Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2022, 0673

AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20

1. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht.

2. Dies ergibt sich vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Solarstroms nicht nur zur Einsparung von Energiekosten der Mieter führt, sondern auch zur Einsparung von Energie. Im Zuge der politisch angestrebten Energiewende hin zu erneuerbaren Energien bringt die Solaranlage auch unter dem Aspekt des Umweltschutzes, welcher als Staatsziel in Art. 20a GG verankert ist, objektiv - wenn auch in kleinem Umfang - Vorteile.

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IMRRS 2023, 0435

AG Tecklenburg, Urteil vom 08.08.2022 - 16 C 7/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0682

LG Kleve, Urteil vom 24.06.2021 - 8 O 39/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0460

AG Starnberg, Urteil vom 10.02.2023 - 4 C 768/21

Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten - und damit auch mit ihren Exkrementen - ist in einer ländlichen Wohnlage hinzunehmen. Eine messbare Minderung der Wohnqualität kann nur eintreten, wenn infolge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten ober im Bereich des Mietobjekts gezüchtet werden.

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IMRRS 2023, 0444

AG Münster, Urteil vom 29.08.2022 - 98 C 1500/22

1. Ein zwischenzeitlich aufgegebener Nutzungswunsch führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksam ausgesprochenen Kündigung.

2. Mieter, die sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen, sind verpflichtet darzulegen, dass ihnen nicht gelungen ist, zu zumutbaren Bedingungen angemessenen Wohnraum zu finden.

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IMRRS 2023, 0439

KG, Urteil vom 25.08.2022 - 8 U 36/21

1. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen.*)

2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt.*)

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IMRRS 2023, 0429

AG Schöneberg, Urteil vom 06.10.2022 - 9 C 177/21

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0432

AG München, Urteil vom 15.06.2022 - 461 C 6326/21

1. Beleidigungen von Passanten und Mitmietern sowie fortlaufende Ruhestörungen rechtfertigen nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss sich auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zu Grunde lag.

3. Die Beleidigung der Ehefrau des Vermieters als "fette Proletenhausfrau" ist ein Kündigungsgrund auch ohne Abmahnung, weil sich der Vermieter so etwas nicht gefallen lassen muss, dies vielmehr eine starke und endgültige Störung des Mietverhältnisses darstellt.

4. Für das Verhalten seiner Familien- und Hausangehörigen, die mit ihm in der Wohnung leben, hat der Mieter einzustehen.

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IMRRS 2023, 0430

AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 - 105 C 191/22

1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.

2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.

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IMRRS 2023, 0428

AG Neukölln, Urteil vom 18.10.2022 - 17 C 141/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0427

LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 - 9 S 38/21

1. Das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung wegen nicht entrichteter Betriebskostennachforderungen kann sich als treuwidrig erweisen, wenn der Mieter den Gesamtrückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch beglichen hat und dieser Umstand sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“.*)

2. Dabei sind die vom Mieter erhobenen partiell stichhaltigen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen sowie das lange und bislang weitgehend störungsfrei verlaufene Mietverhältnis zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2023, 0310

LG Köln, Urteil vom 28.11.2022 - 15 O 288/22

1. Bei Verträgen mit Unternehmern genügt es zur Einbindung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), wenn der Verwender erkennbar auf seine AGB verweist und der andere Teil ihrer Geltung nicht widerspricht.

2. Die Verweisung muss die AGB eindeutig bezeichnen, so dass der andere Teil sie in zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist etwa der Fall, wenn die AGB per Hyperlink abrufbar sind, so dass sich der Vertragspartner mit einem einfachen Klick Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen kann.

3. Sog. Preisnebenabreden, wie insbesondere Preis- und Zahlungsmodifikationen, die sich mittelbar auf den Preis auswirken, an deren Stelle aber bei Fehlen das dispositive Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der Inhaltskontrolle.

4. Eine Regelung, wonach sich der Mietzins bei ausbleibender Vorauszahlung von 13 auf 38 Euro pro Gast und Nacht erhöht, ist eine solche Preisnebenabrede. Sie regelt nicht unmittelbar die Vergütung, sondern die Folgen einer verspäteten Zahlung. Der Sache nach handelt es sich bei dieser Rabattverfallklausel um eine der Inhaltskontrolle unterliegende Vereinbarung einer Vertragsstrafe.

5. Solche Klauseln unterliegen jedenfalls dann als Vertragsstrafenregelungen der Inhaltskontrolle, wenn der rabattierte Preis kein Sonderpreis ist, sondern der von den Parteien gewollte Normalpreis, der für den Fall der verspäteten Zahlung zu erbringende Preis hingegen ein nur zum Zwecke der Abschreckung in den Vertrag aufgenommener "Mondpreis", der keinen Bezug mehr zu marktüblichen Preisen hat.

6. Im Gewerberaummietrecht ist von der grundsätzlichen Zulässigkeit von Vertragsstrafen - auch in AGB - auszugehen.

7. Dennoch kann eine Vertragsstrafe gegenüber Unternehmern unangemessen benachteiligend sein, etwa wenn sie unverhältnismäßig hoch ist.

8. Eine Vertragsstrafe ist unverhältnismäßig, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Die Höhe darf nicht außer Verhältnis zu dem möglichen Schaden stehen, der durch das sanktionierte Verhalten des Vertragspartners ausgelöst wird.

9. Ist ein bestimmter Betrag als pauschale Sanktion vorgesehen, ohne dass nach Art, Gewicht und Dauer der Vertragsverstöße differenziert wird, kann die Unangemessenheit schon daraus folgen.

10. Die Klausel ist zudem deshalb unwirksam, weil sie nicht an einen "Verzug" des Schuldners anknüpft, der nach § 286 Abs. 4 BGB ein Verschulden voraussetzt. Ausreichend ist eine objektiv nicht pünktliche Vorauszahlung, so dass selbst der schuldlos verspätetet zahlende Kunde einer Verdreifachung des Preises ausgesetzt sein soll.

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IMRRS 2023, 0407

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 17 C 281/22

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf und nicht mehr als drei Zimmer untervermietet werden dürfen, ist darin keine Gestattung der gewerblichen Untervermietung zu sehen.

2. Eine - auch nur teilweise - gewerbliche Untervermietung von Wohnraum mit einem jährlichen Gewinn in vierstelliger Höhe ist grob vertragswidrig und stellt - nach Abmahnung - einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar.

3. Stellt der Vermieter klar, dass allenfalls eine Untervermietung an drei Personen genehmigt werde, überlässt der Mieter die Mietsache mindestens einer Person als Dritten unbefugt, wenn er an vier Personen untervermietet.

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IMRRS 2023, 0404

LG Mannheim, Urteil vom 15.02.2023 - 4 O 109/22

1. Der Ausbau und die Erneuerung der gesamten Fensterfront sowie der Beleuchtung in der Decke der Mieträume stellt eine nicht unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache dar, so dass der Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB nicht greift.

2. Für einen Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB müssen beide der dort genannten Voraussetzungen (unerhebliche Einwirkung und unerhebliche Mieterhöhung) kumulativ gegeben sein.

3. Für das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen sowieso dulden muss oder nicht.

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IMRRS 2023, 0409

LG Berlin, Urteil vom 02.03.2023 - 67 S 215/22

Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB inhaltlich unzutreffend gewesen ist (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete).*)

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IMRRS 2023, 0357

AG Schwandorf, Urteil vom 08.08.2022 - 2 C 216/22

1. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung führt auch zu der Unwirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

2. Wenn in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB außerordentliche Kündigungen explizit herausgestellt werden, in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber nur von "Kündigung" die Rede ist, dann sind in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auch ordentliche Kündigungen gemeint.

3. Allein ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als einer Monatsmiete rechtfertigt keine ordentliche Kündigung. Erforderlich ist darüber hinaus, dass es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist (hier verneint).

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IMRRS 2023, 0254

LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2022 - 67 T 77/22

Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31.12.2020 erfolgten Klageerhebung nach dem 3-1/2-fachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrags.*)

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IMRRS 2023, 0370

OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 - 4 U 59/22

1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvorvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d. h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit.

2. Der Mietvorvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann.

3. Eine nachträgliche Genehmigung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen einzelner Vorstandsmitglieder ist auch im Bereich des Genossenschaftsrechts ohne Weiteres möglich.

4. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvorvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der Vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden.

5. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen.

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IMRRS 2023, 0374

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 16/21

1. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

2. Es obliegt dem Vermieter sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten.

3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

4. Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen.

5. Die Kaution soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit geben, aber nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben.

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IMRRS 2023, 0385

LG Berlin, Urteil vom 09.12.2022 - 66 S 108/22

1. Ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: fehlender Fliesenspiegel im Bad) ist zur Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2021 auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter eine frühere Modernisierung durch den Vermieter abgelehnt hatte.*)

2. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld ist nur bei besonderem gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand anzunehmen, der über das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen muss.*)

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IMRRS 2023, 0378

OVG Münster, Beschluss vom 24.10.2022 - 14 B 856/22

1. "Wohnzweck" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen. Dabei ist es nicht maßgeblich, ob der Nutzer in dem Wohnraum seinen Lebensmittelpunkt hat.*)

2. "Kurzzeitvermietung" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG meint nicht nur die tage- oder wochenweise Vermietung, sondern auch die monatsweise Vermietung bis zu einer Dauer von 180 Tagen.*)

3. Maßgeblich für die Entscheidung der Frage, ob ein Vermieter Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken vermieten will und daher hierfür der Genehmigung der Gemeinde bedarf, ist das Nutzungskonzept des Vermieters.*)

4. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassener Verwaltungsakte in § 19 Abs. 6 WohnStG verletzt weder Art. 14 GG noch das Rechtsstaatsprinzip.*)

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IMRRS 2023, 0071

LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022 - 1 S 81/22

1. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine verschuldete Zahlungsunfähigkeit voraus. Mieter können sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen.

2. Die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mindert das Verschulden der Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann so zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

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IMRRS 2023, 0380

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 5/23

Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0372

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2023 - 2-04 O 81/23

§ 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der titulierte Anspruch ein Wohnraummietverhältnis i.S.v. § 549 BGB betrifft. Die Norm ist auf einen Gewerberaummietvertrag, der Wohnraum zum Gegenstand hat, nicht anwendbar.*)

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IMRRS 2023, 0361

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 206 C 256/22

1. Für Installationen und Einbauten, die der Mieter freiwillig ausgeführt hat, trägt er die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung.

2. Aus der Zustimmung des Vermieters zur Mietmodernisierung ergibt sich nichts anderes.

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IMRRS 2023, 0358

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2022 - 24 U 8/21

1. Mit Ablauf der Abrechnungsfristen der Betriebskosten tritt zugleich jeweils die sog. Abrechnungsreife ein und der Anspruch des Vermieters auf Zahlung (etwaig) rückständiger Vorauszahlungen für die fraglichen Abrechnungszeiträume geht damit unter.

2. Die Klausel "Soweit behördliche Auflagen oder Forderungen nach Übergabe des Mietobjektes oder die Aufrechterhaltung behördlicher Genehmigungen ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, obliegen die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter." ist nicht dahin zu verstehen, dass der Mieter auch im Fall einer weltweiten Pandemie das alleinige Risiko dafür übernehmen wollte, die Mietsache nicht vertragsgemäß verwenden zu können.

3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus und rechtfertigt eine Vertragsanpassung.

4. Ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemie-bedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

5. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich, um eine Vertragsanpassung vornehmen zu können.

6. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Aufrechnung durch den Mieter einen Monat vorher angekündigt werden muss, ist in gewerblichen Mietverträgen wirksam.

IMRRS 2023, 0354

LG Berlin, Beschluss vom 10.05.2022 - 63 S 83/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0271

AG München, Urteil vom 19.05.2022 - 419 C 15714/21

1. Wird der Hausfrieden seitens eines Mieters durch wiederholte Anfeindungen und Beleidigungen gegenüber anderen Mitmietern nachhaltig gestört, so kann das Mietverhältnis nach Abmahnung fristlos gekündigt werden.

2. Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es maßgeblich darauf an, ob der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit nicht berührt.

3. Allerdings kann in besonderen Einzelfällen das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursachen der Störung beseitigt wurden.

4. Dies ist aber nicht der Fall, wenn nach der ausgesprochenen Kündigung die Beleidigungen weitergehen.

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IMRRS 2023, 0363

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2023 - 64 S 230/22

1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 01.06.2015 veröffentlicht und war am 01.06.2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590 = WuM 2022, 743 ff.; Anschluss BGHZ 225, 352 ff., Rz. 88; AG Lichtenberg, Urteil vom 10.02.2022 - 16 C 40/21, IMRRS 2022, 0439).*)

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 - 64 S 99/21, IMRRS 2023, 0090 = GE 2022, 1263 ff.; IMR 2022, 308).*)

3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrags gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die "Mietpreisbremse" hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss (Anschluss AG Kreuzberg, IMR 2023, 10).*)

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IMRRS 2023, 0362

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 09.01.2023 - 1 OLG 2 Ss 37/22

1. Zur Bestimmung des Werts des Erlangten beim Mietbetrug (§ 73c StGB).*)

2. Soweit durch Betrug die Nutzungsmöglichkeit eines Mietobjekts erlangt wurde und Aufwendungen durch (teilweise) Nichtzahlung des Mietzinses erspart sind, ist der Wert dieser Taterträge nach §§ 73, 73c StGB einzuziehen.

3. Eine Mietkaution stellt keinen finanziellen Gegenwert für die Nutzung einer Wohnung dar; ihre (teilweise) Nichtzahlung ist bei der Ermittlung des durch die Tat zugeflossenen Vermögenswerts nicht zu berücksichtigen.

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IMRRS 2023, 0262

AG Karlsruhe, Urteil vom 06.12.2022 - 6 C 615/22

1. Vermietet der Mieter die Mieträume teilweise über Airbnb unter, steht dem Vermieter grundsätzlich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf den Untermietzins zu.

2. Ob ein diesbezüglicher Anspruch des Vermieters mietvertraglich vereinbart werden kann, bleibt offen. Eine diesbezügliche Regelung kann aber gegen § 307 und § 553 Abs. 3 BGB verstoßen.

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IMRRS 2022, 1187

AG Hannover, Urteil vom 10.06.2022 - 563 C 1669/22

Wird vereinbart, dass die Betriebskosten umgelegt werden, so gilt, dass alle Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung als umlagefähig vereinbart gelten.

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IMRRS 2023, 0341

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 288/22

Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0333

AG Hanau, Beschluss vom 16.09.2022 - 32 H 2/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0331

KG, Urteil vom 21.11.2022 - 8 U 129/21

Im Rahmen des Kündigungsfolgeschadens ist zu berücksichtigen, dass der Betrieb des Mieters - so es nicht zur außerordentlichen Kündigung gekommen wäre - während der nach der außerordentlichen Kündigung verbleibenden Vertragslaufzeit durch hoheitliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beschränkt worden wäre.*)

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IMRRS 2023, 0335

LG Münster, Urteil vom 29.06.2022 - 1 S 121/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 0157

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 74/22

1. Mischmietverhältnisse sind in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzuordnen.

2. Für die rechtliche Einordnung entscheidend ist, welche Nutzungsart überwiegt.

3. Zwar kann eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters - wie etwa eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung - einen Zuschlag zu der in einem Mietspiegel üblicherweise für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesenen Nettokaltmiete im Einzelfall rechtfertigen. (Mindest-)Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgeht, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des "Wohnens" fällt und deshalb von vorneherein keiner Erlaubnis bedarf.

4. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des "Wohnens".

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IMRRS 2023, 0332

LG Hanau, Beschluss vom 18.10.2022 - 2 S 45/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0329

LG Hagen, Urteil vom 08.02.2023 - 23 O 36/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0095

LG München I, Beschluss vom 07.06.2022 - 14 S 2185/22

1. Der Hinweis, das mehr als 90% der Bewohner mit der Videoüberwachung einverstanden seien, macht das fehlende Einverständnis des Mieters nicht unbeachtlich.

2. Verstöße gegen die Hausordnung in Form der Unterlassung oder nicht ordnungsgemäßen Durchführung der Mülltrennung rechtfertigen keine Installation von Überwachungskameras.

3. Die Anbringung von Kameras kann präventive Wirkung in Bezug auf die Begehung von Straftatbeständen wie z. B. Hausfriedensbruch, Diebstahl und Sachbeschädigung haben und damit gerechtfertigt sein (hier verneint).

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IMRRS 2023, 0317

AG Dülmen, Urteil vom 15.03.2022 - 3 C 178/21

Grundsätzlich hat der Anspruchsteller, der einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung geltend macht, die Tatsachen, welche die Pflichtverletzung begründen, als Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs darlegen und im Bestreitensfall beweisen. Dies gilt auch für die Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben gewesen.

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IMRRS 2023, 0303

AG Paderborn, Urteil vom 30.09.2022 - 51 C 90/21

1. Ohne Beschaffenheitsangaben oder Zusicherungen im Mietvertrag ist eine Altbauwohnung im EG (hier: von 1926) nicht mangelhaft i.S.d. § 536 BGB, wenn die Wände im Sockelbereich und zum Teil bis zur Höhe von ca. 1 m feucht sind, sich jedoch kein Schwarzschimmel bildet, sondern nur Salzausblühungen auftreten.

2. Der Vermieter kann das Entfernen von Waschmaschine und Trockner aus der Mietwohnung nicht verlangen; allenfalls kann er eine fachgerechte Installation fordern.

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IMRRS 2023, 0300

LG Leipzig, Urteil vom 02.12.2022 - 5 O 1133/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0302

AG Wedding, Beschluss vom 04.08.2022 - 19b C 98/20

1. Zahlt ein Räumungsschuldner während der laufenden Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung anfangs teilweise, später gar nicht, so ist eine Verkürzung der Räumungsfrist auch bei einem angespannten Wohnungsmarkt (Berlin) geboten.

2. Eine nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretene Verschlechterung der Mietsache reduziert nicht die geschuldete Nutzungsentschädigung.

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IMRRS 2023, 0292

AG Passau, Beschluss vom 20.12.2022 - 4 M 3959/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0291

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 37/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0290

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 53/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0281

AG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 - 49 C 277/22

1. Für Wohnraummietstreitigkeiten ist das Amtsgericht sachlich zuständig.

2. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt.

3. Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht "Dritter" im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.

4. Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam. Sie verpflichten den Mieter zur Endrenovierung, unabhängig davon, ob er erst kurz vorher renoviert hat.

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IMRRS 2023, 0267

BGH, Urteil vom 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = NJW-RR 2022, 1455).*)

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IMRRS 2023, 0266

BGH, Urteil vom 25.01.2023 - VIII ZR 230/21

1. Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 40).*)

2. Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2011, 404; vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21, Rz. 36, IMRRS 2022, 1441 = NJW-RR 2022, 1593).*)

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