Immobilien- und Mietrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
2888 Entscheidungen insgesamt
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IMRRS 2016, 0582![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Dresden, Urteil vom 10.11.2014 - 145 C 6782/13
Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, dann sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.
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IMRRS 2016, 0576
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2015 - 316 O 31/15
1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.
2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.
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IMRRS 2016, 0562
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Dortmund, Urteil vom 22.03.2016 - 425 C 9513/15
1. Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt nicht für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraum alten Rechts, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält.
2. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB findet im Übrigen auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine Anwendung.
3. Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft.
4. Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum hat.
5. Wenn der Vermieter bisher fremdvergebene Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will, muss er vorher eine Ausschreibung durchführen, um den Marktpreis zu ermitteln.
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IMRRS 2016, 0551
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 20.08.2015 - 22 O 17570/14
1. Eine Regelung in einem Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel gemäß § 305c BGB da und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.
2. Durch die E-Mail wird das vereinbarte Schriftformerfordernis eingehalten. So genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form gemäß § 127 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail.
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IMRRS 2016, 0513
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Schöneberg, Urteil vom 13.05.2015 - 106 C 117/15
1. Zum Anspruch eines bereits bei Mietbeginn auf Transferleistungen angewiesenen Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach einer Erhöhung der Miete.*)
2. Begründet die Anmietung der Wohnung durch einen Transferleistungsbezieher eine derartige Kürzung der Leistungen des Sozialamts, dass die Zahlungen für die Nettomiete nicht mehr ausreichen, hat der Mieter berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.
3. Eine Altersdiskriminierung liegt dann vor, wenn der Vermieter die Untervermietung an einen 57-Jährigen mit der Begründung verweigert, er könne wegen des Alters des Untervermieters erschwert einen Räumungstitel vollstrecken.
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IMRRS 2016, 0499
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 - 33 C 3744/15
1. Liegen die Grundstücke von Haus und Garagen nebeneinander und gibt es nur eine Zufahrt zwischen den beiden Gebäuden und nur einen Hof mit Garagen, so muss der Laie annehmen, dass es sich nur um ein Grundstück handelt.
2. Dann besteht ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage, so dass die Vermieterin nicht separat ein Mietverhältnis über die Garage kündigen kann.
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IMRRS 2016, 0497
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.09.2015 - 9 C 79/15
Auch wenn der Vermieter jahrelang die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats hinnimmt, liegt darin allein keine Duldung oder stillschweigende Änderung der Zahlungsmodalitäten. Ein Abmahnen und eine darauf folgende Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen bleiben weiter möglich.
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IMRRS 2016, 0495
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2016 - 65 S 442/15
Aus dem Mietverhältnis folgt keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere (auch) finanzieller Notlagen zu leisten. Diese Aufgabe liegt beim (Sozial-)Staat.
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IMRRS 2016, 0494
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 455/14
1. Es ist dem Vermieter verwehrt, im Verhältnis zu den Mietern (den Klägern) eine größere Wohnfläche vorzusehen, als sie (hier: von der IFB) als förderfähig erkannt worden ist; denn die Vereinbarungen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Förderer strahlen (bindend) auf das Verhältnis zwischen den Mietparteien aus.
2. In Hamburg darf der Abschluss von Mietverträgen für geförderte Wohnungen nicht von der Mitanmietung von geschlossenen Stellplätzen, also von Stellplätzen, die abschließbar oder anderweitig zugangsbeschränkbar und vor Witterung geschützt sind, abhängig gemacht werden.
3. Wird dem Mieter bei Abschluss des Vertrages ein Schlüssel zum Fahrradkeller überlassen und konnte er diesen über mehrere Monate kostenfrei nutzen, kann später kein weiterer Mietvertrag über die kostenpflichtige Nutzung des Fahrradkellers vom Vermieter gefordert werden. Es liegt besteht vielmehr eine konkludente Nutzungsvereinbarung.
4. Die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Mietpreisbindung ist unwirksam, da die Regelungen des BGB zur Mietpreiserhöhung unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden.
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IMRRS 2016, 0492
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Coesfeld, Urteil vom 13.01.2016 - 11 C 169/15
1. Ist eine Garageneinfahrt in einem allgemein schlechten Zustand und ist das dem Mieter auch seit Jahren bekannt, muss er sich aufgrund des Gesamteindrucks der Bodenbeschaffenheit der Garageneinfahrt darauf einstellen, dass insbesondere die versandeten und unebenen Stellen vorsichtiger betreten werden müssen und muss den Versandungen ausweichen.
2. Den Vermieter trifft dahingehend keine Verkehrssicherungspflicht, die Kosten für einen aus den Versandungen resultierenden Sturz hat ausschließlich der Mieter zu tragen.
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IMRRS 2016, 0490
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016 - 2 U 182/14
Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadenersatzansprüche dieser Dritten begründen kann. Jedenfalls bei einer engen wirtschaftlichen und persönlichen Verflechtung zwischen dem Dritten, in deren Eigentum eine in die Mietsache eingebrachte Einrichtung im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB steht, und der Mieterin ist im Falle der Beschädigung dieses Eigentums die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Dritten entsprechend anwendbar.*)
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IMRRS 2016, 0466
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LSG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.09.2015 - L 4 AS 429/15 B ER
1. Bei hohem Wohnungsleerstand ist mit erhöhten Heizkosten für Mieter zu rechnen. Hierbei steht dem Mieter ggf. nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14) ein Anspruch auf Heizkostenbegrenzung bei erheblichem Leerstand gegen den Vermieter zu.*)
2. Bevor der SGB II-Leistungsträger bei hohen Heizkosten eine Kostensenkung bzw. einen Umzug vom Leistungsberechtigten verlangen kann, sind die Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Bei erheblichem Leerstand von mehr als 30 % im Wohnobjekt und Fehlern des Vermieters in der Betriebskostenkostenabrechnung ist der SGB II-Leistungsträgerr vorrangig verpflichtet, den Leistungsberechtigten bei der Geltendmachung seiner Ansprüche gegenüber dem Vermieter (auf Mietminderung) zu beraten und zu unterstützen (§ 14 SGB I).*)
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IMRRS 2016, 0462
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Baden-Baden, Urteil vom 03.06.2015 - 19 C 243/14
1. Kosten für die Gartenpflege können nur in der Höhe auf den Mieter umgelegt werden, in der sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Obergrenze des qualifizierten Mietspiegels um mehr als das Dreifache, sind sie nicht mehr gerechtfertigt.
2. Sind in einem Bebauungsplan lediglich Pflanzgebote für Bäume und Sträucher festgelegt, können die hohen Kosten für die Gartenpflege auch nicht mit "klaren Vorgaben der Stadt zur Gestaltung des Außenbereichs" begründet werden.
3. Übersteigen die tatsächlichen Kosten des Hausmeisters den Wert des qualifizierten Mietspiegels um das Zweifache, verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
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IMRRS 2016, 0475
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 24.02.2016 - XII ZR 5/15
1. Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter Abwesenden angenommen werden konnte, unterliegt tatrichterlichem Ermessen. Die Entscheidung des Tatsachengerichts ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind (im Anschluss an BGH Urteil vom 24.11.1951 - II ZR 63/51 - LM BGB § 147 Nr. 1 und BAGE 104, 315 = BB 2003, 1731).*)
2. Die Rechtzeitigkeit der Annahme eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Daran ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage verbunden ist (Fortführung von BGH Beschluss vom 22.01.2013 - XI ZR 471/11, IMRRS 2013, 0482 = NJW-RR 2013, 948).*)
3. Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt.*)
4. Zu Umständen, die eine Verlängerung der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bewirken können.*)
5. Zur Annahme eines gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspäteten Angebots, wenn beide Vertragsparteien von einem wirksamen Vertragsschluss ausgehen (im Anschluss an BGH Urteile vom 11. 06.2010 - V ZR 85/09, IMRRS 2010, 1819 = NJW 2010, 2873 und vom 27.09.2013 - V ZR 52/12, IMRRS 2013, 2196 = NJW 2014, 854).*)
6. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann (Fortführung des Senatsurteils vom 30.05.2001 - XII ZR 273/98, IMRRS 2001, 0090 = NJW 2001, 3480).*)
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IMRRS 2016, 1928
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14
(Ohne amtlichen Leitsatz)
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IMRRS 2016, 0464
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 09.03.2016 - 4 U 88/15
1. Maßgeblich für die Abgrenzung von Wohnraum- und Miete sonstiger Räume ist nicht die Art der vermieteten Räume wie z.B. ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt.
2. Besteht der Zweck darin, dass der Mieter seinerseits die Räume an Dritte weitervermietet, die diese ihrerseits vertragsgemäß zum Wohnen nutzen, handelt sich im Verhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum.
3. Ob die Weitervermietung durch den Hauptmieter gewerblich erfolgt, oder nicht, ist für die Beurteilung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete unerheblich.
4. Dem in den Räumen tatsächlich wohnenden Untermieter ist gegenüber dem Hauptmieter der Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren, nicht jedoch dem nicht dort wohnenden Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.
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IMRRS 2016, 0449
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Gießen, Urteil vom 05.11.2015 - 48 C 176/15
Eine fristlose Kündigung kann dann gerechtfertigt werden, wenn eine Mieterin nach Räumungsaufforderung eine "Rache-mail" an die Ehefrau des Vermieters schickt, indem sie auf ihre intimen Verhältnisse zum Vermieter ins Detail eingeht.
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IMRRS 2016, 0446
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 24.06.2015 - 65 S 148/15
Ein Mietvertrag kann weder fristlos noch ordentlich durch den Vermieter gekündigt werden, wenn ein Kakerlakenbefall auf Verschmutzungen in der Wohnung zurückzuführen ist. Denn auch bei einer regelmäßigen Reinigung und der Beachtung hygienischer Verhaltensregeln kann es insbesondere in Mehrfamilienhäusern zu einem Kakerlakenbefall kommen.
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IMRRS 2016, 0453
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016 - 2 U 128/15
Dem Vermieter steht als Nutzungsentschädigung bei einer Vorenthaltung der vermieteten Gewerberäume wahlweise neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete kein Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete zu. Vielmehr kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn sie sich aus dem Vergleich mit derjenigen Miete ergibt, die in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.*)
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IMRRS 2016, 0448
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Beschluss vom 23.02.2016 - VIII ZR 321/14
Es gibt keine allgemeine Regel, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt wird, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen wird, und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus.
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IMRRS 2016, 0425
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG München, Urteil vom 10.06.2015 - 424 C 19429/14
1. Dienen Arbeiten wie der Austausch von Fenstern und Türen gegen Exemplare mit Mehrfachverglasung oder das Dämmen der kältesten Außenfassade ausschließlich der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung, so liegen Modernisierungsmaßnahmen vor.
2. Eine Mieterhöhung um 11 % ist dann möglich.
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IMRRS 2016, 0426
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.09.2015 - 41 C 630/15
Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig.
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IMRRS 2016, 0423
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Saarbrücken, Urteil vom 28.05.2015 - 120 C 51/15
1. Eine über die mietvertragliche Kaution (hier: 2 Monatsmieten) hinaus vereinbarte Mietbürgschaft (hier: 8 Monatsmieten) ist wirksam, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird.
2. Dann kommt es nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten oder der Vermieter sie verlangt hat.
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IMRRS 2016, 0411
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Koblenz, Urteil vom 19.01.2016 - 6 S 180/15
Die Beauftragung eines Sachverständigen ist erforderlich, wenn der Kläger nur dadurch unberechtigte Ansprüche abwehren kann. Für die Feststellung eines Schaden infolge Schimmelbefalls wird besonderer Sachverstand benötigt. Dabei liegt kein Bagatellschaden vor, wenn fristlose Kündigung und Mietzinsminderung um 50% in Frage kommen.
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IMRRS 2016, 0389
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Dortmund, Urteil vom 15.09.2015 - 425 C 399/15
Bevor der Mieter versuchen kann, geleistete Betriebskostenvorauszahlungen wegen einer angeblich fehlenden Abrechnung gerichtlich zurückzufordern, muss er versuchen, die Abrechnung durch Zurückbehalten der weiteren Vorauszahlungen zu erzwingen.
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IMRRS 2016, 0375
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 21.12.2015 - 67 S 65/14
1. Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache und den Mieter durch geeignete Maßnahmen vor dem Eindringen von Wildschweinen auf dem Grundstück zu schützen.*)
2. Die Lage der Mietsache in der Nähe eines Waldgebietes allein begründet keine Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis des Mieters i. S. d. § 536b BGB von bestehendem oder drohendem Wildschweinbefall.*)
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IMRRS 2016, 0396
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Koblenz, Urteil vom 11.11.2015 - 5 U 669/15
1. Enthält ein Mietvertag mit Schriftformklausel die Vereinbarung, die Mieträume seien "leer", kann das im Einzelfall lediglich den übereinstimmenden Parteiwillen dokumentieren, dass noch vorhandenes Inventar nicht mitvermietet und vom Mieter zu entsorgen ist (hier bejaht).
2. Beansprucht der Vermieter, dessen Klage auf Nebenkostenvorauszahlungen in erster Instanz als verfristet gescheitert ist, stattdessen mit der Berufung den Endsaldo der zwischenzeitlich erstellten Nebenkostenabrechnung, ist das neue Vorbringen nur zu berücksichtigen, wenn sowohl die Voraussetzungen der § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 533 Nr. 2 ZPO als auch die des § 533 Nr. 1 ZPO vorliegen. Bleibt das tatsächliche Vorbringen zur Nebenkostenabrechnung unstreitig, ist die zweitinstanzliche Klageänderung in der Regel sachdienlich.
IMRRS 2016, 0383
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Kassel, Urteil vom 20.08.2015 - 11 O 4173/15
Betriebspflichtklauseln in Gewerberaummietverträgen sind gerade bei der Vermietung von Geschäftsflächen in Fachmarktzentren üblich und gängig, weil die Attraktivität des Einkaufszentrums in besonderem Maße von dem ununterbrochenen Betrieb aller Mietflächen abhängt.
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IMRRS 2016, 0373
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 27.10.2015 - 63 S 73/15
Der Mieter muss den Vermieter grundsätzlich nicht darauf hinweisen, dass die Frist, in der die Nachforderung von Betriebskosten möglich ist, abläuft.
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IMRRS 2016, 0366
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2015 - 63 S 39/15
Verursacht der Mieter oder einer seiner Angehörigen, für dessen Verhalten er einzustehen hat, fahrlässig einen Wohnungsbrand, so kann er deswegen keine Miete mindern.
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IMRRS 2016, 0390
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 27.01.2016 - XII ZR 33/15
1. Verstirbt der Kläger während des Rechtsstreits und wird er vom Beklagten und einem Dritten als Miterben beerbt, so wird der Prozess auf Klägerseite allein vom Dritten fortgeführt und behält der Beklagte seine prozessuale Stellung bei (im Anschluss an BGH Beschluss vom 27. Februar 2014 - III ZB 99/13 - NJW 2014, 1886).*)
2. Die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist regelmäßig auch bei langer Vertragslaufzeit Leihe und selbst dann nicht formbedürftig, wenn das Recht des Verleihers zur Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen ist (Fortführung von BGHZ 82, 354 = NJW 1982, 820; BGH Urteile vom 20. Juni 1984 - IVa ZR 34/83 - NJW 1985, 1553 und vom 10. Oktober 1984 - VIII ZR 152/83 - NJW 1985, 313 sowie Beschluss vom 11. Juli 2007 - IV ZR 218/06 - FamRZ 2007, 1649).*)
2. Die langfristige Verleihung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vorerben ist schon deshalb nicht wegen Umgehung des gemäß § 2113 BGB bestehenden Verfügungsverbots sittenwidrig, weil der Nacherbe in dieser Stellung hierdurch nicht gebunden ist. Bereits aus diesem Grund führt der Abschluss eines langfristigen Leihvertrags über Räume durch den Vorerben auch nicht dazu, dass die Erbschaft im Sinne des § 2138 Abs. 2 BGB vermindert wird.*)
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IMRRS 2016, 1931
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 66/15
1. Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt.
2. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können.
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IMRRS 2016, 0376
![Insolvenz und Zwangsvollstreckung Insolvenz und Zwangsvollstreckung](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2016 - 67 S 18/16
Ist der Mieter von Wohnraum erstinstanzlich zur Räumung verurteilt worden, ist das Berufungsgericht zur originären Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO nicht nur in dem Berufungsurteil oder einem die Berufung des Mieters zurückweisenden Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO befugt, sondern auch in einem isolierten Beschluss während des noch laufenden Berufungsverfahrens.*)
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IMRRS 2016, 0365
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 12.10.2015 - 67 S 431/14
1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Vornahme einer konkreten Maßnahme zur Mängelbeseitigung, sondern lediglich auf Beseitigung des Mangels, in welcher geeigneten Weise auch immer es der Vermieter bewerkstelligen möchte.
2. Klagt der Mieter auf Instandsetzung und wird die Wohnung nach dem Erheben der Klage verkauft, gilt das Urteil auch gegen den Käufer.
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IMRRS 2016, 0348
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LG Berlin, Beschluss vom 17.07.2015 - 63 S 165/15
Wird irrtümlich die Bruttomiete als Nettomiete im Mieterhöhungsverlangen bezeichnet, so ist dieses nicht formell unwirksam, wenn sich daraus erkennbar ergibt, dass Grundlage der Mieterhöhung die tatsächliche vereinbarte Bruttomiete ist.
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IMRRS 2016, 0364
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 06.10.2015 - 63 S 51/15
1. Der Mieter kann die Miete wegen Mängeln nur für zukünftige Nutzungszeiträume mindern. Er kann keine vergangenen Zahlungsrückstände damit rechtfertigen, insbesondere dann nicht, wenn in ebendiesen Monaten keine Mängel bestanden.
2. Wegen der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann eine Räumungsfrist von knapp sieben Monaten angemessen sein, wenn im Mieterhaushalt schulpflichtige Kinder leben und Mietrückstände derzeit nicht bestehen.
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IMRRS 2016, 0361
![Gewerberaummietrecht Gewerberaummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.02.2016 - 2 W 10/16
Auch der Geschäftspartner, der eine Anlage für den Mieter betreibt (hier: Durchführung von Pferderennen auf einer Pferderennbahn), ist durch den Mietvertrag gegenüber dem Vermieter geschützt.
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IMRRS 2016, 0367
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2015 - 63 S 39/15
Verursacht der Mieter oder einer seiner Angehörigen, für dessen Verhalten er einzustehen hat, fahrlässig einen Wohnungsbrand, so kann er deswegen keine Miete mindern.
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IMRRS 2016, 0363
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 69/15
Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, IMR 2008, 75 = NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 - VIII ZR 122/09, IMR 2010, 504 = NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.*)
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IMRRS 2016, 0362
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 33/15
1. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.*)
2. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13.01.2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24).*)
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IMRRS 2016, 0344
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 05.08.2015 - 67 S 76/15
Graffitis im Treppenhaus stellen kein wohnwertminderndes Merkmal im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsübliche Vergleichsmiete dar. Damit wird kein überwiegend schlechtes Erscheinungsbild begründet.
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IMRRS 2016, 0329
![Steuerrecht Steuerrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BFH, Urteil vom 16.06.2015 - IX R 27/14
1. Die wegen fehlender Anknüpfungstatsachen bestehende Ungewissheit hinsichtlich der behaupteten Vermietungsabsicht ist nicht im Sinne von § 171 Abs. 8 AO beseitigt, solange eine zukünftige Vermietung nicht ausgeschlossen ist und der Steuerpflichtige Maßnahmen ergreift, die darauf gerichtet sind, die Vermietung zu ermöglichen oder zu fördern.*)
2. Das Finanzamt ist bei ungewisser Vermietungsabsicht zur Änderung einer vorläufigen Steuerfestsetzung nach § 165 Abs. 2 Satz 1 AO auch dann befugt, wenn sich eine neue Tatsachenlage allein durch Zeitablauf ergeben hat. Kommt es über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht zu der angeblich beabsichtigten Vermietung, ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn die Vermietungsabsicht verneint wird.*)
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IMRRS 2016, 0342
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15
1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann grundsätzlich keinen Eigenbedarf zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger geltend machen.*)
2. Wegen Divergenz zu den Entscheidungen des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NZM 2007, 679) sowie vom 23.11.2011 (VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NZM 2012, 150) war die Revision zuzulassen.*)
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IMRRS 2016, 0332
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 21.10.2015 - 67 T 194/15
Der Gebührenstreitwert für eine auf die Feststellung der Minderung des Mietzinses gerichtete Klage bemisst sich nach dem 3 1/2-fachen Jahresbetrag der streitigen Minderung.
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IMRRS 2016, 0340
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.*)
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Online seit 2015
IMRRS 2015, 1537![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13
1. Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (Fortführung von BGH Urteil vom 07.12.1960 - VIII ZR 16/60, NJW 1961, 916).*)
2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.*)
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IMRRS 2015, 1525
![Wohnraummietrecht Wohnraummietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 194/14
(Ohne amtlichen Leitsatz)
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Online seit 2014
IMRRS 2014, 1530![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 - 3 U 1355/13
1. Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt sein.
2. Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermieter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung diese geltend macht. Das gilt auch, wenn ein Teil dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt.
3. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Parteien aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschuldeter Miete ausgeht.
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Online seit 2013
IMRRS 2013, 2483![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Beschluss vom 16.10.2013 - XII ZR 64/12
(Ohne amtlichen Leitsatz)
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IMRRS 2013, 2485
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LSG Bayern, Urteil vom 21.01.2013 - L 7 AS 381/12
1. Ein Vermieter, dem das Jobcenter die Wohnungsmiete gemäß § 22 Abs. 7 SGB II direkt überweist, erhält dadurch keinen Leistungsanspruch, nur eine Empfangsberechtigung. Durch die Direktzahlung an den Vermieter erbringt das Jobcenter eine Leistung an den Leistungsberechtigten, dem das Arbeitslosengeld II bewilligt wurde.*)
2. Wenn die Leistungsbewilligung rechtswidrig ist oder wird, kann das Jobcenter den Bescheid gemäß §§ 45, 48 SGB X gegenüber dem Leistungsberechtigten zurücknehmen oder aufheben und von diesem gemäß § 50 Abs. 1 SGB X die Erstattung der an den Vermieter überwiesenen Miete verlangen. Den Vermieter kann das Jobcenter nicht gemäß § 50 SGB X durch Verwaltungsakt zur Erstattung der Miete verpflichten. Der allgemeine öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch setzt voraus, dass im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses Leistungen ohne rechtlichen Grund erbracht wurden oder sonstige rechtsgrundlose Vermögensverschiebungen stattgefunden haben. Ein Verwaltungsakt ist dazu nicht möglich. Eine spezialgesetzliche Regelung, insbes. § 50 SGB X, darf dadurch nicht umgangen werden.*)
3. Die §§ 44 ff SGB X sind ein geschlossenes System für die Aufhebung und Erstattung von zu Unrecht erbrachten Leistungen im Verhältnis zum Leistungsberechtigten und schließen einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch gegenüber dem Leistungsberechtigten aus.*)
4. Ob neben diesen Regelungen gegenüber einem Dritten (hier dem Vermieter) ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch bestehen kann, ist fraglich. Dies gilt besonders in Fällen, in denen ein Bewilligungsbescheid vorhanden war, eine Erstattung vom Leistungsberechtigten grundsätzlich möglich wäre und der Empfangsberechtigte von einer Empfangsberechtigung ausgehen konnte. Diese Frage kann für diese Fälle aber offen bleiben, weil der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch keinen Durchgriff auf den Vermieter gestattet. Das Jobcenter kann sich nur an den Leistungsberechtigten wenden, weil es nur zu diesem in einem Leistungsverhältnis steht (sog. Vorrang der Leistungskondiktion).*)
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