Abmahnung voraus, die dem Vertragspartner deutlich macht, dass der Vertrag bei Fortsetzung des Verhaltens gekündigt werden wird.

4. § 626 Abs. 2 BGB ist auf alle außerordentlichen Kündigungen von Dienstverträgen anzuwenden; dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist.

5. Grundsätzlich kann eine Kündigungserklärung auch durch einen Anwaltsschriftsatz im Rahmen eines Rechtsstreits erfolgen, dies setzt allerdings voraus, dass eindeutig erkennbar ist, dass mit dem prozessualen Schriftsatz auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben und nicht nur eine bereits außerprozessual erklärte Kündigung durchgesetzt werden soll.

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IMRRS 2021, 0313

LG Dortmund, Urteil vom 23.02.3021 - 12 O 359/20

1. Beschränkungen durch corona-bedingte Schließungsanordnungen sind nicht als Mangel der Mietsache anzusehen, weil der erforderliche Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

2. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und wird hiernach von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt.

3. Der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB steht nicht die im Zuge der Corona-Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB entgegen.

4. Der Mieter hat bei corona-bedingten Geschäftsschließungen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung auf die Hälfte der Miete erscheint angemessen.

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IMRRS 2021, 0269

LG Köln, Urteil vom 20.01.2021 - 4 O 84/20

1. § 580a Abs. 2 BGB ist durch Individualabrede zwischen den Parteien abdingbar.

2. Bei reinen Gewerberaummietverhältnissen bedarf eine ordentliche Kündigung nicht dem Erfordernis eines berechtigten Interesses.

3. Ein Vorkaufsrecht kann als "dolo-agit-Einwand" einer ordentlichen Kündigung allenfalls entgegengehalten werden, wenn der Kaufvertrag unmittelbar vor dem Abschluss steht.

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IMRRS 2021, 0310

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2021 - 67 S 309/20

1. Die "Kollegialsgerichts-Richtlinie" kann zur Beurteilung der Evidenz exekutiver Verfahrensmängel beim Erlass einer Rechtsverordnung entsprechend herangezogen werden.*)

2. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, S. 101) ist formell wirksam.*)

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IMRRS 2021, 0306

VG München, Urteil vom 12.01.2021 - 9 S 20.4417

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 0301

LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2020 - 12 O 48/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2021, 0297

LG Krefeld, Beschluss vom 10.02.2021 - 2 S 34/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 0277

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10.12.2020 - 14 O 4339/19

1. Den Entzug eines vertraglich begründeten Mitbenutzungsrechts braucht der Mieter nicht zu dulden.

2. Ein überdachter Zugang zu einem Einkaufszentrum stellt einen Umstand dar, der für die Attraktivität des Einkaufszentrums in der Innenstadtlage und damit auch für die darin befindlichen Geschäfte von sogar erheblicher Bedeutung ist.

3. Sind sich die Parteien des Mietvertrags auch bei der Anmietung der Räumlichkeiten dieses Vorteils bewusst, wird unter Berücksichtigung des maßgeblichen objektiven Empfängerhorizonts die Mitbenutzung des Parkhauses und des überdachten Zugangs zwischen Parkhaus und Center zum Inhalt des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

4. Die Sperrung des Zugangsweges betrifft somit den vertraglich vereinbarten Inhalt des Mietverhältnisses und es liegt damit eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vor.

5. Die Ankündigung, Verstöße gegen die Infektionsschutzmaßnahmeverordnung eventuell zu melden, rechtfertigen keine Kündigung.

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IMRRS 2021, 0270

AG München, Urteil vom 12.01.2021 - 473 C 11647/20

1. Die Unterbringung eines Au-pair in der nahegelegenen Wohnung kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt.

2. Der Vermieter ist nicht gehalten, das Au-pair zwingend unter seinem Dach unterzubringen, wenn er weiteren Wohnraum in fußläufiger Entfernung zur Verfügung hat und nachvollziehbare Gründe vorträgt, warum nur eine auswärtige Unterbringung erfolgen kann.

3. Ebenso muss er keinen Wohnraum anmieten, um eine Kündigung des Mieters zu vermeiden.

4. Es ist nicht erforderlich, dass das Bedürfnis für die Hilfskraft bereits bei Ausspruch der Kündigung besteht, sondern es genügt, dass aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass der Vermieter die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt.

5. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Vermieters und unterliegt lediglich einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen.

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IMRRS 2021, 0267

LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20

1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

2. Nach der Überlassung der Mietsache werden die Regeln des allgemeinen Schuldrechts durch das Gewährleistungsrecht der §§ 536 ff. BGB verdrängt, was auch für teilweise oder zeitweise Unmöglichkeit gilt.

3. Im Übrigen läge aber auch keine Unmöglichkeit gem. § 275 BGB vor.

4. § 313 Abs. 1 BGB ist bei corna-bedingten Schließungen anwendbar. Art. 240 §§ 1, 2 EGBGB entfalten insoweit keine Sperrwirkung.

5. Die Vermutung aus Art. 240 § 7 EGBGB ist rückwirkend auch auf den ersten Lockdown anwendbar.

6. Die Vermutung umfasst jedoch lediglich die erste Tatbestandsvoraussetzung von § 313 Abs. 1 BGB. Sie umfasst hingegen nicht die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen.

7. Die komplette Schließung für sechs Wochen und Öffnungs-Einschränkungen während weiteren neun Werktagen sowie ein Umsatzverlust von 10% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IMRRS 2021, 0280

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20

1. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

2. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

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IMRRS 2021, 0265

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 18.02.2021 - 912 C 21/21

1. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes des Mieters gegen Umbaumaßnahmen des Vermieters besteht nicht darin, die Durchführung der Umbaumaßnahmen zu verzögern. Der Zweck des einstweiligen Rechtsschutzes beschränkt sich auf die Abwehr von wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten (Anschluss an LG Berlin, IMR 2016, 1086 - nur online).*)

2. Ein Verfügungsanspruch kommt nur in Betracht, wenn der Mieter schlüssig darlegt, dass nicht zumutbare Störungen auftreten werden.*)

3. Erst auf eine solche schlüssige Darlegung hin obliegt es dem Vermieter, seinerseits darzulegen und zu beweisen, dass die Störung nicht wesentlich ist.*)

4. Sofern im Vorhinein offen ist, in welchem Umfang tatsächlich nicht zumutbare Störungen auftreten, kann der Mieter vorbeugenden Rechtsschutz nicht in Anspruch nehmen.*)

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IMRRS 2021, 0264

OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2001 - 5 U 1782/20

1. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

2. Der Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB kann keine Sperrwirkung dahin entnommen werden, dass sie Auswirkungen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie auf das Bestehen oder den Umfang der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für Räume ausschließen würde, in denen Geschäfte betrieben werden, welche von den staatlichen Maßnahmen betroffen sind.

3. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

4. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

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IMRRS 2021, 0245

AG Bautzen, Urteil vom 11.09.2020 - 20 C 207/19

Ein Anspruch auf Kostenerstattung für den Austausch der kompletten Schließanlage und nicht nur für eine Nachfertigung des verlorenen Schlüssels besteht nur dann, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr durch Drit­te besteht.

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IMRRS 2021, 0254

OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.v. § 275 BGB vor.*)

2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.*)

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IMRRS 2021, 0244

AG Oldenburg, Urteil vom 23.09.2020 - 7 C 7093/20

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grds. die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend, aber eben auch erforderlich.*)

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