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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2023, 0053

BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 335/21

1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.

5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.

6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.

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IMRRS 2023, 0052

BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 331/21

1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.

5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.

6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.

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IMRRS 2023, 0038

LG Koblenz, Beschluss vom 30.07.2020 - 6 S 32/20

Selbstverständlich kann ein Vermieter auch unterhalb der zulässigen Kostenmiete bleiben. Dies muss dann aber eindeutig im Mietvertrag geregelt werden und kann nicht damit gekoppelt werden, dass die jeweils zulässige Miete die vertragliche Miete sein soll. In diesem Fall ist für den Mieter unklar, was gelten soll. D.h. der Mieter weiß dann nicht, ob die jeweils zulässige Kostenmiete die geschuldete Miete darstellt oder der konkret benannte Zahlbetrag, der unterhalb der zulässigen Kostenmiete liegt.

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IMRRS 2023, 0045

LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 67 S 137/22

Bei § 575 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine international zwingende Formvorschrift i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO.*)

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IMRRS 2023, 0043

BGH, Urteil vom 23.11.2022 - VIII ZR 59/21

1. Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.10.2022 - VIII ZR 361/21, IBRRS 2022, 2526 = WuM 2022, 542).*)

2. Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 311/11, Rz. 18, IBRRS 2012, 2742 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 219/20, Rz. 35, IBRRS 2022, 1647 = NJW-RR 2022, 952) oder auch einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15, Rz. 17, IBRRS 2016, 0298 = NJW 2016, 866; vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21, Rz. 34, IBRRS 2021, 3650 = NJW-RR 2022, 151) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, Rz. 39, 41 ff., a.a.O.).*)

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IMRRS 2023, 0012

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2022 - 65 S 151/21

Auch die Bezeichnung als Wohngemeinschaft besagt allein nichts darüber, ob nach dem - dem Vermieter zur Kenntnis gelangten - Willen der Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen und hiermit auch zu rechnen ist.

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IMRRS 2022, 1662

AG Hamburg, Urteil vom 21.12.2022 - 49 C 149/22

1. Die Abrechnung einer Position "Hausmeister/Garten/Treppe" ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, IMR 2022, 53 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH, IMR 2017, 182 = WuM 2017, 205; AG Hamburg, ZMR 2022, 556; AG Aachen, WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil vom 12.11.2021 - 46 C 76/21 n.v.).*)

2. Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen (Anschluss AG Hamburg, ZMR 2022, 556).*)

3. Die Einschränkung in Ziff. 14 zu § 2 BetrKV ("soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden") bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist.*)

4. Die Abrechnung der Position "Allgemeinstrom" ist ebenfalls formell teilunwirksam, da nach § 2 Ziff. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. "Allgemeinstrom" kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugsstromkosten, den Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage.*)

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IMRRS 2023, 0017

AG Bottrop, Urteil vom 06.09.2022 - 12 C 170/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0013

AG Detmold, Urteil vom 14.04.2022 - 41 C 381/21

Dem Vermieter ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, wenn der Mieter im Zuge einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien (die zugleich Lebensgefährten sind) mit einer Axt ein Loch in die Wohnungstür schlägt, hinter der sich der Vermieter in der Wohnung befindet.

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IMRRS 2022, 1040

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.11.2020 - 33 C 1631/20

1. Die unbefugte Gebrauchsbelassung ist als Unterfall der Gebrauchsüberlassung anzusehen. Sie liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache weiterhin dem Untermieter belässt, obwohl der Vermieter die Untermieterlaubnis wirksam widerrufen hat bzw. diese zeitlich begrenzt war.

2. Ein Mieter hat nicht per se einen Anspruch auf Untervermietung, auch wenn er selbst durch eine Inhaftierung an der Nutzung der Wohnung verhindert ist. Der Anspruch auf Untervermietung kann sich stets nur auf einen konkreten Untermieter beziehen, hinsichtlich dessen Person der Vermieter keine vernünftigen Einwände erheben kann.

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IMRRS 2022, 1647

OLG Dresden, Beschluss vom 06.04.2021 - 5 U 73/21

Knüpfen die Vertragsparteien den Beginn einer festen Vertragslaufzeit eines Vertrags zur Überlassung einer Fläche zur Errichtung einer Windkraftanlage (WKA) an die Bedingung der Errichtung der WKA, so liegt bis zum Bedingungseintritt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, das gem. § 542 Abs. 1 BGB ordentlich kündbar ist, wenn dieses Kündigungsrecht nicht vertraglich ausgeschlossen ist (Anschluss BGH, IMR 2009, 269; OLG Hamm, Urteil vom 02.07.2020, 5 U 81/19).*)

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IMRRS 2022, 1658

AG München, Urteil vom 15.03.2022 - 414 C 11281/21

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1654

BGH, Urteil vom 23.11.2022 - XII ZR 96/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil IMR 2022, 65 = BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).*)

2. Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = NJW 2022, 1370).*)

3. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil von 13.07.2022 - XII ZR 75/21, IMR 2022, 400 ff. = NJW-RR 2022, 1303).*)

IMRRS 2022, 1646

OLG Dresden, Urteil vom 02.08.2022 - 4 U 143/22

1. Die Zustimmung zu einer Erhöhung des Entgelts aus einem Wohn- und Betreuungsvertrag wird mit Rechtskraft eines zusprechenden Urteils mit Rückwirkung auf den Erhöhungszeitpunkt fingiert.

2. Die Teilzustimmung zu einer Entgelterhöhung steht regelmäßig ebenso wenig eine Annahme des auf Entgelterhöhung gerichteten Vertragsänderungsangebots dar wie das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist.

3. Den formellen Anforderungen an ein Erhöhungsverlangen ist bereits dann genügt, wenn bezogen auf den Änderungszeitpunkt eine vergleichende Gegenüberstellung der bisherigen und der erhöhten Kosten und des Umlegungsmaßstabes erfolgt; dass der Verbraucher aufgrund dieser Angaben eine Plausibilitätskontrolle oder eine inhaltliche Überprüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens vornehmen kann, ist nicht erforderlich.

4. Dies gilt auch dann, wenn in das Erhöhungsverlangen für die Zukunft Beiträge mit einbezogen werden sollen, denen für den vorausgegangenen Zeitraum kein formell wirksames Erhöhungsverlangen zugrunde lag.

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IMRRS 2022, 0805

OLG Hamm, Urteil vom 19.05.2022 - 18 U 43/21

1. Eine pandemie-bedingte Betriebsuntersagung stellt kein Gebrauchshindernis dar, das auf Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache beruht, sondern betrifft vielmehr allein das Verwendungsrisiko des Mieters. Auch lässt sich die Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht damit begründen, dass durch die behördliche Schließungsanordnung faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt gewesen ist, da die Zugangsbeeinträchtigung nicht auf einer konkreten baulichen Gegebenheit der Mietsache, sondern auf einer hoheitlichen Maßnahme beruht.

2. Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

IMRRS 2022, 1643

AG Wedding, Urteil vom 22.06.2022 - 7 C 92/22

1. Eine Verdachtskündigung liegt vor, wenn und soweit der Kündigende die Kündigung damit begründet, dass gerade der Verdacht eines von ihm nicht für sicher gehaltenen und erwiesenen strafbaren Verhaltens das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nötige Vertrauen zerstört hat.

2. Voraussetzungen für eine solche Verdachtskündigung sind das Vorliegen einer Straftat, der Verdacht muss durch objektive Umstände belegt sein, der Verdacht muss dringend und die Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören.

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IMRRS 2022, 1642

LG Saarbrücken, Beschluss vom 17.06.2022 - 10 T 20/22

1. Veranlassung zur Klageerhebung gibt eine Partei nur dann, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus der Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu seinem Recht kommen.

2. An diesen Voraussetzungen fehlt es, wenn die Mieter erklären, dass sie sich eine Prüfung vorbehalten, ob nicht ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt.

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IMRRS 2022, 1222

LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 - 63 S 128/21

1. Macht der Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung geltend, ein höherer Vorwegabzug bei Gewerberaummietern betreffenden Kosten sei geboten, trägt er dafür die Darlegungs- und Beweislast. Das gilt auch für einen behaupteten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

2. Die Schätzung des Wärmeverbrauchs nach § 9a HeizkostenV steht einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gleich, so dass eine Kürzung nicht in Betracht kommt. Wer die Nichtablesung zu vertreten hat, ist unerheblich.

3. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nur grundsätzlich am Abrechnungsergebnis zu orientieren; absehbare Kostensteigerun­gen können bei der Anpassung berücksichtigt werden.

4. Die Umlage von Kabelgebühren ist auch bei einem Defekt des An­schlusses möglich; der Mieter ist auf sein Minderungsrecht verwiesen.

5. Beansprucht der Mieter wegen Arbeiten an Dach und Fassade eine höhere Minderung als 15%, sind darüberhinausgehende Gebrauchs­beeinträchtigungen konkret darzulegen.

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IMRRS 2022, 1188

LG Münster, Urteil vom 17.06.2022 - 8 O 178/21

Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 142/07, Rz. 22, IMRRS 2009, 0990), wobei es nach neuerer Rechtsprechung abweichend von § 126 BGB ausreichen soll, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen, ohne dass es eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf (so jedenfalls BGH, IMR 2018, 241).

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IMRRS 2022, 1632

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.07.2022 - 33 C 2065/22

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Versorgung der Wohnung mit Warmwasser bei einer vom Vermieter betriebenen Gaszentralheizung.

2. Das gilt auch bei einer Erhöhung der Gaspreise um mehr als 500%, so dass der Vermieter nicht zur Einstellung des Gasbezugs berechtigt ist.

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IMRRS 2022, 1629

OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 - 4 W 44/22

1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben.

2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrags vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf.

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IMRRS 2022, 1488

AG Donaueschingen, Urteil vom 18.07.2022 - 2 C 30/22

Da die Kündigung als Gestaltungsrecht grundsätzlich bedingungsfeindlich ist, kann sie einseitig nicht mehr zurückgenommen werden.

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IMRRS 2022, 1489

AG Münster, Urteil vom 14.07.2022 - 48 C 1463/20

1. Sind nach dem Mietvertrag die Bewohner des Erdgeschosses allein für den Winterdienst verantwortlich, können auf die Bewohner der anderen Stockwerke keine Kosten für den Winterdienst abgewälzt werden.

2. Sind die Bewohner ausweislich des Mietvertrags in Verbindung mit der Hausordnung selbst für die Reinigung verantwortlich, können ihnen auch keine Kosten eines externen Unternehmens für die Reinigung aufgebürdet werden.

3. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besagt, dass der Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen hat.

4. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes führt im Regelfall dazu, dass der Mieter die unwirtschaftlich zu Stande gekommenen Positionen nicht zu bezahlen braucht.

5. Wenn der Mieter substanziiert einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügt, trifft den Vermieter die volle Beweislast für dessen Einhaltung.

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IMRRS 2022, 1621

AG Kreuzberg, Urteil vom 06.09.2022 - 4 C 66/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1590

AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.04.2015 ist nichtig.

2. Die Begründung zu der Verordnung war nicht vor deren Inkrafttreten veröffentlicht worden, da die Begründung der Öffentlichkeit bis zu diesem Zeitpunkt nicht leicht zugänglich war (entgegen BGH, IMR 2020, 312).

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IMRRS 2022, 1606

BGH, Urteil vom 16.11.2022 - VIII ZR 436/21

Zur Frage des Vorliegens eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Falle des (gewerbsmäßigen) Ankaufs von Kraftfahrzeugen und anschließender Vermietung an den Verkäufer im Rahmen eines sog. "sale and rent back".*)

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IMRRS 2022, 1593

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 441/21

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung muss ein konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume bestehen.

2. Der Vermieter bzw. der Familienangehörige muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.

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IMRRS 2022, 1263

AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.06.2022 - 22 C 108/22

1. Einen Nachforderungsanspruch von der vorherigen Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen abhängig zu machen, ist im Hinblick auf Treu und Glauben nur sinnvoll und zulässig, soweit die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der die Nachforderung ganz oder teilweise zu Fall bringen kann.

2. Ist also die Frist für Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung bereits abgelaufen, kann die Zahlung der Nachforderung nicht mehr von der Einsicht in bestimmte Unterlagen abhängig gemacht werden.

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IMRRS 2022, 1573

LG Krefeld, Urteil vom 21.09.2022 - 2 S 27/21

1. Eine schriftlich auszusprechende Kündigung eines Wohnraummietvertrags geht nicht schon am 3. Werktag zu, wenn der Kündigende sie um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Empfängers wirft und diesen mündlich über den Einwurf und den Inhalt informiert.*)

2. Die bloß mündliche Information über den Einwurf wahrt das Schriftformgebot nicht.*)

3. Die mündliche Information um 22.30 Uhr verlegt auch den Zeitpunkt der erwartbaren Kenntnisnahme nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Information vor.*)

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IMRRS 2022, 1494

AG Duisburg, Beschluss vom 05.07.2022 - 510 C 1182/22

Zur Festsetzung des Streitwerts bei einer Mängelbeseitigungsklage des Mieters.

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IMRRS 2022, 1471

AG Wetzlar, Urteil vom 13.01.2022 - 35 C 118/21

1. Als Eigentümer einer Immobilie muss man sich nicht darauf verweisen lassen, die Wohnverhältnisse erst dann anpassen zu dürfen, wenn bereits körperliche Einschränkungen eingetreten sind.

2. Gerade die Durchführung von Umbau- und Umzugsarbeiten werden sich nach Eintritt körperlicher Einschränkungen besonders schwierig gestalten.

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IMRRS 2022, 1490

LG Hanau, Beschluss vom 13.07.2022 - 2 S 2/21

1. Es obliegt zunächst dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt.

2. Weder das Verlangen nach einer regelmäßigen Fensterlüftung, insbesondere in Form einer Stoßlüftung, und einer ausreichenden Beheizung der Räume (einschließlich Schlafzimmer) noch das Erfordernis, größere Möbelstücke von der Außenwand etwas abzurücken oder an anderer Stelle zu platzieren, stellen sich als nicht zumutbar dar, um Schimmel zu vermeiden.

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IMRRS 2022, 1561

OLG München, Beschluss vom 21.11.2022 - 34 Wx 459/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1550

AG Bad Urach, Urteil vom 07.03.2022 - 1 C 239/21

1. Kann der Mieter eine Mietwohnung wegen Instandsetzungsmaßnahmen nicht nutzen, trägt der Vermieter aufgrund der Risikoverteilung im Wohnungsmietrecht die Aufwendungen des Mieters für eine Ersatzwohnung in angemessenem Umfang.*)

2. Bei dem Ersatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart.*)

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IMRRS 2022, 1549

AG Heidelberg, Urteil vom 01.03.2022 - 21 C 177/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2022, 1548

OLG Dresden, Urteil vom 07.09.2022 - 5 U 816/22

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit deren Leistung, ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Rückgabe des Mietobjekts und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte.

2. Der rechtliche Gehalt einer Bestandsaufnahme zum Zustand des Mietobjekts anlässlich von dessen Rückgabe vom Mieter an den Vermieter in einem Übergabeprotokoll ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB im Einzelfall zu ermitteln, wobei es entscheidend auf den Erklärungswert der Feststellungen auf der Grundlage des Empfängerhorizonts ankommt.

3. Enthält das Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, so kann das dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Der Sinn und Zweck der Aufnahme von Feststellungen in das Übergabeprotokoll besteht gerade darin, einen späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Wird also weitergehend vom Vermieter im Übergabeprotokoll bescheinigt, dass sich das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde, der Zustand also der vertraglichen Verpflichtung des Mieters entspreche, so kann das vom Empfängerhorizont des Mieters dahin verstanden werden, dass es mit der erfolgten Rückgabe des Mietobjekts sein Bewenden habe und etwaige Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts vom Vermieter nicht geltend gemacht werden, also im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses i.S.v. § 397 Abs. 2 BGB.

4. Verwendet die für einen anderen handelnde Person im Rahmen einer Erklärung den Zusatz "i. A.", ist im Rahmen einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB welche die Gesamtumstände berücksichtigt, festzustellen, ob der Handelnde wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm abgegebenen Erklärung übernehmen will oder nicht. Im allgemeinen nichtjuristischen Sprachgebrauch wird nicht immer hinreichend zwischen "Auftrag" und "Vertretung" unterschieden, so dass der Verwendung des Zusatzes "i. A." nicht die Erklärung zu entnehmen ist, der Handelnde werde nicht als Vertreter tätig. Es kommt auf die Gesamtumstände des Auftretens des Handelnden an.

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IMRRS 2022, 1392

AG Düsseldorf, Urteil vom 26.07.2022 - 236 C 127/22

1. Der Mieter ist - auch ohne besondere vertragliche Abrede - verpflichtet, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.

2. Der Vermieter kann nicht jedweden Anlass zur Begründung für ein Besichtigungsrecht der Wohnung anführen, sondern es müssen besondere Umstände - namentlich konkrete sachliche Gründe, insbesondere zur Gewährleistung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts - vorliegen.

3. Ein solcher Grund liegt in der Notwendigkeit zur Wartung der Gastherme durch den Schornsteinfeger sowie zur Nachmontage von Rauchmeldern.

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IMRRS 2022, 1520

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.05.2022 - 33 C 2877/21

1. Zwar kann es an der Ernsthaftigkeit eines etwaigen Überlassungswillens fehlen, wenn der Vermieter lediglich den Willen zur Überlassung der Wohnung an einen Ange­hörigen behauptet, den geltend gemachten Eigenbedarf je­doch lediglich vorschiebt, um einen gegebenenfalls unlieb­samen Mieter loszuwerden.

2. Sollten etwaige Indizien für solch einen Umstand vorliegen, ist zwar nicht ausgeschlos­sen, dass gleichwohl ein ernsthafter Überlassungswille be­steht, jedoch sind insoweit an die Überzeugungsbildung des Gerichts besonders strenge Anforderung zu stellen.

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IMRRS 2022, 1535

BGH, Urteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21

1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung.*)

2. Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 45, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222, 133).*)

3. Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind.*)

4. Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen sowohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.*)

5. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr.*)

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IMRRS 2022, 1525

LG Oldenburg, Urteil vom 30.03.2022 - 5 S 386/21

Im Rahmen einer Räumungsklage ist zwischen Räumungs- und Herausgabeanspruch zu differenzieren. Nach § 985 BGB hat der Besitzer dem Eigentümer den unmittelbaren Besitz an der Sache zu verschaffen, insbesondere den Zugang zu ermöglichen und die Wegnahme zu dulden. Davon ist die mietvertragliche Räumungspflicht zu unterscheiden. Sie hat grundsätzlich zum Inhalt, dass der Mieter bei Vertragsende die Mietsache auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben hat. Diese weitergehende Pflicht des Mieters beruht allein auf dem von ihm abgeschlossenen Vertrag. Die Räumungspflicht betrifft daher - anders als der bloße Herausgabeanspruch (vgl. BGH, IMR 2008, 322) - immer auch die Insolvenzmasse.

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IMRRS 2022, 1523

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20

1. Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234).*)

2. Einer Privatperson als Vermieter kann ein Kündigungsschreiben auch über den Briefkasten einer GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter ist, wirksam zugehen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist, dass die GmbH als Empfangsvertreterin (§ 164 Abs. 3 BGB) oder als Empfangsbotin des Vermieters fungiert.*)

3. Ansprüche des Vermieters auf Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB bzw. gem. §§ 812 ff. BGB, die in Anspruchskonkurrenz zu § 546a Abs. 1 BGB stehen, setzen voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich Nutzungen i.S.v. § 100 BGB gezogen hat (Anschluss an BGH, IMR 2017, 351).*)

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IMRRS 2022, 1505

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2022 - 33 C 65/22

1. Der Zuschnitt und die Größe einer Wohnung sind wesentliche Eigenschaften, die für einen Mietinteressenten bei der Anmietung einer Wohnung den Ausschlag geben.

2. Der über den Inhalt des Rechtsgeschäfts Irrende darf ein Rechtsgeschäft unabhängig davon anfechten, ob er seinen Irrtum fahrlässig veranlasst hat oder hätte vermeiden können.

3. Bewirbt sich der Mieter auf das Inserat für eine Wohnung, besichtigt dann aber die benachbarte Wohnung und geht fälschlicherweise davon aus, dass seine Wohnung an Größe und Schnitt der besichtigten Wohnung entspricht, kann der Mieter den Mietvertrag anfechten.

4. Aufgrund des riesigen Andrangs bei der Besichtigung für die später angemietete Wohnung ist davon auszugehen, dass die Wohnung innerhalb von sechs bis acht Wochen nach der Anfechtung hätte weitervemietet werden können, so dass der anfechtende Mieter auch nur für diese Zeit einen Mietausfall zu ersetzen hat.

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IMRRS 2022, 1507

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 344/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IMRRS 2022, 1506

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 338/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IMRRS 2022, 1500

AG Schöneberg, Urteil vom 03.03.2021 - 19 C 546/18

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein be­rechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, die der Vermieter von einem Untermietzuschlag abhängig machen kann.

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IMRRS 2022, 1499

AG Schöneberg, Urteil vom 16.06.2022 - 7 C 65/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1498

BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, IMR 2022, 13).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMRRS 2021, 1363 = NZM 2022, 49).*)

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IMRRS 2022, 1491

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 340/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IMRRS 2022, 1483

AG Ludwigsburg, Urteil vom 30.08.2022 - 3 C 449/22

Der Schadensersatzanspruch aus § 241 II, 280 I, 823 BGB ist zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 I BGB), so dass es insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 II 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt.

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IMRRS 2022, 1481

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.*)

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