Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

3083 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 1261

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.09.2021 - 8 C 11/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilerschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu dem abgesetzten Kostenanteil für Instandsetzung enthalten, so dass dem Mieter eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages möglich ist. Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist dagegen nicht erforderlich.

2. Die erstmalige Herstellung einer überdachten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung ist eine Modernisierungsmaßnahme.

3. Eine erhebliche Absenkung des U-Wertes durch die Dämmmaßnahme genügt für die Annahme eines erheblichen Energieeinspareffekts. Dass eine Energieeinsparung gerade auch beim Mieter eintritt, ist dagegen nicht Voraussetzung der Umlegbarkeit der Kosten.

 Volltext


IMRRS 2021, 1461

BGH, Urteil vom 24.09.2020 - III ZR 59/20

1. Soweit keine zwingende medizinische Notwendigkeit besteht, widerspricht die lückenlose Überwachung und Gängelung der Heimbewohner beim Essen deren Recht auf Wahrung der Privatsphäre und der Menschenwürde.

2. Der ausdrücklich geäußerte Wunsch eines Heimbewohners, Weißwürste portioniert, aber mit daran verbliebener Wursthaut gereicht zu bekommen, ist grundsätzlich zu respektieren.

 Volltext


IMRRS 2021, 1278

LG Berlin, Urteil vom 01.06.2021 - 2 O 85/21

1. Es fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten.

2. Als Ausnahme sind aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Dies gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordenen Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

3. Im Zweifelsfall ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies - abgesehen von eventuellen besonderen Ausnahmefällen - irgendwie von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen.

 Volltext


IMRRS 2021, 1256

LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2021, 1246

LG Berlin, Beschluss vom 04.08.2021 - 80 T 233/21

Das Kostenfestsetzungsverfahren ist auf eine formale Prüfung der Kostentatbestände und auf die Klärung einfacher Fragen des Kostenrechts zugeschnitten und aus diesem Grund auf den Rechtspfleger übertragen. Die Klärung von zwischen den Parteien streitigen Tatsachen und von komplizierteren Rechtsfragen ist in diesem Verfahren nicht vorgesehen und mangels der dafür notwendigen verfahrensrechtlichen Instrumente auch nicht sinnvoll möglich.

 Volltext


IMRRS 2021, 1190

LG Köln, Urteil vom 26.08.2021 - 29 S 234/20

1. Die Erneuerung der Heizungsanlage stellt eine Modernisierung i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB dar.

2. Für eine Mietminderung wegen Modernisierungsarbeiten muss der Mieter substanziiert vortragen, ob und in welchem Umfang es zu Beeinträchtigungen in der Nutzung der Mietsache während der Modernisierungsarbeiten im Gebäude gekommen ist.

3. Unstreitiges Vorbringen ist in II. Instanz ist zu berücksichtigen.

 Volltext


IMRRS 2021, 1255

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2020 - 64 S 215/19

1. Der Umbau eines Einrohrheizungssystems zu einer Zweirohrheizung stellt regelmäßig eine energetische Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB dar. Der wesentliche Anteil der Energieeinsparung wird dabei dadurch erzielt, dass einerseits eine Zweirohrheizung regelmäßig mit geringerer Vorlauftemperatur betrieben werden kann als eine Einrohrheizung, andererseits der durch alle angeschlossenen Heizkörper verlaufende Heizkreis der Einrohrheizung nicht mehr ständig betrieben werden muss, nur damit auch nur ein einziger Heizkörper bestimmungsgemäß zum Heizen genutzt werden kann. Sollen nur in einzelnen Wohnungen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden und fehlt es an einer Gesamtplanung des Vermieters für die Wohnanlage, handelt es sich bei dem Vorhaben des Vermieters nicht um eine energetische Modernisierung, sondern um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme, da der Heizkreislauf für die Einrohrheizung weiterhin betrieben werden muss. Zur Duldung bloßer Vorratsmaßnahmen ist ein Mieter nach § 555d BGB nicht verpflichtet (Festhaltung an LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16, IMRRS 2021, 1256).*)

2. Soweit der Umbau einer Einrohrheizung zu einer Zweirohrheizung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen würde, weil die Zweirohrheizungsanlage sich durch einen höheren Bedienungskomfort auszeichnet und die Heizungsrohre nicht mehr entlang der Wände, sondern im Fußboden verlegt wären, vermögen diese nur geringfügigen Vorteile des geplanten Umbaus die für die Mieter mit der Duldung des Umbaus verbundenen Nachteile nicht ohne Weiteres zu kompensieren. Die angekündigte Maßnahme kann sich vielmehr als Härte i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB darstellen, wenn die Wohnung in Folge der partiellen Aufnahme der Fußböden in sämtlichen Räumen für mehrere Wochen nicht nutzbar wäre, der Vermieter aber nicht in Aussicht stellt, eine Ausweichwohnung bereitzustellen und es nicht zwingende Gründe erfordern, die beabsichtigten Umbaumaßnahmen noch während des laufenden Mietverhältnisses vorzunehmen (Fortführung von LG Berlin, IMR 2018, 1082 - nur online).*)

3. Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und das anschließende Duldungsverlangen können sich in Anlehnung an § 6 WiStrG i.S.d. § 242 BGB als unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es dem Vermieter in erster Linie darum geht, das Mietverhältnis durch einen Abfindungsvergleich zu beenden und er die angekündigte Modernisierung nur hilfsweise für den Fall vornehmen will, dass der Mieter einem Abfindungsvergleich nicht zustimmt. So kann es liegen, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen so plant und ankündigt, dass ihre Durchführung zu erheblichen Belastungen für die Mieter führen würden, die bei Achtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme aus § 241 Abs. 2 BGB objektiv ohne Weiteres vermeidbar wären (hier: Vornahme zahlreicher Teil-Modernisierungen, auch innerhalb der Wohnung, über einen Zeitraum von acht Jahren bei erheblichem Leerstand innerhalb der Wohnanlage, beabsichtigte Verlegung von Heizungsrohren in den Fußboden mit der Folge der Unbenutzbarkeit der Wohnung über mehrere Wochen, beabsichtigte Erneuerung des gesamten Leitungsnetzes für Trink- und Warmwasser innerhalb der Wohnung mit nämlicher Folge ohne sachlichen Anlass).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1240

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.08.2021 - 3 U 105/20

1. Vorenthalten der Mietsache bedeutet die Weigerung des Mieters, den nach rechtlich beendetem Mietverhältnis geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache zu erfüllen.

2. Der Mieter hat den aus einer berechtigten außerordentlichen Kündigung entstehende Schaden zu ersetzen.

3. Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich den Ausfall der Miete und der Nebenkosten, die der Vermieter bei einer Weitervermietung hätte umlegen können, auszugleichen, wenn die Mietsache nicht oder nur zu einer geringeren Miete vermietet werden kann.

4. Der Vermieter ist gehalten, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung des in Rede stehenden Objekts zu bemühen. Dabei trifft die Darlegungs- und Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse des Vermieters den Mieter, sofern der Vermieter zunächst seine Bemühungen um einen Nachmieter in ausreichender Weise dargelegt hat.

 Volltext


IMRRS 2021, 1257

AG Paderborn, Urteil vom 23.04.2021 - 55 C 91/18

Geht das Auftreten von Fogging in der Mietwohnung darauf zurück, dass der Mieter Haushaltschemikalien (Reinigungs- und Körperpflegemittel, Kosmetika) verwendet, zudem großflächig Laminat verlegt hat, Möbel mit Kunststoffoberflächen sowie in Küche, Schlaf- und Esszimmer hauptsächlich aus Kunsstoff bestehende Einrichtungsgegenstände verwendet, geht dies zu seinen Lasten; er kann dann von dem Vermieter weder die Beseitigung des Foggings verlangen, noch ergibt sich deshalb eine Mietminderung.

 Volltext


IMRRS 2021, 1253

LG Berlin, Urteil vom 12.12.2018 - 64 S 119/17

1. Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB; zur hinreichenden Beschreibung von Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme.*)

2. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB liegt schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Führt die Maßnahme zu einer deutlichen Reduzierung der durch U-Werte konkretisierten Wärmedurchgangskoeffizienten, wird zukünftig - bei im Übrigen identischen Rahmenbedingungen - entsprechend deutlich weniger Energie aufgewandt werden müssen, um in den Räumen eine bestimmte Zieltemperatur zu gewährleisten. Dieser physikalische Zusammenhang liegt auf der Hand und kann nicht erfolgreich bestritten werden.*)

3. Ein gerichtlicher Sachverständiger darf die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie sowie vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veröffentlichte "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" zu Grunde legen, um das Maß der zu erwartenden Energieeinsparung zu ermitteln. Das Vorbringen, der tatsächliche Energieverbrauch in der Vergangenheit habe schon deutlich unter den von der Sachverständigen erst für die Zeit nach Durchführung der Maßnahme prognostizierten Werten gelegen, rechtfertigt nicht den Schluss, dass die für den aktuellen Bestand angesetzten U-Werte unzutreffend seien und das Gebäude tatsächlich jetzt schon eine viel bessere Dämmung aufweise.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1254

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 155/18

Aufwendungsersatz nach §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB für die Kosten einer Ersatzunterkunft steht einem Mieter regelmäßig für Zeiträume nicht zu, während derer er dem Vermieter den zur Vornahme der Arbeiten erforderlichen Zugang zur Wohnung tatsächlich nicht gewährt. Verfügt der Vermieter bereits über einen Duldungstitel und könnte nach dessen Vollstreckung auch ohne freiwillige Mitwirkung des Mieters mit den Baumaßnahmen beginnen, mag dies dem Mieter zwar Anlass zur Anmietung einer Ersatzwohnung geben. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Vermieter aber jedenfalls für solche Zeiträume nicht erstatten, während derer der Mieter nicht ernsthaft mit Maßnahmen der Zwangsvollstreckung und dem Beginn der Arbeiten rechnen muss, die Mietvertragsparteien vielmehr noch über die Modalitäten einer freiwilligen Zugangsgewährung zur Wohnung verhandeln, und während derer der Vermieter gar nicht weiß, dass dem Mieter bereits laufende Kosten für die Vorhaltung einer Ersatzwohnung entstehen, so dass er die Durchführung der Baumaßnahme kurzfristig ermöglichen könnte.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1242

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2021 - 203 C 96/21

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2021, 1200

LG Berlin, Urteil vom 09.07.2020 - 67 O 97/19

Zum störungsbedingten Wegfall der Pflicht des Eigentümers zur Entrichtung eines in einem Anlagen-Contracting-Vertrag vereinbarten „Betriebsführungsentgeltes“.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1198

AG Recklinghausen, Urteil vom 27.08.2020 - 52 C 134/19

1. Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist, dass die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, im Wesentlichen die gleichen Wohnwertmerkmale aufweisen, die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist, sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen, eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und eine einheitliche Verwaltung gegeben ist.

2. Wenn die auf einem Grundstück errichteten Häuser jedoch hinsichtlich Größe, Alter und Ausstattung erhebliche Unterschiede aufweisen, sind die Betriebskosten für jedes Haus gesondert zu ermitteln und - im Regelfall flächenanteilig - umzulegen.

3. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Haus Balkone besitzt, das andere hingegen nicht oder ein Haus zweigeschossig und das andere viergeschossig ist.

 Volltext


IMRRS 2021, 1077

LG Köln, Urteil vom 08.12.2020 - 14 O 191/20

1. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln.

2. Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen.

3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

 Volltext


IMRRS 2021, 1102

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 147/20

1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Gaststätten begründen auch im Pachtverhältnis keinen zur Minderung führenden Mangel der gepachteten Gewerberäume und keine Unmöglichkeit der von dem Verpächter geschuldeten Leistung. Das Fruchtziehungsrecht des Pächters führt zu keiner abweichenden Beurteilung.*)

2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann die Geschäftsgrundlage auch eines Pachtvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Der Pächter ist aber nicht berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen.*)

3. Gibt der Pächter den Geschäftsbetrieb auf, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf seine Geschäfte zeigen konnten, ist eine Anpassung der Pacht über § 313 Abs. 1 BGB regelmäßig nicht möglich.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1193

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2021 - 24 U 294/20

1. Die verschuldensunabhängige Haftung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist im Verhältnis zu Mietern untereinander nicht anwendbar, wenn Wasser von einem Grundstücksteil in einen anderen eingedrungen ist und dadurch Schäden verursacht wurden (Anschluss an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 137/11, Rz. 9, IMRRS 2012, 0903).*)

2. Zum Umfang der Verkehrssicherungspflicht bei einem von einem Fachbetrieb installierten, auf Dauerbetrieb ausgelegten Wasseraufbereiter, der als "praktisch wartungsfrei" angegeben wird und aus dem 17 Jahre nach dem Einbau unkontrolliert Wasser ausgetreten war.*)

3. Auch Verschleißteile sind nicht per se einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, denn eine Verkehrssicherungspflicht muss nicht jede nur denkbare Gefährdung ausschließen, sondern erst eine solche, die die Möglichkeit einer Schutzgutverletzung für den Sachkundigen nahelegt (Anschluss an BGH, Urteil vom 03.12.1985 - VI ZR 185/84, IMRRS 1985, 0002).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1188

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 167/20

Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1185

LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2021 - 67 S 139/21

1. Der Zugang einer vermieterseitigen Abmahnung ist nicht mit ihrer positiven Kenntnisnahme durch den Mieter gleichzusetzen.

2. Bestreitet der Mieter den Zugang oder die positive Kenntnisnahme der Abmahnung, ist im Falle des fortgesetzt pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters kündigungsrechtlich lediglich von dessen fahrlässigem Zuwiderhandeln gegen die vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung auszugehen, es sei denn, der Vermieter beweist nicht nur den Zugang der Abmahnung, sondern auch deren positive Kenntnisnahme durch den Mieter.

3. Eine fahrlässige Pflichtverletzung des Mieters wiegt kündigungsrechtlich erheblich weniger schwer als eine vorsätzliche.

 Volltext


IMRRS 2021, 1183

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 - 30 U 114/21

1. Art. 240 §§ 1 bis 7 EGBGB lassen die Pflicht des gewerblichen Mieters zur Entrichtung der Miete nicht entfallen.*)

2. Die Covid-19-Pandemie führt - vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen - nicht zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB.*)

3. Ebenso begründet diese Pandemie keine vorübergehende Nichtigkeit des Mietvertrags nach § 134 BGB.*)

4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entfällt infolge der Pandemie weiter auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur die Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Die Erfüllung dieser Leistung wurde durch die gesetzlichen und tatsächlichen Covid-19-Beschränkungen nicht unmöglich.*)

5. Die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie können jedoch nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Erforderlich ist aber, dass das pandemie-bedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer "pauschalen Mietreduzierung" um 50% aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, IMR 2021, 190; KG, IMR 2021, 240 und OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21, IMRRS 2021, 0927).*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1179

BGH, Beschluss vom 15.09.2021 - XII ZR 60/20

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile IBR 2005, 1197 - nur online; IMR 2016, 71 = NJW 2016, 311 und IMR 2018, 242 = NJW-RR 2018, 1101). *)

 Volltext


IMRRS 2021, 1174

BGH, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 88/20

1. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Das gilt bei solchen Mietspiegeln in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf.

3. Die Heranziehung von 13 Vergleichswohnungen ist ausreichend.

4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht, und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.

 Volltext


IMRRS 2021, 1166

LG Hanau, Beschluss vom 08.07.2021 - 2 S 140/20

Bei rein optischen Beeinträchtigungen handelt es sich nicht um Beschädigungen, die die Nutzung der Mietsache tatsächlich beeinträchtigen.

 Volltext


IMRRS 2021, 1165

AG Hamburg, Urteil vom 10.08.2021 - 43b C 98/21

Für den Fall einer nachträglich vereinbarten Mieterhöhung folgt aus dem Motiv des Gesetzgebers, dass der bezweckte Schutz des § 556d BGB nur auf die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Miete zu beziehen ist. Eine Erhöhung der Bestandsmiete ist nicht erfasst (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556d Rz. 19).

 Volltext


IMRRS 2021, 1161

AG Bremen, Urteil vom 22.07.2021 - 5 C 106/21

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, sowie wenn einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

 Volltext


IMRRS 2021, 1160

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20

Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschafts-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschafts-Mitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1159

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 45/21

Nach der Rechtsprechung ist eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18, NJOZ 2020, 451).

 Volltext


IMRRS 2021, 1158

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 100/21

Der Mietauskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht mit Abschluss des Mietvertrags und verjährt deshalb auch innerhalb der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB ab Jahresende der Entstehung des Anspruchs.

 Volltext


IMRRS 2021, 1155

BGH, Beschluss vom 06.07.2021 - VIII ZR 371/19

1. Das Ergänzungsurteil und das vorangegangene Urteil stellen keine Einheit dar, sondern sind bezüglich der Rechtsmittel - unter anderem im Hinblick auf die Berufungssumme - getrennt zu betrachten.

2. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.

3. Ein solch enger Zusammenhang liegt nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als "sonstige Betriebskosten" vereinbart ist - wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten - und diese in einer Position abgerechnet werden.

 Volltext


IMRRS 2021, 1152

BGH, Urteil vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1136

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.09.2021 - 24 U 155/20

1. Sind einzelne im Mietvertrag verwendete AGB-Klauseln unwirksam, so ist der Vertrag im Übrigen wirksam. Dies gilt selbst dann, wenn einzelne Klauseln gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen.

2. Von der Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft kann nur ausgegangen werden, wenn der Zusichernde über die allgemeine Anpreisung und Beschreibung der Mietsache hinaus bindend erklären will, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen.

3. Weder bei der Mieterstruktur noch bei der Vollvermietung handelt es sich um zusicherungsfähige Eigenschaften.

4. Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen.

 Volltext


IMRRS 2021, 1128

AG Melsungen, Urteil vom 30.06.2021 - 4 C 83/21

1. Nimmt der Mieter Veränderungen an der Heizungsanlage vor, so dass im Fall einer Benutzung eine erhöhte Betriebs- und Brandgefahr von ihr ausgeht, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Es bedarf auch keiner vorherigen Abmahnung.

2. Dies gilt auch dann, wenn die veränderte Heizungsanlage durch den Bezirksschornsteinfeger stillgelegt wurde und somit infolge der Stilllegung eine Brandgefahr von der Heizungsanlage nicht mehr ausgeht.

3. Allein die Tatsache, dass der Mieter ein rechtswidriges und grundsätzlich kündigungsrelevantes Verhalten ankündigt, führt nicht dazu, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung hierauf nicht mehr gestützt werden kann.

 Volltext


IMRRS 2021, 1150

AG Wedding, Urteil vom 14.07.2021 - 8 C 635/20

1. Beleidigungen und Bedrohungen sind Straftaten und damit zu­gleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern ausgesprochen werden, und können einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen; die Androhung von Gewalt rechtfertigt dabei in der Regel eine außer­ordentliche Kündigung, sofern nicht der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat.

2. Generell gilt, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, wenn sich der Mieter in einer Notwehr- oder in einer ähnlichen Situation befindet und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt anwendet oder Gewalt androht.

 Volltext


IMRRS 2021, 1148

AG Neukölln, Urteil vom 22.07.2021 - 14 C 75/20

1. Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollen) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn kein ausreichender Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, z. B. bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.

2. Mit Instandsetzungsarbeiten bei Altbauten muss gerechnet werden; ein Mangel wegen Baulärms und sonstigen Beeinträchtigungen durch Arbeiten in der Nachbarwohnung kann nur geltend gemacht werden, wenn eine darüberhinausgehende Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret dargelegt wird.

 Volltext


IMRRS 2021, 1107

AG Singen, Urteil vom 13.08.2021 - 1 C 142/20

1. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die demjenigen, der für kurze Dauer (zwei Tage) ein Anwesen mietet, die Haftung für die Kosten eines Feueralarms einschließlich Fehlalarms "auch ohne Verschulden" auferlegt, es sei denn, er führe den Nachweis, der Alarm sei nicht durch ihn, seine Gäste oder von ihm beauftragte Personen verursacht worden, ist unwirksam.*)

2. Wird eine zweitägige Hochzeitsfeier in einem gemieteten Anwesen durch zwei Fehlalarme der Brandmeldeanlage stundenweise gestört, ohne dass die Nutzung der Mieträume beeinträchtigt gewesen wäre, so liegt darin keine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache. Vielmehr handelt es sich um einen durch Trübungen der feierlichen Stimmung bereiteten immateriellen Schaden, der nicht ersatzfähig ist.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1133

LG Berlin, Urteil vom 29.09.2021 - 64 S 111/20

1. Eine Modernisierungsmieterhöhung bedeutet für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB, als die Miete infolge der Erhöhung über die - in Berlin nach der "AV-Wohnen" zu ermittelnden - angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen i.S.v. § 22 SGB II / §§ 35, 36 SGB XII hinausginge, so dass der Mieter mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und in dessen Folge mit dem Verlust der Wohnung rechnen müsste.*)

2. Der Vorhalt des Vermieters, die Mieterin lebe offensichtlich "über ihre Verhältnisse", geht regelmäßig fehl, wenn das Mietverhältnis schon lange Zeit (hier: 21 Jahre) besteht; denn es spricht dann eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Mieterin nachhaltig zur Finanzierung der Wohnung in der Lage ist. Würde erst die streitige Mieterhöhung dazu führen, dass die Miete über die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge, so würde die Mieterin erst infolge der Mieterhöhung "über ihre Verhältnisse" leben; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB sie bewahren.*)

3. Der Streitwert der Feststellungsklage, dass die Miete durch die Erklärung nach §§ 559, 559b BGB nicht erhöht worden sei, richtet sich gem. § 41 Abs. 5 Alt. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1130

LSG Bayern, Beschluss vom 28.07.2021 - L 16 AS 311/21

1. Die Angemessenheitsfiktion des § 67 Abs. 3 S. 1 SGB II ist auch dann anwendbar, wenn weder die Hilfebedürftigkeit noch der Umzug direkt auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind.*)

2. Tatsächliche Einnahmen aus einem Untermietverhältnis mindern unmittelbar den Bedarf der tatsächlichen Kosten der Unterkunft und Heizung des Hauptmieters (§ 22 Abs. 1 S. 1 SGB II).*)

3. Nach einem Umzug findet eine Deckelung auf einen früher anerkannten Bedarf an Kosten der Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II nicht statt, wenn der Anwendungsbereich des § 67 Abs. 3 S. 1 SGB II eröffnet ist.*)

4. Die für den Erlass einer einstweiligen Anordnung erforderliche Eilbedürftigkeit ist in aller Regel gegeben, wenn der Leistungsträger zu Unrecht Leistungen für laufende Kosten der Unterkunft und Heizung versagt und es hierdurch bei dem Hilfebedürftigen zu einer Bedarfsunterdeckung kommt.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1108

AG Singen, Urteil vom 06.08.2021 - 1 C 28/21

1. Wer sich mit einem dauernden und wiederkehrenden Rückenleiden als Nutzer darauf einlässt, für die Dauer von zwei Jahren einen Fitnessstudio-Vertrag zu schließen, ist und bleibt an den Vertrag gebunden.*)

2. Es ist systemfremd und rechtlich unzulässig, dem durch äußere Umstände benachteiligten Betreiber eines Fitnessstudios gemäß § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch darauf zuzuerkennen, den für einen bestimmten Zeitraum geschlossenen Fitnessstudiovertrag in der Weise anzupassen, dass die Vertragsdauer verlängert und das Vertragsende hinausgeschoben wird.*)

3. In einem solchen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage bietet sich an, den Vertrag dahin anzupassen, dass der Anspruch des Vermieters auf die Miete für die Dauer der Schließung des Fitnessstudios nicht gänzlich entfällt, sondern den Vergütungsanspruch um ein Maß zu kürzen, das sich nach den Umständen des Einzelfalls bemisst. Auf solche Weise lässt sich vermeiden, dass das Pandemie-Risiko allein den Vermieter trifft. Insoweit gilt nichts Anderes als in Fällen, in denen nicht etwa der Vermieter an der Gewährung der Nutzungsmöglichkeit gehindert ist, sondern der Mieter die Räumlichkeit zur Nutzung überlassen bekommen hat, sie jedoch wegen eines Corona-Verbotes nicht nutzen kann.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1124

AG München, Urteil vom 28.06.2021 - 191 C 15959/20

1. Die corona-bedingte Absage einer Messe führt nicht zur rechtlichen Unmöglichkeit der Nutzung von gemieteter Möbel für einen Messestand.

2. Bei der Anmietung von Möbeln für die Ausstattung eines Messestands ist die Durchführung der Messe für beide Vertragsparteien die Geschäftsgrundlage. Der Vertrag ist daher gem. § 313 Abs. 1 BGB hinsichtlich der Höhe der Mietzahlungsverpflichtung anzupassen.

3. Da der Vermieter aufgrund der Absage der Messe das Risiko einer Verschlechterung der Mietsache nicht hat, ist der angepasste Mietzins unter der Hälfte des vertraglich vereinbarten Mietzinses anzusetzen.

 Volltext


IMRRS 2021, 1123

LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 - 316 T 24/21

1. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

2. Ist ein Mieter schuldunfähig, psychisch erkrankt und wird durch sein Verhalten der Hausfrieden nachhaltig gestört, so sind die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes und der besonderen Schutzbedürftigkeit des kranken Mieters gegeneinander abzuwägen (BGH, Urteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528).

 Volltext


IMRRS 2021, 1109

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.08.2021 - 3 U 10/20

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2021, 1122

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 134/20

1. Zu Wohnlärm als Kündigungsgrund, insbesondere wenn sich nach einem (berechtigten) Zuzug Kinder in der Mietwohnung aufhalten, und zur (prozessualen) Bedeutung eines entsprechenden Lärmprotokolls.

2. Im Räumungsprozess darf das Gericht, will es sich nicht dem berechtigten Vorwurf einer Gehörsverletzung aussetzen, nicht deshalb von einer Beweisaufnahme zu den vom Vermieter unter Beweis gestellten Umständen von Wohnlärm absehen, weil es die Darlegung für zu unbestimmt erachtet, sondern von ihm Vortrag dazu verlangt, "was genau" in der Wohnung der störenden Mieter in den fraglichen Zeiten von Ruhestörung passiert ist.

3. Der Annahme einer Gehörsverletzung steht es nicht entgegen, dass der Vermieter seinen erstinstanzlich gehaltenen Vortrag zu Lärmbelästigungen nebst den angebotenen Zeugenbeweisen im Berufungsrechtszug nicht ausdrücklich wiederholt, sondern hierauf lediglich Bezug nimmt, wenn das Erstgericht das - nur vor ihm unter Beweis gestellte - Vorbringen als unerheblich behandelt hat, während das Vorbringen nach der Rechtsansicht des Berufungsgerichts erheblich wird.

4. Ob sich der wegen nachhaltigen Mieterlärms kündigende Vermieter in gleicher Weise wie ein Mieter, der eine Mietminderung wegen eines lärmbedingten Mangels behauptet und insoweit nach der neueren Rechtsprechung des BGH kein detailliertes Lärmprotokoll vorzulegen braucht, auf erleichterte Darlegungsanforderungen berufen kann, bleibt offen.

 Volltext


IMRRS 2021, 1106

OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.08.2021 - 3 U 2210/21

Zur Abgrenzung von Zweckbefristung und auflösender Bedingung eines Mietvertrags.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1096

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 18/21

1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte begründen weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der gemieteten Gewerberäume, noch eine Unmöglichkeit der von dem Vermieter geschuldeten Leistung.*)

2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann aber die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Für die Frage, ob und in welcher Weise dieser Umstand zu einer Anpassung des Mietvertrages führt, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.*)

3. Erhebliche wirtschaftliche Beeinträchtigungen für den Mieter können von Beginn der Maßnahmen an zu einer Herabsetzung der Miete führen. Einer solchen Herabsetzung können aber eigene erhebliche finanzielle Verpflichtungen des Vermieters entgegenstehen.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1103

AG Bonn, Urteil vom 20.08.2021 - 203 C 33/21

1. Für die Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung ist es nicht ausreichend, dass der Vermieter im Rahmen einer Besichtigung angibt, die Wohnung habe eine bestimmte Größe. Erforderlich für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung ist vielmehr die durch schlüssiges Verhalten deutlich gewordene Absicht, sich rechtlich binden zu wollen.*)

2. Eine in einem Mietvertrag enthaltene doppelte Schriftformklausel steht der Wirksamkeit einer etwaigen mündlichen Vereinbarung über die Wohnfläche entgegen.*)

 Volltext


IMRRS 2021, 1064

AG Leipzig, Urteil vom 03.09.2021 - 169 C 7358/20

1. Wird in einem Mietvertrag auf eine bestimmt Baumaßnahme Bezug genommen, so werden hierdurch nur Minderungsansprüche bzgl. dieser Baumaßnahme ausgeschlossen.

2. Gleichzeitig kann aus dieser Vereinbarung nicht darauf geschlossen werden, dass der Vermieter für andere Baumaßnahmen haften soll.

3. Bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte (hier: Baulärm) jedenfalls dann grundsätzlich keinen zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

4. Dem Mieter obliegt die Darlegungs- und Beweislast, dass es sich bei der von ihm behaupteten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen von der Baustelle um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 BGB handelt.

 Volltext


IMRRS 2021, 1100

LG Krefeld, Urteil vom 25.08.2021 - 2 S 26/20

Der Nachmieter soll nicht ohne einen angemessenen Ausgleich mit Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit belastet werden.

 Volltext


IMRRS 2021, 1099

LG Düsseldorf, Urteil vom 30.08.2021 - 21 S 14/21

1. Die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie richten sich nicht gegen die Vermietung von Räumen zum Zweck des Betriebs von Lebensmitteleinzelhandelsgeschäften oder auch nur gegen den Betrieb als solchen, sondern nur - vorübergehend - gegen die Öffnung des Geschäfts für den Publikumsverkehr.

2. Dementsprechend ist ein Mietvertrag nicht nach § 134 BGB nichtig, weil er gegen die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie verstoßen würde.

 Volltext


IMRRS 2021, 1086

LG Köln, Urteil vom 19.11.2020 - 2 O 284/19

Sieht der Mietvertrag ein einmaliges Optionsrecht über neun Jahre vor und erklärt der Mieter, dass er das Optionsrecht ausübt und den Mietvertrag um acht Jahre verlängert, so ist das Optionsrecht nicht ausgeübt. Denn es ist aus objektivem Empfängerhorizont nicht auszuschließen, dass der Mieter zwar das Optionsrecht ausüben wollte, jedoch zu anderen als im Vertrag vereinbarten Bedingungen (acht statt neun Jahre).

 Volltext


IMRRS 2021, 1085

AG Halle, Urteil vom 27.05.2021 - 96 C 1358/19

Voraussetzung eines Schadenersatzanspruchs ist, dass dem Geschädigten ein tatsächlicher Schaden entstanden ist, d.h. sein Vermögen durch die Beschädigung einer Sache eine Einbuße erlitten hat. Einen derartigen Schaden im Vermögen hat der Beklagte nicht dargetan. Die - unterstellt - vorhandenen Beschädigungen an der Mietwohnung hat der Beklagte nicht beseitigt. Er hat daher keinen Vermögensverlust erlitten. Vielmehr hat er die Mietwohnung mit den Mängeln veräußert.

 Volltext