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Volltexturteile nach Sachgebieten

3079 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2023, 0971

LG Berlin, Beschluss vom 31.03.2023 - 64 S 16/22

Macht der Vermieter einen Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung weiterer, über die einstmalige Vertragsmiete hinausgehender Nutzungsentschädigung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, so ist mit Blick auf die Wertungen des § 571 BGB sorgfältig zu prüfen, ob der Forderung der Einwand der Verwirkung entgegensteht. So kann es liegen, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlaufe des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten.*)

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IMRRS 2023, 0975

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 - 66 S 273/22

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die "sofern vorhanden" zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag über "möblierten Wohnraum" geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die Anerkennung eines "Teilmarktes" in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre.

2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig.

IMRRS 2023, 0476

AG Hannover, Urteil vom 21.02.2023 - 443 C 4261/22

1. Verwendet der Vermieter in einem AGB-Mietvertrag eine unwirksame Indexklausel, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich, aber gedeckelt auf die Miethöhe, die nach der (unwirksamen) Indexvereinbarung möglich gewesen wäre.

2. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist formell unwirksam, wenn in diesem nicht dargelegt wird, welche Miethöhe nach der (unwirksamen) Indexklausel möglich gewesen wäre und dass die ebenfalls dargelegte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt wird auf die Indexmiete.

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IMRRS 2023, 0972

LG Berlin, Urteil vom 07.03.2023 - 63 S 218/21

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat.

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IMRRS 2023, 0968

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 60/22

1. Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete.*)

2. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

3. Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.

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IMRRS 2023, 0864

AG Görlitz, Urteil vom 28.02.2023 - 9 C 255/22

1. Sind im Wohnhaus des Vermieters noch weitere freie Mietwohnungen mit ähnlicher Ausstattung vorhanden, die ohne Weiteres den Eigenbedarf der Bedarfsperson befriedigen könnten, liegt kein Eigenbedarf vor.

2. Auch die Äußerung des Vermieters etwa eine Woche vor Aussprache der Eigenbedarfskündigung, der Mieter werde schon sehen, was er davon habe und werde dies schon in Kürze erfahren, legt einen vorgetäuschten Eigenbedarf nahe.

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IMRRS 2023, 0892

LG München I, Urteil vom 06.07.2022 - 14 S 17555/21

1. Der Umstand, dass die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderungshöhe ist, führt nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen ist.

2. Über Vorauszahlungen ist wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig ist.

3. Eine Aufrechnung braucht nicht ausdrücklich erklärt zu werden. Es genügt, wenn der Aufrechnungswille hinreichend deutlich erkennbar wird, was mit dem Verweis auf entsprechende "Guthaben" der Fall ist.

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IMRRS 2023, 0951

LG Berlin, Beschluss vom 22.06.2023 - 64 S 280/22

Eine mehrmonatige "Workation" kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern muss seine Pläne konkret darlegen; das gilt erst recht, wenn er es in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu 12 Monate zu vermieten.*)

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IMRRS 2023, 0950

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2023 - 65 S 39/23

Der Wunsch, aus hu­ma­ni­tä­ren Grün­den eine ge­flüch­te­te Frau aus der Ukrai­ne auf­zu­neh­men, be­grün­det ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se an einer Un­ter­ver­mie­tung (Abgrenzung zu AG München, IMR 2023, 56).

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IMRRS 2023, 0948

BGH, Urteil vom 21.06.2023 - VIII ZR 303/21

Zur Schadensersatzpflicht eines Vermieters (hier nach § 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB), der schuldhaft nicht mehr in der Lage ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren, wenn der Mieter hiernach zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit in einer öffentlichen "Notunterkunft" untergebracht wird.*)

IMRRS 2023, 0868

LG Essen, Beschluss vom 16.11.2022 - 15 S 35/22

1. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gestattet auch eine Aufrechnung mit solchen Forderungen, die erst nach Zugang der Kündigung fällig werden, nicht indes mit solchen, die nur wegen der Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.

2. Von daher ist eine Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch der Kaution nicht möglich, weil dieser Anspruch erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird.

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IMRRS 2023, 0936

AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 104/21

1. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 II. BV bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen verstoßen gegen das Übermaßverbot. Daher dürfte die Abwälzung des Anstrichs der Versorgungsleitungen zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel führen.

2. Insoweit dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung "von innen" hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde.

3. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung von § 28 Abs. 4 II. BV AGB-rechtlich nicht zu beanstanden wäre.

4. Unabhängig davon dürfte auch die Vorgabe der handwerksgerechten Ausführung bei richtiger Bewertung als Fachhandwerkerklausel zur Unwirksamkeit führen. Handwerksgerecht entspricht nämlich der mittleren Art und Güte eines Malergesellen, geschuldet ist aber nur eine fachgerechte Ausführung im Sinne von Schönheitsreparaturen, die keine auffallenden Mängel aufweisen.

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IMRRS 2023, 0854

LG Krefeld, Urteil vom 01.03.2023 - 2 S 27/22

Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

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IMRRS 2022, 1480

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 150/22

Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

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IMRRS 2023, 0933

AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 382/22

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung vermag bezogen auf eine Genossenschaftswohnung bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nur dann zu bestehen, wenn der Mieter die kostenorientierte Miete anteilig an den Untermieter weiter reicht, auch wenn dies angemessene Zuschläge für Möblierung oder nicht mit der Miete abgedeckte Kosten nicht ausschließt (vgl. AG Hamburg, ZMR 2018, 53; AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 481/19, IMRRS 2022, 0573; AG Hamburg, GE 2020, 1326; AG Hamburg, Urteil vom 17.04.2020 - 46 C 321/15 und AG Hamburg, Urteil vom 26.01.2018 - 49 C 325/17, jeweils n.v.). Die Beschränkung ist aus dem Satzungszweck abzuleiten, dem sich der Mieter gleichermaßen verpflichtet hat wie die Vermieterin.*)

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IMRRS 2023, 0928

AG Hanau, Urteil vom 07.07.2023 - 34 C 126/22

Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25%), so gilt dieser auch für Doppelhaushälften. Ein Einfamilienhaus muss nicht allein- bzw. freistehend sein.*)

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IMRRS 2023, 0925

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22

1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gem. § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte.*)

2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten.*)

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IMRRS 2023, 0797

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2023 - 3 W 23/23

1. Auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Diese Voraussetzung ist aber regelmäßig erst dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung bereits untersagt hat.

2. Verpflichtet sich der Vermieter zur Beschaffung einer Nutzungsänderungsgenehmigung binnen einer bestimmten Frist, so hat er die Pflicht, diese an den Mieter herauszugeben.

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IMRRS 2023, 1021

VGH München, Beschluss vom 01.06.2023 - 22 C 22.2045

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 0902

LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 21 S 1/22

Konkurrenzschutz für Kieferorthopädie schließt Tätigkeit auf demselben Gebiet durch einen Zahnarzt als weiterem Mieter nicht aus.

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IMRRS 2023, 0886

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 65 S 271/20

1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er die Untervermietung fortsetzt, nachdem die Untervermieterlaubnis vermieterseitig wirksam widerrufen worden war.*)

2. Ein einseitiger Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i.S.v. § 540 Abs. 1 BGB durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.*)

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IMRRS 2023, 0862

KG, Beschluss vom 05.06.2023 - 8 U 170/22

1. Werden in einem als "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Formular lediglich die Kündigungsfrist aus § 573c BGB sowie das Schriftformerfordernis aus § 568 Abs. 1 BGB vereinbart, spricht es gegen eine Vereinbarung des Wohnraummietrechts.

2. Die Verweise auf die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung und Mietsicherheit enthalten jedenfalls kein Indiz für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts, wenn wohnraummietrechtliche Vertragsformulare unsorgfältig angepasst, statt unverändert übernommen wurden.

3. Wohnraumtypische Regelungen zur Tierhaltung sowie zur Flächenberechnung sind bei Weitervermietung als Vertragszweck der faktischen Nutzung geschuldet und keine Indizien für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts.

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IMRRS 2023, 0697

AG Bottrop, Urteil vom 17.05.2023 - 11 C 264/22

1. Zu der Frage, wann nicht zugestimmten Tonbandaufnahmen als Beweismittel bei fristloser Kündigung zulässig sind.

2. Schwere Beleidigungen und Bedrohungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung.

3. Ungenehmigte Wanddurchbrüche muss der Mieter auf eigene Kosten rückbauen.

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IMRRS 2023, 0865

AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 - 26 C 93/21

Nach der Rechtsprechung des BGH liegen keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder 5 BGB vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weit­reichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Die Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung ist nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als eine Verände­rung des Vertragsgegenstandes anzusehen.

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IMRRS 2023, 0872

LG Dortmund, Urteil vom 16.06.2023 - 3 O 514/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 0849

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2022 - 21 O 177/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0659

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 21.07.2022 - 409 C 172/21

Haben die Parteien mietvertraglich eine Nettomiete nebst Vorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter neue Betriebskosten, d. h. solche, die er in der Vergangenheit nicht umgelegt hat, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart ist, ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Er muss sie vorher auch nicht ankündigen.

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IMRRS 2023, 0873

LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2023 - 64 S 116/22

1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgesetzt wurden (Anschluss BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19, Rz. 27, IMRRS 2020, 0928; Abgrenzung LG Berlin, IMR 2021, 491).*)

2. Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist formell unwirksam, mithin nichtig, wenn die zu Grunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt.*)

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IMRRS 2023, 0871

LG Darmstadt, Urteil vom 23.06.2023 - 19a O 23/23

Der Vermieter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Der Vermieter darf sich dabei grundsätzlich darauf verlassen, dass das Müllentsorgungsunternehmen auch die Pedalbremse betätigt. Nur unter besonderen Umständen ist ein Handeln darüber hinaus notwendig. Etwa bei ersichtlichem oder angekündigtem schwerem Unwetter oder wenn bekannt ist, dass die Pedalbremse nicht angezogen zu werden pflegt.*)

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IMRRS 2023, 0866

OLG Celle, Beschluss vom 30.06.2023 - 2 U 27/23

1. Die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung entfaltet nur Wirkung ex nunc. Dies folgt mit Rücksicht auf die Regelung in § 311 BGB zur Heilung von formnichtigen Rechtsgeschäften bei Nichteinhaltung der notariellen Beurkundung aus einem argumentum a fortiori.*)

2. Die Rechtsprechung des BGH zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung.*)

3. § 314 Abs. 3 BGB ist bei der Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen nicht anwendbar.*)

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IMRRS 2023, 0763

LG Potsdam, Urteil vom 21.02.2023 - 52 O 6/22

1. Der kündigende Vermieter muss die einzelnen Umstände, die zu einem dringenden Tatverdacht führen können, darlegen. Nicht ausreichend für die Begründung einer Kündigung ist die einfache Darstellung eines Fazits (einer Behörde; Anm. d. Verf.), dass ein dringender Verdacht einer Straftat bestehe. Der Vermieter muss insofern über die Anhörung des Mieters hinaus den Sachverhalt ermitteln.

2. Allein die subjektive Einschätzung des Vermieters, das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien sei unwiderruflich zerstört, rechtfertigt die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses nicht, wenn die den dringenden Verdacht einer Straftat begründenden Umstände nicht angenommen werden können.

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IMRRS 2023, 0859

OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.05.2023 - 3 W 31/23

1. Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen.

2. Der Untermieter kann deshalb keine Versorgung mit Wasser vom Hauptvermieter verlangen.

3. Die zur Nutzung des Mietobjekts erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes und können daher auch nicht Gegenstand des Besitzschutzes nach §§ 858 ff. BGB sein. Die Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen (hier: Wasserversorgung) ist kein Eingriff in die tatsächliche Sachherrschaft des Besitzers. Der Zufluss von Versorgungsleistungen kann zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein, der nach Beendigung des Vertrags nicht mehr geschuldet wird. Er ist aber nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher.

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IMRRS 2023, 0858

AG Besigheim, Urteil vom 27.04.2023 - 7 C 481/22

Die Abrechnung der Betriebskosten muss auf korrekten Zahlenwerten beruhen. Wird eine Holz-Pellets-Heizung als Gasheizung abgerechnet, liegt keine korrekte Zahlenangabe vor, da bei­des ohne aufwendiges Rechenwerk nicht vergleichbar, son­dern letztlich nur eine Schätzung ist. So liegt der Fall auch, wenn die Abrechnung weder den konkreten Verhält­nissen entsprechende Verbrauchswerte von Holz (sondern nur für Öl, welches wiederum in Raummeter Holz umge­rechnet wurde) noch konkret angefallene Kosten für zur Beheizung/Erwärmung verwendetes Holz (sondern nur für Öl) enthält.

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IMRRS 2023, 0831

LG Koblenz, Beschluss vom 16.01.2023 - 6 S 106/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0825

OVG Münster, Beschluss vom 15.06.2023 - 2 B 468/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0687

VG Augsburg, Urteil vom 06.12.2022 - Au 8 K 20.1807

1. Wird die Wohnungstür durch die Polizei aufgebrochen, weil der Mieter darin Betäubungsmittel lagert und verkauft, so hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Schadens durch die Behörde, wenn seine Ansprüche gegen den Mieter nicht oder jedenfalls nicht in absehbarer und angemessener Zeit durchsetzen kann.

2. Die Behörde ihrerseits kann die entsprechenden Ausgaben vom Mieter ersetzt verlangen.

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IMRRS 2023, 0678

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2023 - 33 C 644/21

1. Eine Mietwohnung, die in einem älteren, um das Jahr 1970 errichteten Gebäude liegt, weist - wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist - in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Schallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.

2. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen.

3. Ein Mangel der Mietsache wird erst begründet, wenn die Störungen nach den Umständen des Einzelfalls ein gewisses Maß überschreiten, wobei Maßstab der durchschnittliche, verständige Mieter ist.

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IMRRS 2023, 0826

BGH, Urteil vom 24.05.2023 - VIII ZR 213/21

1. Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile, IMR 2015, 309, und IMR 2015, 308) - grundsätzlich keine Modernisierung i.S.v. § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.*)

2. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.*)

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IMRRS 2023, 0806

KG, Urteil vom 16.03.2023 - 8 U 76/21

1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen berechtigen den Gewerberaummieter nicht zur Minderung, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreiten der Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (std. Rechtsprechung des BGH, s. z.B. BGH, IMR 2014, 63 = NJW-RR 2014,264).*)

2. Beruht der Mangel der Mietsache (hier: fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen des Mieters für die Eröffnung eines Ladengeschäfts) sowohl auf vom Vermieter als auch vom Mieter zu vertretenden Umständen, ist die Miete um 50% gemindert.*)

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IMRRS 2023, 0752

LG Berlin, Urteil vom 30.01.2023 - 64 S 204/22

1. Die Familie des Mieters ist kein Dritter i.S.d. § 540 BGB.

2. Eine Teilgebrauchsüberlassung ist auch dann noch anzunehmen, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübt, etwa indem er ein Zimmer für sich belegt, persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt oder im Besitz von Schlüsseln ist.

3. Auf einen gemeinsamen Hausstand kommt es nicht an.

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IMRRS 2023, 0798

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2023 - 64 S 63/22

Die Klausel

"Der Vermieter ist berechtigt, die . . . Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart."

verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB. Für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gem. § 1a WoBauG BE unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0801

OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/22

1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)

2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)

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IMRRS 2023, 0770

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.05.2023 - 2 U 165/21

1. Die Selbstabholung eines vermieteten Fahrzeugs durch den Vermieter bei Zahlungsrückstand des Mieters stellt verbotene Eigenmacht dar. Veräußert der Vermieter das Fahrzeug schuldet er Wertersatz und eine Nutzungsentschädigung für einen angemessenen Zeitraum bis zur Ersatzbeschaffung.

2. Eine Mietvertragsklausel, die den Vermieter ermächtigt, den Mieter dem Besitz an der Mietsache ohne dessen Willen und ohne Ankündigung (auch zur Nachtzeit) zu entziehen und das Fahrzeug in Besitz zu nehmen, während der Mieter auf die Geltenmachung von Ansprüchen aus verbotener Eigenmacht verzichtet, ist unwirksam.

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IMRRS 2023, 0804

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.02.2023 - 215 C 120/22

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung eines separat zu einem Wohnraummietvertrag geschlossenen Stellplatzmietvertrages dann, wenn sie der Disziplinierung des Mieters im Hinblick auf die Geltendmachung von Rechten im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses dienen soll oder wenn diese ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise gegenüber einem bestimmten Mieter ausgesprochen wird.

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IMRRS 2023, 0799

LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 30.03.2023 - L 32 AS 1888/17

1. Bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit sind wegen dessen normativer Vorprägung die gesetzgeberischen Entscheidungen zur Sicherung angemessenen Wohnraums für Hilfebedürftige zu beachten, um sicherzustellen, dass der Vergleich mit der Referenzgruppe gelingt. Dazu gehört in angespannten Wohnungsmärkten der Vergleich mit den Mieten im sozialen Wohnungsbau.*)

2. Wohnraum der nach den Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus und des WoGG angemessen ist, kann jedenfalls in angespannten Wohnungsmärkten nicht grundsicherungsrechtlich unangemessen sein.*)

3. Auch wenn sich das Gericht nicht in der Lage sieht, eine Angemessenheitsgrenze zu bestimmen, ist bei einem Vergleich mit Sozialmieten die Feststellung zulässig, dass die konkrete Bruttokaltmiete im Einzelfall angemessen war.*)

4. Das Sozialrechtsoptimierungsgebot des § 2 Abs. 2 SGB I schließt in seiner verfahrensrechtlichen Wirkung bei der Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit die Verortung der Darlegungs- und Beweislast auf Seiten des Leistungsberechtigten aus.*)

5. Ein Rückgriff auf die um den Faktor 1,1 erhöhten Werte der Wohngeldtabelle im Hinblick auf das verfassungsrechtliche Realitätsgebot erscheint für 2015/2016 im Land Berlin nicht sachgerecht.*)

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IMRRS 2023, 0737

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.02.2023 - 2 U 180/21

1. Die Minderung kann wirksam ausgeschlossen werden, sofern dem Mieter eine nachträgliche Rückforderung (§ 812 BGB) verbleibt.

2. Wird die Minderung im Prozess thematisiert, ist kein Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO erforderlich; ein Zulassungsgrund i.S.v. § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entfällt.

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IMRRS 2023, 0764

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.05.2023 - 2-11 T 33/23

Erklärt der Mieter, dass die ursprüngliche Mietvereinbarung fortgelte, er aber aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die erhöhte Miete zahlen werde, ist dies keine Zustimmungserklärung zum Mieterhöhungsverlangen.

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IMRRS 2023, 0681

LG Köln, Urteil vom 01.07.2021 - 1 S 125/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 0749

BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZR 223/21

Die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese ist letztlich Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens.

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IMRRS 2023, 0791

BGH, Beschluss vom 24.01.2023 - VIII ZR 223/21

Da die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden darf, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen abbildet, begegnet es keinen Bedenken, wenn das Gericht sich nicht nur auf einen Mietspiegel gestützt hat, sondern ein Sachverständigengutachten eingeholt hat, das den Mietspiegel berücksichtigt hat.

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