Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2022, 0316

AG Lichtenberg, Urteil vom 05.11.2021 - 10 C 53/21

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28.04.2015, die zum 01.06.2015 in Kraft trat, ist wirksam.

2. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 01.06.2015 veröffentlicht worden, indem sie als Drucksache auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses veröffentlicht wurde.

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IMRRS 2022, 0310

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2021 - 39 O 238/21

1. Da Sanitätshäuser nie von einer Schließung aufgrund der Corona-Pandemie betroffen waren, können diese regelmäßig keine Vertragsanpassung oder gar Kündigung des Vertrags verlangen.

2. Wegen Umsatzeinbußen kommt eine Vertragsanpassung allenfalls in Betracht, wenn sie existenzbedrohende Konsequenzen für den Mieter haben.

3. Nur weil sich der Vermieter weigert, Verhandlungen über eine Vertragsanpassung aufzunehmen, steht dem Mieter kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht zu. Im Zweifel muss der Mieter die Vertragsanpassung gerichtlich durchsetzen.

4. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht inkl. einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß hiergegen ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten.

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IMRRS 2022, 0321

LG Bielefeld, Urteil vom 24.02.2021 - 3 O 365/20

Erfüllt sich die Gewinnverteilung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstands nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 - II ZR 189/09, IMRRS 2010, 2332)

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IMRRS 2022, 0319

AG Hamburg, Urteil vom 21.05.2021 - 49 C 564/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0317

KG, Beschluss vom 21.12.2021 - 8 W 28/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0286

LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2021 - 3 S 89/20

Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.*)

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IMRRS 2022, 0287

LG Itzehoe, Beschluss vom 12.02.2021 - 9 S 39/20

Trägt der Vermieter für den von ihm geltend gemachten Eigenbedarf die Beweislast, so müssen letzte Zweifel zu seinen Lasten gehen.

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IMRRS 2022, 0283

LG Köln, Urteil vom 20.12.2021 - 19 O 106/19

Nach dem in § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO normierten Grundsatz der freien richterlichen Beweiswürdigung ist ein Beweis dann erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach erforderliche Überzeugung des Richters gebietet keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, es reicht vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der Zweifeln Schweigen gebietet.

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IMRRS 2022, 0282

AG Köln, Urteil vom 10.01.2022 - 142 C 195/21

Eine „gewillkürte Pauschalreise“ ist nach dem neuen Reiserecht ebenso wenig zulässig wie eine analoge Anwendung des Reisevertragsrechts auf Einzelleistungen, die bei einem Reiseveranstalter gebucht worden sind.

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IMRRS 2022, 0277

OLG München, Beschluss vom 27.09.2021 - 34 Wx 253/21

1. Die Erklärung des Ausschlusses der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft oder zumindest neutral.*)

2. Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag die Eintragung eines solchen Ausschlusses für einen geschäftsunfähigen Minderjährigen durch einen sorgeberechtigten Elternteil bewilligt, der wie der Minderjährige einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück erhält, ist die Bewilligung wegen des Vorliegens eines unerlaubten Insichgeschäfts unwirksam.*)

3. Dies hindert, wenn ein innerer Zusammenhang mit der Grundstücksüberlassung besteht, auch die Eintragung der Auflassung.*)

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IMRRS 2022, 0272

BGH, Urteil vom 16.02.2022 - XII ZR 17/21

1. Zur Geltendmachung der Gewerberaummiete durch den Vermieter und des Einwands der Störung der Geschäftsgrundlage durch den Mieter im Urkundenprozess.*)

2. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 65).*)

3. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).*)

4. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).*)

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IMRRS 2022, 0243

OLG Dresden, Urteil vom 12.01.2022 - 5 U 1630/21

1. Für die Auslegung des Umfangs einer kundgegebenen Innenvollmacht, welche dem Kundgebungsempfänger nicht im Original vorgelegt wird, kommt es auf die Sicht eines objektiven Empfängers an dessen Stelle an, es dürfen also nur solche Umstände herangezogen werden, die dem Kundgebungsempfänger bekannt waren.*)

2. Vertragspartner sind zum einen verpflichtet, an der Erreichung und Verwirklichung von Ziel und Zweck des Vertrags mitzuwirken und sich, soweit sich dies mit den eigenen Interessen vernünftigerweise vereinbaren lässt, gegenseitig zu unterstützen. Sie haben zum anderen alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden oder beeinträchtigen könnte (sog. Leistungstreuepflicht).*)

3. Vereinbaren die Vertragspartner, dass ein Vertragspartner den Vertrag durch eine Option, also eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung verlängern kann, so gehört es zur Leistungstreuepflicht desjenigen Vertragspartners, welcher der potenzielle Erklärungsempfänger ist, alles zu unterlassen, was den Zugang der Optionsausübungserklärung bei ihm gefährden oder beeinträchtigen könnte. Muss also der Vertragspartner mit dem Eingang einer entsprechenden Willenserklärung rechnen und verhindert oder verzögert er dennoch deren Zugang bei sich, muss er sich wegen Verstoßes gegen die Leistungstreuepflicht so behandeln lassen, als wenn die Erklärung rechtzeitig zugegangen ist, wenn der Gegner alles Nötige und Zumutbare getan hat, um den Zugang zu bewirken.*)

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IMRRS 2022, 0240

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.01.2022 - 3 U 25/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0235

AG Köln, Urteil vom 10.02.2022 - 221 C 248/21

Keine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB bei einem gewerblichen Mietvertrag, wenn der Mieter bereits vor der Corona-Pandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.*)

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IMRRS 2022, 0233

BGH, Urteil vom 02.02.2022 - XII ZR 46/21

Ein Tennisspieler kann eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckte Beschädigung der Tennishalle, in der er einen Tennisplatz gemietet hat, auch dann zu vertreten haben, wenn ihm kein Verstoß gegen die Tennisregeln der International Tennis Federation (ITF) angelastet werden kann (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17, IMR 2018, 372 = NJW-RR 2018, 1103).*)

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IMRRS 2022, 0174

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.01.2022 - 3 U 110/20

1. Wird eine Klausel für einen konkreten Einzelvertrag vorformuliert, kann von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch bei späterer nochmaliger Verwendung nicht gesprochen werden.

2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen.

3. Ist die Ausstattung des Mietobjekts für die Parteien von wesentlicher Bedeutung, so liegt bei deren Fehlen im Vertrag ein Verstoß gegen die Schriftform vor.

4. Auch wenn ein potenzieller Erwerber allein aufgrund der vertraglichen Vereinbarung den Umfang der auf ihn zukommenden Verpflichtung zur Herstellung der baulichen Eignung für den Vertragszweck nicht erkennen kann, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor. Die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Bauakten durch den potenziellen Erwerber ersetzt die Schriftform nicht.

5. Die einjährige Frist des § 550 Satz 2 BGB beginnt mit der Überlassung der Mietsache. Kommt es nicht zu einer Übergabe des Mietobjekts, beginnt die Frist mit dem vereinbarten Übergabetermin.

6. Ist im Mietvertrag eine Pauschale für Instandhaltung und Verwaltung vereinbart, kann diese nicht gefordert werden, wenn es nicht zur Übergabe des Mietobjekts kommt.

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IMRRS 2022, 0172

LG Berlin, Urteil vom 19.01.2022 - 66 S 3/21

1. Bei Vereinbarung einer Miete, die erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (hier mehr als 200%) ist grundsätzlich die deliktsrechtliche Haftungsgrundlage gem. § 823 Abs. 2, § 556d ff. BGB erfüllt. Etwas anderes gilt erst, wenn der Vermieter konkrete Umstände vorträgt und beweist, die den gewählten Vertragsinhalt ausnahmsweise nicht als Folge eines zumindest fahrlässig begangenen Rechtsverstoßes erscheinen lassen.

2. Haftet der Vermieter für einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nach den §§ 823 Abs. 2, 556d ff. BGB, ist ein im Mietvertrag vorgesehenes Abtretungsverbot unwirksam, weil es dafür an einem schützenswerten Interesse des Vermieters fehlt. Der Mieter ist nicht gehindert, einen Rechtsdienstleister einzuschalten und diesem auch Ansprüche zur Durchsetzung gegen den Vermieter abzutreten.

3. Die Haftung auf Schadensersatz nach einem schuldhaften Verstoß gegen die Mietpreisbremse schließt Rechtsverfolgungskosten auch dann ein, wenn diese durch die Einschaltung eines Rechtsdienstleisters ausgelöst werden, der eine andere Vergütung beanspruchen kann, als sie ein eingeschalteter Rechtsanwalt abrechnen könnte. Die Vermeidung einer insgesamt höheren Kostenlast, als sie bei ausschließlich anwaltlicher Vertretung des Mieters entstünde, kann vom Vermieter selbst gesteuert werden und ist sein eigenes Risiko.

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IMRRS 2022, 0146

OLG Dresden, Urteil vom 24.11.2021 - 5 U 1337/21

1. Sind mehrere natürliche oder juristische Personen Vermieter, kann die Kündigung grundsätzlich wirksam nur von allen Vermietern gemeinsam erklärt werden.

2. Eine Willenserklärung kann nur dann mit ihrer Abgabe gegenüber einem Empfangsboten oder Vertreter als zugleich einer anderen Person zugegangen angesehen werden, wenn sie auch an diese andere Person gerichtet ist.

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IMRRS 2022, 0155

AG Hamburg, Beschluss vom 17.09.2021 - 40b C 42/21

1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist allgemein auf die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, nicht aber auf die Ausführung spezifischer, vom Mieter gewünschter Arbeiten gerichtet.

2. Kann eine im Mietvertrag nicht explizit genannte Terrasse nur über eine Tür der Mietwohnung betreten werden, spricht dies für eine Mitvermietung dieser Terrasse, ebenso, dass der Vermieter die Nutzung durch den Mieter jahrelang unbeanstandet duldet.

3. Dies gilt erst recht, wenn sich der Vermieter in einem früheren Mieterhöhungsverlangen auf diese Terrasse als wohnwerterhöhend berufen hat und er den Mieter darauf hinweist, dass dieser für die Pflege der Terrasse verantwortlich sei.

4. In Ermangelung vertraglicher Regelungen zum geschuldeten Zustand der Terrasse richtet sich die Verpflichtung der Vermieters allgemein darauf, die Terrasse in einem solchen Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen erlaubt. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Terrasse gehört es insbesondere, diese gefahrlos begehen zu können sowie dort Gartenmöbel aufstellen und diese bestimmungsgemäß nutzen zu können.

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IMRRS 2022, 0154

OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2021 - 2 U 71/21

1. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses keine Anwendung.

2. Soweit es den Konkurrenzschutz von Mietern in einem Einkaufszentrum betrifft, ist mit Rücksicht auf die grundsätzlich belebende Wirkung von Konkurrenz von vorneherein Zurückhaltung bei der Gewährung von Konkurrenzschutz geboten.

3. Geht das Betriebskonzept eines Einkaufszentrums eindeutig dahin, eine möglichst breite Palette unterschiedlicher Anbieter auch auf demselben Marktsegment anzubieten, so muss es der Mieter in einem solchen Einkaufszentrum grundsätzlich hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt.

4. Es gehört zum typischen Erscheinungsbild größerer Einkaufszentren, dass dort mehrere Bekleidungsläden um die gleiche Kundengruppe werben.

5. Ob von einem großen oder kleinen Einkaufszentrum gesprochen werden kann, ist nicht eine Frage der Flächengröße, sondern bestimmt sich nach der Anzahl der Geschäfte.

6. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie begründen keinen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag. Bei Vorliegen der Voraussetzungen kommt allenfalls ein Anspruch auf Vertragsanpassung (Reduzierung der Miete) in Betracht.

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IMRRS 2022, 0015

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.11.2021 - 3 U 26/21

Der Mieter darf erwarten, dass während der Heizperiode in den als Arztpraxis vermieteten Räumen eine Mindesttemperatur von 20°C erreicht wird.

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IMRRS 2022, 0141

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.12.2021 - 2 U 28/21

1. Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel der Mietsache gemäß § 536a Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden.*)

2. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB liegt aber dann vor, wenn der Haftungsausschluss auch im Falle der Verletzung sogenannter Kardinalpflichten gelten soll, die als den typischen Verwendungszweck prägende Pflichten im Gegenseitigskeitsverhältnis mit der Mietzinspflicht stehen. Bei einem Kfz-Mietvertrag handelt es sich um solche Pflichten, wenn sie den grundlegenden, für den Vertragszweck des sicheren Fahrens unabdingbaren technischen Zustand des Mietfahrzeugs betreffen, insbesondere die Funktionsfähigkeit von Lenkung und Bremsen.*)

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IMRRS 2022, 0128

LG Köln, Urteil vom 23.12.2021 - 27 O 189/20

1. Die Einordnung als Pachtvertrag erfordert, dass die Miet- bzw. in diesem Falle Pachtsache Früchte i.S.v. § 99 BGB abzuwerfen geeignet ist, was bei der Überlassung insbesondere noch auszubauender Räumlichkeiten und Flächen nicht der Fall ist.

2. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Es genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die allerdings in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss.

3. Während grundsätzlich die Mietsache als solche jedenfalls konkret bestimmbar sein muss, bedürfen Lagepläne lediglich dann nicht der Schriftform, wenn die Mietsache bereits durch den Vertrag selbst derart hinlänglich beschrieben ist, dass sich der Lageplan lediglich als Anschauungsobjekt oder Orientierungsbehelf darstellt.

4. Wird in einem Nachtrag geregelt, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Regelungen und Vereinbarungen ersetzt, so muss er auch wieder sämtliche notwendigen Lagepläne und Anlagen selbst enthalten, um die Schriftform zu wahren. Auf Anlagen früherer Vereinbarungen kann aufgrund deren Aufhebung insoweit nicht zurückgegriffen werden.

5. Sog. "Schriftformheilungsklauseln" sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.

6. Der Vermieter eines Objekts hat gegen den Mieter einen aus dem Mietverhältnis abzuleitenden Anspruch auf Auskunft darüber, an wen dieser untervermietet hat bzw. wer aufgrund von Abreden mit diesem Nutzungsrechte geltend machen kann.

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IMRRS 2022, 0105

OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 - 22 U 13/20

1. Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben. Dazu gehört aber auch eine mietvertraglich vereinbarte Kautionsforderung.

2. Die für das Wohnraummietrecht geltende Norm des § 551 BGB ist ausweislich der fehlenden Verweisung in § 578 BGB für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar, weshalb diese der Sicherung der Kautionsforderung durch das Vermieterpfandrecht nicht entgegensteht.

3. Eine Obergrenze für eine Kaution gibt es für Gewerberaummietverträge anders als für Wohnraummietverträge (§ 551 BGB: dreifache Monatsmiete) nicht. Sie steht daher grundsätzlich zur Disposition der Parteien, soweit ein Sicherheitsinteresse des Vermieters besteht und solange die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht erreicht wird.

4. Bei einer Übersicherung wäre die Kautionsabrede nicht völlig unwirksam, sondern nur insoweit, als sie überhöht ist.

5. Die Beendigung des Mietverhältnisses steht der Forderung der Kaution nicht entgegen, sofern der Vermieter schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Mieter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige.

6. Eine Klausel, wonach eine Minderung u.a. nur dann zulässig ist, wenn der Mieter seine Minderungsabsicht dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt hat, ist wirksam. Der Schriftform kommt insoweit konstitutive Bedeutung i.S.v. § 125 Satz 2 BGB zu.

7. Grundsätzlich reicht zwar auch der mittelbare Besitz des Schuldners aus, um die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters zu begründen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Sicherungsnehmer bzw. Pfandgläubiger selbst unmittelbarer Besitzer ist. In diesem Fall ist der Absonderungsberechtigte, hier der Vermieter, gem. § 173 Abs. 1 InsO zur Verwertung der Sachen berechtigt.

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IMRRS 2022, 0131

OLG Dresden, Beschluss vom 29.10.2021 - 5 U 892/21

1. Die kurze mietvertragliche Verjährung aus § 548 Abs. 1 BGB gilt nicht nur im Verhältnis von Vermieter und Mieter, sondern auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters gegen einen Dritten geht, der - ohne Vertragspartner zu sein - in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen ist.*)

2. Die kurze mietvertragliche Verjährung aus § 548 BGB (§ 558 BGB a.F.) erfasst Miet- und Pachtverträge sowie auch sonstige Nutzungsverhältnisse, welche rechtlich einem Miet- oder Pachtvertrag gleichgeartet sind.*)

3. Ein Abbruch von Verhandlungen über den Anspruch i.S.v. § 203 Satz 1 BGB durch "Einschlafenlassen" tritt ein, wenn der Berechtigte den Zeitpunkt versäumt, zu dem eine Antwort auf die letzte Anfrage des Ersatzpflichtigen spätestens zu erwarten gewesen wäre, falls die Regulierungsverhandlungen mit verjährungshemmender Wirkung hätten fortgesetzt werden sollen.*)

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IMRRS 2022, 0048

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 67 S 95/21

Liegen zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten Termin für den voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn mehr als 16 Monate, so ist die Modernisierungsankündigung hinfällig. Es bedarf einer neuen Ankündigung.

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IMRRS 2022, 0047

LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2021 - 67 S 95/21

1. Liegen zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten Termin für den voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn mehr als 16 Monate, so ist die Modernisierungsankündigung hinfällig. Es bedarf einer neuen Ankündigung.

2. Für die Bestimmung dieser Verzögerung kommt es nicht auf den ersten Spatenstich an, sondern der Beginn der Arbeiten, die angekündigt wurden und den Mieter selbst betreffen, ist entscheidend.

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IMRRS 2022, 0107

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2021 - 9 C 278/20

Die Durchführung eines sog. "Nest-Modells" ist ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Grund i.S.d. § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB.

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IMRRS 2022, 0108

LG Duisburg, Urteil vom 15.10.2021 - 6 O 274/20

1. Beweispflichtig für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 307 ff. BGB beruft.

2. Ein Rückschluss dahingehend, jeweils denjenigen Vertragspartner als Verwender anzusehen, den die einzelne Klausel begünstigt, ist mit der Systematik und dem Regelungszweck des Gesetzes unvereinbar.

3. Das Schriftformerfordernis der §§ 578, 550 BGB gilt für sämtliche Abreden einschließlich Nebenabreden, die für einen Erwerber relevant sein können.

4. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen.

5. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss der Schuldner, der sich auf § 320 BGB beruft, die Voraussetzungen der Einrede darlegen und beweisen.

6. Ein Aufrechnungsverbot ist bei einem Gewerberaummietvertrag selbst dann wirksam, wenn es formularmäßig gestellt wird.

7. Der Ausschluss des § 545 ist in einem Geschäftsraummietverhältnis auch ohne Verweis auf die Rechtsfolge wirksam.

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IMRRS 2022, 0104

LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2021 - 67 S 279/21

Ein alleinstehender Mieter kann sich gegenüber einer auf die - energetische - Modernisierung der Mietsache gestützten Erhöhung des Mietzinses nicht mit Erfolg auf den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB berufen, wenn ihm zur Bestreitung seines sonstigen allgemeinen Lebensbedarfs nach Abzug der Mietbelastung noch 1.339,34 Euro im Monat und damit weit mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens zur Verfügung stehen.*)

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IMRRS 2022, 0095

LG Rostock, Beschluss vom 18.01.2022 - 1 T 157/21

1. Ein Schuldner ist im Allgemeinen vor Fälligkeit nicht verpflichtet, sich zu seiner Leistungsbereitschaft und -fähigkeit zu äußern. Vielmehr gibt der Schuldner nur und erst dann Anlass zur Klageerhebung, wenn er aktiv ein Verhalten an den Tag legt, das aus der Sicht eines objektiven vernünftigen Betrachters an der Erfüllungsbereitschaft zweifeln lässt.

2. Der Vermieter hat jedenfalls bis zum Ablauf der Widerspruchsfrist keinen Erklärungsanspruch gegen den Mieter bzgl. der Kündigung. Denn bis zum Ablauf der Frist können dem Mieter Widerspruchsgründe erwachsen und er muss sich nicht voreilig seiner diesbezüglichen Ansprüche durch ein vorprozessuales Anerkenntnis begeben.

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IMRRS 2022, 0092

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.08.2021 - 47 C 540/20

1. Duldet die Gemeinde eine unzulässige Nutzung der Mietsache, kann der Mieter keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

2. Die Ankündigung der Nutzungsuntersagung durch die Gemeinde ist nicht ausreichend.

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IMRRS 2022, 0059

LG Berlin, Urteil vom 15.07.2021 - 65 S 1/21

Die Zahlung der Nutzungsentschädigung soll Druck auf den Mieter ausüben, die Mietsache zurückzugeben; sie erleichtert dem Vermieter die Verfolgung seines Rückgabeanspruchs. Dessen bedarf er aber nicht, wenn der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - die Rückgabe gar nicht verlangt, ihm also ein Rücknahmewille fehlt.

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IMRRS 2022, 0061

LG Berlin, Urteil vom 29.06.2021 - 65 S 344/20

1. Gemessen am Maßstab des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; sog. Vorratskündigungen sind unzulässig.

2. An einem solchen Nutzungswillen fehlt es, wenn der Vermieter angibt, keinerlei konkrete Erkundigungen über die Anforderungen und Bedingungen bzw. die Möglichkeiten einer Fächerbelegung als Neben- oder Gasthörer bzw. zur Aufnahme eines "Seniorenstudiums" eingeholt zu haben.

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IMRRS 2022, 0060

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2021 - 65 S 19/21

Das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB entfällt, wenn der Mangel (inzwischen) beseitigt wurde. Anders verhält es sich bereits, wenn der Vermieter behauptet, der Mangel der Mietsache sei schon beseitigt oder er werde beseitigt sein; in diesen Fällen kommt es auf eine Gesamtwürdigung der Umstände an, ob das Zurückbehaltungsrecht noch dem Zweck dienen kann, Druck auf den Vermieter auszuüben.

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IMRRS 2022, 0053

LG Berlin, Urteil vom 06.07.2021 - 65 S 292/20

1. Will der Vermieter eine Abweichung vom Üblichen, so ist er gehalten, dies dem Mieter zumindest mitzuteilen. Ohne einen solchen Hinweis darf der Mieter von der allgemein üblichen ästhetischen Erwartungshaltung potenzieller Mieterkreise ausgehen.

2. Steht fest, dass Altbautüren üblicherweise mit einem weißen Farbanstrich versehen werden, darf der Mieter die übernommene Schönheitsreparaturverpflichtung mangels abweichender Vorgaben dahin verstehen, dass die Rahmen und Türen - wie allgemein üblich - weiß zu streichen sind. Eine vom Standard abweichende Verpflichtung hätte der Vermieter somit klar zum Ausdruck bringen müssen.

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IMRRS 2022, 0050

LG Köln, Urteil vom 22.12.2021 - 15 O 201/21

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage Vertragsanpassung verlangt werden, wobei dies eine Einzelfallbetrachtung fordert, so dass sich eine pauschale Reduzierung der Pacht alleine aufgrund der pandemie-bedingten Beschränkungen verbietet.

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IMRRS 2022, 0022

LG Chemnitz, Urteil vom 23.12.2021 - 2 HK O 378/21

1. Schließungen durch hoheitliche Anordnungen sind für Mieter nur dann kündigungsrelevant, wenn sie unmittelbar auf den konkreten Zustand und die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind. Das ist bei COVID-19-bedingten Schließungen grundsätzlich nicht der Fall.

2. Hoheitliche Maßnahmen während der COVID-19-Pandemie richten sich in der Regel nicht gegen Grundstücke und knüpfen weder an die Beschaffenheit noch an die Benutzbarkeit oder die Lage der Grundstücke an, sondern die Maßnahmen waren gegen die Nutzer der Gebäude gerichtet, indem den Betreibern der Gewerbebetriebe eben dieser Betrieb untersagt wurde.

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IMRRS 2022, 0027

LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 - 65 S 172/20

1. Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, ist üblicherweise ein Umstand, der sich der Kenntnis des Mieters entzieht. Dem Vermieter ist es regelmäßig versagt, sich zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters auf eine nicht offen gelegte Preisbindung oder - im umgekehrten Fall - ihr Fehlen zu berufen.*)

2. Die Parteien eines Wohnraummietvertrags können das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen.*)

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IMRRS 2022, 0025

AG Kreuzberg, Urteil vom 21.10.2021 - 23 C 85/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0041

BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.*)

2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.*)

3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.*)

IMRRS 2022, 0024

LG Berlin, Beschluss vom 23.11.2021 - 67 S 220/21

Die gegen eine Räumungsverurteilung gerichtete Berufung ist wegen Verstoßes gegen das Begründungserfordernis des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO unzulässig, wenn sie bis zum Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nur einen von mehreren voneinander unabhängigen und selbständig tragenden Verurteilungsgründen angreift.*)

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IMRRS 2022, 0038

BGH, Urteil vom 18.11.2021 - I ZR 106/20

1. Bei § 43b Satz 1 und 2 TKG handelt es sich um Regelungen, die im Sinne von § 3a UWG auch dazu bestimmt sind, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln.*)

2. Der Vermieter einer Vielzahl von Wohnungen, der seinen Mietern einen Anschluss an ein Kabelfernsehnetz zum Empfang von Fernseh- und Hörfunkprogrammen zur Verfügung stellt und die ihm hierfür entstehenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegt, ist ein Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten i.S.v. § 43b TKG.*)

3. Ein solcher Vermieter ist nicht nach § 43b Satz 1 TKG verpflichtet, seinen Mietern bei fortbestehendem Mietverhältnis eine Kündigung des Anschlusses an das Kabelfernsehnetz zum Ablauf von 24 Monaten zu ermöglichen, wenn der Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und nach den gesetzlichen Regelungen vor Ablauf von 24 Monaten kündbar ist.*)

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IMRRS 2022, 0037

BGH, Urteil vom 08.12.2021 - VIII ZR 32/20

Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (Bestätigung des Senatsurteils vom 15.04.1987 - VIII ZR 126/86, unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB a.F.], IMRRS 2007, 2567 = NJW-RR 1987, 903).*)

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IMRRS 2022, 0026

LG Berlin, Urteil vom 20.05.2021 - 65 S 25/21

Die Rechtskraft wird auf den unmittelbaren Streitgegenstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines bestimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststellung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht.

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IMRRS 2022, 0023

OLG Köln, Urteil vom 24.11.2021 - 22 U 79/21

1. Die zur Bekämpfung des Corona-Virus öffentlich-rechtlich verfügten Schließungsanordnungen und weiteren Gebrauchsbeschränkungen im März/April 2020 in Nordrhein-Westfalen begründen in der Regel keinen Mangel der zum Zwecke eines Einzelhandels für Textilien vermieteten Mietsache i.S.v. § 536 BGB.*)

2. Die für den Einzelhandel geltenden öffentlich-rechtlichen Verbote zur Bekämpfung des Corona-Virus führen auch nicht zu einer rechtlichen Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB oder zu einer vorübergehenden Nichtigkeit des Mietvertrages gem. § 134 BGB.*)

3. Aufgrund der pandemie-bedingt verfügten Schließungsanordnungen im März und April 2020 sowie der nachfolgend angeordneten Gebrauchsbeschränkungen für den Einzelhandel kann aber eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB geboten sein, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag zumindest für eine Partei unzumutbar erscheint, was nicht zwingend eine Existenzgefährung voraussetzt. Die Unzumutbarkeit wird dabei nicht vermutet, sondern erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch kompensierender Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind.*)

4. Im Urkundenprozess lässt sich angesichts der eingeschränkten Beweismittel regelmäßig nicht feststellen, ob eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB vorzunehmen ist, weshalb der beklagten Mietpartei die Rechte im Nachverfahren vorzubehalten sind.*)

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IMRRS 2021, 1443

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2021 - 24 U 301/20

1. Als Gegenleistung für eine mietweise Gebrauchsüberlassung kann auch die Erbringung von Dienstleistungen vereinbart werden. Bei solch einer "atypischen" Gegenleistung gilt für die Hauptleistung des Vermieters Mietvertragsrecht, während für die Leistungspflicht des Mieters Dienstvertragsrecht Anwendung findet.*)

2. Für die Vereinbarung einer Geldleistung als Gegenleistung eines Mietvertrags ist derjenige darlegungs- und beweisverpflichtet, der sich auf eine solche Vereinbarung beruft. Der Rechtsgedanke des "Beweis des ersten Anscheins" findet keine Anwendung, weil er nur für typische Geschehensabläufe gilt, jedoch nicht, wenn individuelle Verhaltensweisen zu beurteilen sind.*)

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IMRRS 2022, 0017

LG Köln, Urteil vom 28.01.2004 - 10 S 134/03

1. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter den von einem Dritten in Rechnung gestellten Wärmepreis auf den Mieter umlegen kann, wenn er den Betrieb einer bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Mietrechtverhältnisses auf den Dritten übertragen hat. Die Revision wird zugelassen.

2. Die Kosten des Wachdienstes/Sicherheitsdienstes können als sonstige Betriebskosten insoweit umlagefähig sein, als der Dienst nicht dem Schutz der Gebäudesubstanz, sondern dem Schutz der Mieter dient.

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IMRRS 2022, 0010

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.08.2021 - 33 C 1333/21

Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Röhrengeruchsverschluss am Siphon nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

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IMRRS 2022, 0020

BGH, Urteil vom 24.11.2021 - VIII ZR 258/19

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rz. 28 = IBR 2020, 430 = IMR 2020, 274; vgl. auch Senatsurteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rz. 35 ff. = IBRRS 2015, 1965 = IMR 2015, 310).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, Rz. 56 ff., a.a.O.)*)

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