Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2022, 0762

AG Paderborn, Urteil vom 25.06.2021 - 58 C 217/20

1. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

2. Der Mieter hat die Möglichkeit, diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises zu entkräften.

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IMRRS 2022, 0465

LG Aachen, Urteil vom 18.02.2021 - 2 S 244/19

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf einer Seite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur durch eine gemeinsame Kündigung dieser Personenmehrheit beendet werden.

2. Eine Vertretung des einen durch den anderen Beteiligten ist zwar nach allgemeinen Grundsätzen möglich, muss aber auf einer entsprechenden Bevollmächtigung beruhen und die Kündigung muss erkennen lassen, dass sie im Namen aller (Ver-)Mieter ausgesprochen wird.

3. Die Veräußerung unter gleichzeitiger Einräumung oder dem Vorbehalt eines Nießbrauchs führt - ungeachtet der dogmatischen Herleitung - dazu, dass der Nießbrauchsberechtigte Vermieter bleibt oder es unmittelbar nach § 567 BGB wieder wird; jedenfalls treten die Rechtsfolgen von § 566 BGB zu Gunsten des neuen Eigentümers nicht ein.

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IMRRS 2022, 0754

AG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2021 - 37 C 755/19

1. Die öffentlich-rechtliche Marktentgeltordnung der Stadt D. ist als AGB der privatrechtlichen Marktnutzungsverträge mit den einzelnen Marktteilnehmern anzusehen.*)

2. Die Umlage der Kosten für auf dem Marktgelände wild abgelagerten Abfall auf die einzelnen Marktteilnehmer ist AGBrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden. Es wird aber weder § 1 Abs. 1 der Marktentgeltordnung noch dem betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot Rechnung getragen, wenn die Ablagerung von wildem Abfall derart ineffektiv unterbunden wird, dass wild abgelagerter Abfall 33% bis 50% der gesamten Abfallmenge des Marktes ausmacht.*)

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IMRRS 2022, 0743

AG München, Urteil vom 19.05.2021 - 416 C 5151/21

Die Zutrittsverweigerung durch den Mieter ist als nachhaltige Vertragsverletzung anzusehen. Sie kann im Fall der Gefährdung der Bausubstanz zur außerordentlichen Kündigung berechtigen.

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IMRRS 2022, 0748

BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.*)

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IMRRS 2022, 0737

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 23 C 71/21

Eine Verringerung des innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB errechneten Guthabens des Mieters ist nach Ablauf der Frist nur noch möglich, wenn der Vermieter die verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat.*)

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IMRRS 2022, 0734

KG, Beschluss vom 02.05.2022 - 8 U 90/21

"Kosten der Bewachung des Gebäudes" können auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung - auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung - als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf.*)

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IMRRS 2022, 0730

AG Aachen, Urteil vom 06.05.2021 - 103 C 131/16

1. Macht der Mieter einen Anspruch auf Erstattung von überzahlten Betriebskosten geltend, handelt es sich um einen auf der jeweiligen Betriebskostenvereinbarung i.V.m. § 556 BGB beruhenden vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Vorschüsse, so dass der Mieter nur darlegen und beweisen muss, dass er Vorschüsse geleistet hat, während der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass seine Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist, es sich insbesondere um umlegbare Kosten handelt und dass diese Kosten soweit bestritten tatsächlich angefallen sind.

2. Legt der Vermieter unter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots gem. § 556 Abs. 3 BGB Kosten auf den Mieter um, begeht er eine Pflichtverletzung, die einen Schadenersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB auslöst.

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IMRRS 2022, 0729

AG Königstein, Urteil vom 06.05.2021 - 21 C 987/20

1. Bei einem Fitnessvertrag handelt es sich um einen typengemischten Vertrag mit überwiegend mietrechtlichem Einschlag, sodass die Regelung in § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB herangezogen werden können.

2. Zur Zahlung von Mitgliedsbeiträgen nach Schließungsanordnung wegen der Covid-19-Pandemie.

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IMRRS 2022, 0592

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022 - 3 U 79/21

1. Geht es darum, ob der Inhalt einer protokollierten Aussage objektiv für die Beweisfrage ergiebig ist, kann das Berufungsgericht prinzipiell die Aussage ohne erneute Vernehmung des Zeugen anders beurteilen als die erste Instanz.

2. Dass die Parteien ihre Vereinbarungen selbst rechtlich nicht als Mietvertrag ansehen, steht einer Einordnung der getroffenen Absprachen als Mietvertrag nicht entgegen.

3. Übernimmt eine Partei die Ratentilgung für ein Darlehen, mit dem das Haus renoviert und das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut werden sollen, und verpflichtet sie sich weiter, auch in Zukunft sich an sämtlichen Instandhaltungs- bzw. sonstigen Kosten des gesamten Hauses zu beteiligen, und darf dafür im Gegenzug in der neu erbauten Dachgeschosswohnung wohnen, so haben die Parteien einen Mietvertrag geschlossen.

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IMRRS 2022, 0717

BGH, Beschluss vom 28.04.2022 - III ZR 240/21

Im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie hoheitlich angeordnete Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen berechtigen Bewohner eines Pflegeheims nicht zur Entgeltkürzung nach § 10 Abs. 1 WBVG. Sie stellen grundsätzlich auch keine schwer wiegende Änderung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB dar.*)

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IMRRS 2022, 0709

LG Offenburg, Urteil vom 16.02.2022 - 5 O 32/21

1. Die Erhebung einer Klage aus einem Gewerberaummietverhältnis im Urkundenprozess ist in dieser Verfahrensart nicht wegen § 44 EGZPO unzulässig.*)

2. Im Urkundenprozess können gegen die Mietforderungen des Vermieters keine aus der Coronapandemie resultierenden Einwendungen vorgebracht werden, wenn diese nicht mit den Mitteln des Urkundenprozesses zu beweisen sind. Dies gilt auch dann, wenn vieles dafür spricht, dass es im Nachverfahren zu einer Mietanpassung nach den Grundsätzen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 (BGH, IMR 2022, 66) kommen wird.*)

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IMRRS 2022, 0574

AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 251/21

1. Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen "veralteten" (qualifizierten) Mietspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein zugänglich ist und der "veraltete" Mietspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gem. § 558a Abs. 1 BGB genügt.

2. Die Bezugsfertigkeit einer baulich abgeschlossenen Einheit als Wohnung ist gegeben, sobald alle Gewerke fertig gestellt sind, die zu einer Wohnnutzung notwendig sind, und ein sicherer Zutritt zu den Räumen möglich ist. Der Bezugsfertigkeit steht nicht entgegen, dass noch die Fertigstellung der Außen- oder Nebenanlagen oder kleinere, unwesentliche Arbeiten ausstehen. Auf den Zeitpunkt der Bauabnahme oder des Erstbezugs kommt es nicht an.

3. Bei Mieterhöhungen ist der Vermieter darlegungs- und gegebenenfalls beweispflichtig für die Merkmale, die die Einordnung der Wohnung in ein Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels begründen sowie für wohnwerterhöhende Merkmale innerhalb des Rasterfelds. Der Mieter muss demgegenüber wohnwertmindernde Merkmale darlegen und gegebenenfalls beweisen. Ansonsten ist ohne anderweitigen Vortrag vom Mittelwert auszugehen.

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IMRRS 2022, 0714

AG Lichtenberg, Urteil vom 08.02.2022 - 20 C 322/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0716

BGH, Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 279/21

1. Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

2. Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden.*)

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IMRRS 2022, 0697

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2022 - 8 C 189/21

1. Das Gericht ist zur Vermeidung des mit einer solchen Beweisaufnahme einhergehenden Zeit- und Kostenaufwands berechtigt, von der Einholung eines solchen Gutachtens abzusehen, wenn für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete eine ausreichende Schätzungsgrundlage i.S.v. § 287 Abs. 2 ZPO vorhanden ist.

2. Beim Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel.

4. Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel ist, ist er gleichwohl taugliche Schätzungsgrundlage i.S.d. § 287 ZPO.

5. Es gibt keine Rechtsvorschrift, nach der nur ein unter Beachtung der nunmehr maßgeblichen Rechtsnormen erstellter Mietspiegel eine taugliche Schätzungsgrundlage sein kann.

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IMRRS 2022, 0715

BGH, Urteil vom 27.04.2022 - VIII ZR 304/21

1. Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.*)

2. Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte.*)

3. Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines - unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des eintretenden Mieters stehenden - Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum am jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.*)

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IMRRS 2022, 0708

OLG Celle, Beschluss vom 28.02.2022 - 2 U 124/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1698

BGH, Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 283/21

1. Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

2. Die Vorschrift des § 174 Satz 1 BGB ist auf die Erhebung einer Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. nicht - auch nicht analog - anwendbar.*)

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IMRRS 2022, 0676

AG Hamburg-Barmbek, Beschluss vom 30.03.2021 - 810 C 345/20

Es liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 569 Abs. 2 BGB vor. Hiernach liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

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IMRRS 2022, 0672

OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.03.2021 - 4 U 51/20

1. Bei Nichtzahlung eines Förderungsbetrags aus einem Flüchtlingswohnraumprogramm des Landes an einen privaten Investor liegt eine Amtspflichtverletzung durch die zuständige, von einem Sachverständigen beratene Gemeinde in Ermangelung einer besonderen Regelung über die Weiterleitung bzw. Auszahlung von Zuwendungen nur dann vor, wenn und soweit die Entscheidung nicht pflichtgemäßem Ermessen entspricht.

2. Der Vorrang des Primärrechtsschutzes gemäß § 839 Abs. 3 BGB gilt auch dann, wenn im Rahmen einer rechtlichen Auseinandersetzung eines privaten Investors mit einer Gemeinde außergerichtlicher Schriftverkehr von Anwalt zu Anwalt geführt wird. 3. Der private Investor hat zur Schadensermittlung bei der Nichtzahlung eines Förderungsbetrags alle zum Gesamtvermögensvergleich maßgeblichen, auf die betreffende Maßnahme bezogenen Umstände darzulegen und erforderlichenfalls unter Beweis zu stellen.

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IMRRS 2022, 0504

AG Zeven, Urteil vom 04.03.2021 - 3 C 251/20

1. § 566 BGB greift erst ein, wenn der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eintragen ist.

2. Erfolgt die Vermietung eines Unterstands als Stellplatz für einen Anhänger, ist die Lagerung diverser Gegenstände vertragswidrig. Dieses vertragswidrige Verhalten wiegt jedoch nicht so schwer, dass eine sofortige Vertragsbeendigung geboten erscheint, insbesondere wenn die Gegenstände dort schon seit Jahren lagern.

3. Allerdings rechtfertigt es eine fristgemäße Kündigung.

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IMRRS 2022, 0594

AG Wedding, Urteil vom 17.03.2022 - 13 C 335/21

1. Für die Feststellung eines Mangels der Mietsache kommt es nicht darauf an, ob die Nutzung der Trinkwasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten - für die vorliegende Belastung mit Legionellen allerdings nicht festgelegten - Grenzwerts. Vielmehr genügt, dass eine solche Gefährdung nicht ausgeschlossen werden kann. Ausreichend ist demnach bereits die sich aus dem Überschreiten des technischen Maßnahmewerts nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung i.H.v. 100 KBE/100 ml ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter.

2. Diese zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist.

3. In einem Fall der reinen Gefahrbesorgnis aufgrund einer Legionellenbelastung ist eine Minderung der Miete über 10% gerechtfertigt.

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IMRRS 2022, 0670

BGH, Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 246/20

Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung von BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 - VIII ARZ 10/83, IMRRS 2007, 2570 = BGHZ 89, 284, 294).*)

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IMRRS 2022, 0669

BGH, Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 219/20

Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht.*)

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IMRRS 2022, 0663

LG Berlin, Beschluss vom 08.04.2022 - 64 S 260/21

Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, so dass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offengebliebene Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB keine Rolle.*)

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IMRRS 2022, 0662

LG Berlin, Beschluss vom 11.05.2022 - 64 S 260/21

Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, so dass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offengebliebene Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB keine Rolle.*)

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IMRRS 2022, 0658

AG München, Urteil vom 10.06.2021 - 472 C 2064/20

Auch für den Fall einer sog. nachträglich fehlbelegten Wohnung kann eine fristlose Kündigung zulässig sein.

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IMRRS 2022, 0650

BGH, Urteil vom 04.05.2022 - XII ZR 64/21

1. Während der Zeit der Schließung eines Fitnessstudios aufgrund der hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie war es dem Betreiber rechtlich unmöglich, dem Nutzungsberechtigten die Möglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung des Fitnessstudios zu gewähren und damit seine vertraglich geschuldete Hauptleistungspflicht zu erfüllen. Für den Zeitraum der Schließung hat der Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf Rückzahlung der entrichteten Monatsbeiträge, sofern der Betreiber von der "Gutscheinlösung" nach Art. 240 § 5 Abs. 2 EGBGB keinen Gebrauch gemacht hat.*)

2. Eine Anpassung vertraglicher Verpflichtungen an die tatsächlichen Umstände kommt grundsätzlich dann nicht in Betracht, wenn das Gesetz in den Vorschriften über die Unmöglichkeit der Leistung die Folge der Vertragsstörung bestimmt. Daher scheidet eine Anwendung des § 313 BGB aus, soweit der Tatbestand des § 275 Abs. 1 BGB erfüllt ist.*)

3. Bei Art. 240 § 5 EGBGB handelt es sich um eine spezialgesetzliche Regelung, die die gesetzlichen Rechtsfolgen der Unmöglichkeit modifiziert und in ihrem Geltungsbereich die Anwendung des § 313 BGB ausschließt.*)

4. Der Betreiber eines Fitnessstudios hat deshalb gegen seinen Vertragspartner keinen Anspruch auf eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage dahingehend, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit um den Zeitraum einer pandemie-bedingten Schließung des Fitnessstudios verlängert wird.*)

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IMRRS 2022, 0470

AG Wedding, Urteil vom 18.02.2022 - 11 C 73/21

1. Erforderlich ist wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses grundsätzlich eine Kündigung von allen an alle.

2. Kündigungsberechtigt sind nur die Vertragspartner. Die (lediglich) dinglich Berechtigten können nicht kündigen.

3. Bei der Äußerung des Mieters "ich finde das Verhalten von M echt asozial" handelt es sich angesichts der Wortwahl "ich finde" lediglich um ein von der Meinungsfreiheit gedecktes Werturteil.

4. Gewährt der Mieter Angehörigen einen Scheinwohnsitz, reicht dies für die Begründung eines wichtigen Grunds im Rahmen der außerordentlichen Kündigung nicht aus, da die Anmeldung eines Scheinwohnsitzes sich weder auf die Mietsache noch den Vermieter unmittelbar auswirkt.

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IMRRS 2022, 0636

OLG Oldenburg, Beschluss vom 29.03.2022 - 2 U 234/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0634

LG Berlin, Urteil vom 11.06.2021 - 65 S 235/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0628

LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2021 - 65 S 112/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0613

LG Frankenthal, Urteil vom 26.01.2022 - 2 S 86/21

1. Wird in einem befristeten Mietvertrag lediglich schlagwortartig der Gesetzestext ("Eigenbedarf") wiederholt, genügt dies für eine wirksame Befristung nicht. Mangels wirksamer Angabe des Befristungsgrunds ist daher ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, das gem. § 573c BGB ordentlich kündbar ist.

2. Haben die Parteien erkennbar keine langfristige Bindung gewünscht, kommt auch eine Umdeutung in einen wechselseitigen Kündigungsverzicht nicht in Betracht.

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IMRRS 2022, 0524

AG Schwäbisch Hall, Urteil vom 04.03.2021 - 6 C 443/18

1. Wenn kein Mietverhältnis bestanden hat oder es nicht wirksam ist, ist zwar § 546a BGB nicht anwendbar, auch nicht analog. In diesen Fällen können aber bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen Ansprüche auf Schadensersatz, aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 ff. BGB oder aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gem. §§ 987 ff. BGB gegeben sein.

2. Für die Höhe der Ansprüche kommt es allein darauf an, welche Nutzungen dem Mieter durch den Besitz der Mietsache zugeflossen sind. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Eigengebrauch und der Weiterüberlassung an Dritte (Fruchtziehung in Form von Mietzins). Der Nutzungswert bemisst sich bei einem Eigengebrauch durch den Mieter bei den Vindikations- wie den Bereicherungsansprüchen nach dem objektiven Mietwert der Sache.

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IMRRS 2022, 0598

LG Berlin, Beschluss vom 21.12.2021 - 65 S 134/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0597

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2021 - 63 S 94/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0595

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 63 S 109/20

1. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzuregerechnet werden.

2. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei "ungewöhnlichen Steigerungen" ansetzen will, ist dies zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng.

3. Eine einfache Lüftung ohne Feuchtigkeitssensor in einem innenliegenden Bad ist ausreichend, damit das Negativmerkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung (Merkmalgruppe Bad/WC der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels) nicht verwirklicht ist.

4. Dass die Fahrradabstellmöglichkeiten nicht überdacht sind, führt nicht zur Annahme des Negativmerkmals der "fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit".

5. Allein die Nichtdämmung eines Gebäudes begründet keine unzureichende Wärmedämmung.

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IMRRS 2022, 0607

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 16.03.2021 - 316 C 263/20

1. Auch beim Austausch einer noch funktionierenden Schließanlage ist bei der Ermittlung des Schadensersatzanspruchs ein Abzug neu für alt vorzunehmen.*)

2. Für die Schätzung der üblichen Lebensdauer kann auch in Norddeutschland auf die "paritätische Lebensdauertabelle" der Schweiz, erstellt von Mieter- und Vermieterseite, zurückgegriffen werden.*)

3. Hat die Schließanlage die Höchstlebensdauer nach der Lebensdauertabelle bereits überschritten, kann der Schadensersatzanspruch nicht mit "Null" angesetzt werden, sondern er ist nach § 287 ZPO zu schätzen.*)

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IMRRS 2022, 0606

LG Kassel, Urteil vom 17.03.2021 - 6 O 348/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0569

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.01.2022 - 924 C 114/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

2. Die Einhaltung der Grenzwerte hat der Vermieter zu beweisen, sofern er sich auf die Regelvermutung des § 906 Absatz 1 Satz 2 BGB stützen will.

3. Ist weder eine Grenzwertüberschreitung noch eine Grenzwerteinhaltung bewiesen, greift weder zu Gunsten der einen noch zu Gunsten der anderen Partei eine Vermutungs- oder Indizwirkung. Die Wesentlichkeit der Einwirkungen ist in diesem Fall frei zu würdigen.

4. Im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die vom Neubau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück herrühren, ist es in der Regel möglich - und für die Darlegung eines Sachmangels auch ausreichend -, wenn die Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen gestaffelt erfolgt.

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IMRRS 2022, 0577

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 16.06.2021 - 41 C 337/20

1. Die Nichtzahlung der Mietsicherheit berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

2. Umstellung des Klageantrags auf Klägerseite bei Veräußerung des Eigentums ist keine Klageänderung.

3. Interessenabwägung bei Festlegung einer angemessenen Räumungsfrist i.S.d. § 721 Abs. 1 ZPO.

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IMRRS 2022, 0591

AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 305/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0571

AG Freiburg, Urteil vom 22.04.2022 - 4 C 260/21

Teilt der Vermieter seinem Mieter durch ein Versehen in einem Schreiben eine neue Aufschlüsselung der Mietstruktur mit, bei der die mietvertraglich vereinbarte Miete deutlich unterschritten wird und der mitgeteilte Betrag schlicht unerklärlich ist, so ist in diesem Fehler kein Angebot auf eine Vertragsänderung zu sehen, die der Mieter ausdrücklich oder stillschweigend annehmen könnte.

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IMRRS 2022, 0567

OLG Dresden, Urteil vom 16.06.2021 - 5 U 9/21

Sind als Voraussetzung für das Recht zur außerordentlichen Kündigung neben der Generalklausel eines "wichtigen Grundes" auch benannte Regelbeispiele vereinbart, in denen der "wichtige Grund" gegeben sein soll, ist bei der Auslegung der Generalklausel zu beachten, dass den unter diese fallenden, nicht näher bestimmten Kündigungsgründen ein ähnliches Gewicht zukommen muss wie näher beschriebenen Regelbeispielen.*)

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IMRRS 2022, 0566

LG Münster, Beschluss vom 18.01.2021 - 3 S 102/20

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung ist u. a., dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dabei muss er den Befristungsgrund hinreichend konkretisieren. Das bloße Schlagwort "Dachausbau" genügt nicht.

2. Eine wirtschaftliche Verwertung stellen unter anderem Umbau oder Sanierung bzw. Modernisierung dar. Daher liegt in einem beabsichtigten Dachausbau und der damit bezweckten Schaffung zusätzlichen Wohnraums eine wirtschaftliche Verwertung.

3. Das Vorliegen einer Baugenehmigung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verwertungskündigung.

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IMRRS 2022, 0565

AG Neubrandenburg, Urteil vom 17.09.2021 - 103 C 432/21

1. Unabhängig davon, ob im Mietvertrag die Umlage von Gebäudereinigungskosten vereinbart wurden, sind diese nur dann von den Mietern zu zahlen, wenn diese dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.

2. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter diese in eigener Organisation und ohne Beanstandung durchführen.

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IMRRS 2022, 0564

LG Hanau, Urteil vom 22.07.2021 - 2 S 138/20

Auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim muss sich der Mieter nicht verweisen lassen, wenn wegen der Erkrankungen und der Pflegebedürftigkeit des Mieters besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum vorliegen und die dringende Vermutung besteht, dass sich im Fall eines Auszugs die Notwendigkeit der Unterbringung in einem Pflegeheim kaum verhindern lassen dürfte.

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IMRRS 2022, 0492

LG Wiesbaden, Urteil vom 30.09.2021 - 3 S 50/21

Gibt der (private) Vermieter Daten des Mieters an eine Firma weiter, damit diese die Betriebskostenabrechnung erstellt, so ist die DSGVO einschlägig und der Mieter hat Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm mitteilt, welche Daten er über den Mieter gespeichert hat und ob er diese auch noch an andere herausgegeben hat bzw. herausgeben will.

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IMRRS 2022, 0505

LG München I, Urteil vom 05.03.2021 - 12 KLs 267 Js 134614/18

1. Täuscht der vermögenslose Angeklagte beim Abschluss des Mietvertrags über seine fehlende Zahlungsfähigkeit und -willigkeit und gehen die Vermieter unter irrtümlicher Annahme der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des Angeklagten mit diesem ein Mietverhältnis ein, so macht sich der Angeklagte grundsätzlich gem. § 263 Abs. 1 StGB gegenüber und zu Lasten der Vermieter strafbar. *)

2. Bei Dauerschuldverhältnissen kann im Abschluss des Vertrags jedoch in der Regel nicht die konkludente Erklärung gesehen werden, auch zu allen zukünftigen Fälligkeitsterminen zahlungsfähig zu sein, da insoweit stets eine clausula rebus sic stantibus erklärt wird. Insoweit findet bei der Bestimmung des Umfangs der Erklärung des Angeklagten zum einen die vertraglich vorgesehene Dauer der eingegangen Mietverhältnisse sowie zum anderen der voraussichtliche Zeitraum Berücksichtigung, in dem der Angeklagte vernünftigerweise spätestens mit einer Räumung zu rechnen hatte. Wenn der Angeklagte bereits bei Vertragsschluss beabsichtigte, die Vermieter ggf. mit Teilzahlungen und verschiedensten unwahren Erklärungen zu vertrösten und damit eine Kündigung samt Räumung möglichst lange hinauszuzögern, kann dies dabei berücksichtigt werden. *)

3. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegt eine schadensgleiche konkrete Vermögensgefährdung vor, da der Anspruch der Vermieter auf Zahlung des Mietzinses aufgrund der Zahlungsunfähigkeit und Zahlungsunwilligkeit des Angeklagten mangels Durchsetzbarkeit wertlos war. Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtsaldierung haben die den Vermietern vorliegenden werthaltigen Mietkautionsbürgschaften als vollwertige Sicherheiten dergestalt Berücksichtigung zu finden, dass diese den Schaden in Höhe des verbürgten Betrages entfallen lassen. *)

4. Täuscht der Angeklagte beim automatisierten Abschluss des Sicherungsvertrags betreffend die Ausstellung einer Mietkautionsbürgschaft über seine fehlende Zahlungsfähigkeit und -willigkeit zum einen im Hinblick auf die geschuldeten Prämien wie zum anderen im Hinblick auf das gesicherte Mietverhältnis und stellt die Versicherung unter irrtümlicher Annahme der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des Angeklagten den Vermietern eine Mietkautionsbürgschaft zu Gunsten des Angeklagten aus, so macht der Angeklagte sich gegenüber und zu Lasten der Versicherung gem. § 263a Abs. 1 Var. 3 StGB strafbar. Der Versicherung entsteht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein kausaler Vermögens(gefährdungs-)schaden in Höhe der jeweiligen Bürgschaftssumme sowie der entgangenen Prämien, der weder bei Eintritt des Sicherungsfalls durch die gem. § 774 Abs. 1 BGB übergehenden, wertlosen Forderungen des Vermieters gegen den Angeklagten aus dem Mietvertrag noch durch die Regelung des § 37 Abs. 2 Satz 1 VVG entfällt.*)

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